关于聚源市场发展方案框架.doc

关于聚源市场发展构想方案一.评价位置： 位于新建县长征西路，兴国南路，丁家村及与城开国际相望地处县政府规划未来7年核心区域，四面临住宅区，商业价值不言而喻。周边环境： 地处新建县中心住宅核心区域，人气、商气鼎盛。长征西路大片居住区域，配套的酒店、餐饮、娱乐业发达。 地理位置优越，属县区上新建各乡镇进城的必经之路及未来县区住宅中心交通条件发达，公交线路、车站众多。二.大环境分析1.政府宏观计划:经过近几年的经济社会发展，政府对城区进行了大面积的改造，城乡居民生活水平迅速提高，消费观念和方式发生深刻变化，人们对食品安全的要求越来越严格。同时，城市农贸市场，特别是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市农贸市场开始暴露出诸多弊端。在超市消费异军突起的形势下，原有城市农贸市场再也无法守株待兔。随着县区旧城改造的脚步加快，政府有关部门将大力推进农贸市场的配建工程建设。2.农贸市场正经历着三个转变地 点从室外到室内的迁徙；形 态从简陋到精致的蜕变； 营管理者从街道办事处到民营企业的交接。3.农贸市场超市化趋势所谓农贸市场超市化，是指引导大型流通企业或农业产业化龙头企业（或自己接管），对不适应经济发展、城市建设和居民消费要求的原县区农贸市场，按照超市的经营业态、经营理念对县区农贸市场进行生鲜超市化改造，使其成为经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化，以经营生鲜农副产品为主的超市。4.农贸市场的投资优势近几年商业形态同质化严重，导致许多商家经营惨淡。作为农贸市场则不一样，首先这里之前就是农贸市场，其次有一定的知名度是极有实际需求的潜力市场，同时政府“菜篮子”工程的实施，违章占道经营的取缔，无疑是投资农贸市场的有力保证，商家的经营自然有利可图。鉴于独占性、快速成长性和投资风险小的因素国内不少城市的室内农贸市场已悄悄成为中小投资客的新宠。 农贸市场超市化是未来城市县区旧城改造和整顿市容的产物，由于此类项目符合城市规划和政府政策导向，且涉及“菜篮子”工程，所以收益稳定，基本没有投资经营的压力。.市场调查调查的农贸市场均为县区内的农贸市场，且均为传统的农贸市场，米罗市场其靠周边成熟的住宅小区及其中的经营商户大多为老菜场经营者，他们手上有一定量的老客户及政府的支持。但是其经营摊位数量有限、过道狭隘、大棚结构简单、无可供停车位及批发菜类区属露天试经营受天气影响大等系列问题。北郊菜场、邹家菜场规模小东西相对较贵及品中不齐全等系列问题。定位分析根据市场调查显示：县区经营情况良好的农贸市场，基本是成熟居住社区的配套设施，农贸市场这一配套产业的商业价值，必须依托强大的居住人群得以实现。居住人群消费需求和消费实力，决定了将来农贸市场的经营情况和商业价值。由此可见需求分析就显得非常必要，只有通过详细的调查了解农贸市场经济发展规律、科学的分析区域农贸市场的真实需求后，才能合理的制定市场规划， 2年的经营权销售才有可能找到为市场所接受的推广方式。县区居住区域的农贸市场基本仍然以传统农贸市场为主（大棚蔬菜摊位围合门市临街商铺），在形式上建立了一定的经营环境，但因业态的规划随意、产品设计的缺陷，和后期经营的管理不够专业，导致部分位置相对较差的区域经营困难，投资者和经营者都深受其累，和真正意义上的“农贸超市”的经营环境还有很大距离； 现在县区的新型农贸市场还没有形成规模和影响，受城市经济发展的压力，农贸市场换代升级成为必然，市场期待出现经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化的新型农贸市场。定位：县区首个“立体农贸超市”关键词：立体：在产品设计上导入百货经营的理念，优化人 流动线、提升立体交通品质，建立完善的立体经营环境，最大化价值。超市：在业态规划上导入超市的管理模式，利用农贸市场的先天优势，规范经营、提升服务品质，保证经营的竞争优势和的增值。四、产品分析产品的分析是为定位作支撑的具体指标，新的“立体农贸超市”必然应该建立起一套新的产品功能标准 。三要求： 建立一种新的农贸市场环境：洁净、健康、方便、舒适。 功能上必须满足立体概念的实现，营造立体的经营环境，提升项目的整体价值。 布置上应保证对业态的适应性和兼容性，保证未来经营的可持续性。 七、投资分析 关于农贸市场的经营权投资现在基本被市场接受，并且农贸市场投资已经成为了一项回报稳定，相对风险极小的投资，同其他房地产投资相比农贸市场投资有着先天的优势。 农贸市场都处在居住比较成熟的社区，口岸价值已经得到公认。周边人员多，固定的消费群体多，而且这个群体一般不会变，是比较忠实的消费者，这样对投资者来说，有比较可靠的投资回报，当然愿意买。优势及机会点 ： 位于成长征西路、兴国南路、监狱局（在建）及与城开国际相望。 未来发展四面临街，商业价值不言而喻。 地理位置优越，交通条件发达，公交线、车站众多，项目消费人群辐射半径巨大。借势：农贸市场的升级是监狱局、消防车厂、开广厂等改造成商业小区和市容整顿的产物，由于符合县区规划和政府政策导向，且涉及“菜篮子”工程，所以收益稳定，投资当然有保障。劣势威胁点及决解方案：附近的两个临时农贸市场还没有拆除，影响。联合政府机关对占道经营者给以整治，米罗批发市场拆除（下发新建县蔬菜批发指定区域） 附近的居家人群多为丁家村及对面廉租房人员，缺乏消费积极性且消费力度有限。定期做广告宣传及联合商户做定期活动 农贸市场经营权投资回报相对产权投资回报较底，经营权投资对投资者吸引不大。前期商铺租金适当打折 地处县区边缘区域，周边人群少使消费供过于求定期做广告宣传及联合商户做定期活动 菜场内停放的工程车辆较多，影响交通卫生及安全联合村政