汽车贸易广场(4s店）申请报告.doc

* 项目申请报告 山东宗汇工程咨询有限公司 目目 录录 第一章 申报单位及项目概况1 1.1 项目申报单位概况 .1 1.2 项目概况 .2 1.2.1 项目名称2 1.2.2 项目建设背景4 1.2.3 市场分析9 1.2.4 项目建设地点及建设条件15 1.2.5 项目建设内容及建设规模23 1.2.6 项目经销方案23 1.2.7 服务流程24 1.2.8 项目设备选择方案29 1.2.9 工程技术方案32 1.2.10 劳动安全与卫生消防43 1.2.11 组织机构与人力资源配置47 1.2.12 项目实施进度48 1.2.13 投资估算与资金筹措49 1.2.14 财务评价51 第二章 发展规划与产业政策分析53 2.1 发展规划分析 .53 2.2 产业政策分析 .55 2.3 行业准入分析 .55 第三章 资源开发及综合利用分析57 3.1 资源利用方案.57 * 项目申请报告 山东宗汇工程咨询有限公司 3.2 资源节约措施.57 第四章 节能方案分析60 4.1 用能标准和节能规范.60 4.2 能耗状况分析.60 4.3 项目的综合能耗指标.64 4.4 节能措施分析.65 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 .68 5.1 山东省节约集约利用土地的指导思想和原则.68 5.2 项目选址及用地方案.69 5.3 土地利用合理性分析.69 5.4 征地拆迁和移民安置规划方案.70 第六章 环境和生态影响分析71 6.1 环境保护标准 .71 6.2 建设项目所在地区域环境质量现状.72 6.3 施工期环境影响分析与污染防治措施 .73 6.3.1 施工期环境影响分析73 6.3.2 施工期环境污染治理措施76 6.4 运营期环境影响分析及污染防治措施.78 6.4.1 运营期环境影响分析78 6.4.2 运营期间污染源治理措施79 6.5 地质灾害影响分析 .81 6.6 特殊环境影响 .81 第七章 财务评价82 7.1 评价的依据和规范.82 * 项目申请报告 山东宗汇工程咨询有限公司 7.2 总成本估算.82 7.3 产品营业收入及税金估算.84 7.4 利润及分配.85 7.5 财务盈利能力分析 .85 7.6 不确定性分析 .86 7.7 财务评价结论 .87 第八章 社会影响分析89 8.1 社会影响效果分析.89 8.2 社会适应性分析.91 8.3 社会风险及对策分析.91 * 项目申请报告 1 * 第一章第一章 申申报单报单位及位及项项目概况目概况 1.1 项项目申目申报单报单位概况位概况 1、申报单位：烟台金岭投资发展有限公司 2、企业地址：芝罘区只楚路 44 号 3、法人代表：邵先敏 4、注册资本：贰仟柒佰肆拾万元 5、公司类型：有限责任公司 6、企业简介： 烟台金岭投资发展有限公司成立于 2000 年 10 月 18 日，于 2002 年 6 月 8 日正式开业，隶属于中国冶金地质总局山东局，为 国有控股企业，座落在烟台市只楚路 44 号。公司系国家定点小轿 车经营企业和国家一类汽修企业，是上海大众、北京现代汽车烟台 地区“四位一体”特许销售商，即提供整车销售、售后服务、配件供 应、新旧车辆置换业务，公司又是宇通客车烟威地区总代理。最近 公司已在*、招远开发了新项目，在未来二年内拟建立 10 个左右 4s 店，最终形成多个品牌 15 个 4s 店规模的以汽车销售服务为主 业的集团公司，未来的发展前景良好。 公司目前设有销售部、售后服务部、财务部、市场部、行政管 理部，控股烟台金岭汽车销售公司、烟台金德汽车销售公司、烟台 博泰汽车销售公司、烟台金岭龙达汽车销售有限公司，现有员工 400 人。公司建有多功能维修厂房 3 个和汽车展示厅 3 个，配置了 国内领先的汽车检测及维修设备，备有充足纯正的配件，拥有技术 精湛的各工种作业专家，有一支素质高、业务强的销售队伍，为广 * 项目申请报告 2 * 大客户提供快捷、优质的服务。 公司自成立以来，始终坚持“为客户提供满意的服务”的经营 理念，全面提升员工素质，不断构筑“用户满意工程”，赢得了广大 客户的信赖，目前，公司售后服务日维修车辆 200 台次，汽车销售 月 600 台，在烟台地区汽车服务业的知名度不断提高，公司被省交 通厅授予“aaa 名牌企业”称号，被中国冶金地质总局授予“先进 单位”，被上海大众汽车销售服务公司授予“四星级经销商”，被北 京现代汽车公司授予“全国最佳用户满意单位”。 1.2 项项目目概况概况 1.2.1 项项目名称目名称 1、项目名称 *汽车广场建设项目 2、项目建设地点 本项目拟建于*市新区西北部，264 省道以北，府北三路以南， 府西四路以东。 