某酒店项目申请报告.doc

xx 房地房地产产开开发发有限有限责责任公司任公司 xx 大大厦厦酒酒店店项项目目 申申请请报报告告 xx 设设计计院院 二二一一一一年年五五月月 目目 录录 第一章第一章 申申报单报单位及位及项项目概况目概况.1 1.1 项目申报单位概况.1 1.2 项目编制依据与研究范围.2 1.3 项目简要概述.3 1.4 项目提出的背景.5 1.5 项目建设的必要性.6 1.6 项目市场分析.8 1.7 建设规模.10 1.8 建设地点.10 1.9 建设方案.11 1.10 项目配套工程.14 1.11 企业组织与劳动定员.21 1.12 职业安全、卫生22 1.13 项目实施计划.23 1.14 投资估算.24 1.15 资金筹措.27 第二章第二章 发发展展规规划、划、产业产业政策和行政策和行业业准入分析准入分析29 2.1 发展规划分析.29 2.2 产业政策分析.30 2.3 行业准入分析.30 第三章第三章 资资源开源开发发及及综综合利用分析合利用分析.31 第四章第四章 节节能方案分析能方案分析.32 4.1 用能标准和节能规范.32 4.2 能耗状况和能耗指标分析.32 4.3 节能措施和节能效果分析.35 4.4 节能分析结论.36 第五章第五章 建建设设用地和征地拆迁分析用地和征地拆迁分析.37 5.1 项目选址及用地方案.37 5.2 土地利用合理性分析.37 5.3 征地拆迁和移民安置方案.38 第六章第六章 环环境和生境和生态态影响分析影响分析.39 6.1 设计依据及标准.39 6.2 周围环境质量现状.39 6.3 设计原则.39 6.4 施工期环境影响及治理措施.40 6.5 运营期环境影响及治理措施.41 6.6 生态环境影响分析.43 第七章第七章 经济经济影响分析影响分析.44 7.1 经济效益分析.44 7.2 行业影响分析.45 第八章第八章 社会影响分析社会影响分析.47 8.1 社会影响效果分析.47 8.2 社会适应性分析.47 8.3 社会风险及对策分析.48 第九章第九章 结论结论和建和建议议.51 9.1 结论.51 9.2 建议.51 附附 件件 1、企业法人营业执照 2、组织机构代码证 3、国有土地使用证 4、xx 房地产开发有限责任公司房地产开发资质证书 附附 图图 1、总平面布置图 xx 大厦酒店项目 1 第一章第一章 申申报单报单位及位及项项目概况目概况 1.1 项项目申目申报单报单位概况位概况 1.1.1 项项目名称目名称 xx 大厦酒店项目 1.1.2 项项目承目承办单办单位位 xx 房地产开发有限公司 法定代表人：xx 1.1.3 建建设设地点地点 xx 市 xx 区 xx 路东侧 1.1.4 企企业业法人概况法人概况 xx 房地产开发有限责任公司，前身为 xx 房地产开发公司 xx 分公司， 隶属于 xx 公司。 分公司正式与 xx 房地产开发公司剥离债权债务关系，注册更名为 xx 房地产开发有限责任公司， 注册资本金 4000 万元人民币，独立法人资格， 法人代表 xx。 公司实行董事会领导下的总经理、总工程师、总经济师负责制，下设六 部一室，即企划部、拆迁部、工程部、材料部、财务部、销售部、办公室。现有 员工 130 人。公司现有经济师 3 人，会计师 4 人，工程师 3 人，统计师 1 人， 具有大专以上学历的管理人员 29 人。 公司以经济效益和社会效益并重发展为根本宗旨。坚持自主经营、自负 盈亏、自我约束、自由发展的经营方向，贯彻以人为本、按职负责、按章办事 的管理理念，大力倡导爱岗敬业、遵章守纪、团结向上的企业精神，立足大 市场，着眼大发展，强化竞争意识，拓展开发空间，打造经营特色，塑造企业 形象，努力建设诚实守信，办事高效的新型企业团队。企业现有分公司三个， 即： xx 投资担保有限公司，注册资本金 2500 万元；xx 物业管理公司，注 册资本金 50 万元；xx 商贸有限公司，注册资本金 720 万元。 xx 大厦酒店项目 2 1.2 项项目目编编制依据与研究范制依据与研究范围围 1.2.1 项项目申目申请报请报告的告的编编制依据制依据 本项目申请报告的编制依据主要包括： 1、项目建设单位关于编制本项目申请报告的委托书、合同书 2、产业结构调整指导目录（2007 年本） 3、民用建筑设计规范、电气设计规范、建筑给水排水工程规范、 工程设计防火规范 4、投资项目可行性研究指南、投资项目经济咨询评估指南、建设 项目经济评价方法与参数(第三版) 5、河北省省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 6、xx 市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 7、xx 市“十二五”旅游业发展规划 8、国家发改委关于编制项目申请报告的有关规定 9、现行有关法律、法规和现行技术规范、规定 10、项目所在地有关基础资料 11、项目承办单位提供的基础资料 1.2.2 项项目申目申请报请报告研究范告研究范围围 1、项目申报单位概况 2、项目概况 3、发展规划、产业政策和行业准入分析 4、资源开发及综合利用分析 5、节能方案分析 6、建设用地、征地拆迁及移民安置分析 7、环境和生态影响分析 8、经济影响分析 9、社会影响分析 xx 大厦酒店项目 3 1.3 项项目目简简要概述要概述 1、建设地址 该项目建设地点位于 xx 市 xx 区 xx 路东侧，占地面积 4909.8 平方 米，项目紧靠山景区，环境清静优美，交通便利，适宜项目建设。 