南通奥特莱斯现状研究.docx

南通奥特莱斯现状研究目录南通市整体概况2南通的经济发展状况2 南通市定位、规划4 小结5南通市的商业发展6南通重点商业项目分析7 小结7南通市现有奥特莱斯项目8项目概述8平面布局10总结16南通市整体概况南通位于江苏省东南部,江长江入海口北端，东及东北面临南黄海，南与苏州太仓常熟及上海崇明岛隔江相望，西邻泰州市，北接盐城。全市总面积8001平方公里，其中市区面积355平方公里，拥有长江岸线226公里，黄海岸线210公里，南通市下辖崇川区、港闸区、经济技术开发区三区和启东、海门、通州、如皋四个县级市及海安、如东二县。全市总人口786万人,2010年全市gdp3,400亿元,比上年增长13.0%。交通现状。便捷的陆运和航运（沿海高速，宁通高速，南通港，省道） 南北向沿海高速南接苏通大桥进入上海，北进入盐城。东西向宁通高速向西通往南京，东向贯通南通主要沿江市县。南通港已开通香港、厦门和北京航线并可停靠国际中小型直抵飞机。铁路有新长线（苏北-南通和无锡等）。规划至2030年形成四条轨道交通线路，总长184km。南通的经济发展状况人均国民生产总值也呈现快速增长的趋势。2010年达44,504元人均可支配收入一直保持平稳增长，于国民经济的增长速度比较，相对增长速度较慢。人民生活水平稳步提升居民存款余额08年起飞速增长。2010年已达4,957亿元，充分体现出居民潜在购买能力，充分说明了潜在消费力。通过与江苏各区域城市的比较分析，可以看出：南通市经济处于江苏省中上游水平，近年发展速度快，国民生产总值已超越常州、镇江等城市，全国gdp排名位居28，江苏省gdp排名中跃居第四，仅次于苏州、无锡、南京，在苏中，苏北区域处于领先水平，未来发展空间较大。 南通近年固定资产投资快速增长，江苏省gdp排名中同样跃居第四，呈现过热趋势，但房地产投资相对占比较低。 人均可支配收入增长相对较慢，人民生活水平与苏南城市相比，具有一定差距。 城市经济尚处于区域内的较低水平，但城市整体土地规模和人口规模均排名前列，城市经济潜力尚未发挥。目前城市固定资产投资保持较高水平，经济增长保持较快速度，未来经济增长预期较高。 南通市的产业结构中，仍以第二产业为主，重点发展装备制造、电子信息、石油化工、电力能源、现代纺织服装、轻工食品等六大支柱产业。 随着交通快步建设，南通与上海及苏南经济强市的位置时间距离大为缩短，将迅速拉动一部分上海以及苏南企业迁址到南通。 南通背靠苏北广袤的土地，大量的劳动密集型企业将在南通形成一定的规模，使南通的城市辐射力度往北延伸，南通不仅对下属行政区城具有强大的辐射力度，对苏北苏中区域也将具有强有力的辐射能力。 根据南通未来产业规划，今后的支柱产业仍将是以劳动密集型企业为主，长期以第二产业的增长拉动经济发展。南通市城市定位、规划 苏通大桥的通车标志着南通正式进入了上海市“一小时都市圈”。2015年，南通将建设成为全省沿海开发主力军、江苏乃至长三角地区新的重要经济增长点；2020年，南通将建设成为长三角北翼经济中心、江海交汇的现代国际港口城市。 南通市域范围内规划形成市城中心城市-市城二级中心城市-重点镇-一般镇的4级城镇体系。构成“一主三副多点”的发展格局，形成以南通中心城区及通州、海安延伸区域为主中心，以掘港-长沙（如东）、汇龙-吕四（如东）、如皋-海安为副中心空间布局。 具体发展方向为：南通主城区和通州城区相向发展，主城区将主要发展东、南方向。 预计，未来的城区内的城南板块（新市政府及cbd区域（、南通开发区板块和城东板块（外环东至通州区域）将是城市主要发展方向。 对外联系不断强化，标注着南通正式进入上海市“一小时都市圈”，将引来巨大的发展机遇，加快建设长三角北翼经济中心，江海交汇的现代国际港口城市的战略进程。 未来的主城区发展规划决定了市区东南两向将是未来城市重点发展方向。 凭借上海及苏南城市的联系不断强化，自身劳动密集型产业的规模效应及良好的投资环境，南通将对上海及周边城市形成一定的吸引力，同时对苏北、苏中区域展现出强大的辐射能力。