重庆富力海洋公园项目住宅定位报告.doc

第一部分 重庆楼市结构剖析及整体发育情况说明一、房地产市场供给部分（一）土地供应现状16719153m2分析项目2000年2001年2002年2003年土地购置面积（万平方米）617.2870.341320.261637.19增长率（%）41%45.2%24.0%分析：2002年重庆市政府对土地级别进行了重新调整，调整后的土地价格出现大幅度的上涨；此外为了规避开发商囤积土地，还出台了重庆市国有土地储备整治管理办法；而关于大力推进土地市场建设有关工作的通知的颁布，则是为了对房地产、商业性等经营性土地供应实行总量控制制度。据了解，这项制度的出台旨在进一步加强土地市场的运行和管理，加大市场配置土地资源的力度。2002年整个重庆市土地购置面积的涨幅高达45.2%，继而随着各项规章制度的落实，到2003年，土地购置的上涨幅度得到控制，逐步回复到正常增速状态。（二）完成土地开发面积分析项目2000年2001年2002年2003年土地开发面积（万平方米）385518661.94842.35增长率（%）34.5%27.8%27.2%分析：2002 年重庆市出台了一系列与土地市场相关的规章制度重庆市国有土地储备整治管理办法和关于大力推进土地市场建设有关工作的通知；总量控制制度的出台，将有效地控制好近年来我市土地供应大幅度增加的不合理现状，通过系统的科学管理和控制，对目前土地交易过程中出现的问题采取了相应的措施，有利于我市房地产业持续、健康的发展。此外，通过对土地购置和土地开发两组数据的对比，历年的土地购置面积均大于历年的土地开发面积，这是由于开发商购置土地后到开始投入开发有一定的时间差等客观性因素，另一方面则是土地囤积造成的现象；土地购置面积的增幅大于土地开发面积的增幅，但到2003年，土地开发面积的增幅首次赶超土地购置面积的增幅，政府各项政策的出台发挥了规范市场的作用。（三）房地产开发投资1、房地产开发投资分析项目2000年2001年2002年2003年房地产开发投资额（亿元）139.58196.67245.91327.89增长率（%）40.9%25.0%33.3%分析：2002年以前，重庆房地产土地价格以及商品房价格与全国发达城市相比，明显偏低，加之土地供应不够市场化，为部分开发商谋取暴利提供了机会，开发投资也呈逐年稳定上升趋势，2002年重庆市政府公布了新的土地价格且出让金、配套费都成倍上调，还加强了土地买卖的管理，这直接影响到房地产开发的投资增长率。2、住宅开发投资分析项目2000年2001年2002年2003年住宅开发投资额（亿元）72.79110.71130.70177.43增长率（%）52.1%18.1%35.8%3、商业物业投资分析项目2000年2001年2002年2003年商业物业开发投资额（亿元）31.1736.6042.0050.82增长率（%）17.4%14.8%21.0%分析：从上表可以看出，市场对于商业物业的投资力度在逐年增长，而市场反映出来商业物业的空置量也在逐年增加。但商业物业的开发投资的增长幅度低于住宅物业的开发投资，这也反映出来市场的对商业物业的接受能力有限，因此对于商业物业的开发应该慎重。4、办公物业投资分析项目2000年2001年2002年2003年办公物业开发投资额（亿元）8.6410.579.5711.86增长率（%）22.3%-9.4%23.9%分析：办公物业的投资较为稳定，虽然2002年的增幅为-9.4%，但从投资量来说仅减少1个亿，因此办公物业的开发投资近年来都呈现出平稳的态势。5、历年各类别物业开发投资所占比重分析项目2001年2002年2003年住宅投资比重（%）56.3%53.1%54.1%商业物业投资比重（%）18.6%17.1%15.5%办公物业投资比重（%）5.4%3.9%3.6%其他物业投资比重（%）19.7%25.9%26.8%分析：住宅物业的开发比重大大高于其他类别的物业，反映出近年来市场投资的绝对主流依然是住宅类产品，这与开发者平稳的运作思路是密切相关的。6、呈现的特点分析（1）截至目前，2003年全市房地产开发投资的数额达到327.89亿元，且每年都不同程度地呈现出递增的趋势；每年的投资同比增长速度都有所增长，仅2002年的同比增长速度较2001年有所下降，但2003年又迅速回升至33.3%。