某地产项目可研报告080324.doc

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*地区“*”项目可行性研究报告一、 项目单位基本情况1、开发建设单位： 2、企业性质：有限责任公司3、注册地址： 4、经营范围： 房地产开发5、公司类别：独资企业6、资质等级：房地产开发暂定级7、企业概况：*公司于2006年成立，秉承“以人为本，回报社会”的经营理念，立足高起点。公司拥有一支高素质的职业团队，不断跟进和学习国内外房地产业发展的最先进趋势，并结合本土文化和环境进行有效创新，以打造*地区第一流的高档精品住宅楼盘为己任。二、 项目建设的必要性和依据1、建设必要性：l 是*地区现代化建设的需要。l 是完善和提高投资环境的需要。l 该项目符合*地区城市的发展思路，并且能为*地区区下一步引进资金，引进人才提供优良的硬件基础配套。l 该项目能充分体现*地区区日新月异的城市形象，美化城市环境，进一步加快*地区区城市化进程。l 对*地区区的相关产业有着极大的推动作用，将直接带动建筑及建材、装修的发展。l 通过生态园林展示人与自然和谐发展的观念，在*地区区创造保护生态、亲近自然的人居环境。l 本项目能够为外来投资者、本地创业者、旅游者提供高档次的生态住宅，为*地区区带来更多的人才资源、资金资源和其它社会资源，改善居住质量，提高居住水平。2.可行性研究报告编制依据l *地区区发展计划局文件；l *地区区城市规划详细规划；l *设计设计有限公司的“*”项目初步规划方案；l *地区区地质勘探资料；l 建设部房地产开发项目经济评价方法三、 项目名称、建设规模、主要建筑内容项目名称：“*”项目（暂定）。建设内容：“*”项目占地约197亩，约合133000平方米，依据容积率2.0测算，总建筑面积约270000平方米。一期占地约50亩，建筑面积约7万平米，其中包含回迁安置房，项目前期投资1亿元。四、 项目建设选址、占地面积设想该项目目前拟选在*地区区铜都镇深沟村，地块位于*地区城区东北方，近邻区委区政府，周边有医院、学校、农贸市场等配套设施。土地面积44亩，适合进行中小规模的房地产开发建设。五、 项目总投资匡算、资金筹措和还贷方式设想5.1工程投资估算总投资为5122.72万元，静态投资4936.84万元，其中：第一部分工程费用3656万元、第二部分其它费用1275.24万元。动态投资利息191.48万元。详见投资估算表。5.3编制依据1）方案设计图纸、说明和相关技术资料。2）建设项目经济评价方法与参数（第二版）3）工程设计收费标准（1992年）。4）工程建设监理收费标准。5）昆明市工程建设材料价格信息。6）云南省现行建筑、市政及安装定额和有关费用定额。7）类似工程技术经济指标。投 资 估 算 表序号项目名称计算基数费率（%）或单价(元)单方成本合计（元）总建面成本（万元）甲第一部份 工程费用1209.853656.00 1建筑安装费用元/平方米111003324.00 1.1建筑工程费用（土建）元/平方米110103052.00 1.2给排水元/平方米145136.00 1.3电路元/平方米145136.00 2配套费用元/平方米109.85 332.00 2.1绿化元/平方米144.67 135.00 2.2小区道路元/平方米123.16 70.00 2.3户外供水元/平方米19.60 29.00 2.4户外供电元/平方米18.93 27.00 2.5户外排水元/平方米11.65 5.00 2.6公建元/平方米114.23 43.00 2.7土方费用建面(平方)17.61 23.00 乙第二部份 其它费用420.30 1275.24 1征地费亩182000264.97 800.80 2契税万元3%7.95 24.02 3址点标志费4点25000.41 1.25 4地形图测绘费地面积(平方)0.30.29 0.88 5四大角定点放线费项25000.08 0.25 6规划设计费地面公顷40000.39 1.17 7城市基础设施配套费建面(平方)1010.00 30.22 8人防建设费建面(平方)109建筑工程档案管理费盒600.07 0.21 10房产测绘图建面2.722.72 8.22 11不可预见费3%36.29 109.68 12工程招标费建安造价(元)0.20%2.42 7.31 13工程质检费建安造价(元)0.20%2.42 7.31 14设计费建安造价(元)29.78 90.00 15勘察费包干5.00 16建设单位管理费建安造价(元)2.00%24.19 73.12 17监理工程费建安造价(元)1.50%18.15 