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滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 第一章第一章 总论总论 1.11.1 项目概况项目概况 项目名称：滨海商务城建设项目； 建设单位：盘锦滨海商务城有限公司； 建设地址：辽宁省大洼县新兴镇王家村； 建设时间：20112012 年。 该项目各项技术经济指标见下表 表1-1 主要技术经济指标 序号指 标单位规模说 明 1 建设规模 1.1总占地面积 3333350 亩 1.2总建筑面积 41854 容积率：1.256；建筑密度： 21% 1.3 绿化占地面积 20000 绿化率：13% 1.4 道路 6000 1.5 围墙m 718 2设施建设 2.1 宾馆15000 2.2 娱乐中心 6350 2.3会展中心 11320 2.4 洗浴中心 8280 2.5 蓄水池及景点 617 2.6 其它设施 725 3 企业定员 人 120 4 燃料动力 4.1 煤t 373 供暖折标煤 4.2 水t 15000 4.3 电 万 kw 60 4.4汽柴油 t 70 车用油料 5项目总投资万元 8000 5.1 建设投资万元 7800 投资强度：165 万元/亩 5.2 流动资金万元 200 6 销售收入万元 18400 以下按达产年估算 7销售税金及附加万元 612 8 总成本费用万元 14853 9 利润总额万元 2935 10 企业所得税万元 734 11 税后利润万元 2201 12 投资回收期（不含建设期） 年 6.48 13财务内部收益率% 17.6 投资利润率 17；投资利税率 20. 14财务净现值万元 8107 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 1.21.2 项目实施背景与依据项目实施背景与依据 盘锦市是 1984 年经国务院批准成立的地级市，隶属辽宁省。 辖 2 个区、2 个县，即双台子区、兴隆台区、盘山县、大洼县。 盘锦市位于辽宁省西南部，辽河三角洲中心地带，东、东 北邻鞍山市辖区。东南隔大辽河与营口市相望，西、西北邻锦 州市辖区，南临渤海辽东湾。市区距省城沈阳市 155 公里；西 距锦州市 102 公里；南距营口市 65 公里，鲅鱼圈港 146 公里， 大连港 302 公里；东距鞍山市 98 公里。地理坐标为北纬 40 394127、东经 1212512231之间。总面积 4 071 平方公里，占辽宁省总面积的 2.75%。 “十二五”时期，是盘锦市向海发展、全面转型的关键时 期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。130 万盘锦人民在未来五年将全面实施空间转型、经济转型、社会 转型、体制机制转型，把盘锦建设成为更具实力活力和竞争力 的滨海新盘锦。到“十二五”末，盘锦将基本实现工业新型化、 农业现代化、城乡一体化、全域生态化，实现资源型城市全面 转型，总体发展水平超过辽宁沿海平均水平综合经济实力 显著增强。地区生产总值年均增长 20以上；地方财政一般预 算收入年均增长 27，达到 260 亿元；全社会固定资产投资年 均增长 30%以上，五年累计完成投资超万亿元；主要经济指标 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 增速持续走在全省前列。经济结构更加优化。三次产业比例更 趋合理，现代产业体系初步建立；油气采掘业增加值占地区生 产总值比重降至 10%以内；高新技术产品增加值占规模以上工 业增加值比重提高到 30%以上；民营经济增加值占地区生产总 值比重达到 70%以上。社会发展更加现代。初步形成以人为本 的社会发展新模式、城乡一体化发展新格局和“两主两副四市 镇”新型城镇体系，城市化率提高到 80%。体制机制更加科学。 开放型经济基本形成，经济体制、行政管理体制、社会管理体 制等重点领域和关键环节改革创新、开放创新实现新突破。人 民富裕文明程度显著提高。城镇居民人均可支配收入和农民人 均纯收入分别突破 3.9 万元和 2 万元；城镇登记失业率控制在 3%以内；社会保障水平继续保持全省领先，基本建成覆盖城乡 居民的基本公共服务体系；公民文明素质进一步提升，新增劳 动力平均受教育年限提高到 13.3 年；城市管理、社会管理更趋 规范，力争跻身全国文明城市。面向未来，已经站在全面转型 新起点上的盘锦，正万众一心，全面吹响了向海大发展、快发 展的进军号角. 1.2.11.2.1 经济转型，经济转型，打造资源型城市可持续发展示范区打造资源型城市可持续发展示范区 向海发展、全面转型，重在经济转型。只有经济转型实现 了新突破，全面转型才有坚实的基础。 