北京小型综合体项目商业业.doc

北京市小型综合体商业业态研究二零零七年十二月 目 录一、研究目的2二、商业定位需要考虑的因素3 三、商业类型分析4四、调研对象6 五、小型综合体商业业态研究7六、调研案例成败要素分析14七、结语16附表一、各项目商业业态具体分析（附图）17一、 研究目的现代商业地产开发实际现状表明，商业项目市场的业态选择在某种意义上而言将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，科学业态配置等都具有重要的作用。商业地产项目的业态规划，需根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种资源，对项目各功能分区和各楼层的业态进行科学合理规划，以便实现销售和成功运营。因此商业业态的定位非常关键。我司选取北京若干可比性项目做专题式调查，通过系统的市场调研，了解市场上该类项目体的商业业态特点，从而为本案的商业业态定位规划提供市场信息支持。二、 商业业态定位需要考虑的因素商业业态的定位需要考虑的综合因素较多，从整体来看共分为以下三个部分：1、研究项目所在城市或区域的经济环境、文化背景、消费习惯、商业现状等。一个城市的经济发展水平决定了消费能力的强弱。一个成功的商业地产必须与城市发展的相匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，符合当地的消费习惯和消费能力，主动为城市发展的服务。只有这样，才不会与城市的发展脱节。在面临竞争的情况下，如果商业项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这样一来势必降低项目的客流量。因此，商业的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地的消费习惯和商业现状等情况。 对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位，并在此基础上进行一些业态的组合的创新，并形成一整套经营管理系统的支持与配合，否则就容易盲目跟风变换业态规划，把握不住市场定位，很难保证在业态创新上取得成功。2、分析项目自身的条件和具体状况。每一个商业项目都有自己的特殊性和差异性，定位之前要把握自身条件。首先要考虑自身的地理位置和经营硬件，充分考虑自身如何定位、所属商圈、同业竞争者的发展背景、开发商的实力、业绩等，以及项目当地的商家资源，这在很大程度上决定了该项目日后商业业态定位招商的资源和方向。因此，善于把握项目自身的优劣势，对症下药，以实现价值的最大化。3、研究产品属性，规划商业形态。各种商业业态产生的价值，在很大程度上取决于其产品属性。因此，在研究了商圈内消费者关注和重视的利益点之后，还必须具体研究用哪些产品属性来实现这些利益。根据对应的产品属性，规划商业形态，是生产过程必须考虑的要素。其中第一、二部分已经在前阶段的报告中有所体现，不再赘述。本报告仅就第三部分即商业产品属性及规划商业形态的问题进行重点阐述。通过对北京小型综合体的市场调查，对其中的商业业态的规划作深入分析，以便为本案的商业业态规划提供相应的市场依据。三、商业类型分析1商业房地产业态分类按照目前国际、国内对商业地产业态的分类标准，商业业态一般分为以下几种：（1）按商业性质划分：l 综合类商业l 专属性的专营商业l 商业街区l 集合商业（2） 按照行业业态类型划分：l 百货、食品类l 娱乐、休闲类l 餐饮服务类l 电器、电子l 家具、建材l 综合功能类（3）按照建筑形式划分：l 单体商业建筑l 建筑底层商业（4） 按照市场范围划分：l 近邻型（小型）：服务于周边消费者l 社区型（中型）：服务于某个社区的消费者l 区域型（大型）：客户辐射项目周边几个社区的消费者l 超区域型（超大型）：客户群辐射所在城市的大部分区域l 超级型（超级商业房地产）：客户群覆盖所在城市，乃至周边城市（5） 按照规模划分：l 大型商业房地产：建筑规模在7万平方米以上的商业l 中型商业房地产：建筑规模在2-7万平方米以上的商业房地产项目l 小型商业房地产：建筑规模在2万平方米以下的商业房地产项目按照商业规划的服务人口规模，小型商业服务人口一般为5000人左右。