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华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 1 *货物集散中心 项目可行性研究报告 浙江浙江*货物集散中心有限公司货物集散中心有限公司 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 2 目目 录录 第一章 总 论5 1.1 项目名称.5 1.2 项目建设单位.5 1.3 报告编制依据.5 1.4 报告研究内容.5 1.5 项目概况.6 1.6 研究结论及建议.8 第二章 项目建设背景及必要性9 2.1 项目建设的背景.9 2.2 项目建设的必要性11 第三章 市场分析及经营策略.14 3.1 物流业现状及发展趋势14 3.2 项目经营的基本战略及营销策略 .17 3.3 物流产业发展的 swot 分析 18 第四章 建设地址和建设条件.23 4.1 建设地址及概况23 4.2 建设条件24 第五章 建设规模及功能设计.29 5.1 建设规模29 5.2 项目经营模式30 5.3 项目功能设计31 第六章 建设方案.35 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 3 6.1 项目建设指导思想和建设原则35 6.2 土建工程方案35 6.3 设备方案38 6.4 总图布置40 6.5 公用工程41 第七章 土地利用与节能节水.44 7.1 土地利用44 7.2 节能政策和设计依据45 7.3 节能、节水措施46 第八章 环境影响评价.48 8.1 环境保护标准及依据48 8.2 环境保护原则和目标48 8.3 环境影响分析49 8.4 环境保护措施50 8.5 环境影响评价51 第九章 安全、卫生与消防.53 9.1 劳动安全卫生设计依据53 9.2 劳动安全卫生防护措施53 9.3 消防55 第十章 组织机构设置与人力资源配置.57 10.1 组织机构设置.57 10.2 人力资源配置.60 10.3 人员培训计划.61 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 4 第十一章 项目实施管理与进度安排.62 11.1 项目的建设管理.62 11.2 项目建设工期和施工进度.64 第十二章 投资估算与资金来源.66 12.1 投资估算依据.66 12.2 总投资估算.67 12.3 资金来源.67 第十三章 财务评价.70 13.1 财务评价依据.70 13.2 财务评价基础数据.71 13.3 财务评价指标.73 13.4 不确定性分析.76 13.5 财务评价结论.77 第十四章 研究结论及建议.78 14.1 研究结论.78 14.2 建议.79 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 5 第一章第一章 总总 论论 1.11.1 项目名称项目名称 *货物集散中心项目 1.21.2 项目建设单位项目建设单位 浙江*货物集散中心有限公司 单位名称单位名称：浙江*货物集散中心有限公司 住住 所所：浙江省*县*镇江东经济开发区 法定代表人法定代表人：* 注册资本注册资本：1000 万元 公司类型公司类型：有限公司 1.31.3 报告编制依据报告编制依据 1、 国务院关于印发现代物流业调整和振兴规划的通知 ； 2、 浙江省“十二五”现代物流业发展专项规划 ； 3、 浙江省物流业调整和振兴规划实施方案 ； 4、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容要求； 5、项目调研收集的有关资料； 1.41.4 报告研究内容报告研究内容 本报告的宗旨是分析、论证*货物集散中心项目的可行性， 具体内容包括项目建设的背景及重要意义、需求分析、建设地址和 建设条件、功能设计、建设方案、土地利用与节能节水、环境保护、 项目涉及的职业安全卫生消防、组织机构设置、人力资源配置与培 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 6 训、项目管理和实施进度安排、投资估算及资金筹措、财务评价等 内容。 1.51.5 项目概况项目概况 1.5.11.5.1 建设地点建设地点 本项目建设地址位于*县*镇，紧靠*县火车站，属 *县火车站物流园区，有铁路专用线接入。项目用地属于建设用 地，符合项目区域用地规划。场区地势开阔平坦，没有压覆矿床和 文物。项目建设不会对周围环境造成不利影响，也不涉及移民安置 及搬迁。地址紧靠铁路线，又有专线和 205 国道、17 省道相连，交 通十分便利。 1.5.21.5.2 建设内容及规模建设内容及规模 本项目建设总用地面积 200 亩（约133400 平方米） ，总建筑面 积 96200 平方米。项目主要建设内容及规模如下： 1 1、土建工程、土建工程 项目总建筑面积 96200 平方米。其中：中型货物集散存储仓库 10 栋共 36000 平方米，小型货物集散存储仓库 10 个共 18000 平方 米，冷冻仓库 2 个共 1600 平方米，业务综合楼二幢 12000 平方米， 多功能宾馆 9000 平方米，汽修厂 7200 平方米，职工餐厅及宿舍 5400 平方米，生活超市 3000 平方米，个体物流公司加盟用房 50 间 共 2500 平方米，辅助用房（含公厕 6 座共 420、配电房 150、水泵 房 80、锅炉房 250 和门卫室 4 个 600）1500 平方米。 