未来五年，盘锦将坚持规模与结构、速度与质量，经济效 益与社会效益、生态效益的有机统一，逐步形成投资消费出口 协调拉动、三次产业协同带动，物质、资源、科技、人才、管 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 理共同驱动的经济增长模式，加快发展壮大具有竞争力的接续 产业集群，打造新型产业基地，使盘锦成为全国资源型城市可 持续发展的示范区。 在经济转型进程中，盘锦着重以培育壮大产业集群为着力 点，发展现代产业体系。盘锦以结构调整和转变发展方式为主 线，坚持以增量调结构、在调整中扩增量，统筹推进油田与地 方、市本级和县区与三次产业之间的协调发展，重点培育具有 竞争力的接续产业，壮大石化、石油装备制造、海洋工程、新 材料等具有竞争力的产业集群，努力形成多点、多元支撑的布 局；持之以恒地以项目为核心，以园区为载体，坚持国有和民 营同步推动，城区和县域并重，大企业和产业集群齐抓，努力 构筑安全的、绿色的、可持续的经济体系。 一、建设石化及精细化工产业基地。盘锦市在实施油地深 度融合战略中，积极支持辽河油田向海洋油气资源进军，拓展 天然气业务，以资源型企业的转型发展支撑资源型城市的可持 续发展。加快推进中国兵器华锦集团二期大型炼化一体化工程、 辽河石化扩能改造等一批重大项目建设，做大石油加工、沥青、 乙烯和芳烃产业集群；围绕承接华锦乙烯下游产品拉伸产业链 条，壮大精细化工产业集群。进而依托总面积 43 平方公里的辽 滨石化产业基地、盘锦精细化工（塑料）产业园、盘锦石化产 业园，构建炼化产品深加工完整产业链条，做大做强石化及精 细化工产业集群。 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 二、建设石油天然气装备产业基地。盘锦瞄准世界石油装 备制造技术前沿，着力引进世界知名石油装备企业，建立石油 装备技术研发中心，提升自主创新能力；加快建设石油装备会 展中心和物流中心，举办好石油装备博览会，扩大盘锦石油装 备在国际市场的知名度和美誉度，提高石油装备产业在国际市 场占有份额；依托总面积 44 平方公里的盘锦石油装备制造基地， 做大做强以钻井装备、采油装备、炼化装备、石油管材、环保 节能装备、石油专用车、天然气集输设备等系列产品为重点的 石油天然气装备产业集群。 “十二五”时期，盘锦市将着力建设石化及精细化工、石 油天然气装备、船舶及海洋工程装备、新材料、农产品生产加 工等“五大产业基地”，同时，大力培育发展文化和旅游产业、 服务业，新兴产业。 到 2015 年，这样的一组数字可形象描绘出“五大产业基 地”对这座城市转型的重大贡献：原油产量稳定在 1000 万吨， 炼油能力达到 3000 万吨以上，石化及精细化工产业集群产值力 争达到 3000 亿元；石油天然气装备产业集群产值力争达到 1000 亿元；海洋工程装备产业集群产值力争达到 600 亿元；新 材料产业集群产值力争达到 1000 亿元；农产品生产加工产业集 群产值力争达到 300 亿元，农产品综合加工率达到 60以上； 文化产业增加值达到 100 亿元，占地区生产总值比重达到 5；旅游业总收入达到 600 亿元；服务业增加值突破 800 亿元， 占地区生产总值的比重提高到 35；新兴产业增加值达到 500 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 亿元，年均增长 50盘锦市坚持走新型工业化道路所建立 的现代产业体系，足以支撑起这座资源型城市可持续发展的一 片天，更将成为“十二五”发展中最夺目的章节。 1.2.21.2.2 空间转型，从辽河时代步入海洋时代空间转型，从辽河时代步入海洋时代 空间转型是平台，只有在这个平台上，才能弹奏出最美妙 最响亮的发展乐章。对于盘锦来说，空间转型的核心和标志， 是从辽河时代步入海洋时代。 盘锦坚持沿海、沿河、腹地发展的有机统一，全新谋划从 辽河时代步入海洋时代全面开放的空间架构，巩固和强化“一 核（以辽滨沿海经济区为核心）、一带 （118 公里海岸线和滨 海大道沿线）、一轴（向海大道和 305 国道沿线）、多点（城 区、县城、经济区和园区）”的发展空间布局和 v 字形开放格 局，实现沿海与腹地优势互补、良性互动发展；统筹实施大辽 河、辽河沿线开发建设和生态治理，发展沿河经济，巩固、提 升传统优势，形成沿河沿海内陆优势并举、齐头并进的发展格 局。 在空间转型进程中，盘锦着重以提升沿海开发开放水平为 重点，举全市之力打造东北对外开放平台。盘锦正充分发挥特 有的节点优势，通过认真贯彻实施辽宁沿海经济带发展规划 ，科学谋划基础设施和公共设施布局，强势推进“一城（辽滨 水城）港（盘锦港）四区（辽滨沿海经济区、辽河口生态 经济区、红海滩湿地旅游度假区、大洼临港经济区）”协调互 动发展，大力发展沿海临港经济，实现沿海重点区域率先崛起， 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 形成支撑沿海开发开放的枢纽型、网络化、功能性基础设施体 系，延伸盘锦腹地，实现沿海与腹地有效互动。 一、一、加快推进辽滨沿海经济区建设。