（2）从不同类型物业占商品房投资总额上分析，2001年至2003年住宅投资所占份额逐年增大，而商业用房及办公类物业的投资所占份额都在逐年萎缩，分别从18.6%减少至15.5%和从5.4%减少至3.6%。这也反映出住宅开发较之商业、办公等物业的开发风险相对较小，在市场逐渐规范的前提下，开发商们乐于进行投资。（四）新开工面积1、房地产新开工面积分析项目2000年2001年2002年2003年新开工面积（万平方米）1289.616611709.472098.23增长率（%）28.8%2.9%22.7%分析：重庆市商品房新开工面积呈现逐年上涨的趋势，而从增长幅度上看， 2002年的涨幅较小，仅2.9%左右，而2003年再创历史最高峰，全年新开工面积达到2098.23万平方米，增幅达到22.7%。房地产新开工面积的涨幅走势同房地产投资额的涨幅趋势保持在一致的发展方向。2、住宅新开工面积分析项目2000年2001年2002年2003年住宅新开工面积（万平方米）969.212591277.551580.04增长率（%）29.9%1.4%23.7%3、住宅新开工面积所占比例分析项目2000年2001年2002年2003年住宅新开工面积所占比重75.1%75.8%74.7%75.3%增幅（%）0.9%-1.4%0.8%分析：住宅作为房地产开发的主要方向，拉动了开发量的整体上升，住宅物业的开发比例保持在7475%之间，住宅开发的比例增减幅度较小。此外，从住宅新开工面积的涨幅同总的新开工面积的比较可以看出，2001年住宅新开工面积的增幅略大于房地产新开工面积涨幅1.1个百分点；进入2002年，住宅新开工面积却低于房地产新开工面积涨幅1.5个百分点，商业物业、办公物业在2002年的开发量相对于住宅的涨幅要大，这一特征与前述房地产开发投资的变化趋势相一致，2002年的商业物业开发相对较大；转入2003年，住宅新开工面积又回复到2001年的状态，其住宅新开工面积较之房地产新开工面积高1.0个百分点。（五）竣工面积1、房地产竣工面积分析项目2000年2001年2002年2003年竣工面积（万平方米）848.710211390.731676.96增长率（%）20.3%36.2%20.6%分析：全市商品房竣工面积呈现逐年上涨的趋势，2003年的竣工面积达到1676.96万平方米，为历年最高；而2000年和2002年的同比增长出现了一个高峰，同比增长比例分别达到了36%左右，但纵观历年增长幅度，竣工面积均处于高位运行状态，房地产牛市行情随之启动。2、住宅竣工面积分析项目2000年2001年2002年2003年住宅竣工面积（万方）622.08738.411033.601231.75增长率（%）18.7%40.0%19.2%分析：住宅竣工面积同总的竣工面积相比，两者的增长趋势基本保持一致。且近三年住宅的竣工面积的增幅均略大于总的竣工面积的增幅。进入2003年，在总的供给的反映上，无论投资额、新开面积和竣工面积在增长幅度上都有不同程度的下降。二、房地产市场需求部分（一）商品房销售状况1、房地产销售面积分析项目2000年2001年2002年2003年销售面积（万方）580.17461016.581316.82增长率（%）28.6%36.3%29.5%分析：从前后数据的链接中，2003年新开工面积2098.23万方而销售量达到1316.82万方（国土局统计数据为1645.26万方，增幅即为35.5%），供应量与销售量创楼市历史最小距离。也就是说供给与需求总体上是平衡的。在当前的商品房销售市场中，销售面积与新开工面积增速基本同步，有效需求仍能有效地支撑着房产市场上的供给，这也在一定程度上反映了重庆市房地产市场是在需求拉动下稳步增长中健康发展着。2、房地产销售金额分析项目2000年2001年2002年2003年销售金额（亿元）78.35107.65158.15210.16增长率（%）37.4%46.9%32.9%备注：国土局统计2003年销售金额为284.84亿元，同比增长42.0%。备注：单纯的从房地产销售金额数据来分析可以明显的看出重庆房地产市场发展呈现出的迅猛势头，平均39.07%的增长幅度足以说明市场强劲的需求能力和可接受能力。但销售金额增幅数高于gdp的增幅情况一方面是对于历史增长不足的弥补另一方面也是由于发展速度过快所带来对未来的一定透支。