新豪宅标准.doc

思辨新豪宅标准对于北京乃至中国的豪宅而言，产品主义从来都不仅仅只是一个概念，更是地产人永恒追求的理想，是在居者有其屋的基础上，进而倡导居者优其屋的人本主义情怀。虽然前两年楼市遭遇火与冰两个极端，理性的产品主义似乎渐行渐远。但在楼市寒冬虽过，却仍然在各种乱象中寻觅春天的2009年，历来为北京楼市风向标的豪宅市场，却开始重擎产品主义大旗。这是反思过后的回归？还是楼市春天的指向？或者，需要重新扛起的，不仅是产品主义的大旗，还有房地产行业的责任和使命。 豪宅越冬感悟：以产品应万变 从“寒冬”到“暖春”，相隔不到半年。1月份北京许多项目还在纷纷或明或暗降价促销，5月份就出现了北京实施招拍挂制度以来，成交单价最贵的地王，并且拉开了2009年京城土地争夺战的序幕。而到了7月份，阔别已久的捂盘惜售现象又重现江湖。不过，在楼市再现非理性繁荣迹象之际，一些经过2008年寒冬考验的开发企业，正在悟出自己的御冬之道。 回归 2009年7月，北京开始进入一年中最热的时节。从联合国传来消息，北京有三个项目荣获联合国人居署颁发的“联合国人居最佳范例奖”，分别是北京星河湾 、华瀚国际和御园 。 这不是北京第一次有项目获此奖项，不过此次可以用更加独特的视角对获奖项目进行解读。有业内资深人士表示，除御园代表着北京独特的皇家文化外，2005年入市的北京星河湾，是北京产品主义豪宅的“资深大哥”，倡导以理性建构奢华的华瀚国际则是产品主义的新生代豪宅代表。在不少业内人士眼中，新老两代产品主义豪宅的代表性项目同时获奖，代表了今年豪宅向产品主义回归的趋势。 这种说法或许有一定道理。在这两个豪宅项目获奖的背后，更多的豪宅项目开始抛弃形式主义至上的概念营销，开始向产品主义靠拢。不久前，一家曾代理过多个知名豪宅项目的代理机构曾不公开地对北京的20个豪宅项目进行了抽样调查，其调查结果表明，仅有6家仍在继续热衷营销概念的炮制，70%的项目都将卖点聚焦于产品本身。时间倒退三年，北京星河湾2005年入市之际，北京房地产市场也是动荡不安，被泡沫论席卷并遭遇了一系列政策组合拳。星河湾的成功亮相，成为当年北京楼市的一大亮点。历史有着惊人的巧合，在经历了2008年的地产寒冬之后，形式主义至上的过度概念营销被抛弃得更加彻底，以华瀚国际为代表的新生代产品主义豪宅刚一亮相，就受到了市场的热捧，并获得联合国人居大奖，其在关键时刻的再次回归，也显得更加理性和深入，并成为业内已经开始讨论的“华瀚国际现象”。 产品主义的回归或许还将以豪宅为基点进一步幅射，带动整个房地产市场走向产品主义。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松不久前参加一个论坛时就曾表示，房地产行业在2009年将再次向产品主义回归。“2009年房地产企业要做的，就是给购房者盖令他们满意的住房、让购房者住起来舒服的房子，让购房者放心的房子。所有能够提供优质产品的房地产企业在经过这一轮调整之后将会获得长足的进步。” 溯源 当以华瀚国际为代表的豪宅重新扛起产品主义大旗之际，我们不难发现，在经历了大起大落，越过严酷寒冬之后，这或许是发展的必然。从某种程度上说，这是对豪宅概念的正本清源。 华瀚国际项目负责人沈波总经理指出，豪宅应当具备三个特点：一是地段稀缺性、二是环境不可复制性、三是产品品质的均好性。 现在的一些所谓豪宅，其实只是经不起考验的“伪豪宅”。随着地产行业竞争的加剧，一些所谓的名盘豪宅逐渐走向过度的概念营销，“卖房卖概念”导致炒作风太过兴盛。一些打着豪宅招牌的楼盘在售楼处、样板间和广告策划包装上不惜血本，但实际交出的房屋却与样板房及当初的承诺严重“货不对板”。