工商管理硕士(MBA)学位论文-成都市甲级写字楼市场调查与分析报告.doc

四川大学四川大学 工商管理硕士工商管理硕士(mba)学位论文学位论文 题 目 成都市甲级写字楼市场调查与分析报告 作 者 完成日期 2010 年 8 月 10 日 培养单位培养单位 四川大学工商管理学院 指导教师指导教师 研究方向研究方向 市 场 营 销 论文类别 调查研究报告 授予学位日期授予学位日期 年 月 日 四川大学工商管理硕士(mba)学位论文 i 成都市甲级写字楼市场调查与分析报告成都市甲级写字楼市场调查与分析报告 工商管理硕士专业 研究生：席芳 指导老师：左仁淑教授 摘 要 在中国经济高速发展的今天，国内一线城市 gdp 呈高速增长态势，第三产业从 业人员人数的上升为写字楼的需求提供了良好的基础；在供需两旺的强劲动力带动 下，国内写字楼市场目前也处在一个高速发展的阶段。北京甲级写字楼存量共计 611 万平方米，2010 年供应量为 95 万平方米；上海的甲级写字楼存量共计 523 万平方米， 2010 年供应量为 57 万平方米。 成都的经济也在高速发展，甲级写字楼的发展速度明显加快，成都由 1999 年的 1 座甲级写字楼发展到目前的 12 座甲级写字楼，总体量约为 55 万平方米，在 2010 年下半年还会有几座国际标准的甲级写字楼，新增供应量为 24.1 万平方米，另外从 2011 年到 2013 年新增的甲级写字楼预计总体量会超过 100 万平方米以上。因此，成 都甲级写字楼发展空间还很大，很值得做深入研究。但是目前成都的甲级写字楼市 场相对北京，上海等一线城市还不够成熟，表现在：甲级写字楼的品质不高，甲级 写字楼租金差距较大，大部分写字楼为小业主自己拥有，写字楼不能做很好的维护， 生命力不够长久等。本文意在调查甲级写字楼的现状，分析甲级写字楼市场面临的 问题。还对成都甲级写字楼未来市场做预测和相应的分析。一方面可以帮助用于开 发商前期了解市场，做好的前期的定位与规划。另外一方面可以让外资公司对成都 甲级写字楼市场有一个初步的了解，在需要租用办公楼时可以做参考。 本文共分四个部分：本文共分四个部分：第一部分调查研究计划，主要介绍了 调查研究的内容，调查研究方法，有访问法,文案调研法，抽样调查。调查研究分析 方法，有推理演绎法，对比类推法，swot 分析法。第二部分主要介绍了中国甲级写 字楼市场概况及上海，北京和成都甲级写字楼的概况，以及对他们的分析。第三部 分是介绍成都市主要甲级写字楼特征分析，以及主要甲级写字楼空置率，租金的比 较分析及甲级写字楼客户分析；第四部分是用 swot 分析方法分析成都市甲级写字楼， 并得出结论以及对成都市甲级写字楼未来展望。 四川大学工商管理硕士(mba)学位论文 ii 关键词：成都 甲级写字楼 市场调查 市场分析 swot 四川大学工商管理硕士(mba)学位论文 ii chengduchengdu gradegrade a a officeoffice marketmarket researchresearch andand analysisanalysis master of business administration graduategraduate：xi fang supervisorsupervisor：zuo renshu abstractabstract in the era of fast economic development, gdp of first tier cities increased in a high speed. human resources in third industry provide a good basis for office demand. with supply and demand both strong, chinas office market are in the path of rapid development. beijings grade a office stock is 6.11 million square meters. new supply in 2010 is 0.95 million sq m. meanwhile, shanghais grade a office stock is 5.23 million square meters, while new supply in 2010 achieves 0.57 million sq m. chengdu economy is going through a rapid development. grade a office market in chengdu are developing very fast. chengdu first grade a office came into market in 1999, now, there are 12 grade a office building. total stock is now 550,000 sqm. although it is one tenth of beijing or shanghais stock, chengdu will see several international standards grade a office coming into market. chengdu office market has a long way to go, so that we need to do deeply research about the market. chengdu grade a market now is relatively immature compared to beijing and shanghaioffice market. the quality of grade a offices is relatively low, one building has a wide range of rentals due