上海某写字楼市场咨询及项目定位报告-戴德梁行-197P.ppt

上海元海大厦(暂名） 市场咨询及项目定位报告 戴德梁行房地产咨询 （上海）有限公司 机 密 1 客户定位分析 宏观政策分析 写字楼市场分析 项目定位分析 项目竞争分析 项目设计建议 2 静安区控制性详细规划 南京西路、威海路规划 新颁布的房地产政策法规 宏观政策分析 宏观政策分析 写字楼市场分析 项目竞争分析 项目定位分析 客户定位分析 项目设计建议 3 静安区控制性详细规划静安区控制性详细规划 宏观政策分析宏观政策分析 4 规划指导思想 明确其作为中心城区内的“双高区”定位： 高品位的商业商务区、高品质的生活居住区。 进一步推进以南京路为主体的“一轴两翼”和七大分区功能的完善， 推进静安南京路高品位的商务办公、商业服务区的形成和南北两翼高品质生活居住区的形成 合理地进行全区中小学、菜场集市、幼托、老年设施、社区卫生保健中心、社区服务中心、社区活 动中心、公共绿地广场等配置，构筑高品质生活居住区的基本框架。 进一步提升静安高品质中心城区的环境形象 ，并成为改善城市投资环境、吸引中外企事业单位和 居民入驻、促进房地产市场兴旺的重要抓手。 优化总体布局, 促进经济发展 明确发展目标 确定总体规模 重塑社区结构, 完善设施配置 推进环境建设, 提升环境品质 保护保留体现静安历史文脉的传统建筑和街区，展示静安以及上海现代化建设丰厚的传统文化底蕴 ；同时，加强对高层建筑布点的梳理工作，以形成高品质的城市风貌空间体系。 维护建筑特色, 优化空间设计 规划期限2010年 5 上海中心商业区的重要部分 上海国际经济、金融和贸易中心区的主体组成之一 上海城市东西发展景观主轴（陆家嘴-外滩-静安寺-虹桥）的重要窗口 城区用地分配与建筑总量规模 居住用地占全区用地比重为 41 商业、办公、文化娱乐服务用地占 21 科研教育卫生体育用地占 9 城市道路停车场用地占 20 公共绿地占 4 市政、水域、特殊用地等其他占 4.4 工业仓储用地占 0.6 全区建筑总量达到1640万平方米，其中： 住宅建筑: 900万平方米 商务贸易办公建筑: 360万平方米 商业服务娱乐业建筑: 230万平方米 科教体卫建筑: 130万平方米 市政设施及其它设施: 10万平方米 工业仓储: 10万平方米 城区发展定位与配比 “双高”定位 高品位的商业商务区 高品质的生活居住区 6 处于上海城市东西发展主轴上 （虹桥机场-静安寺-外滩-陆家嘴）， 静安城区社会经济发展的主轴线和黄金走廊。 本案 城区总体布局 “两翼” 南翼地区：延安路威海路以南 北翼地区：愚园路北京路以北 是静安高品质的生活居住区 “一轴”静安南京路沿线地区 面积约1.8平方公里 约180万商务办公建筑和80万商业建筑面积 是静安高质量的商务商业区 南翼：面积0.96平方公里。 地属上海十个近代建筑风貌保护区之一 ，是以花园住宅、新式里弄和近代公寓 为主体的高档居住区和办公区高档居住区和办公区。 北翼：面积3.86平方公里。 由大片老工业区和危棚简住宅改造而成 的现代化高层住宅集中地区现代化高层住宅集中地区。 7 城区总体布局 西分区 静安寺地区 面积0.87平方公里 全区及上海中心城区西部最重要的综合型中心 商业区和文化娱乐旅游宾馆区。 上海西区主要的综合交通换乘枢纽之一。 以静安古寺和静安公园为核心的上海重要景观 旅游轴线和休闲集会中心。 反映中西文化合璧特征的近代历史风貌集中的 文化窗口地区。 东分区 王家沙上海电视台地区 面积0.96平方公里 全区传统商业中心区之一 老字号、专业街、专业商厦密集分布 区之一 以上海电视台、文汇报业集团为主体 的文化传媒领先区和信息服务贸易区 全区主要的居住区之一和近代居住风 貌保留地区之一。 中分区 上海商城梅龙镇广场地区 面积0.96方公里 全区高级商务活动中心区和全市四大高级商务办公写字楼区之一。 全市高档时尚商品消费中心区和国际型商业区之一。 全市政治活动、外事接待和大型展览活动的重要地区之一。 近代建筑风貌和现代都市建筑景观结合最为完美的地区之一。 8 北西分区 :曹家渡武宁南路地区 面积1.29平方公里 现代高层居住区 以区际综合商业服务为特色的曹家渡地 区商业中心组成区之一 以武宁南路为主体的商贸办公及文化娱 乐密集地带。 北中分区 昌平路常德路地区) 面积1.16方公里 现代高层居住区 全区的居住分布重心 以昌平路为主体的全区北翼主要的商业服 务业中心和行政、文化、体育、科技活动中 心 北东分区 江宁路苏州河沿线地区 面积1.41平方公里 现代高层居住区 苏州河滨水居住及旅游观光地带 以江宁路为主体的商业服务贸易区和文 化公共活动区 城区总体布局 南分区 延安路以南地区 面积0.97平方公里 全市三大宾馆区之一 重要的市级医疗、文化单位分布区。 全区高档外销公寓及中小型外销写字楼集中 分布地区。 全区最集中的花园住宅、新式里弄分布区和 上海近代历史风貌保护地区之一。 9 南京西路商业街隶属全市商业布局“四街四城”的主框架 v特色：以高级商务区、宾馆区、公寓区为依托并辐射全市的国际性的高档商业区和时尚商品消费中心 v四大商业业态相组合:现代化大型商业广场、专业特色商厦、潮流品牌专卖店、传统“老字号”特色店 v布局：静安寺地区、南京西路地区两大商业中心。 