城镇改造拆迁问题解决方案.doc

城中村改造 拆迁补偿问题分析 以郑州市南五里堡村为例摘 要在城市改造的大环境下，本文研究探讨城中村改造拆迁补偿问题以及制定解决方案。以郑州市紫荆山南路与航海路交叉口处的南五里堡村为例进行调查研究和分析。首先，介绍了城中村的特点，然后对南五里堡村的概况进行了描述；其次讲述了南五里堡村拆迁改造所面临的问题；再次，把南五里堡村的拆迁方案和补偿标准进行了介绍并与同期改造的郑州市七里河村的补偿方案和补偿标准进行了对比,以及对村民意见进行了说明,村民意见主要表现在难以改变千百年来的生活习惯，以及担心在改造之后没有了固定的集体收入会影响到村民的正常生活；再次，主要对南五里堡村的补偿方案存在的问题进行了说明，并对如何完善补偿方案提出了一些建议。总之，在这个问题的研究过程中，城中村改造拆迁补偿工作必须要秉着公平、公正的态度，以保证村民基本利益为目的来进行。关键词：城中村，拆迁补偿，补偿标准，改造the village reformation in city dismantles to move in expiation of problem analysis-with nanwulibao village of zhengzhou city for exampleabstract under the great environment that the city reforms, this essay takes the nanwulibao village which is writers internship place for example to research and analyze this problem. for the first place, the essay expatiates upon the concept of the village in city. then, the essay introduces the nanwulibaos outlook. in the third part of this essay, the writer introduces the reconstruction precept and compensation standard,compare with the qilihe village and clarify the villagers opinions. the fourth part mainly talks about problems of the compensation precept. the fifth parts clarify how to resolve these problems and dicates the writers opinions of how to resolve these problems. in research of this problem, so dealing with this job should be based on the equitableness in order to promise the villagers benefits. key words: village in city , reconstruction, compensation standard, reconstruction precept目 录引 言1第1章 城中村的特点及拆迁原因21.1南五里堡村概况21.2 拆迁原因3第2章 拆迁所面临的问题42.1村民难以适应改造后的城市生活42.2拆迁补偿标准难以制定42.3难以找到合适的开发商52.4拆迁补偿标准不统一5第3章 补偿方案以及村民意见63.1南五里堡村拆迁的范围和安置补偿方案63.1.1拆迁范围63.1.2安置补偿标准63.2七里河村拆迁的范围和安置补偿方案73.3补偿方案的比较93.3.1分配安置房面积的比较93.3.2补偿标准的比较93.3.3补偿标准的不合理之处103.4 