西安市户县沣京路风景洋房项目可行性研究报告.doc

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二、资金来源与二、资金来源与运运用分析用分析-2727 第八章第八章 项目的不确定性分析项目的不确定性分析 -3030 一、盈一、盈亏亏平衡分析平衡分析-3030 二、敏感性分析二、敏感性分析-3232 第九章第九章 社会效益及环境效益评价社会效益及环境效益评价 -3535 知识水坝（豆丁网pologoogle）为您倾心整理（下载后双击删除） 如有需求请发豆丁站内信，知识水坝 qq2218108823 随时为您服务，百度一下“知识水坝”试试， （双击删除） 。 一、项目社会效益评价一、项目社会效益评价-3535 二、环境效益评价二、环境效益评价-3636 第十章第十章 可行性结论与建议可行性结论与建议 -3737 一、结论一、结论-3737 二、建议二、建议-3737 附件一：项目总体规划图附件一：项目总体规划图 -3838 附件二：项目开发进度计划表附件二：项目开发进度计划表 -4040 附件三：投资估算表附件三：投资估算表 -4141 附件四：销售计划及收入表附件四：销售计划及收入表 -4242 附件五：全投资现金流量表附件五：全投资现金流量表 -4343 附件六：资金来源与运作表附件六：资金来源与运作表 -4444 知识水坝（豆丁网pologoogle）为您倾心整理（下载后双击删除） 如有需求请发豆丁站内信，知识水坝 qq2218108823 随时为您服务，百度一下“知识水坝”试试， （双击删除） 。 附件七：自有资金现金流量表附件七：自有资金现金流量表 -4545 附件八：损益表附件八：损益表 -4646 知识水坝（豆丁网pologoogle）为您倾心整理（下载后双击删除） 如有需求请发豆丁站内信，知识水坝 qq2218108823 随时为您服务，百度一下“知识水坝”试试， （双击删除） 。 第一章第一章 总总 论论 一、项目名称及建设单位一、项目名称及建设单位 项目名称：项目名称： 户县沣京路风景洋房项目户县沣京路风景洋房项目 项目地址：项目地址： 户县沣京路户县沣京路 项目开发单位：西安广晋置业有限责任公司项目开发单位：西安广晋置业有限责任公司 二、项目概况二、项目概况 沣京路风景洋房项目位于户县城东沣京路，属于城市新区，未来发展潜力巨大，项目以沣京路风景洋房项目位于户县城东沣京路，属于城市新区，未来发展潜力巨大，项目以“户县首席洋房户县首席洋房 知识水坝（豆丁网pologoogle）为您倾心整理（下载后双击删除） 如有需求请发豆丁站内信，知识水坝 qq2218108823 随时为您服务，百度一下“知识水坝”试试， （双击删除） 。 社区，国际标准人居典范社区，国际标准人居典范”的标准打造户县首席名流高尚社区。的标准打造户县首席名流高尚社区。 项目占地约项目占地约 73.68673.686 亩，容积率亩，容积率 2.22.2，包括电梯砖混多层住宅、高层住宅、写字楼和沿街底商。总建筑，包括电梯砖混多层住宅、高层住宅、写字楼和沿街底商。总建筑 面积面积 1111 万万，主力户型在，主力户型在 125125左右舒适三室，项目设置有一入口商业街，并在社区入口建一钟塔，形成左右舒适三室，项目设置有一入口商业街，并在社区入口建一钟塔，形成 高尚小区的第一道亮丽名片。社区景观设计和水景设置相结合，环境高尚优雅，整个社区住宅总户数约高尚小区的第一道亮丽名片。社区景观设计和水景设置相结合，环境高尚优雅，整个社区住宅总户数约 770770 户，鼎力打造户，鼎力打造 20072007 年户县首席高尚住宅项目之杰作。年户县首席高尚住宅项目之杰作。 三、可行性研究报告的编制依据三、可行性研究报告的编制依据 1 1 西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编 2 2 西安市城市总体规划西安市城市总体规划 3 3 户县城市发展规划户县城市发展规划 4 4项目周边房地产实地调查情况项目周边房地产实地调查情况 5 5 房地产项目可行性研究指南房地产项目可行性研究指南 知识水坝（豆丁网pologoogle）为您倾心整理（下载后双击删除） 如有需求请发豆丁站内信，知识水坝 qq2218108823 随时为您服务，百度一下“知识水坝”试试， （双击删除） 。 