这些“伪豪宅”的滋生，对真正豪宅的发展有着劣币驱逐良币的不利因素，不过从另一方面来说，也一步步促使大家重视豪宅最根本的产品因子。 在概念横行的楼市，最简单但也最困难的表达方式便是：用产品说话。也正因为此，2004年开始有媒体针对豪宅市场提出了新产品主义的概念，将视角从豪宅产品本身延伸至新的生活理念和人文关怀。新产品主义的支持者们认为，新产品主义应由三方面组成。包括建筑形式、外立面、户型、配套、园林等产品硬件的创新；由创新折射出的新生活理念；体现良好居住文化的物业管理。 但像华瀚国际这样近几年出现的产品主义豪宅却有另外一种观点。他们认为其实产品主义无所谓新旧之分。新产品主义所说的本来就包含在产品主义内涵里面。只不过以前房地产市场的发展环境无法做到而已。现在无论是从项目的开发理念、建筑的技术水平、企业的管理水平，都可以比早期以精装修为主的产品主义豪宅更进一步，支持全面打造产品主义豪宅，这也是产品主义豪宅发展的必然。 的确，产品主义豪宅一直在顺应房地产市场的发展规律。最初土地政策比较松，各地产公司都在圈地，这是占地为王时代。这个阶段住宅产品比较粗糙，基本没有所谓的豪宅。后来随着土地收紧，开发商开始把目光盯向包装、概念的炒作，此时楼市开始进入营销为王的时代。各种豪宅的概念在这个阶段开始漫天飞舞。不过此时一些真正对产品精益求精的豪宅开始出现，并引领了市场潮流，得到市场认可。而当有一天市场真正成熟，购房者也会更加理性，产品将成为购房者追求的最终目标，此时房地产市场将步入产品为王时代，产品主义豪宅也将成为市场的宠儿。 目前房地产发展正处于营销为王向产品为王过渡的阶段，虽然现实离理想还有一定差距，但如果现在不先行一步，一旦潮水退去，或许我们就将成为沙滩上的裸泳者。 现实 当市场发展过热之际，开发商往往受到利润的诱惑，很难沉下心来对产品进行精雕细琢。所以无论是华瀚国际这样的新生代豪宅，还是星河湾这样的老项目后期，对产品主义的坚持，在2009年有着特殊的意义。 7月份相关统计数据表明，北京商品住宅价格环比上涨5.90%，今年以来连续第七个月成交价格上涨，价格水平再创新高。而北京期房商品房成交量却环比下跌9.1%，成交难度进一步变大。在市场价升量缩的同时，地王频出、捂盘惜售等非理性现象愈演愈烈，政府开始通过收紧二手房贷、整治市场秩序等一系列措施对房地产市场进行微调。种种情况表明，房地产市场的发展又呈现胶着状态。 但豪宅市场的回暖步伐要坚定得多。有统计资料显示：城区四环内高端项目，均价在25000元/平方米以上的项目，价格上涨8.8%的同时，销量上涨95%。cbd核心高端项目7月份也近乎疯狂，价格上涨9.3%，销量增加77.4%。而像华瀚国际这样产品品质十分突出的高端项目，a、d座迅速售罄，c座景观楼王上市之后更是遭到追捧，成为居住和投资的双优选项。 统计数据也显示，2009年上半年排名前10位的豪宅销售额总计约88.85亿元，而北京房产交易管理网统计的2008年全年的这一数字也不过100.19亿元。正是在此背景下，任志强日前也表示，按照目前楼市的情况发展下去，不会超过5年北京豪宅价格每平方米将超过5万元。 当普通住宅陷入价涨量跌的“滞涨”状态之时，豪宅却异军突起，成为拉动楼市进一步上扬的主导力量。一个被普遍认同的原因是， 通胀预期推动了旺盛的购买需求。这些项目的热销与楼市改善型需求及投资型需求的增加密不可分。在通胀风险加大的背景下，一些富人为了资金避险、保值增值纷纷转入楼市，购房目的以投资性消费为主，一般选择地段较好、品质较高的项目。 虽然豪宅历来被看作最抗跌的住宅产品，但在豪宅的名义之下，抗跌的其实并不是各种各样的豪宅概念，而是能经得起时间考验的产品本身。