房地产的市场调研.doc

蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆螃螆羀蒂螃袈膆莈螂羁羈芄螁螀膄芀螀袃肇薈蝿羅节蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肃薅袆羁艿蒁袅肄肂蒇袄袃莇莃蒁羆膀艿蒀肈莅薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀薇羂膆芆薆肅罿薄薅螄膅薀薅羇羈蒆薄聿芃莂薃蝿肆芈薂袁芁薇薁羃肄蒃蚀肆芀荿虿螅肂芅虿袇芈膁蚈肀肁蕿蚇蝿莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆螃螆羀蒂螃袈膆莈螂羁羈芄螁螀膄芀螀袃肇薈蝿羅节蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肃薅袆羁艿蒁袅肄肂蒇袄袃莇莃蒁羆膀艿蒀肈莅薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀薇羂膆芆薆肅罿薄薅螄膅薀薅羇羈蒆薄聿芃莂薃蝿肆芈薂袁芁薇薁羃肄蒃蚀肆芀荿虿螅肂芅虿袇芈膁蚈肀肁蕿蚇蝿莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆螃螆羀蒂螃袈膆莈螂羁羈芄螁螀膄芀螀袃肇薈蝿羅节蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肃薅袆羁艿蒁袅肄肂蒇袄袃莇莃蒁羆膀艿蒀肈莅薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀薇羂膆芆薆肅罿薄薅螄膅薀薅羇羈蒆薄聿芃莂薃蝿肆芈薂袁芁薇薁羃肄蒃蚀肆芀荿虿螅肂芅虿袇芈膁蚈肀肁蕿蚇蝿莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆螃螆羀蒂螃袈膆莈螂羁羈芄螁螀膄芀螀袃肇薈蝿羅节蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肃薅袆羁艿蒁袅肄肂蒇袄袃莇莃蒁羆膀艿蒀肈莅薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀薇羂膆芆薆肅罿薄薅螄膅薀薅羇羈蒆薄聿芃莂薃蝿肆芈薂袁芁薇薁羃肄蒃蚀肆芀荿虿螅肂芅虿袇芈膁蚈肀肁蕿蚇蝿莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆螃螆羀蒂螃袈膆莈螂羁羈芄螁螀膄芀螀袃肇薈蝿羅节蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肃薅袆羁艿蒁袅肄肂蒇袄袃莇莃蒁羆膀艿蒀肈莅薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀薇羂膆芆薆肅罿薄薅螄膅薀薅羇羈蒆薄聿芃莂薃蝿肆芈薂袁芁薇薁羃肄蒃蚀肆芀荿虿螅肂芅虿袇芈膁蚈肀肁蕿蚇蝿莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆螃螆羀蒂螃袈膆莈螂羁羈芄螁螀膄芀螀袃肇薈蝿羅节蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肃薅袆羁艿蒁袅肄肂蒇袄袃莇莃蒁羆膀艿蒀肈莅薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀薇羂膆芆薆肅罿薄薅螄膅薀薅羇羈蒆薄聿芃莂薃蝿肆芈薂袁芁薇薁羃肄蒃蚀肆芀荿虿螅肂芅虿袇芈膁蚈肀肁蕿蚇蝿莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆螃螆羀蒂螃袈膆莈螂羁羈芄螁螀膄芀螀袃肇薈蝿羅节蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肃薅袆羁艿蒁袅肄肂蒇袄袃莇莃蒁羆膀艿蒀肈莅薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀薇羂膆芆薆肅罿薄薅螄膅薀薅羇羈蒆薄聿芃莂薃蝿肆芈薂袁芁薇薁羃肄蒃蚀肆芀荿虿螅肂芅虿袇芈膁蚈肀肁蕿蚇蝿莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆螃螆羀蒂螃袈膆莈螂羁羈芄螁螀膄芀螀袃肇薈蝿羅节蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肃薅袆羁艿蒁袅肄肂蒇袄袃莇莃蒁羆膀艿蒀肈莅薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀薇羂膆芆薆肅罿薄薅螄膅薀薅羇羈蒆薄聿芃莂薃蝿肆芈薂袁芁薇薁羃肄蒃蚀肆芀荿虿螅肂芅虿袇芈膁蚈肀肁蕿蚇蝿莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆螃螆羀蒂螃袈膆莈螂羁羈芄螁螀膄芀螀袃肇薈蝿羅节蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肃薅袆羁艿蒁袅肄肂蒇袄袃莇莃蒁羆膀艿蒀肈莅薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀薇羂膆芆薆肅罿薄薅螄膅薀薅羇羈蒆薄聿芃莂薃蝿肆芈薂袁芁薇薁羃肄蒃蚀肆芀荿虿螅肂芅虿袇芈膁蚈肀肁蕿蚇蝿莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆螃螆羀蒂螃袈膆莈螂羁羈芄螁螀膄芀螀袃肇薈蝿羅节蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肃薅袆羁艿蒁袅肄肂蒇袄袃莇莃蒁羆膀艿蒀肈莅薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀薇羂膆芆薆肅罿薄薅螄膅薀薅羇羈蒆薄聿芃莂薃蝿肆芈薂袁芁薇薁羃肄蒃蚀肆芀荿虿螅肂芅虿袇芈膁蚈肀肁蕿蚇蝿莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆螃螆羀蒂螃袈膆莈螂羁羈芄螁螀膄芀螀袃肇薈蝿羅节蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肃薅袆羁艿蒁袅肄肂蒇袄袃莇莃蒁羆膀艿蒀肈莅薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀薇羂膆芆薆肅罿薄薅螄膅薀薅羇羈蒆薄聿芃莂薃蝿肆芈薂袁芁薇薁羃肄蒃蚀肆芀荿虿螅肂芅虿袇芈膁蚈肀肁蕿蚇蝿莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆螃螆羀蒂螃袈膆莈螂羁羈芄螁螀膄芀螀袃肇薈蝿羅节蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肃薅袆羁艿蒁袅肄肂蒇袄袃莇莃蒁羆膀艿蒀肈莅薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀薇羂膆芆薆肅罿薄薅螄膅薀薅羇羈蒆薄聿芃莂薃蝿肆芈薂袁芁薇薁羃肄蒃蚀肆芀荿虿螅肂芅虿袇芈膁蚈肀肁蕿蚇蝿莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆螃螆羀蒂螃袈膆莈螂羁羈芄螁螀膄芀螀袃肇薈蝿羅节蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袇衿肃薅袆羁艿蒁袅肄肂蒇袄袃莇莃蒁羆膀艿蒀肈莅薈葿螈膈蒄蒈袀莄莀薇羂膆芆薆肅罿薄薅螄膅薀薅羇羈衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿节蒆羈芈莄蚁袄芈薆蒄袀芇芆螀螆袃莈薂蚂袂蒁螈羀袁膀薁袆袁芃螆螂羀莅蕿蚈罿蒇莂羇羈膇薇羃羇荿蒀衿羆蒂蚆螅羅膁蒈蚁羅芄蚄罿羄莆蒇袅肃蒈蚂螁肂膈蒅蚇肁莀蚁蚃肀蒂薃羂聿膂蝿袈聿芄薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿膆腿莃袅膅芁薈螁膄蒃莁螇膄膃蚆蚃膃芅葿羁膂莈蚅袇膁蒀 房地产的市场调研 1 前言在许多失败的案例中，我们通过分析，其中有许多原因，有一条很重要的原因是开发商的决策层缺乏必要的市场调查，没有掌握到足够的市场信息导致决策失误，从而导致项目失败。