2 2、公用工程、公用工程 公用工程建设主要包括给排水工程、供电工程。 3 3、总体工程、总体工程 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 7 场区总体工程建设，场区道路广场面积 33000 平方米，中型停 车场 2 个共 16000 平方米，小型停车场 4 个共 8000 平方米，场区绿 化面积 25000 平方米。 4 4、物流配送及辅助设备购置。、物流配送及辅助设备购置。 项目建设综合性物流信息服务平台 1 个；购置各种运输车辆 170 辆，以及装卸设备、修车设备和检验检测设备等等。 1.5.41.5.4 投资估算及资金来源投资估算及资金来源 经估算，本项目总投资为 25337 万元，其中，建设投资 22737 万元，建设期利息 1800 万元，铺底流动资金 800 万元。资金来源为： 建设单位自筹 6337 万元，占总投资的 25%，申请银行贷款 10000 万 元，占总投资的 39%，社会融资 5000 万元，占总投资的 20%，申请 扶持 4000 万元，占总投资的 16%。 1.5.51.5.5 主要评价指标主要评价指标 经计算，本项目各项财务评价指标较好。本项目正常运营后， 年平均营业收入 68133.87 万元，年平均总成本费用为 56884.76 万 元，年平均增值税 3244.47 万元，年平均营业税金及附加 3679.23 万元，年平均利润总额为 7569.88 万元，年平均上缴所得税为 1892.47 万元，年平均净利润为 5677.41 元。 项目总投资收益率为 40.88%；全部投资财务内部收益率分别为 22.77%（所得税前）和 18.75%（所得税后） ，高于本项目设定的基 准值；全部投资财务净现值为 24110.10 万元（所得税前）和 16003.91 万元（所得税后） ，均大于零；全部投资投资回收期 （pt）为 5.56 年（所得税前）和 6.09 年（所得税后） 。 生存能力分析显示本项目不会依赖短期融资来维持运营，财务 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 8 生存能力尚可。敏感性分析和不确定性分析，都显示本项目有一定 的抗风险能力，财务分析可行。 综上所述，本项目经济可行。 1.61.6 研究结论及建议研究结论及建议 1.6.11.6.1 主要结论主要结论 *货物集散中心建设项目符合中央和省、市政府物流产业政 策和行业发展规划的要求，项目建设方案合理，进度计划的安排比 较适宜，财务评价显示本项目具有良好的经济效益和较强的抗风险 能力，从财务评价角度分析经济可行；并具有良好的社会效益。 因此，本项目是可行的。 1.6.21.6.2 建议建议 建议项目建设单位抓紧办理选址征地、环境影响评价等各项前 期工作报批手续，尽快落实项目建设资金的筹措，确保项目按计划 实施并顺利完成建设任务，尽早投入运营发挥效益。 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 9 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 2.12.1 项目建设的背景项目建设的背景 2.1.12.1.1 国家产业政策鼓励发展现代物流业国家产业政策鼓励发展现代物流业 物流产业作为我国新兴发展产业，以国家出台的物流产业调整 与振兴规划为标志，已经进入全面高速发展的新阶段。 国家发展和改革委员会于 2005 年 12 月 2 日发布了产业结构 调整指导目录（2005 年本） ，目录分三大类鼓励类、限制类和 淘汰类。在鼓励类第二十五类行业其他服务业中第 2 条中指出： “粮食、棉花、食糖、食用油、化肥、石油等重要商品的现代化仓 储等物流设施建设 ” ，其内涵明确了仓储物流业建设属于鼓励类行 业。 另外，国家发改委于 2007 年 12 月 25 日公开征求对产业结构 调整指导目录（2007 年本） （征求意见稿）的意见。在产业结构 调整指导目录（2007 年本） （征求意见稿）中，分为鼓励类、限制 类和禁止类三个方面。在鼓励类中，将现代物流业作为一个行业提 了出来，并将其详细分成小类。 2009 年 2 月 25 日，经国务院常务会议原则通过了现代物流 业调整和振兴规划纲要 （以下简称规划纲要 ） 。并于 2009 年 3 月 10 日公布了国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知 （国发20098 号） ，这是继 2006 年 3 月“十一五”规划正式确 立现代物流的产业地位之后，国家政府推动我国物流业发展又一重 大措施，是我国现代物流业深入发展的重要标志。其内容中对我国 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 10 现代物流业的发展做出了具体的指导性意见。 由此可见，国家在当前和中长期内都十分重视现代物流业的发 展，鼓励发展现代物流仓储服务。 2.1.22.1.2 浙江省产业政策鼓励发展现代物流业浙江省产业政策鼓励发展现代物流业 浙江省人政府关于加快现代物流业发展的意见 ， 浙江省发 展和改革委员会关于进一步做好现代物流建设项目工作的通知 ，都 明确鼓励现代物流仓储业的发展。 