3、建设内容及建设规模 （1）建设内容 项目建设内容主要包括土建工程、汽车维修设备的购置及其 他相关配套设施建设等。 土建工程 本项目拟建总建筑面积 89405 平方米，其中 15 个 4s 店建筑 面积 55427 平方米、综合楼建筑面积 8857 平方米、汽贸大厦建筑 面积 24471 平方米、加油站建筑面积 650 平方米。 设备购置 * 项目申请报告 3 * 本项目汽车维修设备投资共计 100.03 万元，共计 167 台（套）。 相关配套设施建设 项目相关配套设施建设主要为室外停车场、室外给排水、暖、 电、通信等基础设施管网及场区硬化、绿化等工程建设。 （2）建设规模 本项目在考虑当地市场的基础上，结合技术、货源、能源供应、 协作配套、项目投融资以及规模经济等因素最终确定项目建成投 产后将达到年整车销售 25000 辆的规模。 4、项目经销方案 本项目汽车广场内建设 15 个 4s 店，主要为北京现代店、上海 大众店、帝豪店以及斯柯达店等，主要从事汽车销售、维修、售后 服务、信息反馈等业务。预计项目建成后达产年将实现营业收入 255000.00 万元。 5、项目实施进度 自 2010 年 11 月到 2013 年 10 月底，建设期为 3 年 6、项目总投资及资金筹措方式 经估算，项目总投资为 18020.00 万元，其中：建设投资为 14686.26 万元，铺底流动资金为 3333.74 万元。 资金筹措方式：所需资金全部由企业自筹解决。 7、主要财务效益 项目投产后达产年可实现营业收入 255000.00 万元，净利润 6557.63 万元，税金 3182.32 元。 1.2.2 项项目建目建设设背景背景 随着我国经济社会的迅速发展，中国汽车产业发展迅猛，汽车 * 项目申请报告 4 * 产业发展成为我国拉动内需，促进经济增长的重要举措之一。国家 刚刚公布的汽车产业调整和振兴规划既为汽车产业发展定下了 基调，同时也表明了我国汽车产业的极大发展空间。中国汽车生产、 销售与服务商机无限。 1、我国汽、我国汽车车市市场发场发展主要特征展主要特征 （1）二、三级市场发展迅猛。 销量的增长促进了各个品牌的经销商的网络扩张，而车市的 爆长更刺激了厂家进一步扩张网络的速度，更多厂商把市场重点 放在了二、三线城市，因为这些地区的汽车消费刚刚启动。据统计， 受国家小排量购置税优惠和汽车下乡的政策影响，2009 年二、三 线城市成为了汽车增长的主要市场。2009 年 19 月份，二、三线 城市销售分别增长 41%和 51%，一、二线城市销售增长了 34%；从 增长贡献的角度看，同期二、三线城市销售增长贡献度分别为 40%和 34%，一、二线城市销售增长贡献度为 26%。 在 2009 年汽车市场高增长的背后，以上海、广州为代表的一 线市场相对低迷；而山东临沂、湖北十堰这样的三、四线市场则呈 现出爆发式增长。 据新华信国际信息咨询（北京）有限公司报告显示，从 2005 年 至 2008 年，一线汽车市场占全国总销量的份额，从 40.1逐年下 滑到 33.4。而三线和四线市场份额则由 34.8上升到 41.5。2009 年，三线和四线市场份额继续扩大，“这充分说明中 国未来汽车市场的增长将由三、四线市场来决定。” 目前从汽车市场以及未来发展的特点看，一、二级城市汽车市 场消费质量上升加快，而三、四级后的城市汽车市场消费数量增长 * 项目申请报告 5 * 加快，三、四级市场是各汽车厂家保持高速、持续增长的根本，因 此各厂家异地同声，不约而同地实施着渠道下沉这个策略。 （2）信贷消费提升购买力。 2010 年汽车信贷扶持政策即将出台，各大汽车企业集团与众 多金融机构都准备组建汽车金融服务机构；汽车金融信贷业务有 两大服务对象，从两个方面都有拉动作用，一是面向汽车经销商， 汽车金融公司向经销商们提供发展业务的贷款，这能促进经销商 网点覆盖更多的区域、城市，从而带来实际销量的提高；二是面向 个人消费者的融资服务，乘用车正在快速成为中等以上收入阶层 的生活必需品。 （3）汽车消费是国人消费的必然趋势。 根据国际专家预测，人均 gdp 达 3000 美元时，汽车开始进入 家庭；据国内汽车专家预测，2009 年及未来 10 年至 20 年中，中国 汽车高速增长的主要原因并不是国家政策的激励，而是家庭收入 的增长达到了开始消费汽车的水平，数量上高端城市消费趋缓，低 线城市尤其是三、四级城市趋旺，且消费层次逐年提高。 2、 、品牌品牌专卖专卖模式是我国汽模式是我国汽车销车销售的主流模式。售的主流模式。 中国汽车市场逐渐成熟，用户的消费心理也逐渐成熟，用户需 求多样化，对产品、服务的要求也越来越高，越来越严格，“4s”店 的出现，恰好能满足用户的各种需求，它可以提供装备精良、整洁 干净的维修区，现代化的设备和服务管理，高度职业化的气氛，保 养良好的服务设施，充足的零配件供应，迅速及时的跟踪服务体系。 