控制性详细规划.doc

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袀莇虿螀膈莆莈薂肄莅蒁螈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿蒂蚆膇蒈蚄袁膃蒇螆螄聿蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚀羈膀肁莀螁肆膀蒂羆羂膀薅蝿袈腿螇薂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄腿芄薆蚇肅芃蚈袂羁节莈蚅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈芈蒄螁羄芈薆羇袀莇虿螀膈莆莈薂肄莅蒁螈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿蒂蚆膇蒈蚄袁膃蒇螆螄聿蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚀羈膀肁莀螁肆膀蒂羆羂膀薅蝿袈腿螇薂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄腿芄薆蚇肅芃蚈袂羁节莈蚅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈芈蒄螁羄芈薆羇袀莇虿螀膈莆莈薂肄莅蒁螈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿蒂蚆膇蒈蚄袁膃蒇螆螄聿蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚀羈膀肁莀螁肆膀蒂羆羂膀薅蝿袈腿螇薂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄腿芄薆蚇肅芃蚈袂羁节莈蚅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈芈蒄螁羄芈薆羇袀莇虿螀膈莆莈薂肄莅蒁螈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿蒂蚆膇蒈蚄袁膃蒇螆螄聿蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚀羈膀肁莀螁肆膀蒂羆羂膀薅蝿袈腿螇薂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄腿芄薆蚇肅芃蚈袂羁节莈蚅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈芈蒄螁羄芈薆羇袀莇虿螀膈莆莈薂肄莅蒁螈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿蒂蚆膇蒈蚄袁膃蒇螆螄聿蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚀羈膀肁莀螁肆膀蒂羆羂膀薅蝿袈腿螇薂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄腿芄薆蚇肅芃蚈袂羁节莈蚅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈芈蒄螁羄芈薆羇袀莇虿螀膈莆莈薂肄莅蒁螈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿蒂蚆膇蒈蚄袁膃蒇螆螄聿蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚀羈膀肁莀螁肆膀蒂羆羂膀薅蝿袈腿螇薂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄腿芄薆蚇肅芃蚈袂羁节莈蚅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈芈蒄螁羄芈薆羇袀莇虿螀膈莆莈薂肄莅蒁螈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿蒂蚆膇蒈蚄袁膃蒇螆螄聿蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚀羈膀肁莀螁肆膀蒂羆羂膀薅蝿袈腿螇薂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄腿芄薆蚇肅芃蚈袂羁节莈蚅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈芈蒄螁羄芈