2、建设规模 根据 xx 市城市发展总体规划和建设单位规划，xx 市 xx 区 xx 路东 侧、xx 小区南侧位置 4909.8m2土地规划为商业用地（住宿餐饮），新建 xx 大厦酒店项目，总建筑面积 24216m2，其中酒店地上建筑面积 17729m2，地 下建筑 6487m2。项目建成后是集餐饮、住宿、娱乐于一体的综合性大型商务 酒店。 3、劳动定员 该项目劳动定员 200 人，其中管理人员 20 人，服务、后勤人员 180 人。 4、项目实施进度计划 该项目建设期为 18 个月，于 2011 年 5 月份开工建设，到 2012 年 10 月 全部竣工并投入运营。 5、投资估算 该项目总投资估算为 6000 万元，其中固定资产投资 5950 万元，铺底流 动资金 50 万元。固定资产投资中土建工程费 3959 万元，设备购置费 1060 万元，其他费用 440 万元，预备费 446 万元，建设期利息 45 万元。 项目资本金 2100 万元。 6、资金筹措 申请银行贷款 1000 万元； 其余项目建设资金由建设单位自筹解决。 7、效益分析 项目营业收入 4380 万元，营业税 219 万元，营业税金及附加 18 万元， 利润总额 1695 万元，所得税 424 万元，税后利润 1271 万元。项目总投资收 益率 11.2%，项目资本金收益率 13.1%，项目财务内部收益率 10.1%，财务 xx 大厦酒店项目 4 净现值 1673 万元(ic=8%)，投资回收期 9.46 年。 8、研究结论 经分析论证认为，该项目符合国家产业政策和 xx 市城市发展规划，项 目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，项目地处 xx 市城区，紧靠 赐儿山景观带和城市主干道，交通方便。工程的建设不仅能提升 xx 市服务 业发展水平，促进当地旅游业快速发展，而且对增加当地人民收入和就业， 提高生活水平和质量以及当地经济的发展都将起到积极地推动作用。 通过以上分析，项目切实可行。 9、主要技术经济指标 主要技主要技术经济术经济指指标汇总标汇总表表 序号指 标单 位数 量备 注 一建设规模 1总用地面积m24909.8 2总建筑面积m224216 2.1地上建筑m217729 2.2地下建筑m26487 3客房套103 4容积率3.61 5建筑密度%50 6绿地率%30 二项目总投资万元6000 1固定资产投资万元5950 2铺底流动资金万元50 三项目资金筹措万元6000 1项目资本金万元2100 2债务融资万元1000 3自筹资金万元2900 四劳动定员人200 五正常年营业收入万元4380 六总成本费用万元2448 七税金及附加万元18 xx 大厦酒店项目 5 八营业税万元219 九利润总额万元1695 十所得税万元424 十一税后利润万元1271 1.4 项项目提出的背景目提出的背景 自改革开放以来，我国经济增长快速，综合国力显著加强，人民群众生 活质量得到大为改善，在满足物质产品要求的基础上，对物质文化产品的需 求日益迫切，势必推动了商业的发展和建设。 xx 市在历届党委、政府的正确领导下，城市建设有了突飞猛进的发展， 近年来全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的 变化，综合经济实力显著增强。为进一步加快城市经济发展步伐，实现 xx 市经济的超常规、跨越式发展，市委、市政府高度重视城区的建设发展，为 城市的建设发展制定了一系列优惠政策，加大招商引资力度，优化投资环境， 加快了城市的发展速度。 十几年来，随着 xx 市经济快速发展和城市的规划建设，吸引了大量外 地客商前来旅游经商置业投资发展，良好的投资环境，便利的交通、通讯条 件成为他们谋求长远发展的重要因素。面对新形势，市委、区政府解放思想、 与时俱进、开拓创新、真抓实干，按照“大众化、规模化、规范化、现代化”的 发展目标，加大基础设施投入力度，并根据城市总体规划加大城市的建设， 尤其是提出了 xx 市“4+3”产业发展规划，明确大力发展旅游服务业。 随着当地经济的快速发展和旅游业的兴起，对当地投资软环境的需求 越来越高，特别是住宿、餐饮、娱乐等方面，而 xx 市目前上规模、上档次、 高标准的商务酒店较少，影响了当地经济的发展。面对这一不利局面，市委 市政府出台了一系列优惠政策鼓励社会投资建设上档次的综合商务酒店， 以满足当地经济的发展。 xx 房地产开发有限责任公司，主要从事房地产开发、销售。根据企业 自身发展规划，并结合 xx 市城市发展总体规划，经多方研究、论证，提出 xx 大厦酒店项目 6 在 xx 市 xx 区 xx 路东侧，赐儿山旅游景区附近建设 xx 大厦酒店项目， 满足当地游客的消费需求，促进 xx 市旅游服务业的发展。 1.5 项项目建目建设设的必要性的必要性 1、本项目的建设符合国家相关的产业政策 近年来，国家把发展服务业作为新的经济增长点加以培植，特别是将旅 游服务业列为重点，并陆续出台了一系列政策措施加快旅游基础设施的建 设，服务业建设投资占全社会固定资产投资的比重逐步提高，对经济的拉动 作用明显增强。