盘锦着力把国家战略 机遇和省里的政策支持转化为发展优势，高标准、高水平规划 建设辽滨水城，努力把辽滨沿海经济区建设成为科学发展的示 范区、向海发展的先导区、改革创新的试验区，成为东北地区 对外开放的新平台。 二、加快推进辽河口生态经济区建设。辽河口生态经济区 作为盘锦西部向海发展的重要区域，正按照空间规划产业 项目的路子，整合资源，大力发展生态、环保和循环经济， 加快规划建设经济区基础设施，努力建设宜居宜游西部新城。 三、三、加快推进红海滩湿地旅游度假区建设。在开发与保护 并重中，盘锦依托中国最大的滨海芦苇沼泽湿地，融合辽河、 大辽河、大凌河三个入海口旅游资源，整体谋划全域旅游项目 开发，努力使盘锦成为全国重要旅游目的地、国际湿地休闲之 都。 四、加快推进大洼临港经济区建设。遵循高端化、特色化、 国际化要求，大洼县将按照“核心企业产业链产业集群 制造基地”的发展思路，大力发展高新技术产业，加快发展重 型装备、专用汽车及汽车零部件等机械制造产业，建设辽宁重 要的机械加工基地。 1.2.31.2.3 社会转型，人民生活显著改善社会转型，人民生活显著改善 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 一切的发展，最终都是为了让人民群众过上更好的生活。 而只有社会转型到位，才能让全市人民共享向海发展、全面转 型的新成果。 未来五年间，盘锦将坚持城乡之间、区域之间发展的有机 统一，推进城乡、区域一体化发展，着力形成城乡一体化发展 新格局，力争成为全省城乡一体化先行实现区；围绕和谐盘锦 建设，坚持富民与强市有机统一，推进社会管理创新，着力构 建长效机制，扩大公共服务，完善社会管理，保障社会公平正 义，促进以人为本社会发展新模式的形成。 在社会转型进程中，盘锦着重以城乡一体化发展为突破口， 加快推进全域城市化进程。盘锦正坚持以工业化为主导，城镇 化为支撑，农业现代化为基础，努力在统筹城乡发展上实现率 先突破；坚持以人为本，注重用改革和发展的办法改善民生， 注重建立长效机制，让人民生活显著改善，根本福祉不断提升， 真正形成共建共享和谐社会的生动局面。 一、一、做大做强县区经济。盘锦坚持以工业化为主导，依托 境内特色经济区（园区），以项目为核心，推进工业集约化、 集群化、特色化和产业链条式发展，每个县区至少形成一个年 销售收入超百亿元的工业产业集群；把发展服务业特别是现代 服务业作为城区产业结构调整的首要任务，不断增强城区经济 竞争力。到 2015 年，县区经济年均增长 30%以上，大洼县、兴 隆台区分别排在全省县区前列，盘山县、双台子区进入全省前 十名。 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 二、积极推进城镇化。盘锦按照统筹规划、合理布局、完 善功能、以大带小原则，以提高城镇化水平和质量为主线，以 城市和经济带为依托，以新城、新市镇建设为重点，着力构建 “两主（辽滨新城和母城区）两副（盘山和大洼县城）四个新 市镇（西安、新于、高升和东郭）”的城镇体系，形成以辽滨 新区、大洼县城、兴隆台区、双台子区、盘山县城为主的滨海 新盘锦主城区格局；扎实推进社会主义新农村建设，加大强农 惠农力度，加强农村基础设施建设，努力实现城乡一体化发展 率先突破。 三、三、大力推进农业现代化。盘锦坚持在工业化、城镇化深 入发展中同步推进农业现代化，以现代农业产业园、农产品加 工集中区、农产品批发市场为载体，培育壮大优势特色产业， 着力提高农产品精深加工能力；充分发挥“盘锦大米”、“盘 锦河蟹”等品牌优势，推进百万亩优质稻米工程、百万亩养大 蟹工程、万亩万栋现代设施农业工程、畜禽良种繁育工程、亿 只鸭鹅养殖及深加工工程等重大产业化项目建设，支持农民专 业合作社和农业产业化龙头企业发展，提高农业经营组织化程 度。率先实现水稻、芦苇生产全程机械化。 1.2.41.2.4 体制转型：拓展开放广度和深度体制转型：拓展开放广度和深度 向海发展，是盘锦面向全国、面向世界的转型，必须从不 适应向海发展的体制机制中解放出来。 “十一五”末期，盘锦市委、市政府即已按照进入海洋时 代的新要求，引领人们打破传统思维定式，以体制机制创新为 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 主攻方向，着力突破重点领域和关键环节改革，全面推进经济 体制、行政管理体制、文化体制创新，全面推进行政区划、所 有制结构、园区管理体制的调整，增强内生动力；不断拓展对 外开放的广度和深度，在国际国内两个市场中安全高效配置资 源，努力构建充满活力、富有效率、更加开放、有利于科学发 展的体制机制。 在体制机制社会转型进程中，盘锦着重以改革创新为动力， 转变经济发展方式。 一、一、加快推进行政管理体制创新。“十二五”期间，盘锦 将进一步深化行政管理体制改革，转变政府职能，加快建设法 治政府和服务型政府。 二、完善科技创新体制机制。坚定不移地把提高自主创新 能力、建设创新型盘锦作为全市发展战略的核心，把增强自主 创新能力贯穿到转型发展的各个方面，最大限度发挥科技进步 对产业结构优化升级的支撑和引领作用；深化科技管理体制改 革，优化科技资源配置，加快培育一批创新型企业，建设一批 产业技术创新服务平台。 