2小型综合体及其商业业态的特点 小型综合体定义及特点所谓建筑综合体，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上功能进行组合而成的建筑，为城市生活功能提供了一个交合的空间，通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。而对于小型综合体而言，通常呈现出以下特点： 规模控制：体量一般在10万平米左右，称为小型； 选址在城市繁华区、交通要道； 功能的综合性和迷糊性； 需要通过综合性的开发，结合区域经济发展和总体规划要求，进行统一规划、综合布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益； 以个性和特色取胜。 商业业态特点在这类综合体中，商业作为不可或缺的部分，不仅可以提升项目品质，满足项目配套需求，而且可以实现物业升值，达到开发商、投资者、经营者和居民都满意的“四嬴”结果。对于小型综合体中商业业态而言，通常表现出以下特点： 性质特征：大部分为综合立项，或者作为其中某种产品的配套立项； 具备立体高效的交通系统； 具备舒适的空间环境； 餐饮或配套项目所占比重较多； 出售的居多，自持的较少。3本案的商业定位综合区域市场情况、本案用地性质、项目体量、所在位置、市场定位等因素，本案商业定位为：服务于综合体自身的、具有专署特征的、综合型、建筑底层、小型店铺式商业地产。四、调研对象随着城市聚集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式在北京越来越多。如华贸中心、国贸、银泰中心等，但动辄数十万平米的规模较大，对本案可比性不高。本次市调，主要针对重庆项目的特点在北京市场选择10个有可比性的小型综合体项目进行研究，调研的内容包括：产品组成、商业规模、商业格局、业态规划、面积划分等。调研对象的选择标准如下： 小型规模：总建面10-20万平米左右； 产品构成：办公商业公寓； 商业体量：建面1万平米左右。表1：项目列表6、新金山7、中汇广场8、世奥国际中心9、悠乐汇10、博雅国际中心1、昆泰国际中心2、世华国际中心3、北京inn4、soho尚都5、嘉华世纪五、小型综合体商业业态分析1地理位置此次调研结果显示，城市综合体项目大多位于主流商圈或其辐射地带，从整体来看，该类地段人流量相对比较密集，交通便利，商业氛围浓郁，周边多为写字楼、酒店、购物中心等高端物业，产生办公、娱乐、餐饮、购物等复合型需求，因此功能也非常多，通常以商务为主。例如：cbd、赛特商圈、亚奥商圈、朝外商圈、东二环等及其辐射地带。另外一些城市综合体项目则位于大型居住区，趋向集中化和功能比较单纯化，通常以公寓或者服务配套为主。其中虽有一些为居民生活服务的配套商业服务业，但较少地安排就业为目标的办公等功能。例如：望京地区。2商业定位 服务人群定位根据市场调研结果显示，服务人群一般分为以下几类： 项目自身的消费群体，这部分客群主要以项目中居住和办公的消费群体及其访客为主，人流量相对不多，商业业态能够满足其日常基本生活需求和商务需求即可。客群集中为：来往的商务人士、公司职员、公寓住户、访客等。例如：嘉华世纪、世华国际中心。 除了项目自身的消费群体外，还可以吸引周边社区的居民前来消费。客群集中为：来往的商务人士、公司职员、公寓住户、访客、社区居民等。