房地产开发项目管理信息系统应用研究-优秀毕业论文可复制.pdf

华北电力大学（北京） 硕士学位论文 房地产开发项目管理信息系统应用研究 姓名：曹家来 申请学位级别：硕士 专业：项目管理 指导教师：李存斌;米若霞 20080501 摘要 随着全球化信息时代的到来，信息资源作为企业的战略资源，其管理的广度和 深度在不断扩展，由此而引发的信息化浪潮强烈地冲击着众多行业，其中包括项口 大型化、复杂化的房地产行业。为实现对房地产开发项目的进度、成本、质量、销 售等的信息化管理，我们需要构造一个房地产开发项目管理信息系统( r d p m i s ) 平 台。本文首先从房地产开发项目的业务流程、信息构成出发，对房地产开发项日及 其管理信息系统的相关理论和实务进行分析，总结出目前房地产行业对r d p m i s 的功 能需求情况；接着，结合管理信息系统( m i s ) 开发的基本流程，对r d p m i s 的系统 设计进行探讨；最后，给出了r d p m i s 的开发思路和步骤。该r d p m i s 具有较强的针 对性和可操作性，对于提高房地产企业开发项目管理水平，提升企业核心竞争力， 具有积极意义。 关键词：房地产，开发项目，项目管理，管理信息系统 a b s t r a c t w i t ht h ea d v e n to ft h ei n f o r m a t i o ne r ao fg l o b a l i z a t i o n ，t h ei n f o r m a t i o nr e s o u r c e ， a sas t r a t e g i cr e s o u r c eo fa ne n t e r p r i s e ，h a sa n e x p a n d i n gd e p t ha n db r e a d t ho n i n f o r m a t i o nm a n a g e m e n t t h ew a v eo fg l o b a l i z a t i o no fi n f o r m a t i o nt r i g g e r e db y i n f o r m a t i o nt e c h n o l o g yr e v o l u t i o nh a ss t r o n g l yi m p a c to ne v e r yc o r n e ro ft h ew o r l d ，a n d p e n e t r a t e di n t ob u s i n e s s e si n c l u d i n gt h er e a le s t a t ei n d u s t r y w en e e dt oc o n s t r u c tar e a l e s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c tm a n a g e m e n ti n f o r m a t i o ns y s t e m ( r d p m i s ) p l a t f o r m ，t h i s p a p e ri st os t u d yt h ee s t a b l i s h m e n to far d p m i so p e r a t i n gp l a t f o r m a tf i r s t ，f r o mr e a l e s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t sb u s i n e s sp r o c e s s e so fo r g a n i z a t i o n s ，n a m e l y , t h em i ss u r v e y ， t h ef u n c t i o n a lr e q u i r e m e n t so fr d p m i so fc u r r e n tr e a le s t a t e sa r es u m m e du p t h e n ，w i t h t h eb a s i cm i ss y s t e m sd e v e l o p m e n tp r o c e s s ，t h ep a p e rb e g i n st os t u d yt h ef u n c t i o no f r d p m i s a n df i n a l l y , i tg i v e st h er d p m i sd e v e l o p m e n to fi d e a sa n ds t e p s k e yw o r d s ：r e a l i n f o r m a t i o ns y s t e m c a oj i a l a i ( p r o j e c tm a n a g e m e n t ) d i r e c t e db yp r o f l ic u n b i n e s t a t ed e v e l o p i n gp r o j e c t ，p r o j e c tm a n a g e m e n t ，m a n a g e m e n t ( m i s ) 摘要 随着全球化信息时代的到来，信息资源作为企业的战略资源，其管理的广度和 深度在不断扩展，由此而引发的信息化浪潮强烈地冲击着众多行业，其中包括项口 大型化、复杂化的房地产行业。