浙江省政府在国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中专 门强调要促进现代物流业的发展，运用现代信息技术和管理手段， 促进交通运输、仓储、流通加工、物流信息、包装、搬运装卸、区 域分拨和配送等物流环节的有机结合，形成供应链，提高物流业竞 争力和现代化水平。 “十二五”期间，要充分发挥浙江省承东启西、 沟通南北的区位和交通优势，加快建设“三大物流园区、十大物流 配送中心、两大物流平台、四大物流体系” ，努力把浙江省建成重要 的物流集散地。 综上所述，各级政府支持现代流通业的发展，鼓励进行仓储物 流项目建设。 2.1.32.1.3 浙江省物流产业发展环境和条件现状为项目发展奠定了浙江省物流产业发展环境和条件现状为项目发展奠定了 基础基础 近年来，浙江省物流业呈现出如下的特点： 1 1、物流业规模迅速扩大、物流业规模迅速扩大 2012 年，浙江省全社会物流总额达 12500 亿元，物流业实现增 加值 600 亿元，2005 年以来年均分别增长 17.3%和 14%；物流业增 加值占服务业增加值的比重为 25%，占 gdp 的比重为 9%，分别高于 全国平均水平 8.5 和 2.4 个百分点。 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 11 2 2、物流发展水平显著提高、物流发展水平显著提高 传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向 现代物流企业转型；一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管 理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；一批新兴的物流 企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流 企业集群。全社会物流总费用与 gdp 的比率，由 2008 年的 21.7%下 降到 2012 年的 21.4%，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行 质量的提高。 3 3、物流基础设施条件逐步完善、物流基础设施条件逐步完善 交通基础设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施 条件。2012 年，全省高速公路里程达到 2466 公里、铁路营业里程 3750 公里、航空货运量达到 5.33 万吨。仓储、配送设施现代化水 平不断提高，一批区域性和专业性的物流中心正在形成，物流技术 设备更新换代加快，物流信息化建设有了突破性进展。 4 4、物流业发展环境明显好转、物流业发展环境明显好转 各级政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出 台了支持现代物流业发展的规划和政策。物流统计核算、人才培养 和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。 综上所述，近年来，浙江省物流业发展速度明显加快，总体规 模快速扩张，服务水平显著提高，发展环境和条件不断改善，为物 流产业乃至本项目的建设发展奠定了良好的基础。 2.22.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.2.12.2.1 是加快农村流通业发展的需要是加快农村流通业发展的需要 农村流通业是全社会流通业的重要组成部分，也是制约整个社 会流通业发展的薄弱环节。随着农村市场经济体制的改革发展，原 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 12 有的流通格局、组织体系被打破，新的适应市场经济发展要求的农 村流通组织尚未充分发育，造成农村市场分散经营、无序竞争、短 期行为等较为突出，不能适应农业、农村经济发展和农民的新要求。 在市场经济条件下，流通业在经济发展中的地位举足轻重。流 通环节是架在消费和生产之间的一座桥梁，开拓农村市场必须通过 创新流通方式，发展先进流通生产力，从根本上解决农村流通不畅、 市场无序问题。 本项目利用浙江*货物集散有限公司现有的行业资源，整合 省、市、县和基层供销环节的农资经营网点，建设以现代物流配送 中心为重点的农资物流经营服务网络，有利于加快农村商品流通业 的发展，构建高效率低成本的现代农资物流体系，为强化我国农业 产业竞争力做出贡献。 2.2.22.2.2 是服务是服务“三农三农” ，促进现代化新农村建设的需要，促进现代化新农村建设的需要 农村是我国小康社会建设的重点和难点。长期以来农业劳动生 产率低，农村生产力水平不高，社会事业发展落后，农民收入增长 缓慢制约着农村经济社会的繁荣与发展等。为此，我国农业法 明确规定：“鼓励供销合作社和其他组织和个人提供市场信息，开 拓农产品流通渠道，为农产品销售服务；发展多种形式的农业产前、 产中、产后的社会服务事业；参与农业技术推广工作。 ”国家一系列 政策、法规的贯彻执行，必将为供销这一立足农村、适应农村 经济体制的组织，在促进农业经济发展和农民奔小康方面充分发挥 其独有优势提供了良好的发展机遇和广阔的发展空间。 