例如：博雅国际中心、悠乐汇。 项目具有较强的广域外向性，可以吸引大区域范围内的消费者前来消费，客群范围较广。例如：昆泰国际中心、北京inn、中汇广场、亚奥国际中心、soho尚都。 此外，还有部分项目的商业具有一定的主题特色，以差异性吸引特定的消费群体，例如：新金山。该项目定位为服装交易市场，商业主体为服饰类项目，属定向服务，仅有10%左右的商业配套用于满足前来购物的消费者休闲娱乐以及商家的商务需求。 商业类型定位 综合类商业：例如：昆泰国际中心、北京inn、嘉华世纪、世华国际中心、博雅国际中心、悠乐汇、soho尚都。 专属性的专营商业： 例如：新金山、中汇广场、亚奥国际中心。 商业档次定位 中低档次，通常为二三级商圈或居住圈，服务大众阶层。例如：嘉华世纪、博雅国际中心、悠乐汇。 高档次，通常为一级商圈或居住圈，消费人群层次较高。例如：北京inn、中汇广场。 综合性：通常为复合型商圈，或者多个商圈交汇区域。例如：昆泰国际中心、亚奥国际中心、世华国际中心、soho尚都。 位置特性 位于商圈范畴，因此商业业态以商务配套为主。例如：昆泰国际中心、北京inn、中汇广场、亚奥国际中心、世华国际中心、新金山、soho尚都。 位于居住区范畴，因此商业业态以生活配套为主。例如：嘉华世纪、博雅国际中心、悠乐汇。 3商业在综合体中的比例关系根据调研结果显示，该类城市综合体中，商业所占比重基本分为三档：10%以下；20%-30%；30%以上。之所以出现差异较大的商业比重，经分析是由于小型综合体中商业所占的比重与项目自身条件、商业定位都有直接的关系。此次调研的项目是按其体量和产品组成作为筛选标准，因此，不同个案中的商业比重仅作为参考值。表2：各项目相关数据：项目名称总建筑面积（万平米）容积率商业所占比重（%）商业：写字楼：公寓（比例关系）昆泰国际中心20（含酒店）4.738%1：4.4：3.6世华国际中心105.76.3%1：11：4.7北京inn12433.3%1：1.8：1.2soho尚都177.9334%1：0.7：0.45嘉华世纪4.35.889.8%1：6.1（公寓）新金山9.66.248.9%1：0.5（公寓）中汇广场12.77.923.6%1：2.7（写字楼）世奥国际中心10.33.929.1%1：1.7：1悠乐汇224.5915%1：2.4：3.2博雅国际中心95.688.9%1：3.4：5妙典时尚购物广场15.45.6432.5%1：0.56：0.97外企公寓13.75.7城建大厦12.65.13雍景台7.84.54具体业态 综合上述项目业态情况来看，比率较多的通常是以下5种： 服饰 作为商铺市场消化量最大的租户类别，服饰对综合体项目有较大需求，尤其是商务型项目的中高档及高档品牌，可以满足消费能力较强的白领及金领阶层。表3：典型项目中服饰类占商业面积的比例汇总昆泰国际中心北京inn世华国际中心嘉华世纪博雅国际中心商业面积（平米）16000400006300420033000服饰类面积（平米）6000400比例37.5%9.5%分析：昆泰国际中心酒店部分的底商定位为“朝外时尚淘宝街”主题商业街，经营各类时尚服饰，服饰类面积占整体商业比例较高。嘉华世纪紧邻大型的购物中心，因此此处的服饰定位为中档特色服饰，以休闲类为主，仅用于满足商旅人士的过渡需求，因此比例相对较低。 餐饮 大量的工作人口和商务往来，都为餐饮业创造巨大的商机，综合体成为餐饮业的必争之地。餐饮业在各业态里均占较大比重。表4：典型项目中餐饮类占商业面积的比例汇总昆泰国际中心北京inn世华国际中心嘉华世纪博雅国际中心商业面积（平米）1600040000630042008000餐饮类面积（平米）68003120025664004000比例42.5%78%40.7%9.5%50%分析：以上各典型项目中均涉及餐饮类商业，大部分项目餐饮类比重在40%-50%左右，基本占到项目商业面积的一半，由于这些项目位于商圈中心，除了满足项目自身的生活类需求，同时还可以为周边写字楼的商务人士提供就餐的环境。