6 6户县城建局城市配套费用征收标准户县城建局城市配套费用征收标准 7 7陕西省现行相关工程定额标准陕西省现行相关工程定额标准 四、主要技术经济指标四、主要技术经济指标 1 1本项目主要基础参数指标：本项目主要基础参数指标： 项目项目指标指标备注备注 1.1.占地面积占地面积 73.68673.686 亩 亩 2.2.总建筑面积总建筑面积 1100011000 含地下人防及设备用房含地下人防及设备用房 2.12.1 多层住宅多层住宅 7600076000 带电梯带电梯 7 7 层层 2.22.2 高层住宅高层住宅 1700017000 1818 层一梯四户层一梯四户 知识水坝（豆丁网pologoogle）为您倾心整理（下载后双击删除） 如有需求请发豆丁站内信，知识水坝 qq2218108823 随时为您服务，百度一下“知识水坝”试试， （双击删除） 。 2.32.3 沿街商业沿街商业 70007000 两层小开间底商两层小开间底商 2.42.4 写字楼写字楼 80008000 1616 层写字楼层写字楼 2.52.5 地下建筑面地下建筑面 积积 20002000 5050作为设备用房，可公摊销售作为设备用房，可公摊销售 3.3.容积率容积率 2.22.2 4.4.绿化率绿化率 35%35% 5.5.总户数总户数 770770 户 户 平均每户面积为平均每户面积为 120120 知识水坝（豆丁网pologoogle）为您倾心整理（下载后双击删除） 如有需求请发豆丁站内信，知识水坝 qq2218108823 随时为您服务，百度一下“知识水坝”试试， （双击删除） 。 2 2项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标 项目总投资项目总投资1953119531 万元万元 建设周期、施工建设周期、施工 周期周期 3030 个月个月/18/18 个月个月 电梯多层电梯多层 18501850 元元/ 高层住宅高层住宅 21502150 元元/ 北侧商业北侧商业 75007500 元元/ 项目融资前指标项目融资前指标 销售单价销售单价 西侧商业西侧商业 55005500 销售收入销售收入 （扣除两税一费（扣除两税一费 后）后） 2385923859 万元万元 知识水坝（豆丁网pologoogle）为您倾心整理（下载后双击删除） 如有需求请发豆丁站内信，知识水坝 qq2218108823 随时为您服务，百度一下“知识水坝”试试， （双击删除） 。 元元/ 税前利润税前利润4503.394503.39 万元万元所得税后利润所得税后利润29572957 万元万元 成本利润率成本利润率 23.27%23.27% 基准收益率（年）基准收益率（年） 8%8% 27622762 万元（税万元（税 前）前） 25.1925.19 个月（税个月（税 前）前） 财务净现值财务净现值 14841484 万元（税万元（税 后）后） 静态投资回收期静态投资回收期 25.4825.48 个月（税个月（税 后）后） 5.815.81（税前）（税前） 26.5726.57 个月（税个月（税 前）前）全投资内部收全投资内部收 益率（季度）益率（季度） 4.204.20（税后）（税后） 动态投资回收期动态投资回收期 27.2527.25 个月（税个月（税 后）后） 知识水坝（豆丁网pologoogle）为您倾心整理（下载后双击删除） 如有需求请发豆丁站内信，知识水坝 qq2218108823 随时为您服务，百度一下“知识水坝”试试， （双击删除） 。 税前资本金利税前资本金利 润率润率 163.09%163.09% 税后资本金利润税后资本金利润 率率 94.11%94.11% 91049104 万元（税万元（税 前）前） 15.2315.23 个月（税个月（税 前）前） 财务净现值财务净现值 50715071 万元（税万元（税 后）后） 静态投资回收期静态投资回收期 15.3315.33 个月（税个月（税 后）后） 21.8521.85（税前）（税前）15.6015.60 个月（税个月（税 前）前） 融资后指标融资后指标 全投资内部收全投资内部收 益率（季度）益率（季度）15.6015.60（税后）（税后） 动态投资回收期动态投资回收期 15.8615.86 个月（税个月（税 后）后） 知识水坝（豆丁网pologoogle）为您倾心整理（下载后双击删除） 如有需求请发豆丁站内信，知识水坝 qq2218108823 随时为您服务，百度一下“知识水坝”试试， （双击删除） 。 