某住宅小区建设项目.docVIP

目目 录录 第一章 申报单位概况.1 1.1 申请单位基本情况.1 1.2 主要业务开展情况.1 第二章 项目概况.3 2.1 项目基本情况.3 2.2 建设规模.4 2.3 项目建设背景.6 第三章 项目申请报告依据、范围及原则11 3.1 编制依据.11 3.2 编制范围.11 3.3 编制原则.12 第四章 发展规划、产业政策及行业准入分析13 4.1 发展规划分析.13 4.1.1 赤峰市国民经济和社会发展规划符合性分析13 4.1.2 元宝山区房地产市场现状分析及前景预测14 4.2 产业政策分析.23 4.2.1 主要产业政策23 4.2.2 产业政策分析23 4.3 行业准入分析和未来发展趋势分析.24 4.3.1 房地产行业准入分析24 4.3.2 房地产行业发展趋势分析25 第五章 项目选址及建设条件27 5.1 建设用地、征地拆迁及移民安置分析.27 5.1.1 项目选址及用地方案27 5.1.2 征地拆迁及移民安置方案27 5.1.3 土地利用和理性分析27 5.2 建设条件.28 5.2.1 建设区概况28 5.2.2 通讯条件31 5.2.3 交通条件31 5.2.4 电力条件32 5.2.5 给排水条件32 5.2.6 生活服务条件32 5.2.7 气象条件32 5.2.8 工程地质与水文条件32 5.2.9 主要建筑材料及施工条件35 5.2.10 基础设施配套建设条件35 5.2.11 建议和结论36 第六章 规划设计方案37 6.1 总体规划布局设计.37 6.1.1 设计理念及设计指导思想37 6.1.2 项目整体布局38 6.1.3 平面布置38 6.1.4 规划指标44 6.2 建筑方案设计.44 6.2.1 建筑工程方案44 6.2.2 建筑平面设计45 6.2.3 建筑立面设计48 6.2.4 结构设计50 6.2.5 构筑物设计方案52 6.2.6 建设方案指标53 6.3 公用工程设计.53 6.3.1 项目的外部配套情况53 6.3.2 辅助、配套工程设计方案54 第七章 节能方案分析76 7.1 设计依据.76 7.2 设计应变策略.76 第八章 生态和环境影响分析80 8.1 施工期环境影响分析.81 8.1.1 项目场址环境现状81 8.1.2 施工期环境影响分析及对应措施81 8.1.3 营运期环境影响分析及对应措施85 8.1.4 环境影响综合评价结论86 8.2 项目环境效益损益分析.87 8.2.1 社会效益分析87 8.2.2 环境效益分析88 第九章 项目职业安全、消防及组织管理89 9.1 职业安全与消防.89 9.1.1 编制依据与原则89 9.1.2 消防措施89 9.1.3 劳动安全89 9.2 项目组织管理.90 9.2.1 组织机构设置90 9.2.2 劳动定员90 第十章 项目实施进度92 10.1 项目实施进度.92 10.2 项目实施进度横道图.93 第十一章 工程招标94 11.1 工程招标.94 11.2 组织程序及机构.95 11.3 招标基本情况.95 第十二章 经济影响分析97 12.1 投资估算.97 12.1.1 估算依据97 12.1.2 投资估算98 12.1.3 项目投资及来源、投资计划100 12.2 财务分析与评价.101 12.2.1 基础数据说明101 12.2.2 销售收入及销售税金及附加估算101 12.2.3 利润102 12.2.4 财务指标102 12.2.5 不确定性分析103 第十三章 社会影响分析.105 13.1 风险分析.105 13.1.1 自然风险105 13.1.2 政策风险105 13.1.3 经济风险105 13.1.4 技术风险106 13.1.5 社会风险106 13.1.6 内部决策和管理风险106 13.2 投资风险的控制.106 13.2.1 通过加快进度来回避风险106 13.2.2 通过市场调查来降低风险107 13.2.3 通过加强管理来控制风险107 第十四章 结论与建议.108 14.1 推荐方案的优缺点描述.108 14.1.1 优点108 14.1.2 存在问题108 14.2 项目对社会影响分析.108 14.3 建议.109 项目投入总资金估算表.110 前期工程费估算表.111 基础设施建设费用估算表.112 建筑安装工程费用估算表.113 房地产开发期税费估算表.114 房地产开发工程建设其他费用估算表.115 销售收入与经营税金与附加估算表.116 利润与利润分配表.117 项目投资现金流量表.118 项目资本金现金流量表.119 房地产开发财务计划现金流量表.120 资产负债表.121 项目区平面示意图.122 *小区开发建设项目 1 第一章 申报单位概况 1.1 申请单位基本情况 公司名称：* 注册地址：赤峰市平庄新城区 成立日期：2006 年 12 月 注册资金：5000 万元 经营范围：房地产开发及销售。 主要股东：* 人员情况：企业现有员工 53 人，其中，二级执业资格建造师 5 人，工程技术人员 12 人，注册二级建筑师 2 人，会 计师及经济师 6 人，各类工程师 18 人，是在全市同 行业综合实力比较强的房地产开发企业。 1.2 主要业务开展情况 *成立于 2006 年 12 月，现注册资金 5000 万元，已取得国家 三级房地产开发资质。