薆羇袀莇虿螀膈莆莈薂肄莅蒁螈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿蒂蚆膇蒈蚄袁膃蒇螆螄聿蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚀羈膀肁莀螁肆膀蒂羆羂膀薅蝿袈腿螇薂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄腿芄薆蚇肅芃蚈袂羁节莈蚅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈芈蒄螁羄芈薆羇袀莇虿螀膈莆莈薂肄莅蒁螈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿蒂蚆膇蒈蚄袁膃蒇螆螄聿蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚀羈膀肁莀螁肆膀蒂羆羂膀薅蝿袈腿螇薂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄腿芄薆蚇肅芃蚈袂羁节莈蚅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈芈蒄螁羄芈薆羇袀莇虿螀膈莆莈薂肄莅蒁螈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿蒂蚆膇蒈蚄袁膃蒇螆螄聿蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚀羈膀肁莀螁肆膀蒂羆羂膀薅蝿袈腿螇薂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄腿芄薆蚇肅芃蚈袂羁节莈蚅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈芈蒄螁羄芈薆羇袀莇虿螀膈莆莈薂肄莅蒁螈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿蒂蚆膇蒈蚄袁膃蒇螆螄聿蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚀羈膀肁莀螁肆膀蒂羆羂膀薅蝿袈腿螇薂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄腿芄薆蚇肅芃蚈袂羁节莈蚅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈芈蒄螁羄芈薆羇袀莇虿螀膈莆莈薂肄莅蒁螈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿蒂蚆膇蒈蚄袁膃蒇螆螄聿蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚀羈膀肁莀螁肆膀蒂羆羂膀薅蝿袈腿螇薂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄腿芄薆蚇肅芃蚈袂羁节莈蚅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈芈蒄螁羄芈薆羇袀莇虿螀膈莆莈薂肄莅蒁螈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿蒂蚆膇蒈蚄袁膃蒇螆螄聿蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚀羈膀肁莀螁肆膀蒂羆羂膀薅蝿袈腿螇薂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄腿芄薆蚇肅芃蚈袂羁节莈蚅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈芈蒄螁羄芈薆羇袀莇虿螀膈莆莈薂肄莅蒁螈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿蒂蚆膇蒈蚄袁膃蒇螆螄聿蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚀羈膀肁莀螁肆膀蒂羆羂膀薅蝿袈腿螇薂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄腿芄薆蚇肅芃蚈袂羁节莈蚅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈芈蒄螁羄芈薆羇袀莇虿螀膈莆莈薂肄莅蒁螈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿蒂蚆膇蒈蚄袁膃蒇螆螄聿蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚀羈膀肁莀螁肆膀蒂羆羂膀薅蝿袈腿螇薂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄腿芄薆蚇肅芃蚈袂羁节莈蚅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈芈蒄螁羄芈薆羇袀莇虿螀膈莆莈薂肄莅蒁螈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿蒂蚆膇蒈蚄袁膃蒇螆螄聿蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚀羈膀肁莀螁肆膀蒂羆羂膀薅蝿袈腿螇薂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄腿芄薆蚇肅芃蚈袂羁节莈蚅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈芈蒄螁羄芈薆羇袀莇虿螀膈莆莈薂肄莅蒁螈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿蒂蚆膇蒈蚄袁膃蒇螆螄聿蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚀羈膀肁莀螁肆膀蒂羆羂膀薅蝿袈腿螇薂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄腿芄薆蚇肅芃蚈袂羁节莈蚅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈芈蒄螁羄芈薆羇袀莇虿螀膈莆莈薂肄莅蒁螈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿蒂蚆膇蒈蚄袁膃蒇螆螄聿蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚀羈膀肁莀螁肆膀蒂羆羂膀薅蝿袈腿螇薂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄腿芄薆蚇肅芃蚈袂羁节莈蚅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈芈蒄螁羄芈薆羇袀莇虿螀膈莆莈薂肄莅蒁螈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿蒂蚆膇蒈蚄袁膃蒇螆螄聿蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚀羈膀肁莀螁肆膀蒂羆羂膀薅蝿袈腿螇薂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄腿芄薆蚇肅芃蚈袂羁节莈蚅羇芁薀羀袃芀蚂螃膂艿莂罿肈芈蒄螁羄芈薆羇袀莇虿螀膈莆莈薂肄莅蒁螈肀莄蚃蚁羆莃莃袆袂莂蒅虿膁莂薇袅肇莁蚀蚇羃蒀荿袃衿葿蒂蚆膇蒈蚄袁膃蒇螆螄聿蒆蒆罿羅肃薈螂袁肂蚀羈膀肁莀螁肆膀蒂羆羂膀薅蝿袈腿螇薂芇膈蒇袇膃膇蕿蚀聿膆蚁袅羅膅莁蚈袁膄蒃袄腿芄薆 控制性详细规划理论与实践第一部分 控制性详细规划探讨 中华人民共和国城乡规划法颁布后的应对什么是控制性详细规划1、定位：在我国现阶段城市规划编制体系构架中的位置（2006年4月1日城市规划编制办法）（1）城市总体规划 分区规划（2）详细规划 控制性详细规划 修建性详细规划 2、概念：在城市总体规划和分区规划的指导下，对城市土地的开发利用制定控制指标体系，作为政府实施城市建设目标的规划行为和管理手段。3、特征：（1）以上一层面的法定规划为依据；（2）落实近期城市建设目标；（3）实施政府规划管理职能；（4）引导并控制土地开发建设。 承上启下，将规划图转化为可操作与执行的管理规定和细则，体现条例化和指标化管理；以法律的手段为实行管理建设提供依据，协调建设过程中的综合效益，体现法制化和科学化管理。 为什么要编制控制性详细规划1、背景：（1）土地有偿使用，1991年；（2）城市产业结构调整，土地供需的变化；（3）城市规划管理模式的变化；2、作用：（1）有效控制城市土地使用性质； 与城市总体规划的衔接、落实 （2）合理制定城市土地开发强度； 土地开发容量的要求 （3）积极塑造特色城市空间形象； 体现城市设计的总体要求 （4）完善城市建设管理法规体制。 控制指标体系 控制性详细规划的成果内容 1、基础资料2、成果内容：规划文本控制图则 规划文本：（1）总则：说明制定规划的依据和原则、界定主管部门及其管理权限。