浙江*货物集散有限公司建设的*货物集散中心，大大的 拉动了*县农村经济的发展，农业生产资料的配送到位不仅节省 了农民购买生产资料的费用，加快社会主义新农村建设，搞活农产 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 13 品生产和流通，推进农业产业化经营，同时也为促进农业增效、农 民增收，解决农村部分剩余劳动力的就业问题提供了有利的保证。 2.2.32.2.3 是做大物流产业拉动内需为区域经济发展做出新贡献的是做大物流产业拉动内需为区域经济发展做出新贡献的 有效途径有效途径 物流业替代房地产业和能源业，成为第十大振兴规划产业。被 喻为国民经济的“血液” ，是连接实体经济与市场的桥梁纽带。 物流业是一个新兴的，而且是生产性的服务业，涉及国民经济 的各个方面，是中国经济发展的一个重要支撑。中国物流业的增加 值占整个服务业的增加值约为 17，也就是说物流业增长 6 个百分 点左右，就可以拉动服务业提高 1 个百分点。 据相关数据统计，2012 年我国社会物流总额达 89.9 万亿元， 同比增长 18.1%；物流业增加值约 1.94 万亿元，同比增长 14.6%； 社会物流总费用约为 5.21 万亿元，同比增长 14.7%。目前，我国物 流业占 gdp 的比重已达 6.6%。有专家认为，物流业是融合运输业、 仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要 组成部分，涉及领域广、吸纳就业人数多、拉动消费作用大。 在浙西地区建立一个有影响力的、综合的、能够提供多项物流 服务的物流中心来说，是非常必要的，不仅有利于浙西地区物流产 业的发展及物流体系的完善，促进浙西地区经济的发展，而且也有 利于企业本身的发展。 本项目建设*货物集散中心，将有利于推动浙西地区物流产 业的发展，促进物流产业做大、做强。随着项目的实施运营将带动 项目区域运输业、仓储业、农业、制造业等多个行业的发展，促进 国民经济发展，为区域经济发展做出贡献。 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 14 第三章第三章 市场分析及经营策略市场分析及经营策略 3.13.1 物流业现状及发展趋势物流业现状及发展趋势 3.1.13.1.1 我国物流业发展现状我国物流业发展现状 进入 21 世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，服务水平显 著提高，发展的环境和条件不断改善，为进一步加快发展奠定了坚 实基础。 1 1、物流业规模快速增长、物流业规模快速增长 2012 年，全国社会物流总额达 89.9 万亿元，比 2008 年增长 4.2 倍，年均增长 23%；物流业实现增加值 2.0 万亿元，比 2008 年 增长 1.9 倍，年均增长 14%。2012 年，物流业增加值占全部服务业 增加值的比重为 16.5%，占 gdp 的比重为 6.6%。 2 2、物流业发展水平显著提高、物流业发展水平显著提高 一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和 技术，实施流程再造和服务外包；传统运输、仓储、货代企业实行 功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；一批新型的物流 企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流 企业群体。全社会物流总费用与 gdp 的比率，由 2008 年的 19.4%下 降到 2012 年的 21.4%，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行 质量的提高。 3 3、物流基础设施条件逐步完善、物流基础设施条件逐步完善 交通设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。 截至 2012 年底，全国铁路营业里程 8.0 万公里，高速公路通车里程 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 15 6.03 万公里，港口泊位 3.64 万个，其中沿海万吨级以上泊位 1167 个，拥有民用机场 160 个。物流园区建设开始起步，仓储、配送设 施现代化水平不断提高，一批区域性物流中心正在形成。物流技术 设备加快更新换代，物流信息化建设有了突破性进展。 4 4、物流业发展环境明显好转、物流业发展环境明显好转 国家“十二五”规划纲要明确提出“大力发展现代物流业” ， 中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制， 出台了支持现代物流业发展的规划和政策。物流统计核算和标准化 工作，以及人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。 3.1.23.1.2 我国第三方物流的现状及发展趋势我国第三方物流的现状及发展趋势 1 1、我国第三方物流的现状特征、我国第三方物流的现状特征 第三方物流作为企业作业管理的协作者、物流服务的整合者以 及物流外包的契约人，日趋成为现代物流主流服务模式。一个国家 第三方物流发展水平代表着本国物流的发展进程。