村民对拆迁补偿的意见103.4.1配合政府拆迁改造工作并得到合理补偿103.4.2制定集体经济占地补偿标准103.4.3生活习惯不适应城市生活11第4章 拆迁补偿存在的问题124.1部分土地产权不明124.2集体建造的居住房补偿标准不明确124.3拆迁过渡期的补偿费用标准不明确124.4安置房比例不明确13第5章 对拆迁补偿方案的建议145.1明确产权145.2明确拆迁过渡期的补偿费用标准145.3明确安置房面积比例155.4为村民提供社会保险155.5为村民提供技术培训15结 语17致 谢18参考文献1919电子科技大学双学位论文城中村改造拆迁补偿问题分析 以郑州市南五里堡村为例引 言随着社会经济的快速发展，城市规模的逐步扩大，原来的一些城郊村庄现在已经全部融入到城市框架之中了。由于城中村的数量不断的增加，各种矛盾也不断的涌现出来，“脏、乱、差”已经成为城中村的代名词。这么多的城中村带来的问题致使城市环境一度下降，市民生活质量持续滑落。社会的发展迫切需要各个城市对城中村进行改造建设。但是，城中村改造并不是一项简单的工程，最关键的问题是如何对村民进行拆迁补偿。城中村的村民基本上已经没有自己的耕地用来进行种植生产，而是靠着自己盖的房子出租后收取的房租来维持生活。改造后如何使村民能够维持正常的生活，能够使得村民满意，并能够满足开发商的利益，这是一个严峻而且复杂的事情。如何在开发商和村民群众中找到这个平衡点，关键还是这个拆迁补偿问题。对于拆迁补偿问题本文将以郑州市管城回族区紫荆山南路街道办事处所辖的南五里堡村为例对拆迁补偿问题进行分析。第1章 城中村的特点及拆迁原因“城中村”是指在伴随城市郊区化、产业分散化以及乡村城市化的迅猛发展，为城建用地所包围或纳入城建用地范围的，但仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社区。“城中村”是乡村城市转型不完全的产物，是城市政府在快速城市化下急功近利式的空间拓展政策的直接后果，主要体现为依靠出租屋和集体物业的“外生式”的出租经济，靠租金和集体分红生存的“寄生型”村民生存状态和心理动态，以及以血统与亲缘关系为基础的村民生活制度或社会关系网络，其本质为传统的农村社会聚落。另一方面原因是许多城市规划与建设脱节现象突出，由于在城市规划尤其是总体规划当中，圈地现象严重，往往造成城市规模盲目扩大，随着城市一扩再扩，城市周边的村落大多沦为城中村；同时由于市场作用，城市新区开发与建设用地的导向性选择非常突出拆迁量小、交通便利、地价低等成本低廉的村庄耕地被优先选择，最终形成“城市”包围农村的格局。1.1南五里堡村概况南五里堡村位于郑州市紫荆山南路与航海路交叉口处，全村现有常住人口690户，2500人，分为四个村民组，下辖北刘庄、赵堡西部、李堡、西堡四个自然村，区域面积3平方公里。南五里堡村市场林立，商贸发达，有郑州钢材市场、郑州茶叶市场等一大批大型专业市场，全村流动人口达2万多人，各市场商户逾千家，年交易额近10亿。南五里堡村拥有工业、商业、建筑、租赁等行业在内的十余个集体企业，全村年产值2亿元，上交税费880万元，人均纯收入4500余元。村党支部、村委会先后被省、市、区命名为“五好”村支部、先进基层党组织及省文明村、省农村基层政权建设先进集体、市级文明村等。村内道路、水电、照明等基础设施完备。南五里堡村目前有建筑房屋721幢，其中大部分建筑是四层到六层。还有大约40幢两层没有人住的原集体建的住宅房屋。1.2 拆迁原因随着城市的不断扩张，原本属于管城区十八里河镇的南五里堡村于2003年10月划归紫荆山南路街道办事处管辖。自划归紫荆山南路街道办事处后也就意味着南五里堡村已经正式成为一个城中村了。尽管城中村对城市建设作过贡献，但城中村确实存在很多无法克服的问题。城中村所存在的问题在南五里堡村也都被体现了出来，“脏、乱、差”尤为突出。由于是村庄，有大量的外来人口，人口混乱，恶性事件时有发生。首先没有统一的规划和设计，密度很大，比较乱；必要的道路，管道、污水管网几乎没有，给群众生活带来了很大的不便，一旦出现险情，人、车难进，群众的生命、财产造成很大的隐患。