三、三、创新选人用人机制。2011 年初，盘锦市郑重提出，切 实把人才工作纳入全市经济社会发展总体战略布局，促进优秀 人才脱颖而出，使盘锦成为人才高地，为向海发展、全面转型 提供充足的人才保证，切实形成干部创事业、能人创企业、百 姓创家业的生动局面。 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 与此同时，盘锦市在深化农村改革、优化配置生产要素、 深化所有制结构调整等诸多方面均作出宏伟蓝图，通过戮力作 为，实现新的突破。 站在新的历史起点，朝着加速崛起的奋进目标，一场新的 沿海大开发大开放正在盘锦大地上拉开激动人心的帷幕。我们 有理由相信，随着向海发展、全面转型步伐的不断加快，必将 给这座资源型城市的转型发展，带来源源不断的活力和强劲的 动力。 1.31.3 企业概况企业概况 盘锦滨海商务城有限公司是一家新组建的股份有限公司， 注册资金 800 万元。公司领导班子站在新的历史起点上，抓住 “十二五”时期，盘锦市向海发展、全面转型的关键时期，深 化改革开放、加快转变经济发展方式。拟投资 7800 万元，借助 沿海大开发大开放的有利时机，征地 50 亩（33333m2)建设以会 展中心为核心，集商务论坛、宾馆、娱乐、洗浴中心等功能为 一体的滨海商务城。 1.41.4 编制依据与研究范围编制依据与研究范围 1.4.11.4.1 编制依据编制依据 中华人民共和国城乡规划法 ； 中华人民共和国环境保护法 ； 城市用地分类标准与规划建设用地标准(g b137-90)； 城市道路交通规划设计规范(gb50220 -95)； 城市居住区规划设计规范(gb50180 -93)； 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 产业结构调整指导目录（2007）； 盘锦市国民经济和社会发展“十二五”规划； 建设工程工程量清单计价规范gb505002003； 辽宁省建筑工程计价定额（2008）； 建设项目经济评价方法与参数（第三版） ； 盘锦滨海商务城有限公司提供的相关资料。 1.4.21.4.2 研究范围研究范围 项目建设的必要性分析、市场分析；建设条件分析、工程 进度安排；确定建设规模和总体功能、设计施工方案；消防、 环保和卫生方案；投资估算与资金筹措；财务效益分析，结论 与建议。 通过对项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性， 的综合评价、为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决 策和金融机构贷款决策提供比较可靠的依据。 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 第第二章二章 项目建设的必要性项目建设的必要性 会展经济是一个国家或地区服务业发展日趋成熟完善后出 现的一个综合性更大、关联性更强、收益率更高的经济形态， 由于会展业在世界经济中的地位日趋明显，因而在国际上拥有 “触摸世界的窗口”、“城市的面包和奶酪”等美誉。经过百 多年的发展，会展业已经成为新的经济增长点为世界各国所重 视，会展业正以一个有巨大发展潜力、富有前途的经济形态跃 然于世人面前。 2.12.1 会展的概念会展的概念 会展是指在一定地域空间，由多个人聚集在一起形成的、 定期或不定期、制度或非制度的诸如博览会、展览会、交易会、 招商会、研讨会、体育活动、节事活动之类的集体性活动。现 代城市以必要的会展企业和会展场馆为核心，以完善的基础设 施和配套服务为支撑，通过举办各种形式的会展活动，吸引大 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 批与会人员前来进行经贸洽谈、文化交流或旅游观光，以此带 动交通、住宿、商业、餐饮、购物等城市相关产业发展的一种 综合性产业就是会展业。 成功的会展活动在创造就业机会、带动相关产业发展、推 动基础设施建设、促进技术进步、增强贸易往来、扩大对外交 流、提高城市知名度、提高民众素质等方面，发挥着日益重要 的作用，促进了经济和社会全面发展，带来了无法估计的综合 性收益。德国 ifo 经济研究院曾通过调查得出如下结论：如果 会展活动本身的直接收益为 1，那么相关产业的间接效益就为 10，即一场会展如果赚 1 元，那么餐饮、住宿、旅游等相关产 业就赚了 10 元，也就是说会展经济对其他产业的带动系数为 110，这将为经济发展做出重要的贡献。 2.22.2 会展业在中国的发展会展业在中国的发展 伴随着经济的高速发展和国际交往的日益频繁，我国每年 举办各种节、会、展数千次，展业得到了前所未有的发展，给 我国整体和举办城市都带来了巨大的经济和社会效益。