长春南部都市经济开发区公共租赁住房项目可行性研究报告(甲级)2011年12月.doc

长春南部都市经济开发区乙六路（南湖中街）公共租赁住房项目可行性研究报告（修改版）长春市建筑设计研究院有限公司二一一年六月目 录第一章 总 论11.1项目名称及承办单位11.2可行性研究报告编制单位11.3项目承办单位概况11.4可行性研究报告编制依据和研究范围21.5项目提出理由31.6项目概况41.7项目主要技术经济指标7第二章 项目选址及建设条件102.1土地取得情况及征地拆迁10二、该项目拆迁范围内住户和公企统计数据10三、拆迁补偿金额102.2场址现状112.3项目建设条件12第三章 建设方案173.1设计依据173.2开发规模与户型方案183.3规划方案193.4建筑方案243.5公用及辅助工程283.6消防工程333.7交通工程35第四章 节能394.1建筑节能394.2项目能源消耗分析424.3节能效果分析44第五章 环境影响分析455.1设计依据、执行标准455.2周边环境现状455.3环境影响分析465.4环境保护措施及治理效果475.5环保部门审批意见49第六章 项目管理和进度安排506.1项目管理506.2建设工期及建设进度计划50第七章 工程招标547.1招标编制依据547.2招标范围547.3招标方式54第八章 投资估算与资金筹措578.1估算编制依据及说明578.2投资估算编制基数578.3项目总投资估算598.4投资计划及资金筹措59第九章 财务分析669.1编制依据669.2运营成本估算669.3房屋租赁方案679.4生存能力分析68第十章 社会影响分析6910.1项目实施对社会影响分析6910.2项目与所在地区互适性分析6910.3社会风险分析7010.4社会评价结论70第十一章 可行性研究结论71附件：1.建设用地规划许可证（220000201100039号）2.长春市发展和改革委员会关于长春市乙六路地块公共租赁住房项目建议书的批复（长发改审批字【2011】262号）3.长春市保障性安居工程领导小组办公室关于长春润德房地产开发有限公司乙六路地块公共租赁住房项目建设的批复（长安组办【2011】10号）附图：1.项目总平面布置图2.区域位置图 第一章总论第一章 总 论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称长春南部都市经济开发区乙六路（南湖中街）公共租赁住房项目1.1.2项目承办单位长春润德房地产开发有限公司1.1.3法定地址长春市绿园区富民大街1888号229 230室1.1.4法人代表赵文杰1.1.5项目建设性质新建1.2可行性研究报告编制单位长春市建筑设计研究院有限公司工程咨询资质编号：工咨甲 108200800051.3项目承办单位概况长春润德房地产有限公司是2010年3月，经长春市人民政府国有资产监督管理委员会、长春市城乡建设委员会、长春市工商行政管理局批准成立的由长春润德投资集团有限公司出资设立的国有独资有限责任公司。该房地产项目为该公司成立以来的第一个房地产开发建设项目。1.4可行性研究报告编制依据和研究范围1.4.1可行性研究报告编制依据1.国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发200724号；2.吉林省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见吉政发200737号；3.长春市人民政府保障性住房建设与管理办法（长市房改字20071号）；4.长春市人民政府关于加快保障型住房建设解决城市低收入家庭住房困难的实施意见（长府发200826号）；5.建设用地规划许可证（220000201100039号）6.长春市发展和改革委员会关于长春市乙六路地块公共租赁住房项目建议书的批复（长发改审批字【2011】262号）7.长春市保障性安居工程领导小组办公室关于长春润德房地产开发有限公司乙六路地块公共租赁住房项目建设的批复（长安组办【2011】10号）8.国家发展和改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；9.国家建设部审定颁布的房地产开发项目经济评价方法（建标2000205号）；10.吉林省公共租赁住房管理暂行办法11.国家相关政策、法规、文件；12.长春润德房地产开发有限公司委托长春市建筑设计研究院有限公司编制项目可行性研究报告的委托书；13.项目建设单位提供的有关资料、数据。1.4.2可行性研究报告研究范围本可行性研究报告对位于丙六十七路以东，南湖中街以西，丙五十路以南，乙六路以北的规划用地范围内新建的总建筑面积293006.51m2的公租住房及配套设施进行研究。对项目的建设提出理由、规模、方案以及投资估算等进行了研究。