作为专业的房地产咨询代理公司，对一个项目作出准确的市场定位前提是搞好市场调查，而搞好市场调查的前提就是有一套完善可操作的市调方案。不能凭个人经验写出可行性分析报告，科学性、准确性是不高的。公司对市调参与人员的要求是对市调目标市场所有房地产的内容都必须了解、掌握，形成书面分析报告，每条信息要尽量附原件的复印件。 2 房地产市场调研和营销的信息分析房地产市场调研如果做得细致、透彻，不仅可以帮助精确产品市场定位，而且可以帮助企业赚取相当大的利润1994年下半年至1995年，上海的房地产市场步入盘整消化期，然而有一些产品却依然销势良好，究其原因，不外是产品前期市场定位准确。去年来，房地产业开始重视房地产营销，但如何做营销？这正是从业人员关注的话题。营销与推销、促销不同，营销是从市场需要出发，根据市场、客户的需求生产产品，它的管理以利润为导向，营销计划具有长期性。推销、促销是针对现成产品的销售，以销售量为导向，计划短期性。目前上海房地产市场还处于推销、促销阶段，尚未真正进入营销过程。既然营销基本于市场需要，那么营销的第一步就是市场调研，房地产业的市场调研尤为重要。 一、为什么要进行市场调研？ 台湾商界名人王永庆（章）花400万台币拿下台北近郊一块地。当时有个房地产 商东棣氏（音）和公司高姓职员做了大量市场调研，市场状况是市中心房价、租金奇贵，老板纷纷缩小办公场地造成写字间拥挤不堪，员工叫苦连天；住宅外迁，员工上下班路程远；市中心交通拥挤、污染严重，办公效率低。趋势是交通便利的前提下办公楼可以建在市郊。王的地块偏远但交通便利，有条件造这样的办公楼。他们还做了客户市场调研，确实有许多客户对这样的办公楼有兴趣。当时评估这块地价值达八个亿，东棣氏用800万台币买下地块并建造办公楼一炮打响，赚了40亿。这个实例说明，房地产市场调研如果做得细致、透彻，不仅可以帮助精确产品市场定位，而且可以帮助企业赚取相当大的利润。 发展商拿到地后首先考虑什么？盖住宅楼、办公楼还是商住楼？一般住宅用途有：公寓、办公、商住、商场、别墅、酒店公寓、酒店式商务套房等，这些用途可以组合，小区中可以都是住宅，也可以有办公楼、公寓；甚至一栋楼里可以建有住宅、办公楼、商场，形成很多用途，这正是发展商首先要考虑的。其次，建造何种建筑形状，高层、小高层还是多层？容积率决定建筑形状，但可以变化，容积率下降楼面会提高，而开发成本下降、周期缩短，经济效益也许不变。 第三，考虑房型，两房一厅为主还是两房一卫抑或两房两卫？ 各种房型面积 如何确定？目标客源是谁、在哪里、最关心什么？这些问题的答案决定项目生或死，所以，发展商有了地后首先必须考虑。 这些问题如何获得答案，最佳的办法是让市场决定该造什么样的房子。换言之，市场调研对房地产开发有三个方面的作用。通过市场调研，可以准确知道要卖什么，房子卖给谁，怎么卖。房地产有固定性（不可移动）、稀有性（土地有限）、高金额性（买卖双方投资大）、增值性、不可更改性（产品本身）等特性，对房地产来说，卖什么尤其重要，定位准确的产品有利于销售。1994年，外销房东方明珠花园别墅推出，当时外销房尤其是别墅已经走下坡路，但该项目却创造了100的销售率。他们曾作大量调研，认为外销房面积普遍过大、总价太高，市场接受力非常有限，同时又有一些想住别墅的客户有钱却不够。于是，他们推出小面积别墅，只有90120平方米，标语是8万8美金买上海外销别墅。台湾宏基电脑公司拿到桃园一块地，想造一幢办公楼自用和部分出售，东棣氏分析认为路途远交通不便，加上宏基员工为高科技业者生性懒惰，可能不愿跑太远上班。宏基电脑老板不听，将公司总部强行搬至桃园，结果宏基电脑发生危机，公司一些高层员工嫌上班路远纷纷脱离公司，其他客户更是避之不及，大楼至今空置。 另外，房地产市场调研可以帮助产品再定位。有些产品起初可能定位不准确， 可以通过市场调研重新定位，起死回生，将会给销售很大效果。1995年上海环线广场项目，位于中山西路西、宜山路区域（可算田林地段），定位住宅。