因此，大部分项目中的餐饮类比重都呈现较高的水平。北京inn中，餐饮类比重接近80%，主要与该项目高端定位有直接关系。该项目紧邻东二环和朝外大街，地处黄金地段，大面积商业被整层出售或出租作为高档餐饮。嘉华世纪由于本身体量较小，周边餐饮类商业较多，因此定位为服务于本项目的小型餐饮。 展厅或品牌展示店 鉴于收入较高人群的聚集之地及体验式消费的转变，致力于创造独特体验的中高档品牌将会把开设展厅的目标锁定在综合体里边。主要的目的是品牌形象展示，其次才是销售。表5：典型项目中旗舰店占商业面积的比例汇总昆泰国际中心北京inn世华国际中心嘉华世纪博雅国际中心商业面积（平米）1600040000630042008000旗舰店面积（平米）1300比例8.1%分析：昆泰国际中心商务的外向广域型特点比较明显，除了地处朝外商圈，自身还拥有甲a级写字楼、高档公寓和5星级酒店，形成一部分固定的高端消费群体，正因为此，吸引众多品牌店选择此处，主要目的是为了向公众展示品牌形象，增加品牌市场知名度。其他各项目受自身条件的限制，未涉及该类商业。在其他项目中，世奥国际中心和中汇广场两个项目正在与具有国际知名品牌的商家洽谈，欲将本项目的商业部分打造为高端品牌商业，这说明越来越多的项目综合体凭借自身优越的地理条件和市场环境，力争通过与知名品牌的强强合作形式，提升自身的商业价值与市场知名度。因此，项目综合体中品牌展示店的商业效果在未来会越来越为明显。 配套服务 由于综合体里边工作与生活的人群数量庞大，将需要不同类别的配套服务，如票务、商业印刷、快递、便利店、洗衣店等，对配套店铺数量的需求亦相对较大。此外部分项目还会设立会所等休闲娱乐场所，旨在为居住类人群提供生活配套功能。表6：典型项目中配套服务占商业面积的比例汇总昆泰国际中心北京inn世华国际中心嘉华世纪博雅国际中心商业面积（平米）1600040000630042008000配套服务面积（平米）7007880215018003000比例4.4%19.7%34.1%42.8%37.5%分析：配套服务基本涵盖了项目所需的商务功能和其他居住功能，比例大都在20%-40%左右不等。其中一些偏重居住功能的项目因设立会所，配套服务的比重相对较高。以商务为主的项目，商务类配套服务的比例会相应有所增加。昆泰国际中心地处朝外大街，周边有大型的购物中心、超市和成熟的电子类产品市场，因此自身没有设立过多的配套服务，而是将商业分布在其他能够体现更高商业价值的业态上。 金融类对商务类综合体而言，金融类行业可以直接为商务型目标客户群提供专业的服务，充实项目的商务功能。例如：银行等既能满足商务型客户往来资金业务，又能方便消费型客户存取款，因此银行的需求亦很大。随着近年来保险业、证券业的发展，此类金融企业也会成为未来的主要商业类型之一。表7：典型项目中金融类占商业面积的比例汇总昆泰国际中心北京inn世华国际中心嘉华世纪博雅国际中心商业面积（平米）1600040000630042008000金融类面积（平米）8001000147800比例5%2.5%2.3%10%分析：嘉华世纪项目周边该类金融行业较多，多集中在赛特写字楼附近，因此，嘉华世纪未涉及该类行业。其他各项目根据周边实际情况，金融类企业所占的比例多为10%以下。总结： 从各类商业业态所占的比例来看，餐饮类与服饰类作为生活主力消费品，在各个项目中所占的比例最高，其次是配套服务类的商业比重，金融类产品与品牌旗舰店等因项目自身的条件而定。 从整体来看，服务于商务人群和居住人群日常商务功能和生活功能的商业业态经营情况良好，这些商业类型具有普遍性和较高的市场认知度，容易被客群所接受，专业属性过强或者受众群体有限的商业不适于在综合项目体中运营。