*公司下设人力资源部、企业发展部、工程 管理部、财务部、办公室、林西项目部、宁城项目部、以及公司接 待中心等九个部门。到目前为止，公司拥有待开发储备土地 230 余 亩，其中元宝山平庄西城储备土地 89 亩，通辽新区储备土地 84 亩， 宁城储备土地 130 亩，以上土地均通过国土资源局挂牌出让方式取 得，我公司拥有以上土地使用权，并已经办理土地出让合同及土地 证。企业现拥有各类办公车辆 18 台以及比较完善的现代化办公设备。 *小区开发建设项目 2 公司技术力量雄厚，现有员工 53 人，其中，二级执业资格建造师 5 人，工程技术人员 12 人，注册二级建筑师 2 人，会计师及经济师 6 人，各类工程师 18 人，是在全市同行业综合实力比较强的房地产开 发企业。 “开拓进取，诚信为本”以及“宁舍利益，不失信誉”的是我 们公司的经营理念， “争先创优，勇于创新”是我们公司发展的原动 力。近几年来我公司成功开发林西春蕾家园小区 3.5 万；林西世 纪家园小区 5.6 万；林西王府家园小区 3.2 万，以上楼房均已 全部售馨，赢得了广大客户的好评。正在开发建设中的宁城泰和家 园精品 c 区 9 万 pgm；宁城安达新世纪 12.6 万，发展势头良好， 到目前为止我公司拥有待开发储备土地 530 余亩，待开发建设面积 约 50 余万。 在未来 5 年里，安达企业将要发展为在资金、人才、开发规模 等各项指标均达到赤峰地区名列前茅的企业，不仅在赤峰旗县区、 市区，还要在赤峰周边城区拓展业务，把安达企业真正的打造成为 一支具有市场核心竞争力、抗风险力及专业化的明星企业。 *小区开发建设项目 3 第二章 项目概况 2.1 项目基本情况 项目名称：*小区开发建设项目 建设单位：* 项目宗地情况：项目区地块位于赤峰市元宝山区平庄新城区， 项目区东邻内环西路，南邻黄河街，西邻金山 路，北邻内环北路。项目区总规划用地面积 199671.5。按本期工程规划情况及实际建筑 物占地比重折算，本期项目应分摊用地面积为 20693。 建设内容：本期项目总建筑面积：67368.6m2，具体内容如下： 商业部分： 住宅楼面积：61786.5m2 车库面积： 5582.1m2 公共部分： 本项目主要公共建设部分包括：道路、硬化、绿化、综合 管网等配套公共设施的建设。 总投资及资金筹措： 总投资： 13045.42 万元 建设投资： 12943.42 万元 经营资金： 102.00 万元 *小区开发建设项目 4 其中：自筹资金： 13045.42 万元 经济效益： 房地产销售收入（总收入）： 22630.05 万元 经营税金及附加（合计）：1244.65 万元 销售净收入（合计）：19418.33 万元 利润总额（合计）：6474.91 万元 净利润（合计）：4856.18 万元 项目计算期： 总计算期为 3 年。开发建设期 1 年；销售期 2 年，含建设期 1 年，回款期 1 年。 2.2 建设规模 本期项目总建筑面积：67368.6m2，具体内容如下： 商业部分： 住宅楼面积：61786.5m2 车库面积： 5582.1m2 公共部分： 本项目主要公共建设部分包括：道路、硬化、绿化、综合 管网等配套公共设施的建设。 主要建设内容一览表 序号序号名称名称单位单位指标指标 一一建筑物建筑物 1 住宅楼 61786.5 2 车库 5582.1 二二构筑物构筑物 *小区开发建设项目 5 1 绿化 10199.30 2 硬化 7386 3 道路 3108 4 综合管网（含消防、燃气、水、电、暖等） m6178.65 注：本期项目住宅楼建筑面积为 61786.5，户型为 160- 69均衡分配，其中 90以下户型建筑面积为 44795.21（含公摊） ，占住宅楼总建筑面积的 72.5%，符合国务院办公厅转发建设部 等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 （国办发 200637 号）政策精神。 主要经济技术指标 序号序号名称名称单位单位指标指标 1 规划用地面积 20693 2 总建筑面积 67368.6 2.1 住宅建筑面积 61786.5 2.2 车库建筑面积 5582.1 3 建筑占地面积 5582.1 3.1 住宅占地面积 0 3.2 车库占地面积 5582.1 4 建筑密度 26.98 5 容积率 3.26 6 居住户数户 430 7 绿地面积 6682.30 8 绿地率 32.29 经济指标经济指标 1 总投资：万元 13045.42 1.1 建设投资：万元 12943.42 1.2 经营资金： 2 房地产销售收入（总收入）：万元 22630.05 2.1 经营税金及附加（合计）：万元 1244.65 2.2 销售净收入（合计）：万元 19418.33 2.3 利润总额（合计）：万元 6474.91 2.4 净利润（合计）：万元 4856.18 财务评价指标财务评价指标 1 销售利润率（所得税前）： % 28.61 2 投资利润率(所得税前)： % 49.63 3 销售利润率(所得税后)： % 21.46 4 投资利润率(所得税后)： % 37.23 5 财务内部收益率（所得税前）： % 59.30 *小区开发建设项目 6 6 财务净现值（所得税前）：万元 3829.42 7 投资回收期（所得税前）：年 1.84 2.3 项目建设背景 赤峰市是内蒙古东部的中心城市之一，历史悠久、文化独特。 