旅游服务业是国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业， 它的发展对扩大内需、经济结构转型具有重要的作用。xx 市国民经济和 社会发展第十二个五年计划纲要中提出“充分发挥主城区的综合配套优势 和龙头带动作用，重点推进旅游集散中心、高星级宾馆酒店等项目建设，提 升主城区的节点功能”。 本项目不属于发改委发布的产业结构调整指导目录（2007 年本）中鼓 励类、限制类以及淘汰类项目，因此属于允许类项目，符合国家的产业政策。 xx 房地产开发有限责任公司投资兴建的“xx 大厦”项目可健全、提升 xx 市的公共服务和社会服务等功能，提升城市功能和知名度，进而促进经济和 现代化城市发展的步伐。因此本项目的建设符合国家相关的产业政策。 2、本项目的建设是弥补当地旅游接待服务设施不足的需要 xx 市地处晋冀蒙交界处，历史上是物资集散地，城区常住人口约 100 万，距北京不足 180 公里，国道、省道、高速公路、铁路形成四通八达的交通 网路，区域位置十分突出。随着京张城际铁路和 xx 机场的建设，即将融入 首都一小时生活圈，区域优势显而易见。特别是近年来，为发展旅游业 xx 市出台了一系列优惠政策，吸引大批游客前来，人流、物流、信息流异常丰 富。但到目前为止上规模、高标准、上档次的商务酒店太少，难以满足客商 和当地企业的商务需求，对投资环境留下不好的印象，阻碍了各种业务的发 展，进而影响了当地经济的发展。通过本项目的建设，可弥补当地上档次、 xx 大厦酒店项目 7 大规模综合商务酒店少的不足，进而改善 xx 市的投资软环境，提升城市知 名度，促进经济的发展。 3、项目建设符合企业发展的需要 xx 房地产开发有限责任公司是一家从事房地产开发、销售的大型企业。 根据企业自身发展规划，并结合 xx 市城市发展总体规划，经多方研究、论 证，提出在 xx 市城区西部，赐儿山景观带东侧建设 xx 大厦酒店项目，来 调整经济结构，增创经济效益，推动企业的发展，同时对 xx 市旅游业和社 会经济的发展具有促进作用。 4、满足人们多元化生活 随着我国经济的发展，消费水平的不断提高，社会需求结构和消费结构 已经发生了深刻的变化。居民消费结构中用于文化教育消费的部分越来越 大，增长速度越来越快。近年来，我国恩格尔系数逐年下降，居民消费结构 中，教育文化娱乐服务方面的实际支出和所占比例都在不断增加。2010xx 市城镇居民每人全年消费性支出中，教育文化娱乐服务方面的支出平均超 过 1000 元，在总的消费结构中所占比例为 16%。在这样的背景下，当地的 文化消费市场也呈现出一些新的特点。与 20 年前相比，人民群众的文化需 求逐渐由被动接受变为文化生产的引导力量。相当一部分居民群体的消费 重心开始向教育、科技、旅游及精神产品消费等领域转移，不仅在衣、食、住、 行、通讯、卫生和生活环境等物质生活的各个方面提出了更多、更高的要求， 而且在文化娱乐、广播影视、体育康复、旅游休闲等精神生活方面也提出了 更多更高的要求。本项目的建设能够为当地群众提供餐饮住宿、休闲娱乐活 动场所，满足当地群众对文化日益需求的需要。 5、有利于扩大就业，提升当地人民的生活水平 解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任 务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系 政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。就业问题解决的如何，是 衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。 xx 大厦酒店项目 8 xx 大厦酒店的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过本项目的建 设可为社会提供 200 个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提 供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可提高当地人民生活水平和 质量，对社会的发展具有促进作用。 综上所述，该项目的建设符合国家产业政策和 xx 市城市发展规划， 不仅能增强企业的经济实力，增加就业机会，而且可促进 xx 市社会经济的 快速发展，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的。 1.6 项项目目市市场场分析分析 1.6.1 项项目目竞竞争力分析争力分析(swot) 1、优势（s） 项目地块交通、自然环境、经济基础、商业氛围等方面优势明显。 交通方面：项目位于 xx 市 xx 区，紧靠城市主干道：xx 路、西坝岗路、 赐儿山大街，交通十分方便。 自然环境方面：项目紧邻赐儿山景观带和文山森林公园，具有浓厚的文 化氛围、风景秀丽的景观带和幽雅清静的环境，是 xx 市最具人气的地块。 具有良好的经济基础：近年来，随着改革开放的不断深入，xx 市经济 迅速发展，实力不断增强，人民生活水平不断提高，综合经济实力明显增强， 2010 年，全市 gdp 完成 966.1 亿元，城市化率达到 45.5%。