五、结论五、结论 本项目具有良好的经济效益，投资风险较小，对于户县新区乃至整个户县的经济、社会发展都具有一定本项目具有良好的经济效益，投资风险较小，对于户县新区乃至整个户县的经济、社会发展都具有一定 的推动作用，社会效益十分显著，因此本项目可行。的推动作用，社会效益十分显著，因此本项目可行。 第二章第二章 项目市场研究项目市场研究 一、户县概述一、户县概述 户县是中国农民画之乡，被誉为户县是中国农民画之乡，被誉为“中国第一画乡中国第一画乡”，自古有，自古有“银户县银户县”的美名。随着撤县设区的实现，的美名。随着撤县设区的实现， 户县房地产发展虽然处于初级阶段，但也呈现出了蓬勃发展的态势，每年约有户县房地产发展虽然处于初级阶段，但也呈现出了蓬勃发展的态势，每年约有 166000166000 平米的开发量，加之平米的开发量，加之 西安城市规划优先发展西南重镇方案的确立，已经呈现出迅猛的发展势头，房价年增幅约为西安城市规划优先发展西南重镇方案的确立，已经呈现出迅猛的发展势头，房价年增幅约为 20%20%。随着政府。随着政府 知识水坝（豆丁网pologoogle）为您倾心整理（下载后双击删除） 如有需求请发豆丁站内信，知识水坝 qq2218108823 随时为您服务，百度一下“知识水坝”试试， （双击删除） 。 东迁和二环规划以及沣京工业园的建设，城东成为户县房地产发展的主战场，沣京路也成为了户县第一黄东迁和二环规划以及沣京工业园的建设，城东成为户县房地产发展的主战场，沣京路也成为了户县第一黄 金大道，孕育着无限商机和美好前景，持续描绘着金大道，孕育着无限商机和美好前景，持续描绘着“第一画乡第一画乡”的美丽画卷，户县即将成为名副其实的城的美丽画卷，户县即将成为名副其实的城 市副中心，发展前景十分诱人。市副中心，发展前景十分诱人。 二、西安房地产市场分析二、西安房地产市场分析 户县现属于西安郊县，不久将撤县设区，成为西安草堂区，所以西安房地产市场对户县房地产市场发展户县现属于西安郊县，不久将撤县设区，成为西安草堂区，所以西安房地产市场对户县房地产市场发展 有着巨大的影响，研究分析西安房地产市场的供应结构、产品形式、消费心理对本项目决策有着重要意义。有着巨大的影响，研究分析西安房地产市场的供应结构、产品形式、消费心理对本项目决策有着重要意义。 1、 西安是西北门户，经济居于西北第一；西安是世界闻名的旅游城市，十三朝古都。西安是西北门户，经济居于西北第一；西安是世界闻名的旅游城市，十三朝古都。 2、 在全国经济形势一片大好的形势下，近年来西安的经济发展速度十分迅猛，市民生活水平不断攀升。在全国经济形势一片大好的形势下，近年来西安的经济发展速度十分迅猛，市民生活水平不断攀升。 3、 西部大开发以及政府城市运营思路的深化给予西安更加多的发展空间。西部大开发以及政府城市运营思路的深化给予西安更加多的发展空间。 4 4、 西安教育、科研、旅游等多项产业发展空间巨大，以产业带动房地产开发的趋势比较明显。西安教育、科研、旅游等多项产业发展空间巨大，以产业带动房地产开发的趋势比较明显。 知识水坝（豆丁网pologoogle）为您倾心整理（下载后双击删除） 如有需求请发豆丁站内信，知识水坝 qq2218108823 随时为您服务，百度一下“知识水坝”试试， （双击删除） 。 5 5、 西安房地产业长期处于稳步发展的阶段，此次宏观调控虽然对市场有短暂的影响，但目前市场稳步西安房地产业长期处于稳步发展的阶段，此次宏观调控虽然对市场有短暂的影响，但目前市场稳步 上升的态势以成定局，西安房地产泡沫甚微。上升的态势以成定局，西安房地产泡沫甚微。 6 6、 市场走势趋于理性、迈向成熟，西安房地产市场价格走势总体略有上升。房地产市场将告别成长市场走势趋于理性、迈向成熟，西安房地产市场价格走势总体略有上升。房地产市场将告别成长 期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的 角色更具经济性。