我国会 展业的发展目前呈现出多层次、多元化的状态，城市之间争夺 会展资源、市场和服务的竞争十分激烈，总体上已形成了环渤 海、长三角、珠三角三个会展城市群，分别以北京、上海、广 州这三个经济水平较高、基础设施完善、第三产业发展迅速的 城市为会展中心城市。 2006 年末，长三角、环渤海、珠三角三大区域会展展馆总 数量达 99 个，占全国展馆数量的 58%，其中长三角展馆最多达 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 38 个，占全国展馆数量的 23%；环渤海展馆达 33 个，占全国展 馆数量的 20%；珠三角展馆数量为 23 个，占全国的 14% 。从展 览面积上看，长三角区域总展览面积为 108 万平方米，环渤海 区域总展览面积为 178 万平方米，珠三角区域总展览面积为 116 万平方米，三大区域超过 5 万平方米的展馆分别有 7 个、7 个、12 个。珠三角区域虽然展馆数量最少，但展馆规模最大。 2006 年末，全国举办各类大型会展量达 690 个，三大区域共举 办了 594 个,占全国展会数量的 80%；其中环渤海举办展会最多， 达 281 个,占全国展会的 32%；长三角展会为 210 个，占全国的 30%；珠三角为 121 个，占全国的 18%。三大区域会展业在政策 和管理体制、经济基础、产业结构、市场竞争等方面既有相同 点，也有不同处。长三角区域经济总量全国第一，区位优势显 著；会展配套产业基础、区域综合服务能力较强;部分城市制定 了会展业管理条例，但有待于完善；会展业竞争机制尚不完善， 企业和展览会竞争力较弱；有一定数量的品牌展会，国际化程 度较高；会展教育居全国前列，但没有形成自己的特色。环渤 海区域经济实力强，区位优势日益显现；会展配套产业基础薄 弱，区域综合服务能力需加强；会展业法规和条例不完善，行 业管理缺乏法律依据；会展业竞争机制非常缺乏，政府主导型 会展较多；品牌展会数量居全国首位，国际化程度高；会展研 究、会展人才比较欠缺。珠三角区域经济增长强劲，区位优势 十分明显；会展配套产业基础较强，区域综合服务能力较好； 会展业法规和条例不完善，行业管理缺乏法律依据；会展业竞 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 争机制不完善，成了一定的展会品牌，国际化程度不高；展教 育落后,与会展业发展速度和规模不相称。由此可见,三大区域 都存在着会展政策和管理体制不够完善、展会不够专业、会展 教育较为落后等问题。 2.3发展会展事业发展会展事业 提高城市竞争力提高城市竞争力 2.3.12.3.1 会展业的基本内涵会展业的基本内涵 20 世纪 90 年代以来，经济全球化引领下，会展产业作为 一种新的经济形式已经在中国崭露头角。会展经济具有比传统 经济形式更加多元化的经济主题和更加强大的产业关联度及效 益扩散能力，并且已经被视为评价城市化程度的主要内容之一。 现代会展业在历经百年后已成为当今世界各国促进贸易、引进 技术、吸引外资、展示形象、获取信息的重要手段，不仅使产 业活动的载体自身获得效益，重要的还在于能够在较长时期内 促进载体地域内的几乎所有经济与人文内容的发展和繁荣度。 随着经济的发展和社会的进步,以经贸为主体的展览活动由 最简单的直接交易演进到现在的展(博)览会、交易会、洽谈会 等多种形式,成为生产消费领域的桥梁和纽带。 会展包括“会”与“展”两层含义，所谓“会”主要是指 以会议形式的组织活动，它属于一种高级的社会群聚性活动， 通过它的组织，可以交流信息、探讨问题、传道授业、解疑释 惑；所谓“展”主要是指以样品陈列、参观和交易为主的展览 活动。根据美国大百科全书的定义，展览是“一种具有一 定规模、定期在固定场所里举办的、来自不同地区组织的商人 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 聚会”,展会上所陈列的商品种类涉及各行各业,形式亦多种多 样。 会展的外延很广，包括各种类型的大型会议，如 apec 会议、 博鳌“亚洲”；展览展销活动，如大连的服装节、沈阳的制博 会；竞技活动,如奥运会、世界杯足球赛；还包括常年开设的博 物馆、名人或事件纪念馆等。在功能上，会展是人们进行信息 发布、洽谈商业合作和进行市场营销的场所,发挥着桥梁和媒介 作用。西方大多数把每年的参展费用开支作为对外联系交际费 列入项目下，在营销方式上则把它与直接销售和商务相并列， 三者属同一范畴。当然这仅仅是展会的商务功能，事实上展览 的功能也不仅限于经济和贸易，还涉及到社会、文化、外交、 的发展。因此,其影响面和产业关联度也随之增强，进而推动了 以展览和会议为主、涉及行业广泛的综合性经济形态的发展,发 展形成为会展产业。 所谓会展业是通过举办各种形式的会议和展览展销，能够 带来直接或间接经济效益和社会效益的一种经济现象和经济行 为，也被称为会展产业或会展市场，在西方称为会展业 (convention and exhibition industry)。