3、住宅销售状况 住宅销售面积分析项目2000年2001年2002年2003年住宅销售面积（万方）491.1635.04870.411132.95增长率（%）29.3%37.1%30.2% 住宅销售金额分析项目2000年2001年2002年2003年住宅销售金额（亿元）52.8871.92111.19150.00增长率（%）36.0%54.6%34.9%分析：通过对于上述销售面积和销售金额的分析可以看到，对于住宅产品，市场反映出来的是平稳的增长态势，并且“量”、“价”配合较好，使得住宅物业的销售成为市场的主力，反过来也使得大量的开发商进行住宅项目的投资。但应该引起关注的是包括协信、隆鑫等个别开发商已经逐渐在调整自己的发展方向，在市场分额里增加了商业物业的投资力度，特别是协信更是连连推出商业项目。4、商业物业销售状况 商业物业销售面积分析项目2000年2001年2002年2003年商业物业销售面积（万方）68.7887.49120.57151.87增长率（%）27.2%37.8%26.0% 商业物业销售金额分析项目2000年2001年2002年2003年商业物业销售金额（亿元）21.0229.5840.8552.23增长率（%）40.7%38.1%27.9%分析：商业物业的销售面积和金额远不如住宅类物业的发展，这是非常正常的情况，但应该注意到商业物业的销售面积和金额都在呈下降的趋势，再加上商业物业空置量的逐年增加，使得商业物业的投资应该相对慎重。5、办公物业销售状况 办公物业销售面积分析项目2000年2001年2002年2003年办公物业销售面积（万方）20.1123.4725.6032.00增长率（%）16.7%9.1%25% 办公物业销售金额分析项目2000年2001年2002年2003年办公物业销售金额（亿元）4.476.156.117.93增长率（%）37.6%-6%29.8%分析：无论对比住宅物业还是商业物业，办公物业都只占相对较少的部分，因此对于项目具体的运作来讲，应适当注意开发的比例。（二）商品房空置状况1、房地产空置状况分析项目2000年2001年2002年2003年空置面积（万方）422.02484.48559.61551.27增长率（%）14.8%15.5%-1.5%分析项目2000年2001年2002年2003年空置一年以上的面积（万方）187.28223.54266.26331.34增长率（%）24.7%19.1%24.4%分析：由于市场近几年的飞速发展，使得房地产的空置情况得到了有效的控制，但应该注意到的是，这种空置量的下降是房地产物业从开发商手中转到了购房者手中（特别是投资客户的手中，这类物业的代表如赛格尔大厦、数码广场等旧房的重新运作），近一年来房屋出租情况的下降就比较明显的反映了这一现象，需要引起高度重视，一旦购房者手中的“闲置”物业过多，也会造成整体市场的下滑。2、住宅空置状况分析项目2000年2001年2002年2003年住宅空置面积（万方）187.8227.72280.36225.62增长率（%）2.1%23.1%-19.5%分析项目2000年2001年2002年2003年住宅空置一年以上的面积（万方）72.682.0896.57110.85增长率（%）1.3%17.7%14.8%分析：住宅物业的空置增幅得到了较为有效的控制，但绝对数量仍然较大。3、商业物业空置状况分析项目2000年2001年2002年2003年商业空置面积（万方）149.4201.73227.86280.93增长率（%）35.0%13.0%23.3%分析项目2000年2001年2002年2003年商业物业空置一年以上的面积（万方）68.7104.73132.93184.39增长率（%）52.5%26.9%38.7%分析：商业物业的空置量较大，而且增幅还在不断攀升，空置1年以上的面积2003年达到184万方，占总空置物业的331万方的56%。这一现象应该引起高度重视。4、办公物业空置状况分析项目2000年2001年2002年2003年办公物业空置面积（万方）49.455.0051.3944.72增长率（%）11.3%-6.6%-13.0%分析项目2000年2001年2002年2003年办公物业空置一年以上的面积（万方）29.636.7336.7636.10增长率（%）24.1%0.1%-1.8%分析：办公物业的空置增幅得到了较为有效的控制，这与此类物业供给总量较低有一定关系。三、楼市起步至今的各项数据对比备注：楼市起步是一个的相对概念，起步的年限与界定的标准有关，“洋河花园”是重庆市具有里程碑意义的一个房地产开发项目，所以在本报告中，我司将96年“洋河花园”的开发为重庆楼市起步的标志。