1.5项目提出理由目前城镇住房矛盾主要集中在部分中低收入家庭，和大批中下层的“新城镇居民”，政府将把住房摆在民生的重要方面。在以市场机制分配住房日益成为我国住房制度的基础和房价持续高位运行的情况下，政府划出土地，社会投入巨额资金，建立社会保障性住房制度，力求建立长效机制，不仅有利于构建和谐社会，让中低收入者享受经济发展的成果，而且从政策和制度创新的角度看，意义更为深远。2008年12月22日长春市人民政府“关于加快保障型住房建设解决城市低收入家庭住房困难的实施意见”中指出：加快保障型住房建设，解决低收入家庭住房困难,是重要的民生工作，是各级政府的重要职责，对于促进房地产市场健康发展，维护社会稳定具有十分重要的意义。各级政府和市政府有关部门要进一步提高认识,统一思想，积极推进，切实把这项工作落到实处。按照国务院“关于扩大内需，加快建设保障性安居工程，加大对廉租公租住房建设的支持力度，用3年时间解决城镇低收入家庭住房困难”的要求，我市要进一步完善多层次、多渠道解决低收入家庭住房困难的住房保障体系。2011年，将建设1万套公共租赁住房和600套廉租住房。并拆除317栋d级危险房屋，通过异地安置、临时安置、租房补贴等方式，妥善安置被拆除房屋居民。同时，还将完成200万平方米以上未登记房屋确权工作。本公租住房项目对于长春市经济发展、社会稳定以及改善中低收入人群的居住条件都具有重要意义；符合国家、地方关于公租住房开发建设政策，是实现公租住房建设规划的一项重要工程。1.6项目概况1.6.1项目建设地点本项目拟建于丙六十七路以东，南湖中街以西，丙五十路以南，乙六路以北的规划用地范围内。1.6.2项目建设规模、内容南湖中街公租房建设项目，本项目为a、b两个地块同时建设，项目总占地面积10.47ha，总建筑面积293006.51m2，其中住宅建筑面积为221753.51m2，公建面积为23537.90m2（幼儿园面积1366.3m2，商业面积20793.4m2,社区中心617.2m2,物业面积为761m2,），地下建筑面积为47715.10m2。序号地块占地（ha）住宅(m2)公建（m2）地下车库（m2）合计(m2)1a区4.46106984.517168.921783.2135916.62b区6.011147891636925931.9157089.913合计10.47221753.5123537.947715.1293006.51项目建筑最大建筑高度为54米，本项目建设地上建筑物24栋，其中：住宅楼7栋，商住楼15栋，幼儿园1栋，燃气调压站1座，地下构筑2处（a、b区各设置地下车库一处）。项目可容纳居住户数约3743户，全部为90m2以下住户，居住人口约11979人。户型明细户型面积m2套数套数比例面积比例小于5093550187149.98%42.18%50-55100823.51150240.12%45.47%55-80273803709.9%12.35%合计221753.513743本小区地下室总面积为47715.1 m2，用途为小区地下车库，不考虑人防工程，项目人防工程采用异地建设方式，人防工程面积按高层住宅的基底面积+多层住宅总建筑面积的5%计算，人防总面积为12500 m2。1.6.3项目主要建设条件1.市政公用设施条件项目供水水源由前进大街的城市供水管网引入，供水管径为dn400。供水系统采用地下室生活水池与变频生活泵联合供水系统。本项目a、b两个地块共用一个水泵房，设置于负荷中心的b15#地下建筑。水泵房按照建筑规模、建筑高度和用水量，分高、中、低三个区设置水泵机组，其中1-6层为低区，7-12为中区，12-18层为高区。本项目电力引自前进大街现有的供电线路，电源电压为10kv，经箱变输出电压等级220v/380v。根据本次评估对电力消耗的计算，按照本报告第五章各用能系统用电计算参数的取值，本项目总用电负荷为5422.08kva，变压器负载率达到78.24%，小区内设置11台630kva的箱式变压器，分别于a区、b区电力负荷中心，a区设置5台，b区设置6台。可以满足区域内包括照明应急用电需要。变压器接近负荷中心，并靠近电源侧。项目采用热源为长春市热电三厂集中供热管网。热源引自南湖中街城市的热力管网，供回水管径为dn300，距离不超过200m，管线沿项目区道路直埋敷设。项目一次管网热媒温度为100/80热水，项目采用散热器采暖方式，其二次网供热热媒选用85/60热水。集中供热采用区域锅炉房，本项目ab两个地块共设一个换热站，位于热负荷中心的b15地下建筑内，建筑面积为300m2。换热站按照建筑规模与建筑高度，分高、中、低三个区设置换热机组，其中1-6层为低区，低区采暖面积约为11万m2,7-12为中区，中区采暖面积约为8万m2,12-18层为高区,高区采暖面积约为8万m2。