（2）土地使用和建设规划管理通则 各种使用性质用地的适建要求； 建筑间距的规定； 建筑物后退道路红线距离的规定； 相邻地段的建筑规定； 容积率奖励和补偿规定； 市政公用设施配置、 交通设施配置； 有关名词解释。 （3）地块划分 地块的使用性质; 地块规划控制原则; 规划设计要点。（4）控制指标一览表包括： 第一部分：规定性指标（必须遵照执行的指标） 第二部分：指导性指标（参照执行的指标）规定性指标（必须遵照执行的指标）用地性质；（强制性内容）建筑密度；（建筑基底总面积/地块面积）建筑高度；容积率; （建筑总面积/地块面积）（开发权转让示意）绿地率; （绿地总面积/地块面积）公共服务设施配套规定;基础设施配套规定;交通出入口方位（车行、步行）；停车泊位；建筑后退红线距离。指导性指标（参照执行的指标）城市设计指导原则：建筑体量、体型、色彩其他：1、居住人口容量（人/公顷）；2、整体意向：总体高度走向、总体开敞空间布局（空间组织）、 重点处理界面、地区标识程度；3、开敞空间：开敞空间的硬地比例、开敞空间轴线；4、建筑与环境：建筑形式和风格倾向、屋顶形式、建筑体量要求； 建筑外墙色彩要求、环境设计主题； 亮化设施要求；5、用地兼容性控制图则(1)位置图(2)用地现状图图纸比例为1/1000或1/2000，分类画出各类用地范围，标绘建筑物现状、人口分布现状、市政公用设施现状，必要时可分别绘制。(3)土地使用规划图图纸比例同现状图，画出各类使用性质的用地范围；(4)地块划分编号图图纸比例1/5000，标明地块划分界线及其编号(编号和文本中控制指标相对应）（5）各地块控制性详细规划图图纸比例为1/1000或1/2000，图纸标绘内容：规划各地块的界线，标明主要指标；规划保留建筑；公共设施位置；道路（包括主、次干道、支路）的走向、线形、断面，主要控制点坐标、标高）；停车场；其它交通设施的用地界线。p 中华人民共和国城乡规划法与控制性详细规划p 2008年颁布的中华人民共和国城乡规划法对城乡规划的编制和实施提出了新的原则和要求，其中共有11个条款涉及到控规，主要涉及控规编制，修改及其在规划体系和城市建设中的地位和作用。p 中华人民共和国城乡规划法涉及控规条款有第二、十九、二十、二十一、三十七、三十八、四十、四十三、四十四、四十八、六十条。第二条制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。本法所称规划区，是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。第十九条城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。第二十条镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批。县人民政府所在地镇的控制性详细规划，由县人民政府城乡规划主管部门根据镇总体规划的要求组织编制，经县人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。第二十一条城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划。修建性详细规划应当符合控制性详细规划。第三十七条在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。第四十三条建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。 第四十四条在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。第四十八条修改控制性详细规划，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。修改后的控制性详细规划，应当依照本法第十九条、第二十条规定的审批程序报批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。修改乡规划、村庄规划的，应当依照本法第二十二条规定的审批程序报批。