西安房价会在理性回归后继续保持一定的增长速度。角色更具经济性。西安房价会在理性回归后继续保持一定的增长速度。 7 7、 新中产阶级崛起，一流地段的高品质形象、中等价位住宅存在市场空缺。新中产阶级崛起，一流地段的高品质形象、中等价位住宅存在市场空缺。 8 8、 内外部空间的充分挖掘、利用，成为具有先进开发理念的开发商产品塑造的首选。内外部空间的充分挖掘、利用，成为具有先进开发理念的开发商产品塑造的首选。 9 9、 在购房区位选择方面，城南在购房区位选择方面，城南, ,依旧是西安市民首选的居住板块。城东，逐步成为人们选择居住之地依旧是西安市民首选的居住板块。城东，逐步成为人们选择居住之地 的热土。城西的热土。城西, ,老工业区形象的逐步改观，成为有意在高新区置业人群的第二选择。城北，政治核心逐渐分老工业区形象的逐步改观，成为有意在高新区置业人群的第二选择。城北，政治核心逐渐分 流其他区域的部分客群，但总体升温还有待时日。高新，社会富有阶层的聚集地。曲江，以其浓郁的文化流其他区域的部分客群，但总体升温还有待时日。高新，社会富有阶层的聚集地。曲江，以其浓郁的文化 底蕴，成为社会中高层人士新的聚集地。底蕴，成为社会中高层人士新的聚集地。 知识水坝（豆丁网pologoogle）为您倾心整理（下载后双击删除） 如有需求请发豆丁站内信，知识水坝 qq2218108823 随时为您服务，百度一下“知识水坝”试试， （双击删除） 。 1010、 随着西安城市规划的逐级审批通过，形成随着西安城市规划的逐级审批通过，形成“一城多心一城多心”的规划定位布局，除长安和临潼外，还将的规划定位布局，除长安和临潼外，还将 形成灞桥、周至、户县、高陵、蓝田、闫良六个城市副中心，城市规划为城市副中心的发展创造了广阔的形成灞桥、周至、户县、高陵、蓝田、闫良六个城市副中心，城市规划为城市副中心的发展创造了广阔的 空间。空间。 11.11. 面积由奢华型向实用型发展。近年来，房屋面积开始由两房面积由奢华型向实用型发展。近年来，房屋面积开始由两房 8080135135，三房，三房 120120160160平米的平米的 奢华型，逐步向两房奢华型，逐步向两房 75759595 平米，三房平米，三房 110110135135 的紧凑型发展。如紫薇地产，最早的紫薇城市花园的的紧凑型发展。如紫薇地产，最早的紫薇城市花园的 3 3 室的面积在室的面积在 150150左右，后来的紫薇田园都市的左右，后来的紫薇田园都市的 3 3 室的面积在室的面积在 130130左右，最近紫薇馨苑的三室的面积在左右，最近紫薇馨苑的三室的面积在 115115 左右，就反映了这种趋势。左右，就反映了这种趋势。 三、户县房地产市场分析三、户县房地产市场分析 1 1、户县房地产市场开发量和销售量规模小，房价增长幅度较大。、户县房地产市场开发量和销售量规模小，房价增长幅度较大。 户县建设局资料统计显示，户县户县建设局资料统计显示，户县 20052005 年的房地产开发量约为年的房地产开发量约为 166000166000，估计商品房的开发约占，估计商品房的开发约占 70%70%， 其余为单位集资建房等。其余为单位集资建房等。20052005 年在交易所办理商品房备案的大约有年在交易所办理商品房备案的大约有 550550 户左右，总建筑面积大约在户左右，总建筑面积大约在 知识水坝（豆丁网pologoogle）为您倾心整理（下载后双击删除） 如有需求请发豆丁站内信，知识水坝 qq2218108823 随时为您服务，百度一下“知识水坝”试试， （双击删除） 。 6500065000（含二手房交易）（含二手房交易） 。据户县建设局工作人员粗略统计，近年来，每年房地产开发量呈。据户县建设局工作人员粗略统计，近年来，每年房地产开发量呈 10%10%递增。从以递增。从以 上数字表明，户县房地产市场开发量和销售量都比较小，整个市场还处于初级阶段，但是上数字表明，户县房地产市场开发量和销售量都比较小，整个市场还处于初级阶段，但是 0505 年户县房地产年户县房地产 市场均价在市场均价在 16001600 元元/ /平方米左右，较上年同期上涨平方米左右，较上年同期上涨 20%20%，增长幅度较大。，增长幅度较大。 2 2、户县房地产开发为拉动经济增长做出了较大贡献。、户县房地产开发为拉动经济增长做出了较大贡献。 