项目燃气气源引自长春市燃气公司前进大街城市的天然气中压管网，管径de300，调压站设在居民用户较集中的地方。2.施工条件项目位于长春南部都市经济开发区，本项目所选择地块周围已规划等多条道路环绕，交通便利，可以满足施工、运营过程中的运输需求。项目范围内运输条件较好，水泥、钢材等建筑材料当地均可提供。1.6.4项目总投资及融资情况经估算，项目总投资148057.79 万元，拟采取申请国家补助资金及地方配套两种方式解决，所有建设资金将根据项目实施进度的要求，逐步投入。1.7项目主要技术经济指标主要技术经济指标表项目单位设计指标备注1.用地指标1.1项目用地面积ha10.472.总建筑面积m2293006.51其中2.1住宅建筑面积 m2221753.51a区106964.51m2,b区114789.00m22.2公建建筑面积m223537.90a 区7168.9m2,b区16369m22.3地下建筑面积m247715.1a区21783.2m2，b区25981.9m23.道路用地面积m218843.64.居住总户数户37435.居住总人数人119793.2人/户6.建筑物最高高度m54.5规划控制指标657.建筑日照间距系数h满足规划控制指标多层对内1.7，对外1.97；高层满足大寒日2小时8.容积率a区2.56规划控制指标合计2.5（计算公式为地上计容面积占地面积）b区2.18合计2.3439.绿地率%a区34.5规划控制指标30%b区32.5合计37.5610.道路比率%1811.建筑密度%a区21.7规划控制指标 30（计算公式为地上建筑物占地面积总占地面积）b区22.5合计22.1612.户型方案12.1 90m2以下户型面积m2221753.51户型面积均在90m2以下 12.2 90m2以下户型套数套3743占住宅总套数的10013.项目总投资万元148057.79 13.1建筑工程费万元85232.1613.2设备购置费万元5554.8813.3安装工程费万元244.5013.4其他费用万元56766.5614.建设工期月2474第二章 项目选址及建设条件第二章 项目选址及建设条件2.1土地取得情况及征地拆迁项目建设单位已取得土地使用权，取得方式为划拨。一、该项目安置拆迁范围及来源1.本项目拆迁住户绝大多数来源土地收储中心2010年南部新城六期，现剩余居民10户，因补偿价格低未达成协议。2.拆迁范围的公企有6家，分别为：长春市联君塑钢制品厂、长春是南关区幸福乡八一村委会、长春市八一保温材料长、长春吉榆豆制品有限责任公司、长春市凯天机械有限公司、长春市乾旺有限公司（鱼塘）。二、该项目拆迁范围内住户和公企统计数据该项目拆迁范围内共补偿安置456户，其中有证房屋120户，独立无证房屋330户，公企6户。本项目拆除建筑面积为82919.85m2，其中:民房面积50189.98m2，公企面积32729.87m2。（民房包括：浮房、偏厦、门斗等）三、拆迁补偿金额本项目主要为征地及拆迁补偿费，合计费用为33000万元，其中征地费用18225万元，拆迁补偿费为14775万元，拆迁范围内所有住户及公企主要采取货币补偿的方式（本项目拆迁补偿依据长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法长春市政府第27号政府令）。2.2场址现状本项目拟建于丙六十七路以东，南湖中街以西，丙五十路以南，乙六路以北的区域内。南湖中街公租房建设项目，本项目为a、b两个地块同时建设，项目总占地面积10.47ha，总建筑面积293006.51m2，其中住宅建筑面积为221753.51m2，公建面积为23537.90m2（幼儿园面积1366.3m2，商业面积20793.4m2,社区中心617.2m2,物业面积为761m2,），地下建筑面积为47715.1m2。a、b区建设规模与内容如下表：序号地块占地（ha）住宅(m2)公建（m2）地下车库（m2）合计(m2)1a区4.46106984.517168.921783.2135916.62b区6.011147891636925931.9157089.913合计10.47221753.5123537.947715.1293006.51项目建筑最大建筑高度为54米，本项目建设地上建筑物24栋，其中：住宅楼7栋，商住楼15栋，幼儿园1栋，燃气调压站1座，地下构筑2处（a、b区各设置地下车库一处）。项目可容纳居住户数约3743户，全部为90m2以下住户，居住人口约11979人。目前已经开始进行场地平整等前期工作。2.3项目建设条件2.3.1自然环境状况（1）气候条件长春市属温带大陆性季风气候，受蒙古内陆冷空气和海洋暖流季风的影响，冬季寒冷干燥，夏季湿热多雨，春秋季风交替，气温变化剧烈，有风沙。