华瀚国际项目负责人沈波总经理接受采访时就表示：“如果五年、十年之后还能保持优秀的品质，才能称得上真正的豪宅。” 一研九鼎营销策划有限公司总经理蔡絜也认为，在价格和成交量这些因素之外，决定豪宅生命力的，是豪宅自身的品质有没有与时俱进，能否真正为客户提供高性价比的产品。 2008年的地产寒冬尚未走远，前行的路也未必总是一帆风顺。那么，在市场逐渐升温之际，如何避免又一次非理性繁荣的轮回，此轮产品主义豪宅的回归或许能为房地产行业的发展带来更多的思考和自省。 豪宅追“星”族遭遇七年之痒 这是一个关于追逐和超越偶像的故事。在人才辈出的地产江湖，从来不缺乏聚光灯下的明星大腕，也从来少不了各种吸引眼球的火爆话题。但在这个略显浮躁的行业，却有着这样一批企业：他们追求产品的完美和创新，专注于细节的精雕细琢。他们中间，已经有了蜚声国际的成功者，而后来的追赶者正站在成功者的肩膀上，准备着再一次地超越成功。 星河湾移师 当华瀚国际与北京星河湾一同获得联合国人居最佳范例奖之际，这两个同样走产品主义路线的豪宅项目可能没有意识到，该奖项对于他们有着完全不同的意义。对于进入北京七年的星河湾来说，这可能是该项目画上的一个完美句号。而对于不久前c座景观楼王开盘的华瀚国际来说，这只是意气风发的一个开门红。 北京许多其他走产品主义路线的项目，都或多或少受过星河湾的启发。作为北京产品主义豪宅的一个标志性项目，北京星河湾从2002年拿下开发用地，到2005年惊艳亮相，让北京的产品主义豪宅步入一个新的高度。 正因为如此，后来北京不少豪宅项目纷纷以星河湾为目标，加入产品主义豪宅的阵营，业界称之为豪宅追“星”族，这些豪宅追“星”族们如何学习星河湾，怎样提升自身项目的品质，也成为地产圈内津津乐道的故事。 但当星河湾进入北京七年之后，北京的豪宅追“星”族们，却发现星河湾的身影正在向另一个城市进发。8月8日，曾经从广州移师北京的星河湾地产，再次转战上海，推出十年来的第三个盘：浦东星河湾。不过，这则消息的另一种解读则是：星河湾的发展重心是否开始转向上海？ “星河湾地产的战略重点已经转向上海，现在北京星河湾剩下的房子已经不多了。”一位产品主义豪宅项目的老总告诉记者。而记者在北京房地产交易管理网上也看到，截至8月22日，北京星河湾仅仅剩下85套房源。而7月从北京星河湾撤场的思源经纪也发布公告称，北京星河湾目前已经进入尾盘销售期，不再续延销售代理工作。 种种迹象表明，北京星河湾的市场销售很快将画上一个圆满的句号，继而全面向另一个战场进发。无论星河湾地产会否在北京做第二个项目，北京的产品主义豪宅格局，都会发生巨大的变化。 在这个承前启后的节点，华瀚国际与北京星河湾同时登上国际领奖台，自然被视为新生代产品主义豪宅和老牌产品主义豪宅的对话。对话的主题或许是：谁将接过星河湾手中的产品主义豪宅大旗？ 谁是下一个“星河湾” 星河湾将转战上海，但北京的地产江湖还将继续，谁又将成为北京产品主义豪宅的下一个标杆？其实，星河湾并非北京产品主义豪宅的第一个标杆。2002年，当时的广州宏宇地产拿下北京星河湾地块时，一个号称北京首个真正豪宅的项目位于朝阳公园的棕榈泉，就已经在北京的豪宅市场风生水起。随着棕榈泉的销罄和星河湾对产品品质近乎苛刻的完美，星河湾最终全面超越棕榈泉，将产品主义豪宅的声望推向了一个顶峰。 那么，历史会否重演，会否出现下一个全面超越星河湾的项目？是不久前与星河湾同获联合国人居最佳范例奖的华瀚国际，还是在多个豪宅排行榜上与北京星河湾站在一起的御园、缘溪堂 ，又或是另一个同样埋头于打造产品的项目？ 其实，一些新生代豪宅，已经具备了自己独有的产品主义特色。业内有观点认为，成功的豪宅可能并不在少数，有的突出北京特有的人文文化，有的突出城市中心地段的稀缺性。