第六十条镇人民政府或者县级以上人民政府城乡规划主管部门有下列行为之一的，由本级人民政府、上级人民政府城乡规划主管部门或者监察机关依据职权责令改正，通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：（一）未依法组织编制城市的控制性详细规划、县人民政府所在地镇的控制性详细规划的；（二）超越职权或者对不符合法定条件的申请人核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的；（三）对符合法定条件的申请人未在法定期限内核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的；（四）未依法对经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布的；（五）同意修改修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图前未采取听证会等形式听取利害关系人的意见的；（六）发现未依法取得规划许可或者违反规划许可的规定在规划区内进行建设的行为，而不予查处或者接到举报后不依法处理的。 新法带来的控规变化新法规定，在建设用地范围内涉及到规划许可的地段应该有控规覆盖控规是本次立法的重点环节，是规划行政许可的基本依据。用地许可建设工程许可变更规划条件临时建筑许可 新编制办法对控规新增要求 增加公共设施配套 运用城市设计手法 加强交通需求分析 增加管线综合要求 明确了强制性内容性质、密度、高度、容积率、绿地率、基础设施、公共设施。 新权威与挑战权威：新法赋予控规前所未有的权威目的是防止市场和行政随意冲击规划。挑战：1、规划编制的科学性有待提高，难以担负法律赋予的权威。2、镇普遍规模小，管理力量薄弱（镇级一般无注册城市规划师） ，建设力量有限控规能否适用？ 3、修改程序规范（1.5-2个月的修改程序）、复杂，规划科学性不足导致大量修改在所难免，能否承担如此巨大的工作量？4、已经编制完的大量控规怎么办？p 当前控规理论研究动态从近年我国学术研究领域来看，目前我国控规学术研究关注的重点是不同类型(具体案例或特定地点）控规编制方法的探索，其次是控规理论与编制方法的完善，其他研究关注点还有控规与地下空间、生态可持续、经济分析等方向的结合研究，关于控规和城市设计关系的探讨，另外还有一些如关于控规凋整的探讨，关于控规的适应性、时效性的分析评价，如何在控规中关注公众利益等等。总体来看，当前控规研究具有以下四个趋势：工程到政策 求异到求同 求多到求精 刚性到适应性工程到政策在从计划经济到市场经济转变的宏观背景下，学术文献中关于控规理论和编制方法的探讨主要围绕模式问题展开，即控规编制如何从以物质空间环境境为重心的“工程设计”模式转变到以社会经济济问题为核心的“政策设计”模式，具体反映到控制规划成果上，就是如何从满足项目需求、部门内部使用的设计方案转变为调控城市空间资源、维护公平、保障公共利益的公共政策。求异到求同所谓”求异”，是指规则师为了追求空间美学要求，在同一区位的相邻地段主观地划分地块大小、控制建筑高低、规定开发强度来实现空间体量的变化，“求同”是指从公共政策的角度出发，以保证公开公平为原则。在同一区位的相邻地段，对产权地块的形状大小，容积率、后退红线等采取一视同仁的规定，使规划立法和审批管理标准统，简单明确。”求同”和”求异”并不是完全对立的。”求同”是”求异”的基础。所以，如何在控规中运用”求同”的控制方法，并且如何在”求同”的基础上运用城市设计的方法达到对城市特定空间景观的引导和控制也是研究的关注点。求多到求精关于控规时效性的研究表明，控规不是控制得越多就越好，相反地，指标繁杂、面面俱到的控规在规划实践中常常显得极为脆弱，因多种不确定因素不得不调整过于细致的控制要求，非但不能突出控制重点，甚至会完全偏离规划的初衷，所以，更多的学者开始关注对控制内容的研究，比如哪些要素应该成为控规的核心控制要素，需要以强制性的方式确保落实，哪些内容可以是指导性要素，可以在具体管理实践中相应调整，以此突出控规控制的重点。刚性到适应性控规的重点在于量化控制内容，众多控制指标和要素都能做到“定量、定点、定位”，这是控制的特点，也是规划管理所依据的内容。但同时，控规的这种“刚性”也带来了实践操作中的矛盾，甚至到了“没有控规管理不好，有了控规不好管理”的地步。行政许可法中规定作为行政许可依据的规划必须公布，控规是规划审批的直接依据，但由于现行控规技术往往理性不足，且作为专业技术文件而言，在规划解释和行政执行方而比较单薄，常常会给规划行政管理单位带来被动，甚至引发行政法律诉讼。因此，部分研究人员开始尝试从规划实践和面向管理的角度出发，探讨控规如何“控而不死，变而不乱”。p 控规编制管理的实践目前国内外在管理土地利用开发的管理审批形式有多种，可以概括归纳为 通则式（美） 判例式（英） 综合式（港）通则式：以美国的区划管理为代表，将区划直接作为开发控制的依据。很多开发建设只要符合了区划管理的规定就可以被认为是合法的，称为“合法建设”(as-of-right development)，应该被核发建筑许可证。特点：规划人员在审理开发申请时享有少量的自由裁量权:工作效率与透明度均很高，适应大规模的开发建设热潮:缺点是弹性和余地较小，合理性与合法性难以保持同步协调。