为实现对房地产开发项目的进度、成本、质量、销 售等的信息化管理，我们需要构造一个房地产开发项目管理信息系统( r d p m i s ) 平 台。本文首先从房地产开发项目的业务流程、信息构成出发，对房地产开发项日及 其管理信息系统的相关理论和实务进行分析，总结出目前房地产行业对r d p m i s 的功 能需求情况；接着，结合管理信息系统( m i s ) 开发的基本流程，对r d p m i s 的系统 设计进行探讨；最后，给出了r d p m i s 的开发思路和步骤。该r d p m i s 具有较强的针 对性和可操作性，对于提高房地产企业开发项目管理水平，提升企业核心竞争力， 具有积极意义。 关键词：房地产，开发项目，项目管理，管理信息系统 a b s t r a c t w i t ht h ea d v e n to ft h ei n f o r m a t i o ne r ao fg l o b a l i z a t i o n ，t h ei n f o r m a t i o nr e s o u r c e ， a sas t r a t e g i cr e s o u r c eo fa ne n t e r p r i s e ，h a sa n e x p a n d i n gd e p t ha n db r e a d t h o n i n f o r m a t i o nm a n a g e m e n t t h ew a v eo f g l o b a l i z a t i o no fi n f o r m a t i o nt r i g g e r e db y i n f o r m a t i o nt e c h n o l o g yr e v o l u t i o nh a ss t r o n g l yi m p a c to ne v e r yc o r n e ro ft h ew o r l d ，a n d p e n e t r a t e di n t ob u s i n e s s e si n c l u d i n gt h er e a le s t a t ei n d u s t r y w en e e dt oc o n s t r u c tar e a l e s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c tm a n a g e m e n ti n f o r m a t i o ns y s t e m ( r d p m i s ) p l a t f o r m ，t h i s p a p e ri st os t u d yt h ee s t a b l i s h m e n to far d p m i so p e r a t i n gp l a t f o r m a tf i r s t ，f r o mr e a l e s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t sb u s i n e s sp r o c e s s e so fo r g a n i z a t i o n s ，n a m e l y , t h em i ss u r v e y ， t h ef u n c t i o n a lr e q u i r e m e n t so fr d p m i so fc u r r e n tr e a le s t a t e sa r es u m m e du p t h e n ，w i t h t h eb a s i cm i ss y s t e m sd e v e l o p m e n tp r o c e s s ，t h ep a p e rb e g i n st os t u d yt h ef u n c t i o no f r d p m i s a n df i n a l l y , i tg i v e st h er d p m i sd e v e l o p m e n to fi d e a sa n ds t e p s k e yw o r d s ：r e a l i n f o r m a t i o n s y s t e m c a oj i a l a i ( p r o j e c tm a n a g e m e n t ) d i r e c t e db yp r o f l ic u n b i n e s t a t ed e v e l o p i n gp r o j e c t ，p r o j e c tm a n a g e m e n t ，m a n a g e m e n t ( m i s ) 声明尸明 本人郑重声明：此处所提交的工程硕士学位论文房地产开发项目管理信息系 统应j h 研究，是本人在华北电力大学攻读工程硕士学位期问，在导师指导下进行的 研究工作和取得的研究成果。