产业发展规划与布局商业 南京西路地区商业中心 带状商业区 商业建筑总量达40万平方米 静安寺地区商业中心 块状商业区 建筑总量达40万平方米 规划： 对梅龙镇、恒隆、中信泰富、 亚细亚四大510万平方米商 业广场进行平台或地道串接 北侧预留大型立体停车场用地 。 上海最为流行、高档的时尚商业 消费中心街区和国际化商业区 沪西地区最大和最靓丽的商业购物 文化旅游休闲中心。 10 产业发展规划与布局商业 五大支柱行业 百货业(高档为主) 服装业(时装为主) 食品业 服务业(文化、娱乐、中介业为主) 旅游业 新的增长点 汽车贸易业 家居装潢业 电脑家电业 形成区域经济的重要支撑 商业经济总量发展速度年递增10。 q以构造静安南京路市级重点商业圈(含静安寺、南京西路两大商业中心)为重点，形成层次化、特色化、规模化 的国际性商业区域，同时要拓展周边区域商业布点。 q建设威海路、陕西路、石门路、愚园路等十条左右的专业特色商业街区。 q强化商业业态调整，巩固和提高国际知名百货店、购物中心和品牌专卖店在静安商业业态的核心地位 q拓宽连锁商业网点建设，超市、便利店、专卖店等网点总量达到500个，年营业额35亿元 规划 11 位居上海中心城区的中心 以南京路沿线为代表并延伸到延安路、 威海路及江宁路南段. 总量规模:240万平方米 已经成为上海市中心区最成规模、 档次最高的商务办公区 q坚持强化优势、推进招商、控制增量的三大发展策略。 q在中心城区内保持对淮海路、徐家汇商务区的领先优势，并与浦东外滩中央金融贸易区、虹桥涉外商务区错位互补 发展，共同形成上海多中心的商务贸易办公区的分布格局。 q加强静安南京路沿线商务楼盘招商为龙头，推进对沿线60余幢外资和中资楼盘的整体招商策划和市场细分。 产业发展规划与布局商务办公 地理位置居中，高档商业组合， 中介 服务完善，空间环境优雅，主力楼盘声誉好 以政策区位、金融业、交易市场为优势 先发规模、外贸展馆、 毗邻领馆，外商居住重心 虹桥外贸商务区 陆家嘴外滩中央商务区 静安商务区 三分天下 各具特色 互补发展 规划 12 南京路沿线并包括延安路沿线地区总量控制在250万平方米 (留有10万平方米可能的上海展览中心等商务场馆增量) 在成都路高架以及武宁南路、江宁路沿线总量不超过40万平方米 产业发展规划与布局商务办公 引导一批与商务配套的中介服务企业的率先入驻 强化静安商务区综合服务便捷的特色优势所在 近年来市级文化传媒和信息服务机构纷纷移驻静安 报业 电视 文艺 展览 咨询 广告策划 静安 规划商务办公建设总量上基本不再增加 13 产业发展规划与布局旅游娱乐 三大宾馆群 全市三大高级宾馆分布区之一 上海中心城区内最大的旅游住停中心 规划期末（2010年底）： 全区中高级宾馆数达到38所 建筑面积达到100万平米 拥有12000间客房和700万人次以上的接待能力。 规划 静安寺 (希尔顿、贵都、上宾、静宾、4507、航站、百乐门) 上海商城 (波特曼丽丝卡尔顿、锦沧文华、香格里拉与) 石门路 (四季南洋、地铁假日、海港) q壮大南京路商业购物、文化娱乐、餐饮休闲功能的发展 q推进愚园路、吴江路、华山路等文化娱乐餐饮街和旅游风情街的形成 q建设静安寺地区旅游观光线 ，开发历史文化建筑旅游观光线 q利用航站楼和地铁车站的通达优势和静安区位居全市中心的地理位置，大力引进旅行社等旅游服务机构 q在静安寺地区和南京西路地区设置两个旅游咨询服务中心 14 产业发展规划与布局工业 加大工业结构调整加大工业结构调整 静安工业要呼应“建设上海工业新高地”的全市发展目标，坚持走商办工业品牌化、大工业配套化之 路 形成总部在静安、生产基地在郊县、销售市场在国内外的静安工业发展新格局。 城区北翼预留都市型工业发展备用地城区北翼预留都市型工业发展备用地 调整改造的主要方向是住宅、商业、绿化、市政和道路广场用地， 规划合计调整工业用地约41.8万平方米 集中布置诸如电子、食品、服装、商务印刷、办公用品等都市工业 或企业设计总部，合计占地面积约4.3万平方米 大力发展服装制衣、食品、电子信息、商务印刷、办公用品和旅游工艺品等六类都市型工业， 积极培育通信电缆、精细化工、冶金设备等有基础的配套型工业，并在生物医药、环保节能等行业 开发一些现代高新技术产业项目 15 产业发展规划与布局住宅发展 拆除破旧低层住宅110万平方米进行住宅建设改造 新建建筑面积220万平方米，拆建比为1：2。 曹家渡社区 占地1.50平方公里 规划人口约7.7万人 静安寺社区 占地1.57平方公里 规划人口约4.7万人 南京西路社区 占地1.62平方公里 规划人口约4.4万人 石门二路社区 占地1.09平方公里 规划人口约4 .8万人 江宁路社区 占地1.84平方公里 规划人口约8.4万人 合计住宅总量达到900平方米，其中： 高层住宅550万平方米 多层住宅230万平方米 低层住宅120万平方米 规划 16 卫生 区内现状有市属医院7家，企业医院3家，医、教、 研综合发展基础突出。每23个居委会设置一个社 区卫生服务站，从而建立起现代化的完善社区卫生 服务体系。 文化 上海市级文化资源分布最为富集的区之一，区 内市级文化机构密布，发展文化事业基础雄厚 。