当然区划管制在通则式管理的基础上也增加了少量的如“特殊许可”（special permits）等具有判例式含义的内容。判例式：以英国的规划许可制为代表，即规划部门在审理开发申请时，有权附加特定的规划条件，甚至在必要的情况下可以修改原有规划的某些规定或有针对性地编制快速反应规划。这是一种英国人自称为对话式的开发控制手段。特点：具有适应性强，有利于公共利益的保证和政府意图的实现，并能保证开发建设的质量。但缺点是审理手续冗长复杂，效率低下，透明度不高。另外，由于享有较高的自由裁量权，容易滋生腐败。当然英国规划体制中的规划督察制是对这一问题的有效遏制。综合式：是目前大部分国家所采用的管理审批方式，是将通则式和判例式两者结合。香港的规划管理审批方式就属于这一类，反映在规划的编制成果中，就体现了有作为法规意义的文本或实施细则，不论文字还是图纸都含有指令性内容和指导性内容两部分。特点：弥补了前两类方式的不足，但另一方面看，它也集中了两种方式的缺点，有可能导致更糟的结果。我国通过控制性详细规划来管理土地利用开发，目前代表我国大陆地区控规编制和管理发展方向的实践类型有两类，一是以深圳为代表的“法定图则”，一是以上海、广州等城市为代表的“控制单元”。 深圳法定图则深圳市根据深圳城市发展的实际情况，并借鉴香港地区城市规划的成功经验，在深圳市城市规划条例中确立了以市场为管理导向、以规划立法为主要手段、以实现城市规划编制和管理的程序化和法制化为基本目标的五层次规划体系(城市总体规划、次区域规划、分区规划、法定图则和详细蓝图)。其中，法定图则的编制、审批、公众咨询、定期检讨和修订都必须经过一整套严密的立法程序，审批后成为确认的法令文件，并规定法定图则的“终审权”不是规划主管部门，而是市人大授权的“城市规划委员会”。规划主管部门负责组织法定图则的编制和执行。法定图则的成果分为“技术文件”和“法定文件”两部分。“技术文件”包括“规划图”和“规划研究报告”；“法定文件”包括“图表”和“文本”两部分。 上海规划管理单元的做法上海市的城市规划管理工作，是在“两级政府、三级管理”的行政分级管理体制背景上推进实施的。上海在探索适合特大城市发展特点的城市规划体系中，也做过一些有益的实践。2003年12月，新颁布修正的上海市城市规划条例，明确了实施上海市城市总体规划(1999一 2020)的新规划体系，首次明确了控制性编制单元规划这一层次。控制性编制单元规划是编制控制性详细规划的重要依据。在城市规划各层次中，起到承上启下的作用，上承全市总体规划、中心城分区规划，下启控制性详细规划。控制性编制单元规划主要内容： 总体定位 规划规模 开发控制 公共绿地 风貌保护 空间景观 公共服务设施 道路交通设施 市政基础设施杭州市规划管理单元控制性详细规划的编制特点程序：见右图规划调整：要有充分理由，并做专门说明。规范：根据自身特点制定相关规定，如；农贸市场2-3万人一座，面积不得小于2000-3000平方米。工业用地超过用地面积50%以上应做环评。容积率：按照土地部门要求控制。阳光规划：内容应作为文本的必须附件。现有控规存在的问题公平与效率问题的核心：经济高速发展（效率），行政管理水平不足（公平）。存在问题是正常的，只能逐步解决。 1、忽视了地权概念 成为规划更改的主要原因。在土地部门有详查资料，很难理清。2、缺少经济分析 控规的核心是由经济社会属性决定的，不是“功能合理、景观美化、公众参与”所决定的。控规直接决定了土地的发展权（所有权、使用权、开发权、租赁权、抵押权）。3、审查制度不完善 深圳最完善，问题也很多。领导定调，大家附和。 公众 社会层面（广泛性问题） 建议性 审查 专家专业层面(技术为主、政策为辅) 咨询性 行政 政策层面（政策为主、技术为辅） 决策4、控规的修改 方案的修改：原因多样 指标的修改：本质是发展权的转移，引发土地收益与社会之间的重新分配，即市场变化引起资源的重新配置。不改是不现实的，可以看成市场主体对规划的修正今后规划肯定要改。5、物质规划不到位 编制人员自身认识与修养，总体规划不到位，控规方案不到位。控规的核心内容指标的理解1、容积率： 容积率基本特征： 容积率的限定：应有上下限控制，环境与节约用地两项因素同时考虑。 容积率确定的难题：谁能说出容积率1.3与1.2之间的差异？（获利、配套、环境） 容积率普遍增长后的空间关系2、用地性质 国标：分类总规适合，控规不适合。许多城市细分小小类。 混合用地的产生：如新加坡有“白色地带”，我们有“r/c”等。 用地分类的核心：区分公益性（刚性）与非公益性用地（弹性），新法规定的审批手续不同。注意公共利益的解释。 兼容性： 设施的兼容不是用地性质的转变，而是体现规划弹性的重要措施。