通过“4s”店的服务，可以使用户对品牌产生信赖感，从而扩大汽车 的销售量。 * 项目申请报告 6 * “4s”店多功能优势突出。“4s”店通过提供舒适的购车环境、专 业健全的售后服务，纯正的零部件，使客户从购车到用车的全过程 得到良好的服务。这种售前、售中、售后全程式服务，真正实现了 以消费者为本的经营理念。 经过几年的发展，目前中国品牌专营店大约有 2000 多家，广 州本田拥有专卖店 120 多家，上海通用 118 家，一汽大众奥迪拥 有 48 家，捷达、宝来已发展 235 家，上汽大众四位一体的品牌专 卖店数量不低于 300 家。目前中国汽车营销以品牌专卖店为主，并 向世界汽车营销模式接轨，品牌专卖模式已成为我国汽车销售的 主流模式，销量达到全国汽车销量的 40%。目前国内大多数汽车 企业已实行此种模式，并迅速为汽车业界接受，有较快的发展势头。 全国各大城市汽车专卖店如雨后春笋般纷纷开张，而且大有愈演 愈烈之势。汽车的特许经营模式将对规范和发展中国的汽车消费 市场起到相当积极的作用。 3、中国汽、中国汽车销车销售售维维修市修市场发场发展展进进入快入快车车道。道。 （1）我国汽车销售维修市场有巨大发展空间 在国外成熟的汽车市场销售额中，配件占 39%，制造商占 21%， 零售占 7%，服务占 33%。现在国内汽车市场销售额中配件占 37%，制造商占 43%，零售占 8%，服务占 12%。数据显示目前国内 汽车销售额中制造的比重偏大，服务的比重过小。整车与配件销售 已与国际接轨，而汽车服务市场还有很大的上升空间。我国的汽车 产业年增幅超过 20%，而且这一增长趋势还在逐年加快和增大。 汽车产业的强势增长，为汽车后市场带来了巨大的发展空间。 （2）中国将成为世界上最大的汽车消费市场 * 项目申请报告 7 * 进入 21 世纪，随着中国加入 wto 和人民生活水平的不断提 高，汽车需求量和保有量出现了快速增长的趋势。2010 年我国汽 车保有量将在 6650-8431 万辆之间，有望在 21 世纪前 10 年成为 世界上最具成长性的汽车消费市场。汽车在中国日益发展成为一 种大众消费品，将直接推动中国的汽车后市场发展。 （3）汽车将成为人们的第三生活空间 随着中国汽车市场的蓬勃发展，中国人的消费热情将全面升 级，与之相伴的必然是汽车个性化需求。汽车将成为人们生活品位 的重要组成部分，也即继家庭、公司之后成为人们最重要的第三生 活空间即“流动的家”。 （4）一种新的消费潮流正在兴起 在国外“三分修、七分养”的观念已成为一种实实在在的消费 行为，相信不久的将来，也会成为国内的消费潮流。汽车消费的总 体趋势说明，新兴的汽车后市场消费潮流传播速度远远高于其他 的消费形式，中国的汽车后市场具有巨大的发展潜力和诱人的市 场前景。 （5）市场需求远大于供给 国家统计局数据显示，2009 年末，全国民用汽车保有量达到 7619 万辆（包括三轮汽车和低速货车 1331 万辆），比上年末增长 178，其中民用轿车保有量 3136 万辆，增长 286。 汽车市 场的产值规模现已高达数千亿元人民币。但汽车维修、配件、养护 的介入程度不足 20%。从而可见中国汽车后市场的广阔性及需求 之旺是不言而喻的。 4、本、本项项目建目建设设将有良好的将有良好的发发展机遇。展机遇。 * 项目申请报告 8 * 近年来，我国汽车工业发展迅猛，极大地促进了汽车销售维修 服务市场的发展。我国汽车销售市场除传统的汽车贸易市场外，出 现了：超市式大卖场、汽车一条街、特许经销商、专卖店等多种形 式。目前国内各大汽车厂商均在全国各大、中城市设立特许经销商 （或专卖店），各品牌车特许经营店也是利用自身售前、售中与售后 的一条龙服务来赢得市场竞争力与品牌忠诚度。 *市在 2009 年全国第九届县域经济基本竞争力排名中居第 11 位，山东省第一位，工业经济总量居烟台市第一，人均 gdp100632 元，城镇居民人均可支配收入达到 20173 元，城乡居 民储蓄余额达到 233.8 亿元，人均 3.68 万元；全社会固定资产投资 完成 336 亿元，增长 27。根据当地居民消费水平，不久的未来* 市将达到户均一车，随着人口不断增长，未来年将达到 80 万人， 按 4 人一户计算，共需 20 万辆车，按 5 年一换，则年需要换车 4 万辆左右，颇具市场潜力。 *市 2009 年以前只有一家一汽大众 4s 店，其他品牌的销售 只有以二级经销商代理为主，较大的是*福利、*众立等汽车销售 公司，2009 年*建立了上海通用、广州本田 4s 店和东风标致 2s 店。现汽车品牌众多，*市汽车市场还不完善，缺少上规模、上档 次的汽车销售服务场。本项目建设的烟台金岭*汽车贸易广场设 11 个 4s 店及大型的汽车综合展厅，顺应了市场需求，顺应了当地 经济发展，汽贸广场不仅仅是*的汽车中心，也是烟台汽车市场的 第二中心，包括莱州、招远、蓬莱等地原来属于烟台的客户市场都 将是该汽贸广场的客户。