最终烟台项目招商方案.doc

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创进广场项目运作方案项目单位： 烟台创进房地产开发有限公司联系地址： 西大街与大海阳路交叉口邮政编码： 265300传 真： e-mail : 联系电话： 目 录一、 项目定位二、 项目租金预测三、 项目人员配置四、 项目时间节点安排五、 项目招商费用预算六、 项目营销推广七、 项目开业庆典八、 关于稳场、旺场的建议九、 租赁合同文本一、 项目定位 根据前期市场调研结合项目位置、规模、交通、周围商业配套等情况定位如下1、 业态定位：女人尚街时尚店中店理由： 体量比较适中 位置比较合适 产权可以分割 商户可以招进 产权可以发售 业户可以租赁 目标能够实现2、目标消费群体和经营定位目标消费群体：以1315为妥-35岁的都市女性为主以现代女性服装服饰、皮鞋皮具、化妆品为主，以休闲运动、牛仔、小商品等为辅，以餐饮、小仓库、公寓为服务配套战略定位：实行集中一点的经营战略，即选择时尚流行商品做为主要运作载体，以征服顾客、征服同质商业、征服烟台口号太高。管理模式：统一管理 分散经营3、项目商场logo和基本组合功能定位 女人尚街-图案略购物功能这是最基本的，体现在花色品种、时尚度、流行度、价格、档次方面服务功能基本功能之一，体现在商场管理、商户管理、业主管理，应去掉为顾客优质服务等休闲功能附加功能，体现在休闲配套设施上如休闲椅、零售空间艺术、灯光工程、共享空间、自然景致、文化氛围、生态环境等方面餐饮功能中西快餐、冷饮、特色风味小吃商住功能有sohu公寓、公司分支机构、厂家办事机构、商户办公、业主出租等储藏功能商户的小型货仓、仓库4、楼层分布以及业态、业种定位楼 层业种定位商铺间隔基本分割b1仓库围合式设计为主5平米f1服装主力店敞开式设计为主10平米应去掉f2f3时尚女装、鞋采用落地玻璃围蔽，独立式商铺设计10平米10-15为宜f4休闲运动、牛仔采用落地玻璃围蔽，独立式商铺设计10平米15-20为宜f5小商品采用落地玻璃围蔽，独立式商铺设计10平米f6中西快餐、特色小吃敞开式、围合式设计为主整租分档式出租f7-f9公寓围合式设计为主30平米30-50为宜二、 项目租金收益测算楼层（l） 套内面积m套内建筑面积m建筑面积均租价（元/m/月）月租金收入（万元）第一年年租金收入（万元）预计递增比率b122003066000792000前两年租金不变第三、四、五年递增20%1f22008017600021120002f22006013200015840003f22005011000013200004f2200408800010560005f220030660007920006f220020440005280007f-9f46001569000828000总计20000-75100090120001. 主营：入驻商户（供应商），按照公司统一要求设计形象，并报公司审批后实行投资装修；2. 商户（供应商）经过洽谈与公司签订租赁合同，须交商品质量保证金。具体是：按承租人租用专厅3个月应交租金水平计算3、从业主手中返租5年期租赁合同，以2年租金水平在执行基础上，第一、二年租金不变，第三年起每年上浮20%左右，直到合同到期租金标准不变。4、付款方式及优惠政策：原则采用半年交或年交，个别实力品牌商家及有带动作用的商家可季交。 5、应交租金和物业管理费计算1. 租金：租金=建筑面积（s）租金单价（p）2. 物业管理费a、 一般物业费物业管理费=建筑面积 7元/月一般物业费：含共享空间电梯费、保安费、保洁费、管理人员工资费、养护费、制冷费b、 中央空调供暖费以建筑面积按照商场统一标准收取c、 水电费电费：1.3元/度，水费：50元/户/月（以10为准）应该按面积大小分档水电费可根据当地相关部门收取标准为主。6、应交税金商户自行办理营业执照，按目前税务征收标准按时足额交纳或代收代缴标准以财务核算为准。