由于土地成本高，房屋售价单价近6000元，而田林地段房价近4000元，所以销售为零。我们公司调研后得知，田林地段几乎都是住宅，商住楼集中在徐家汇，所以该地区市场空白点是商住楼。我们为之重新定名徐家汇环线广场，内部改建成大办公室类型，果然吸引了一批想买徐家汇商住楼的客源。所以产品要立足市场，必须要有自身特点，与市场有一个市场区隔。93、94年时福州房地产市场是，中心地段的现房销售率只有30，一位发展商的两栋高层期房销售非常不理 想。我们作了市场调研后发现，当时福州的房产均是商（商场）、住（住宅）、办（办公楼）结构，发展商个个期望三种客源一网打尽，而事实恰恰相反，买住房的觉得楼内有企业可能进出人员繁杂，买办公室的又怕遇见买菜阿婆，结果一无所获。我们将高层定位纯住宅，增设服务、康乐设施、生活配套，推出福州第一栋五星级纯住宅，高层奠基时销售率已达70，被称为销售奇迹。我们认为，福州房地产市场不景气，不是因为福州人没有购买力，而是市场充斥同质化产品，没有提供消费者需要的产品。 目前上海商品房积压有两大原因：产品定位不准，适宜造住宅的地块造了商务楼，而应该造商务楼的却建成了住宅；设计、结构不合理，房型偏大或偏小。其中有些产品可以通过市场调研再定位，找到新出路。 客源是房地产的生命。客源可以分成几类，如果以购买动机分类，有投资、自用型客户；按区域划分，有本区、本地、外地等；按收入、有高收入阶层、中高收入、中收入、中低收入、低收入等；按属性，有高级企业主管、白领阶层、归国人士、回沪知青、企业为员工购买等等。如果产品已定型，通过市场调研可以挖掘新的客源面，创造销售新业绩。万宝路香港推出初期销售并不理想，市场调研后重新制订广告策略，一改其名称、包装的女性气息，定位于是男子汉就该抽这烟，销量大增。位于淮海路西藏路的恒基大厦定位内销办公楼，但发展商追求完美，设计、装潢、结构、设施等竭尽豪华，全部用最高档，于是售价单价达2000多美金，总价达250万人民币。1995年办公楼租金下降，投资客不肯进场，大楼尚未封顶自用型客户也没有趣。市场调研发现总价在4050万元有回报率的产品销路极好后决定扩大客源，大胆将卖办公楼改成卖投资计划，启用新名赚钱时代，把卖产权变成卖5年使用权，使单价从2000多降至700多美金，在短短4个月中卖掉80。对发展商来说可以收回成本又没有卖掉产权，何乐而不为；而总价的下降，扩大了投资客源。台湾高雄城市不大市场有限，产品难以销售。当时美国在其他国家销售他们的土地，于是高雄的房产商打破区域限制，也将房屋在台北市场销售，许以回报率，销售很成功。 商品房销售有许多方式，如定价策略、付款方式等，需要通过市场调查然后研究，结论也会对销售产生很大帮助。 二、房地产市场调研应该从哪些方面着手？ 房地产营销包括市场营销环境（市场分析）、营销组合。市场调研侧重环境部分，环境分成总体环境和区域环境。总体环境含有行政与法律、经济、自然、人口、政治、文化、技术环境；区域环境有特性、交通、配套、规划、房地产竞争市场、房地产消费市场。行政与法律环境指与房地产有关的一切政策、法令、措施，如蓝印户口薄、契税减半、新工房上市政策等，它们的出台将直接影响房地产市场。经济环境指人均收入存款额、物价指数、企业投资总额、金融动态（股票、利率、银根）、区域主要产业结构等，目的是了解市场和消费者。自然环境包括交通状况、市政工程、公共设施（已有、在建、规划）、绿化、水电煤配套等，研究市场的可行性。人口环境指总人口和人均住宅面积、家庭结构及趋势（单身-杭州推出单身贵族公寓一售而空、老年、金丝鸟住宅等）、整体素质、人口属性、老年化状况等与住宅建设有关的因素。政治环境指政局、外交政策，直接影响房地产销售。文化、技术环境指文化倾向，新建材、新科技的运用等等。 对某个个案，区域环境的了解更为重要。