以城镇面貌大变 样为抓手，实施了清水河治理、周边黄山绿化、城市快速路、集中供热供汽、 景区游园建设改造等一大批重大工程，为本项目的实施提供了良好的外部 环境条件。 区位优势：项目建设所在地是 xx 市 xx 区，是 xx 市今后重点发展区 域，周围分布有行政机关、大型金融商业单位以及大型的企事业单位，随着 招商引资的大力实施，会更多的游客和投资商前来旅游和投资兴业，区位优 势明显。 项目所在区域具有良好的交通条件、经济基础、自然环境和商业氛围。 2、劣势（w） xx 大厦酒店项目 9 xx 房地产开发有限责任公司是一家从事房地产开发、销售的大型企业， 餐饮娱乐管理经验相对较弱，xx 大厦酒店建成后通过对外聘请酒店高级管 理人才，劣势会慢慢化解。 3、机会（o） 随着 xx 市经济的快速发展和客商前来投资兴业的兴起，对当地投资 软环境的需求越来越高，特别是住宿、餐饮、娱乐等方面，而 xx 区目前区 内上规模、上档次、高标准的商务酒店屈指可树，阻碍了各种旅游服务业的 发展，进而影响了当地经济的发展。面对这一不利局面，市委市政府出台了 一系列优惠政策鼓励社会投资建设上档次的综合商务酒店，以满足当地经 济的发展。xx 房地产开发有限责任公司抓住这一机遇，根据企业自身发展 规划，并结合市城市发展总体规划，经多方研究、论证，提出建设 xx 大厦 酒店项目，填补当地无上档次综合商务酒店的空白，满足当地人民和客商的 消费需求。 4、威胁（t） 目前项目所处区域 xx 市，拟建和在建的星级酒店有多家，对该项目构 成一定威胁。但考虑到全市旅游业发展前景，以及本项目邻近赐儿山景区， 且交通便利，威胁相对较小。 本项目在建设和运营过程中机会和威胁并存，且具有一定的发展优势 和劣势，这需要建设单位加大酒店的建设设计标准，提高服务质量，增强竞 争力，加强宣传，力争建成一流的商务酒店。 1.6.2 项项目市目市场场分析分析 随着 xx 市旅游业的发展和投资软环境的极大改善，大批客商前来投 资创业，同时随着人民生活水平的提高，人民的消费观念从过去的物质追求 向精神追求过渡，休闲娱乐、旅游购物逐渐成为人民的主导消费理念，为餐 饮住宿业的发展提供发展机遇，势必推动酒店业的快速发展。 项目的建设既有良好的城市配套，又有城市中难得自然风光，地理位置 得天独厚，开发潜力巨大。良好的人文环境，便捷的交通条件，完善的服务 xx 大厦酒店项目 10 设施，为项目建设提供了极大的开发潜力。 1.7 建建设规设规模模 1.7.1 建建设规设规模模 根据 xx 市城市发展总体规划和建设单位规划，项目占地 4909.8m2， 总建筑面积 24216m2，其中酒店地上建筑面积 17729m2，地下建筑 6487m2。 项目建成后是集餐饮、住宿、娱乐、会务、办公于一体的综合性大型商务酒 店。 1.7.2 建建设标设标准准 xx 大厦酒店按四星级标准建设。 1.8 建建设设地点地点 1.8.1 厂址厂址选择选择原原则则 符合 xx 市总体发展规划 符合公司总体发展规划及长远发展规划 建设规模符合当地资源情况 水、电、交通等配件条件良好 1.8.2 建建设设地址地址 该项目建设地点位于 xx 市 xx 区 xx 路东侧，占地面积 4909.8 平方 米，项目紧靠赐儿山景区，环境清静优美，交通便利，适宜项目建设。 1.8.3 地址地址选择选择 本项目之所以选择该位置主要有以下几个方面的原因： 该地为规划商业用地，生产辅助设施配套条件好，可极大的节省人力、 物力的投入； 此地点水、电、热、交通配套条件良好。 该地块为规整的方形形状，地势平坦，利于项目总体布局。 项目周围旅游资源丰富，客源充足。 可见，本项目的厂址选择充分考虑企业的实际能力和长远发展，做到了 统筹兼顾、经济合理、优化配置、节省资源。 xx 大厦酒店项目 11 1.9 建建设设方案方案 1.9.1 规规划原划原则则 面向未来，在尊重历史和可持续发展的前提下，突出以“人”为中心，力 求创造适应社会发展要求的现代化酒店。 整体布局应充分体现自身特色，设计要体现以人为本的主题思想。同 时结合当地丰富的文化底蕴，利用自然景观和人文景观，创造一种尊重环境、 以人为本、具有时代气息的酒店。 坚持高标准的规划设计，力争规划一步到位，以满足消费者的需求。 整体规划要把握好项目与城市、与周边用地关系，搞好与周围自然环 境的有机结合，保持环境的整体性。 建筑造型设计力求简洁明快、美观大方，赋予建筑以活泼生动的艺术 特征，聚神凝韵、亦庄亦谐、有独特的建筑风格。 坚持经济效益、社会效益和环境效益的协调统一，贯彻可持续发展 的原则。 1.9.2 规规划布局划布局 从建设单位要求出发，对酒店进行总体规划，依据消费者的需求和经 营范围进行功能分区，将酒店分为餐饮、住宿、娱乐、办公、会务等几类功能 区。 xx 大厦酒店按照四星级标准设计建设，为高层一类建筑，共 13 层， 高 44 米。地下 2 层，地上 11 层。负 2 层主要用于地下停车和配电用房、水 泵房、维修中心(水、电、暖、器械维修等)、空调机房等公用设施。负 1 层为 地下超市、仓库、和高低压配电室。1-2 层为大堂、餐饮区，3-4 层为游乐休 闲区，5-10 层为客房，11 层为主题西餐厅。 酒店主入口面向赐儿山大街，在酒店周围空闲地带布置绿荫式停车场， 便于停车和通行需求。 1.9.3 环环境境设计设计 xx 大厦酒店项目 12 本项目基于独特的规划结构，环境设计具有良好的空间基础。建筑造型、 建筑布局、建筑色彩、绿化配种等，应体现地方风格，突出个性，围绕创造优 美的人居环境这一主题。 