to strata title ownership. maintenance lacks behind the first tier cities, so that office will go downhill after 5 years of operation. the intention of writing this essay is to investigate the grade a office market and analysis the problem facing it. moreover, the essay will forecast the market trend and 四川大学工商管理硕士(mba)学位论文 iii analyze it. the other intention is to introduce the market to multi- national companies and make it a reference when they need to lease office space. there are four parts of this paper; the first part of the paper is the research plan which includes the contents of the research, the research method and the analysis method. the research methods are the method of access, desk research survey and sample survey. the analysis methods are deduction, analogue technique and swot analysis. the second part introduce the grade a office overview of china, shanghai, beijing and chengdu and including analysis of them. the third part is character analysis of main grade a office in chengdu. also this part includes the compared analysis of the vacancy and rental of these buildings, and the tenants analysis. the fourth part is the swot analysis of chengdu grade a office. this paper draw the conclusion and the forecast of chengdu grade a office. keykey wordswords：chengdu， grade a office， marketing research ， marketing analysis， swot 四川大学工商管理硕士(mba)学位论文 iv 目 录 第 1 部分 成都甲级写字楼调查研究计划1 1.1 调查研究目标.1 1.2 调查研究内容.1 1.2.1 成都市写字楼的评判标准 .1 1.2.2 成都甲级写字楼现状调查分析.1 1.2.3 成都甲级写字楼未来供应情况调查分析 .1 1.2.4 成都未来甲级写字楼市场租金与空置率的预测分析.1 1.3 市场调查与分析方法.2 1.3.1 市场调查方法2 1.3.2 市场分析方法3 1.4 调查研究进度计划.3 1.5 调查研究经费预算.3 第 2 部分 国内甲级写字楼情况分析5 2.1 中国写字楼市场概况.5 2.2 国内一线城市甲级写字楼市场概述.6 2.2.1 北京甲级写字楼情况 .6 2.2.2 上海甲级写字楼情况 .7 2.2.3 北京与上海甲级写字楼的分析 .7 2.3 成都甲级写字楼市场概述.8 2.3.1 成都市经济发展情况 .8 2.3.2 成都市写字楼的分类标准 10 2.3.3 成都写字楼发展情况14 2.3.4 成都甲级写字楼主要指标分析 15 第 3 部分 成都市主要甲级写字楼特征分析.22 四川大学工商管理硕士(mba)学位论文 v 3.1 成都市现有甲级写字楼的情况22 3.1.1 仁恒置地广场 22 3.1.2 航天科技大厦23 3.1.3 锦江国际23 3.1.4 喜年广场24 3.1.5 国航世纪中心 b 座25 3.1.6 力宝大厦26 3.1.7 香格里拉中心办公楼27 3.1.8 汇日央扩国际广场28 3.1.9 中环广场28 3.1.11 威斯顿联邦大厦.30 3.1.12 城市之心.31 3.1.13 冠城广场.32 3.1.14 川信大厦.32 3.2 主要甲级写字楼空置率比较分析35 3.3 主要甲级写字楼租金比较分析36 3.4 甲级写字楼客户分析37 3.4.1 客户需求来源37 3.4.2 客户行业分析39 第 4 部分 成都市甲级写字楼分析结论与展望.41 4.1 成都甲级写字楼市场 swot .41 4.2 成都甲级写字楼的发展建议42 4.3 成都市甲级写字楼市场预测及展望44 4.3.1 未来甲级写字楼供应情况分析 44 4.3.2 未来甲级写字楼市场租金预测 45 4.3.3 未来甲级写字楼市场空置率的预测45 4.3.4 成都市甲级写字楼展望46 结束语.47 参考文献.48 附件一：调查问卷.49 四川大学工商管理硕士(mba)学位论文 vi 附件二：专业术语解释.51 四川大学工商管理硕士(mba)学位论文 1 第 1 部分 成都甲级写字楼调查研究计划 成都甲级写字楼近几年发展非常迅速，2008 年地震也没有影响写字楼的需求量， 供应量在 2008 年也较大。但随着 2008 年年底全球金融危机的进一步蔓延，成都写 字楼市场需求量急速下降，租金也呈现下降的趋势，因此 2009 年写字楼市场非常惨 淡，无新供应量，需求量也大量萎缩。