由于会展是集信息 通讯、运输、城市建设、发展等在内的综合性的、关联度高的 服务贸易行业，能够创造高额的经济价值、提供广泛的就业机 会和对于社会综合经济指数增长具有拉动作用，呈现有产业基 本特征的一种经济形态,因此可以作为会展经济来对待。 2.3.22.3.2 发展会展事业、提高城市竞争力发展会展事业、提高城市竞争力 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 在宏观经济部门中，会展业属于服务业。由于会展业本身 是一种无污染产业，而且对整个城市经济发展具有较大的带动 和促进作用，因此对那些本身地域狭小，但在交通、通讯和对 外开放度方面具有较大优势的国家或地区来说，发展会展业常 常成为城市经济发展的首选发展战略之一。按国际博览会联盟 的估计,国际上展览业的产业带动系数大约为 1:9,即展览会所 创造的经济效益中，只有 10%是展览会行业的，其余 90%为相关 行业所拥有。在欧洲有一个十分流行的说法：会展是城市的面 包。现代会展业滚动着商品流、物资流、信息流、资金流，会 展业的发展完全可能成为一个城市、一个地区、一个行业的经 济增长点，构成表征城市竞争力的一个重要的部分,同时也说明 了该城市的竞争力水平。 首先，会展产业关联度高且利润大，具有较强的经济带动首先，会展产业关联度高且利润大，具有较强的经济带动 作用。作用。会展业是一门系统工程综合经济，相关行业较多，除了 会展业的行业协会、展览设计施工公司、展览公司、展览场馆 外，还包括广告、餐饮、交通、旅游等为会展提供服务的部门。 通过举办各种大型会展，吸引大量游客来洽谈贸易、观光旅游, 进行技术合作、信息沟通、人员互访和文化交流，以此带动交 通、旅游、商业、餐饮等多项相关产业的发展。会展业对整个 经济发展具有前连效应和后连效应，所创造的利润相当惊人。 据国外统计该行业的利润通常在 25%。 其次，会展经济能培养新兴产业群，增加大量就业机会。其次，会展经济能培养新兴产业群，增加大量就业机会。 据测算，每增加 1000 平方米的展览面积，就可以创造近百个就 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 业机会。在德国汉诺威举办的世界博览会，创造了 10 万个就业 机会，获得了 145 亿马克的利润及 45 亿马克的税收。在香港， 一年的会展收入达 74 亿港元，还提供 9000 个就业机会。我国 是就业压力很大的国家，在中心城市发展会展业，一定会创造 出一条广阔的新就业门路。 第三，会展业可以促进科技开发和实现科技成果转让，具第三，会展业可以促进科技开发和实现科技成果转让，具 有技术扩散功能。有技术扩散功能。传播先进的技术成果,展示和推广新产品、新 工艺是会展经济的重要功能之一。从科技发展史来看，许多划 时代的发明创造，如电话机、留声机、蒸汽火车、电视机等都 是在展览会上首先进行推广的。会展业可以实现科技成果的转 化或推广,实现技术的经济价值和社会价值。即使是信息技术和 手段迅速发展的今天,会议和展览的便捷性、集中性、直观性和 快速性对推广新技术仍起着不可替代的作用。 第四，会展对城市的促销功能。第四，会展对城市的促销功能。在以城市整体形象为依托 的前提下，展会促销活动等有机结合起来，可以提高整个城市 的国际影响力。会展活动不仅为本地企业提供了一个充分展示 自已的舞台，以借机宣传自已的经营理念和产品品牌，加强同 行之间的交流与合作，从而将产品推向国际市场，同时也使城 市的影响具有了发挥作用的平台和渠道。 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 第三章第三章 市场分析市场分析 3.13.1 盘锦市总体环境分析盘锦市总体环境分析 辽宁省盘锦市是 1984 年经国务院批准建立的省辖市。位于 辽河冲积平原的最南端，地理坐标在北纬 4041-41 27，东经 12131-12228之间。西、北邻锦州，东 界鞍山，南临渤海辽东湾。辖兴隆台、双台子两区和大洼、盘 山两县。区域面积 4071 平方公里，总人口 120.8 万。盘锦属温 带大陆性半湿润季风气候，四委分明，年平均气温 8.6，无 霜期 170 天，年平均降雨量 627 毫米，年日照时间在 2700 小时 以上。盘锦，地势平坦，景观独特，资源丰富，可谓物华天宝， 被称作美丽、富饶的辽河金三角。这里地下蕴藏着丰富的石油 和天然气，油气储量占全国已探明的总储量的 10，是我国第 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 三大油田-辽河油田所在地，也是全国最大、世界第四大特种 油生产基地。境内有连片水田、滩涂等资源，是辽宁省重要的 商品粮、优质大米和水产品基地。 3.1.13.1.1 项目选址分析项目选址分析 本项目选址在盘锦市兴一路东侧，盘海营高速公路南侧， （大洼县新兴镇王家村）邻近盘海营高速公路盘锦西站出口和 石油大街，交通便利。项目建成后，将成为以会展中心为核心， 集商务论坛、宾馆、娱乐、洗浴中心等功能为一体的滨海商务 城。 