据本人所知，除了文中特别加以标注和致谢之处外， 论文l f j 不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得华北电力大学 或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做 的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 关于学位论文使用授权的说明 本人完全了解华北电力大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保管、并向有关部门送交学位论文的原件与复印件；学校可以采用影印、缩印或 其它复制手段复制并保存学位论文；学校可允许学位论文被查阅或借阅；学校 可以学术交流为几的，复制赠送和交换学位论文；同意学校可以用不同方式在不 同媒体上发表、传播学位论文的全部或部分内容。 ( 涉密的学位论文在解密后遵守此规定) 作者签名： 日期： 搿 地旌，乡 导师签名： 日期： 务布坝 西口彦6 i 弓 华北电力大学_ 丁程硕：j ：专业学位论文 1 1论文的研究背景 第一章引言 房地产开发项日是集金融投资、规划方案设计、土地开发、施工管理、市场营 销、客户管理、物业管理、办公自动化和决策分析于一体的开发活动，因此，房地 产项目开发过程十分复杂。通常开发者要统筹资金、协调土地、规划、环保、质检 等各个业务部门，衔接好项目实施过程中的每一个步骤，从项目前期策划阶段到设 计与计划阶段，再从施工阶段到使用阶段，每一个环节都需要控制。在新的市场政 策下，政府对房地产开发的调控力度进一步加大，建设用地使用权转让逐渐规范， 土地使用权占建设成本比例逐渐加大。房地产开发企业很难再通过土地储备而“坐 享”土地增值收益，企业投资收益越来越依赖于房地产开发。项目成本越米越高、 利润率越来越低，将是市场主要特征之一。 这意味着，要想持续、快速、稳健发展，房地产开发企业必须追求规模效益， 实行精细化管理。实施多项目开发并最大可能地提高项目附加值和利润率成为开发 企业的必然选择，也是企业做大、做强的必由之路。而多项目开发管理往往存在着 工作效率低，目标偏差率大，特别是计划成本、利润目标的问题。房地产企业为达 到少投入高产出，使一个复杂多变的项目开发过程变成可控制的过程，就要求尽量 协调一致，高效调配资金，提高资金和稀缺资源的有效利用率，保障总部、各业务 部门、各项n 的有效沟通，继而对项同的资金、成本、工期、销售等进行科学有效 的预测分析，降低项同实施过程中的风险。 i n t e r n e t 技术的飞速发展，给国内的房地产企业带来了机遇，同时也提出了新 的挑战。在新一轮市场竞争中必将是以如何应用信息技术快速提升经营管理水平作 为市场竞争成败的关键因素。对现代房地产行业，项丌成败就是企业的成败。同时 现代房地产项目日趋大型化、复杂化，项目实施过程中的信息越来越多，如果再用 传统的人工管理模式去管理房地产项目，必然要耗费大量的精力和时间，在整个房 地产项目的生命周期，从调研、立项、需求分析直至房地产项目建成后的跟踪管理 过程当中，为了有效地实现对房地产项目的进度、费用、质量、材料、项目前期开 发、销售、物业及各种政策法规的管理与控制，必须及时、准确地收集到有关信息， 科学地分析项目执行的动态情况和有待解决的问题，予以协调和解决，从而保证项 目顺利进行。 管理信息系统的根本作用在于为企业创造更大的价值，为企业实现目标和战略 华北电力大学工程硕。e 专业学位论文 规划提供支持。管理信息系统的运行是实现组织目标和战略规划的过程，它向企业 管理者提供最新的动态信息，为企业实现目标和战略规划提供决策依据。管理信息 系统的战略规划内容，既包括对管理信息系统的目标与监督、激励目标实现的指标 体系的规划，也包括对其应用系统功能结构的设计，对信息系统的组织、管理和运 行的总体安排，还包括对信息系统的效益分析和绩效考核等。这些规划构成了企业 战略管理不可或缺的一部分。 因此，我们需要构造一个符合中国房地产企业实际的房地产开发项目管理信息 系统( r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tm a n a g e m e n ti n f o r m a t i o ns y s t e m ，r d p m i s ) ，来 及时、准确地为房地产项目管理者提供现代化的信息咨询和辅助决策手段，以充分 利用信息资源，实现房地产项目经营的科学管理，提高房地产项目经营的效益和效 率，最终提升房地产企业的核心竞争力。 1 2国内外研究动态 1 2 1国外研究动态 项目管理软件起源于国外，是随着网络计划技术的推广应刚而出现的，该技术 起源于美国，主要是由美国杜邦化学公司创立的关键路径法( c p m ) 和由美国海军部 发明的计划评审技术( p e r t ) ，二者都采用网络图的方法进行项目计划的编制，所以 统称为网络计划技术。另有数据表明，在美国项目管理人员中有9 0 左右的人己在不 同程度上使用了项目管理软件，有面向计划与进度管理的，有基于网络环境信息共 享的，有围绕时间、费用、质量控制的，有信息资源系统管理的等等( 杨震，2 0 0 6 ) ， 如美国p r i m a v e r ss y s t e m s i n s 的p r i m a v e r ap r o j e c tp l a n n i n g ( p 3 ) 和微软公司 ( m i c r o s o f t ) 开发的项口管理软件p r o j e c t 等。