（一）、楼市起步至今各年的gdp（单位：亿元）状况：分析项目19961997199819992000200120022003国内生产总值1179.091350.101429.261479.711589.341749.771971.302250.11增长率（%）16.8%14.5%5.9%7.6%8.5%9.0 %10.3%11.4%分析：自96年以来，重庆经济在历经96、97年的高速发展后，进入98年后经济增长副度骤然下降，这主要是由于重庆97年直辖后，行政上的重新划分，诸如秀山、彭水、黔江、酉阳等落后地区的划入，对于重庆总体经济的走势有一定的影响。经过一年的调整，逐步转入正常增长幅度，特别是从2000年开始，重庆市的经济增长幅度呈现出逐年上涨的趋势，且增长速度高于全国的平均水平。（二）、楼市起步至今各年的人均gdp（单位：元）变化状况分析项目19961997199819992000200120022003人均国内生产总值39144452468448265157565463478075增长率（%）16.1%13.7%5.2%7.1%7.9%8.6%9.9%27.2%分析：人均gdp的增长幅度同国内生产总值的增长幅度基本一致，其现象的形成原因也大致相同。仅2003年的增长幅度高达22.7%，这是由于统计局的统计标准发生变化。备注：2003年人均国民生产总值的计算原则发生变化：原计算法则为：人均gdp=gdp/（上年年末户籍总人口+本年年末户籍总人口）/2；目前计算法则变为：人均gdp=gdp/（上年年末常住总人口+本年年末常住总人口）/2。（三）、楼市起步至今各年的人口增长情况（户籍人口、外地人口、外籍人口等）单位：万人分析项目19961997199819992000200120022003户籍总人口数3022.773042.923059.693072.343091.093097.913113.833130.10增长率（%）0.7%0.7%0.6%0.4%0.6%0.2%0.5%0.5%（四）、楼市起步至今各年新增商品住宅销量1、楼市起步至今各年商品房住宅销售面积（万方）分析项目19961997199819992000200120022003住宅销售面积143215.7359.7365.0490.8635870.41132.95增长率（%）50.8%66.8%1.5%34.5%29.3%37.1%30.2%分析：商品房住宅的交易量呈现出稳步上涨的态势，其增长幅度自2000年开始一直保持在平均30%左右的增长率，销售面积的快速上升，反映出需求市场的旺盛；整体市场呈现出供销两旺的局面。2、 楼市起步至今各年商品房住宅销售金额（万元）分析项目19961997199819992000200120022003销售金额14550722276241760939356952859671919611119001500000增长率（%）53.1%87.5%-5.8%34.3%36.0%54.6%34.9%（五）、近三年的二手住宅交易情况住宅交易量2001年2002年2003年2004年19月成交件数331443809474586成交面积（万方）154.28255.28317.8835.69成交金额（亿元）19.430.68178.45成交均价（元/平方米）7609652135分析：主城区二手房的交易量在近三年开始逐年活跃起来，特别是2004年，仅前三个季度的二手房住宅交易量就高达835.69万方，成交件数也在成倍上涨，这主要是由于重庆城区大规模的拆迁刺激了二手房交易活跃，拆迁户中约有80%都选择在本地区购房，导致短期内二手房成交面积和交易金额以及成交价格猛涨，二手房投资也在此期间显得较为活跃。（六）、楼市起步至今各年各区的商品住宅价格走势（以下为建筑面积单价）区域1999年2000年2001年2002年2003年2004年上半年渝中区333029503000320034003470江北区240021802360210021802300渝北区151018752170225023102370南岸区170018701950200022002300沙坪坝区183019701990220022802350九龙坡区169017901910190020502150大渡口区125013301345135014701560（七）、楼市起步至今各年商品住宅的空置量（单位：万方）分析项目19961997