首先了解区域特性，即区域历史沿革 （梧桐花园就是充分利用原来是法租界的历史因素）、建筑形态及风格、区域特点（学区、商业中心、工业中心等）；了解区域交通状况，公交、地铁、高架、轻轨，交通干道，未来交通计划；区域公共设施配套包括生活和市政（水电煤）配套，生活配套有公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、集贸市场、宾馆、著名餐饮、图书馆、体育场馆等，另有政府机构、标志性建筑等；重点在房地产竞争市场分析，即分析产品总供应及产品组合类型供应量（各自供应量和比例、市场最欢迎类型、建筑形态比例及接受程度、市场空白点-有发展商想在石门路威海路造办公楼，经市场调研后发现该区域办公楼比例已达70，而销量只有20，市场空白点是酒店公寓，客源是投资客，出租对象是短期逗留上海人士），近远期供应量（未来竞争状况），房型配比综合分析（各种类型供应及销量、市场空缺及接受度、同类房型受欢迎面积段、结构），主力面积综合分析（区域占主导的房屋面积、空白面积段及市场接受度、总价接受度），主力总价综合分析，付款方式（特殊要件）分析，销售去化分析（各种建筑形态的楼层销售状况、楼层朝向接受度），区域租金行情分析（出租率、出租类型、出租房型、租金）；同样重要的是消费力市场分析，做好区域购房客源分析（购房客源身份、租房客源），消费力市场调研（用电话、问卷形式）。区域性调研最重要，也最消耗人力物业。 三、市场调研部门的组织结构和各自负责内容。 我们公司的市场研展部的信息部，负责对各种报刊杂志、学术报告信息综合采集和录用，统计房地产广告；市场调研部，分区域踏街和个案市调，区域踏街人员人走遍区域中每一条街，记录公共设施、竞争个案等，个案市调人员则冒充客户对个案进行市场调研。我们把上海分成86个小区域，对每个区域都有区域踏街记录，首先在区域图上划出公共设施、个案，填报区域印象、建筑形态、绿化状况、道路、交通、公交线路、商业等，区域的配套、交通、环境状况都是通过区域踏街而来。市调部获取情况后再对个案进行市场调研，每个个案至少有8个表汇总有关情况，复杂的个案甚至有10多张表格。 比如对闵行富丽公寓的调研。它的总动数、基地面积、总建筑面积、土地等级、公建面积、公建率、用途组合、环境、交通等是第一张表的内容。如果是住宅，就有住宅表，对车位、贷款年限、楼层、基价、单价范围、主力总价、房型配比、建材、设备等列表填报。各种情况详细了解后再进行综合分析，将房型和总价、工期和销售率、装修和销售等等挂钩。还要做好销售去化分析，销售状况总分析，包括销售道具、媒体、述求卖点，付款方式、策略等等，每一个个案都必须填报这些内容。对富丽公寓的客源也要进行分析，是海外或合资企业上层人士，自用等等。对一些个案翔实的调查、填报，通过数据处理，可以制成多种综合分析表格，然后作出区域市场报告，进行房地产竞争市场和消费市场的全面深入的分析。 【实例】某项目位于吴中路，靠近虹桥镇、古北新区，毗邻虹桥高尔夫球场。 面积140000平方米，容积率1.3左右，作为住宅小区的用途很明确。要求我们公司 调研小区的建筑形态、房型和比例、面积、客源等等。我们迅速着手整体市场调研，选择了10个有竞争关系的住宅小区个案，比如华光、嘉信、富丽、南国等吴中路、虹梅路、七星路、莘庄、田林周围区域的小区。踏街后发现，该小区生活配套不足，学校、医院不够，交通不便，但总体较适合建造住宅小区。经过个案市调表汇总，形成区域综合分析表，明确告诉我们：这个区域总建筑面积1210000平方米，其中高层110000，小高层98000，多层1000000平方米，所以这个区域以多层为主，低层（5层以下）是市场空白点；高层总量不大，但销售不理想，说明该区域对高层有抗性；小高层销售68，可以考虑；区域住宅小区整体销售为72 ，说明小区受欢迎。房型与总价关系分析得出：房型总量集中在两房一卫，市场空白点是两房两卫，且现有192户销售率100说明该房型非常受欢迎；一房销售不错，适合投资额；三房两卫销售率较高；大房型销势不错。另外，根据分析，这一区域需要总价在25万40万元的产品。面积分析得出：对厅、厨、卫要求高；主力面积在100130平方米销售状况很好。区域楼层朝向分析得出，六楼积压严重，肯定景观朝向。同时，个案的付款方式全部有银行贷款，没有租金付房款。区域的客源主要是归国人士，白领阶层，港澳台人员，部分企业为员工购买；本地客源集中在徐汇、长宁、卢湾、静安、黄浦等区，客户关心小区的配套、环境。