5业态分布针对上述典型项目中各商业业态的布局情况，对其按照楼层功能加以汇总，从而可以更好的看出各类主要商业业态在商业建筑里的分布情况。表8：典型项目中各主要商业业态的分布昆泰国际中心北京inn世华国际中心嘉华世纪博雅国际中心1f餐饮、服装、超市、银行、眼镜店、西点店、烟酒行、美容美发、口腔诊所等会所、餐饮银行、旅游、文印、票务、便利店、洗衣店、商务等餐饮、商务、服装、房屋中介、药店、洗衣房、超市、烟酒行餐饮2f餐饮、服装、银行、眼镜店、品牌专卖店、旅行社、美容美发、典当行、通讯营业厅商务、餐饮餐饮、康体中心、商务会所商务办公3f无无餐饮无无分析：通常临街商铺或方便进出的楼层多分布餐饮类、服饰类、超市、银行等日常主力消费型商业，它们满足基本生活需求，聚集人气，有利整个商街的经营。较高的楼层多用于目标客群明确的商业业态，例如：商务中心、美容美发、健身中心、休闲娱乐场所等。在满足日常生活需求的基础上，为消费者进一步提供高品质的服务内容。 6经营方式根据调研结果显示，10个项目中采取出售方式的项目占70%，部分出售部分持有的项目占20%，完全自持经营的项目占10%。表9：各项目经营方式出售部分出售部分持有自持项目名称昆泰国际中心、世华国际中心、soho尚都、嘉华世纪、世奥国际中心、悠乐汇、博雅国际中心北京inn、新金山中汇广场分析：老项目大多采取出售的形式，以实现资金的快速回笼。个别新项目采取部分持有或完全自持的经营方式，以获得长期获利。从未来发展趋势来看，只租不售的经营模式更利于商业项目的总体规划、资源整合与经营管理。只租不售的形式会逐渐成为经营性地产开发的主流，将促使经营性地产整体开发水平向着良性方向发展。六、调研案例成败要素分析1、商务类底商及居住类底商互补昆泰国际中心，尽管两类底商都是全天候面对所有人开放，但实际上，居住类底商因服务对象是社区居民，所以主力消费时间是晚上，可谓夜间收益。而商务底商因服务对象是楼上商务办公的企业和员工，所以，主力消费时间在白天，可谓白天收益。如何让居住类底商在白天火起来，让商务类底商在夜间亮起来，就成了底商投资的关键。作为商务类底商“朝外中环”为了解决夜间收益问题，在设计上借鉴国外shopping mall的模式，吸收环绕步行街概念，集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身为一体的大型商业中心街区，而并非传统底商的翻版。而居住类底商“第五大道”则是借助亚奥商圈核心区每天10万人次的流量以及星巴克、钱柜、麦当劳等精品名店吸引外围客源来弥补白天经营的弱势。2、销售成功不一定经营顺利一方面目前市场对商业地产的销售一片看好，但对未来经营却看法不一，早期项目参差不齐、不尽人意的经营状况更使市场对此充满了担心。另一方面，商业地产的产权分割、管理分散、经营无序的状况，也有可能使项目与原有定位出现偏差，增加经营难度，收益回报难于实现预期目标。例如：soho尚都大体量商业，拆零销售，投资门槛低，但缺乏统一业态规划，造成现在经营业种杂乱，人流稀少，难以运营。虽然所有的商铺已经销售完毕，但近40%的商铺处于空置或停业的状态，商场内顾客寥寥，仅有的几名顾客也无购物行为。商业冷清一方面与开发商宣传推广力度有关，但更重要的一点是，整体商业拆零销售，划分为450个小面积的小商铺，招商行为均由小业主个人承担，整个商业项目缺乏统一的招商管理，导致现在的业态布局很混乱，随处可见到服装店、餐饮店、工艺品店、美容美发店都杂居在一起，卖饰品和卖烟酒的铺面相邻，名牌西服店和中档手工皮具店相邻，餐饮店和时尚高档电脑店相邻。就服装而言，在尚都很少看到国内外知名品牌，很显然，由于产权零散出售，基本不具备国际品牌跟个人合作的可能性。此外该地区也存在引流的问题，虽然尚都处于三圈交汇的中间地带，但此处并非交通枢纽，有限的客流无法聚集较高的人气，从而无法全面带动商业的消费能力。