截至目前截至目前, ,户县房地产开发企业约为十几家，户县房地产开发企业约为十几家，19931993 年至年至 20052005 年开发的楼盘面积达到年开发的楼盘面积达到 238258.1238258.1 平方米，平方米， 投资金额投资金额 4 4 亿元以上，年开发面积平均保持在亿元以上，年开发面积平均保持在 1900019000 平方米以上，房地产行业已渐渐成为户县国民经济发平方米以上，房地产行业已渐渐成为户县国民经济发 展的新亮点。据统计，户县房地产施工面积由展的新亮点。据统计，户县房地产施工面积由 20002000 年的年的 1100011000 平方米提升到平方米提升到 20042004 年的年的 37708.137708.1 平方米，平方米， 投资额由投资额由 40004000 余万元提升到余万元提升到 1.21.2 亿元，上缴财政的税额达到了一个新的台阶，从而带动了户县建筑业、劳亿元，上缴财政的税额达到了一个新的台阶，从而带动了户县建筑业、劳 动业、运输业、建材业等相关产业，目前户县建筑业的领域的农村剩余劳动力达到动业、运输业、建材业等相关产业，目前户县建筑业的领域的农村剩余劳动力达到 20002000 余人，特别是余人，特别是 20042004 年全县信贷达到年全县信贷达到 1 1 亿元以上，体现了户县房地产产业在促进消费、拉动经济增长中起到了带头作用。亿元以上，体现了户县房地产产业在促进消费、拉动经济增长中起到了带头作用。 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随时为您服务，百度一下“知识水坝”试试， （双击删除） 。 6 6、户县涝河治理带动城镇化进程。、户县涝河治理带动城镇化进程。 西户滨河花园整体设计方案分为一期、二期建设。西户滨河花园整体设计方案分为一期、二期建设。 第一期以户祖路涝河桥为中心，涝河河道南北各第一期以户祖路涝河桥为中心，涝河河道南北各 15001500 米进行河道加固护砌，修橡胶坝两座，可蓄水米进行河道加固护砌，修橡胶坝两座，可蓄水 500500 亩形成水上公园，河堤东岸东移扩亩形成水上公园，河堤东岸东移扩 3030 米，加宽涝河河道，修滨河大道米，加宽涝河河道，修滨河大道 3838 米宽，种植绿化灌木，安装城米宽，种植绿化灌木，安装城 市排污、雨水管道以及照明等配套设施形成以城市防洪、集体休闲、娱乐为一体。市排污、雨水管道以及照明等配套设施形成以城市防洪、集体休闲、娱乐为一体。 第二期以涝河东岸开发计划分为滨河商贸区、滨河文化社区，滨河商住区和旅游度假区共四大块。共第二期以涝河东岸开发计划分为滨河商贸区、滨河文化社区，滨河商住区和旅游度假区共四大块。共 计开发可用土地计开发可用土地 22502250 亩。该项目的实施目标是建设亩。该项目的实施目标是建设“园林城市，生态户县园林城市，生态户县” 。对扩大户县西城区空间，提。对扩大户县西城区空间，提 高城市档次，促进当地经济有非常重要的意义。高城市档次，促进当地经济有非常重要的意义。 四、户县房地产市场总结四、户县房地产市场总结 1 1、 户县房地产市场开发量和销售量规模都很小，商品房价格增长幅度较大。户县房地产市场开发量和销售量规模都很小，商品房价格增长幅度较大。 知识水坝（豆丁网pologoogle）为您倾心整理（下载后双击删除） 如有需求请发豆丁站内信，知识水坝 qq2218108823 随时为您服务，百度一下“知识水坝”试试， （双击删除） 。 2 2、 整个市场产品开发水平较低，容易用较低成本获得产品领先。整个市场产品开发水平较低，容易用较低成本获得产品领先。 3 3、 居民住房水平不高，与父母分居的三口之家逐渐增多。居民住房水平不高，与父母分居的三口之家逐渐增多。 4 4、 目前项目开发主要在区域东部和北部，城东正在成为户县房地产市场开发的主力地段，其他片区商目前项目开发主要在区域东部和北部，城东正在成为户县房地产市场开发的主力地段，其他片区商 品房开发稀少，户县涝河治理带动城镇化进程。品房开发稀少，户县涝河治理带动城镇化进程。 5 5、 因距西安较近，当地客户不乏对高品质物业的体验，市场需要有人引导。因距西安较近，当地客户不乏对高品质物业的体验，市场需要有人引导。 6 6、 市场供应总量不多，但售价稳步上扬、市场多层均价市