3.2.23.2.2 配套条件配套条件 该项目周围基础设施达到五通一平，即通道路、上水、下 水、电、天然气、和通讯设施，所以，项目所需的外部配套条 件已具备。 3.23.2 项目发展优势项目发展优势 3.2.13.2.1 交通优势交通优势 盘锦市以国省干线为重点，城镇出口为龙头，大力发展县 乡公路。现在县级以上公路总里程达到 1419 公里。高级、次高 级路面所占总里程率居全省第一位；公路密度 35.8 公里/百平 方公里，全省第 2 位。京沈高速公路通过境内 58.3 公里；与沈 大、京沈两条高速公路相连接的盘海营高速公路，通过境内 51.9 公里，秦沈高速铁路也从盘锦穿过。沿海沿河有码头 54 处，较 大的码头有田庄台码头和输油码头，位于大辽河口的盘锦港已 正式投入使用。盘锦市没有飞机场，但距四周几大机场都很近， 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 距锦州机场 100 公里，距沈阳机场 160 公里，距大连机场 300 公里。可以说，盘锦市的交通网络四通八达。 3.2.23.2.2 业务拓展优势业务拓展优势 作为一个朝阳产业，会展经济近年来颇受国内各大城市的 青睐，已经成为各地经济中的一个亮点。会展业的魅力来自会 展经济是一个高收入、高赢利的行业。目前，国际上会展业产 业带动系数大约是 1：9，即如果展览场的收入是 1，那么带动 商旅、餐饮、交通等相关行业的社会收入为 9，会展业是一个 集交通、旅游、商业、餐饮、娱乐住宿等多方受益的产业，有 权威资料证明，国际展览业的利润率超过 25，会展业对旅游、 酒店等相关产业具有极大的带动效应，每增加 1000 平方米的展 览面积，就可以创造近百个就业机会。会展经济之所以能够成 为经济发展中的一个亮点，其优势在于除了展示各地新工艺、 新技术、新品牌，为企业提供商机、促进经贸交流外，还带来 了新知识、新科技、新观念，促进了城市与城市、国家与国家、 地区与地区、政府与政府、企业与企业及其商家等社会主体间 的交流与沟通。 盘锦市至今尚无一座上规模、上档次，能够接纳国际、国 内大型会展的“会展中心” 。古人说：“欲善工其事，必先利其 器。 ”毫无疑问，这“器”会展中心已严重制约了盘锦市会 展经济的高速发展。滨海商务城会展中心建设填补本市的空白。 3.33.3 滨海商务城市场定位与策略滨海商务城市场定位与策略 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 滨海商务城经营定位： 以会展中心为核心，集商务论坛、 宾馆、娱乐中心、洗浴中心等功能为一体的商务服务集散地。 包括形象定位、价格定位、 服务标准定位和消费群体定位。 3 3. .3 3. .1 1 滨海商务城滨海商务城的的形形象象定定位位 滨海商务城主体工程以现代建筑风格 欧式建筑风格 ， 以豪华实用的内部装修迎八方来客，另外根据商务城有利 的地理位置和 健全的服务功能， 将它确定 为会展、商务论 坛、旅游住宿、 娱乐、洗浴、健身为一体的综合型 商务服 务集散地 3 3. .3 3. .2 2 滨海商务城滨海商务城的的价价格格定定位位 滨海商务城的消费价格 ：根据盘锦市经济社会发展的需 要，承办大型的全方位的商品、科技博览、展销、经贸洽谈的 “展览中心” 。采取随行就市的原则确定价格。 以高价吸引少数客人 ，以低价吸引大多数客人，这是 一个十分重要的经营管理原则。在实际经营过程中，滨海 商务城将根据消费者的消费欲望 、地方经济层次结构 的变 化而调整价格。在不同的市场需求情况下，按折扣价薄利多 销和定价相结合灵活经营，从而最大化实现销售收入和利润。 在旺季，以适中的定价而入住及娱乐人员率不会减少的情况 下，滨海商务城可按定价接待各方 宾客。在淡季，在折扣定 价可以提高入住及娱 员率的情况下，可按折扣价接待团队 客人，以使 宾馆产生最大的 经济效益。 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 3 3. .3 3. .3 3 滨海商务城滨海商务城的的服服务务标标 准准定定位位 按“二星”级的设施 “三星”级的服务标准接待客人。 以顾客为中心，微笑、真诚、诚实、友好地为顾客提供标准 化、程序化、规范化、快速、敏捷的全方位服务。 3 3. .3 3. .4 4 消消费费群群体体定定位位 1 1、参加各类展览的企事业单位及商家； 2、参加商务洽谈 和会议的消费群体； 3、商务论坛消费群体 4、往来本地 观光旅游的消费群体； 5、休闲、娱乐的消费群体； 6、探亲访友及大众消费群体； 7、假日休闲度假的 消费群体。 第四章第四章 项目实施方案项目实施方案 4.14.1 设计依据设计依据 中华人民共和国城市规划法； 中华人民共和国环境保护法； 辽宁沿海经济带开发建设规划； 盘锦市国民经济和社会发展“十二五”规划； 建筑结构可靠度设计统一标准gb500682001； 混凝土结构设计规范gb500102002； 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 建筑抗震设计规范gb500112001； 建筑地基设计规范gb50072002； 砌体结构设计规范gb500032001； 建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范 ； 民用建筑电气施工及验收规范 ； 建筑与建筑群体综合布线系统工程施工及验收规范 。 