力争在“十五”期间内建成静安北区文化中 心(含文化馆、群艺馆和图书馆部分功能)，改 变北翼居住密集区缺乏文化设施的薄弱环节。 科技 创造良好的投资创业环境 ，引进和扶植民营科 技企业发展，使之成为区域发展新的经济增长 点之一。 “十五”期末（2005年），民营科技企业数量 达到1500户。 科教与社会事业发展布局 教育 静安区是上海市基础教育的先进区之一，基础教育 水平在全市处于领先地位。静安教育事业要坚持“ 一流城区建设一流教育”的奋斗目标，切实确立教 育作为先导性、全局性、基础性知识产业地位，建 设好静安“教育高地” 17 环境景观规划 绿化建设与公共绿地 “三横四纵三横四纵”的绿化体系的绿化体系：推进以昌平路、北京路、延安路和成都路、 江宁路、常德路富民路、武宁南路为主体的绿化带的形成 在各轴线交会处规划控制10组圈状对景绿化节点的形成，并与西南苏 州河路、华山路巨鹿路等林荫大道和遍地分布的透墙绿化、建筑物绿 化相结合，构成遍布全区的绿化体系。 城市公共广场 规划设置静安寺广场、玫瑰园广场、王家沙广场、广电大厦广场、 恒隆商业广场、协和商业广场、曹家渡商业广场、体育中心广场、 北区文化广场和苏州河滨河广场等城市公共活动广场10处，总面积 约为15000平方米. 18 城市空间景观建设 “多岛多带”对北翼广大居住开 发地带内而言，采用“岛”式理论， 进行高层建筑相对集中的布置方式， 其间安排一系列的多层建筑地带进行 阻隔，形成错落有致、空间丰富的现 代化中心城区住宅区的合理形态。 “一轴一环、多岛多带” “一轴”南京路高层、超高层建筑分布连带轴，为全市性东西主轴和商 务商业、公共活动轴线，成为全区的制高走廊。 “一环”一个低层、低多 层建筑分布环带，环绕南京路 高层建筑轴分布并对之进行高 层建筑延伸的阻隔。 规划对规划对 这一地带不再允许新开发高层这一地带不再允许新开发高层 建筑的出现，并严格控制环内建筑的出现，并严格控制环内 现状存在的现状存在的1010个左右的高层组个左右的高层组 团的进一步扩大。团的进一步扩大。 19 道路交通综合规划 市级主干路在区内有4条,市级次干路18条，全区道路规划合计63条，道路面积率由14提高到21.5 划定南京西路作为机动客车专用道 划定延安路等主次干路作为机动车专用道， 在西苏州河路南苏州河路、吴江路、青海路等道路根据道路通行情况，适时设置全步行或半步行道路。 根据全市轨道交通规划，静安区共有五条地铁线和一条轻轨线经过，分别是已建的地铁1号线和地铁2号 线、选线论证中的地铁4号线、远期预留的地铁9号线、地铁11号线、轻轨dd线。 静安寺地区建设了上海浦东国际机场城市航站楼(cat)，成为全市空中客运的延伸服务口岸。 规划结合苏州河整治工程的进展，在康定东路的北侧开发建设苏州河水上旅游码头，作为全市旅游活动的重要节 点和全区水上观光进出的口岸，其南、西侧各预留相应的文化娱乐公共设施用地，作为开发旅游延伸功能的备用 地。 轨道交通规划 20 历史风貌保护计划 静安区是上海近代历史文化风貌的重点保护地区之一，保护规划风貌分区和保护方向是： 南风貌组群南风貌组群：位于延安路华山路以南以东地区，包括9个相连的街坊，建筑历史风貌最为浓郁和完整 ，是以环境优雅著称的近代法租界高档居住区的代表区域之一。 中风貌组群中风貌组群：江宁路胶州路北京路新闸路围合地区，包括4个相连的街坊，是上海近代公共租界 (西区)的代表性区域之一。 东风貌组群：东风貌组群：石门路铜仁路延安路南京路围合地区，包括4个相连的街坊，是上海近代公共租界 (西区)另一类代表性区域。 西风貌组群西风貌组群：乌北路镇宁路之间的愚园路两侧地区，包括2个相连街坊，是上海西部华界区的代表区 域之一，并反映了地处三界交会的中西文化交融的特色氛围。四大风貌保护组群合计占地面积约172万 平方米，内有历史建筑约109万平方米，空间组合上呈犄角之势，围绕静安寺及南京西路地区辐射展开 。 21 宏观政策分析宏观政策分析 南京西路、威海路规划南京西路、威海路规划 22 规划目标 至2010年，将静安南京路建设成集国际性商务活动、高品级商业购物、时尚性生活消费、精致性城市 景观于一体的城市中心，成为上海跻身于现代化国际大都市的标志性中心城区。 以创造优良的城市中心区的生活品质(quality of life)为基准，建构丰富的具有多样化及可选择性 (diversity and choice)的城市中心区生活氛围和交流魅力，使中心城区形成为一个生机勃勃的居住 、工作和娱乐综合地域(live-work-play)，独具特有的氛围和魅力。 23 功能及市场战略 以英美领事商务签证中心为依托，扩大对跨国公司总部的吸引； 以现有现代服务业最为发达的优势，强化客户聚类现象，形成现代服务业的中心； 利用地处浦西几何中心的位置，吸引各大银行开设浦西支行或代表处； 利用上海新闻媒体聚集静安的基础，吸引海内外媒体集团、信息内容产业企业和广告业巨子，形成国际媒体、广告 、内容产业之谷。打造上海乃至中国的媒体娱乐业的中心，成为中国的“时代广场(times square)”。 