（2）气象参数年平均气压:98.6kpa绝对最高气温:36.4绝对最低气温:-36.5年平均气温:4.5采暖室外设计温度:-23.0年平均相对湿度:68%年平均降雨量:65omm年最大冻结深度:169cm主导风向:冬季西北、夏季西南年平均风速:3.6m/s最大风速:25.7m/s2.3.2地质条件根据该项目岩土工程勘察报告，拟建场地地形、地貌及地层条件如下：1.场地地形地貌条件场地位于长春南部新城开发区丙六十七路以东，南湖中街以西，丙五十路以南，乙六路以北的区域内，场区地势高差变化较大，勘探孔标高在226.05-237.02米，高差10.97米。拟建场地地貌位于松辽平原台地地貌单元，在拟建区域内有天然形成的小湖，拟建场区在南关环卫处周围为垃圾填埋区，垃圾填埋深度约10米，深处达14米，垃圾填埋区周围地下水水质被污染，经水质水析ph值为6.20，呈弱酸性，地层结构：上部为杂填土及粘性土，下部为白垩纪粉砂岩与泥岩互层。2.地层、地层结构及岩土性质描述拟建场地属于台地地貌单元，主要地层描述如下：第层，杂填土，主要为生活垃圾组成，局部为建筑垃圾，结构松散，密度不均。生活垃圾经长时间埋藏，产生沼气，对人体有较大危害，受人为活动影响，该层厚度变化较大，分布不均，层厚0.5013.60米。第-1层，新近代沉积粉质粘土，黑色，灰色，灰黑色，软塑至流塑状态，饱和，高压缩性，局部含有机质，层厚0.508.30米。第层，粉质粘土，褐黄色，局部灰黄色，可塑状态，中等压缩性，该层层厚0.00-5.20米。第层，粉质粘土，褐黄色，可塑状态，中等压缩性，该层层厚0.00-5.80米。第层，粉质粘土，褐黄色，可塑状态，中等压缩性，层厚0.00-3.50米。第-1层，粉质粘土，灰黄色，灰色，可塑状态，中等压缩性，层厚0.00-4.80米。第层，粉质粘土，褐黄色，可塑状态，中等压缩性，层厚0.00-7.00米。第层，粘土，褐黄色，可塑状态，中等压缩性，层厚0.00-5.80米。第层，粘土，褐黄色，可塑状态，中等压缩性，层厚1.30-8.60米。第层，全风化泥岩与粉砂岩互层，黄绿色，灰绿色，棕红色，泥岩全风化呈硬塑状态的粘土状，粉砂岩风化呈粉砂状，遇水软化，具有崩解性，泥岩标贯击数小于50击，层厚为0.00-4.30米。第层,强风化泥岩与粉砂岩互层，棕红色，黄绿色，灰绿色，泥岩强风化呈硬塑状态-坚硬状态的块状，粉砂岩风化呈粉砂状，较致密，岩芯结构强度大，不易碎，厚层状结构。属于极软岩，标贯击数50-100击，层厚为0.00-6.50米。第层,中风化泥岩与粉砂岩互层，棕红色，黄绿色，灰绿色，泥岩中风化呈坚硬致密的块状，厚层状结构，粉砂岩岩芯结构强度大，不易碎，致密。岩石分类为v类，属于软岩。标贯击数大于100击，该层揭示的最大层厚为10.00米。3.场地地下水条件及不良地质作用评价场区地下水属于潜水类型，埋藏在粘性土中，主要接受大气降水补给。稳定水位1.50-5.50米，标高为224.28- 233.02米,水位随季节变化有升降，年升降幅度在1.0-2.0米左右。粉质粘土及粘土层渗透系数较小，渗透系数经验值为0.05-0.3m/日，第层全风化泥岩与粉砂岩互层及第层强风化泥岩与粉砂岩互层可认为是相对隔水底板。本场地无不良地质作用的存在。2.3.3配套设施及施工条件1.配套设施项目建设区域市政配套设施完备，包括道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、煤气管网、供热管网、道路绿化工程等，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施，建设条件较好。根据国家相关规定，本项目建设全部使用商品混凝土、空心砌块。项目所需所有建筑材料均由长春市本地供应，长春市建筑材料市场的供应充足，可以满足该项目的建设需要。2.施工条件项目位于长春市南部都市经济开发区，本项目所选择地块周围已规划等多条道路环绕，交通便利，可以满足施工、运营过程中的运输需求。项目范围内运输条件较好，水泥、钢材等建筑材料当地均可提供。第三章 建设方案第三章 建设方案3.1设计依据民用建筑设计通则gb50352-2005混凝土结构设计规范gb50010-2002建筑结构荷载规范gb50009-2001（2006版）建筑抗震设计规范gb50011-2010砌体结构设计规范gb50003-2001屋面工程技术规范gb50345建筑给水排水设计规范gb50015-2003低压配电设计规范gb50054-95供配电系统设计规范gb50052-2009建筑物防雷设计规范gb50057-94(2000年版)建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范gb/t 50311-2000民用建筑电气设计规范jgj/t16/92室外排水设计规范gb500142006 室外给水设计规范gb500132006城市热力网设计规范cjj 342002建筑照明设计标准gb50034-2004高层民用建筑防火规范gb50045-2005建筑设计防火规范gb50016-2006其他相关规范、规定3.2开发规模与户型方案南湖中街公租房建设项目，本项目为a、b两个地块同时建设，项目总占地面积10.47ha，总建筑面积293006.51m2，其中住宅建筑面积为221753.51m2，公建面积为23537.90m2（幼儿园面积1366.3m2，商业面积20793.4m2,社区中心617.2m2,物业面积为761m2,），地下建筑面积为47715.1m2。