室外地面铺装 本项目需对绿地、道路以外地面进行铺装，使之不露土，防止扬尘。路 边停车位、树池采用空眼彩色地砖铺砌，兼顾绿化和硬化两种功能；地面铺 装施工应做好底基层的素土夯实，保证基层的级配砂石或混凝土、三合土等 施工质量，已提高硬化地面的耐久性。 绿化 为营造优雅环境，在酒店周围加入大面积绿化用地，结合城市绿化突出 项目的绿化主题。树种选择应以适合当地自然条件、价廉、易长、易管、四季 常青为原则，并采用一些形态优美、具有色、香、味的花木。道路绿化以乔木 为主，可搭配低矮的灌木和花卉级的绿地结合在一起，形成统一的绿化有机 整体。 公用设施 项目的辅助设施维修间、配电室、换热站等小型配套建筑在满足功能需 要的前提下做到以下几点：一是可与主体建筑归并集中；二是选择较为隐蔽 的建设地址，不占据视线显著位置。户外消火栓应醒目的立于主干道路附近 的绿地，以保障其功能。 1.9.4 道路与交通道路与交通规规划划 道路与交通规划包括路网规划、出入口的设置、步行流线的组织以及 机动车停车位置的设置。 路网规划 根据项目的自然条件及功能布局规划，道路系统采用规则与灵活相结 合的设计方法。由于项目占地较小且紧靠城市干道，基地内不再单设道路， 而是辅以大型硬化广场，既便于交通又可以停车。 出入口设置 xx 大厦酒店项目 13 根据项目的日常运营需要，酒店主出入口面向赐儿山大街，并在其北 侧和东侧设有辅助出入口。 机动车停放 在靠近酒店四周设置机动车地面停车场，并利用地下设置停车场，以 解决静态交通需要。 竖向交通 该工程竖向交通共设客用电梯 2 部，观光梯 1 部、货用电梯 1 部，超市 扶梯 1 部，并设有 3 处楼梯用于人员疏散。 道路设计 根据不同的功能选取多种不同的材质，如干道为混凝土路面；广场采 用花岗岩铺地；人行道采用彩色混凝土地砖；室外停车场采用植草砖，以丰 富酒店外部的景观。 5、竖向规划 项目用地地形北高南低、东高西低，为了减少土方工程量，同时又满足 排水和各种场地要求，规划布局尽可能结合地形，按照“随坡就势、随高就 低、大保留、小改造”的设计原则，人工制造地形变化，形成丰富的景观环境。 地面排水采用道路排泄地面雨水，一般单侧设雨水口，局部低洼易积水 地段可设双侧雨水口，其数量可根据汇水面积、流量、道路纵坡等设计段确 定。 6、主要技术经济指标 主要技主要技术经济术经济指指标标表表 序号指 标单 位数 量备 注 1总用地面积m24909.8 2总建筑面积m224216 2.1地上建筑m217729 2.2地下建筑m26487 3客房套103 4容积率3.61 xx 大厦酒店项目 14 5建筑密度%50 6绿地率%30 1.10 项项目配套工程目配套工程 1.10.1 供水工程供水工程 1、水源 本项目用水水源取自城市给水管网，供水公司现有供水能力、供水水质、 供水压力均有保障。根据城市管网资料，在赐儿山大街上均设有市政自来水 管，水压为 0.35mpa，管线已接入邻近的天河骏层小区，可就近接入本项目， 满足项目日常生产、生活、消防等用水。 2、用水量估算 本项目日常用水根据建筑给水排水设计规范的要求，客房按 300 升/ 床日计，粲饮娱乐按 50 升/人.日，洗衣房按 20 升/kg 干衣.日，员工用水 80 升/人.日，道路广场绿化用水按 1.5l/m2.日计；未预见用水量根据设计规范 有关规定按用水量的 10%考虑，含消防用水，满足建筑设计防火规范的 要求；则本项目日用水量为 105m3/a，最大小时流量 11t/h；低区（4 层以下）日 用水量为 67m3，最大小时流量 14t/h；高区（5 层以上）日用水量为 38m3，最 大小时流量 9.5t/h 年用水量 4.16 万吨。 xx 大厦酒店项目 15 3、供水方案 用水量预测表 序号 用水项目使用基数 用 水 量 标 准 单位 日用水量 （m3/h） 天 数 年用水量 （m3/h） 1客房200 床 位 300l/（床.日）6036521900 2 餐厅娱乐400人50l/（人.日）203657300 3洗衣房300kg20l/（kg.日）63652190 4 员工200人80l/（人.日）163655840 6 道路广场绿化2000m21.5l/（m2.d）3200600 小计 105 37830 7 未预见用水量10% 3783 合计 41613 xx 大厦酒店项目 16 自天河骏层小区城市主供水管接入供水管网，保证供水系数。根据市政 供水参数，4 层以下由市政供水网直供；5 层以上供水以市政水为水源，在地 下层设置水池及变频泵来供给。热水使用太阳能供给系统，热水用量预测 39t/d，设置 116 组集热器，集热面积 557 m2，40 吨储水箱一个，平均出水温 度 55 度。 1.10.2 排水工程排水工程 根据本项目的用水性质，区内排水系统采用雨污分流制，分设生活污水 和雨水排水管网。 生活污水 生活污水主要是酒店内各类人员的洗涤污水及冲刷粪便用污水，经化 粪池滞留沉淀处理后，经生活污水管排入城市污水管网。 雨水 雨水和道路广场冲刷水采用地面自然漫流方式，排入雨水管网，就近排 入城市雨水管网。 1.10.3 供供电电工程工程 1、用电负荷等级 根据规范，应急照明、消防排污泵、消防风机、电梯、给排水泵等用电设 备属一级用电负荷，照明、空调及普通风机等为三级用电负荷。 