3、地块界线 传统划分依赖于交通、景观、用地的完整性。 现代划分增加地籍界线。4、人口容量 是政府调控市场的重要手段，国六条、国八条（要求90平方米以下的住宅占70%），可以控制总价高、面积大、空置率高的房地产开发。 是非赢利性设施配套的主要依据。 但是未列入强制性指标，控制要点是变化幅度要很小。5、建筑密度、高度 控规阶段应该进行空间形态研究，才能确定指标。 要有一定的密度分区来约束开发强度（香港、上海），体现一定的公平性，有自由度。 控规编制的认识与改进1、控规的认识 国标解释：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。仍然限于物质规划层面，没有体现社会经济属性。 市场的不确定性：投资主体很难确定，弹性、刚性同样重要。 规划的导向：物质规划仍是主流。注重经济（效率）、社会（公平）属性，缺一不可。 控规的修改：不可避免，要理解成过程性、渐进性的规划。2、控规的制度改进编制、审批 编制的范围：不必全覆盖，近期建设范围、矛盾突出区域优先编制。 建立规范程序：统一技术平台、审查程序。 规划的审批：一旦审批就成终极蓝图，“先审慢批，大化小审批”留有余地。镇可以“反操作” 地方立法：各地应根据各自情况编制“控规条例”。3、控规的技术改进 “修补性规划”：各城市已经编制大量的控规及相关规划，必须进行统一梳理，适应新法的要求，今后大量规划都是“修补性”的，要探讨这类规划的做法及技术要点，便于推广。 加强与城市设计的衔接：相同的容积率布置方法不同，空间效果也不同相同的建筑密度，环境处理的不同，效果完全不同控规中的城市设计控制要素 投入产出分析法投入：土地出让地价：基准地价（p1）、征地费（p2）、动迁成本（p3）。加强经济分析： 建安成本（p4），层数、标准不同，造价不同。 基础设施费用（p5），一般按照单位建筑面积收取。 开发费用（p6），管理费用、销售费用、财务费用，一般占 建安成本（p4）的5%-10%， 总成本=p1+p2+p3+p4+p5+p6产出：总产出= s（用地面积）x far（容积率）x a（销售单价）最低经济容积率far=（p1+p2+p3+p5+p6）x（1+r）/ a-p4（1+r）r为法定利润率难点：动迁成本很难统计，单位售价随市场波动，基础设施投资主体多。经济分 析的实质还是一种预测性的，作为决策的依据很勉强。第二部分 控制单元与控制性详细规划控制性详细规划的控制体系与控制要素上下延展、分层级控制控规作为法定规划管理文件，要起到承上启下的作用：向上，要深化和落实上位规划的意图。目前，由于我国多数城市总规之下一般并没有分区规划作指导。总规作为结构性规划，无法作为小片区规划的直接依据，其规划要求往往难以得到落实。上海等城市在在总规和地块控制之间细化规划层次，增加单元、街坊等层次，针对每一个规划层次明确控制内容，将总规意图逐层分解、层层落实。规划编制和管理层次示意规划整合（管理一张图） 近年来，规划编制普遍升温，常常在同地域范围内，各种层次、各种类型的规划滚动编制，除了总规外，城市设计、历史文化名城保护规划、旧城改造规划等各种层次、各种类型的规划在覆盖范围、法律效力、成果表达、实施年限等方面各有差异，甚至相互矛盾。面对这种情况，越来越多的城市通过控规这个平台对各类规划进行整合，用一两张图来涵盖、协调各层次、各类别的规划信息。同时，也方便将各类详规和专项规划的成果和修编信息定期补充到规划管理中，从而促进城市规划定期更新制度的建立。控规编制相关规划整理容积率预留上浮空间容积率控制一直是控规管理中的难点。针对此，根据地方特点，国内某具有地方立法权城市，在地块容积率确定后，为今后的规划管理再预留20%上浮空间。网络管理建立规划成果信息系统，通过编码确保每一地块的唯一性，并与土地利用总规做好衔接，达到控规全覆盖下的单元网络化管理。p 控制单元的提出背景单元式管理的意义 控制性详细规划是落实总体规划意图、管理城市建设活动的重要方式和途径。以往控详规划往往只针对单个地块或街坊进行规划控制，缺少对对区域的规划控制。有鉴于此，国内上海、天津等多个城市将城市规划建成区划分为多个“规划管理单元”，规划管理中，对单元的规划控制和对地块的规划控制并重。控制性编制单元规划是编制控制性详细规划的重要依据。在城市规划各层次中，起到承上启下的作用，上承全市总体规划、中心城分区规划，下启控制性详细规划。p 各地控制单元的不同做法1999年版的城市规划编制办法中首次明确了控规作为法定规划的重要组成部分，2006年版的城市规划编制办法更是对控规编制的内容和成果形式作了更为详尽的规定，特别是明确了控规编制的强制性内容。近十年来，许多城市都针对具体情况相继颁布了控规编制引导或技术规定，