项目建成后必将取得良好的经济效益，对 当地经济发展起到了举足轻重的促进作用。 * 项目申请报告 9 * 1.2.3 市市场场分析分析 1、 、2009 年我国汽年我国汽车车市市场场情况及情况及 2010 年汽年汽车车市市场预测场预测 由于全球金融危机的影响，2008 年我国汽车工业快速发展的 势头急速回落，尤其是 2008 的下半年，汽车产销状况非常低迷。 2009 年我国宏观经济保持了良好的发展势头，国际金融危机对我 国经济影响有限，我国城镇化稳步推进，居民生活水平提升较快， 为我国汽车工业发展提供了保障；另外，年初我国出台和实施了一 系列促进汽车消费的政策，刺激了国内汽车市场的快速复苏并呈 现出较快的发展势头，年产销超过千万辆，在我国汽车工业发展史 上具有里程碑意义。2009 年我国汽车产销分别完成 1379.10 万辆 和 1364.48 万辆，同比分别增长 48%和 46%，其中乘用车产销分别 完成 1038.38 万辆和 1033.13 万辆，同比分别增长 54%和 53%，商 用车产销分别完成 340.72 万辆和 331.35 万辆，同比分别增长 33% 和 28%。 在产业调整与振兴规划指引下，2009 年我国汽车产业结构调 整取得了很大的成效，乘用车销售比重达到 76%，比 2008 年提高 4 个百分点，在乘用车中，低排量的汽车品种市场份额提升很快， 2009 年 1.6 及以下排量的乘用车品种销售量达到 719.55 万辆，市 场比重为 70%，为历史新高，比 2008 年提高 8 个百分点；另一方 面，我国汽车在迅速扩容的情况下，市场竞争越来越激烈，企业兼 并重组稳步推进，2009 年销售量前十名的企业集团共销售汽车达 到 1189.33 万辆，占汽车销售总量的 87%，比上年提高 4 个百分点。 目前我国年销售量超过百万辆企业集团有五家，分别是上汽、一汽、 东风、长安和北汽，五家企业集团 2009 年销售汽车 966.05 万辆， * 项目申请报告 10 * 占汽车销售总量的 71%，比上年提高 9 个百分点，集中度进一步 提高。 产业结构调整还表现在自主品牌占有率有了较大提高。2009 年我国自主品牌乘用车共销售 457.70 万辆，占乘用车销售总量的 44%，比上年提高 4 个百分点；日系、德系、美系、韩系和法系分别 销售 219.66 万辆、145.83 万辆、101.78 万辆、81.17 万辆和 27 万辆， 占乘用车销售总量的 21%、14%、10%、8%和 3%。自主品牌轿车共 销售 221.73 万辆，占轿车销售总量的 30%，比上年提高 4 个百分 点；日系、德系、美系、韩系和法系轿车分别销售 185.74 万辆、 143.82 万辆、97.26 万辆、71.76 万辆和 27 万辆，占轿车销售总量 的 25%、19%、13%、10%、4%。 由于世界经济发展存在诸多的不确定因素，经济复苏仍需要 一个较长的时间，这将在一定程度上影响我国汽车工业的发展。但 由于我国宏观经济仍处于较为稳定的增长期，国际环境影响有限， 作为支柱产业，2010 年国家对于汽车工业的支持从根本上没有改 变，居民的购车需求依旧十分旺盛，从近 15 年汽车平均增速 16.74%看， 2010 年我国汽车工业仍将呈现较好地发展态势。因此，预计全年 汽车产量增速在 10%左右，有望达到 1500 万辆。 2、 、*市汽市汽车车市市场场分析分析 （ （1） ）*市汽市汽车车市市场现场现状及前景分析状及前景分析 2008 年及 2009 年*市乘用车销售情况见下表 1-1、图 1-1 表 1-1 2008、2009 烟台各区域乘用车销售情况统计表 区域芝罘*莱州招远开发区牟平莱阳蓬莱栖霞福山莱山海阳 08 年 销量 908233353008229022371884189417441416173816901459 * 项目申请报告 11 * 09 年 销量 1462069985898457937293652344232322875284328012633 环比 增% 61109.896.110056.993.881.785.310363.665.780.5 图 1-1 2008、2009 烟台各区域乘用车销售情况图 通过以上 2008 年、2009 年烟台各区域乘用车销售总量表与 图可以看出，*是烟台五区七县排名第二位，占烟台市场的 10%，2009 年*环比 2008 年增长 109.8%，增长率排名第一位，乘 用车市场容量增长率提升大，市场发展前景广阔。 预计 2010 年*汽车销售将突破 1 万辆，现每年至少以 20%的 速度增长。目前国际汽车知名品牌五十多个，国内市场普及率较高 的有三十多个，而*目前只有 3 家服务较为正规的 4s 店，如：广本、 一汽大众、上海通用等。