在全国经济快速 发展的新形势下，大力发展以第三方物流为特征的现代物流服务既 是推动我国经济质量升级的一条重要渠道，也是我国传统运输物流 企业转型的必然要求。自 20 世纪 90 年代中期，第三方物流伴随现 代物流理念传入我国以来，已经有了长足发展，并呈现出较为明显 的特征。主要的特征有： （1）总体规模偏小、发展潜力巨大 总体上讲，第三方物流在我国处于起步阶段，企业物流和公众 物流服务仍然是社会物流的主要形式，严格意义上的第三方物流有 效需求不足的局面短时期难以明显改观。同时，第三方物流在中国 已经有了大约十年的探讨过程和发展过程，在全球经济一体化影响 下，中国正在成为第三方物流发展最迅速的国家之一。 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 16 根据权威分析预计，2013 年中国第三方物流市场将达到 53 亿 美元，年均复合增长率达到 27%。与此同时，社会物流外包比例不 断上升，2012 年我国销售物流外包以 5%-10%的速度增长，运输与 仓储外包以 10%-15%的速度增长，运输业务委托第三方的占企业运 输业务的 67%，这些都为我国第三方物流发展创造了良好条件。 （2）需求的不平衡性较强 不同企业间的物流理念以及物流需求层次差异性很大，先进的 与传统的物流模式并存。一方面中国日趋成为全球制造业的中心， 进入中国的先进制造业和分销业产生高端的物流需求，第三方物流 需求主要集中在外资领域。这些企业物流理念先进、物流外包水平 高、供应链管理要求严格且自主性较强，对第三方物流服务需求迫 切、要求高。从另一方面来看，我国物流社会化、专业化程度依然 较低。国内企业与外资企业物流形式、形态存在明显的差异。以制 造业为例，根据有关机构调查，我国内资企业平均使用仓储面积大 约是 14.1 万平方米，平均自有仓储面积 8.2 万平方米，租用的仓储 面积是 5.9 万平方米，分别是外资企业的 4.9 倍、3.4 倍和 12.3 倍， 也就是说我们的外包明显不足。内资企业的货运车辆平均拥有量为 66 台，装载设备 38 台，分别是同期外资企业的 3.7 倍和 1.5 倍， 明显反映出国内外企业在物流社会化、专业化运作方面的理念和实 际运作差距。这种先进与落后物流形态并存的现象造成我国物流需 求的多元化和社会物流结构的不均衡性。 （3）行业集中度较低 根据咨询机构的分析，2012 年中国第三方物流市场大约有 18000 多个服务商和终端，排名前十位的服务商占市场总额仅 13%(这可能是很粗略的估计)，没有一家物流企业的市场份额超过 2%， 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 17 说明我国物流行业尚未实现充分的整合。在竞争模式上主要体现在 成本与价格竞争，而对第三方物流所带来的供应链增值效应关注不 够，低水平的过度竞争成为我国第三方物流发展的瓶颈问题，大家 在行业中可能都感觉到这种竞争压力。根据分析，我国第三方物流 行业目前利润率为 3%-8%左右，行业利润空间尚未完全挖掘出来， 和国际上相比差距还是很大。 2 2、我国第三方物流发展的趋势、我国第三方物流发展的趋势 十二五期间，现代物流作为国家重点发展的战略性产业得到了 社会各界的广泛关注与支持，第三方物流发展进一步加快了进程， 在服务内涵、经营模式、功能建设等方面发生了深远的变革，呈现 出良好发展趋势：服务链不断延伸、专业化不断加强；服务范围向 金融领域扩展；物流行业的整合趋势非常明显。 全球经济一体化所带来的是物流全球化进程，这一进程正在向 中国扩展，自第三方物流概念引入国内起，以兼并收购为特征的全 球物流整合深刻改变了物流市场格局。一大批知名的第三方物流企 业消失，一批巨型的物流大集团在整合过程中迅速发展壮大，市场 集中度明显提升。 近几年，外资对国内第三方物流企业并购明显升温，进一步加 快了中国第三方物流企业的全球化进程，也使第三方物流企业竞争 从服务竞争扩展到资本竞争。 经过十多年发展，中国物流走向了理性、有序的发展轨道，官 产学研等物流各界的沟通与协同不断加强，现代物流业发展环境不 断改善。未来几年将是我国第三方物流的关键成长时期。 3.23.2 项目项目经营的基本战略及营销策略经营的基本战略及营销策略 1 1、战略思想、战略思想 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 18 从供应链的基本思想出发，建立于其他物流企业之间的战略联 盟关系，强化物流中心的功能与服务体系，形成和建立一个以浙西 地区为中心，辐射全国的全方位的、多功能的物流服务体系与网络， 在此基础上与工商企业建立战略联盟关系，为社会提供物流服务， 实现社会物流的合理配置，更好的满足客户的需求，提供物流效率， 降低物流成本。 2 2、基本原则、基本原则 坚持功能互补、平等自愿、互惠互利、协调一致的原则，建立 合理的运作管理方式。 3 3、营销策略、营销策略 市场竞争越来越集中于品牌竞争，名牌成为开启市场的一把金 钥匙。本项目将实施品牌化策略，以“保证质量，优质服务”的经 营方针，为客户提供优质的服务，逐步创立企业品牌，以服务创牌， 以品牌创销路，谋发展。 3.33.3 物流产业发展的物流产业发展的 swotswot 分析分析 随着浙西区域经济协调发展战略的实施和*县三省四县交界 的客观地理条件，大量物流服务需求应运而生。发展物流产业可以 促进经济增长由粗放型向集约型转变,可提高*企业市场竞争能力, 进而调整*产业结构，推进经济发展。