但星河湾最大的特点是对产品品质近乎苛刻的追求，这是需要付出更多额外成本。 “企业的运营模式不一样，绝大多数企业不可能把所有的精力和几年的时间都花在一个楼盘上。”接受记者采访的多个豪宅项目老总均如此表示。但是他们也坦承：“会集中在某一点上做突破，以求超越星河湾。” 思辨新豪宅标准 “一定得选最好的黄金地段，雇法国设计师，电梯直接入户，户型最小也得400平方米，楼上边有花园儿，楼里边有游泳池；楼子里站一个英国管家，戴假发、特绅士的那种，业主一进门儿，甭管有事儿没事儿，都得跟人家说may i help you，sir？一口地道的英国伦敦腔儿，倍儿有面子。”电影大腕里这段台词，对早期流行的豪宅标准进行了生动的反讽。 但从另一方面来说，豪宅的标准确实是“有一千个读者，就有一千个哈姆雷特”。有的将标准列得十分细致。比如一篇在网上流传甚广的文章，叫做衡量一座豪宅的20条标准，里面提出了许多硬性的条件。比如一定要有6个以上的卧室、5个以上的洗手间、3个以上的车库，2个以上的壁炉。其标准已经细到了要买什么样的厨具，业主要开什么样的车。 而另一种观点则反驳说，是不是真正的豪宅，要看把家里所有的家具和装修都去掉，这个项目还剩下什么。言下之意，要更多看看硬件之外的东西，比如环境资源的稀缺性，以及对产品的精心打造而延伸出来的人文关怀精神。 人们的审美水平发展到现在，产品主义豪宅应该用什么样的标准去衡量呢？其实业界对此并没有一个公认的统一标准。而且随着时间的推移，标准也一直在进化。在华瀚国际和其他一些新生代产品主义豪宅项目看来，产品主义豪宅经过这么多年的进化，现在需要从国际化人居的角度去理解它的精髓。 在华瀚国际的宣传册中，一段颇具诗意的话可以从某种程度上说明当前产品主义豪宅的新特征。“一种全新的居住形态与生活方式，一个不仅有公园环境、更有国际化生活的优势社区，倡导世界级人居生活理念。一片充满无限可能却不可复制的土地，一个城市中心与自然完美交融，湖泊、密林、坡地辉映的公园国度。” 联合国人居署官员在阐述华瀚国际获奖原因时也表示：“城市是一个有机的生命体，通过对北京典型人居项目的考察，我们看到城市的发展是一个生命体有机完善的过程，而在这个过程中，对人居环境的重视和改善是生命体中的重要部分。” 定义新生代豪宅 其实从星河湾到华瀚国际，都同样追求人性化细节的完美，就是因为他们都把整个项目当做一个有机的生命体，以及城市这个更大生命体的有机组成部分。或许，我们可以把华瀚国际当做新生代豪宅的样本，来一窥产品主义豪宅这些年的发展进化结果。 产品主义豪宅的生命力在于以人为本。华瀚国际在充分考量人体舒适指数之后，没有采用大多数豪宅项目的3米层高，把层高增到3.16米。16厘米的高度，一共牺牲了5000多平方米的建筑面积，开发收益直接损失达1.5亿元。但是从另一方面来看，如果华瀚国际能把项目打造成值得拥有一生的精品豪宅，用1.5亿元换取华瀚国际业主一生更好的舒适度，既是华瀚国际对业主尽责的体现，也为产品主义豪宅树立了一个新的标杆。 产品主义豪宅最大的魅力在于居住的细节，在于业主在居住过程中能不断发现的新的惊喜。华瀚国际在这一点上的用心程度可以媲美北京星河湾，而且具有自己的特点。无论是从房间高度到户门高度，从门窗开启方向到家具的摆放甚至到佣人房的设计，都经过近40轮精心而苛刻的修改，细部多达3000处。 但是，一个真正的产品主义豪宅，又远远不止上面所说的这些产品的细节，还包括良好的居住氛围和贴心的人文关怀。对星河湾而言，其园林绿化的用心和独到已被社会认可，而华瀚国际更早在三年前就将园内景观绿植树木精心选择并在环境优良之地细心养护，除园内遍植的银杏、白桦、栾树、元宝枫、雪松等珍贵树种外，并不惜重金以树龄150年以上的石榴树妆点景观。 