无论是在品牌的质量上，还是品牌的数量 上，都远远不能满足*市汽车消费的需求，由此可见*市的汽车销 售服务业的发展远远滞后于其总体经济发展水平，市场潜力巨大。 （ （2） ）*市汽市汽车车市市场竞场竞争情况争情况 *市 2009 年各品牌汽车上牌量见下图 1-2 * 项目申请报告 12 * 图 1-2 *市 2009 年各品牌汽车上牌量图 *2009 年以前只有一家一汽大众 4s 店，其他品牌的销售只 有以二级经销商代理为主，较大的是*福利、*众立等汽车销售公 司，2009 年*建立了上海通用、广州本田 4s 店和东风标致 2s 店； 4s 店的建立促使市场竞争更加激烈，特别是上海通用 4s 店建立， 销售量和占有率提升较快，2009 年超过上海大众、北京现代销量， *市场排名第二。 3、 、项项目市目市场场分析分析预测预测 项目*汽车广场 2012 年建成，建成后将成为烟台汽车销售服 务的第二中心，莱州、招远、蓬莱的市场量的 2/3 会集中到该汽车 广场，按 2009 年乘用车市场容量图表 1-1 分析，每年销量增加 20计算，2012 年莱州、招远、蓬莱三地汽车销量的 2/3 是： 2/3（589845793232）1.2315792 辆。*的市场量的 80%以 上将在该汽车广场，每年销量增加 20%计算，2012 年汽车销量 * 项目申请报告 13 * 80为：6998801.239674 辆。估计 2012 年项目汽车广场建 成后汽车销量约为 2.5 万辆左右。 4、 、竞竞争争优势优势分析分析 （1）规模优势 *汽车广场建成后设 15 个 4s 店，并且建有大型的汽车综合 展厅及二手车交易大厅。将是烟台地区规模最大、档次最高、服务 最好、管理最规范的汽车广场。该汽车广场在烟台地区极具规模优 势，将成后烟台汽车市场的第二中心。 （2）地理位置优势 *汽车广场建设地址位于黄城和龙港的中间位置，是*两区 交通的必经之地，交通发达，客流量充足；距离*汽车销售集中的 汽车站区域不到 3 公里，地理优势明显。 （3）4s 店市场认可度优势 2009 年*汽车销量各品牌市场比例见下图 1-3 图 1-3 2009 年*各品牌汽车销量市场比例图 * 项目申请报告 14 * 2009 年*销量前四大品牌为一汽大众、上海通用、上海大众 和北京现代，占据整个市场的 35%的份额，其中一汽大众和上海 通用在*均建有 4s 店，对品牌提升和销量提升作用明显。可见* 市对汽车 4s 店认可程度很高，项目*汽车广场建成后设 15 个 4s 店，对各品牌汽车的销售占有 4s 店市场认可度优势，将大大提升 销量和占有率。 （4）成熟的运营模式和人力资源优势 项目投资企业在烟台经营两家北京现代 4s 店、一家上海大 众 4s 店 5 年以上，特约店在全国排名在上游，北京现代金德店更 是山东省销量和客户满意度第一。项目投资企业管理人力资源储 备雄厚并有成熟的运营体系，将为本项目提供成熟的运营模式和 优秀的管理人员。因此本项目建设具有成熟的运营模式和人力资 源优势 。 1.2.4 项项目建目建设设地点及建地点及建设设条件条件 1.2.4.2 建建设设地点地点 本项目建设地点位于*市新区西北部，264 省道以北，府北三 路以南，府西四路以东。 *市城镇建设已形成了“东城西城相融，南山北海呼应，新区 居中，组团式发展”的发展格局，烟台金岭*汽车贸易广场位于新 区西北部，是连接东西两个城区的中心地段，区位优势明显，发展 潜力巨大，极具商业价值。 1.2.4.2 建建设设条件条件 1、*市自然环境概况 （1）地理位置 * 项目申请报告 15 * 山东省*市地处北纬 37273746和东经 1201212045 之间，位于胶东半岛西北部，是对外开放的港口城市，西北部濒临 渤海，面向太平洋，与日本、韩国隔海相望。东临沿海开放城市烟 台和威海两市，北部与大连、京津地区隔海相望，系亚太经济圈西 环带的重要部位，地理位置得天独厚。陆域和海域辽阔，陆域面积 为 893.82km2，海岸线长 68.38km，辖 13 个镇（区街）、632 个村（居） ，人口 63 万。 （2）地势地貌 *市处在胶东低山丘陵北部，地势东南高、西北低，呈台阶式 下降；东南部为低山丘陵，西北部为滨海平原；市境区域状若枫叶， 柄在屺坶岛，尖端在黄城阳犄角，具有现代浅丘广谷地貌特征。 低山：分布在境内东南部，属鲁东断块低山，山峦起伏，山顶 趋于浑圆状，山脊呈楔状缓慢起伏，山谷陡峻，山坡略缓；山地面 积计 155.62km2，占全市总面积的 17.47%。全市共有大小山头 311 个，其中海拔 600m 以上的山峰有 9 座；最高点为与招远市接界处 的罗山，海拔 757m。 