浙西的物流产业发展具备 许多有利条件，面临许多机会;也存在诸多不足，面对国际化竞争和 来自多方面的威胁。 3.3.1*物流产业发展的优势分析物流产业发展的优势分析 （1）地缘优势 *县尤其是*镇，位于浙、皖、赣三省七县交界之处，是 浙江省东南沿海发达地区和中西部地区结合部，自古就是商贾云集 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 19 这地，是发展商贸流通业的风水宝地。 由于*镇区位条件得天独厚，故而从事运输的个体户发展很 快，现已有 1000 多家，小规模的物流公司已有 30 多家，承揽了毗 邻地区 80%的货物运送业务。该镇现已发展成商品流通之重镇。以 *镇为中心，向周边 50 公里辐射，是一个有 1000 万人居住的人 口密集区域，形成了庞大的消费市场。浙、皖、赣三省交界处需要 这样一个物流中心，*镇有能力争取发展成为这个中心。发展大 流通，实施商贸兴镇，已成为*镇调整产业结构的又一重要战略 决策。 （2） 资源优势 *县土地资源丰富，土壤、气候和水资源条件较好、光热资 源丰富，适宜粮食和多种经济作物生长，对于林果业和畜牧业生产 也十分有利。 *县林业资源丰富，林木覆盖率已达 21.6%，是全国平均绿 化先进地区。 特别是邻省江西省和安徽省，与我省产品的互补性非常强。他 们的农产品和我省的工业品交流频繁，物流量很大。 雄厚的资源优势使*县特别是*镇具有建立各类物资集散 基地的天然条件；因历史和地域的特点而形成的物流需求，为中心 的建设和长远发展奠定了坚实的基础。 （3）新增“铁路”优势 *县原来没有铁路经过，运输基本靠汽车。现在，九景衢铁 路即将开工建设。九景衢铁路是客货并重的快速铁路，是国家铁路 干线网中京九通道和沪昆通道的重要连接线路，为中西部地区与华 东地区客货交流的重要通道。自京九线九江枢纽引出，途经江西省 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 20 九江市湖口县、都昌县，上饶市鄱阳县、景德镇市、上饶市婺源县、 德兴市，浙江省衢州市*县、常山县、衢江区、柯城区，跨江西、 浙江两省四市十县（市、区） ，线路正线全长 343.16 公里，项目按 国铁级、双线、电气化标准设计,设计列车速度 200 公里/小时。 九景衢铁路从江西省白沙关进入我县，*段线路长 36.7 公里，经 杨林、桐村、*三镇，在*镇设*客货运站。*客货运站 的设立，使*县告别货运只靠汽车的历史，也使*镇的货物集 散效益更加突出。 3.3.2*3.3.2*物流产业发展的劣势分析物流产业发展的劣势分析 （1）新建铁路运输能力偏低，对浙西现代物流业发展有一定的 影响 。 由于铁路还没建好，建好后也需要一段试运行，在近两年无法 满足*现代物流业的发展。 （2） 管理体制不完善,制约了*现代物流业的发展 当前,*交通、铁道、经贸等部门都有物流管理权限,容易造成 *物流管理出现多头管理的混乱局面。不同部门管理不同运输方 式,铁路运输由铁路局管理, 公路运输由交通厅管理, 非常不利于跨区 域、跨行业和多式联运的现代化物流的发展。公路货运因缺乏合理 的物流组织,返空率高达 60%左右。铁路系统货站及专用线连接的工 厂货场、仓库不少,但规模比较小。物流管理技术水平偏低, 完成一 次物流任务往往要经过多次中转, 物流成本长期居高不下。 （3） 物流企业规模小，缺乏参与市场竞争能力 *物流企业大多数不属于现代意义上的物流企业,而是由传统 的运输公司或储运公司直接改名而来的,没有经过一定的优化整 合, 规模比较小,物流服务专业化程度低。由于存在规模小,导致* 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 21 物流企业在服务内容上往往局限于一般的运输、仓储和搬运, 无法提 供综合性的物流服务。在经营方式上多是采用单车承包, 个体挂靠, 融资租赁等分散经营形式, 运输一些附加值较低的散货。就业务辐 射范围而言, *物流企业多为地区性物流企业,辐射到全国的物流 企业还不到 2%,延伸到国外的物流企业基本没有,物流市场竞争能力 十分不足。 （4）物流现代化水平较低，总体物流成本仍然较高 *物流产业的信息化水平总体处在偏低层次,大部分物流企业 的管理手段和技术设备比较落后, 信息系统和服务网络不健全, 运用 专业物流管理软件的物流企业乏善可陈, 缺乏有效地整合物流信息的 能力。所谓的物流园区也主要是为客户提供营业场所, 收取租金, 尚 未建立物流信息平台。物流信息化水平较低的现状,使得总体物流成 本长期居高不下,这严重影响着*物流业的快速发展。 3.3.3 *建设现代物流园区的优势建设现代物流园区的优势 1、受益于国家铁路规划，九景衢铁路即将开始建设，而*县 客货车站就设在*，车站旁边规划有火车站物流园区。*将承 担浙西地区及周边的货物中转和运输。 2、交通网络发达，土地资源丰富，具备较好的交通和土地等基 础条件。*交通便利，有黄衢南高速公路和 205 国道、17 省道等 交通主干线横贯境内，是浙西地区经济带上重要交通枢纽，也是浙 江、福建、江西、安徽来往的必经之地。是物流及商品集散地的理 想选址。 3、物流需求总量巨大，物流业发展前景广阔。 