赤峰作为市域政治、经济、文化中心，地理及交通位置十分优越， 西南与京、津、唐靠近，东北与辽、吉相连，草原特色旅游资源十 分丰富。 根据赤峰市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ，未 来五年，城镇化进程加快推进，中心城市和城关镇带动能力明显增 强。到 2015 年，城镇化率达到 50%左右，全市城镇总人口预期 235 万人左右，中心城镇人口达到 110 万人以上。赤峰市城市建设将以 中心城市为核心，以次中心城市为枢纽，以旗县城关镇为节点，以 中心小城镇为辐射点，构建布局合理城镇体系。到 2015 年，全市形 成 1 个中心城市、2 个次中心城市、7 个城关镇、34 个重点镇的城 镇体系。中心城市建成区面积达到 100 平房公里。鼓励农村牧区人 口向中心城市和小城镇有序转移。加快发展房地产业、市政公用事 业和社区服务业。适应加快推进城镇化的需要，优化房地产结构， 扩大开发规模。完善城镇住房供应、管理体系，加快廉租住房建设， 提高经济适用住房比例，规范和发展房地产市场，促进房地产业健 康发展。 1.赤峰市中心城区城市发展规划 赤峰市中心城区要建设成为内蒙古东部重要中心城市之一，集 旅游商贸、现代轻工业、和能源产业为一体的综合型城市。 *小区开发建设项目 7 为了落实“赤峰市经济和社会发展规划”提出的目标，赤峰市 政府及主管部门拟定了城市建设发展规划、下发了一系列规定和鼓 励措施，推动了房地产业及住宅小区的建设。据赤峰市主管部门统 计，2010 年全市城镇化率达到 43.2%，中心城市人口达到 89 万人， 建成区面积达到 81 平方公里；2010 年全市房地产项目实际总投资 161.05 亿元；在建工程面积 1275.97 万 m2，比上年增加 104.8%，新 开工工程 1151 个，新开工面积 989.54 万 m2，比上年增加 89.4%； 竣工工程 508 个，竣工面积 444.29 万 m2，比上年增加 47.3%。 2.元宝山区城市发展规划 赤峰市元宝山区在“完善城市功能，提高城市品位”的总体目 标下，元宝山区以“畅通宝山、森林宝山、宜居宝山、卫生宝山、 数字宝山”五大理念为主线，全面提高城市建设和管理水平，一个 全新的城市形象日益展现。 作为赤峰市创建国家森林城市精品工程，位于平庄城区北部的 古山森林公园建设项目继续推进，今年将投资 400 万元实施园内 1129 亩绿化工程，为城区营造秀水青山。与此同时，投资 3298 万 元推进中心城区平庄乐园三期工程建设以及街心绿地和街路绿化。 总面积 6.9 万 m2的平庄乐园三期工程大大增添了休闲娱乐场所的浓 浓绿意。内环北路沿线根据不同路况及环境搭配要求，栽植既适合 生长又美化环境的优质树种，绿化面积达 3.53 万 m2，做到畅通与美 化同步。此外，还重点抓好商业小区、机关企业特别是园区企业的 绿化。严格依照有关绿化覆盖率要求，将小区绿化与房地产开发同 *小区开发建设项目 8 步规划、同步实施、同步验收，从根本上解决开发企业“重开发、 轻绿化”行为，使绿色成为四季常驻的色彩。 按照经营城市的总体思路，加快城乡一体化进程，打造一个更 为贴心的“宜居宝山” 。结合平庄西城区娄子店河综合改造， “十二 五”期间计划投资 40 亿元， “大手笔”规划建设占地 385 公顷的大 型城市商务区，2011 年将完成投资 1 亿元。通过不断提升城市品位 和档次，满足人们日益提升的居住、娱乐和休闲需求。同时，以民 生为重点，加强保障性住房建设，推进新农村建设和农村危房改造， 解决中低收入家庭住房问题。2011 年将改造农村危房 300 户，对晨 光小区 3 万 m2住宅进行墙体保温等改造，收购廉租住房 50 套，改 造城市棚户区 340 户，筹集公租房 300 套，建设经济适用房 460 户。 全年预计完成房地产开发面积 57 万 m2，力争实现居者有其屋。在保 障基本需求的基础上，提高元宝山区城市化整体管理水平。伴随城 市供水、供热、燃气、环卫等公用事业市场化进程的加快，开展 “宜居小区”达标创优活动，提高物业市场整体服务水平，加强公 用事业行业管理，使居民享受到环境优美、服务优质的居住空间， 实现从“安居”到“宜居” 。 建设与管理同步。 “卫生宝山”的提出，对加强城区市政、环卫、 物业等城市服务企业的管理提出更高要求。元宝山区坚持边建边管、 建管并重，不断完善城市环卫设施，促进市容市貌整体提升。今年 将投资 2529 万元，续建元宝山镇日处理 3 万吨污水处理厂项目，铺 设排水管网 21 公里。投资 953 万元，用于公用环卫设施工程。在原 *小区开发建设项目 9 有 2 个垃圾压缩站的基础上，再建设占地面积 2500m2的垃圾压缩站 1 座、垃圾转运站 1 座，使城区垃圾能够处理及时、方便。建设水 厕 4 座，旱改水厕 3 座，在人群相对集中的路段、场所增设环保分 类果皮箱 200 个。有力的卫生举措、完备的城市功能，为广大居民 营造了整洁、舒心的生活环境。 元宝山区紧紧围绕“抓建设、促管理、破难题、解民意”活动 载体，把城建工作着力点放在以人为本、努力构建和谐人居环境上， 深入分析检查，理清城市建设发展思路，从百姓关心的热点问题入 手，以群众需求为标准，狠抓惠民工程，奏响了城市建设“三部曲” 。 一是广言纳谏，奏响查摆问题“进行曲” 。