甲级办公楼仍应作为静安南京路的主力业态来进行发展 规划办公楼的建筑面积规划办公楼的建筑面积：242万平方米，其中： 甲级甲级写字楼总量达到130万平方米，比例为54% 乙级乙级写字楼总量达到 32万平方米，比例为13% 规划 未来发展形成若干副区域：未来发展形成若干副区域： 会议展览区 外国领事区 金融办公分中心区 跨国公司及现代服务业公司总部区 媒体区（包括电视及电影制作、出版业、广告公司） 24 功能及市场战略 进一步扩大高档商业中心的规模，在梅泰恒地区和静安寺地区继续发展一批高档百货、品牌专卖中心和顶级街铺，发挥 静安南京路作为上海国际大都市中高档品牌尤其是服装品牌展示和销售中心为主的商业功能。 加大对静安寺、石门路、协和城地区商业中心的培育，应着力进行差异化投入及缺陷补充，补充商业断层，形成多层次 的商业中心体系，如静安寺地区涵盖中高档商业和旅游购物概念、石门路地区为前卫、时尚购物区，协和城则引入国际 风情主题化、卡通化购物区和品牌折扣店为主。 大力发展沿街商业街铺和支马路街铺，形成特色专业店、品牌旗舰店、概念店、系列店群，发挥街铺在形成品牌专卖店 和专业店中的主力作用。 加大对文化娱乐休闲业和餐饮业的引进力度，开发商用裙房、会所俱乐部、小型博物馆以及独立街铺，形成餐饮、酒吧 、影视、演出、娱乐、歌舞、休闲、健身等现代消费业群，发展铜仁路、青海路、吴江路等一批国际风情休闲街。同时 ，运用静安南京路地区国际国内大型旅行社集中的优势条件，扩大旅游交易、旅游推介等功能。围绕静安南京路的静安 寺以及富有文化氛围的老建筑、老弄堂风情，形成都市特色旅游功能。 高档商业街区将作为静安南京路的特色定位进一步扩大 规划商业娱乐建筑面积：规划商业娱乐建筑面积：96万平方米，其中： 高档主力购物中心达到高档主力购物中心达到8 8个：个：建筑面积39万平方米。 25 功能及市场战略 继续发挥静安南京路五星级酒店的总体经营状况在全市处于的领先位置优势，参考全市8%的年度增长率，保持适度的增长 规模和新盘投入，维护好年发展成型的商务环境，发展浦西香格里拉等一批高星级商务宾馆。 依托便捷的交通配套及完善的商业基础设施，抓住上海未来国际及国内旅游业发展的机遇，着力发展一批旅游星级宾馆， 并为带动区域内餐饮、购物、娱乐等产业的发展提供新的客源； 凸现上海展览中心其地处市中心唯一的上规模的会展场地的优势，适时进行二期扩大建设。按照“北会南展”的功能格局 ，会议与展示功能的结合，侧重房产展、珠宝展、各类品牌发布会、品牌推介会等。同时，上海展览中心还应同静安南京 路的高档宾馆、高级商务楼联动，共同拓展商务功能。 考虑到会展业对中心办公区商务活动量、物流量的提升作用，在新建的中心办公区，尤其是商办综合体或大型酒店内中， 设置一定比例的会展设施，以增加商务活动气氛和满足商务活动需求。 酒店服务设施和会展设施是巩固和发展静安中心办公区的重要支柱 规划酒店建筑面积：规划酒店建筑面积：72万平方米，客房数为4430个，其中： 商务宾馆面积：商务宾馆面积：55万平方米，客房数为3400个 上海展览中心建筑中面积扩大到10.7万平方米 商办综合体或大型酒店内会展面积比例按平均5计算，约在5.6万平方米左右。 26 功能及市场战略 加强以静安南京路南北两侧二线地区高档次服务式公寓，尤其是加强以静安南京路南北两侧二线地区高档次服务式公寓，尤其是a a、b b和和b b类公寓的建设类公寓的建设，提升静安南京路的高品 质生活居住功能，并以由此产生的高标准生活消费、高质量生活需求再有效刺激了静安南京路商业、商务功能的发 展。 启动对沿线一大批历史住宅，尤其是相当数量的保护性近代公寓、新里、花园洋房的居民置换和保护性改造工作。启动对沿线一大批历史住宅，尤其是相当数量的保护性近代公寓、新里、花园洋房的居民置换和保护性改造工作。 利用市场机制，引入各类资金，作为服务式公寓进行置换发展。以解决好由于年久失修、加之实际居住人口过密带 来的保护建筑屡受损害和群众居住始终难以改善的问题，并形成以保留历史风貌的老建筑为主体的静安南京路两翼 典雅、高尚的近代风貌型居住生活街区。特别是沿华业公寓、静安别墅、茂北石库门等一带，可形成受海外归来人 士、致富人士以及外籍人士的亲睐的富有历史文化底蕴老静安领事公寓概念地区。 现代高档公寓住宅的强化是建设市中心型的商务区和历史风貌保护区的重要内容 27 梅泰恒地区 茂名北路至陕西北路西康路，长约0.3公里，占地面积30公顷。 该地区得名于位于南京西路上的三个标志性的顶级购物中心和甲级写字楼梅龙 镇广场、中信泰富广场和恒隆广场。汇集了全上海80的世界级知名品牌，是沪上 最高档的购物中心。 推进亚细亚大厦等停工楼盘的尽早复工，推进恒隆二期等甲级写字楼的尽快开工，推进梅 陇镇东侧地块等招商工作，形成梅泰恒地区顶级写字楼可持续的发展势头形成梅泰恒地区顶级写字楼可持续的发展势头 以43街坊的保护性改造为主体，推动中安名品街铺的双向发展，形成街坊内侧的一批世 界级名牌的旗舰店，扩大梅泰恒地区的品牌购物中心功能扩大梅泰恒地区的品牌购物中心功能。 在43街坊内建设以近代历史风貌保护区为载体的综合性的时尚休闲消费区，根本改变静根本改变静 安南京路休闲娱乐时尚消费发展不尽同步的局面。安南京路休闲娱乐时尚消费发展不尽同步的局面。 对梅泰恒三大广场及亚细亚大厦、各二期地块进行跨街区空中连接或地下商业空间连接， 并研究其与地铁二号线石门一路站体连接的方案，减少地面商业人流对城市道路的干扰和减少地面商业人流对城市道路的干扰和 形成与轨道交通的便捷联系。