2、电源 项目附近有 10kv 供电线路，电源接自附近的 10kv 供电线路引入地 下一层变配电室，变电室设变压器 2 台，分别为 sg(b)-1000kva-10/0.4kv 和 sg(b)-800kva-10/0.4kv；首层设集中柴油发电机房，负荷为 293kv，作 为应急第二电源备用。 3、负荷计算 本项目用电负荷按 70w/m2计，计算装机总容量为 1695kw。因热水采 用太阳能热水系统，减少了用电负荷，实际设计装机总容量为 1364 kw，采 用需要系数法对本项目用电负荷进行计算，项目需要系数取 0.3，功率因数 xx 大厦酒店项目 17 为 0.95，全年耗电量约为 232.4 万 kwh。 4、供电方案 本项目需新 sg(b)-1000kva-10/0.4kv 和 sg(b)-800kva-10/0.4kv 节 能变压器及相应的高低压配电、控制等设备。电气主接线采用单母线式，酒 店内供电采用电缆，由变电站放射式直埋引入各用电户。其它建筑供电根据 工业及民用建筑设计规范进行布置。 5、动力、照明系统 各室外 0.4kv 供电干线均采用 yjv22 型电缆沿室外电缆沟敷设或 直埋敷设方式，统一采用 150mm2，室内 0.4kv 供电干线均采用 zr-yjv 型 电缆穿电缆桥架敷设。一般负荷采用单路供电，消防及重要负荷双路供电， 终端切换，选用阻燃及耐火型电缆。 室内配线采用 bv 及 zr-bv 型导线穿钢管及 pvc 管暗敷方式。 该项目设有一般工作照明、应急照明及装饰照明，照度参照国家标准 设计，主要场所推荐以下照度标准。商场：300lx；办公：200lx；设备用房： 150lx；车库：30-50lx；门厅、前室：75lx。餐厅、厨房：80lx；卫生间：40lx; 楼梯间 30lx。 6、设备选型 变压器选用 s11系列节能变压器，高压开关柜选用 jyn2手车式开关柜， 每个高压柜上均配有微机型继电保护装置，低压开关柜采用 ggd 固定式开 关柜，变压器与低压柜的联接采用封闭式母线槽。无功功率补偿静电电容器 选用 pgj2型。 7、防雷与接地 根据自然条件、当地雷电日数、建筑物的高度和重要程度，区内所有建 筑物均属二、三类防雷建筑物。采用屋顶女儿墙上设置避雷带，利用柱子内 钢筋作接地引下线、基础内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。 接地系统采用 tn-c-s 接地系统，综合接地电阻不大于 10。在个建筑 物进线处作总等电位联结，卫生间作局部等电位联结。综合接地电阻不大 xx 大厦酒店项目 18 于 10。所有供重要弱电设备用电的配电箱内均设置防雷电感应的保护器。 1.10.4 弱弱电设计电设计 1、火灾自动报警和联动控制系统 设火灾报警和联动控制系统，消防控制室设在首层，面积约 150m2(含 广播室和保安监视室)，按一类建筑一级保护对象设置火灾探测器，全楼共 设火灾探测器约 1500 个，在每个防火分区设火灾报警按钮，从任何位置到 手动报警按钮的步行距离不超过 10m。消防控制中心在接到火灾报警信号 后，按程序联锁控制消防泵、喷淋泵、防排烟机、风机、空调机、防火卷帘、 电梯、非消防电源、事故电源和气体灭火系统等。火灾自动报警系统采用消 防电源单独回路供电，容量 15kw，直流备用电源采用火灾报警控制器专用 蓄电池。火灾报警系统的接地采用建筑物共用接地装置，接地电阻1。在 消防控制中心设向当地公安消防部门报警的外线电话，并设消防专用紧急 电话总机，分机设在值班室、消防水泵房、变配电室、电梯机房、排烟机房及 气体灭火控制系统操作处等，在手动报警按钮处设电话插孔。 2、闭路电视保安监视系统 在酒店的主要出入口、汽车库、收费处、电梯前室和电梯轿厢内设彩色 摄像机，在消防控制中心设彩色监视器，并设有录像机和大屏幕监视器，当 遇到重要情况时，可利用键盘将一台摄像机的图像调到大屏幕上连续监视， 并可录像。 3、弱电管线敷设方式 火灾自动报警系统的传输线、消防控制、消防通讯和警报线穿钢管、暗 敷在非燃烧体结构内，其保护层厚度不小于 3cm，在吊顶、竖井和必须明敷 的地段，钢管表面涂 3 道防火漆。当用封闭式金属线槽敷设时，线槽表面涂 3 道防火漆。其他弱电线穿金属管或封闭式金属线槽暗敷。所有室外弱电管 线均穿钢管埋地暗敷，埋深不小于 0.8m。 1.10.5 暖通、空暖通、空调调 xx 大厦酒店项目 19 该项目暖通、空调设计包括楼内的采暖、通风、空调、净化、防烟和排烟 设计。 1、热源 该项目拟采用集中供热的方式，由恒丰热力公司提供。热力厂提供 130/70热媒，接入换热站换热后供给项目使用。 2、设计参数 室外气象资料 冬季：空调计算干球温度-11 度；通风计算温度-3；采暖计算温度- 12；相对湿度 61%；大气压力 1022.6kpa； 室内设计参数 冬季温度 18-20，相对温度 40% 热负荷测算 建筑热负荷估算（均以空调面积为计算依据）。建筑采暖热负荷指标为 65.2w/m2 ，采暖热负荷：1267kw。 冷负荷估算 建筑冷负荷估算（以空调面积为计算依据）。建筑冷负荷指标为 88w/m2 ，冷负荷：1712kw。 3、空调选择及参数 空调采用冷、热源集中式中央空调系统，为一拖多的 vrv 系统。空调 冷源采用 278kw 螺杆式冷水机组 2 台，置于地下室，夏季供冷，冷媒参数 为 7-12，冷却水温度 32-38。