元宝山区建设局广泛 听取服务对象和广大人民群众及社会各界对城建工作的意见和建议， 在提高城市品位、完善城镇基础设施建设、提升服务质量和城市管 理水平、加快“城中村”改造、推进城乡一体化进程等方面进行深 入剖析，查找不足，改进工作。 二是积极思变，奏响文明服务“变奏曲” 。活动过程中，该局结 合“机关作风建设年”活动的开展，全面推行“首问负责制” ，积极 转变工作作风，开展了一系列整改行动。在城市管理工作中，城管 队员人文执法、理性执法，相继开展了取缔住宅楼下餐饮业、规范 城区夜市经营秩序等行动。在环卫保洁工作中，实行“全天候、无 缝隙”管理，做到了治脏治乱抓源头。在房屋交易管理工作中，变 手工查档为电脑查档，使群众到服务大厅就能办结，解决了办理房 *小区开发建设项目 10 屋交易事项两头跑的问题，提高了办事效率。在社区物业服务管理 工作中，区房管分局采取卫生服务不留死角，治安巡逻全天候等措 施，加强小区环境和治安的管理，让业主享受到了“物”有所值的 服务，彻底消除了物业工作的盲点。 三是求真务实，奏响城市建设“交响曲” 。为推进科学发展、加 快城市建设步伐，该局确立了“完善规划设计、改造基础设施、扩 大城市框架、提高城市品位”的城市建设总体思路。目前，平庄西 城区已累计投资 18 亿元，实施了以高中校园景观带、平庄乐园及乐 园水体整治等主体工程为重点的基础设施建设，整个城区公共绿地 面积达到了 79.45 万 m2，新老城区已建成了“十横十纵”完整通畅 的路网格局，城区各主要街路已基本配齐了照明设施，城中村改造 正稳步快速推进。 *小区开发建设项目 11 第三章 项目申请报告依据、范围及原则 3.1 编制依据 1.国务院关于加快发展服务业的若干意见国发（2007）7 号； 2.赤峰市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ； 3.赤峰市中心城区城市总体规划 ； 4.元宝山区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ； 5.投资项目可行性研究指南 ； 6.建设项目经济评价方法与参数（第三版） ； 7.原国家建设部房地产开发项目经济评价方法 （2000 年版） ； 8.国务院关于西部大开发若干政策措施的实施意见,2002 年； 9.内蒙古自治区实施西部大开发战略规划纲要,2003 年； 10.中华人民共和国城市规划法 ； 11.城市居住区规划设计规范 ，gb50180-93； 12.内蒙古城市规划管理技术导则 ； 13国家现行的财会、税收政策； 14国家有关技术标准及规范； 15.国家现行的产业政策、财会、税收制度； 16建设单位提供的其它有关资料。 *小区开发建设项目 12 3.2 编制范围 本项目申请报告主要对*拟建*小区开发建设项目进行综 合分析及评价。主要分析内容包括：项目发展规划、产业政策和行 业准入分析、资源开发的综合利用、资源节约、节能方案、建设用 地、征地拆迁及移民安置、环境和生态影响、经济影响以及社会影 响分析、评价及项目招标等。 3.3 编制原则 1.必须符合国家有关部委关于编制建设工程项目规范和标准要 求，符合赤峰市城市总体规划(2002-2020 年)要求，符合赤峰市元 宝山区房地产开发相关控制性详细规划设计条件； 2.注重项目建设与环境保护和可持续发展有机结合，努力改善 生态环境，厉行资源节约，建设绿色小区； 3.项目建设，必须遵守国家有关经济建设的法律、法规，贯彻 艰苦奋斗、勤俭建国的方针和国家城市发展的方针政策，正确处理 现状与发展，需要与可能的关系； 4.项目建设，应对区域一次规划，经批准后，根据需要和财力、 物力等条件的不同，可一次或分期实施； 5.注重项目建设与就业结构相结合，积极为城市居民和农牧区 剩余劳动力提供再就业空间，保持社会的繁荣与稳定。 *小区开发建设项目 13 第四章 发展规划、产业政策及行业准入分析 4.1 发展规划分析 4.1.14.1.1 赤峰市赤峰市国民国民经济经济和社会和社会发发展展规规划符合性分析划符合性分析 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 指出“加强土地，财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设.完 善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。强化 各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造， 发展公共租赁生房，增加中低收入居民住房供给。加强市场监管， 规范房地产市场秋序，抑制投机需求，促进房地产业甲稳健康发展。 “十二五”期间赤峰市将要全面推进新型工业化、城镇化、农 牧业现代化，在发展中促转变;要大力优化经济结构，促进产业、地 区、城乡协调发展，在调整中促转变；要加快建设资源节约型和环 境友好型社会，在保护中促转变；要发展社会事业，提高公共服务 水平，在增收富民中促转变。加快发展房地产业、市政公用事业和 社区服务业。适应加快推进城镇化的需要，优化房地产结构，扩大 开发规模.完善城镇住房供应、管理体系，加快廉租住房建设，提高 经济适用住房比例，规范和发展房地产市场，促进房地产业键康发 展。