a、b区建设规模与内容如下表：序号地块占地（ha）住宅(m2)公建（m2）地下车库（m2）合计(m2)1a区4.46106984.517168.921783.2135916.62b区6.011147891636925931.9157089.913合计10.47221753.5123537.947715.1293006.51项目建筑最大建筑高度为54米，本项目建设地上建筑物24栋，其中：住宅楼7栋，商住楼15栋，幼儿园1栋，燃气调压站1座，地下构筑2处（a、b区各设置地下车库一处）。项目可容纳居住户数约3743户，全部为90m2以下住户，居住人口约11979人。户型明细户型面积m2套数套数比例面积比例小于5093550187149.98%42.18%50-55100823.51150240.12%45.47%55-80273803709.9%12.35%合计221753.513743项目公共建筑为幼儿园、普通商业用房、社区服务用房、物业用房，本小区地下室总面积为47715.1 m2，用途为小区地下车库，不考虑人防工程，项目人防工程采用异地建设方式，人防工程面积按高层住宅的基底面积+多层住宅总建筑面积的5%计算，人防总面积为12500 m2。 本项目住宅套型均小于90m2，符合国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见、长春市公租住房管理办法等政策、法规的要求。3.3规划方案3.3.1总平面布置在总平面布置上，本项目的建筑的规划设计按照总平布置原则要求，充分考虑建筑的总平面布置、建筑平、立剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响。对小区的平面布置设计利用了冬季日照并避开了冬季主导风向，利用了夏季自然通风。建筑的主朝向为南北朝向或接近南北朝向。本项目建设地上建筑物24栋，其中：住宅楼7栋，商住楼15栋，幼儿园1栋，燃气调压站1座，地下构筑2处（a、b区各设置地下车库一处），项目公共建筑位于小区住宅底部一、二层，使用用途为商业用房、幼儿园、物业用房、社区服务用房，地下建筑为地下车库使用。功能及规模如下表:建筑日照间距系数按长春市建筑日照间距规定和城市居住区规划设计规范执行，多层建筑对内大于1.7，对外大于1.97；高层建筑满足大寒日2h。项目整个区域呈规则矩形，为保证项目建设场区交通的顺畅，场区在a、b两个地块分别设置了车行与人行出入口6处。a地块：地下车库在西侧丙六十七路设置出入口两处，南侧在丙五十一路设置出入口一处。a区共设置地上建筑物9栋，其中：住宅楼3栋，商住楼5栋，幼儿园1栋，地下构筑1处（地下停车场）。a区总建筑面积135916.60m2，其中：住宅建筑面积106964.51 m2，公建建筑面积7168.90 m2，地下建筑面积21783.20 m2。商业用房：均为临街用房，a4、a8栋南临丙五十一路（与丙五十一路平行），a5、a6、a7栋西临丙六十七路（商业部分与丙六十七路平行，住宅部分与丙六十七路垂直）。住宅：a1、a2、a3为住宅楼，位于a区东北角，其余建筑物为商住楼，临近丙五十一路、丙六十七路及丙五十路。幼儿园：位于a9建筑，为a区域中心位置，南侧临a地块中心广场。b地块：地下车库在西侧丙六十七路设置出入口一处，东侧在南湖中街设置出入口两处。b区共设置地上建筑物15栋。其中：住宅楼4栋，商住楼10栋，燃气调压站1栋，地下构筑1处（地下停车场）。b区总建筑面积157089.91m2，其中：住宅建筑面积114789.00m2，公建建筑面积16369.00m2，地下建筑面积25931.90m2。物业用房：位于b5建筑，东临南湖中街，南临乙六路。变电室：小区变电室位于b5地上建筑，东临南湖中街，南临乙六路。商业用房：商业用房均为临街用房，主要包括b1、b2、b3、b5、b9、b10、b11、b12、b13、b14，其中西侧商业用房，西临丙六十七路（商业部分与丙六十七路平行，住宅部分与丙六十七路垂直），南侧商业用房南临乙六路，东侧用房东临南湖中街（商业部分与南湖中街平行，住宅部分与南湖中街垂直），北侧用房北临丙五十一路。