其次，城中村房子的出租没有明确的、具体的、系统的规定，交易是自发的、自由的，因此制假的、非法行医的，甚至犯罪的人都能在此居住，藏污纳垢，造成很大的社会问题，也是城市管理的弊端所在。其三，由于城市建设是绕着村走的，在城市的一些主要道路，重要的机关，设施附近还存有都市村庄，严重的影响了城市的形象。其四，它对城市的进一步发展改造和建设造成了障碍，成本高，代价大，工作很难开展。城中村改造是加强城市管理的迫切需要。城中村的农民虽然变成了城市居民，但其小农经济的观念、生活方式不容易一下子转变过来。在失去耕地后，他们往往把生活和发展的希望寄托在房屋之上，以期从房屋租赁中谋求生活保障，这是形成城中村建筑密集无序、外来人口聚居、城市治安问题高发区的根本原因。更严重的是城中村居民受教育程度底，就业困难，不能适应城市发展。因此改造城中村的物质环境，加强社区建设，更新居民的思想观念和提高居民的文明素质，已成为维护治安和加强城市管理的当务之急。2005年以来，每年都有一个到两个城中村进行了改造。2007年以来，郑州城中村改造步伐明显加快。月，市政府下发进一步规范城中村改造的若干规定（即号文），这是郑州首次以市政府名义出台的城中村改造政策。按照市政府要求，郑州市平方公里建成区内的个城中村，都要有步骤地进行改造。而南五里堡村也正好在这个范围内，有了政策的支持，南五里堡村进入了紧锣密鼓的拆迁准备当中。第2章 拆迁所面临的问题城中村改造是需要村民、政府、开发商三方共协调努力才能完成的一项巨大的任务。所有城中村在拆迁方面所面临的问题几乎是一致的，南五里堡村也不例外。2.1村民难以适应改造后的城市生活在村民这一方面，改造就意味着要让这些在这里生活了几辈子的人们改变自己的生活方式和生活环境，难免会有一部分人会很接受不了。另外，这些城中村的村民一直靠收房租维持生活，况且房屋一年的租金加起来比城市市民的工资要高很多。改造后这些村民不但没有了这么高的年收入，而且连以后的生活都难以保障。这是城中村民最难以接受的一方面。而且大多数村民文化水平并不是很高，那么失去稳定收入之后，村民要想到社会上找到一个好工作是非常困难的。改造以后，如何能使村民的生活得到有效保障，这是村民比较关切的问题。2.2拆迁补偿标准难以制定城中村的房子一般情况下都有个四层五层，有的城中村甚至盖到十一层甚至十二层。这种情况政府采取什么样的政策进行补偿，并且如何使得村民及开发商都满意，这都是需要深入探讨和研究的。更有些村民为了能得到更多的赔偿款，便加紧时间接盖房子，本来是三层的房子就会在原有的基础上接到六层甚至七层，对于这种情况政府采取什么样的政策使得没有违规加盖的村民得到实惠也是需要斟酌的。开发商是在有利润的前提下才愿意接手开发任务的。要求补偿太高，没有了利润，开发商也是不愿意承接开发工程的；但是补偿太低，村民的利益是不会有保证的，这样也是不合理的，更有一些村民听说要进行拆迁改造就违规加盖房子，以获得更多的拆迁补偿。这是补偿标准难以制定的主要原因。2.3难以找到合适的开发商再一方面，是找到合适的开发商。承接改造任务的开发商必须得是有实力的，但是城中村改造对于开发商来说并不是一块肥肉而是一块难啃的骨头。况且，外地的开发商会担心出现“爱郑州” 现象，这样会使一些有实力的开发商望而却步。并且，城中村改造项目可以说是利民利国，但是却没有多大利润，会面临比较多的民事纷争。所以有实力的开发商并不是很愿意接受这种工程，而小型开发公司又没有实力进行开发，所以说这种情况是非常难找到合适的开发商的。政府必须要在保证公平的前提下进行公开投标，这样才能找到合适的开发商。2.4拆迁补偿标准不统一政府方面现在没有统一的补偿标准。因为每个不同的城中村有不同的情况，有些村庄在市区内，有些在城市的边缘地带，因而不但地价有着不同，繁华程度不同，人们的思想也不一样。由于这个原因，需要开发商和村民协商制定补偿标准。在协商补偿这个过程中，又会出现这样那样的问题。拆迁补偿标准的不统一，必定会使村民感到拆迁补偿的不公平，又会给拆迁改造工作带来很大的障碍。