仅凭周边写字楼的白领和社区内的居民，无法支撑如此大规模的高档商业，商家冷清、顾客寥寥的场面也就不言而喻了。3、品牌店效应与品牌客户合作，这也是商业地产能否成功的重要因素之一。一是品牌客户对商业经营及发展潜力的丰富经验，二是品牌客户本身的聚客能力，这都有利于保证商业地产与商业的对接及商圈的形成。昆泰国际中心是集国际标准化公寓、酒店式公寓、五星级酒店、甲级写字楼和环绕式商业街为一体的大型标志性综合建筑体。中高端层次的消费实力吸引众多知名品牌在此设立旗舰店，从餐饮到服饰，从日用百货到休闲娱乐，从通讯到金融，一应俱全，包括：雪亮眼镜、三星专卖、华夏典当、汇丰相机等知名品牌。品牌效应不仅为项目聚拢更高的人气，彰显项目品质，同时也可以实现自身的品牌宣传，可谓一举数得。4、业态定位与商业定位商业定位很关键，是服务于本小区的，还是辐射周边的，抑或是服务于更大范围的。若仅是服务于本小区的，服务功能就要全、要便利；若是服务于全市的，差异化、特色化经营就非常重要。同时，区域年消费能力虽有一定比例增加，但大致还是维持在一定水平上，不会随商业地产的增加而有较大波动。因此，商业定位对消费的分流、在与新旧商业地产的竞争中处于优势，十分重要。5、业态布局次序在进行功能设计和分布时，须充分考虑项目的负载量和目标市场的深层次需求。从低层到高层，大多都按照休闲、购物、餐饮、娱乐的普遍消费习惯顺序进行功能布局和服务设计，体现功能齐全的特点，满足商业经营和发展的需要。七、结语从市场调研情况中可以看到，商业业态的定位与项目的区域性、自身条件以及产品属性息息相关。一个好的商业规划不仅可以为项目自身赢得更高的商业价值，满足项目配套需求，实现物业升值，同时也可以树立企业品牌、实现社会价值。旺地不等于旺铺，商业的经营定位对项目的投资前景起着至关重要的作用。即便是位于商圈中心，也同样可能由于经营和定位的问题，导致商户退出、商铺倒闭甚至商业整体转型的现象。如果可以充分利用自身条件，明确商业业态定位，也可以为商家赢得良好的投资回报率。由此，再次证明了商业业态定位的重要性。附表一、各项目商业业态具体分析（附图）1、昆泰国际中心产品组成： 总占地3万平米，总建面20万平米。 其中甲级写字楼约7万平方米，酒店式公寓约3.3万平米，国际标准公寓约2.5万平米，环绕商业约1.6万平米。商业格局：独特的环绕式商业街，国际化步行街风格，上下两层的复式设计。该商业街是朝外大街成为第三条商业大道的功能补充，不仅连接了丰联广场与华普商业的商业流，还继续延伸或滞留消费群。户型面积划分以150-300平米多种复式户型。楼层写字楼国际公寓/酒店式公寓酒店1f建面1600平米层高3.5建面约2500平米层高3.5建面约3000平米层高3.52f建面1600平米层高3.5建面约2500平米层高3.5建面约3000平米层高3.5商业面积3200平米5000平米6000平米商业分布地上两层临街商铺，环绕写字楼四周地上两层临街商铺，均在朝南的一侧地上两层临街商铺，均在朝北一侧业态规划：楼层写字楼公寓酒店1f麦当劳、真功夫蒸饭、正一味、锅儿滚、7-11超市、宏状元、好利来、宝岛眼镜店、中国银行、餐饮烟酒行、超市、茶艺馆、各类风味餐厅、上岛、药房、美容美发、房屋中介、三星专卖店等巴萨酒吧、合众齿科、佳能、恺撒国旅、通讯类营业厅、造型室、朝外时尚淘宝街等2f同1f同1f同1f商业面积3200平米5000平米6000平米项目分析：位于朝外商圈黄金地段，周边遍布高档写字楼及购物中心，人流量密集。此处商业不仅针对该商圈内的商务人士、公寓的居住人士，同时也吸引大量外来的客群。其特色餐饮、时尚购物、商务中心等便利的商住功能，为其拓宽了消费客群。主题购物街定位为时尚服饰广场，以摊位的形式对外出租，所经营的服饰满足不同消费人群的购买需求。 