我们还发现区域所有公共设施、配套都类似，没有特色。 最后的总结是：1、该区域住宅对高层有抗性，2、以多层为主体，3、小区住宅 形态的销售在上海最好，4、房型以两房一卫为主、三房两卫次之，5、两房一卫而言在25平方米最佳，6、三房两卫而言厅在2535平方米好销，7、总体面积控制在80100、100120平方米，8、总价在3050万元符合市场购买力。 该区域还存在一些市场空白点，如：几乎没有低层公寓，120140平方米面积 和两房两卫及一房很少，特色公建配套不够。 我们的建议是：1、建造错落有致的低层公寓，损失的容积率通过小高层填补。 2、减少高层总量，3、面积配比是，一房占10，面积4555平方米；7590平 方米的占45，100120的占15，适当加大120140面积的比例；两房一卫占 15，重点加大两房两卫比例，三房一卫减少，加大三房两卫比例，同时有四房房型比例。厅面积两房的控制在25平方，三房的在3035平方；厨房面积89平方。同时建议公建设施有独创性，设小区巴士解决交通，并开办九年制学校解决孩子上学问题。 这个案例说明，房地产产品的房型面积配比、建筑形态甚至厅厨定位等，都是 通过市场调研，由市场告诉我们的，并不是由主观决定。 3 如何进行房地产开发经营项目的市场调查由此可见，房地产开发的前提是搞好市场调查，否则，就不能在残酷的市场竞争中获胜时下，商品房大量空置的问题已引起了社会各界的广泛重视，从政府领导、专家学者到发展商无不从各个层面积极去探讨它的成因及解决办法。在多种原因当中，有一条很重要原因是发展商的决策层缺乏必要的市场调查，没有掌握到足够的市场信息导致决策失误，使项目开发出现选址不准和市场定位不当。如位于武汉市江岸区某大厦，从它的规模、设计、装修、设备，到付款方式，这个项目在同一区位中应属佼佼者，但建成以来，出租和出售比率都很低，发展商难以实现预期效益。究其原因，主要是投资失策。该地方改造前路面狭窄残旧，常堵车，人气虽旺，但大量是外来人口，收入不高，周边多家大型国营企业经济也不甚景气，且周围临建商铺月租金要比大厦租金便宜1半多。在这样的环境中，发展商把大厦定位为商业、酒店、桑拿等，显然是不适合的，是不经深入的市场调查作出不准确的决策。由此可见，房地产开发的前提是搞好市场调查，否则，就不能在残酷的市场竞争中获胜。但很遗憾，不少开发公司并没有一套完善可操作的关于项目开发前期的市场调查方案，每每接到一个项目，总是凭国土、规划、税务要求和几个楼盘的数据就由业务人员凭经验写出项目的可行性分析报告。其科学性、准确性是不高的。 进行市场调查需要了解的内容主要有： 1、对经济与发展形势的了解。房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响。要制定正确的开发项目策略，不能不综合考虑这些因素。一些外商之所以纷纷投资发展我国房地产业，很重要原因是他们看到了改革开放后的中国经济不断向前发展，政局和社会环境稳定，投资收益率高，广大人民群众有迫切改善住房条件的需求和能力，事实也正是如此。 2、对房地产市场发展态势的了解。对本地区、本省、周边城市（外销楼还须了解港澳地区的房地产市场动态）以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解。这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确。前几年，武汉市有些发展商看到写字楼有利可图，回报率高，纷纷投资兴建。由于未对市场当时和未来几年写字楼需求情况进行深入了解和预测，以致盲目投资，造成今天写字楼大量空置、投资难以回收的现实。这方面需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。 3、对房地产政策法规和政府有关措施的了解。近期，有关房地产的投诉纠纷日益增多，这除了购房者法律意识有所加强外，更重要一点是不少发展商没严格按章办事，出现了商品房交易中常见的短斤缺两、货不对板、延期交楼、承诺不兑现等问题。所以开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，遵章守法。