54.84 18销售费用销售收入(元)1.00%20.16 60.94 丙建设期贷款利息63.36 191.48 1静态投资（甲+乙）万元1631.68 4931.24 2贷款利息7.47%63.36 191.48 丁投资合计1695.03 5122.72 投资使用计划表项目 季度123456合计总投资493.122000.51321.86122441.2442.015122.71固定资产投资493.121972.491282.121183.54931.23建设期利息028.0139.7440.4841.2442.01191.48铺底流动资金0资金筹措493.122000.51321.86122441.2442.015122.71自有资金493.12472.4973.12001038.73银行贷款01528.01639.7440.4841.2442.012291.48预售款6091183.51792.55.4价格定位定价方法一：市场比较定价法1、 权重因素 对各项目的地段、交通、品质、规划以及配套等各方面因素综合权重评定。2、 选择项目选择本区域内4个项目，包括：东方福源、玉美新城5期、金源康城、蓝色经典3、 价格比较修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素 配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%东方福源1111111790本案1.20.81.211.20.8市场比较价格一：1790*15%*1.2+1790*15%*0.8+1790*30%*1.2+1790*15%*1+1790*15%*1.2+1790*10%*0.8=1915修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素 配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%玉美新城1111111560本案1.20.81.2111市场比较价格二：1560*15%*1.2+1560*15%*0.8+1560*30%*1.2+1560*15%*1+1560*15%*1+1560*10%*1=1654修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素 配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%金源康城1111111830本案10.81.2111市场比较价格三：1830*15%*1+1830*15%*0.8+1830*30%*1.2+1830*15%*1+1830*15%*1+1830*10%*1=1976修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素 配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%蓝色经典1111111320本案1.21.21.51.21.21市场比较价格四：1320*15%*1.2+1320*15%*1.2+1320*30%*1.5+1320*15%*1.2+1320*15%*1.2+1320*10%*1=1676本项目市场比较价格：（1915+1654+1976+1676）/4=1805元/平米（毛坯房）定价方法二：近期同类型楼盘售价及市场调查客户预期价格根据玉美新城、金水人家双拼别墅最后售价及对*地区目标客户的调查，结果为：2200元/平米定价方法三：成本定价法1、 项目住宅综合成本单价：=投资额/销售面积=51227150/30221.92= 1695.03元/平米2、本项目含20%的开发利润价位为：2034元/平米。住宅价格定位综合三种定价方法得出的结论：现状市场运作价位 - 1805元/平米(市场比较法定价)目标客户预其价位 - 2200元/平米实现20%开发利润价位 - 2034元/平米(成本定价法定价) 参考价格 =（市场比较价格+实现利润20%的成本价格+目标客户群心理价格）/3 =（1805+2200+2036）/3= 2013元/平米（毛坯）根据以上分析，本案在*地区的售价理论上可以突破2000元/平米的关口。另外，因为本案楼盘主要有三大类型户型，可以根据户型的不同上下进行一定合理浮动，保守起见，合理均价可以定位在1900元/平米。5.5利润预测1）商品房销售收入本项目建成后，按市场分析，预计住宅可销售价格为1900元/平方米，商铺要销售价格为3500元/平方米，合计6094万元。