住宅：b4、b6、b7、b8为住宅楼，位于b区中心区域，其余建筑物为商住楼，临近乙六路、丙六十七路及丙五十一路。燃气调压站：位于b16，位于项目燃气负荷中心，位于b地块中心广场东侧，为两区共用。生活、消防水池、泵房及换热站：小区生活、消防水池分别单独建设，消防水池为400立方米，生活水池300立方米，生活、消防水池、泵房及换热站均建在b15地下建筑物内，均为ab区共用，位于丙五十一路附近，近ab区中心位置。项目总平面布置力求做到布局合理、流畅、紧凑、分区明确，使平面布置既经济合理、美观实用，满足消防、节能的要求。3.3.2主要技术指标主要技术指标表项目单位设计指标备注1.用地指标1.1项目用地面积ha10.472.总建筑面积m2293006.51其中2.1住宅建筑面积 m2221753.51a区106964.51m2,b区114789.00m22.2公建建筑面积m223537.90a 区7168.9m2,b区16369m22.3地下建筑面积m247715.1a区21783.2m2，b区25981.9m23.道路用地面积m218843.64.居住总户数户37435.居住总人数人119793.2人/户6.建筑物最高高度m54.5规划控制指标657.建筑日照间距系数h满足规划控制指标多层对内1.7，对外1.97；高层满足大寒日2小时8.容积率a区2.56规划控制指标合计2.5（计算公式为地上计容面积占地面积）b区2.18合计2.3439.绿地率%a区34.5规划控制指标30%b区32.5合计37.5610.道路比率%1811.建筑密度%a区21.7规划控制指标 30（计算公式为地上建筑物占地面积总占地面积）b区22.5合计22.1612.户型方案12.1 90m2以下户型面积m2221753.51户型面积均在90m2以下 12.2 90m2以下户型套数套3743占住宅总套数的10013.项目总投资万元148057.79 13.1建筑工程费万元85232.1613.2设备购置费万元5554.8813.3安装工程费万元244.5013.4其他费用万元56766.5614.建设工期月243.4建筑方案3.4.1建筑设计本项目的各建筑的分居民建筑和公共建筑。公共建筑用途为普通商业用房20793.4m2、幼儿园1366.3m2、物业761m2、社区服务房617.2m2。幼儿园位于a9#楼二层建筑，社区位于a7#住宅底部一层，物业位于b5#建的底部一层。项目建筑物均采用桩基础、框架结构。本项目外墙采用外保温体系，设计中采用符合国家节能要求的符合墙体，达到设计的保温，多层建筑外墙保温采用贴砌a级eps板薄抹灰系统，公建外墙保温采用加气砼加保温砂浆的做法。框架结构外墙总厚度不超过490mm。每户厨房卫生间面积均达到厨房4 m2，卫生间3m2的要求。3.4.2结构设计1、设计标准建筑结构安全等级为二级，抗震设防烈度度（加速度0.1g），耐火等级级，设计使用年限50年。屋面防水等级均二级，防水年限十五年以上。2、结构方案多层建筑为单元式多层住宅，底层为住宅自用的车库和公建,建筑主体6层，建筑高度17.85m，建筑结构形式为底部框架抗震墙结构，建筑结构的类别为3类，使用年限为50年。外围护墙为外保温复合墙体，一层带车库部分为非承重的外围护墙采用190(标注200)厚煤矸石空心砌块(抗压强度为mu5)+15厚1：2.5水泥砂浆+85厚阻燃聚苯乙烯（eps）泡沫保温板，用m5混合砂浆砌筑。住宅部分：240厚承重型煤矸石烧结多孔砖(抗压强度为mu10)+15厚1：2.5水泥砂浆+85厚阻燃聚苯乙烯（eps）泡沫保温板，用m10混合砂浆砌筑。一层车库部分的内墙为200（或100）厚mu5煤矸石空心砌块，用m5混合砂浆砌筑。住宅的内墙为240（或120）厚mu10煤矸石多孔砖，用m10混合砂浆砌筑。外墙保温阻燃聚苯乙烯保温板密度20kg/m,导热系数0.042w/(m.k), 外墙保温发泡聚氨酯密度30kg/m,导热系数0.022w/(m.k), 所有外墙门窗框的四周均用聚氨酯现场发泡封闭，并用密封膏封严。工程的屋面防水等级为级，防水层合理使用年限为10年。基础采用静压预应力混凝土管桩,建筑结构安全等级为二级，抗震设防类别为丙类，地基基础设计等级为丙级。高层为单元式高层住宅，建筑主体18层,建筑高度54.5m，建筑结构形式为剪力墙结构，建筑结构的类别为3类，使用年限为50年，防火设计建筑分类为二类，耐火等级为二级，每层为一个防火分区。外围护墙为外保温复合墙体，由内至外：190(标注200)厚煤矸石空心砌块(抗压强度为mu5.0)+15厚1：2.5水泥砂浆+85厚阻燃型聚苯板 (eps),泡沫保温板，用m5混合砂浆砌筑。住宅的内墙为200（或100）厚mu3.5煤矸石空心砌块，用m5混合砂浆砌筑。