形成与轨道交通的便捷联系。 规划建筑总量为88万平方米 商务办公建筑41万平方米 商业建筑31万平方米 居住建筑11万平方米 公共设施3万平方米 定位商务办公、时尚休闲、品牌购物中心。 顶级的商务办公，最有号召力的时尚购物中心顶级的商务办公，最有号召力的时尚购物中心 本地区未来主要推进的工作为本地区未来主要推进的工作为 28 石门路地区 从成都北路至茂名北路，长约0.8公里，占地面积50公顷。 该地区分布有：上海电视台和广电大厦、it公司聚集的甲级写字楼南 证大厦和招商局广场分布地，具有得天独厚的信息传媒业的发展基础 。 推进恒基中心、兴业广场、武术馆基地和石门二路转角基地等商办基地向信 息传媒性写字楼的发展，结合青海路绿地的广场化改造和岳阳医院建筑的置换 改造，形成信息传媒的主体发展区信息传媒的主体发展区。 以吴江路步行街永久性建设和石门路林荫广场的形成为基础，结合石门路对 接工程和预留未来地铁三站的商业通道，形成静安南京路又一令人耳目一新的 标志性的公共空间标志性的公共空间。 努力推动以张家花园石库门群、西王花园里弄小区、同孚大楼、德义大楼、 公益医院为代表的历史建筑保护性改造工作，形成历史风情浓郁又能适应现代历史风情浓郁又能适应现代 生活功能的特色商业娱乐街区和酒店服务公寓生活功能的特色商业娱乐街区和酒店服务公寓。 规划建筑总量为159万平方米 商务办公建筑70万平方米 居住建筑52万平方米 商业建筑21万平方米 宾馆建筑10万平方米 公共设施6万平方米 定位定位信息传媒、公共活动和综合服务区信息传媒、公共活动和综合服务区 未来主要推进的工作未来主要推进的工作 市中心的中心，未来的信息传媒区市中心的中心，未来的信息传媒区 29 人民广场地区 既是上海市的行政文化中心，又是上海最重要和最具传统 与历史意义的公共活动中心。人民广场地区将强化行政文 化功能，依托文化娱乐资源集中的优势，发展具有海派文 化与高雅文化和谐共存的多层次文化休闲娱乐业，并进一 步完善上海交通枢纽功能，改造道路交通设施，建设公交 、地铁换乘中心。 黄浦区规划 金融 it,信息服务 贸易物流（10大船运，6家在黄浦） 专业服务（咨询，会展，广告） 市级机关向人民广场集中。 逐渐发展成为上海的行政，文化，交通枢纽行政，文化，交通枢纽。 政策扶持： 发展趋势： 30 金帆大厦 市级机关办公集中化 金帆大厦位于人民广场西南角，原设计为国泰君安证券的总部 大厦，由国泰君安与建设银行共同投资建设。后由于国泰君安 的资金和债务问题，2001年被信达资产管理公司收购其股权。 在委托高伟物业整幢出售近一年，仍旧没有成交。 根据可靠消息，现市政府机关事务局正与业主进行洽谈，很有 可能将其作为人民广场地区第二个市级机关办公集中地，以满 足人民大厦的机构的扩充和原在其他地区的部门搬迁至此的写 字楼需求。 31 宏观政策分析宏观政策分析 房地产政策法规房地产政策法规 32 市级机关向财政部、国家税务局关于 营业税若干政策问题的通知 财税（2003）16号 -单位和个人转让在建项目时不管理 是否办理项人和土地使用人的更名手 续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为 应按以下办法征收营业税： 1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建 项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。 2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收税。在建项 目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。- 房地产政策法规 33 -单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如 果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额 另开发票的，不其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。 (三)单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受 让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。 (二十)单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去 不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 单位和个人销售或转让抵债所得不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项 不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。- 房地产政策法规 34 中国人民银行关于规范住房金融业务的通知 银发2001195号 -规范个人商业用方贷款管理。