在营造一个良好的生态居住环境的同时，华瀚国际体现出一种为业主考虑到极致的态度，比如就在一些“豪宅”在公园之外共同分享一个朝阳公园之时，华瀚国际则大手笔投入3800万元，将窑洼湖公园、成树密林公园以及景观绿带公园整体考虑，打造成为120米至150米宽、绵延2公里的社区公园，真正将公园与项目融为了一体。 这，才是一个产品主义豪宅最让人感动的灵魂所在。 拷问产品主义豪宅“三座大山” 一个硬币总是有两面，产品主义豪宅的发展也是如此。其实产品主义豪宅的发展，也一直伴随着诸多的质疑，无论是早已功成名就的棕榈泉和星河湾，还是刚刚启航的华瀚国际，都已经或迟早要面对这些质疑。而其中最值得反思与内省的，则是以下三个关键问题。搬走这“三座大山”，产品主义豪宅才能真正名副其实，实现突破性发展。 价格为何总是远超区域均价？ 产品主义豪宅有一个有趣的现象，即价格都远超区域内其他项目的价格。2002年，棕榈泉以当时的高价9000元/平方米开盘，2005年，星河湾的开盘价格同样远超周边项目。c座景观楼王开盘不久的华瀚国际，价格则已经升到28000元，而同区域均价不到20000元。 对这个问题的疑惑，其实也正是产品主义豪宅的特点。产品主义豪宅往往是一个区域的价值挖掘者和价值提升者，在该区域内具有独一无二的价值。华瀚国际正是如此，不但离cbd仅3.5公里，而且把周边4个主题公园连成了一个整体，这在其他项目是做不到的。这是因为华瀚国际的开发商华瀚集团承担了四方新区核心地段的整体规划和统筹开发，具有对区域内各种资源的分析研究和整合把握能力，这是其他开发商无法做到的。正因为此，华瀚国际在先天的地段和环境资源的整合上，在先期的规划设计上，能将豪宅的因子最大化，将区域的价值最大化。 虽然像星河湾、华瀚国际这样真正具有标杆意义的产品主义豪宅，比区域其他项目的价格要高，但这样的项目，其价格往往都是“实打实”的。可以想象，当一个项目专注于打造项目的整体品质，专注于为客户营造一个高舒适度的居住环境时，房屋的价值名至实归。 越来越理性的豪宅消费群体也已经认识到了这一点，所以华瀚国际c座景观楼王一开盘，就表现得十分火爆。不过该项目也表现出了产品主义豪宅的沉稳和远见，并未盲目追求市场的轰动效应。因为产品主义豪宅的特点决定了其最大的价值不在于短期的价格趋高，而是巨大的长期升值空间。 城市中心与生态环境二者不可兼得？ 记者曾经对购房者进行了随机调查，发现很多人对豪宅的认识倾向于两个极端。一个是离城市中心远，生态绿化面积高；一个是离城市中心近，生态绿化面积低。“鱼与熊掌不能兼得。”不少购房者如此感慨。 对产品主义豪宅来说，鱼与熊掌同样难以兼得。比如北京星河湾，没有太多的生态资源可以借力，只有全部从零开始。 是否有鱼与熊掌两者兼得的豪宅？位于四方新区的华瀚国际或许是一个值得研究的样本。华瀚国际距离国贸3.5公里，当cbd作为国际高端商业、商务的聚合中心规划东扩之际，这个财富阶层与精英人士聚集的区域，已与华瀚国际只有咫尺之遥。这一点，在产品主义豪宅中并不多见。以前大家都认为产品主义豪宅肯定离城市中心区很远，包括北京星河湾也曾受到这样的质疑。 而拥有中央商务区地利的同时，华瀚国际还处在窑洼湖公园、成树密林公园、景观绿带公园和北京欢乐谷主题公园等四大公园的围合中。这在区域其他项目以及其他具有代表性的产品主义豪宅中，同样是十分难得的。绝大多数有自然景观的豪宅都是“望景”，即在家里可以看见景观。而华瀚国际则是真正生活在公园之中。这样难以复制的特点，也得到了国际专家的认可。