丘陵：在市境东南部低山北缘，与低山交错分布，自庙曲家至 下丁家一带，海拔 120300m，属构造侵蚀类型和构造剥蚀类型； 经长期风化剥蚀，山顶呈浑圆状，花岗岩风化壳厚达 1.5m，残坡积 层厚 0.51.0m，坡度 1520，山坡平缓，沟谷浅而宽，呈“u”字形， 沟谷内冲击沉积物发育，土层较厚；面积为 281.12km2，占全市总 面积的 31.56%。 平原：境内平原区总面积为 454.03km2，占全市总面积的 50.97%； 按成因及地貌特点可分为准平原、山间河谷冲积平原、山前冲积平 * 项目申请报告 16 * 原和滨海堆积平原。 （3）地质构造 *市处在胶北隆起的中北带，北临渤海凹陷东侧，以掖黄弧 形断裂为界，南为隆起区，北为断陷盆地。隆起部分以剥蚀为主， 表层风化较强烈，风化深度一般可达 2.0m，覆盖有基岩风化的残、 坡积物近 1.0m。出露的地层有古老变质岩系下元古界胶东群、上 元古界蓬莱群和中生界下白垩系。断陷盆地分布着新生界下第三 系和少量上第三系，上部第四系松散沉积物广泛分布，厚度 1050m。岩浆岩主要分布于市境南部隆起区，岩性有元古代混合 花岗岩、中生代燕山早期花岗岩、燕山期中酸性脉岩、喜山期喷发 岩。境内褶皱不发育，断裂十分发育。较大的断裂有掖黄弧形断 裂、招远大曲庄西蓬莱于家庄东断裂、北沟玲珑断裂。 （4）气象状况 *市地处北温带东亚季风型大陆性气候区，大陆度 58.5，年 温适中，气候温和，季风进退明显，四季分明；因濒临渤海，受海洋 调节和影响，夏半年呈现湿热多雨，无高温酷暑气候特征；冬半年 受蒙古高压控制，海洋影响减弱，呈现大陆性气候干冷的特征。与 同纬度的内陆地区比较，冬无严寒，夏无酷暑，气候变化平缓。 日照与辐射：年日照时数在 2460.43060.2h，多年平均为 2820.0h，年日照率在 5569%，平均为 64%；年太阳总辐射量在 116.5137.2kcal/cm2，多年平均为 128.1kcal/cm2；光能资源在山 东省属高值区。 气温：年均气温在 10.712.7，多年平均为 11.8，年际变化 较稳定；气温地域分布的总趋势为丘陵高于平原，平原高于山区； * 项目申请报告 17 * 年内 1 月最冷，平均气温 3.0；7 月最热，平均气温 25.3。历年 极端最高气温 38.3（1972 年 7 月 5 日），极端最低气温为 21.3（1977 年 1 月 26 日）；严寒期年均 51d，炎热期年均 22.4d，无霜期年均 191.6d。 蒸发与降水：全市年蒸发量在 1085.11536.0mm，平均为 1238.2mm，多年平均降水量为 587.0mm；降水量年际变化较大，最 多为 1061mm，最少为 329.3mm，相差 731.7mm，丰枯具有连续性； 降水地域分布不均，由南向北递减，多年平均南部山区为 943mm， 中部丘陵区为 651mm，北部平原区为 540mm。降水量年内分布不 均，降水量春季 85mm，占全年降水量的 14%；夏季 305.6mm，占 49%；秋季 122.8mm，占 20%；冬季 28.9mm，占 5%。具有春旱、夏 涝、晚秋又旱的特点。全市累年平均大于 0.1mm 的降水日数为 81.4d，累年平均暴雨日数为 1.9d，日最大降水量均超过 120mm， 一日最大降水量为 163.3mm（1982 年 8 月 25 日）。 项目区降水量年际变化较大，而且年内分布不均，气候对降水 量起着重要作用。 气压与风：*市年平均气压为 1016.6hp，全年主导风向为南风， 全年南风频率为 20%，次多风向为东北风，频率为 8%，最少风向 为东南风，频率为 2%；累年平均风速为 4.1m/s，累年平均大风日 数 38d，偶有台风侵袭；年最大风速（10 分钟平均）为 21m/s，风向 为南和西北西；年有效风能可达 869kwh/m2，属风能资源丰富区。 （5）水文水系 *市境内水系发育呈脉状分布，主要河流有黄水河、马南河、 泳汶河等，均流入渤海；主要支流有黄城集河、鸭鹊河、矫家河、绛 * 项目申请报告 18 * 水河、龙湾河、中村河与等十余条河流，常年流水，均属黄河水系。 2、*市资源条件概况 （1）水资源 *市多年平均降水总量 52400 万 m3；多年平均水资源总量 23524 万 m3，人均占有水资源量 350m3，为山东省人均占有水资源 量的 38.04%，为全国人均占有水资源量的 12.96%；可利用水资源 总量为 16044 万 m3；属严重缺水地区。水资源分布不均，地表水主 要集中在南部山区，占地表水总量的 57%；地下水主要分布在北部 平原区，占地下水总量的 71%。 