借款人申请个人商业用方抵押贷款的抵借比不得超过 60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用方应为现房。- 关于取消本市非居住房屋租售对象限制的通知 沪房地资市200340号 -自2003年3月1日起，取消本市国有土地上的各类非居住房屋的租售对象限制（但国家和本 市有特殊规定的除外），全面建立开放、统一的商品房交易市场-： 一、取消本市国有土地上的商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等各类非居住房屋 （以下简称各类非居住房屋）租售对象内、外销之分，境内外单位、个人均可购买和租赁。 二、在建的各类非居住房屋应按规定取得商品房预售许可证后，境内外单位、个人方可预购和 预租。- 房地产政策法规 35 上海市地方税务局关于加强个人 非居住用房出售、租赁行为税收征管理工作通知 沪地税流(2002) 603号 -对个人出售办公房、商业用房、生产用房等非自己居住用房(以下简称非居住用房) ，应按规定全额缴纳营业税 、按规定缴纳土地增值税、各种附加和个人所得税。 二、对个人出租非居住用房，应按规定全额征收5%的营业税，按规定缴纳12%的房产税和个人 所得税。（约为16%） 三、个人出租非居住用房的租金收入低于本市营业税征收标准的，免征营业税，但仍应按规定 缴纳12%的房产税和个人所得税。 四、对个人出租非居住用房，在本市城镇土地使用税开征范围内的，应按规定缴纳城镇土地使 用税。- 房地产政策法规 36 宏观政策分析 写字楼市场分析 项目竞争分析 项目定位分析 客户定位分析 项目设计建议 写字楼市场分析 上海市甲级写字楼市场分析 静安区甲级写字楼市场分析 写字楼用户市场趋势分析 37 上海市甲级写字楼市场分析上海市甲级写字楼市场分析 写字楼市场分析写字楼市场分析 38 静安 沿南京西路，以“梅恒泰” 为核心，跨国综合客户。 长宁 以虹桥及延安西路为中心 ，客户多为展览、贸易、 物流类。 徐汇 以徐家汇商圈为核心，目 前规模不大，客户多为科 技类。 卢湾 楼盘沿淮海中路分布，客 户多为跨国综合类客户。 陆家嘴 陆家嘴楼盘品质高，客户 多为金融机构。 黄浦 楼盘分布在人民广场周边 、外滩及延安东路，客户 特征不明显 上海甲级写字楼的分布区域 39 本区域甲级写字楼最为聚集的虹桥在未来几年甲 级写字楼供应量很少。 中山公园地区it企业的集聚效应正在形成。 上海经济重心东移的趋势对长宁地区写字楼的 市场带来了负面影响。 徐汇区甲级写字楼比例在现有6个cbd区域最低。 徐家汇、淮海中路西段、肇嘉浜路将成为本区域未来 35年甲级写字楼主要聚集区域。 数量少、分布分散的特征将导致徐汇区cbd在新一轮 的竞争中处于相对劣势。 长宁 徐汇 上海甲级写字楼区域市场特征 虹桥 中山公园 淮海路 徐家汇 肇嘉浜路 40 目前静安cbd主要甲级写字楼分布在南京西路东段(成都 路到铜仁路)，和卢湾cbd一起保持着浦西最高的租金水 平和入住率。 未来的35年，南京西路西段(铜仁路到镇宁路)沿线， 将成为浦西国际甲级写字楼最为集中供应的地区。 南京西路将成为浦西最顶级的甲级写字楼街区。 卢湾cbd主要沿淮海中路分布，目前与静安南京路共同 扮演着浦西甲级写字楼市场的主要角色。 未来35年，本区域将成为目前6个cbd中新供应量最少 的地区。 较少的未来供应量将使本区域在新一轮cbd竞争中落后 于其他区域。 静安 卢湾 上海甲级写字楼区域市场特征 淮海路 太平桥地区 南京西路 41 黄浦cbd甲级写字楼主要分布在人民广场、延安东路沿 线、外滩沿线。 未来35年，人民广场地区将有大量写字楼供应，此地 区将成为大量政府机构办公的聚集地。 外滩金融区的功能将被加强，外滩附近的一些街区将 被改造为具有上海历史特色的商务区。 受益于国家金融中心的定位和上海经济中心东移的趋 势，陆家嘴cbd成为目前上海甲级写字楼供应量最大的 cbd。 未来35年，陆家嘴甲级写字楼供应量仍将保持全上 海新供应量的第一位。 大连路隧道及复兴东路隧道的建成以及陆家嘴地区商务 配套设施的进一步完善，将使陆家嘴cbd对于金融类为主 的公司更具吸引力。 陆家嘴 黄浦 上海甲级写字楼区域市场特征 小陆家嘴 人民广场 延安东路沿线 外滩 42 上海甲级写字楼供应量 43 上海甲级写字楼供应分析（区域划分） 44 上海甲级写字楼市场供应量介绍 注：此预测数据仅供参考 未来5年的甲级写字楼供应量将超过此前10年供应量总和的1.4倍。 45 上海历年甲级写字楼（部分） 1996 之前 上海商城 上海国贸中心 东海商业中心一期 仲盛金融中心 华都大厦 1996 船舶大厦 二百永兴 瑞安广场 招商局广场 港泰大厦 港陆广场 1997 东海商业中心二期 上海证券大厦 兰升大厦 百富勤大厦 梅龙镇广场 1998 嘉里中心 百腾大厦 中区广场 香港广场 上海广场 美罗大厦 汇丰大厦 世界广场 1999 中环广场 金钟广场 金贸大厦 浦项商务广场 中国保险大厦 2000 中信泰富广场 中银大厦 中海大厦 大上海时代广场 恒隆广场 1大部分的发展商来自东南亚地区。 2.在金融危机期间，由于部分楼盘的停工，市场供应量 有所减少。 