如何使得拆迁改造工作顺利进行，开发商和村民协调商定补偿标准的工作必须要作好。而以上这么多问题归结到一起重点还是如何进行补偿。只有制定好补偿政策，所有的这些问题都将会迎刃而解了。第3章 补偿方案以及村民意见计划是管理的重要职能，统一组织和指导组织内部各单位、各类人员的活动，以实现组织的宗旨。一个精心设计的方案意味着良好的开端，但是计划赶不上变化，这就需要政府工作人员认真细致的进行调查研究，以便寻求“满意解”。3.1南五里堡村拆迁的范围和安置补偿方案3.1.1拆迁范围村庄改造土地规划定界区域内的一切建筑物，附属物为此次拆迁对象。为了使村庄改造、房屋的拆迁不影响村民的正常生活秩序，解除村民的后顾之忧，采取先安置后拆迁，以村民的房产置换和货币补偿相结合的方式，由区建设局或政府主管部门对村民所建房产及附属物进行丈量计算，做到公开、公正、公平，有法可依。享受村民待遇 ，履行村民义务的村民在补偿安置范围。3.1.2安置补偿标准本村享受村民待遇的村民，按人均90平方米的建筑面积进行安置。用村民原宅基地内合法建筑面积三层以下的住房进行置换（包括三层）。村民有合法的宅基地使用证或经村新划宅基地，每0.1亩补50平方米，从合法面积内1：1置换。到拆迁安置之日止，宅基地面积不足0.4亩的，有两个子女的村民，第二个孩子年满十八周岁，村不再新划宅基地，同样享受100平方米的安置房（1：1置换）。享受村民待遇家庭，其房产人均不足90平方米的村民按每平方米300元补齐自己所分配房产面积的差额。三层以下合法面积的房产按人均90平方米置换后多出的部分按建筑面积每平方米350元进行补偿。宅基地内三层以上多出的建筑面积（不包括三层）每平方米按280元进行经济补偿。对宅基地合法使用面积内围墙按每米150元补偿，厕所每个200元补，大门2000元一个，门楼每平方米150元计算，大门与房屋一体的按房屋建筑面积进行计算。宅基地内水泥地坪每平方米20元进行计算。对砖木结构瓦顶的建筑物依照郑州市人民政府（郑政文114号）文件精神每平方米280元进行计算，宅基地内的石棉瓦房每平方米110元计算，石棉瓦棚每平方米80元进行计算，铁皮瓦房每平方米150元计算，铁皮棚每平方110元，阳台、走廊、炮楼在合法面积内每平方米按建筑面积计算。对老宅基地0.5亩0.6亩的村民，由于宅基地管理办法调整，其合法使用面积调整为0.5亩，超出的面积，由于村没有让宅基地使用人提供所去掉的方位，决定由现宅基地使用人根据自己的意愿在宅基地合法使用面积内的四个方位指出任意的一方作为划去的面积。其划去的建筑物以150元每平方米进行补偿。对已接受土地主管部门依法处理过的建筑物按当时每平方米所交罚款数额比例进行补偿（但补偿标准不得超过每平方米150元），村民新划宅基地、老宅基地已收回的在老宅基地面积之内新建附属物、建筑物，按当时罚款的比例进行补偿（以主管部门罚款票据为准）。对持有合法宅基地证的家庭，如家庭中没有人享受村民待遇的，按每户90平方米安置，以三层以下合法面积的房产置换，多余的建筑面积按本方案以上的有关条款执行。其它回迁不享受村民待遇的户口，不在补偿的范围之内。经村两委研究决定所划的宅基地按村中有宅基地证的标准进行补偿。对非法占用集体土地，非法建筑物、附属物不予补偿。父母的安置房以子女的房产进行置换，有宅基地使用证，没有房产而且享受村民待遇的村民，其安置房应从现宅基地使用人的房产中扣除自己的安置面积，不享受人均不足90平方米补齐差额的标准（每平方米300元）。人均90平方米安置后，资金充足想买房的村民自行与售房单位自行解决。在人均90平方米内安置房产本人愿意出售的，开发公司以每平方米1500元收购。3.2七里河村拆迁的范围和安置补偿方案村内的所有村民住宅、集体办公用房、经济实体用房、村集体自行开发销售的房屋、公共设施用房及其他附属物均属于拆迁范围。村民宅基地面积134平方以内的，3层以下（含3层）住宅面积据实审核，按拆1平方米还1平方米的标准给予安置。