据统计，浙西地区目前粮食、建材、工业原辅料、农副产品等 原材料及产品每年周转量就达到 3000 万吨左右，预计到 2020 年浙 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 22 西区域每年货物周转量可达到 6000 万吨左右，将为建设*货物集 散中心创造良好的基础条件，物流业发展前景十分广阔。 4、当地政府重视，物流园发展环境良好。近年来，*县委、 县政府高度重视发展现代物流业，连续三年在县委全委扩大会议上 提出，将发展现代物流业作为*县重点发展的产业之一。目前， *县已着手制定*县现代物流产业发展规划和关于加快 *县现代物流业发展的若干意见 ，为加快发展物流产业提供强有 力的政策支持,为本项目建设奠定良好的基础。 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 23 第四章第四章 建设地址和建设条件建设地址和建设条件 4.14.1 建设地址及概况建设地址及概况 4.1.14.1.1 建设地点及土地现状建设地点及土地现状 本项目拟选在*镇*村*县火车站物流园区，紧靠火车 站，有铁路专用线接入。拟征地 200 亩进行项目建设。项目用地属 于建设用地，符合项目区域用地规划。场区地势开阔平坦，没有压 覆矿床和文物。项目建设不会对周围环境造成不利影响，也不涉及 移民安置及搬迁。地址紧靠铁路线，又有专线和 205 国道、17 省道 相连，交通十分便利。 4.1.24.1.2 *县和县和*镇概况镇概况 *县地处浙、皖、赣三省七县交界之地，是浙西进入皖南、赣 东北的交通要冲，历来有“歙饶屏障”之称。全县总面积 2228 平方 公里。是全国生态示范区、浙江省生态县。2010 年全县地区 gdp 为 70.98 亿元，工业生产总值占 gdp 总值达 51%（十二五）48%（县总 规），城市化率达到 38%，属城市化快速发展阶段（30%-70%）。与 发达地区相比，存在经济总量少，城市化水平低，中心城市集聚与 辐射功能不强，设施水平低等问题。随着省山区经济发展和“两硅 两药”产业优化转型的要求；源头生态效应初显，发展文化旅游的 要求；黄衢南高速、杭新景高速、衢景九铁路等区域性交通设施的 建设，促使“山海”城市群联动、合作发展的要求。*县就必须 紧紧抓住历史的发展机遇，不失时机地推进全县城市化进程。 千年古镇*，地处浙皖赣三省交界处，是*县的南大门， 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 24 始建于唐朝末年，历史悠久，文化底蕴深厚。地域面积 232 平方公 里，人口 4.4 万。境内山青水绿群峰秀，是华东地区重要的生态屏 障。205 国道和 17 省道在此交叉而过，黄衢南高速已经建好通车， 杭新景高速正在建设之中，素有“三桥卧波达皖赣，九溪汇流通钱 塘”的美称。 近年来，*镇经济社会发展取得长足进步， 有企业 530 家，规模以上企业 23 家，有目前国内最大的专业木糖醇 生产企业浙江华康药业有限公司，位居亚洲第一，世界第二；有省 级高新技术企业浙江七一电力器材有限责任公司、浙江硅宏电子科 技有限公司、浙江华和五金有限公司、浙江北极狼针织有限公司等 一批创新型企业；建立了国家级小企业创业基地。*镇目前进行 有机硅产业基地建设，该功能区占地 4000 亩，部局有机硅及其下游 产品工业企业，形成硅产业集聚。2007 年 5 月市委、市政府已批准 纳入*县城一部分。以商贸物流为主的第三产业非常繁荣，建有 星级农贸市场，建材一条街、小商品一条街、家电一条街 3 条专业 街和 11 家大型家俱市场，各类商店 2000 多家，8 家房地产公司，2 家建筑公司，是浙皖赣三省交界处主要商品集散地。2007 年，全镇 实现工业总产值 15 亿元，财政总收入 7000 万元。先后荣获全国文 明镇、全国小城镇建设试点镇、衢州市经济强镇、浙江省中心镇、 国家级小企业创业基地等称号。 4.24.2 建设条件建设条件 4.2.14.2.1 地形地貌地形地貌 *县地处长江下游，境内多高山，是个山区县。*镇地势 略平缓，海拔高度 5268 米。*县的水资源丰富，有利于交通运 输、水利设施、工业项目的建设和农林牧业的综合开发。 4.2.24.2.2 气象条件气象条件 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 25 *属亚热带季风气候区，又处北亚热带南缘，四季分明，气 候温和，雨量丰富。全年多云雾少日照，雾日年平均有 83 天，位于 金衢地区之冠。年平均日照时数 1795 小时，为全省各县的次位。多 年平均降水量在 1743 毫米。 全县历年平均气温在 16.3之间，平均最低气温 12.1，最 低气温-11.2，平均最高气温 22.6，最高气温 41. 3。 历年各日平均相对湿度 81%，历年平均蒸发量 1366 毫米，历年 平均风速 1.0 米/秒，历年平均雷暴雨天 84 天，历年平均霜日 62 天， 历年平均冰冻日数 62 天。 马金溪从北而南纵贯*县全境，马金溪河道比降为 5。92%，历史 最大洪水流量为 2360 立方米/秒。 4.2.34.2.3 地质情况地质情况 因目前尚未就本项目各主要建筑物地址进行钻探，因此本处的 场地地层结构是借用邻近建筑物所作地质钻探后提交的岩土工程勘 察报告的有关材料，此材料只作为本项目的前期工作参考，待前期 工作完后应请有相应资质的工程勘察部门进行地质勘察作为设计依 据。 项目区域各层地质特征分述如下： 第一层为杂填土，第二层为粉土，第三层为粉砂，第四层为粗砾， 第五层为卵石，第六层为强风化千枚岩，第七层为中风化千枚。 