将优先发展赤峰市城区，增强中心城市产业鉴础哀扩张能力;按 照多功能。强辐射的要求，加快扩张和提升。建成以工业、商贸、 文化、旅游为特色的现代化区域中心城市；加快人口和生产要素集 *小区开发建设项目 14 聚，推动城市产业结构的优化和升级，增强城市的辐射带动能力和 竞争力，实现城市规模和结构层次新跨越；有序推进城区建设，注 重城市内涵增长和质量提升，完善城市功能，加快产业发展和基础 设施建设。有效改善提供良好的就业机会和人居环境；并努力培育 城市文化，突出自然禀赋、历史文化、风土人情等地域特征，塑造 城市特色，提升城市品位。项目建设将乘承超前意识，超前理念， 突出现代都市独特风格，凭借地理、人文条件的开发优势，打造精 品楼盘，为赤峰市城市化建设增添一道亮丽风景线。 4.1.24.1.2 元宝山区房地元宝山区房地产产市市场现场现状分析及前景状分析及前景预测预测 1.元宝山区房地产市场分析 随着元宝山区城区面积的加大，新区的建设和政府职能部门的 转移，必将会带动大量的经济体系向及人流向新区靠拢；房地产建 设将会是下一步新区建设的重点。同时随着城镇人口的增加，房地 产市场成交量将会大幅提高。按照城区规划，房地产总体销售量将 呈现大幅上升趋势。 2.未来元宝山区房地产市场发展趋势 新区房地产市场规划标准较高，所以新城区的开发建设是经营 城市的必由之路，元宝山新区的建设将以生态为主题，保证城市经 济快速发展、社会繁荣，并使建筑与自然达到充分融合，走可持续 发展的道路。 另外，随着元宝山区政府迁入新城区，新区房地产市场发展更 具潜力，从而有效推动新区房地产市场的发展。 *小区开发建设项目 15 元宝山楼市房价仍然具有上涨空间，虽然近期国家出台了一系 列的房地产调控政策对市场进行支持和引导，但是由于市场土地的 供应有限、刚性需求尚未完全释放，所以元宝山区房价仍具有一定 的上升空间，由横向比较来看，元宝山区的房地产价格的上升还是 相对合理的。 3.需求及供给层面分析 随着城市经济的发展和人口的逐年增加，出租收益率将继续增 长，中长期投资行为也将进一步增加。另外改善居住条件与中长期 投资双重目的的二次置业行为也会有持续的增加。上述调查数据分 析结果显示，元宝山区房地产需求：住房目的，以改善居住条件 以及为子女购房为主；房型需求，主要为三室两厅及三室一厅； 物业类型需求，多层和小高层最受欢迎；住房类型需求，主要 为平层或复式。具体情况可以参照详细数据分析。 由于全国房地产行业受到金融危机的冲击，元宝山区房地产销 售量也有所下滑，致使开发商投资缩水，开发贷款受限，自有资金 短缺，资金压力加大，商品房的建设大大减缓。这些原因使得商品 房开发存在结构性矛盾，供应量的减少将导致供求关系的失衡。供 不应求必然导致房价新一轮的上升，观望的消费者也多数会急于抢 购，供求矛盾就会愈演愈烈。 4.项目市场情况调查 房地产市场调查是指科学地、系统地、有目的地搜集、记录、 整理有关房地产市场营销信息和资料，然后分析市场情况，了解市 *小区开发建设项目 16 场的现状及其发展趋势，为市场预测和楼盘开发提供客观的、正确 的资料。 本次市场调查原始资料的收集主要采用问卷调查法（问卷见附 件一） ，即通过设计调查问卷，请被调查者填写调查表的方式获取所 需调查对象的信息。首先将调查资料设计成问卷，然后让被调查对 象将自己的意见或答案填入问卷中，最后，进行分析整理。 本次市场调查经过初步调查和详细调查。通过初步调查详细了 解项目的地理位置，配套设施、周边交通状况及环境条件等； 详细调查的具体信息： 查时间，问卷制作及市场调研共 2 周； 查地点，元宝山区宝山商业楼、银河广场； 调查方法及对象，主要采取流动街访，随机抽样的方式，主要 包括政府工作人员，教师，学生，工人，企业家以及商人等； 调查数据分析： 市场调查问卷设计共 400 份，回收 336 份，其中有效整 300 份， 有效率为 75%，所以本次调查数据有效，可以为项目开发提供依据。 调查数据分析结果如下: （1）调查对象的购房计划意向说明 本次调查中有购房计划的占调查总数的 28%，其中，半年内买 房的占 4%，一年内买房的占 6%，两年内买房的占 18%，他们都可 能成为项目未来的客户。从本次调查的数据来看，项目未来前景较 *小区开发建设项目 17 好。 图 4-1 被调查对象购房意向 （2）调查对象在设计地块的购房计划 西邻惠民小区，南侧是政府广场，东至安贞医院，毗邻五星级 酒店，北侧为空置待开发地。地理位置优越。对购买意愿的调查结 果如下： 图 4-2 被调查对象购买意愿 由上图可以看出，愿意及无所谓的人数占本次调查的 77%，项 目具有较大潜力。 （3）调查对象的年龄组成 调查对象的年龄组成由下图可以看出，其中 20-40 岁的占 *小区开发建设项目 18 63%，这个年龄段的人群正是购房消费的主打力量，主要用于结婚 用房，改善居住条件等。 图 4-3 被调查对象年龄构成 （4）被调查对象的的受教育程度 受教育情况的具体情况见下图 3-5： 其中，大专/本科的人数为 192，占调查总数的 64%。这部分人 的购买能力较强，可以作为项目的核心客户。 图 4-4 被调查对象受教育程度构成 （5）被调查对象的家庭年收入 元宝山区的人均收入水平不高，从本次调查结果来看，家庭年 *小区开发建设项目 19 收入 2-5 万的共有 42%，符合元宝山区人民收入特征。