这些软件在国外工程界有较高的知 名度，也是世界工程项口管理界普遍认可的项f 1 管理软件，它们打破传统管理思想 的束缚和传统管理思维方式的惯性，是一利一科学的、先进的、现代化管理思维和管 理理念的具体体现。 项目管理软件的发展大致经历了以下几个阶段： ( 1 ) 在8 0 年代，主要实现了项目管理的基本功能，如进度控制、质量管理、 资源管理、费用控制、采购管理等，是对基层工作流程的模拟，在一定程度上实现 数据共享，减轻了基层项目管理人员的工作强度。 ( 2 ) 在前一阶段发展的基础上，增加了分析和预测功能，主要包括对工期变动 的分析、对意外事件的分析。并随着计算机网络的使用，特别是局域网的快速发展， 开发了具有多用户操作和多项目管理的项目管理信息系统，代表产品如p 3 和 p r o j e c t 。 2 华北电力大学工程硕士专业学位论文 ( 3 ) 是基于因特网的项目管理，随着互联网的飞速展，项目管理信息系统开始 采用因特网技术，使整个项目管理业务与因特网结合，具有跨平台兼容、交互性、 实时性和协同工作等特点，项目管理信息系统正朝着网络化、智能化、个性化和集 成化的方向发展。 西方发达国家由于信息化建设工作起步较早，其集团企业的信息化建设一般都 经历了从独立的部门信息化建设到m r pi 、m r p i i 和e r p 时代，因此其企业管理信息 系统一般都已经进行了非常紧密的集成。从时间跨度上看，许多集团企业的信息化 建设也都经历了3 0 多年甚至更长的时间。市场上也有许多非常成熟的企业管理软件 厂商，比如德国的s a p 、美国的o r a c l e 等公司，为这些集团企业信息化提供全面解 决方案。因此，西方发达国家的集团企业在信息集权控制力度上要远远大于国内的 集团企业，其企业管理信息系统一般都采用较为成熟的企业资源规划( e r p ) 软件进 行集中式企业资源管理。 在日本，近年来大力推进建设项目全生命周期信息化，即c a l s e c 。其特点是， 以建设项目的全生命周期为对象，信息全部实现电子化；利用因特网进行信息的提 交、接收；所有电子化信息均储存在数据库实现共享、冉利刖。达到降低成本、提 高质量、提高效率和增强建筑业竞争力的目的。 1 2 2国内发展动态 2 0 世纪6 0 年代初的国内，在数学家华罗庚教授倡导下，项目管理引入了我国， 开始在各个部门试点应用，并将这种方法命名为“统筹法。到8 0 年代初期较多单 位开始使用项目管理软件。但是这个阶段，主要是企业针对某项日自己来开发一套 项目管理软件，因此出现了很多项日管理软件。也有一些项目尝试引进国外项目管 理软件，如l i i 西潞安煤矿最早引进p 3 进行项目管理，但在这些项目中我方项日管理 人员基本处于被动使用的状况。到了9 0 年代，随着与国际接轨的需要，国内很多单 位己接收了国外项目管理的思路，同时也引进了国际先进的项1 3 管理软件。虽然目 前在国内使用项口管理软件进行项日管理的项目和企业越来越多，但大多数的应用 还处在第一阶段，具备了第二发展层次功能的相对较少。 而国内的许多集团企业则是近几年在原有的部委等政府机构的基础上改制形成 的，例如中国储备粮管理总公司，就是在原来的国家粮食局和中央储备粮管理局的 基础上，重组、改制而成的。这些集团企业最鲜明的特点是“先有子公司、后有母 公司”，母子公司的产权关系和管理模式不清晰，因此在管理上非常松散。目前，国 内除金融、通讯等少数服务型行业的信息化建设水平较高以外，大型工业企业的信 息化基础都比较薄弱，基本上没有一套自上而下全面贯通的业务管理信息系统，也 无法实现信息资源的集中式管理。有些企业直接购买了国外的e r p 产品，但由于国 3 华北电力大学工程硕士专业学位论文 内外环境的差别，国外的e r p 厂商包括s a p 、o r a c l e 在内目前都还没有直接在中国 建立本地化的研发机构，因此其在巾国的分支机构主要是直接销售国外成熟的e r p 产品，不会针对中国的企业特点对产品进行改造，所以许多企业在这方面投资巨大 但收效甚小，无法满足企业实际管理的需要。从企业管理软件的技术水平来看，f 1 前国内大型集团企业采用的企业管理软件大多数是以c s 架构为主的分布式应刚系 统，主要是以满足下属单位局部的应用为主，整个集团内的信息则很难实现互联瓦 通，也无法实现信息资源的集中式管理。从企业管理软件的开发模式来看，国内的 软件公司现在多数还采用的是传统的瀑布式软件开发过程和结构化的程序设计方 法。尽管面向对象( o o ) 技术、构件开发技术、统一软件开发过程( r u p ) 等新技术 已经提出了很长时一间，但是仍然局限于个别项目中的局部应用，在大型软件开发 项目中，尤其是在房地产开项目过程中，还鲜有应用。 到了新世纪，我国的项i i 管理软件也得到了飞速发展，由计世资讯研究发现， 2 0 0 5 年项目管理软件己经成为了投资最为旺盛的一个系统，较上年增长1 4 o 。由 于房地产行业信息化基础较弱，项目管理软件作为一个大而全的管理系统，对于信 息化建设中的大中型房地产企业吸引力较大。