199819992000200120022003住宅空置面积105.8155.3141.5183.8223.1227.7280.4225.6增长率（%）46.8%-8.9%29.9%21.4%2.1%23.1%-19.5%分析：自96年以来，重庆市商品房住宅的空置面积变化呈波状，在97年有较大幅度的上涨；98年又出现下幅下降；99、2000年在重庆市房地产快速成长的阶段，空置房的面积也开始大幅度的上涨，2001年的上涨幅度较小；2002年涨幅又攀升至23.1%；进入2003年，重庆楼市一片火红状态，不仅销售面积大幅度的上涨，且空置住宅在这一时期也得到充分的消化，其住宅的空置面积下降了近20个百分点。（八）、近三年各年商品房批准预售面积（单位：万方）分析项目2001年2002年2003年2004年13季度主城区批准入市面积664.85602.65970.87911.36增长率（%）-9%61%分析：自2003年开始，主城区批准入市面积增长幅度较大，且2004年尚在前三个季度就大有赶超2003年全年的批准入市量之势。预售面积的不断增长，一是反映市场供应的积极，另一方面也在所难免加大市场的竞争程度。四、楼盘的价位、区位与楼盘质素的划分标准对于楼盘档次的划分，尚没有绝对的标准可言，具有一定的相对性。由于楼盘的档次是一个综合质素的反映，它包括楼盘本身所拥有的不可复制的地段、位置、天然的自然资源（如湖景、江景、山景等景观资源，或者如温泉等非普通物业所能拥有的矿物可利用资源），包括项目在产品上的设计、规划上的优越性、超前性、创新性；包括项目的配套：这种配套既包括硬件配套也包括软件配套，硬件配套如项目的会所配置标准、智能化配套设施等，在软件配套上包括项目的物业管理、服务水平的质量等；此外还有项目的附加值，如发展商品牌等。以上所有的内容在通常情况下还是反映在价格上，所以我司在对楼盘的档次划分上以价格为标准。由于重庆市特有的地理位置和地形特征，自然分割形成了各个不同的区域，而楼市的发展也由于各区域发展产业结构的不同以及区域人文历史的影响，呈现不同的特点，单以价格为标准，各区域由于自身的特点也将存在着差异。所以我司在以下的划分中，除了以全市为总体对象，还将分别对各主城区的划分标准作以区分。（一）、具体的划分方式（备注：以下楼盘没有特别注明，均指住宅物业。）：以全重庆市所有在售楼盘（以渝中区、南岸区、江北区、渝北区、沙坪坝区、九龙坡区、北部新区2003年的在售楼盘的为统计标准）共224个楼盘的成交均价，划分各个价格区间楼盘的个数，取出价格的众数区间为总体市场的普遍中等档次水平。此外，为了更准确的中等价格的合理区间，此外我们还将统计出整个价格的中位数，以保证更为准确的反映出市场的现状。1、重庆市楼盘划分标准（1）价格区间散点图：（2） 主力区间频率分布表：价格区间频率（个数）27012800828012900122901300020300131008310132001032013300143301340063401350013（3）主力区间频率分布表（3） 中位数取值结果在对224个楼盘抽样统计的结果中，其价格的中位数为3200元/平方米。分析：以100元/平方米为区间范围，29013000元/平方米这一区间范围的楼盘总数共20个，是楼盘个数密度最为集中的区间。整体市场的中位价格为3200元/平方米。由此我们推断整个重庆市场在29003200这个价格区间上是一个重要的转折范围。以价格为划分标准，则推断出在这个价格区间以下的楼盘为中低档楼盘，在这个价格区间以上的楼盘则为中高档楼盘。（二）、重庆市各区域划分方式1、渝中区（1）价格区间散点图：（2） 中位数取值结果在对渝中区28个楼盘抽样统计的结果中，其价格的中位数为4450元/平方米。分析：从渝中区的散点分布图上可以看出，分布较为密集的中值区间为40005000元/平方米，中位数的区间也在这个范围内，所以由此推断渝中区在5000元/平方米以下的楼盘为中低档楼盘，在4000元/平方米以上的物业则为中高档楼盘。2、沙坪坝区（1）价格区间散点图：（2）中位数取值结果在对沙坪坝区19个在售楼盘抽样统计的结果中，其价格的中位数为3300元/平方米。分析：从沙坪坝区的散点分布图上可以看出，分布较为密集的中值区间为30003500元/平方米，中位数的区间也在这个范围内，所以由此推断沙坪坝区在3500元/平方米以下的楼盘为中低档楼盘，在3000元/平方米以上的物业则为中高档楼盘。