外墙保温阻燃型聚苯乙烯板保温板密度20kg/m,导热系数0.042w/(m.k), 外墙保温发泡聚氨酯密度30kg/m,导热系数0.022w/(m.k),工程的屋面防水等级为级，防水层合理使用年限为25年，基础采用静压预应力混凝土管桩，建筑结构的安全等级二级，建筑抗震设防类别丙类， 地基基础设计等级乙级，抗震设防烈度7度 (设计基本地震加速度 0.10g)， 设计地震分组第一组，建筑场地类别二类。3.4.3建筑特征主要建筑特征一览表工程名称长春南部都市经济开发区乙六路（南湖中街）公共租赁住房项目建筑物名称公租住房耐火等级级抗震设防烈度7度主要结构形式多层为底框结构，高层为框架剪力墙结构建筑物总体高度最高54m建筑层数地上最高18层建筑面积（m2）293006.51建筑构造墙 体空心砌块地 面水泥抹面窗塑钢窗内墙面内墙涂料外墙面外墙涂料3.5公用及辅助工程本项目辅助工程主要包括区域给排水及消防等的建设，还考虑电气、供热、物业等设施建设。3.5.1供水排水1、给水工程项目供水水源由前进大街的城市供水管网引入，供水管径为dn400。供水系统采用地下室生活水池与变频生活泵联合供水系统。本项目a、b两个地块共用一个水泵房，设置于负荷中心的b15#地下建筑。水泵房按照建筑规模、建筑高度和用水量，分高、中、低三个区设置水泵机组，其中1-6层为低区，,7-12为中区，12-18层为高区。室外给水管材采用钢丝网骨架增强符合塑料管，电热熔接头连接。室外给水管采用钢丝网骨架增强复合塑料管，电热熔接头连接，卫生间冷热水支管采用ppr管。项目建成后，住宅部分用水量按人均150l/d计算，公建部分按6l/m2计算，不可预见用水量按15考虑，则本项目日用水量为1302.98m3，年用水量为47.56万m3。2、排水工程项目产生的污水主要是生活污水和雨水，污水经排水管网汇集后排入项目区域的污水管网，经前进大街上的市政污水管网排入规划污水处理厂，屋面雨水由雨水斗及雨水管汇集后直接排入场区内雨水管网，地面雨水经地下集水井排至前进大街上的市政雨水管网。污水管管径dn600，雨水管管径dn800。排水管道，地上部分采用pvc-u排水塑料管道，粘接。室外雨水管采用双壁波纹管，“u”型橡胶圈接口。3、管材生活给水管道采用内筋嵌入式钢塑复合管，卡式连接；消防给水管道采用焊接钢管，焊接；自动喷洒管道采用热浸镀锌钢管道，卡箍连接；排水管道，地上部分采用pvc-u排水塑料管道，粘接，埋管道采用机制排水铸铁管道，橡胶圈接口，法兰连接。内排雨水管道采用柔性接口排水铸铁管，法兰连接。4、泵房节能、环保措施水泵房内水泵基础设置减振垫，水泵进口设置柔性接头，防止噪声超标。3.5.2电气工程1、工程范围变配电系统、动力配电系统、照明配电系统、防雷接地系统、楼宇设备自动控制系统及紧急广播系统、防盗报警系统、综合布线系统、计算机网络系统(含网络、程控交换、数据库等)、停车管理系统等。2、供配电系统本项目电力引自前进大街现有的供电线路，电源电压为10kv，经箱变输出电压等级220v/380v。根据本次评估对电力消耗的计算，按照本报告各用能系统用电计算参数的取值，本项目总用电负荷为5422.08kva，变压器负载率达到78.24%，小区内设置11台630kva的箱式变压器，分别于a区、b区电力负荷中心，a区设置5台，b区设置6台。可以满足区域内包括照明应急用电需要。变压器接近负荷中心，并靠近电源侧。3、照明及电力设计（1）配电方式：由不同母线段供出回路，到末端配电箱进行供电。（2）照明设计：设计有正常照明、应急照明、疏散指示照明、室外景观照明。在疏散楼梯口位置设安全出口标志灯；在通道及转弯处设疏散标志灯。4.弱电设计（1）电话通讯线路由现有电信管线引入电信线路，设程控电话机房。（2）智能系统：主要包括综合布线系统、安防自动化系统、建筑监控系统等。3.5.3建筑物防雷本工程按二类防雷设计，防止雷击在屋面设避雷带，引下线及接地装置均利用建筑物钢筋网。应配电点及弱电进、出位置设spd保护。采用综合接地装置，接地电阻小于1欧。3.5.4暖通工程1、设计计算参数冬季采暖计算温度：-21；夏季空调计算温度：30.5；温度：24.2；2、供热1.热源项目采用热源为长春市热电三厂集中供热管网。热源引自南湖中街城市的热力管网，供回水管径为dn300，距离不超过200m，管线沿项目区道路直埋敷设。项目一次管网热媒温度为100/80热水，项目采用散热器采暖方式，其二次网供热热媒选用85/60热水。2.采暖系统形式集中供热采用区域锅炉房，本项目ab两个地块共设一个换热站，位于热负荷中心的b15地下建筑内，建筑面积为300m2。换热站按照建筑规模与建筑高度，分高、中、低三个区设置换热机组，其中1-6层为低区，低区采暖面积约为11万m2,7-12为中区，中区采暖面积约为8万m2,12-18层为高区,高区采暖面积约为8万m2。3、通风工程项目走廊设排烟系统，消防电梯前室及防烟楼梯间设正压送风系统，风机设在18层。