2 0 0 6 年中国房地产行业软件应川及需 求趋势市场研究报告中研究显示，2 0 0 6 年房地产行业信息化建设将有1 0 8 金额 投向项目管理软件，从而使其投资规模达到2 亿元人民币，实现3 7 增长速度。 项目管理软件的应用能否取得成功，除了相关的技术因素之外，更大的因素将 取决于能不能将先进的管理理念同企业的具体实际良好结合。项目管理软件的应用 与其说是技术问题还不如说是管理问题。因此，如何抓住机遇，将企业的项目管理 与计算机软件的应用相互融合，根据信息化的要求，实现企业和项目业务流程重组 和组织结构优化，是当前大部分企业和工程项目的参与方，包括房地产开发企业， 应该首先解决的问题。 1 3研究目的和意义 1 3 1研究目的 西方发达国家的项目管理公司己经在项目管理中运用了计算机网络技术，开始 实现了项目管理的网络化、虚拟化。另外，许多项目管理公司也开始大量使用项日 管理软件进行项目管理，同时还从事项目管理软件的开发研究工作。我国也更加重 视信息化带来的挑战与机遇，在中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五 年计划的建议中指出，“信息化是当今世界经济和社会发展的大趋势，也是我国产 业化升级和实现工业化、现代化的关键环节，要把推进国民经济和社会信息化放在 优先位置。种种迹象表明，2 1 世纪的房地产开发项日管理将更多的依靠电脑技术和 4 华北电力大学工程硕士专业学位论文 网络技术，新世纪的房地产开发项目管理必将成为信息化管理。 对现代房地产行业，项目成败就是企业的成败。同时现代房地产项目日趋大型 化、复杂化，项日实施过程中的信息越米越多，如果再用传统的人工管理模式去管 理房地产项日，必然要耗费大量的精力和时问，在整个房地产项日的生命周期，从 调研、立项、需求分析直至房地产项日建成后的跟踪管理过程当中，为了有效地实 现对房地产项几的进度、费用、质量、材料、项目前期开发、销售、物业及各种政 策法规的管理与控制，必须及时、准确地收集到有关信息，科学地分项目执行的动 态情况和有待解决的问题，予以协调和解决，从而保证项目顺利行。因此，我们需 要构造一个符合中国房地产企业实际的房地产项目管理信息系，来及时、准确地为 房地产项目管理者提供现代化的信息咨询和辅助决策手段，充分利用信息资源，实 现房地产项目经营的科学管理，提高房地产项目经营的收益和效率，最终提升房地 产企业的核心竞争力。所以，房地产开发引入项目管理信息系统是房地产企业的必 由之路。 作者就是要根据目前国内房地产企业项目经营的流程和管理信息化的现状米建 立一个r d p m i s 的运作平台。为此，笔者通过对国内的房地产企业进行行业分析，在 调查研究的基础上，结合本人所在氽业的经营管理活动，从信息系统的角度着手， 提出了房地产开发项目管理信息系统的设计思想，就房地产项目管理的一些问题进 行探讨，来构建一个有中国房地产项目管理特色并能与国际惯例接轨、管理方法先 进、内容全面、数据共享性好、各子系统集成度高的房地产项目管理信息系统。 1 3 2研究意义 利用管理信息系统管理流程，提升企业价值。在实施管理信息系统以后，企业 的管理流程会发生显著变化。 首先，管理信息系统的实施将原来零散的、孤立的业务处理过程进行整合，使 之成为一个系统的流程，极大地提高了物流效率，降低了企业的成本，提高了企业 的业务流程效率。有利于对房地产项目的三大主要目标( 成本、进度、质量) 实现 动态监控。有利于企业构建企业核心能力，迎接知识经济和电子商务的挑战。 其次，管理信息系统的实施可以从收益的增加、成本的降低、声誉的提高等各 个方面来帮助企业提升价值，实现可持续发展。利用信息化管理，实现现代化管理 理念与企业文化的融合。有利于房地产企业创建强势品牌，提高竞争力，提升客户 服务质量，更好地面对国内外同行的挑战。 华北电力大学工程硕：i = 专业学位论文 1 4 研究方案 1 4 1研究内容 基于前文的论述，本论文丰要是考虑房地产开发项同管理信息系统的系统架构， 准备从以下几个方面去研究： ( 1 ) 对国内房地产企业开发项目经营的流程信息流进行研究，来获取房地产企 业对房地产项目管理信息系统的基本功能需求，为建立一个r d p m i s 的运作平台做准 备。 ( 2 ) 对现有国内外项目管理信息系统技术进行研究。 ( 3 ) 根据房地产项目管理的实际，并结合房地产项f 1 管理和管理信息系统的知 识，进行r d p m i s 体系结构的设计，明确系统设计的目标。 ( 4 ) 根据需求调查的结果进行r d p m i s 系统功能设计。 1 4 2 研究方法和技术路线 本文的主要研究框架如图1 1 所示，研究方法： ( 1 ) 通过实地调查的方式，来获取房地产企业相关资料。 ( 2 ) 通过对r d p i i s 各相关文献的阅读，来获取国内外发展历史和现状。 ( 3 ) 运用理论联系实际的方式来获取房地产企业对房地产项目管理信息系统的 基本功能需求。 l第一章引言l l 第二章房地产开发项同的皋本理论与实务 i i 第三章房地产开发项同管理信息系统的相关理论分i l 第四章房地产开发项目管理信息系统的构建 i 圈圈圈 图1 1 论文研究框架 6 华北电力大学 工程硕士专业学位论文 第二章房地产开发项目的基本理论与实务 2 1项目管理理论 2 2 1项目的概念 项目的定义。