2001 虹桥上海城一期 中国电信大厦 仙乐斯广场 2002 中欣大厦 外滩中心 海洋大厦 虹桥上海城二期 浦发大厦 万都中心 海通证券大厦 香港新世界大厦 46 2003年供应量 编编号项项目名称区域写字楼建面等级级 1航新大厦徐汇区29,279a- 2万泰大厦静安区21,000a- 3中商大厦陆家嘴55,000a- 4海通证券大厦黄浦区61,000a 5长春藤大厦静安区14,704a- 6均瑶大厦徐汇区60,000a- 7震旦大厦陆家嘴66,000a- 8来福士大厦黄浦区87,733a+ 9兆丰大厦长宁区55,000a- 10轻科大厦徐汇区11,000a- 11白渡路商办楼黄浦区20,000a- 12埃力生国际大厦黄浦区19,502a- 13企业大道卢湾区77,000a- 总计总计577，218 由于市场的不确定性，以上数据仅供参考 1 8 6 7 95 3 4 10 11 12 2 14 13 47 编编号项项目名称区域写字楼建面等级级 1银峰大厦陆家嘴33,101a- 2天安中心黄浦区45,000a 3华敏翰尊国际长宁区136,000a 4大正三角地广场虹口区31,952a- 5新京大厦静安区25,000a- 6黄浦104地块黄浦区40,952a 7建谊大厦闸北区34,485a- 8华尔登广场二期徐汇区74,000a+ 9财富广场陆家嘴35,000a 10上海国际商城陆家嘴20,000a- 11元海大厦静安区39,000a 总计总计514490 4 6 2 5 8 3 7 1 10 11 9 由于市场的不确定性，以上数据仅供参考 2004年新供应量 48 编编号项项目名称区域写字楼建面等级级 1虹桥绿 丹兰大厦虹桥36,000a 2印尼黄金置地大厦陆家嘴75,000a+ 3平安金融广场徐汇区42,618a 4上海嘉华中心徐汇区66,000a 5上海银行大厦陆家嘴85,000a+ 6花旗集团大厦陆家嘴89,000a+ 7中融世纪广场陆家嘴89,000a+ 8晶采世纪大厦静安区28,771a- 9港汇广场二期徐汇区125,000a+ 总计总计607389 9 1 8 3 2 7 6 5 4 由于市场的不确定性，以上数据仅供参考 2005年新供应量 49 编编号项项目名称区域写字楼建面等级级 1平安保险大厦陆家嘴90,000a+ 2中融壁玉蓝天大厦陆家嘴100,000a+ 3高宝金融中心陆家嘴79,106a+ 4gic大厦陆家嘴60,000a+ 5大中里项目静安区71,000a 6中金广场徐汇区30,000a 7越洋大厦静安区101,865a+ 8汇德丰广场静安区112,075a+ 总计总计631,565 8 7 6 5 3 42 1 由于市场的不确定性，以上数据仅供参考 2006年新供应量 50 编编号项项目名称区域写字楼建面等级级 1开开项目写字楼静安区100,000a+ 2嘉里中心二期静安区67,000a+ 3万都淮海路项目徐汇区75,000a+ 4廖创兴 金融中心大楼黄浦区85,000a 5新梅联合广场陆家嘴85,000a- 6益来国际大厦陆家嘴30,000a- 7招商集团陆 家嘴项目陆家嘴100,000a+ 8正大集团总 部陆家嘴50,000a+ 9光大银行大厦陆家嘴62,300a 10伊藤忠开发大厦陆家嘴38,700a 11协和广场二期静安区76,000a+ 12恒成广场静安区48,000a 13新鸿基美食城静安区300,000a+ 14恒隆广场二期静安区70,000a+ 15北外滩中心（世贸）虹口区150,000a 16环球金融中心陆家嘴240,000a+ 总计总计1,542,000 7 10 15 9 8 5 14 2 1 124 3 11 13 16 6 7 10 由于市场的不确定性，以上数据仅供参考 其他新供应量 51 v 未来35年原有六大cbd区域甲级写字楼将迎来供应高 峰，cbd地位日益巩固。 v 静安cbd、小陆家嘴cbd将分别成为浦西、浦东最具竞 争力的cbd区域。 v北外滩、世博园区将成为新兴cbd地区 v 楼宇经济对于区域财政及经济的促进作用导致闸北、 普陀、杨浦、虹口、闵行 等区纷纷启动写字楼项目，这 些新兴区域写字楼将吸引区域型客户的入驻，形成不同 规模的“卫星商务区”sbd(satellite business district ) 今后35年上海甲级写字楼供应总体趋势 52 今后35年上海甲级写字楼供应区域分布特征分析 北外滩北外滩 世博园世博园 v 原有六大cbd区域写字楼仍将大量集中 供应，cbd地位日益巩固。 v 小陆家嘴将在2007年前完成所有地块的 启动开发，南京西路主要商务地块也将 在近23年内全部启动。 v 北外滩、世博园区将成为新兴cbd地区 v 楼宇经济对于区域财政及经济的促进作 用导致闸北、普陀、杨浦、虹口、闵行 等区纷纷启动写字楼项目，这些新兴区 域写字楼将吸引区域型客户的入驻，形 成不同规模的“区域商务中心” dbc(district bussiness centre) v 今后35年上海写字楼供应将出现如下局面： “时间集中、地区分散、主体多元” 市场风险加剧。 项目写字楼营销期及竣工交付期将面临大量项目,多层次的竞争 53 上海今后35年写字楼投资市场形势预测 1. 大量亚洲金融危机期间停建写字楼楼盘、地块于近年复工 2. 