具体情况如 下图： 图 4-5 被调查对象家庭收入情况 （6）购房目的分析 目前改善住宅条件是购房需求的主体构成。由于生活水平的提 高，居民收入增加及收入预期看好，产生了大量的以改善居住条件 为目的的对商品房的市场需求。另外，为父母或子女购房的比例为 29%，成为另一大潜在客户，此次的调查具体情况如图 3-7： 图 4-6 购房目的情况调查 （7）被调查对象在购房时看重的因素 调查问卷所设置的 10 个选项均是购房者在挑选楼盘时要反复斟 酌的问题，但并不是每个楼盘都可以同时满足用户的所有要求，所 *小区开发建设项目 20 以要根据调查结果对比较重要的问题进行重点规划。结果显示，客 户在购房时比较看重的前四个因素依次是：价位，交通条件，物业 管理，升值潜力。详细调查情况如下图 3-8： 图 4-7 购房者看重因素 （8）被调查对象希望的建筑类型 元宝山区人们对于建筑类型的需求主要类型还是多层和小高层， 并有向更高层发展的趋势，其中希望 20 层以上的占到了 21%，主要 以 40 岁以下年轻人为主。具体调查情况如图 3-9。 图 4-8 购房者看重的建筑类型 （9）被调查对象喜欢的户型 此次项目市场调查的房型偏好情况见下图 3-10： *小区开发建设项目 21 图 4-9 购房者看重的户型 从上图可以看出，元宝山区居民对三室二厅的需求较大，占此 次随机抽样调查的 31%，除此之外，三室一厅的偏好也占本次抽样 的 26%，需求量较高。 （10）调查对象希望购买房屋的面积 调查结果显示，选择 80-120的占大多数，其中选择 80-100 的有 30%，100-120的有 34%。具体调查结果如下图 3-11： 图 4-10 购房者的面积偏好 （11）调查对象能接受的房屋单价（元/） 元宝山区居民收入水平相对较低，相比一线城市还有较大差距。 具体调查情况如图 3-12： *小区开发建设项目 22 图 4-11 被调查者能接受的房屋价格 此次调查有效问卷 383 份，由上图看出，其中被调查者能接受 的房价有 223 人选择 3000-4000 元/，元宝山市民价格承受能力相 对较低。 （12）调查对象对车位的要求 调查对象对车位问题的看法基本一致：租用、购买占到了 90%，说明现在的人们对车库的需求旺盛。见图 3-13。 图 4-12 对车库的需求 *小区开发建设项目 23 4.2 产业政策分析 4.2.14.2.1 主要主要产业产业政策政策 1.中华人民共和国城市房地产管理法(2007 年修正)1995 年， 月 1 日起实； 2.中华人民共和凶建筑法1995 年 1 月 1 日起实行； 3.城市房地产开发经营管理条例1998 年 7 月 20 日起实行。 4.2.24.2.2 产业产业政策分析政策分析 根据房地产产业政策，我国房地产业发展的低谷时期，国家对 房地产行业实施以扶持发展为主的产业政策。 中共中央国务院关于 加快发展第三产业的决定中把房地产列入“投资少，收效快，效 益好，就业容盆大，与国民经济和人民生活关系密切相关的重点打 业，被列为困民经济的重要支柱产业来扶持发展” 。 2008 年四季度以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院 关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效， 但是，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快 等问题，引起国务院的高度重视。2010 年 1 月国务院办公厅下达了 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 ，通知要求增加保障性 住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费，抑制投资投机 性购房需求；加强风险防范和市场监管。加快推进保障性安居工程 建设；落实地方各级人民政府贵任。 关丁促进房地产市场平稳健康 发展的通知的贯彻和落实洛对未来一段时间的房地产市场产生较 *小区开发建设项目 24 大的影响，有利于房地产市场健康平稳的发展。 近年来，赤峰市主管部门为了实现城市发展规划目标.加大整顿 规范房地产市场秩序的工作力度.为房地产企业营达了公开、公正、 公平竞争的市场秩序和环境，为城市建设以及全市经济的发展创造 了良好的社会氛围。 4.3 行业准入分析和未来发展趋势分析 4.3.14.3.1 房地房地产产行行业业准入分析准入分析 建设部房地产开发企业资质管理规定房地产开发暂定资质 条件不得低于四级资质企业条件:注册资本不低于 l00 万元；己竣工 的建筑工程质最合格率达 100%；有职称的建筑、结构、财务、房地 产及有关经济类的专业管理人员不少于 5 人，持有资格证书的专职 会计人员不少于 2 人:工程技术负责人具有相应专业中级以上职称， 财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员:商品住 宅销售中实行了住宅质虽保证书和住宅使用说明书制度； 未发生过重大工程质量事故。 本项目建设单位隶属赤峰宝厦置业有限公司（以下简称公司） 是经内蒙古自治区建设厅批准设立的三级资质房地产开发企业，企 业注册资本金 5800 万元，拥有员工 15 人，其中工程师 8 人，会计 师 2 人，经济师 1 人，法定代表人李少祥。 