圣保罗区域工程与建筑设计委员会首席设计师ms.siumara farah参观了华瀚国际后就十分感慨，认为：“华瀚国际作为有形建筑体生长于窑洼湖公园、成树密林公园、景观绿带公园三大生态公园中，绿色成为与生活零距离的主角，由此赋予华瀚国际cbd城市公园的人居价值内涵。” 当然，虽然拥有了城市中心和自然生态两者兼得的地利，产品本身是否以人为本，把cbd和生态绿化环境两者有机结合起来，还需要市场的检验和业主的体验。 必竟，豪宅是卖出来的，更是住出来的。 产品主义豪宅如何与世界人居接轨？ 中国的产品主义豪宅离世界有多远？可能因为地域环境的不同，不能进行绝对比较。但是无论肤色与国籍，万物之灵的人对居住舒适度的要求是一致的，所以把两者进行比较，找到与世界接轨的路径，对中国房地产行业的发展是十分有益的。 华瀚国际给出的答案是两个字：理性。华瀚国际所秉承的理性人居理念和理性主义建筑，形成于20世纪中期的欧洲。华瀚国际将“实用”作为美学要旨，将功能视为追求目标，一反古典主义建筑的唯美倾向和烦琐装饰，在设计中摒弃不必要的奢侈装饰，更注重结合居住环境对客户群体生活情趣的需要。 这种理性的人居理念其实是当下购房者们的强烈需求。因为随着高端住宅市场越来越成熟，人们的消费观念或者投资理念越来越睿智也更趋冷静。而且在理性主义的外衣之下，富含了人文关怀的居住理念。正如华瀚集团总裁张爱民接受媒体采访时所说的：“房屋不是简简单单的钢筋水泥，而是一个家、一种生活方式，是一个综合的，有生命、文化与灵魂的建构。” 这种理性，在某种程度上也代表了北京人居环境的发展方向，以及北京人居与世界人居的高度对接。金融危机让人们开始审视以前对豪宅理解的偏差，同时在评判豪宅的标准上也更趋理性。以华瀚国际为代表的北京人居产品，正在跨越区域的界限，稳步融入到国际人居和全球一体化的进程中去。 在考察华瀚国际项目时，联合国人居署执行主任nicholas youge说：“华瀚集团将自然景观与城市绿化相结合的改造手法，是一个非常值得推广的做法，他们对城市区域面貌和人居环境的改善做出了实质性的巨大贡献。” 触摸产品主义豪宅的灵魂 专家解读产品主义豪宅 产品主义豪宅一路走来，一直在发展，一直在进化。以新生代豪宅华瀚国际为例，不再是像早期产品主义豪宅一样，把重心仅仅放在精装修上，而是把紧靠cbd的地利和周边生态景观融为一体，在规划上为业主设计了更具舒适度的层高，更具实用性的布局。3000处细节的苛求和数亿元为了项目整体品质的额外花费，体现的不仅是对项目完美品质的追求，更是为业主考虑到极致的人文情怀。 如果您认为窥一叶还不足以知秋，那么以下专家们的观点，则更全面地诠释了产品主义豪宅的旺盛生命力所在。 闭上眼睛，你的豪宅还剩下什么？ 大多我们所说的豪宅，目前还只是以地段、营销手段、奢华装修等为卖点，产品真正具有人性化，能打动人心的楼盘还比较少。 现在有的开发商喜欢说我们项目装修值多少多少钱。其实真正的豪宅是需要闭上眼睛来品味的。闭上眼睛之后，当家里的家具、装修都不存在，想想这时你的豪宅还剩下什么？剩下的越多，豪宅品质越高。 往更深一层说，豪宅是要有灵魂的。以前有人问我什么叫豪宅。说心里话，我非常不想回答。我说哪一天你真的买一台车，住进豪宅，一千平米、两千平米以后，你认为那就ok了吗？那只是骨架，它没有绿色建筑或文化的灵魂。 有了灵魂，你才是豪宅，产品主义豪宅更应如此。只有这样，才能消除一些人认为产品主义豪宅是唯产品论的误解。与其费口舌去解释，不如花心思挖掘出豪宅的灵魂，或是独特的生态环境，或者是一种全新的生活方式，让大家一看就知道。 有灵魂的建筑不仅仅是骨架，要从产品规划入手做项目品牌整合。除了既有的位置环境与一长串的高科技设施以外，更重要的是建筑、空间、会所还有概念都需要融入情感。毕竟消费者不是在买建材，而是在买生活。