村民宅基地面积超过134平方米的，3层以下（含3层）住宅面积据实审核，其中400平方米以下部分按拆1平方米还1平方米的标准给予安置；超出部分按郑州市人民政府关于调整国家建设征用土地补偿安置标准有关问题的通知（郑政文200487号）有关标准给予货币补偿。村集体经济用房建筑面积据实审核，村民人均建筑面积30平方米以下部分，按拆1平方米还1平方米的标准给予安置，安置后归村集体集中管理；超出部分按郑州市人民政府关于调整国家建设征用土地补偿安置标准有关问题的通知（郑政文200487号）有关标准给予货币补偿。宅基地以外其他附着物补偿，按照以下标准执行：有合同、按时足额向村组交纳租金的按如下标准进行补偿：楼房、平房280元每平方米；石棉瓦房110元每平方米；石棉瓦棚100元每平方米；铁皮房175元每平方米；铁皮棚100元每平方米；围墙150元每延米；大门2000元每樘；水泥地坪30元每平方米。有合同、但没按时足额向村组缴纳租金的，在租金补齐后按如下标准进行补偿：楼房、平房260元每平方米；石棉瓦房80元每平方米；石棉瓦棚70元每平方米；铁皮房125元每平方米；铁皮棚70元每平方米；围墙100元每延米；大门1000元每樘；水泥地坪20元每平方米。无合同、即私搭乱建的在自觉按标准补齐租金的前提下，按如下标准进行补偿：楼房、平房100元每平方米；石棉瓦房60元每平方米；石棉瓦棚50元每平方米；铁皮房80元每平方米；铁皮棚50元每平方米；围墙50元每延米；大门500元每樘；水泥地坪10元每平方米。购买村集体自行开发销售的房屋，一律按在原购买价的基础上每平方米上浮300元的标准进行货币补偿，自建部分楼房、平房按300元每平方米补偿，其他附着物按以上规定进行补偿，不再予以安置。生活费：按每人每年5000元支付生活费（只对本村享受村民待遇的人员），每半年支付一次，原村委会向村民发放的生活费停发。拆迁过渡费：依据每户应享受的安置面积，按照每月8元每平方米的标准进行计算，每季度付款一次（周期：凭空房验收单自房屋腾空交付拆迁之日起到安置房交房之日后一个月止，据实结算）。搬家费：包括“拆迁补助费”、“在校中小学生交通补助费”以及由于拆迁安置造成的固定电话、互联网络、管道、燃气、暖气、有线电视、水井、水表、厕所、空调、树木等固定设备的拆装费用，按6000元每户的标准进行补偿；动力电表凭电力部门的安装手续和最近两个月的交费凭证按3000元每块的标准进行补偿。证内除主体建筑物以外的其他部分不再补偿。搬家奖励费：在规定时间内搬迁完毕的，凭空房验收单，每户奖励20000元。3.3补偿方案的比较3.3.1分配安置房面积的比较南五里堡村采取的是人均90平方米安置房，并且安置房在原宅基地内合法建筑面积三层以下的住房进行置换（包括三层），其余合法建筑面积采用货币式补偿。享受村民待遇家庭，其房产人均不足90平方米的村民按每平方米300元补齐自己所分配房产面积的差额。七里河村采取村民宅基地面积134平方以内的，3层以下（含3层）住宅面积据实审核，按拆1平方米还1平方米的标准给予安置。村民宅基地面积超过134平方米的，3层以下（含3层）住宅面积据实审核，其中400平方米以下部分按拆1平方米还1平方米的标准给予安置。其余部分采取货币补偿。在这个方面，我认为按人均进行分配安置房是比较合理的。这样可以整个村安置房面积才不会出现大的差别，这样分配长期来说也是比较公平的。3.3.2补偿标准的比较不同的村有不同的情况，离市区近的补偿多一点，这也是合理的。在宅基地补偿方面，南五里堡村的补偿标准制定的比较详细，补偿费用还是比较合理的。在补偿费的规定方面，显然南五里堡村只对村民宅基地补偿标准进行了规定，而七里河村对宅基地以外其他附着物补偿标准也进行了规定。七里河村在拆迁过程中，村民的生活费、拆迁过渡费、搬家费、搬家奖励费等都做出了明确的规定。在此方面，南五里堡村并没有做出规定。3.3.3补偿标准的不合理之处 南五里堡村的补偿标准虽说大部分还是比较合理的，但是还有很多不足之处。如：享受村民待遇家庭，其房产人均不足90平方米的村民按每平方米300元补齐自己所分配房产面积的差额。在这个方面，政府和开发商应考虑到村民的长久利益，如果按这样的标准进行补偿，那么这部分村民只是得到了眼前的一点微小利益。