排烟风管均采用镀锌钢板制作，厚度1.5mm。3.5.5燃气工程项目燃气气源引自长春市燃气公司前进大街城市的天然气中压管网，管径de300，调压站设在居民用户较集中的地方，并符合城镇燃气设计规范的安全距离。3.5.6物业项目建成后，由长春润德房地产开发有限公司对物业管理进行招标，选择专业的物业公司负责房屋维修、服务、环境卫生及保安工作。物业管理公司完全实行独立自主的管理方式，按约定及承诺为入住的业主提供全面的物业服务。物业用房位于b5建筑物内，物业管理用房建筑面积合计为761m2。3.5.7绿化及环境工程绿化及环境工程：小区绿化率37.56，绿化面积39320.44平方米，园区内绿化景观配合小区整体设计。3.6消防工程本项目严格采取防火措施。主要火灾隐患为餐饮用火，电器、照明电线、楼道内的照明线路和违规吸烟等因素。本项目消防设计认真贯彻执行“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格遵守国家现行的有关规范和行业标准，采取各种有效的防火措施，防止减少火灾危害。区域内按照规范要求布置消防车道，消防车道设置成环形，宽度不小于6m。消防给水管网在水平及竖向上布置成环状，以利于安全供水，室外设置消防水鹤，供消防使用。3.6.1设计依据建筑设计防火规范 gb50016-2006建筑抗震设计规范 gbj50011-2010建筑灭火器配置设计规范 gb50140-2005汽车库、修车库、停车场设计防火规范gb 50067-973.6.2消防水源消防水源来自本项目物业用房设备间给水泵房消防水池，通过消防给水管网供应小区的消防用水。3.6.3消防措施根据建筑设计防火规范gb50016-2006中有关条文规定，本建筑耐火等级为一级，本项目建筑最高54.5m。根据建筑设计防火规范，小区按一次火灾考虑，室外消防用水量为20升/秒，室内消防用水量为15升/秒。小区内设置1座消防泵站（与生活加压泵站合一）和1座400立方米消防储水池。消防供水管与生活供水管分别设置，在消防管网上设置一定数量的室外地下式消火栓，消火栓间距不大于120米，保护半径不大于150米。消防泵站内设置消防泵四台。消防设备采用双路电源末端自动切换的方式，以保证其可靠供电。项目设火灾自动报警及消防联动系统。项目在b6屋顶设18m3的消防水箱一座及增压设备一套,确保最不利点消火栓静水压力不低于0.07mpa.建筑除电梯机房，水箱间，无可燃物的管道层外，其他各层各部位均设消火栓保护。室内消火栓设在明显和易于取用处，其布置保证同层任何一点均有2股水柱同时达到。消防电梯前室均设消火栓，顶层水箱间设实验用消火栓。水枪充实水柱大于等于10m，流量大于等于 5l/s。每个消火栓箱内均配dn65 消火栓1个,dn65,l25m的麻质衬胶水带1条,dn6519直流水枪1支，白救卷盘小水喉1 套，启泵按钮和指示灯各1个。5层以下各层消火栓采用减压稳压型消火栓，保证每个消火栓栓口的出水压力小于等于0.5mpa。系统控制：着火时，按下消火栓启泵按钮，启动任一台消火栓加压泵(备用泵自动投入) ，消火栓加压泵启动后，水泵运转信号反馈至消防中心及消火栓处，消火栓指示灯闪亮，该防火分区其他消火栓的指示灯也亮，消火栓加压泵也可在消防中心和水泵房中手动控制启停，消防结束后手动停泵。本工程除住宅、设备机房、水箱间、卫生间、楼梯间、无可燃物的管道层，不能用水扑救的场所外地下-1地上6层均设有自动喷洒头保护。危险等级： 按自动喷水灭火系统设计规范本建筑自动喷水灭火系统按中危险ii级设计。屋顶水箱间设消防水保证系统压力。水箱出水管设可调式减压阀接于喷淋报警阀前，以防喷淋压力过高。消防时，由加压泵加压供水.喷头选用：汽车库喷头采用74温级的易熔合金直立型喷头，其他均采用快速反应玻璃球喷头，吊顶下为装饰型，吊顶上为直立型，温级：厨房内灶台上部为 93,厨房内其他地方为 79,其余均为68。在每层每个防火分区均设水流指示器和电触点信号阀，每个报警阀所带的最不利喷头处，设末端试水装置，其他每个水流指示器所带的最不利喷头处，均设dn25 的试水阀。.喷淋管材采用内外热镀锌钢管,卡箍连接.3.7交通工程3.7.1交通组织本项目采用人车分流的道路系统，场区内设置6处主要出入口。外来车辆采用单向行驶进入场区，由南侧出入口驶入，由西侧出入口驶出，车行道围绕着建筑物形成一个环路。步行交通与外部空间环境相结合，减少步行交通的流量，避免与机动车的交叉。项目地下车库设置4处主要出入口，分别区域的东侧和南侧。3.7.2交通设施建设1、道路建设项目道路工程总面积18843.60m2。2、停车场建设本项目共建1385个停车泊位，地上200个车位，地下1085个车位，均采用沥青混凝土路面结构。主要设备一览表序号设备名称型号年耗电量（万kwh）,能效指标数量备注1低区变频给水泵