从建筑立面开始，到景观、室内外空间，进行最大限度的融合，“地产回归价值年代”的社会趋势证明产品主义豪宅建筑是需要真正融入情感与生活。 如果每个人都穿一样的衣服就没有意思了，豪宅的魅力在于魔鬼般的细节品质，细节才是感动世人的“万能药”。建筑难得有动人的细节，从开窗尺度、外立面选材及铺陈方式、收口处理如果一个项目能用心打造上百上千个完美细节，这个项目的成功会是一种必然。 那么，如何找到豪宅的灵魂，如何发现决定项目成败的细节，这就是仁者见仁、智者见智了。没有什么统一的标准，但有一点，如果购房者看了项目之后，能从心灵深处受到触动，哪怕只是一点，这个项目就成功了。 产品主义豪宅更要注重内在美 要谈产品主义豪宅，首先要明确界定它的定义。我反对有些人仅仅把产品主义豪宅理解为高档精装修，在我看来，这样的项目不是豪宅，而是豪华精装修。所以，产品主义豪宅不能仅指豪华精装修。或者说，在产品主义豪宅发展的初期，有将豪华精装修当成产品豪宅的现象，但这已经远远不适应时代的发展，这个概念一定要厘清。 其实，一个项目所提供的所有相关硬件都是有形的产品，项目所能体现的历史人文特质和居住氛围，也是无形的产品。真正的产品主义豪宅，应该是把两个方面有机结合起来，在两个方面都做到一流水准。 产品主义豪宅的概念之所以受到许多人的认可，在于它所提倡的对产品精益求精的精神。而这，是许多开发商需要学习的。我们经常可以看见这样一种现象，在一块非常稀缺的土地上，项目价格卖得很高，但忽视了产品前期的营造，最后出来的是非常粗糙的产品。就像种地一样，土地肥沃，可能栽什么都能成活。但你胡乱撒几把种子，不去精心施肥洒水，最后只能糟蹋了这块好地。 也正因为这样的现象并不少见，所以市场呼唤扎扎实实做好产品的精神，也正因为有了这样的市场需求，才有了产品主义豪宅的概念。 我经常把豪宅比做一个人，既要有外在美，更要有内在美。外在美体现在建筑外立面、室内室外的装修等“门面功夫”上面，而内在美则是规划设计之初就确定好的。比如空间的布局、户型、层高等等。这是许多所谓的豪宅真正要下工夫的地方。如果没有内在美，所谓的豪宅就像没有牢固支撑的大理石，随时可能掉下来砸死人。 将内在美与外在美揉合起来，可以从三个方面综合判断一个项目的豪宅指数。首先看它是否有独持的位置和景观，这一条占比重50%；其次是看它规划设计中体现的内在品质，这一点占30%，装修等外在品质占10%，另外10%则是后期的服务。 真正的豪宅需要一段很长的时间来检验。如果十五年、二十年以后，它的舒适度、它对业主的人文关怀等等细节，还是能让你感动，才是真正的豪宅。从这个意义上说，豪宅是有生命的，而且是越活越有价值。 感悟生命的宜居尺度华瀚国际现象解码 当我们从各个视角去剖析产品主义豪宅的意义时，不能忘了它最根本的宗旨和目的：宜居。简短的一个词，可以有内涵丰富的多重解读。它可以是不满足于身边的宜居环境，“奢求”国际化的宜居标准；可以是“贪心”地希望既得城市中心之便，又享生态环境之美；还可以是“苛求”产品的每一个细节。 如果拥有其中一种内涵，它会是一个优秀的项目；能拥有两种，是一个卓越的项目，如果三种都符合呢？或许它会从一个项目上升到一种现象，一种真正对生命的人居关怀，一种“增一分则多，减一分则少”的宜居尺度。位于东四环四方新区的地标大盘华瀚国际，正是这样一个难得的项目。 3.5公里的魅力 繁忙工作与舒适生活的距离是多少？华瀚国际的答案是：“3.5公里，cbd与生活保持的绿色距离。”这3.5公里“量”出来的，不仅是华瀚国际到国贸的距离，更是一种全新的生活方式：cbd生活公园。 这3.5公里，是很多人梦寐以求的生活方式。cbd+生活+公园，因为3.5公里的宜居距离，让这三者能像跳恰恰那样轻快地转换。 