3、 南岸区（1）价格区间散点图：（2）中位数取值结果在对南岸区34个在售楼盘抽样统计的结果中，其价格的中位数为3250元/平方米。分析：从南岸区的散点分布图上可以看出，分布较为密集的中值区间为29003200元/平方米，中位数略高于此范围，所以由此确定南岸区的中值价格区间29003250元/平方米，推断南岸区在3250元/平方米以下的楼盘为中低档楼盘，在2900元/平方米以上的物业则为中高档楼盘。4、 江北区（1）价格区间散点图：（2） 中位数取值结果在对江北区37个在售楼盘抽样统计的结果中，其价格的中位数为3300元/平方米。分析：从江北区的散点分布图上可以看出，分布较为密集的中值区间为29003300元/平方米，中位数位于此范围内，所以由此确定江北区的中值价格区间29003300元/平方米，推断江北区在3300元/平方米以下的楼盘为中低档楼盘，在2900元/平方米以上的物业则为中高档楼盘。江北区的档次划分与南岸区近似。5、 渝北区（1）价格区间散点图：（2） 中位数取值结果在对渝北区44个在售楼盘抽样统计的结果中，其价格的中位数为2550元/平方米。分析：从渝北区的散点分布图上可以看出，渝北区分布较为密集的中值区间有两个，分别是20002500元/平方米和29003300 元/平方米，这是由于渝北区位于新牌坊、龙溪镇、五黄社区的项目的价格和位于两路片区、回兴片区的楼盘的供应差异价大，这一方面由于地段因素决定的，另一方面则是由产品本身决定的。所以由此确定渝北区的中低档项目的标准应该分开来看，两路片区、回兴片区的楼盘为以20002500为标准，新牌坊、龙溪镇和五黄社区的项目则以29003300为标准。6、 北部新区（1）价格区间散点图：（2） 中位数取值结果在对北部新区20个在售楼盘抽样统计的结果中，其价格的中位数为3700元/平方米。分析：从北部新区的散点分布图上可以看出，分布较为密集的中值区间为35004000元/平方米，中位数位于此范围内，所以由此确定北部新区的中值价格区间35004000元/平方米，推断北部新区在4000元/平方米以下的楼盘为中低档楼盘，在3500元/平方米以上的物业则为中高档楼盘。北部新区由于供应产品本身的特点，所以其价格区间也相对较高。7、 九龙坡区（1）价格区间散点图：（2）中位数取值结果在对九龙坡区30个在售楼盘抽样统计的结果中，其价格的中位数为3250元/平方米。分析：从九龙坡区的散点分布图上可以看出，分布较为密集的中值区间为28003300元/平方米，中位数位于此范围内，所以由此确定九龙坡区的中值价格区间28003300元/平方米，推断九龙坡区在3300元/平方米以下的楼盘为中低档楼盘，在2800元/平方米以上的物业则为中高档楼盘。8、 大渡口区（1）价格区间散点图：（2） 中位数取值结果在对大渡口区10个在售楼盘抽样统计的结果中，其价格的中位数为2550元/平方米。分析：从大渡口区的散点分布图上可以看出，分布较为密集的中值区间为22002600元/平方米，中位数位于此范围内，所以由此确定大渡口区的中值价格区间22002600元/平方米，推断九龙坡区在2600元/平方米以下的楼盘为中低档楼盘，在2200元/平方米以上的物业则为中高档楼盘。10、全市范围内高端物业的分类及其板块分布图评判全市范围内高端物业的分类标准和前述中低档、中高档次物业的划分原理一致。沿用我司对重庆市所有楼盘的统计资料： 从上图中我们可以明显的看到，在50005500这一区间出现了一个断档，在5500以上呈现不间断连接和曲线趋陡状态，高端物业的在价格上的划分界限上我们确定为在5500元/平方米的物业为高端物业。第二部分 、区域市场发育情况一、楼盘所处板块（或所处区域）楼市发育历程本项目地处于江北核心商圈-观音桥步行街，位于海洋公园中，北临洋河体育场，南接北城天街，西面为海怡花园，东面为目前较有知名度的望海花市；项目占据了观音桥片区内得天独厚的景观条件-海洋公园、嘉陵公园，且紧邻观音桥商圈北城天街购物广场，商业氛围浓厚，生活十分便利；区域交通便捷，道路条件优良；周边有嘉陵广场、观音桥步行街，已建成的海洋公园与洋河体育场等大型公建设施；观音桥房地产市场已逐渐成熟，且有相对的独立性，所以本次分析主要以观音桥片区为核心进行针对性的区域分析。（一） 观音桥片区发展历程萌芽阶段：自从嘉陵江大桥通车后，观音桥转盘一直作为区域的交通枢纽中心。