东南亚知名开发商在上海加大商业地产项目投资力度 3. 大量不具备房地产运作经验的投资公司介入商业房地产领域 4. 通过住宅开发发展壮大的房地产企业纷纷进入写字楼开发领域 5. 商业房地产内外销并轨将刺激信息不对称的开发商加速写字楼开发 6. 楼宇经济对于财政及经济的拉动作用将促使各区加速写字楼开发 预 测 v多种因素的协同效应将 在写字楼开发上产生合力 ，上海以甲级写字楼为主 的写字楼市场已经迎来新 的供应高峰。 v上海甲级写字楼将在今 后35年内大量供应市场 ，吸纳被市场广为看好的 需求量 54 上海甲级写字楼空置率趋势 55 上海甲级写字楼入住率分析 56 上海甲级写字楼市场租金分析与预测 57 截至2002年第四季度 上海各区域甲级写字楼平均租金叫价 58 上海甲级写字楼入驻率分析 截至2002年第四季度 比照美国纽约、中国香港、新加坡和日本东京的甲级写字楼市场，上海甲级写字楼的入驻率相对令人满意 59 上海写字楼售价与租金回报率分析 目前写字楼租金回报率呈稳中上升趋势，保持在910%之间这同样是市场 接受的租金回报率范围，可作为本项目定价提供参考依据。 截至2002年第四季度 60 项项目名称区域入驻驻率租金 1恒隆广场静安 96%0.50-0.85 2嘉里中心静安98%0.50-0.85 3中信泰富广场静安98%0.50-0.85 4上海商城静安93%0.60-1.20 5金茂大厦陆家嘴90%0.50-0.90 6中银大厦陆家嘴90%0.50-0.90 7汇丰大厦陆家嘴92%0.60-1.20 8中环广场卢湾95%0.50-0.75 9力宝广场卢湾90%0.50-0.75 10瑞安广场卢湾95%0.60-0.80 最高品质，拥有最佳表现 1 2 3 4 5 68 7 9 10 上海十大国际甲级写字楼 排位不分前后 61 写字楼市场分析写字楼市场分析 静安区甲级写字楼市场分析静安区甲级写字楼市场分析 62 静安区甲级写字楼租金和入驻率 静安区呈现上海甲级写字楼市场的最高租金 静安区呈现上海甲级写字楼市场的最高入驻率 在上海国际甲级写字楼供应量中占重要比重 上海甲级写字楼市场最好的租户组合 上海地区最好的基础建设和便利设施i 63 南京西路甲级写字楼规模效应 南证大厦 梅龙镇广场 已动工或规划项目 汇德丰广场 112,075 越洋大厦 89,384 嘉里二期 67,000 开开项目 100,000 恒隆广场 二期 70,000 协和广场 76,000 上海商城 嘉里中心 中信泰富广场恒隆广场 中欣广场 现有项目 66,000 95,000 71,299 33,135 80,000 25,000 36,000 64 南京西路现有甲级写字楼 33,135 南证大厦 梅龙镇广场 上海商城 嘉里中心 中信泰富广场 恒隆广场 中欣广场 66,000 95,000 71,299 80,000 25,000 36,000 静安区现有的大多数甲级写字楼都集中 分布在南京西路沿线，有良好的租金回 报和入驻率，并且拥有优质的跨国企业 租户组合。 恒隆广场、中信泰富广场和嘉里中心在 业界被誉为上海浦西地区最成功的甲级 写字楼。 1989年建成的上海商城是上海最早的甲 级写字楼之一，大量优质的跨国公司、 驻沪代表处和使领馆驻扎其中，使之变 成上海 涉外商务和外事活动最频繁的地 点。 在这些高素质的甲级写字楼互相辉映下 ，静安区已成为上海最成功的核心商务 区之一。 上海市外事办 65 南京西路国际甲级写字楼未来新供应量 汇德丰广场 112,075 越洋大厦 89,384 嘉里二期 67,000 开开项目 100,000恒隆广场 二 期 70,000 协和广场 76,000 浦西地区绝大多数新的国际甲级写字楼 都会在南京西路呈现。 所有在规划的国际甲级写字楼都是由知 名发展商参与，并会按国际先进水准进 行设计和施工建设。预计在3-4年内上述 项目将陆续落成。 随着这些项目的交付使用，静安区将成 为上海的核心cbd之一。 66 上海甲级写字楼租户分析 上海甲级写字楼主要租户 传统制造，金融机构，专业咨询，it 67 静安 卢湾 长宁 陆家嘴 黄浦 企业区域分布 it、传统制造业、专业服务、零售、贸易和物流业依次是静安和黄浦区目前的主力行业。 68 金融机构 专业咨询 部分知名企业客户 69 制药业律师行 部分知名企业客户 70 传统制造业 广告业 部分知名企业客户 71 资讯科技业 cnc 中国网通 消费品、货运业 部分知名企业客户 72 日资企业 部分知名企业客户 73 租赁面积在300-1400平方米建筑面积的中型租户，平均占所有前述现有六幢写字 楼可租赁面积的44%，在五年内，加入wto对中国特别是上海经济的正面刺激作用将发 挥至最大，这些在亚洲和大中国地区的业务也将会有良好的发展，人员编制将会大幅 扩充。 客户面积需求统计分析 74 梅龙镇广场 物业概况 大楼硬件设施 75 梅龙镇广场主要租户 76 尽管有许多跨国的贸易、信息和广告公司，但都无法承受过高的租金 在南京西路写字楼中最矮的净层高 机电系统很难升级 主要零售租户-伊诗丹带来过多的人流影响写字楼的专业形象 周边车道以单行道为主，租户的进出非常不便 使梅龙镇广场南京西路上入驻率最高的写字楼，同时可能是租金