这3.5公里，是难以复制的概念。因为只有华瀚国际这样独特的地理环境，才能恰到好处地把“cbd+生活+公园”三者组构成一种宜居的生活方式，这也正是国际化人居所倡导的发展方向。自2009年伊始，由四栋地标性现代纯板建筑组成的华瀚国际，开始以“回归理性生活”为目标，旗帜鲜明地倡导一种理性奢华的建筑范式和生活价值观。而这3.5公里，便是华瀚国际心目中理性生活的理想距离。 cbd作为北京最具国际化特征的中央商务区，其东扩之后，辐射范围已超过方圆10公里，虽然泛cbd的地理炫耀，令众多置业者在犹疑和向往中一再徘徊。但一个简单的事实是，稀缺的公园地产已经成为京畿地产板块中的“城市蓝筹股”。朝阳公园中央生活公园区楼价的飙升就是一个显而易见的例证。曾经的北京“后花园”，距国贸仅3.5公里的华瀚国际的所在区域，也因此变身为北京城市核心公园生活区，由屈指可数晋升到首屈一指。 这3.5公里的距离，既打造了一个独具特色的豪宅项目，更是华瀚国际对于生活和居住本质的深层思索。这3.5公里，让一般项目的“公园生活”进化到华瀚国际独有的“cbd生活公园”，让我们清晰看到一个世界级cbd人居的绿色生态回归脉络。 3000个细节的感动 豪宅的使用率最高能达到多少？70%？75%？80%？到了华瀚国际这里，这个答案是83%，这是顶级豪宅难以达到的标准。与传统型豪宅单纯追求奢阔相比，“华瀚国际” 作为理性主义华宅的一大特点，即是以适度奢华的建筑态度，将功能放在了首要位置，让空间充满了逻辑性和功能性，最大限度减少了走廊、过道等无功能价值的灰空间，更加睿智而灵动。 超乎想象的高使用率，其实反映的是华瀚国际对居住品质每一点细节的关注。在华瀚国际，从房间高度到户门高度，从门窗开启方向到家具的摆放甚至到佣人房的设计，其230280平方米南北通透的户型尺度，经过近40轮精心而苛刻的修改，细部多达3000处。每一处修改都体现了对业主的人性化关怀，比如许多豪宅都不太重视的卫浴空间。在这个最为私密也为最放松的空间内，华瀚国际也全方位地考虑到业主的人性化居住感受，做到了卫生间自然采光，部分大户型甚至做到3个采光明卫，让未来的业主躺在浴缸就能欣赏外面的美景，从而打造出北京楼市鲜见的人性化舒适生活空间。 6.5平方公里的全新区域运营模式 在业内流传着这样一句话：一流的开发商能运营好一个项目，超一流的开发商能运营好一个区域。如果把这句话放在华瀚国际的开发商华瀚集团身上，十分贴切。 华瀚集团总裁张爱民告诉记者，在做华瀚国际项目定位和规划时，四方新区已初具规模。“华瀚国际作为这个快速形成的现代化城市宜居新区里保留的最后一块土地，拥有得天独厚的稀有环境景观和人文资源，因此，充分尊重与挖掘每一分土地价值，对开发商而言，是一份沉甸甸的义务，更是责任与使命。” 张爱民心中的责任和使命，其实不仅仅指华瀚国际项目。四方新区西北部是商业文化区，坐落着国家重点大学北京工业大学，以及建筑面积超过10万平方米的燕莎outlets名品店、2008年北京奥运会羽毛球与艺术体操场馆。而这一切都与华瀚集团息息相关。 作为区域发展的龙头企业，华瀚集团承担了面积达6.5平方公里的四方新区的整体规划和统筹开发，并积极引进和整合国内外旅游、商业、文化、教育和房地产等知名品牌，成功地在四方新区开拓出全新的区域运营模式，使四方新区成为继朝阳公园、奥林匹克公园之后第三大公园生活区，并已迅速成为cbd休闲服务区。 就是在这样一个极具商业氛围的新区里，华瀚集团开发了总建筑面积数百万平方米的世纪东方城、华瀚国际、华侨城b区等多个名盘。特别值得一提的是，华瀚集团与深圳华侨城集团合作，投资20亿元共同开发建设了欢乐谷主题社区a区及大型世界