否则，稍有差错便会直接影响到开发项目的正常顺利进行，造成不必要的浪费。这方面主要了解的是：土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话，新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度，尤其对商品房预售条例等规定、政府对销售放心房的要求等等，更须熟悉和严格执行。而且掌握上述各有关政策法规及政府调整政策的信息，就能及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。 4、对项目周边居民的调查了解。无论哪一类物业，要做到市场定位准确，都必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注，进行深入了解。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。比如，有的项目所在环境居住情况比较复杂，各类居民杂居，外来人员不少，如果把市场定位为大套型的中高档住宅，将有可能导致失败，因中高收入人群一般不愿到这类地段购房居住。 5、对周边同类楼盘的调查了解。对周边同类楼盘的调查了解，有利于在制定项目营销策略时做到扬长避短，确定在今后的市场竞争中上于较为有利的位置，制定正确的竞争对策。这方面了解的内容主要有：楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。 市场调查获取信息的方式、方法很多，为了获得准确而周详的第一手资料，发展商既要重点使用本单位专业人员，充分发挥其积极性；也可以适当聘请一些相关专业的社会人员和在校大中专学生作为兼职人员，交给他们承担部分调查工作；还可以委托有关机构进行调查策划。无论由谁去做这项工作，都要求深入细致，坚持不懈。 以下三种调查方法可作参考 1、直接调查。直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获得所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。 2、间接调查。通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。 3、直接征询。这一方法的难度相对较大但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义。使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。下询调查要注意对象的选择性，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次、被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。 4、现场踩点调查。这是不少发展商、代理商作市场调查常用的办法。调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料、听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑。尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，从其内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度。4 市调的方式调查方式很多，结合各种课题，几种方法可有机结合，以求得到可信度较高而周详的结果 1、直接调查直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构及市场中的活跃人士广泛交流接触、询问、请教。优点：速度快，信息可信。缺点：工作量大。2、间接调查通过报纸、刊报及有关媒体收集有关房地产信息，发展动态，市场分析等资料。优点：易得。缺点：分析去伪存真过程需专业。3、直接征询按一定比例把需征询的问题编制