房地产开发项目成本控制.doc

克拉玛依职业技术学院论文论房地产开发项目成本控制摘要： 随着我国房地产开发企业间竟争的不断加剧，有效的土地资源不断减少，土地成本越来越高，人工、材料价格的不断上涨，造成项目开发成本的不断攀升，从而使项目开发风险加大。那么房地产企业如何合理有效地控制项目的开发成本，从而减少或有效规避开发风险，使有限的资金创造出更大的经济效益，就显得至关重要。合理有效地控制项目开发成本，贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段和实施阶段，可以说是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。虽然项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点，所起的作用和重要程度也有所不同。但是我个人认为房地产开发项目成本控制有二个关键阶段：设计阶段和施工阶段。因此，本论文侧重从这两个阶段探讨如何进行房地产开发项目成本的控制关键词： 房地产开发 成本控制 设计阶段 施工阶段 on real estate development project cost controladstract： with our real estate development companies in the competition increasing, are land resources and land costs are high, labour and material prices continued to rise and development of the rising cost of the project increased the risk. so the real estate business, how reasonable and effective control of the project development costs and thereby reduce or hedging risks and effective development of the limited funds to create greater efficiency, it is crucial. reasonably effectively control the development costs and through investment decisions, the project, project design stage of the client and the stage of implementation, a system of control procedures, it has a total of the whole process of nature and characteristics. although the development stages of the construction cost control, the characteristic of the role and importance to be different. but i personally think that property development project cost control are two crucial keyword： design phase and construction phase.therefore, this paper focus on these two stages to explore how to make a real estate development item in cost control目 录摘 要1前 言41 我国房地产成本控制的发展现状及存在的问题51.1房地产开发项目成本控制重要分析51.2房地产成本控制中存在的主要问题52 我国房地产成本控制的特点及主要成本构成72.1土地、土建、设备费用72.2配套及其他收费支出72.3管理成本与筹资合同73 房地产开发项目成本控制原则73.1全面控制原则73.2高管重视原则83.3讲究效益原则83.4经济原则83.5因地制宜原则84 我国进一步发展房地产成本控制的对策84.1设计阶段房地产开发项目成本控制措施84.2施工阶段房地产开发项目成本控制10结束语12致谢13参考文献14前 言当今“住房”这个问题已经是家喻户晓都在谈论的一个话题了，而住房就和开发商有着密切的关系。现如今不管是80后还是年长的那一辈人都多多少少的存在这买房的问题，甚至一部分人这辈子想买个新房子住都是个问题，那么为什么现如今的房价如此的高呢？又为什么会有呢么多的人会为了买房子而一直懊恼呢？种种原因就一个答案：房价太高，买不起房！当今的房地产商有一部分只是在想怎么能赚到钱而不是怎么能即赚到钱又能把房子顺利的卖出，还能促进社会的发展，最重要的就是在社会这个竞争激烈的大市场里、大染缸里站稳脚步，稳步发展。那么就要使房地产商们意识到成本控制的重要性有多么的重要。那么，就让我们一起来看看房地产开发项目成本控制如何做才能更好的使房产商有利可图，使老百姓有房住。以这个为话题，从四个方面来论述了房地产开发项目成本控制的现状、特点和一些看法等等。