当今社会，到处皆项目( p r o j e c t ) 。小到一个实验，一次聚会， 大到一个房地产开发，一个航天工程的实施。美国项目管理协会( p m i ) 在它的项目 管理知识体系( p m b o k ) 中的定义：项目是为了创造某项独特的产品或服务而进行的 一项临时性努力( 邓韬等，2 0 0 2 ，p 2 ) 。英国项日管理协会( a p i ) 提出的定义：项 目是为了在规定的时间、费用和性能参数下满足特定的日标而由一个个人或组织所 进行的具有规定的开始和结束日期、相互协调的独特的活动集合。现代项几管理学 一书中定义为：“项目是在一定的时问内为了达到特定的同标而调集到一起的资源组 合，是为了取得特定的成果开展的系列相关活动( 邱苑华等，2 0 0 5 ，p 6 ) 项目的主要特征表现在以下几个方面： 惟一性( 专门性) ：是指每个项目的具体含义是惟一的，是有区别于其它项目的 特殊要求的。 临时性( 一次性) ：是指每个项日都具有其确定的起点和终点，项目必须是结束 的。在任何情况下项目的期限都是有限的，不是一利- 持续不断的工作。 整体性：一个项目是一个整体。 多目标性：项日的总任务虽然是单一的，但对于项目的具体目标而言是多方面 的，如：功能、时间、成本等多方面。 寿命周期阶段性：任何项口都有其寿命周期，不同项f 1 的寿命周期阶段的划分 不尽相同。 项目的内容组成与结构：首先，项目是由一系列的工作组成，项同的结果是某 种产品或服务；其次，组成项目的工作，其规模有大有小，大的工作可由一些小的 工作组成；最后，所有的项目工作将形成一种类似于树形的层次结构。 项目的生命周期：可以分为四大阶段，即概念阶段、规划阶段、实施阶段、结 束阶段，项目的不同阶段其项目管理的内容是不相同的。其中概念阶段的主要任务 是根公司的战略规划选定项目并确定项目是否可行，规划阶段是对开工前的人财物 及一切软硬件准备，实施阶段是按计划启动实施项目结束阶段是与项目结束有关的 工作。 7 华北电力大学工程硕士专业学位论文 2 2 2项目管理概念 2 2 2 1 管理 管理的定义：管理是指通过计划、组织、控制、激励和领导等环节来协调人力、 物力和财力，以期更好地达成组织日标的过程。 管理的四项职能：计划，即确定组织未来发展日标以及实现几标的方式：组织， 即服从计划，并反映着组织计划完成目标的方式。领导，运用影响力激励员工以便 促进组织目标的实现。同时，领导也意味着创造共同的文化和价值观念，在整个组 织范围内与员工沟通组织目标和鼓舞员工树立起谋求卓越表现的愿望。控制，即对 员工的活动进行监督，判定组织是否正朝着即定的目标健康地向前发展，并在必 要的时候及时采取矫正措施。 2 2 2 2 项目 项目定义：为了实现规定目标，按限定时间，限定资源和限定质量标准等约束 条件完成的，由一系列相互协调和受控的活动组成的一次性过程。 项目的特征： 一次性：是项r t 区别其它任务( 运作) 的摹本特征。即每个项n 都有它的特殊 之处，不存在两个完全相同的项目。 单件性( 唯一性) ：由于项目的独特性，项目作为一种任务。一旦任务完成项目 即告结束，不会有完全相同的任务重复出现，这就是项目的唯一性。 整体性：项目是为实现日标而开展任务的集合，它不是一项项孤立的活动，而 是一系列活动的有机组合，从而形成一个完整的过程。强调项日的整体性也就是强 调项目的过程性和系统性。 多1 7 1 标性：项目的目标包括成果性目标和约束性目标。在项目过程中成果性目 标都是由一系列技术指标定义的，同时受到多种条件约束，其约束性同标往往是多 重的。因而，项口具有多日标属性。 寿命期：项目是一次性任务，因而它是有起点和终点的。任何项目都会经历启 动、开发、实施、结束这样的一些阶段，人们常把开始阶段到结束阶段所经历的全 部时间称为生命周期。 冲突性：项目之间有为资源而与其它项目进行竞争的，有为人员而与其它职能 部门进行竞争的。项目组织成员在解决项目问题时，几乎一直处在资源和领导问题 的冲突中。 相互依赖性：项目常常与组织中同时进展的其它工作或项目相互作用，但项目 总是与项目组织的标准及手头的工作相抵触的。组织中各部f - 1 ( 营销、财务和制造 等) 间的相互作用是有规律的，而项目与事业部门之间的冲突则是变化无常的。 8 华北电力大学工程硕士专业学位论文 2 2 2 3 项目管理 项日管理定义：按传统管理的职能来阐述项目管理，可定义如下：运用科学的 理论和方法，对项目进行计划、组织、指挥、控制和协调，实现项目立项时的口标， 是融决策、管理、效益为一体的组织、过程和方法的集合( 邱苑华等，2 0 0 5 ，p 9 ) 。 项f 1 管理的职能是对组织的资源进行计划、组织、指挥、控制，任务是对项f 1 及其资源的计划、组织、指挥、控制。项f 1 管理把项日的所有任务和人员集中在一 起，作为一个整体对待，最终实现整体口标，体现了系统思想。 项目管理的要点：项目管理的对象是项目，其目的是通过运用科学的项目管理 技术，更好地实现项目目标。由于项目一次性的特征，要求项目管理也必须符合一 次性特征，要有程序性、全面性和科学性，要用系统工程的观点、理论和方法进行 管理，以保证项目一次性建成。从系统工程观点讲，项目管理是一个完整的系统， 至少包含了对象子系统( 包括全体子项目、分项目) 、过程子系统( 包括策划、组织、 指挥、控制和协调等) 和任务子系统( 包括工期、资源、质量、合同和信息等) 等。 