八十年代中期开始，政府机关的福利分房、职工住宅纷纷搬迁至观音桥片区的小湾住宅区，在这一阶段也开始出现了大量早期渝开发、中天物业开发的集资房。起步阶段：九十年代中期开始，观音桥陆续出现了宏泰大厦（91年）、阳光城（94年）、同聚远景（原嘉陵大厦）、千禧年大厦等项目，但大多以烂尾楼收场。96年江北区出现第一个小区物业湖滨新村，售价约1700多元/平方米（建筑面积）；随后则出现了享誉重庆市的著名小区住宅洋河花园。发展阶段：20022004年这一时期，随着观音桥核心商圈定位的确定，观音桥片区商业价值和居住价值激升，从2002年龙湖枫香庭的热销，到2004年片区大量写字楼项目、商务公寓、单体住宅、小户型公寓的出现，促进了观音桥片区楼市的发展。（二） 所处区域（或板块）楼市发育各阶段代表性楼盘及各楼盘产品、价位、客群等基本情况；1、观音桥代表楼盘：（1）起步阶段的“洋河花园”洋河花园开发商： 重庆康居物业发展有限公司 长江实业有限公司和记黄浦地产有限公司地址： 江北体育公园旁占地面积：130亩总建筑面积： 21万平方米容积率：2.42总户数：2000（1999.8.16推一栋32层的高层，192套）公摊系数：18%绿地率：40%停车位数量：200物管费： 当时0.8元/平方米月开盘时间：1999.8.16调查时间：1999.10.19项目构成：小区由四个组团、两栋高层构成，共22栋。项目定位： 康居住宅小区户型配比：3*2*2：129.58，占33% 4*2*2：150.75、154.09，各占33% （以上数据为该栋高层的户型配比）套内均价： 2350元/平方米销售状况：至1999.10.19，销售率40%，2001年底全部售完。2、发展阶段的“龙湖枫香庭”龙湖枫香庭开发商： 重庆佳辰经济发展有限公司地址： 江北建新北路60号占地面积：60000平方米总建筑面积： 270000平方米容积率：4.5绿地率：60%开盘时间：2002.3.30调查时间：2001.12.17项目构成： 7栋高层项目定位： 电梯景观华府户型配比：85172，2*2 85 m2 22%3*2 107 m2、115 m2、120 m2、126 m2 65%4*2 138 m2、164 m2 13%建面均价： 2500元/平方米销售状况： 开盘当日销售率达100%。（三） 板块内不同类别物业发育现状（如小户型、商务公寓等）1、小户型发展现状分析板块内小户型物业的发展应该起步于2002年的龙湖北岸星座酒店式服务公寓，而整个2003年本版块内几乎没有新的一个小户型物业出现，直到2004年，观音桥转盘大量的久建不完工程经过重新处理和包装，而形成了观音桥片区小户型发展的高峰时期。这一阶段的典型物业有宏基大厦、信一金典、盛天地等。典型楼盘列举：（1）宏基大厦开发商：重庆新禾置业发展有限公司重庆满园春物业发展有限公司地址：观音桥步行街转盘东侧占地面积：3420平方米总建筑面积：38685平方米容积率：11.3总户数：476公摊率：18%绿地率：25.41%停车位数量：120物管费：1元/平方米月开盘时间：2004.8.25项目构成：单塔楼，共37层，其中群楼3层，塔楼34层，14户/层项目定位：高品质高层国际公寓户型配比：1*1*1：31.86、42.22、44.07、45.36、45.9，各34套，占35.7% 2*1*1：74.12，共102套；71.36、71.28、69.81、74.25、65.97、73.8，各34套；占64.3%套内均价：3500元/平方米销售状况：至2004年11月22日，共售出216套，销售率为45.4%。（2）信一金典开发商：江苏信一房产开发有限公司地址：建北四支路占地面积：4850平方米总建筑面积：51739.82平方米容积率：10.66总户数：525公摊率：20%绿地率：25%停车位数量：84物管费：0.65元/平方米月（电梯费另算）开盘时间：2004.10.24项目构成：单塔楼，共30层，其中群楼5层，塔楼25层，21户/层项目定位：公寓精品，小户型典范户型配比：单间配套：36.72、31.86、37.26、34.56，各28套；29.16，105套；37.8，53套；共占51.4% 1*1*1：42.12、43.2，各53套，共占20.2% 1*2*1：50.45，45套，占8.6% 2*2*1：65.88、65.16、68.78，各26套，共占14.9% 2*2*2：72.54，26套，占5%套内均价：3800元/平方米销售状况：开盘当日销售率为40%，目前销售80%。