3）税金及附加房地产业的营业税为5%，城市维护建设税（取营业税的7%），教育费附加（取营业税的3%），地方教育费附加（取营业税的1%）。4）利润总额各生产年份利润总额及税后利润详见损益表。损 益 表序号项目 费率说明金额(万元)1销售(营业)收入6094.16 1.1住宅28021.92平方*1900元/平方5324.16 1.2商铺2200平方*3500元/平方770.00 2销售税金及附加5.55%338.23 3经营成本5122.72 4利润总额(1-2-3)633.22 5弥补前年度亏损额6应纳所得税额633.22 7所得税25%158.30 8税后利润(4-7)474.92 10投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资=12%11资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金=61% 5.6贷款与偿还1）贷款考虑第二三季度贷款，贷款本金2100万元，年利率7.47%。5.7财务评价指标计算反映项目财务赢利能力的主要指标有财务内部收益率、投资利润率、资本金利润率等。通过对全部投资财务现金流量表及损益表的计算得出各项财务评价指标。现金流量表（全）项目 季度 建设期运营期合计12345.00 6.00 现金流入销售收入6091183.51828.25 2473.42 6094.16 回收固定资产余值回收流动资金现金流入合计6091183.51828.25 2473.42 6094.16 现金流出开发建设资金493.122000.51321.861223.9841.24 42.01 5122.71 经营资金运营费用销售税金及附加338.23 338.23 所得税158.30 158.30 现金流出合计493.122000.51321.861223.9841.24 538.54 5619.24 净现金流量（1-2）-493.12-2000.5-712.86-40.481787.01 1934.88 474.92 累计净现金流量-493.12-2493.6-3206.48-3246.96-1459.95 474.92 所得税前净现金流量-493.12-2000.5-712.86-40.481787.01 2093.18 633.22 所得税前累计净现金流量-493.12-2493.6-3206.48-3246.96-1459.95 633.22 所得税后计算指标:财务内部收益率16%财务净现值(万元)￥164.06(ic=10%)6.3利润预测1）商品房销售收入本项目建成后，按市场分析，预计住宅可销售价格为1900元/平方米，商铺要销售价格为3500元/平方米，合计6094万元。3）税金及附加房地产业的营业税为5%，城市维护建设税（取营业税的7%），教育费附加（取营业税的3%），地方教育费附加（取营业税的1%）。4）利润总额各生产年份利润总额及税后利润详见损益表（附表5）。6.4贷款与偿还1）贷款按在第二、三季度贷款，总贷款额为含息2291.48万元。年利率7.47%。6.5财务评价指标计算反映项目财务赢利能力的主要指标有财务内部收益率、投资利润率、资本金利润率等。通过对全部投资财务现金流量表（见表7）及损益表的计算得出各项财务评价指标。1）财务内部收益率（firr）计算公式：(cico)t（1+firr）-t=0式中：ci现金流入量； co现金流出量； （cico） t-第t年的净现金流量； n计算期2）投资利润率投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/ 项目总投资100%主要技术经济指标序号项目指标1全部投资内部收益率（%）162投资利润率（%）125.8不确定性分析1)盈亏平衡分析以销售率表示项目盈亏平衡点（bep），即求出达到生产负荷某个百分点时能保持盈亏平衡，超过该点为盈利区，否则为亏损区，盈亏平衡点为90%。从计算结果可以看出，销售面积达到总建设面积的90%即可保本。2）敏感性分析根据国内同行业的普遍规律，本项目的主要敏感因素是建设投资及销售收入，项目采用单因素分析方法，分别考察以上因素提高5%、10%和降低5%、10%时对投资利润率影响程度。