三、 项目人员配置1、为了更好地完成项目的招商工作，需要根据需求进行对招商队伍的建立。由于项目属性的特殊性，以及工作进度和工作强度的实际要求，无法任用缺乏经验的人员，同时没有时间对人员进行从业岗位培养，故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量。招聘原则：对商业专业的招商人员，优先考虑从事过商业房地产项目的招商工作、招商策划等方面的工作经验。招商部人员招聘计划：总按楼层分招商分部至少每层一位，招商完毕转化为运营管理人员。2、物业部：保安、保洁、养护、看车员等有开发公司从原企业调配，或采承包的形式。3、组织架构:略。四：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容、招商准备工作（只针对配合招商部分）：1、完成项目名称注册、以及项目标志等的ci设计并注册。2、注册中文及英文的国内域名（.）3、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。4、完成设计制作 女人尚街 招商文告、招商楼书，包含项目功能分布及内部结构图。5、完成设计制作项目效果图的pop，3d资料光盘。6、完成招商队伍的建立（招聘），进行培训及人员甄选分配。7、制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。8、确定公司组织机构和部门设置。9、招商处的筹建。10、招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。11、制定商户准入标准、条件、和招商规则。12、制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等。13、根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划（包括招商区域、重点目标、任务指标完成计划等）。、招商时间安排：项目施工达到商家入驻标准后，开始实际招商工作，共3个月完成招商及商家装修，开业筹备。8-10月项目进行施工改造，我方同期完成商户资源积累工作。如果项目施工未能在10月底前完成，我方招商工作也将顺延。8月-9月9月-10月10月-11月12月-1月2月商户资源商户资源招商期商户装修开业筹备后招商期暨开业庆典筹划阶段：1、 完成招商人员招聘（10天）及培训工作（10天），同时完成个人招商指标确认并按照招商任务指标提交各自的工作倒计时实施方案。2、 完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等。完成项目标志等系列ci设计，更换识别系统（包括名片、信函、旗标等）。确定宣传包装概念及总体广告用语。3、 完成前期招商文告、招商楼书制作，确定招商媒体广告计划（包括广告创意、制作、媒体购买选择等）、招商各项管理费用支出预算。完成各种pop、3d vision、沙盘等的制作。完成招商部筹建工作。4、 完成一切招商准备工作。5、 招商工作正式开始。1 认知阶段 完成招商任务的5。2 公开招商 完成招商任务的40。3 持续招商 完成招商任务的25。4 试业至开业前 总体招商达到的70以上。 另外，具体招商过程中，最后阶段的实际情况应该是剩余任务远远低于计划目标，实际已处于收官（围棋术语）微调阶段。五：招商费用预算招商总体费用包括人员开销、广告制作（包括印务）、媒体购买、管理费用等项，总费用预计在年租金收益的5-8，其中广告费用是最大的一项支出，而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。如招商非常顺利，则广告投入将会进行灵活调整削减。项目费用预算（万元）备注广告制作印务、创意、胶片、沙盘、3d、展具、户外、流动。