2、商务公寓发展现状分析本板块商务公寓类物业的发展更为滞后，观音桥作为江北区的金融中心，有大量的写字楼，如西普大厦、国际商会大厦等，但商务公寓的发展却一片空白。在2004年，涌出了诸如茂业东方时代、红鼎国际商务公寓、浩博天庭等项目，开启了观音桥片区商务公寓的供应市场。典型楼盘列举：（1） 茂业东方时代开发商：重庆茂业地产有限公司地址：建新北路与洋河路交汇处占地面积：11749平方米总建筑面积：153400平方米容积率：13.06总户数：941公摊率：绿地率：停车位数量：物管费：2元/平方米月开盘时间：2004.5.11项目构成：单塔楼，共37层，其中群楼10层，塔楼27层，34户/层，可售套数941套项目定位：皇家商务公寓户型配比：151、130、57.35、50.21、41.45、32.03、45.66、34.12、37.74，各54套 35.93，324套 57.2、30.41、30.8、34.33、76.16，各27套套内均价：6500元/平方米销售状况：截至2004年11月22日目前已销售393套，销售率为41.7%（2） 红鼎国际商务公寓开发商： 红塔国际重庆红鼎置业有限责任公司地址： 观音桥步行街占地面积： 30243平方米总建筑面积：16万平方米（a栋为62123.58平方米，b栋为63268.42平方米，c栋为34767.91平方米）容积率：5.29总户数：1580开盘时间：预计2004.12开盘，首推c栋商务领馆。项目构成： 分为a、b、c三栋。a栋48层，群楼8层，塔楼40层，12户/层，共464户；b栋38层，群楼8层，塔楼30层，19户/层，共564户；c栋31层，群楼8层，塔楼23层，24户/层，共552户。项目定位： a栋：全景美宅；b栋：酒店式公寓；c栋：商务领馆。户型配比： 1*1*1：40.85，368套；64.56，92套。 2*2*1：66.18，92套；64.47，92套；85.345，152套；66.61，184套；79.011，184套。 2*2*2：89.98，148套。 3*2*1：99.11，80套。 3*3*2：115.803，152套。 跃层：183.56、173.17、232.126、209.06、136.74，各4套；150.94、141.42，各8套。套内均价： 暂定4500元/平方米销售状况：未售（3） 浩博天庭开发商：重庆清木房地产开发有限公司地址：建新南路11号占地面积：3712平方米总建筑面积：30889平方米容积率：8.3总户数：306（2004.11.6首次推出123套）公摊率：30%绿地率：停车位数量：105物管费：未定开盘时间：尚未正式开盘，但从2004.11.14起开始预定。项目构成：单塔楼，共29层，其中群楼3层，塔楼26层，619f为18户/层，2021f为16户/层，22f为14户/层，2426f为4户/层项目定位：酒店式商务公寓户型配比：32.37，68套 36.80、37.11、42.97、28.26，各17套 25.94，51套 29.63、29.96，各13套 60.36、59.62，各14套 69.21，16套 75.75、76.09，各20套 91.66、115.75、154.6、291.64，共9套 套内均价：4400元/平方米销售状况：预定60%（四） 所处区域及主要辐射区产业构成及城市功能；本项目所处区域的主要辐射区域为江北区和渝中区。1、江北区分析项目第一产业第二产业第三产业比重增长率比重增长率比重增长率2001年2.15%-10.1%62.08%0.7%35.77%0.6%2002年1.76%-18.1%64.96%4.6%33.27%-7.0%2003年1.46%-17.0%68.69%5.7%29.85%-10.3%分析：江北区各大产业的产值近年来均在不断的上涨，但各产业的比重却有所变化。第一产业的比重呈逐年下降之趋势，第一产业在各城市的发展中下降已是必然之势，但尽管比重有所下降，由于对农业结构的优化调整，加大对乡镇企业的带动发展，第一产业的产值仍然在上升；第二产业，由于地区大中型企业的发展，区域交通设备、运输设备及武器弹药制造业、医药制造业、电子及通信设备制造业均取得了较好的成果，工业经济出现了新的增长点，得以合理持续发展，第二产业的比重在不断上涨；第三产业较之第一产业的减速低，较之第二产业的增速高，总的来看，呈现了良好的发展势头，成为经济增长