所以，要使得项目取得成功，实现项目目标，就必须要进行全过程、全方位的项f 1 管理，忽略任何方面都可能导致项目的失败。 项f 1 管理的职能领域： ( 1 3 综合管理：包括项目计划的制定；项目计划的制定；项目计划的执行；综 合的变更控制管理。 ( 2 ) 范围管理：包括项目的启动；项目范围的规划；项目范围的定义；项目范 围的验证确定；项目范围的变更管理。 ( 3 ) 时间管理：确定项目工作任务；安排项目工作顺序；工作任务的时问估算； 项目时问表的制定；项目时间表的控制。 ( 4 ) 费用管理：包括项月的资源规划；进行开支估算；制定开支预算；开支控 制。 ( 5 ) 质量管理：包括制定质量管理计划；执行质量保证；项口成果的质量控制； ( 6 ) 人才资源管理：企业组织规划；招聘和雇佣项目人才；团队建设。 ( 7 ) 文档资料管理：包括制定信息通报计划；实施项目信息散发；项目执行效 益的汇报；项目结尾资料整理； ( 8 ) 风险管理：包括风险管理的规划；对风险的辨别；作风险的数量分析：作 风险的性质分析；对付风险的反应计划；对风险的监视和控制； ( 9 ) 外包管理：包括制定外包采购计划；制定招标计划：招标执行；外包商选 择；外包管理；外包合同结束管理。 项日管理过程：是关于描述和组织项目工作的全过程，可分为五个段，即： 启动过程：确定并保证一个项目的开始。 计划过程：根据业务需要做出项几计划。 9 华北电力大学工程硕卜号业学位论文 执行过程：执行制定的计划。 控制过程：通过对执行过程的监测和控制以保证项目目标的实现。 结束过程( c l o s i n gp r o c e s s e s ) ：完成项目目标，结束项目过程。 五者的柏互关系如图2 i 所示。 图2 i 项目管理过程 2 2房地产开发项目的特点 作为工程项目的一种，房地产开发项目具有工程项目的上述特点，即具有最初 的目的、工程建设过程和最终的建设成果。除此之外，房地产项目也具有自己独有 的特点。它的产业链很长，包括前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工、 预销售、产权登记发证以及物业管理等，表现出了项日经营管理贯穿于整个房地产 开发项f 1 的生命周期。 为了实现对房地产项日的有效管理，我们必须了解房地产项口生命周期阶段的 主要工作内容。 ( 1 ) 概念阶段：本阶段主要是与公司决策层充分沟通并请相关专家、学者对项 目进行论证来确定该项目的可行性。 ( 2 ) 规划阶段：本阶段的主要工作是确定项目经理并与项目组主要成员充分沟 通，使双方的想法基本达成一致，然后对项目的有效性进行论证。 ( 3 ) 实施阶段：本阶段的工作重点是明确分工、制订计划、招标、协调各部门 之问的关系。按现代项目管理的技术严格控制质量成本进度等。 ( 4 ) 结束阶段：本阶段主要是办理备案证、配合物业公司交房、对整个项目进 行评估，为其它项目做准备。 i o 华北电力大学t 程硕：l ：专业学位论文 资源 时间 批准可行性研究报告批准项目计划项目完工 项目交接 图2 2房地产开发项目生命周期 2 3房地产开发项目管理的总流程 根据以上房地产项目的特征和项目生命周期的概念、规划、实施及结束段的经 营流程，房地产开发项日经营管理的总流程如图2 3 所示。 l 计划立项项目可行性 办理建设川地 征地、签订土 办理土地证 i ( 计划部门) 研究 规划许可证 斗 地使用合同 ( 土地部门) ( 规划部门)( 土地部门) i 1 l 办理建设工程办理建设工程 施工招标 施工招标申请l 勘察、规划设 施t 许可证 卜卜一卜一 规划许可证 ( 建设部门) 计、设计审查 ( 建设部门)( 规划部门) ( 设计部门) 1 l 项口竣工验收 办 工程12房地产开发项目经营管理流程图 华北电力大学工程硕士专业学位论文 从房地产开发项目经营的流程图中可以看出，其管理过程可以理解为一种以特 定方式运行的目标、计划和控制的循环，此循环贯穿于整个房地产项目建设的生命 周期。在这个循环中，管理者就项目目标及计划的决策依据主要来自于投资决策和 相应的评价报告，如地块的选择、市场定位、经营计划及筹资方式等。项b - - i 进入建 设施t 阶段时，必须对开发项目的质量、费朋和进度三大1 7 i 标进行有效的控制，质 量作为一种技术规范它是实现项目功能的最基本的技术条件，而费用和进度的变化 将直接影响开发项目的经济效益。所以房地产开发企业为了取得理想的经济效益， 在项目质量目标一定的条件下，开发项1 7 1 管理的重点是控制目的现金流量，即对开 发项目建设过程中的收入、费用及相应的时间安排进行决策，形成项目的重点开发 计划，并以此作为标准对项目建设过程进行控制。这也充分说明了在开发房地产项 1 7 1 管理信息系统时，应该把重点放在费用、资源、进度、收入及相应的合同变更及 财务评价等信息上，能更好地为项目管理人员的管理决策提供准确的决策依据。 2 4 房地产开发项目管理组织结构图 根据现行的房地产项同管理模式，丰要可分为部门制、公司制、纯项口制和专 业管理制等组织模式，部门制项目管理是按照项1 7 1 开发流程，一般设置市场部、工 程部、财务部、设备材料部、物业管理部、投资控制部、进度控制部、质量控制部、 合同管理部、项月经理部等部门，根据项目的实际情况按矩阵模式设立项目部，这 是大多数地产企业所采用的一种模式。