房地产开发间接费用的核算.doc

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房地产开发间接费用的核算一、开发间接费用的组成和核算 开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。 为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算： 1、工资 指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。 2、福利费 指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14）提取的职工福利费。 3、折旧费 指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。 4、修理费 指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。 5、办公费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。 6、水电费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。 7、劳动保护费 指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。 8、周转房摊销 指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。 9、利息支出 指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。 10、其他费用 指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。 从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。 开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账： 借：开发间接费用 贷：应付工资 应付福利费 累计折旧 递延资产 银行存款 周转房周转房摊销 必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。 开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。 二、开发间接费用的分配 每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计人有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即： 某项开发产品成本分配的开发间接费月份内该项开发产品实际发生的直接成本本月实际发生的开发间接费用应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额 如某房地产开发企业某内部独立核算单位在1998年5月份共发生了开发间接费用41 600元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下： 开发产品编号名称直接成本 101 商品房50 000 102 商品房120 000 151 出租房75 000 181 周转房70 000 201 大配套设施商店80 000 301 商品性土地125000 合计520 000 根据上列公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费： 101商品房：50000元41600元520000元50 000元8%4 000元 102商品房：120 000元8%9 600元 151出租房：75 000元86 000元 181周转房：70 000元85 600元 201大配套设施：80 000元86 400元 301商品性土地；125 000元810 000元 根据上面计算，就可编制有如下所示的开发间接费用分配表： 开发间接费用分配表 2000年5月 单位：元 开发项目编号名称直接成本分配开发间接费 101商品房 50 0004 000 102商品房120 000 9 600 151出租房75 0006 000 181周转房 70 0005 600 201大配套设施 80 0006 400 301商品性土地 125 00010000 合计 520 000 41 600 根据开发间接费用分配表，即可将各开发产品成本分配的开发间接费记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它记入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方，作如下分录入账： 借：开发成本房屋开发成本 25 200 开发成本配套设施开发成本 6 400 开发成本商品性土地开发成本 10 000 贷：开发间接费用 41 600（一）开发成本 共有八项： 1.土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2.土地征用及拆迁安置补偿费。 （1）土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 （2）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原 用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3.前期工程费。 前期工程费主要包括： （1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 （2）三通一平等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4.建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5.基础设施费。 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 6.公共配套设施费。 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照建安工程费的估算方法。 7.不可预见费。 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述16项之和为基数，按3一5计算。 8.开发期间税费。 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。 （二）开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 1.管理费用。 可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3左右计算。 2.销售费用。 它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项： （1）广告宣传费。约为销售收人的2一3； （2）销售代理费。约为销售收入的1.5一2； （3）其他销售费用。约为销售收入的0.5一1。 以上各项合计，销售费用约占销售收人的4一6。 3.财务费用。 它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。 （三）投资与成本费用估算结果的汇总 为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。 蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈葿螄蝿膁节蚀袈芃蒇薆袇羃芀蒂袆肅蒅莈袅芇芈螇袄羇薄蚃袃聿莆蕿袃膁薂蒅袂芄莅螃羁羃膇虿羀肆莃薅罿膈膆蒁羈羈莁蒇羇肀芄螆羇膂蒀蚂羆芅节薈羅羄蒈蒄肄肇芁螂肃腿蒆蚈肂芁艿蚄肁肁蒄薀蚈膃莇蒆蚇芅薃螅蚆羅莆蚁蚅肇薁薇螄膀莄蒃螄节膇螂螃羂莂螈螂膄膅蚄螁芆蒀薀螀羆芃蒆蝿肈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