在这个补偿方面，应做到保证人均房产90平方米。此外，对于补偿金额方面也有一些不合理之处，如上所说村民房产人均不足90平方米按每平方米300元补齐自己所分配房产面积差额。但是三层以下合法面积的房产按人均90平方米置换后多出的部分按建筑面积每平方米350元进行补偿，这个补偿金标准是不一致的也是不公平的。在这个方面也要照顾到家境不是很好的村民，应在三层以下房屋除去分配房面积后的剩余面积的补偿标准制定的高一些。最起码应和三层以上的补偿标准有所差别。3.4 村民对拆迁补偿的意见3.4.1配合政府拆迁改造工作并得到合理补偿大部分村民认为城中村改造是大势所趋，是难以改变的事实，城中村改造也是改变人居环境的好事，所以村民会支持拆迁改造工作，认真配合政府做好各项工作。但是村民希望政府在做拆迁工作中能把村民的利益放在首位，不能让村民在改造后生活出现更多的问题。村民希望自己能在配合政府进行改造的同时，能够保证自己能够在拆迁补偿方面得到合理的补偿。这些村民大部分属于比较开明的，所以对拆迁改造工作是比较支持的。3.4.2制定集体经济占地补偿标准对于以上宅基地的补偿标准，大多数村民还是认为比较合理的。但是对于集体经济的占地补偿标准并没有做出明确的规定，这也是大多数村民所挂心的。有村民认为，改造后没有了集体经济，没有了集体土地，村民将来也不能获得集体经济和土地增值带来的收益了。正是由于这一点，应该在对这方面进行补偿后，政府应该对所有改造了的城中村的村民实施每月的最低生活补助。也有村民认为应该将集体经济用地的补偿费用入股作为开发费用，以便村民能够得到改造带来的切实利益。3.4.3生活习惯不适应城市生活城市生活虽然是美好而又丰富多彩的，但是还是有很多村民认为是难以适应城市的生活。村民不愿意改变延续了成百上千年的生活方式和传统思想观念，非常不习惯整天回家就在自家的房屋中待着，农村人天生的和街坊邻里聊天说话习惯在改造后会彻底的改变。缺少了街坊邻里的谈笑，必定使这些人们少了很多的乐趣。有这种看法的人们大多数是上了岁数的村民，他们不愿离开村庄生活。当然，几十年在农村的生活习惯，即使成为市民生活在城市中也很难适应城市的生活。对于这些人来说，补偿多少他们都是不愿搬出村庄的。所以这些人的工作还需继续进行。第4章 拆迁补偿存在的问题4.1部分土地产权不明由于我国特有历史形成的城市与乡村的二元经济社会结构性矛盾，“城中村”各种矛盾的根源在于传统计划经济体制下二元土地制度在多元市场经济体制下形成的土地经济关系矛盾。城乡土地的不同产权制度是造成“城中村”的根本原因。与一般国有土地不同，“城中村”因土地产权不清晰而产生的大量违法建筑，给“城中村”改造带来很大障碍。现在国家对土地的控制越来越严，好多年前村内划的宅基地到现在还没有土地使用证，但是已经有了建筑物。以上方案是用有没有土地使用证来衡量是否是宅基地来对其建筑物进行补偿的。但对于以上没有土地使用证的这种情况如何补偿，还是没有明确出来。如果不解决这个问题，在拆迁补偿过程中定会出现不少问题。4.2集体建造的居住房补偿标准不明确在其房屋安置补偿方面也只提到了宅基地范围内的建筑物的补偿标准，南五里堡村还有一部分在九十年代集体进行建造的住宅，但是由于种种原因没有人愿意购买居住，以至于现在还在闲置。这种房子是住宅房子的规格，但是由于没有人购买居住，现在应该属于集体的产权。这些房子是按村民宅基地建筑补偿标准进行补偿还是按照集体经济使用土地的标准进行补偿，并没有明确说明。在补偿对象方面也没有做出明确的规定。这种状况很可能在以后的拆迁过程中造成很大的障碍。4.3拆迁过渡期的补偿费用标准不明确南五里堡村拆迁过渡期的补偿费用没有作出明确的规定。村民对于拆迁过渡期的补偿费用是非常敏感的，这直接关系到村民的切身利益，也是村民能够正常有序生活的基本保障。拆迁过渡期的补偿标准的不明确会直接影响到村民搬迁的积极性。为了能使村民的生活能够正常进行，拆迁过渡费是必须要给付的。这个补偿标准的明确也就是政府和开发商在拆迁重建过程中对村民安置的一种承诺。