2、世华国际中心产品组成： 总占地1.34公顷，建面约10万平米。 其中：一栋写字楼27层约7万平米，一栋酒店式公寓23层约3万平，底部均为商业6300平米。 商业以写字楼配套立项， 50年产权。商业格局： 楼层1写字楼2酒店式公寓1f建面2099平米，层高51建面1337平米，层高362f建面1640平米，层高39建面1231平米，层高383f建面1520平米，层高39商业销售面积4400平米1906平米业态规划：因为项目位置位于东三环与蓝岛中间地带，人气较差，所以商业定位基本为内部服务配套为主。1为写字楼，裙楼13层为商业，定位餐饮为主；2为酒店式公寓，裙楼12层为商业，定位以类会所功能，服务酒店式公寓及办公客户。楼层1写字楼2酒店式公寓1f银行、旅游、文印、票务等办公配套面积分割成5块：147+138+75+209+368平米便利店131平米洗衣店30平米咖啡店81平米商务166237平米2f餐饮1296平米康体中心113平米商务263+169+251平米3f餐饮1189平米商业面积4400平米1906平米3、北京inn产品组成： 12万平米酒店式集群，涵盖hip酒店式公寓、写字楼、商业三种业态。 2组团定位为酒店式公寓、3组团为写字楼、4组团为酒店式公寓、8组团为写字楼。 各组团底部2层均为商业，约4万平米。 写字楼立项。商业格局及业态规划：组团2348面积1.12万平米0.7万平米0.8万平米1.3万平米业态餐饮餐饮会所餐饮招商状况上海名豪旗舰店整租湘菜秦和川购买3000平米会所4000平米，规划泳池、健身、咖啡厅万龙舟购买4000平米集中式商业物业（整体购买）模式，7000平米起，销售3.5万/平米，租赁6元/平米天。主要规划餐饮娱乐、宾馆酒店、中小型商超百货等。因为位置，除会所外，其他业态均为外向广域型。4、soho尚都产品组成： 总占地2.2公顷，建筑面积17万平米。 其中：西区一栋8层商业楼，北区一栋24层办公楼，南区一栋29层写字楼；同时包括4层裙楼，从地下一层至地上四层均为商铺。商业建筑面积共计5.8万平米，其中商业楼建筑面积为2.4万平米，裙楼商业面积为3.4万平米。 写字楼立项，商业产权时间长。商业格局： 业态规划：目前已投入使用的是西区商业楼，南北塔的商业裙房仍在招商和装修中。楼层西区商业楼-1f餐饮类、服装精品、首饰、家居饰品等1f餐饮类、服装精品、首饰、鞋、家居饰品、香水/香薰、美容美发、房地产中介等2f餐饮类、服装精品、首饰、鞋、家居饰品、美甲、香水/香薰、美容美发等3f餐饮类、服装精品、首饰、鞋、家居饰品、香水/香薰、美容美发等4f餐饮类、服装精品、首饰、鞋、家居饰品、香水/香薰、美容美发等5f餐饮类等6-8f招商及装修中总面积2.4万平米分析：该处的商业集餐饮、购物、商务、休闲、娱乐等众多功能于一身，函盖了所有都市的时尚生活，目标客户群定位为具备高消费能力的白领和商务精英。然而在市场调研中发现，这样大规模的商业体，并未呈现出其过人的商业价值，虽然所有的商业已经销售完毕，但近40%的商铺处于空置或停业的状态，商场内顾客寥寥，仅有的几名顾客也无购物行为。商业冷清一方面与开发商宣传推广力度有关，但更重要的一点是，整体商业拆零销售，划分为450个小面积的小商铺，招商行为均由小业主个人承担，整个商业项目缺乏统一的招商管理，导致现在的业态布局很混乱，没有对每层的功能加以划分，随处可见到服装店、餐饮店、工艺品店、美容美发店都杂居在一起，卖饰品和卖烟酒的铺面相邻，名牌西服店和中档手工皮具店相邻，餐饮店和时尚高档电脑店相邻。就服装而言，在尚都很少看到国内外知名品牌，很显然，由于产权零散出售，基本不具备国际品牌跟个人合作的可能性。此外该地区也存在引流的问题，虽然尚都处于三圈交汇的中间地带，但此处并非交通枢纽，有限的客流无法聚集较高的人气，从而无法全面带动商业的消费能力。