1 我国房地产成本控制的发展现状地产企业是属于资金密集型和知识密集型的企业，在项目运营的过程中如何能够保证利润最大化，是每一个当老板的都需要首先考虑的问题。我们都知道“利润收入成本”，地产企业在外部市场环境良好，销售火爆的时候，利润掩盖了一切，这个时候很少有人会去关注成本的问题。但是市场不可能永远火爆，当国家宏观调控、市场形势发生变化时，销售出现了问题，“房子不好卖了！”，企业的利润也就随之下降，在这种情况下，企业则不得不去控制成本，提升管理水平，以维系经营。如果所有的老板都是这个时候才去关注成本管理，就大有“亡羊补牢”的感觉。1.1房地产开发项目成本控制的重要性分析房地产开发项目的成本控制是企业必须高度重视的问题,在项目开发成本构成中占据重要住王的因素包括:土地成本、报建费用、工程建设费、经营管理费、财务费用和各种税费。房地产开发项目的工程造价控制贯穿于项目运作的全过程,每一阶段都不同程度影响到房地产开发项目的成本、费用、利润.通过分析房地产开发项目全过程中各个环节的成本控制方法,分析成本运作管理机制,提供成本控制优化措施。房地产开发项目成本管理提供衡量施工项目管理绩效的客观标尺。企业对施工项目成本管理的绩效评价，首先是对成本管理绩效的评价。由于施工项目管理体现了施工项目管理的本质特征，并代表着施工项目管理的核心内容，因此施工项目成本管理在项目绩效评价中受到特别的重视。对施工项目开展以施工项目成本管理为重点的绩效评价，还为建筑安装施工企业对施工项目的考核和奖惩奠定了基础，可以有效防止人为不公正因素的干扰，从而为建筑安装施工企业制定，实施有关制度，办法提供依据。1.2房地产项目成本控制过程中存在的主要问题1.2.1成本管理水平粗放，缺少体系 地产企业需要“成本管理”！这一管理思想和口号很早以前就被业内的专家提了出来，并且也在行业内产生共鸣，达成共识。而地产公司做的真实情况又是怎样呢？ 首先，缺少组织架构支撑，欠缺成本管理意识。许多地产公司在开展成本管理工作之前，均没有专职的部门负责成本工作，有些公司是由财务部门“兼顾”成本管理，而有些公司则是将“成本”局限的定义为“工程造价成本”，由工程概预算等相关部门负责。可以看出，这些地产公司从组织架构上难以支撑“项目全成本”的管理需求，而在成本管理意识上也没有脱离“财务成本”、“造价成本”的概念，没有真正理解项目全过程、全成本的管理思想。其次，“流程”不清晰，“方法”不明确。什么是成本控制的“流程”？我们说的地产公司成本管理的流程就是：什么时间做目标成本？如何控制已发生？如何获取项目的动态成本？当成本出现异常后，如何进行调整？可以理解为“目标成本已发生成本动态成本调整成本”。从通用管理思想上看，上面的一个过程就是pdca（plandocheckaction）的管理流程。许多地产公司在成本管理的开始，根本没有“目标成本”、 “动态成本”概念，当然就更别说形成这样的成本管理的流程体系了。1.2.2合同过程管理不到位，变更难以控制 地产公司对合同的管理是兑现成本的过程管理。从签订第一份土地合同开始，地产公司即开始了合同的管理工作，如何能够把合同管好，执行好是一门学问。那么现在地产公司合同管理的水平如何呢？ 首先，合同缺乏规范化管理。规范化管理主要从两个方面理解：一是，“合理”的签订合同；二是，合同的分类授权与审批。什么叫“合理”的签订合同？以前许多地产公司都喜欢签大合同，跨分期、跨科目。在签订的时候，没有从成本管理与控制的角度考虑，不为“后事”着想。签的时候很方便，到合同执行过程中，成本拆分的时候就遇到了痛苦的事情，一份合同搞不清楚要拆分到多少个项目的多少个科目中去，工作量巨大无比，且易出错。可见这是地产公司由于缺少成本意识，没有清晰定义合同签订的规则与要求，导致其职能部门签合同时没有章法可循。 缺少合同分类授权与审批机制。合同分类不同、金额不同，其负责的部门不同、授权不同。地产公司需要清晰化定义授权、责任体系，建立预警、审批机制，以保证合同签订的质量。而这块，不同地产公司的管理水平参差不齐。 其次，变更难以过程管理。变更控制难在两个方面：一是，时效性强；二是，难以及时测算。许多现场签证均有时效性强的特点，现场变更一旦需要发生，现场工程经理就得决策做或不做，做了成本就进去了，不做工期就可能会延迟。同时，变更发生前往往是无法精确测算其成本的，只有等到变更发生后才可以。这就会导致变更测算只能事后进行，而事前只能估算，这为成本控制带来风险。而有些地产公司管理更加粗放，变更发生后也不及时测算成本，等到结算时再进行“算总账”，这就对成本管理带来了更大的风险。 最后，付款管理效率底。如果你问那些施工单位：“地产公司最大的问题是什么？”，他们都会反映地产公司付款周期长，效率低，有时有故意拖欠款项的嫌疑。不排除有些地产公司确实故意如此，但更多的情况下是地产公司内部管理的问题导致的。地产公司是资金密集型企业，如果前期不做好款项的预备工作，付款时没有计划和节奏，难免会出现周期长，效率底的情况。再加上层层的审批机制又没有信息化的手段支持，效率就更加低下了。 1.2.3缺乏对成本历史数据的积累和分析由于企业没有数字化的成本管理系统，使以往项目开发过程中发生的各类成本数据都隐藏在厚厚的书面文档或word、excel文件中，无法对历史数据进行进一步的加工、提炼和深层次的统计分析，使以往的宝贵经验或教训不能在新项目中得到有效的应用，难以持续提高企业的成本管理水平。