地下水属孔隙潜水类型。 4.2.44.2.4 建筑物地基评价建筑物地基评价 （1）基土工程地质评价 第一工程地质层，人工填土：该层土土质成分较杂，均匀性较 差，避部表层为杂填土，平均标准贯入试验锤击数 n63.5=4.5 击，承 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 26 载力标准值 fk=80kpa，不宜接作为建筑物地基持力层。 第二工程地质层，粉土：该层土受上层土覆层影响，地层厚度 差异性较大，平均标准贯入试验狂击数 n63.5=4.8 击，承载力标准值 fk=105kpa，可用作建筑地基持力层，但就注意该层的厚度差异性。 第三层工程地质层，粉砂：该层土在部分区间缺失，平均标准 贯入试验锤击数 n63.5=5.9 击，承载力标准值 fk=120kpa，可作为建 筑物地基持力层，应注意该层土层位的不稳定性。 第四层工程地质层，粗砾：l 平均天然含水率 w=28.5%，天然孔 隙比 e=0.803，压缩系数 a1-2=0.10mpa-1，压缩模量 es1- 2=17.86mpa，属中等压缩土，平均标准贯入试验锤击数 n63.5=7.8 击， 承载力标准值 fk=140kpa，可作为建筑物地基持力层。 第五工程地质层，卵石：平均天然含水率 w=32.5%，天然孔隙 比 e=0.934，压缩系数 a1-2=0.24mpa-1，压缩模量 es1-2=7.9mpa，属 中等压缩土，平均标准贯入试验锤击数 n63.5=8.0 击，承载力标准值 fk=150kpa，可作为建筑物地基持力层。 第六工程地质层，强风化千枚岩：平均标准贯入试验锤击数 n63.5=17.8 击，承载力标准值 fk=230kpa，可作为建筑物地基持力层。 （2）场地稳定性分析 a、场地地震分析 依据中国地震动参数区划图 （2001 年） ，本场地地址抗震设 防烈度为 6 度区，设计基本地震加速度值 0.05g，设计地震分组为 第一组。故本项目各主要建构筑物应依据建筑抗震设计规范的 规定进行相应的抗震设计。 b、场地土与场地类别 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 27 根据建筑抗震设计规范规定，场地土类型属国软场地土， 场地类别为 iii 类。 c、场地稳定性评价 综上所述，场地第一工程地质层，土质成分复杂，力学性质不 均是场地的主要工程地质问题，故场地稳定性一般。 （3）基础形式及持力层选择 依场地工程地质条件及拟建建筑物特点，拟建建筑物不宜采用 天然地基，建议对场地土进行砖柱挤密处理，处理深度至相对标高 3.80m 处，持力层选择第三、四工程地质层粉砂和粗砾，承载力标 准 fk=120kpa，为防止建筑物产生不均匀沉降，适当加宽加强基础及 上部结构刚度。 （4）地下水水质评价 场地地下水水位埋深约 0.9-1.4m，经取术分析，地下水 ph=7.5，地下水中硫酸盐对砼有弱腐蚀性，应采用一级防护。 该场区位置优越，自然条件较好，交通运输也方便，所需各项 配套设施均可就近解决，为市场建设提供了良好的条件。 4.2.54.2.5 交通运输条件交通运输条件 项目所在区域交通极为便利。 航空：航空：衢州飞机场距*约 80 公里，每周有从衢州直达北京、 深圳和厦门的航班。 铁路：铁路：*火车站将开工建设，站址设在火车站物流园区，项 目所在地靠近火车站，有铁路专用线接入。 公路：公路：*有国道 205、省道 17 和黄衢南、杭新景两条高速穿 境而过。 *目前已初步形成了航空、铁路、公路相融合的立体化交通 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 28 网络。项目地交通极其便捷，是物流配送中心的理想的建设地。 4.2.64.2.6 公用设施条件公用设施条件 项目所在地位于*县（*）火车站物流园区，园区内基础 设施齐全，完全能满足项目建设及运营的需要。 给水：火车站园区拟接入市政自来水厂管网。 排水：园区实行雨、污水分流排水，计划铺设雨、污水管道 5000m。 电力：有两条 110kv 架空线从园区穿过，有 110kv 开闭所一座。 通讯：电信、移动固话均可接入园区。 宽带：广电通讯光缆即将接入；电信、移动、联通宽带均可接 入园区。 华埠货物集散中心项目可行性研究报告 浙江省*货物集散中心有限公司 29 第五章第五章 建设规模及功能设计建设规模及功能设计 5.15.1 建设规模建设规模 5.1.15.1.1 发展目标定位发展目标定位 吸收国内外现代物流业的先进理念，采用现代信息技术，高起 点打造浙西地区建材、工业原铺料、农副产品、工业品物流配送中 心，集仓储、运输、分拣、包装、配送及信息资源整合为一体，大 力发展第三方物流业，为货物供需双方提供全方位、个性化、增值 性的专业服务，使其成为依托*，辐射周边地区的重要的货物集 散地，并努力建成浙、皖、赣、闽四省物流网中的关键节点。 5.1.25.1.2 建设规模建设规模 本项目建设总用地面积 200 亩（约133400 平方米） ，总建筑面 积 96200 平方米。其中：中型货物集散存储仓库 10 栋共 36000 平方 米，小型货物集散存储仓库 10 个共 18000 平方米，冷冻仓库 2 个 共 1600 平方米，业务综合楼二幢 12000 平方米，多功能宾馆 9000 平方米，汽修厂 7200 平方米，职工餐厅及宿舍 54