空调热源由市政供热管网提供，供回水温 度 130/70，经地下层内热交换站的蒸汽-水热交换器提供，供回水温度 60/50 4、通风系统 通风柜设计机械排风，排风门的风速保持 lm/s，排风经亚高效过滤器过 滤后排放。配餐室及卫生间等设计机械排风；厨房设计机械送排风，夏季送 冷风；地下库房、冷冻机房、水泵房、变配电、热交换站设计机械送排风。 xx 大厦酒店项目 20 5、防烟、排烟系统 防烟楼梯间、消防电梯间合用前室设置独立的机械加压送风系统。楼内 无外窗长度超过 20m 的内走道或虽有外窗 但长度超过 60m 的内走道均设 置机械排烟。地下车库设机械排烟系统，同时设置与其配套的送风系统，送 风量为排烟量的 50%。通风、空调系统的风管在穿出机房处安装防火阀。排 风管穿入竖井时采取防止回流措施。各机械排烟系统均单独设置。排烟风机 采用消防排烟轴流通风机或离心通风机。 1.10.6 消防消防 1、消防用水量 项目建筑高度 45 米，建筑为一类高层建筑物，为此本楼内设消火栓和 自动喷水灭火系统。自动喷水灭火系统按中危险等级设置。消防用水量详见 下表： 消防范围消防系统 设计用水量 (l/s) 消防历时 （h） 一次消防用水量 （m3） 消火栓302216 室内 自动喷淋21.3177 室外消火栓302216 室内消防一次用水量为 293m3，室外消防一次用水量为 216 m3，室内外 消防一次用水量共为 509m3。 2、室外消防给水系统 室外消防给水管网与生活给水管网合用，在管网上设地上式消火栓，供 消防车取水及向水泵给水器供水。 3、室内消防栓系统 室内消火栓系统由地下消防泵站内的消火栓给水泵和地下储水池供水， 并由屋顶消防水箱维持系统压力，供水管网为环状，干管管径为 dnl50。消 火栓选用 sn65 的消火栓(19mm 水枪，l=25m 水龙带)和 dn25 的消防卷盘 (6mm 水嘴，l=30m 的胶管)，动压超过 0.5mpa 的消火栓选用 snj65 型室内 减压稳压消火栓。消火栓给水泵由消火栓按钮直接启动，系统设消防水泵接 合器。 xx 大厦酒店项目 21 4、自动喷水灭火系统 自动喷水灭火系统由地下储水池和地下消防泵站内的自动喷水给水泵 供水，系统由屋顶消防水箱维持压力。病房楼采用湿式自动喷水灭火系统， 自动喷水供水主干管为 dnl00 的枝状管网，并设置两个 dnl00 的消防水泵 接合器。楼走廊、功能房设(dnl5，k=8)的吊顶式喷头，动作温度为 68；其 他部分设置标准喷头(dnl5，k=80)，动作温度为 68。自动喷水给水泵由 报警阀压力开关自动启动，消防控制中心集中控制。水流指示器指示楼层或 防火分区。 5、灭火器 根据建筑灭火器配置设计规范要求，本工程属于中危险级，按中危险 级及丁类火灾设计，所有消火栓内均配置手提式化学灭火器或干粉灭火器。 1.11 企企业组织业组织与与劳动劳动定定员员 1、组织机构 该项目实行董事会领导下的经理负责制。按照精简机构，提高工作效率 的原则，尽量减少管理人员和工作人员。公司设置办公室、财务部、餐饮部、 客房部、招商部、基建部、企管部、物业部等。明确各部门的职责和权力，做 到各司其职。 2、工作制度 根据项目的特点，服务人员和安保人员实行三班制，管理人员实行一班 制，每班工作 8 小时。 3、劳动定员 该项目需工作人员 200 人，其中管理人员 20 人、服务、后勤人员 180 人。 4、组织管理 在项目建设、组织机构设置完成之后，进入正常的经营过程中，根据实 际经营状况，应注意以下几个方面的管理： xx 大厦酒店项目 22 建立完善的科学管理体系 管理体系的建设，要明确划分各自职责范围，确定管理目标，各司其职， 步调一致。为保证管理决策的科学化，应采用现代化的管理体制和先进技术， 建立各种信息档案，采用数据分析方法去研究市场运营策略，使管理不断趋 向现代化。 建立、健全规章制度 建立、健全完整的管理条例和规章制度，保证服务质量。 提高从业人员素质，保证酒店的正常发展 管理和职能机构的组成人员必须树立高度的事业心、责任心、高水平的 专业技能和勇于开拓的精神。主要领导人要把握全局，具有相当的专业水平。 主要部门管理人员和业务骨干也要相对稳定。全面提高全体从业人员的知 识更新、素质提高工作。组织员工进行服务、礼貌等方面基本知识和专业方 面知识和技能的培训，通过培训全面提高职工的技术水平和服务水平，以文 明和优质服务吸引更多的客商进入。 实行定岗定员，聘任制和合同制相结合 实行按事设岗、按岗定员、责任到人的原则，实行经营管理人员的聘任 制和一般服务人员的合同制相结合的原则，全面提高办事效率和经济效益。 5、劳动力来源 该项目建成后，主要管理人员、技术骨干主要从国内知名酒店招聘解 决，其他工作人员可从劳动力市场和应往届毕业生中招聘、考核解决。所有 从业人员要求实行先培训后上岗的制度。 1.12 职业职业安全、安全、卫卫生生 1、依据 中华人民共和国安全生产法 中华人民共和国职业病防治法 国发(1993)50 号国务院关于加强安全卫生工作的通知 xx 大厦酒店项目 23 各相关专业提供的资料 2、范围 本次规划针对 xx 房地产开发有限责任公司新建的 xx 大厦酒店中的 在日常运营过程中所涉及的职业安全、职业卫生进行设计。 3、职业安全 职业安全 根据国家有关职业安全及劳动保护的规定，对经营过程中可能发生的 火灾、机械伤害、触电、高、险处可能发生的事故等，应加强防范措施。