企业自设立以来，先后开发建设了林西县晴翠花园、赤峰新城 区馨风雅居小区、平庄幸福家园、阳光花园、新华小区、锦绣花苑 小区等，几年来共完成建筑面积 56 万平方米。向阳农民新村、赤峰 *小区开发建设项目 25 河畔景地等正在开发建设过程中。 赤峰宝厦置业有限公司的发展目标是:坚持求真务实，走质量兴 业路，建顾客满意房，筑时代丰碑，内引外联共谋发展，与社会各 界同仁携手共进，坚持质量第一，建品牌产品，用户至上，投诉为 零，和谐发展，奉献社会，共创辉煌。 项目位于赤峰市元宝山区平庄镇西城区中轴线上，由冰山路， 渭河街，昆山路，梅河街所围合，项目南侧渭河街将是未来元宝山 区行政办公中心，这也为项目建设奠定了一定的商业基础。 4.3.24.3.2 房地房地产产行行业发业发展展趋势趋势分析分析 房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生 活中有着举足轻重的作用。经过十几年的发展，中国房地产业正处 于向品牌化、专业化、规模化方向发展的转型时期，房地产业的增 长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变。 1.房地产行业具有广阔的发展前景。随着我国市场经济的不断 发展，房地产行业的地位越来越重要。国家明确指出“房地产业是 我国新的发展阶段的一个重要支柱产业” ，其发展对启动消费、扩大 内需、拉动相关产业发展和促进国民经济发展等有着巨大作用。 2.行业优势向具有品牌、资金优势的地产商集中。随着国家宏 观调控政策的出台，房地产行业的进入门槛逐渐提高。随着土地出 让日益公开、公平，房地产行业竞争的重心将倾向融资能力及品牌 影响力，面资金实力弱和开发资质低的房地产企业将逐步退出市场。 *小区开发建设项目 26 3.产品科技含量越来越高，住宅社区化、规模化、智能化成为 发展趋势。国家鼓励走节约型房地产业发展道路，提倡节地、节能、 节水、节材，提高建筑科技水平，提高人居健康水平。新技术、新 材料、新设备、新工艺方面的科技进步，势必对建筑设计及配套设 备和部品等行业带来正大影响。 4.行业市场供需关系将日益改善，自主性需求保持稳定增长， 投资性需求将出现下降。随着宏观经济的持续快速、健康、稳定发 展，我国居民自主性需求将保持稳定增长的态势。同时，由于房贷 政策、房屋买卖税收政策等的变化提高了投资者的投资成本，房地 产的投资收益率下降，房地产投资性需求将随之下降，随着国家鼓 励的普通商品住房、经济适用房、廉租房的发展，完整的住房供应 体系也将逐步形成。 5.房价涨幅将下降，但房价仍能维持稳中有升的良好态势。国 家宏观调控政策的实施打击了投机性房地产需求，抑制了部分投资 性房地产需求，但自主性需求仍然旺盛。公司房地产开发项目所在 城市赤峰市，作为三线城市的房价涨速继续放缓，房价出现稳中有 升的良好态势。 *小区开发建设项目 27 第五章 项目选址及建设条件 5.1 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 5 5.1.1.1.1 项项目目选选址及用地方案址及用地方案 地块位置：安达新世纪商务区位于赤峰市元宝山区平庄西区。 其东邻内环西路、西邻金山路、南邻黄河街、北邻内环北路。 地块形状：整个地块呈梯形。 总占地面积：199671.5m2 本期项目分摊占地： 按本期工程规划情况及实际建筑物占地比重折算， 本期项目应分摊用地面积为 20693。 取得方式：出让。 出让价格：700 元/m2。 出让总价款：1448.51 万元。 新增建设用地管理费：20.70 万元。 本期总土地费用：1469.21 万元。 5.1.25.1.2 征地拆迁及移民安置方案征地拆迁及移民安置方案 本项目建设用地为空地，不涉及拆迁。 5 5.11.3 3 土地利用和理性分析土地利用和理性分析 本项目建设用地为城市建设规划用地，不占用耕地；建设项目 地域内尚未发现矿床和文物:项目区城市排水设施已建设，有利于防 洪和防涝，项目的选址不会对相关单位造成不利彭响，本项目占地 *小区开发建设项目 28 规模合理，项目的建设符合节约和有效使用土地的要求，大大提高 了土地的利用率，节约土地资源，符合规划要求。 该项目已取得赤峰市规划局建设用地批准书和项目选址 意见书 ，建设用地取得方式符合中华人民共和国城市房地产管理 法 、 城市房地产开发经营管理条例有关条款。 5.2 建设条件 5 5.2.1.2.1 建建设设区概况区概况 1基本情况 元宝山区位于赤峰市区的东部，是赤峰市的三个市辖区之一， 地理位置十分优越，在东经 11903至 11930 ，北纬 4155 至 4225之间，地处辽宁、河北、内蒙古三省区交汇处，距北京、 天津、沈阳、大连等城市都比较近，是内蒙古自治区距出海口最近 的地区。元宝山区辖 5 镇 2 个街道办事处，总面积为 953 平方公里， 人口 32 万人。其中非农业人口 18 万人。 2农牧业资源 元宝山区有耕地面积 30.12 万亩，其中水田 4950 亩，水浇地 14526 亩。耕地显弱碱性反应，缺少氮、磷，钾素一般。作物品种 主要有谷子、高粱、玉米、小麦、水稻、大豆、向日葵、芝麻、甜 菜、烟草、西瓜、甜瓜等。本区蔬菜有 7 大类 40 多个品种，有萝卜、 胡萝卜、大白菜、甘蓝、菜花、黄瓜、角瓜、番茄、青椒、架豆、 地豆、菠菜、芹菜、大葱、圆葱等。