媒体购买电视、电台、平面、户外、流动办公用品车辆、演示用具、移动办公人员管理薪水、提成奖励、培训差旅交通、住宿、招待外埠费用场地、日常费用电话费用电话、传真、网络dm费用邮寄、夹报、散发公关活动发布会、联谊、合计60万分析：其中广告制作费用约占10；媒体购买约占65；行政与管理费用约占25，应占比例符合正常市场运作中的比例分配。六、营销推广广告宣传是招商中占用费用比例最大，操作方式安排对招商工作又会起到极大影响的部分。广告策划得当，会取得事半功倍的效果，取得良好的招商业绩将成为顺理成章（具体策划工作视领导决定由公司进行策划，广告公司配合制作和发布，还是全权委托广告公司进行策划和实施）。七、开业庆典开业庆典就是揭起盖头的时候，应该做到浓重、热烈，并且得到社会各界的祝贺，场面必须宏大。除了必要的广告宣传方面的支持，同时还要将公关放在极重要的位置。调动一切可利用的社会资源，包括剪彩领导的确定：市、区有关官员；各行业协会、商业组织领导；经济界有影响的学者、院士；有关国家驻华商务代表；外商商户代表；中心商户代表等等。期间组织大型活动，例如明亮一条街、彩旗飘扬烟台城、揭起你的盖头来活动、镭射彩链当空舞、不夜城摇滚晚会暨模特表演等等。旨在得到媒体的广泛报道，尤其是烟台市电视台，达到开业渲染并广告全市的目的。（具体开业庆典策划将于招商工作进入尾声后，集中一切精力进行）。十、 关于稳场、旺场的建议注重整体形象，从建筑外部及室内商场形象保持统一注重开业后的经营推广，经营特色延续，成立专门经营推广公司及宣传基金。开业保证金制度租赁使用权制度三权分离所有权与使用权分离，使用权与经营权分离发 展 商所 有 权 分 离 收 益租赁投资者使 用 权 分 离 收 益进场经营权商户经营 权购物免费停车优惠零售商优惠节假日庆典活动推广成立购物消费会员制上货引导；指导货源基地，如：北京的大红门、动物园、天意；郑州的银基、世贸；广州白马、黑马；杭州的四季青、福建石狮等等。. 经营引导；如何选择品牌，如何选择商品，如何经营，如何陈列商品，如何促销等等。女人尚街经营管理合同编号：xdf 经 营 管 理 合 同缔约双方：甲方：乙方：鉴于：1.甲方拥有位于烟台市 路 号创进广场女人尚街 层 号商铺的使用权及管理权，系女人尚街的综合商业管理人；2.乙方欲利用上述商铺从事经营活动，并自愿接受甲方的经营管理。本着平等自愿、等价有偿的原则，经甲、乙双方充分协商，一致同意女人尚街经营管理事宜，自愿订立如下条款，共同遵照执行：一、释义第一条 释义在本合同内（包括“鉴于”中的内容），除为了配合文义所需而要另做解释或有其他定义外，下列的字句应做以下解释：1.1 甲方和乙方合称为双方，单独称为一方；1.2 “商铺”或“场地”，均指位于烟台市 路 号女人尚街 层 -号的商业用房；1.3 “商户”，指包括乙方在内的全体或部分在烟台市 路 号女人尚街从事商品经营或向消费者提供服务的自然人、法人或其他组织；1.4 “经营期限”，指乙方获得商铺使用权并接受甲方经营管理的期间；1.5 “场地使用费”，指乙方向甲方支付的使用商铺的对价；1.6 “费用”或“其他费用”，指乙方按本合同第五条约定应向甲方支付的各种费用；1.7 “商场”，指甲方负责经营管理的创进广场女人尚街；1.8 “天”或“日”，均指日历天，开始当天不计入，从次日开始计算。时限的最后一天是休息日或者其他法定节假日的，以节假日次日为时限的最后一天。时限的最后一天的截止时间为当日24时。1.9 “违约方”，指没有履行或没有完全履行其按照本合同所应承担的义务以及违反了其在本合同所做的陈述、承诺或保证的任何一方；1.10 非违约方，指根据本合同所规定的责任和义务以及各方所做的承诺与保证，发生了一方没有履行或没有完全履行合同义务，以及违反了其在本合同所做的承诺或保证事件时，本合同其余一方；1.11 书面及书面形式，指信件和数据电文（包括电报、电传、传真和电子邮件）；1.12 合同，指本合同或对本合同或任何其他相关合同的任何条款进行修订、予以放弃、进行补充或更改的任何文件，或根据本合同或任何其他相关合同或文件的条款而签订的任何文件；1.13 不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；1.14 本合同中的标题是为方便阅读而加入的，解释本合同时应不予理会。