没有这个补偿标准村民就会认为政府和开发商对村民的搬迁过渡期的生活不负责任了，那就会引起村民们的抵制情绪，最后造成村民搬迁和村庄拆迁难以顺利进行。这种情况是政府有关部门和开发商的严重疏漏。4.4安置房比例不明确 按照规定，原则上城中村改造的安置开发比为12，即建设1平方米村民安置房，才能建设2平方米商品房。改造多余土地收归政府土地储备中心。该原则可以减少参与城中村改造的开发商借机多占土地。但是各村有各村的情况，政府又允许各村和开发商协商制定自己的方案。也就是说依照以上安置开发比1：2为底线不能低于这个比例来建设安置房。但是现在南五里堡村的拆迁补偿标准中并没有涉及到安置房的开发比。不制定出这个方案，后期建设将无法进行。如果安置房面积过大，则开发商没有了利润，开发商是不会做这样的投资的。但是如果商品房面积过大与安置房面积不协调，开发商当然利润会大大增加，可是村民的利益将会无处可寻。因此只有作出合理的安置开发比，即保证村民利益又能保证开发商有利可图，才能最后达到共赢的效果。第5章 对拆迁补偿方案的建议激励就是激发人的动机、诱发人的行为。激励是一种力量、一个过程。从管理学的角度来研究拆迁问题，不仅要从计划的角度合理地满足村民的利益要求，而且要用激励的手段村民尽快进行搬迁。我们秉着“以人为本”的理念，科学的提出以下改进建议：5.1明确产权首先，政府有关部门在土地房屋的测量时应对产权不明的土地和房屋进行具体统计。针对这样的情况政府应做出明文规定，凡是没有土地使用证的建筑物或者违章建筑一律不予补偿。所有房屋的补偿面积应以土地使用证为准。对于一些特殊情况，例如多年前村里批的宅基地现在作为村民住宅使用的，但是由于某种原因没有签发土地使用证的，或者土地使用证丢失的，由村内统一登记并和政府有关部门协商统一补办。补办过土地使用证的村民，补偿标准和以前有土地使用证的补偿标准是一样的。对于违章建筑，政府应做出明文规定，一律在拆迁过程中不予补偿。对于村内集体建的但是没有被村民购买使用的闲置房子如何补偿，我认为应该将这类房屋按照村民住房的补偿标准进行补偿。由于没有所属任何个人，并且这些房子都是标准的两层房屋，村委会应和开发商商议将这些房屋按照村民房屋三层以下的标准以资金补偿的形式进行补偿。所有补偿所得资金由政府有关部门派专人进行监督，按户平均发放到所属生产队的村民手中。5.2明确拆迁过渡期的补偿费用标准在拆迁过渡期的补偿费用不明确方面，我认为这是政府、村民和开发商三方的极大失误。拆迁过渡期的补偿标准是应该而且是必须明确的。拆迁过渡费标准要根据市场的情况进行制定，既要保证村民能够正常生活又不能使开发商损失过大。由于这个问题牵涉到开发商和村民的切身利益，因此，应由政府出面秉着公正的态度来派专人进行市场考察，最后制定出合理的拆迁过渡期的补偿费用标准。在这个补偿标准中应包括：生活费、拆迁过渡费及搬家费等。另外，如生活费应多长时间发放一次，以及生活费的补助对象也应该明确。其他补偿费的补偿方式也应明确。5.3明确安置房面积比例对于安置房比例不明确的问题。首先，安置房比例的明确是大的问题。这个问题不解决就无法使整个拆迁改造工作顺利进行。政府已经明文规定原则上安置房面积比在1：2，但是在各个城中村的规定可能会有所出入。以南五里堡村的情况看来，由于村民人口也不算特别多，土地面积虽然一部分被一些大型的市场占据，在村民安置方面，我认为还是应该明确的规定安置开发比为1：2。这是因为南五里堡村虽然人口少，但是可用土地面积不是很多，以这个标准进行开发是最合适的。5.4为村民提供社会保险在对以上问题分析后，我认为在村民完成了从村民到市民的转变后为保障村民以后的生活，应为村民提供社会保险。提供村民养老保险基金，然后把养老保险基金交给商业保险公司。这样既保障了村民的长期的利益，一定程度上又避免了一部分土地的补偿的问题。所以我认为在村庄改造后为村民提供养老保险业务是非常有必要的。这是对村民生活提供了长期有效的保障，也是一种最人性化的拆迁补偿方式。此外，还可以为村民引入信托制度，使得村民能够进行投资收益行为。5.5为村民提供技术培训在改造后，村民失去了赖以生存的土地，这些文化程度低的村民成