果树品种有苹果、梨、葡萄、 核果、山楂、草莓等。果园主要有平庄前七家果园、山前兴隆庄果 *小区开发建设项目 29 园、古山镇四家苹果圆、平庄村葡萄圆等。农业新技术推广主要有 地膜覆盖、玉米模式化栽培、机深翻等。本区畜禽主要有牛、马、 驴、骡、绵羊、山羊、猪、鸡、鸭、鹅等 12 个品种。 3.矿产资源 元宝山区已发现煤、金、铜、铁矿产地 14 处，其中已探明储量 的中型矿床 5 处，小型矿床 1 处，矿点 5 处，矿化点 3 处。石油和 天然气有相当储量。还有一定储量的硅石、石灰石（包括大理岩） 、 粘土、风成沙及各种石材等。全区煤炭储量约 20 亿 t，煤种均为褐 煤，发热量在 1217 兆焦耳。煤炭资源遍布全区 8 个镇乡，平煤公 司驻在平庄，年产原煤近千万吨，可供地方开采的煤炭有 6000 万 t，2003 年产原煤 338 万 t。中型矿床 5 处，小型矿床 1 处，分布于 元宝山和平庄两个煤田盆地内，统称平庄煤矿区。元宝山煤田位于 天山口八里罕新华夏系断裂构造带的赤峰元宝山间断陷盆地内。 包括风水沟煤矿、红庙子煤矿、元宝山煤矿；平庄煤田位于天山口 八里罕新华夏系断裂构造带的平庄煤盆地中段。包括西露天矿、 古山矿、五家矿。已探明本区有铁矿点 1 处、铜矿点 2 处、金矿点 2 处、矿化点 3 处，主要分布在小五家回族乡境内。已探明本区还 有玄武岩、石灰岩（含大理岩） 、硅石、红粘土、煤矸石、黄土、河 沙诸矿。玄武岩广布全区，储量可观。石灰岩（含大理岩）质量好， 易采，五家镇石灰岩已被利用。 4 旅游资源 区内有藏龙山森林公园、云杉路草原兴发工业园区、元宝山园 *小区开发建设项目 30 中园、矿区公园、平庄街心公园五处，其中藏龙山森林公园已列入 国家建设计划，成为绿化主体的兴隆庄村，被国家绿化委员会授予 造林绿化“千家村”称号。牛头山游乐园区、大黑山森林公园、西 旱河环城带状公园正在规划设计和分步建设中。 境内名胜古迹较多，全区有文物点 73 处，其中红山文化遗址 （前 3500 年） ，夏家店下层文化遗址（前 3000 年前 1500 年）41 处，辽代文物点 23 处；战国时期燕长城和塔子沟辽代白塔已确定为 市级文物保护单位。区内五家镇解放战争时期冀察热辽中央分局党 政军领导机关驻地遗址、著名的古山战役纪念塔和平庄解放战争烈 士陵园已成为人们游览和纪念圣地 5.农畜资源 年产粮食稳定在 5.5 万 t 左右，其中优质玉米 2.3 万 t，水稻 2 万 t，大豆 800 t。绿色无公害水稻可年产 1.5 万 t，产品热销北 京、上海、天津等许多大中城市。牧业年度牲畜头数 15 万头（只） ， 以奶牛、肉羊为主。全市目前有奶牛 8.5 万余头，日产鲜奶 350 余 t；肉羊存栏 6 万只，年产优质羊绒 3000 公斤，羊毛 24 万公斤， 羊肉 80 万公斤，皮张 6.2 万张。 6.经济条件 2008 年全区地区生产总值完成 106.38 亿元，增长 19%。其中第 一产业增加值 9.28 亿元，增长 9%；第二产业增加值 59.57 亿元， 增长 19.5%，其中工业增加值 55 亿元，增长 19.9%；第三产业增加 值 37.53 亿元，增长 20.2%。三次产业结构比例为 8.7：56：35.3。 *小区开发建设项目 31 属地财政收入 12.66 亿元，增长 26.1%。城镇居民人均可支配收入 12580 元，农民人均纯收入 6991 元。初步形成了以工业园区为载体， 能源、化工、机械制造、食品加工四大产业为主导的工业体系；以 农牧业产业化龙头企业为依托， “菜、乳、肉”产业基地为重点的农 业产业化体系；以建设 20 万人口的平庄中心城区为平台，辐射城乡、 统筹发展的小城镇体系。 5 5.2.2.2.2 通通讯讯条件条件 元宝山区的程控电话交换机组，直接承担国际、国内电投、电 话、电传等通讯业务，已开通所有的移动通讯，目前已乡乡通邮、 通话。中国网通在市区建设综合机房一座，提供各种速率、带宽的 数字、数据、图文业务。 5.2.35.2.3 交通条件交通条件 区内交通便利，国铁叶赤线纵跨全区，京通线横越北端，赤朝、 平元公路贯通南北，111 国道、306 国道均沿境而过，赤朝高速业已 全线通车，目前，元宝山区已经成为是内蒙古联系辽沈地区的重要 通道。元宝山区率先在赤峰市实现了村村通公路、镇镇通二级油路。 全区通讯快捷。 距离赤峰市 50km 的赤峰民航站已经开通了直飞北京、天津、上 海、武汉、沈阳、呼和浩特的航班，基本形成立体交通网络。 元宝山区位于内蒙古自治区赤峰市东部，地处环渤海经济圈的 北部，距北京、天津、沈阳均在 400km 左右，区位优势明显。 *小区开发建设项目 32 5 5.22.4 4 电电力力条件条件 装机容量为 240 万 kw 的热电厂两座，电力供应充足。 5 5.22.5 5 给给排水排水条件条件 本项目建设过程中，将建设完善的给排水管系统，对雨季降水 进行合理排放。 5 5.22.6 6 生活服生活服务务条件条件 项目区所在地为元宝山区平庄西区，平庄镇为元宝山区政府所 在地，是元宝山区的经济、文化、政治和交通的中心，各项生活、 社会服务设施齐全。 5 5.22.7 7 气象条件气象条件 元宝山区属燕山山脉延伸部分，低山丘陵较多，西北间有固定 和半固定沙丘。地势西南高、东北低，一般海拔在 600-1