二、经营场地与经营品牌第二条 经营场地甲方同意将位于创进广场女人尚街 层 号，建筑面积为 _平方米的商铺（场地包括店内柱子、风箱等公用设施）交付乙方用于商业经营或服务，乙方同意使用。第三条 经营范围、商品的品种和品牌3.1 乙方确定的经营范围及商品种类（或服务）： 。3.2乙方的经营商品的品牌： 。3.3 乙方必须按照甲方业种业态定位和商场管理制度的要求进行经营。乙方未经甲方书面许可，擅自改变经营范围、品牌及业种，或甲方因商场整体经营需要统一调整业种业态布局，而乙方不予配合，视为乙方违约，甲方有权停止物业服务、经营服务直至解除合同，乙方并应按本合同第四十条的约定承担违约责任。三、经营期限第四条 经营期限4.1 本合同经营期限自 年 月 日起，至 年 月 日止，共 年。4.2 乙方如需续约的，应于距合同期满60日前向甲方提出书面申请。经双方协商一致，方可续签合同。四、乙方向甲方缴纳场地使用费、费用标准及办法第五条 乙方向甲方交纳场地使用费和其他费用的种类、标准及交付方式5.1 乙方使用商铺（场地）所须缴纳的费用包括：场地使用费、物业管理费、水电费、空调费（含通排风等）等，以上费用均按建筑面积计收。5.2 具体收费标准为：场地使用费 元/月/平方米；物业管理费 元/月/平方米；计：场地使用费（小写） 元/月；物业管理费（小写）_ 元/月；合计（小写）： 元/月； 关于上述费用的收取标准是按照建筑面积计算的，甲方将有权根据国家相关项目物价的调整而进行调整，乙方应无条件服从并按时缴纳相关费用，否则视为乙方违约。5.3垃圾处理费、工商管理费、税金由乙方自行承担。如甲方同意代扣代缴的，按该商铺（场地）应交场地使用费的 计收，具体金额为（小写） 元。（甲方代收代交）如乙方因销售商品所产生的税金超过乙方已向甲方缴纳的税金总额，则超过的税金部分由乙方承担，即甲方按销售额的4向乙方收取税金。乙方应自行承担和办理因从事经营活动应向政府交纳的全部费用和手续。5.4 乙方用电需按照甲方规定另行据实计量收费，且甲方有权根据电业局价格的调整而做相应调整该收费标准，乙方保证按时足额缴纳，否则甲方将不能保证乙方正常用电。5.5 以上费用合计为人民币（大写）： 元（小写： 元）；乙方按每次预付_月费用的方式向甲方缴纳，第一次缴纳日期为 年 月 日前，缴纳金额为人民币 元；除首期费用外，乙方须在最后一个月份的十日前一次性足额向甲方缴纳下次的相关费用。第六条 乙方按时足额交纳场地使用费和各项费用是商场经营和物业服务正常进行的必要条件，涉及全体业主、商户的共同利益，因此乙方必须按期足额缴纳上述费用。若乙方未在规定期限缴纳有关费用，每逾期一天，按逾期金额的日万分之五向甲方支付违约金，如逾期如7日以上，甲方有权停止物业服务、经营服务；乙方逾期交纳场地使用费达15日以上的甲方有权解除本合同。甲方有权将所乙方所欠场地使用费和其他费用从乙方保证金中扣除，并保留继续追讨相关费用的权利，乙方并应按本合同第四十条的约定承担违约责任。五、商铺管理第七条 商铺经营权管理7.1本合同签订后，甲乙双方根据交房清单进行商铺交接，乙方获得该商铺的使用权和经营权。乙方在运营中，不得私自将使用权和经营权以任何方式转让给第三方；7.2乙方确需转让商铺使用权或经营权的，要报经甲方书面同意后方可进行，同时，甲方收取乙方商铺1个月费用（含场地使用费、物业费、空调费等费用总计）为手续费。否则，该新商户不享受甲方物业管理、经营管理等各项服务；7.3如乙方未经甲方书面同意，擅自转让商铺经营权的，甲方有权解除合同，乙方并应按本合同第四十条的约定承担违约责任。7.4 甲方基于经营管理需要，需对乙方营业设施、经营区域进行调整时，乙方同意无条件配合甲方的工作，并无条件服从甲方的统一安排，否则视为乙方违约，并应按本合同第四十条的约定承担违约责任。