小结 南通市经济近年来呈现快速发展，下辖区县齐头并进，在江苏省gdp排名中已跃居第四，苏中、苏北区域处于领先水平，经济潜力尚未充分发挥，未来经济增长预期较高。 固定资产投资快速增长，占gdp总量比值偏高，有明显过热趋势，但基本集中于基础建设投资。 城区人口增加趋势明显，但基本源于本地农业人口和下属乡镇及苏北南移的导入人口；城市居民的购买能力相对于长三角其他发达的城市仍显薄弱，居民的生活水平还待与进一步提高。 第二产业是拉动南通经济发展的主要力量，南通未来一段时间内的支柱产业仍是以劳动密集型为主，但第三产业呈现快速发展的势头，09年三产增速已经超过二产。南通市商业发展 在经济增长的带动下，2010年全市消费品零售总额1268.32亿元，比上年增长18.7% 从南通个零售业态发展形势来看，商业发展正处于传统商业向现代商业变革阶段，由传统型百货、大卖场向综合购物中心开始发展。但是迄今为止，南通还没有一家真正意义上并经营良好的购物中心。 南通的商业中心主要集中于传统老城区范围。南通重点商业项目分析 小结 随着南通经济实力的增强及人民收入的提高，南通商业项目开始超常规发展，近10个“购物中心”开建，大量的商业项目将改变南通现有的商业格局。南通现有奥特莱斯项目项目概述 南通奥特莱斯位于崇川、港闸两区交界处，地处位于城市主干道濠西路、外环北路交汇点，直通宁通高速，紧靠宁启高速、国道等交通大动脉，坐拥北翼新城核心商圈，区位优势得天独厚，南来北往客流巨大。经过奥特莱斯的市内公交线有条，尚有多条新线路即将开通，并且作为飞鹤旅游集散地汇聚了大量人流，这为奥特莱斯源源不断注入客源，同时借助便利的交通优势，商圈可扩大到公里范围，有效吸引苏、锡、常、扬、泰、盐等周边城市的庞大供应链和客群。南通奥特莱斯占地亩，总建筑面积万平方米，总投资亿元，系南通市重点建设工程。该项目建筑面积万，由幢商业建筑、幢高层写字楼、下沉式广场及大型停车场组成，采取工厂直销、名牌折扣的主力业态，兼具购物、休闲、餐饮、娱乐功能，已成为南通北翼新城乃至“长三角”超区域性购物中心。开发商：江苏新通海投资集团合作伙伴： 建筑设计：美国hoop建筑设计咨询有限公司 景观设计：香港明瑞国际景观设计有限公司 物业管理：南通友好物业管理有限公司 商业运营：北京零商企业管理咨询有限公司业态组合。南通奥特莱斯以“国际名牌直销”为主力零售业态，同时经营休闲娱乐业、餐饮业等。在业态组合上运用了“第一黄金分割定律”，即零售业占50%，休闲娱乐业占32%，餐饮业占18%。在商品构成上则运用了“第二黄金分割定律”，即高档国际国内一线名牌占25%，中档国际国内品牌占60%，中低档国际名牌占15%，可使购物中心拥有最广泛的消费群体。商铺布局。南通奥特莱斯商铺面积5万，包括环绕下沉式广场周围的商铺。街区商铺一、二层经营百货类商品，三、四层经营休闲娱乐业、餐饮业，地下商场则经营名牌皮鞋、箱包等。目前百余家国际、国内知名品牌稳健运营，美食、健身、美容美体、休闲、娱乐等项目发展态势良好。停车设施。南通奥特莱斯拥有充足的停车场，共有停车场3处，停车面积1.5万，可供同时停泊机动车600辆，非机动车3200辆。商业管理。南通奥特拉斯由专业的商业管理机构及采用先进的商业信息管理系统进行管理，确保购物中心与商家、银行无缝对接，为商家提供信息管理服务奥特莱斯平面布局负一层商业规划.商业面积2878平方米，停车面积8800平方米。各区域布局总结（1） 南通奥特莱斯现有品牌基本上都属于快销品牌，几乎没什么大牌，认知度不高，顾客一般为本地人，且被周边商场分流，人流量不大。该奥特莱斯不能算作真正的奥特莱斯。迄今为止，南通还没有一家真正意义上并经营良好的购物中心。网上没有查到南通市有lv、gucci专卖店。居民对品牌的认知度不高。（2） 城市经济尚处于区域内的较低水平，但城市整体土地规模和人口规模均排名前列，城市经济潜力尚未发挥。目前城市固定资产投资保持较高水平，