仅凭周边写字楼的白领和社区内的居民，无法支撑如此大规模的高档商业，商家冷清、顾客寥寥的场面也就不言而喻了。由此看来，从未来发展趋势来看，只租不售的经营模式更利于商业项目的总体规划、资源整合与经营管理。 5、嘉华世纪产品组成： 总占地7269.3平米，建面约4.3万平米。 其中：酒店式公寓板式小高层11-13-19层，约3万平米，地上一层为精品商用，地上二层为热带雨林式生态大堂，并设有精品商用、会所、物业服务中心及商务中心。商业部分4200平米。商业格局： 楼层酒店式公寓1f建面2000平米，层高4.5商业销售面积1500平米业态规划：项目位于建国门外大街赛特商务区，酒店式公寓的入住率较高，除固定居住人群外，还有部分商务人士，所以商业业态定位基本为内部服务配套为主。楼层酒店式公寓1f临街商铺（80%）内部（20%）西餐厅200洗衣店100机票售票处150咖啡厅200药店100服装店400（3家）房地产中介100烟酒超市1007-11超市150商业面积1600平米分析：项目周边以酒店、写字楼、购物中心为主，因此商业定位为满足酒店式公寓业主及周边写字楼商务人士，商业业态以提供居住类服务为主，方便入住酒店的客人及周边写字楼的人员，同时配有部分商业类服务，体现出商务型物业的特点。6、新金山产品组成：占地9623平米，建面96000平米。由酒店式公寓(约23500)、品牌中心(15319)、商业中心(31700)三大部分组成的综合体项目，是一个集贸易采购、品牌展示、娱乐休闲、居住服务为一体的专业贸易采购服务基地。商业格局：商业中心地上6层、地下2层。业态规划：楼层业态1-5f服装、裘皮类6f整体商业专属配套层，设有中西餐厅、票务中心、生活超市、商务洽谈室、咖啡厅、洗浴中心、网吧以及相关休闲娱乐场所雅宝路是北京最大的民间涉外轻纺批发交易市场，但随着服装外销市场的品牌化趋势逐步增强，市场空间不断缩小， 因此新金山商业业态规划主要考虑区域商业氛围，1-5层主要规划为广域型，6层为内部配套，满足商户所有需求。采取50%自持经营的模式，较大程度降低投资风险。7、中汇广场产品组成： 总占地1.6万平米，建面约12.7万平米。 其中：写字楼总面积约8万平米，商业总面积约3万平米。 商业仅考虑出租的形式，租金为180-220元/平米/月。商业格局： 楼层商业裙楼-1-5f建面约3万平米，层高4.5商业出租面积约3万平米业态规划：项目作为融高端写字楼及商务消费为一体的综合体，其综合性商业中心是云集时尚购物、精品美食、健身、美容美体、银行和商务礼品等高档休闲娱乐的商务生活配套中心，为自身及周边写字楼行政高层、白领提供快捷餐饮、服饰精品店，以及高标准的商务宴请、银行服务、商务礼品等专属配套服务。楼层业态定位业态规划1f便利生活，效率提升完善商务配套、便利超市1f商务前沿，休闲食饮银行、个人护理、服饰、美食、商务礼品2f名媛淑女，时尚美食美食、服饰、银行3f商务生活，品味美食商旅服饰、运动休闲品牌、中式及特色餐饮4f国际美食，精致享受美食、养生5f修身养心，内外兼修美容美体、时尚会所项目分析：随着东二环区域大力发展，极具消费力的高级白领和企业精英大量增加，但其商务配套氛围还相对薄弱。项目针对区域内高消费人群的综合性商务消费，涵盖了时尚购物、精品美食、休闲娱乐等高档商务配套，填补东二环商业空白。8、世奥国际中心产品组成： 总占地8078平米，建面约10.3万平米。 其中：写字楼总面积约5万平米，酒店式公寓约3万平米，商业总面积约3万平米，分布在写字楼和公寓的1-6层。 商业以写字楼商业配套立项，50年产权。商业格局： 楼层商业裙楼1-6f约3万平米商业出售面积整体出售业态规划：该项目处于亚奥商圈，所服务的人群更多的是商务人士，或者商旅人士和过渡性的居住需求。分析：该项目地处亚奥商圈，与奥运标志性建筑“鸟巢”紧密呼应，