如下图2 4 所示。 图2 4房地产开发项目管理组织结构图 1 2 华北电力大学工程硕l 专业学位论文 在这种矩阵式的组织结构中，项目经理部负责协调并指挥项日管理部门的工作， 这种结构中，投资、进度、质量控制部和合同管理部门主要负责对市场部、工程部、 财务部、设备材料、物业管理等业务部门t 作的计划与控制，各业务门按控制部门 的计划开展其业务工作，并受控制部门的控制。 各部门的丰要职责： 项目经理部：负责协调并指挥项r t 各管理部门的t 作。贯彻执行国家、行政丰 管部门有关法律、法规、政策和标准，执行公司的各项管理制度。经授权组建项1 7 t 部，确定项目部的组织机构，选择聘用管理人员，根据质量环境职业健康安全管 理体系要求确定管理人员职责，并定期进行考核、评价和奖惩。负责对施工项目实 施全过程、全面管理，组织制定项目部的各项管理制度。严格履行与建设单位签订 的合同和与公司签订的“项目管理目标责任书一并进行阶段性目标控制，确保项目 目标的实现。 营销部：对市场进行调查研究并预测，提供市场最新信息，拟定营销计划，根 据其目标组织营销工作。负责公司的形象宣传、形象推广、形象监控。负责企业文 化的建立与推广。 消费市场的调查研究工作。公司经营战略、营销策略和竞争策 略的策划、实施。负责食业文化活动、分类活动、社会活动的策划、组织和实施。 工程部：研究有关工程建设领域的技术情报，建筑市场行情，管理日常技术， 向控制部门提供工程信息，按控制部门下达的计划组织工程设计、招标、预算等工 作。安排部门人员的岗位及工作分工，检查并督促部门员工作好本职工作。协调、 处理工程管理部和其它部门的业务来往关系。 财务部：对资金市场进行研究，并开展日常财务工作，向控制部门提供财务信 息，按计划口标组织融资及资金使用的安排。成本控制和销售回款一样，自始至终 成为决策层关注的重点。成本管理需要从产品设计、招投标及供应商管理、进度控 制、质量管理、安全管理等诸多领域的成功管理得到支持，才能实现项几级、企业 级的成本篱理f 1 标。成本管理涉及领域多，管理环节复杂，通过信息化手段将投资 估算一合同预算一合同费j j 一合同结算等业务集成在一起，进行预算控制、全程预 警、汇总分析，并通过多个项口秋累，形成企业成本管理知识库，再通过配套的成 本管理优化措施，才能不断提升企业成本管理能力。 设备材料部：了解原材料市场信息，做好材料的采购及供应，及时向控制部门 提供有关信息。建立设备供应商的信息库，跟踪市场信息：参与制定设备的采购计 划；参与提出设备选型的建议；参与制定设备招标文件和合同的专业部分条款；参 与设备招标中的答疑、评标和谈判工作；负责设备的进场检验和管理；配合设备的 安装、施工和调试；配合设备安装工程的二次设计及施工管理；监督、管理总包单 位的设备采购活动；参与专业设备的验收。参与对设备供应商的考核和评价。 物业管理部：对物业资产进行有序管理，做到设施账目清晰，一记录设备运行 l3 华北电力大学工程硕t - 专业学位论文 数据，定期保养设备，负责对客户的问题作出响应。以业丰和住户为中心，制定质 量方针和质量目标，批准公司质量手册，保证质量管理体系的有效运行。市场调研， 市场开拓，搜集物业市场行情，及时掌握物业市场动态及业主和用户需求的动向， 积极与业丰和片j 户沟通，收集有关信息。拟订物业管理服务各类标识的式样规范， 规定产品和服务标识的范同和方法，制作和发放标识，并组织各相关部门具体实施 产品和服务标识。 投资控制部：根据各业务部门提供的信息编制投资计划，确定各业务部门的工 作目标，在项目运行过程中，根据此目标对各业务部门的工作进行控制。收集、分 析有关宏观环境、行业动态、市场动态和竞争对手动态等方面的信息，预测行业的 发展方向，拟制公司中、长期发展规划。 进度控制部：根据业务部门提供的信息制定进度计划和资源供应计划，为各业 务部门制定有关进度方面的工作目标，并以此目标作为日后控制的标准。对工程进 度、质量进行有效的管理，按照计划进行控制，实际记录工程实施进展，进行计划 值与实际值的比较，分析进度质量各项指标，和偏差产生的原因，及时采取措施， 纠正偏差。房地产企业强调任务计划管理，但普遍未建立项1 1 级或者企业级的时问 进度计划管理体系，明显的特征就是没有针对项目整体编制开发计划。开发过程， 尤其在工程建设阶段缺乏有效的计划和计划执行监控协调机制，造成项i r l 开发后期 赶工“救火”，甚至推迟交房，引起重大成本损失，重者造成业主集体投诉事故，轻 者招致业主抱怨、质询和不信任，对开发企业的信誉和品牌造成负面影响。 质量控制部：根据各业务部门提供的信息编制质量计划和质量标准，结整个项 目实施过程的作业的活动进行持续不断的检查、度量、评价和调整，以保证满足项 目质量目标。确保建立有效的内部沟通过程，对质量管理体系的有效性进行沟通，对 重大问题在基于事寥的基础上，按照民主集中制原则，进行科学、正确、果断的决 策，确保国家税收法律和规章在本地区的有效贯彻和工作目标的完成，确保质量管 理体系的有效性和持续改进。 合同管理部：根据各业务部门和其它控制部门提供的信息，拟定合同条件，交 有关业务部门实施，对合同执行情况进行控制。合同管理历来是房地产企业管理的 重点，但在传统方式下，管理效果不尽如意。其