敏感性分析表-10%-5%原方案+5%+10%收入内部收益率irr6.48%12.00%16.00%20.00%24.00%净现值npv-94.00 43.00 164.00 269.00 359.00 投资利润率r1%7%12%18%24%投资内部收益率irr36.00%26.00%16.00%7.00%-1.00%净现值npv643.00 404.00 164.00 -75.00 -315.00 投资利润率r25%18%12%7%2%从表中可以看到，投资是本项目中最为敏感的因素，当投资提高5%或收入减少10%时，项目风险较大。5.9财务评价结论本项目全部投资利润率为12%，内部收益率16%，收益率大于基准贴现率，项目可行；财务净现值164万元，大于零，项目可行。六、社会及环境影响、能源和水资源耗费等初步分析1、与当地经济发展及政策的适应目前，*地区在特区大环境扶持的情况下，大力提倡城市建设，已经把住宅建设作为新经济增长点。*地区矿业发达，已经有一批私营企业获得了可观的经济收益，有足够的人群及经济能力来购买高档住宅。其次，随着*地区原有公务员住宅的老化，及公务员群体经济能力的提高，一批*地区上层公务员已经把购买高档住宅提上日程。本项目的兴建，将使*地区的居住环境得到很大的提高，同时也能满足*地区一部分先富人群的居住需求。2、与当地环境的适应性近年来，随着*地区矿产业的不断发展，采矿及冶炼带来的环境污染不容忽视。当地居民对居住地的环保意识越来越强烈。本项目所处地段属于背山面城，远离*地区环境污染较重地区，虽然现在道路面貌有待改善，但本项目附近文化教育、医疗设施相当齐全，在规划中本着以人为本、注重生态的原则，合理组织绿化和交通体系，完善公建及住宅的布局，力争创造一个宁静、亲切、安全的居住环境和开阔、方便的公共活动环境以及自然优美的生活环境。3、为了更好的建设开发该项目，民兴公司依据中华人民共和国环境保护法建设项目环境保护管理条例、关于执行建设项目环境影响评价制度有关问题的通知、中华人民共和国环境影响评价法 的相关要求对该项目的环境进行了初步评价，认为该项目作为住宅项目，不会对环境产生重大影响。同时依据公共建设节能设计标准的要求，公司对整个项目进行节能化设计和建设。七、建设进度初步安排本项目计划周期14个月，初步安排如下：2008年3月4月：前期土地、规划等建设手续办理；2007年4月5月：场地土方平整、施工前准备；2008年6月2009年3月：项目开工建设期；2009年4月2009年5月：项目收尾。八、 结论1评估结论本项目位于*地区主城区内，周边环境理想，选址得当。开发建设条件优越；开发产品档次高；是典型的花园式居住小区，具有良好的社会效益、环境效益和生态效益。因此该建设项目是必要的，对提高*地区区城市品位具有重要意义。根据*地区区近几年房地产销售情况分析和今后几年地产发展趋势，商品住宅需求量也将随之加大，中高档商品房将呈旺销趋势。这不仅给*地区区房地产业带来新的商机，也将牵动相关产业的发展。因此“*”项目市场定位为中高档住宅是明智之举，市场前景看好。二、有关说明与建议本报告的结论是秉承谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查、估算、分析及预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件基本项目的实际情况，我们认为，有必要对报告的有关问题进一步做出说明，并提出若干建议：1、由于市场调研深度有限，本项目各种费用估算及效益评价均是初步的。2、 本报告只是投资方案中的一个，并不一定是最优方案，应进行多方案的比较、调整，选择最优方案。3、本报告的测算是在多方考察本项目所处房地产市场的基础上确定其销售价格的，这在很大程度上依赖于目前该地房地产市场的供求关系和未来几年*地区的经济和人民生活水平的稳定发展。鉴于本项目所处地段目前及今后相当长一段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之一。本公司除了密切注意市场动态，选择合适的市场策略，还应组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较高的水平，以抓住机会减少风险，达到项目的盈利目标。4、建筑工程中不可预见的因素很多，工期、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施过程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞投招标、工程包干等一系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。