第八条 商铺装修装饰管理及营业8.1 乙方对商铺进行装修装饰，必须遵守商场商铺装修装饰管理制度；8.2 为维护甲方形象的统一性和甲方设备设施使用的可靠性、安全性，乙方专柜装修必须事前将设计方案送甲方审批并获得书面认可，并办理进场装修相关手续后方可进场装修，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更装修方案。且乙方施工时应遵守甲方为维护商场正常经营所制定的装修管理规定，否则甲方有权直接清理出场，并对由此产生的一切后果概不承担任何费用和责任，乙方承诺无条件服从，否则视为乙方违约。8.3 乙方对商铺（场地）进行装修时，未经甲方书面同意不得擅自扩充设备、增加电器、更改线路、改变房屋结构，否则，因此造成损害或其它后果，由乙方承担责任并赔偿损失。8.4 乙方商铺（场地）内的设施（包括但不限于道具、柜台、货架）由乙方自行解决并承担相关费用。8.5 乙方改造店铺形象进行装修，一般不得在营业时间内进行。经甲方同意后，可在夜间进行，甲方派专人配合，乙方支付相关费用；8.6 乙方承诺于 年 月 日前完成装修、上货并正式营业。8.7 乙方应确保其装修施工严格遵守相关操作规程要求；因装修发生的一切事故和造成的损失由乙方自行承担责任。8.8 如乙方在装修装饰施工过程中违反商铺装修装饰管理制度和本合同的其他约定，或给甲方造成损失的，甲方有权停止物业服务、经营服务直至解除合同，乙方并应按本合同第四十条的约定承担违约责任。第九条 商铺形象和广告管理9.1 由于商铺经营是店中店形式，乙方商铺形象必须与整个商场流行时尚形象、风格一致，同时符合个性商品展示的需要，以创造良好的商业气氛；9.2 乙方不得在商铺以外公共部位随意摆放货品和促销品；9.3 乙方不得在商铺内外张贴或在媒体刊登商铺转让、转租的任何广告信息；9.4 乙方不得在承租铺位外任何部位(包括外玻璃面)设置、安装、张贴任何文字、标记或广告等宣传用品，乙方招牌位置须依照甲方的统一要求设置。未经甲方同意，乙方宣传不得使用“女人尚街”字样。第十条 仓储乙方自行解决商品仓储问题。如确需甲方解决的，乙方可申报甲方协助解决，但乙方支付所发生的相应全部仓储费用。第十一条 甲方及其他经许可的相关人员为检查或维护、维修和改建商场内任何共用部位、区域或履行甲方对商场的管理责任时，有权携带一切必需的设备、机器及材料进入商场任何一部分，如有必要可进入乙方内部，除紧急情况外，应事先征得乙方的同意，乙方应予以积极配合。六、商场营业管理第十二条 商场营业管理12.1 乙方在营业中必须准时开店、闭店，遵守商场商户经营管理规定。如乙方严重违反该制度，经甲方劝导仍不整改，甲方有权停止物业服务、经营服务直至解除合同，乙方并应按本合同第四十条的约定承担违约责任。12.2 商场的统一营业时间（暂定）春、秋、冬季为9：0021：00，夏季为9：0021：30；大型节假日（如五一、十一、春节）营业时间，甲方将在例会时统一安排通知。12.3 夏季制冷时间（暂定）为：5月20日9月20日；12.4 冬季供暖时间（暂定）为：11月15日次年3月15日。12.5 乙方在此同意，上述营业时间、制冷时间和供暖时间，甲方有权根据实际经营情况做出相应的修改，乙方不予干涉。12.6 如因乙方经营需要而延长营业时间，甲方有权加收相关的电费、空调费和取暖费等相关费用。七、商品品牌管理第十三条 乙方上货商品必须凭厂方授权在甲方处进行品牌登记和注册，并遵守商场品牌注册管理制度。第十四条 乙方在经营中由于供应商、批发商或市场变化等原因确需调整经营范围或更换品牌，要及时以书面形式报甲方批准和登记，以免商场内部重复经营造成恶性竞争。如乙方擅自改变经营范围或经营品牌，甲方有权按公司规定封存上柜货品、乙方需向甲方支付5000元违约金，甲方并有权解除合同。八、商品质检管理第十五条 乙方要文明经营，合法经营，不得经营假冒伪劣商品，上货商品要三证齐全（如厂商营业执照、商标注册证明、产品合格证等），并遵守商场商场商户经营管理规定。如乙方违反商场商场商户经营管理规定，甲方有权停止物业服务、经营服务