2 我国房地产成本控制的特点及主要成本构成房地产项目的成本主要包括三部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出，管理费用和筹资成本。下面将针对这三大成本进行分析。 2.1土地、土建、设备费用 这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。房地产开发企业获取土地有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。随着国家对土地宏观管理政策的加强，通过拍卖方式获得开发土地成为主要的方式。2.2配套及其他收费支出 主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多、标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%15。其中管理费用占整个成本中所占的比例一般为2左右。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。2.4管理费用和筹资成本 房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。3 房地产开发项目成本控制原则3.1全面控制原则 全面控制是指全员和全过程相统一的控制。具体而言，成本费用控制应充分调动全体职工控制成本费用的积极性，因为每一职工都与管理过程中发生的特定耗费有关。成本费用控制还应贯穿成本费用形成的全过程，而不仅仅是对部分费用支出的控制。3.2高管重视原则 高管需要重视和支持成本控制工作。各级管理人员对于成本控制的要求是否认真处理，往往视管理当局是否全力支持而定。高管需要有实现成本目标的决心和信心，管理当局必须认定成本控制的目标是可以实现的，成本控制的成败在于自身的努力。3.3讲求效益原则 成本费用控制应与提供优质的管理服务相结合，不能为控制而控制，即不能为降低耗费而不提供或少提供服务。换言之，成本费用控制应以相同服务水平下成本费用最小化、或相同成本费用水平下服务数量和服务质量最大化为目标。 3.4经济原则 经济原则在很大程度上决定了房地产公司只须在重要领域中选择关健因素加以控制，而不是对所有成本项目和所有运作环节都进行同样周密的控制。经济原则要求贯彻重要性原则，应集中资源于重要事项，而成本细微、数目很小的费用和无关大局的事项可以从略。3.5 因地制宜原则 因地制宜的控制原则要求适合不同部门的要求。房地产公司内部的开发部、设计部、工程部、销售部以及物业公司的成本形成过程是不同的，因此建立控制 标准和实行控制方法也应有所区别。例如，工程部的成本形成过程主要是单项工程发包以及物料和其他服务的采购， 因此可以用加强细分的成本目标控制，同时辅以有效的招投标手段；设计部的成本主要是各类设计咨询费用，而这类费用一般随项目的设计策划有很大的弹性，而且各类设计公司的服务费差别很大， 因此可以采用总费用预算进行控制；而销售部的成本主要是营销推广费用，可以按 一定时期的投入产出情况来进行控制。4 我国进一步发展房地产成本控制的对策成本控制是房地产项目实施过程中的关键环节，是解决商品房开发成本过高的根本途径，也是保证开发项目经济效益的重要条件。进一步发展我国房地产成本控制有二个关键阶段：设计阶段和施工阶段。4.1设计阶段房地产开发项目成本控制措施设计阶段的成本控制对项目投资的影响是极其重要和深远的，设计阶段成本控制是房地产开发项目成本控制的首要阶段。长期以来，我国普遍忽视工程建设项目设计阶段的成本控制，结果出现有些工程投资失控，造成概算超估算，预算超概算，结算超预算现象严重。开发企业往往把控制工程投资的主要精力放在施工阶段审核施工图预算、合理结算建安工程价款算细帐上。这样做尽管也有一定效果，但毕竟是亡羊补牢，事倍功半。要有效地控制项目开发成本，应首先要作好项目设计阶段的成本控制。据测算设计费在项目开发建设全过程费用中一般只占成本的2%-3%左右，但对项目工程造价的影响可达75%以上；合理科学的设计，可降低工程造价10%左右。由此可见，设计阶段的成本控制对项目投资的影响是极其重要和深远的。在此阶段控制造价能起到事半功倍的效果。4.1.1 推行设计招标或设计方案竞赛，择优选择设计单位 设计招标制度的推行为开发企业在规划设计阶段进行投资控制提供了契机。在设计招标过程中，开发企业就需认真对投标方案的合理性、经济性进行评价和比较，在满足设计任务书各项技术指标的前提下，把设计的经济合理性细化后纳入评标条件，给予较大的评标分值，以提高设计人员设计经济意识和促使设计人员主动控制设计的经济合理性。目前设计人员普遍存在重技术、轻经济的设计观念，设计人员在设计时只负技术责任，不负经济责任，导致设计技术和经济严重脱节的现象比比皆是。出现了多用钢筋，少动脑筋的现象。因设计不合理或不当造成的投资浪费超乎人们预料。因此，推行设计招标，引进竞争机制，迫使设计竞争者树立良好的经济意识，用最经济合理的设计方案参加竞赛或投标。开发单位从中选出技术上先进、经济上合理、既能满足功能和工艺要求，又能降低工程造价的技术方案。4.1.2开展限额设计，事前有效控制成本 所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，保证总投资额不被突破限额设计要求房地产开发商在设计之前，首先要确定好限额，控制好设计标准和规模，其次对限额进行分解分析。