2008年3月3日 虿艿莂蒆肈艿蒄螂羄芈薇薄袀芇芆螀螆芆荿薃肅莅蒁螈羀莄薃薁袆莃芃螆螂羀蒅蕿螈罿薈袅肇羈芇蚈羃羇荿袃衿羇蒂蚆螅羆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蒇袆肃薈蚂袂肂芈薅螈肁莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蚀膇葿薀罿膆腿螆羅膅莁蚈袁膅蒃袄螇膄薆蚇肅膃芅蒀羁膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿莂蒆肈艿蒄螂羄芈薇薄袀芇芆螀螆芆荿薃肅莅蒁螈羀莄薃薁袆莃芃螆螂羀蒅蕿螈罿薈袅肇羈芇蚈羃羇荿袃衿羇蒂蚆螅羆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蒇袆肃薈蚂袂肂芈薅螈肁莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蚀膇葿薀罿膆腿螆羅膅莁蚈袁膅蒃袄螇膄薆蚇肅膃芅蒀羁膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿莂蒆肈艿蒄螂羄芈薇薄袀芇芆螀螆芆荿薃肅莅蒁螈羀莄薃薁袆莃芃螆螂羀蒅蕿螈罿薈袅肇羈芇蚈羃羇荿袃衿羇蒂蚆螅羆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蒇袆肃薈蚂袂肂芈薅螈肁莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蚀膇葿薀罿膆腿螆羅膅莁蚈袁膅蒃袄螇膄薆蚇肅膃芅蒀羁膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿莂蒆肈艿蒄螂羄芈薇薄袀芇芆螀螆芆荿薃肅莅蒁螈羀莄薃薁袆莃芃螆螂羀蒅蕿螈罿薈袅肇羈芇蚈羃羇荿袃衿羇蒂蚆螅羆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蒇袆肃薈蚂袂肂芈薅螈肁莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蚀膇葿薀罿膆腿螆羅膅莁蚈袁膅蒃袄螇膄薆蚇肅膃芅蒀羁膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿莂蒆肈艿蒄螂羄芈薇薄袀芇芆螀螆芆荿薃肅莅蒁螈羀莄薃薁袆莃芃螆螂羀蒅蕿螈罿薈袅肇羈芇蚈羃羇荿袃衿羇蒂蚆螅羆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蒇袆肃薈蚂袂肂芈薅螈肁莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蚀膇葿薀罿膆腿螆羅膅莁蚈袁膅蒃袄螇膄薆蚇肅膃芅蒀羁膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿莂蒆肈艿蒄螂羄芈薇薄袀芇芆螀螆芆荿薃肅莅蒁螈羀莄薃薁袆莃芃螆螂羀蒅蕿螈罿薈袅肇羈芇蚈羃羇荿袃衿羇蒂蚆螅羆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蒇袆肃薈蚂袂肂芈薅螈肁莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蚀膇葿薀罿膆腿螆羅膅莁蚈袁膅蒃袄螇膄薆蚇肅膃芅蒀羁膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿莂蒆肈艿蒄螂羄芈薇薄袀芇芆螀螆芆荿薃肅莅蒁螈羀莄薃薁袆莃芃螆螂羀蒅蕿螈罿薈袅肇羈芇蚈羃羇荿袃衿羇蒂蚆螅羆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蒇袆肃薈蚂袂肂芈薅螈肁莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蚀膇葿薀罿膆腿螆羅膅莁蚈袁膅蒃袄螇膄薆蚇肅膃芅蒀羁膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃虿艿莂蒆肈艿蒄螂羄芈薇薄袀芇芆螀螆芆荿薃肅莅蒁螈羀莄薃薁袆莃芃螆螂羀蒅蕿螈罿薈袅肇羈芇蚈羃羇荿袃衿羇蒂蚆螅羆薄葿肄肅芄蚄羀肄莆蒇袆肃薈蚂袂肂芈薅螈肁莀螁肆肁蒃薄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蚀膇葿薀罿膆腿螆羅膅莁蚈袁膅蒃袄螇膄薆蚇肅膃芅蒀羁膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀 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