全市多年平均地表水总量为 17259 万 m3，其中境内自产径流 9669 万 m3，入境客水量 7590 万 m3；现有各类蓄水工程 957 座，工 程总拦蓄能力 22300 万 m3，总兴利库容 12300 万 m3，多年平均调 拦蓄 9418 万 m3，为天然径流量的 55%，可利用量 7914 万 m3，占 拦蓄量的 84%，多年平均实用 6038 万 m3，利用率 76%；全市地下 水分布在平原地区的为松散岩类孔隙水，分布在低山丘陵区为基 岩裂隙水；多年平均地下水资源量为 14045 万 m3，可开采量 8130 万 m3。 （2）土地资源 全市土地面积 893.82km2，地貌类型多样，低山区占全市总面 积的 17.47%，丘陵区占全市总面积的 31.56%，滨海平原区占全市 总面积的 50.97%；由于受成土母质及地形、地貌、水文地质条件等 因素的影响，形成了全市棕壤、褐土、潮土和砂姜黑土四种土壤类 型；北部平原土层深厚，土质肥沃，是山东著名粮食高产区；未利用 土地面积 3762km2，占全市总面积的 4.2%，其中暂不能开发利用 * 项目申请报告 19 * 的田坎、裸岩石砾地和海涂面积 2547.8km2，占未利用土地面积的 67.72%；说明*市土地开发利用程度高，现有后备土地资源开发利 用难度较大。 3、*市社会发展状况 近年来*市综合实力明显增强。1991 年跨入全国综合实力百 强县行列，居第 60 位，随着经济、社会的全方位发展，综合实力不 断壮大，排名逐年稳步攀升，2009 年全国第九届县域经济基本竞 争力排名中跃居第 11 位，山东省第一位。 生产总值：2009 年全市生产总值达到 623 亿元，增长 14%。其 中，第一产业 28.6 亿元，增长 4.6%；第二产业 394.4 亿元，增长 14.8%；第三产业 200 亿元，增长 15%。三次产业比例关系由上年 的 4.9：63.3：31.8 调整到 4.6：63.3：32.1。 财政收入：2009 年全市完成地方财政收入 29.1 亿元，同比增 长 16.6%，比计划高 4.6 个百分点。 固定资产投资：2009 年固定资产投资 336 亿元，同比增长 27%， 比计划高 6.7 个百分点。以南山高端铝合金产业园、龙泵高科、丛 林轻量化载重汽车等为代表的一大批科技含量高、市场前景好、经 济效益优的高端产业项目加快实施。全市共实施总投资 3000 万元 以上项目 150 个，当年完成投资 293 亿元，烟台市重点调度的 7 个 项目进展顺利。 工业：2009 年全市工业实现销售收入 1615 亿元，利润 128 亿 元，分别增长 16.2%和 16.3%；销售收入过亿元的企业达到 128 家， 比上年增加 12 家；高新技术企业产值达到 531 亿元，占规模以上 工业总产值的比重为 41%，提高 2.8 个百分点，工业经济运行质量 * 项目申请报告 20 * 明显提高。 农业和农村经济：2009 年全市农村经济总收入达到 1116 亿元， 同比增长 20%，比计划高 7.1 个百分点。粮食生产再获丰收，全市 粮食、蔬菜、果品、肉蛋奶总产分别达到 12.22 万吨、42 万吨、65 万吨和 22 万吨，水产品总产量达 11.61 万吨，农机总动力达到 78.8 万千瓦，农业和农村经济保持良好发展势头。 对外经贸：2009 年全市外贸进出口总额 16.8 亿美元，其中，外 贸出口 8.7 亿美元，降幅持续趋缓；注册外资 20300 万美元，增长 12.2%；到帐外资 6590 万美元，增长 4.7%；引进国内资金 48 亿元， 增长 11.6%。 节能减排：2009 年关停立窑水泥生产线 10 条，在烟台市率先 全面完成关停任务；全市万元 gdp 能耗同比下降 5.485%，cod、 二氧化硫排放总量分别削减 3%和 5%，提前完成“十一五”减排目 标。 人民生活和社会事业：2009 年全市社会消费品零售总额 145 亿元，增长 18.8%，超额完成计划。城镇居民人均可支配收入 20173 元，增长 12.5%；农民人均纯收入 9900 元，增长 9.9%，分别 高于计划 4.5 和 2.9 个百分点。全年完成大绿化投入 1.5 亿元，新 植各类苗木 600 万株，新增绿化面积 4.5 万亩。科技、教育、文化、 卫生、体育、广播电视等各项社会事业都取得新的成就。 4、工程地质条件 （1）地形地貌 拟建项目场区地貌单元为第四系冲洪积平原，地形平坦，东高 西低，南高北低，整体地势比较低洼，略低于现有城市道路。现状 * 项目申请报告 21 * 用地最低高程 20.45 米，最高高程 22.46 米，地形坡度在 5%以下， 适宜建设。 （2）工程地质 拟建场区地层分为 9 个大层，5 个亚层，自上而下分别为耕 土，层底埋深：0.501.20m；粉土，层底埋深：1.507.60m；粉 质粘土，层底埋深：6.20-8.20m；中砂，层底埋深： 7.0012.00m；粉质粘土， 层底埋深：8.7015.40m；中粗砂， 层底埋深：10.0021.00m；粉质粘土(6-1)，层底埋深： 14.5016.90m；粘土，层底埋深 20.0025.60m；粗砾砂，层 底埋深：21.8038.70m；粘土(8-1)，层底埋深 23.5029.00m；粘土 (8-2)，层底埋深 29.9034.20m；粘土，层底埋深 41.543.0m。 （3）地震 按照中国地震裂度区规划图（1990），*市属 7 度烈度区。根 据中国地震动参数区划图(gb18306-2001)，本地区地震动峰值 加速度为 0.15g。 5、交通条件 港口：*市西距*港 20 公里，*港历史悠久，是国家一级对外 开放口岸。现拥有泊位 21 个，5 万吨级泊位 2 个，万吨级泊位 5 个， 年货物吞吐量突破 1000 万吨，客运量 30 多万人次。已开通日本、 马来西亚、新加坡、韩国、菲律宾等 20 多条国际航线，并已开通* 一日本神户、横滨，*一韩国釜山，*一香港集装箱班轮。按国家 发展规划目标，15 万吨级码头正在筹建中，年吞吐能力将达到 7000 万吨以上。 公路：区地理位置优越，交通便利，206 国道横穿全区，东距 * 项目申请报告 22 * “人间仙境”蓬莱阁 20 公里。国道、省级干线及市级支线公路形成 四通八达，纵横交错的公路网络，公路总长 400 多公里。烟(台)一 汕(头)、龙(口)一青(岛)两条干线公路横盘全境，市与镇、镇与镇之 间都有柏油公路相通。 航空：*市距烟台莱山机场 80 公里，行车 1 小时可抵达，距青 岛机场 160 公里，行车 2 小时可抵达。 1.2.5 项项目建目建设设内容及建内容及建设规设规模模 1.2.5.1 项项目建目建设设内容内容 项目汽车广场规划总用地面积 14.29ha，建设用地面积 12.60ha。项目建设内容主要包括土建工程、汽车维修设备的购置 及其他相关配套设施建设等。 1、土建工程 本项目拟建总建筑面积 89405 平方米，其中 15 个 4s 店建筑 面积 55427 平方米、综合楼建筑面积 8857 平方米、汽贸大厦建筑 面积 24471 平方米、加油站建筑面积 650 平方米。 （2）设备购置 本项目汽车维修设备投资共计 100.03 万元，共计 167 台（套）。 （3）相关配套设施建设 项目相关配套设施建设主要为室外停车场、室外给排水、暖、 电、通信等基础设施管网及场区硬化、绿化等工程建设。 1.2.5.2 建建设规设规模模 本项目在考虑当地市场的基础上，结合技术、货源、能源供应、 协作配套、项目投融资以及规模经济等因素最终确定项目建成投 * 项目申请报告 23 * 产后将达到年整车销售 25000 辆的规模。 1.2.6 项项目目经销经销方案方案 本项目汽车广场内建设 15 个 4s 店，主要为北京现代店、上海 大众店、帝豪店以及斯柯达店等，主要从事汽车销售、维修、售后 服务、信息反馈等业务。预计项目建成后达产年将实现营业收入 255000.00 万元。 1.2.7 服服务务流程流程 1、汽车销售业务流程 项目汽车广场设 15 个 4s 店，4s 店是指集整车销售（sale）、 零配件（spare part）、售后服务（service）、信息反馈（survey）四位一 体的汽车销售模式。 由于 4s 品牌专卖店形象新颖，可以提供装备精良、整洁干净 的维修区，加上现代化的设备和服务管理、高度职业化的现场气氛、 良好的服务设施及充足的零配件供应、迅速及时的跟踪服务体系， 让用户对品牌产生信赖感和忠诚度，扩大汽车的销售量，提升制造 商品牌价值，于是这一形式大受青睐。 汽车销售服务流程总体来说可以分为几大步骤：开发客户，接 待，咨询，介绍产品，试车，协商，成交，交车，跟踪。在几大步骤里， 其中以咨询，产品介绍，协商和跟踪最为重要。一个汽车销售人员 的高明之处就体现在这些地方。 服务的目的是提升顾客价值，提高顾客满意度。服务的目标是 具体的、可衡量的指标。 汽车销售服务流程简介： 汽车销售店通过对客户的开发，吸引客户才可以进入真的销 * 项目申请报告 24 * 售服务流程，用简图表示如下: 图 1-4 汽车销售服务流程简 上图基本反映了营销中客户开发的重要技巧的五个阶段（寻 找潜在顾客、访前准备、初次拜访、记录客户信息、持续回访），后 面三个阶段（消除成交障碍、成交、售后回访）实际已进入了真正的 销售阶段。开发客户与实际销售的结合才是完整的销售过程。 （1）接待 接待是销售中的一个重要环节，这一过程中，语量、语气都要 * 项目申请报告 25 * 适度，在营造的轻松氛围中，获取对方的信任，渐入主题，形成良 好的开端，以利于以下工作的进行。 （2）咨询 咨询，是营造宽松气氛、了解顾客的最好机会，通过询问，可 以了解客户的需求，进行准确判断，抓住客户心理，找到营销的突 破口。 （3）介绍产品 在咨询后，充分了解了客户的需求后，我们就可以向客户介绍 产品了。介绍产品的方式有很多种，关键是抓住客户兴趣所在，展 开话题，突出产品优势与功能，让