所有 设施的安全性能、安全防护都不能低于国家有关部门规定标准的要求。对于 管理及业务人员必须进行有关专业知识及安全的培训，培养合格后方可持 证上岗。 由该项目本身性质所决定，项目投入使用后整个经营过程基本不存 在重大或明显的职业安全危害。需要重点强调的是要求工作人员中如电工、 设施维修人员，必须按行业操作规程工作，不得违规操作，以免造成人身伤 害。 该项目所有设备设施必须定期进行检查、养护，确保项目的正常经营 和从业人员安全。 卫生 该项目属于公共设施建设，为公共场所，因此，应采取各种有效措施， 加强管理，加强卫生防护，防止各种传染性疾病的发生和传播，保障顾客及 从业人员的身体健康。 根据有关规定要求，本项目在建筑物内应合理设置通风、排风装置，安 放防鼠、防蝇药具，及时擦洗人员接触多的建筑物、设施设备，定期喷洒消 毒液，及时清运产生的生活垃圾，减少活媒介（鼠、蚊、蝇）藏匿孽生，为顾客 提供一个卫生整洁的良好的住宿餐饮环境。 xx 大厦酒店项目 24 1.13 项项目目实实施施计计划划 该项目立项后，应立即着手项目的初步设计编制及施工前的准备工作。 初设批复后，设计单位立即组织施工图设计，通过招标，选定施工队伍和材 料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速、优质地 完成项目的建设。 本项目建设期 18 个月，计划于 2011 年 5 月份开工建设，期间完成项目 的土建，设备安装调试等项工程，预计 2012 年 10 月工程全部竣工。 详见实施进度表 实实 施施 进进 度度 表表 时间 项目名称 2010.1-2011.10（双月） 123456789 项目立项定点 施工准备 施工图设计 设备购置安装 竣工验收 1.14 投投资资估算估算 1.14.1 估算依据及估算依据及说说明明 1、国家计委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版） 2、国家计委投资司、建设部标准定额研究所编建设项目经济评价方法 与参数实用手册 3、中国国际工程咨询公司编投资项目经济咨询评估指南 4、建筑工程按当地询价估列 5、生产设备按生产厂家的报价，并参照国家有关规定的取费标准；进 口设备按到岸价，并国家有关规定进行计费 xx 大厦酒店项目 25 6、国定资产投资方向调节税按国家税务总局国税发1999158 号文件 有关规定暂缓征收 7、建设单位管理费按工程费用的 2%计列 8、预备费按工程费用和其他费用之和 10%计列。 9、土地费用按土地使用权出让合同价计 1.14.2 投投资资估算估算 该项目建设总投资估算为 6000 万元，其中固定资产投资 5950 万元，铺 底流动资金 50 万元。固定资产投资中土建工程费 3959 万元，设备购置费 1060 万元，其他费用 440 万元，预备费 446 万元，建设期利息 45 万元。 详见表 1-1：总投资估算表 表 1-2：流动资金估算表 xx 大厦酒店项目 26 总总投投资资估算表估算表 表 1-1 单位：万元 序号项目名称 建筑 工程 设备购置 及安装 其他 费用 合计 一土建工程3959 3959 1主体建筑2659 2659 2装饰工程500 500 3地下建筑649 649 4室外总体工程151 151 绿化景观工程50 50 区内道路50 50 场地平整21 21 其他辅助工程30 30 二配套工程费用 1060 1060 1给排水、消防 110 110 2强电、弱电工程 250 250 3安保、火灾报警系统 55 55 4煤气工程 35 35 5暖通工程 250 250 6电梯 200 200 7餐饮住宿设施 100 100 8其他工程 60 60 三其他费用 440440 1建设单位管理费 105105 2工程监理费 8.78.7 3招投标费 1717 4勘察设计 2525 5工程保险费 55 6基础设施配套费 69.369.3 7临时设施费 2020 8劳保费 2020 9土地费用 170170 四基本预备费 446446 五建设期利息 4545 六铺底流动资金 5050 合计395910609816000 xx 大厦酒店项目 27 流流动资动资金估算表金估算表 表 1-2 单位：万元 建设期生产经营期 序号项目 周转 天数 周转 次数12345-12 1流动资产179423423423 1.1应收帐款361081192192192 1.2存货76187187187 1.2.1原材料361045112112112 1.2.2燃料动力30127161616 1.2.3在产品94020484848 1.2.4产成品21805111111 1.3现金301221444444 2流动负债37929292 2.1应付帐款301237929292 3流动资金142330330330 流动资金增加额142188 4铺底流动资金50 1.15 资资金筹措金筹措 1、融资方案 该项目总投资为 6000 万元，拟通过下列方式筹措资金。 项目资本金 2100 万元 申请银行贷款 1000 万元； （3）建设单位自筹资金 2900 万元。 2、项目资本金 本项目建设投资为企业自筹，项目资本金 2100 万元，资本金比例为 35%， 所占比例符合国发200927 号文国务院关于调整固定资产投资项目资本 金比例的通知要求。 3、资金使用计