4.2 总图布置总图布置 4.2.14.2.1 布置原则和功能布置原则和功能 根据该项目的建设条件，结合环保、卫生、安全、消防运 输及施工安装等要求，进行合理的总平面布置，并使其符合总 体规划的要求，同时根据公司的发展趋势，在总体布置上考虑 对今后企业发展留有余地，总平面在保证安全距离的同时，力 求紧凑，以节省用地和投资。重视经济效益、社会效益及环境 效益，并为职工创造良好的工作条件。 竖向布置与总平面布置结合考虑，场地标高符合建设要求， 为宾馆经营管理创造基础条件，满足场内道路运输设施的要求。 建筑购物及场地标高和坡度要求既要有利于排水，又不受 雨水冲刷，对自然地形加以充分利用和合理改造，以减少土石 方量。 建筑设计符合时代建筑风格、具有鲜明的的品牌象征力和 内涵潜力。从建筑形态、外部形象、建筑材料的选用和颜色的 搭配体现品牌特点。 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 4.2.24.2.2 总图布置总图布置 滨海商务城规划在盘锦市兴一路东侧，盘海营高速公路南 侧，规划占地 33333，呈梯形南侧东西长 163.29m；北侧东西 长 171.06m；东侧南北长 200m；西侧南北长 200.19m。 滨海商务城中心为圆形雕塑景点、蓄水池。 滨海商务城四周为规划路、路宽 5m，环路内 3m 规划彩色地 砖甬道，间距种植绿化乔木。甬道内设置铁艺围墙，围墙内设 置 2m 宽的绿化带，建筑构物四周种植花草乔木。主群楼门前布 置具有形象特征的景点和停车场，其他空闲的为黑色沥青砼地 面。 4.2.34.2.3 交通布置交通布置 保证人流、车流出入方便、避免交叉。 垂直交通：主楼设有 4 部电梯，完全可以满足客人、工作 人员上下乘降的要求。 4.3 建设规模 见下表 表 4-1 建设规模明细表 序号项目名称规格建筑面积（m2）备注 1 宾馆62.338.49 层15000框架 2 娱乐城6316.86 层6350框架 3 会展中心60/50187 层11320框架 4 洗浴中心60/50185 层8280框架 5 蓄水池及景点152.5617钢筋砼 6 堆场1515225混砂压实 7 锅炉房 1520300 砖混 8 深水井及泵房 3412 井深 1800 m 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 9 变电所 1512180 砖混 10 门卫 4520 砖混 11 道路 6000 沥青砼 12 绿化 20000 13 厂门 15m 不锈钢电动门 14 围墙 200(17+162)/2718m 铁艺 合计建设面积 41864 4.4 工程设计 4.4.14.4.1 建筑设计建筑设计 该项目严格遵照国家颁布的现行各设计规范及盘锦市有关 城市规划，消防、交通要求，并按照设计任务书所确定的条件 进行设计。 考虑城市景观及区域内已有的建筑风格，发挥项目优势， 利用建筑造型、体量、颜色、创造出一个造型大方得体、简洁 具有时代气息的现代建筑新形象。 项目总建筑面积约 41864m2。 本工程建筑耐火等按级设防，采用钢筋混凝土框架结构， 抗震设计烈度为七度。 4.4.24.4.2 结构设计结构设计 滨海商务城各主体工程采用框架结构，楼板、屋面采用现 浇钢筋混凝土。墙体采用空心砖砌筑。结构设计基本参数： 使用年限：本工程在正常维护情况下的设计使用年限为 50 年； 安全等级：本工程结构安全等级为二级，结构重要性 系数 r1.0； 设防类别：本工程的抗震设防类别为乙类； 滨海商务城建设项目滨海商务城建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 建筑场地：建筑场地类别为类，场地特征周期为 0.400s； 抗震设防：本工程的抗震设防烈度为 6 度。设计地震分 组为第二组，设计基本地震加速度为 0.05g。结构的阻尼比取 0.05。据建筑抗震设防类别调整后用于结构抗震验算的烈度为 6 度；按建筑抗震设防类别及场地类别调整后用于确定抗震等 级的烈度 7 度。 抗震等级：本工程框架剪力墙结构抗震等级二级； 本工程框架采用平法配筋图。 4.4.34.4.3 装修装修 外装修：按建筑构物分不同层次配刷米黄、紫红、白色涂 料，3、5 层裙面和主楼正面 5 楼以下干挂灰白色理石。 内装修：主楼大厅及会议室墙面、柱、地面采用花岗石磨 光板。其他各室内柱均做阻燃板装修，内墙涂白色乳胶漆。顶 棚钢丝网，现浇水磨石地面。 地下部分，地面采用细石混凝土压光地面，墙面及顶棚为 喷白涂料。 杜绝使用非阻燃和甲醛超标的装潢材料