然后，在设计过程中要严格按照限额控制设计标准。 当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况，这是增加建设成本的主要不确定因素，也是造成设计频繁变更的主要原因，其给项目成本控制带来一定的难度和风险。必须有效地确定设计限额，并建立奖惩考核激励机制。克服那种只画图、不算帐的倾向，以促进设计人员主动地优化设计，降低工程造价。4.1.3推行设计监理制度 目前，设计阶段的监理制还未强制执行。但在一些开发单位已经试行，并取得了较好效果。推行设计监理，从项目可行性研究阶段就参与进去，协助开发商调研、考察、立项，论证方案的可行性并提出合理化建议，可以减少设计过程中可能存在的缺陷与失误，提高设计质量，有效控制开发成本。4.1.4加强设计质量控制 为了避免施工阶段不必要的修改，从而增加工程造价，设计阶段应把设计做细、做深入。因为，设计的每一笔每一线都是需要投资来实现，所以在没有开工之前，把好设计阶段的成本控制关尤为重要，一旦设计阶段成本失控，就必将给施工阶段的造价控制带来很大的负面影响。据西方一些国家分析，设计费一般只相当于项目全寿命费用的百分之一以下，但正是这少于百分之一的费用对工程造价的影响度占到百分之七十五以上。由此可见，设计质量对整个项目的效益是至关重要的。4.1.6 采用合同措施，严格控制造价 针对目前设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲，应在设计合同条款中，明确各项设计变更确认批准程序及相应限制条款，如采取预留设计质保金方法，当由于设计单位原因造成设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计费。综上所述，设计阶段的造价控制虽然并不那么轻松，但它真正体现了事前控制的思想，确实能起到事半功倍的效果，达到花小钱办大事的目的。4.2施工阶段房地产开发项目成本控制建设项目的施工阶段成本控制是具体的、繁杂的，也会在一定程度上影响项目的投资。据有关资料分析这一阶段对工程造价的影响程度可达5%-10%，根据施工阶段的这一特点，在该阶段的成本控制中除了要加强合同管理外，还应重点加强施工现场的管理，严格控制工程变更及把好建筑材料、设备的质量价格关。4.2.1 加强合同管理，严格控制合同变更 建筑工程施工合同一经签订，是严格受到国家法律保护的。所以，首先必须增强合同的法律意识，把握合同条款的内涵，精心推敲合同文字的措词，增强合同条款的严密性。保证合同的顺利履行，有效的预防合同纠纷的发生，减少、避免施工索赔，从而减少工程费用。在合同履行过程中严格合同变更确认批准程序，建立健全合同履约跟踪检查制度，加强监督，提高合同履约率，发现问题及时纠正，从而更有效地控制工程造价。4.2.2 加强施工现场管理工作优化施工组织设计，选择技术先进、经济合理的施工方案，同时尽可能减少设计变更及严格控制现场工程量变更签证工作。施工方案是否先进、合理，不仅直接关系到施工质量和进度，也常常会影响项目工程造价。在工程实施过程中：要努力挖掘节约工程投资的潜力，从而达到节约投资，创造更高效益的目的；要尽可能减少设计变更，首先应严禁通过设计变更擅自扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容，其次，认真对待必须发生的设计变更，及时计算有关设计变更的费用，进行多方案比较后择优确认。 现场签证是施工过程中一项经常性的工作，许多项目由于现场签证的不严肃，引起工程造价失控，这方面的教训是非常多的。据统计，由于工程量签证问题所引起的工程结算价的上升幅度可达10%-20%，个别的甚至更高，必须严格现场签证制度管理。4.2.3 切实把好设备、材料的质量及价格关工程材料、设备价格管理是项目成本控制的重点和难点。材料是工程造价的主要组成部分之一，据测算材料费用一般占工程造价的65%以上，因此它对工程造价的影响巨大，合理的材料价格是控制工程造价的基础。为正确确定材料价格，除了把好进场材料的质量关外，还应建立设备、材料的质量和价格的认证制度。作为房地产开发商，应主动去了解市场和走向市场，及时了解材料、设备的价格变化情况，从而能较好的控制材料、设备的质量和价格，以降低工程造价。结 束 语本文从房地产开发全过程的角度分析了房地产开发项目的成本费用构成，提出了房地产开发项目成本控制原则、成本控制体系以及项目开发各阶段成本控制要点和方法。随着十几年来经济的高速发展，房地产市场开始进入成熟期， 房地产企业要做到成本领先、从日益激烈的市场竞争中突围而出，就必须打造企业的成本控制能力，通过房地产开发项目全过程成本的控制和跟踪管理，达到提高 企业经济效益的目的。房地产开发的成本控制，在我国还是一个比较新的课题，房地产的成本制约着房地产的价格，而房地产的价格关系到老百姓的生活水平。控制开发成本，平抑房价，这对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义。降低项目成本，才能使企业在竞争中发挥自己的优势，才能在当今激烈竞争的市场经济大潮中站稳脚跟，稳步发展。致 谢五年来刻骨铭心的苦熬，成就了这份小小的心得，不敢妄称多大学术价值