但随着全球经济的复苏，成都写字楼市场在 2010 年开始反弹，2010 年的全年新增甲级办公楼供应为 40 万平方米，约为 2009 年 底甲级办公楼面积总存量的 90%，写字楼租赁市场成交量也增加很多。正是在这样一 个良好的经济复苏带动甲级写字楼市场好转的背景下，展开对成都甲级写字楼的调 查研究。 1.1 调查研究目标 建立完整的甲级写字楼的评判标准，帮助房地产开发商了解成都甲级写字楼市 场现状，以及更好的定位自己的写字楼。 通过对未来写字楼市场的分析和预测，帮助外资公司在成都市场寻找更好的办 公物业。 1.2 调查研究内容 1.2.1 成都市写字楼的评判标准 成都甲级写字楼分类目前没有任何国家级的官方机构对写字楼的分类标准进行 明确确定，所谓的成都甲级写字楼的评判标准是业内几家专业的房地产顾问服务公 司，也就是大家所说的五大行提出的。因为经济发展水平、经济结构的不同，成都 的甲级写字楼的标准与一线城市，如北京，上海有很大的不同，带有很多成都特色。 1.2.2 成都甲级写字楼现状调查分析 包括写字楼总体量分析、甲级写字楼构成分析、甲级写字楼使用情况、甲级写 字楼客户分析。 1.2.3 成都甲级写字楼未来供应情况调查分析 2011 年到 2013 年新增的甲级写字楼预计总体量会超过 100 万平方米以上，成 都甲级写字楼市场的未来供应量非常大，需要做进一步的调查分析。 1.2.4 成都未来甲级写字楼市场租金与空置率的预测分析 由于未来甲级写字楼的供应量的增加、租金的变化、空置率的上升都值得我们 四川大学工商管理硕士(mba)学位论文 2 做分析。 1.3 市场调查与分析方法 1.3.1 市场调查方法 1、访问法 访问法是通过询问的方式向被调查者了解市场情况，获取原始资料的一种方法。 在本次对各个甲级写字楼的调查研究主要用到：人员访问、电话访问。 人员访问和电话访问主要针对甲级写字楼的租赁中心或物管部。 电话访问的写字楼包括：川信大厦租赁部、冠城广场租赁部、威斯顿联邦大厦 租赁部、城市之心租赁部、成都时代广场租赁部、汇日央扩国际广场租赁部、香格 里拉中心办公楼租赁部、力宝大厦租赁部、国航世纪中心租赁部。 人员访问适用于开发商没有设立租赁中心或者项目刚开始租赁需要上门去了解 一些信息。需要人员访问的写字楼有：中环广场、锦江国际、喜年广场、航天科技 大厦、仁恒置地广场。 需要了解的信息包括：开发商名称、物业管理公司、业权情况、建成年份、总 建筑面积、写字楼建筑面积、得房率、停车位、标准层面积（平方米） 、楼层净高 (米） 、交付情况等。 2、文案调研 一手资料：包括大楼最新印制的楼书、技术手册、各个写字楼官方网站。 二手资料：五大行的市场报告、c2)中级阶段;3)高速发展阶段;4)成熟阶段. 与早期写字楼形态、功能单一、品质档次仅满足于一般性办公需要、入住客户 零散、档次较低、供应及需求较少的初、中级阶段相比，随着中国房地产行业近几 年的高速发展，众多有实力外资开发商的进入，先进的国外开发理念使得甲级写字 楼市场在供应量、产品外观、使用功能、软硬件配套、人性化管理方面都得到了极 大的改善，档次也随之提升。 在中国，预计将会有更多的境外投资者进入上海等一线城市的办公楼市场、以 及一线和二线城市的甲级写字楼市场。二线城市办公楼市场已经进入境外投资者的 四川大学工商管理硕士(mba)学位论文 6 视野，也会吸引更多的国内投资者。另外，国内企业已成为市场的主要推动力，他 们纷纷从乙级办公楼搬迁至甲级办公楼，升级和扩张办公空间。自 2010 年年初开始， 跨国企业活动也有所增加。在一线城市，非中央商务区办公楼市场日趋成熟。随着 上海和北京办公楼租金触底反弹，租户以较优惠的条件升级办公空间的机会正在变 得越来越小。 在过去的十年里，中国主要城市的商业地产存量出现了惊人的增长，共开发了 1700 万平方米的甲级写字楼、超过 300 个大型购物中心以及 1100 万平方米的现代仓 储设施且大多由国内公司开发。预计至 2020 年还将新增约 4500 万平方米的甲 级写字楼、约 1 亿平方米的商铺以及 4000 万平方米的现代仓储设施。 中国一线城市的房地产市场正快速迈向成熟。过去十年间，上海和北京的房地 产市场经历了举世瞩目的转变。根据对全球 22 个主要城市的研究分析表明，上海和 北京均已快速进入成熟曲线上升通道。 注1 中国在房地产市场成熟度曲线上的攀升主要归功于中国大量的基础设施投资、 卓有成效的政府政策、长期规划、房地产项目的高速建设以及强健的国内经济发展 等因素的有效综合。这些因素还将继续影响中国的房地产市场，从而打造一个独一 无二的中国模式。 2.2 国内一线城市甲级写字楼市场概述 中国甲级写字楼市场，是以一线城市的北京，上海的甲级写字楼市场为代表的。 以下是对北京和上海甲级写字楼市场做的一些了解。 2.2.1 北京甲级写字楼情况 1北京市甲级写字楼截止在 2010 年 2 季度的存量共计 611 万平方米，原定于 2009 年入市的 106 万平方米供应量中的 33%推迟完工时间至 2010 年，导致 2010 年 将有更多的甲级写字楼新增供应进入市场，约 97 万平方米。 2京市甲级写字楼截止在 2010 年 2 季度整体空置率为 14.5%，空置率有望在 2011 年年中企稳。 3.截止到 2010 年第 2 季度，北京甲级写字楼有效租金升至人民币每平米每月 176 元，租金持续上涨已经迫使一部分企业加速其选址或扩租步伐，以便在市场完全 转型成业主市场之前把握谈判机会。 4.北京第三产业保持了较高的增长速度，其中对写字楼需求影响重要的行业表 现较好，如：金融、医药、教育、高科技和研发中心外包以及商业服务。 5.未来一年，尽管 2009 年第 4 季度市场对于优质办公空间的需求有所回升，但 注 1 数据来源：仲量联行写字楼资料库 四川大学工商管理硕士(mba)学位论文 7 甲级写字楼市场真正实现复苏却可能比较缓慢，这取决于未来一年市场及宏观经济 中的不确定因素。注2 2.2.2 上海甲级写字楼情况 1.上海市甲级写字楼截止在 2010 年 2 季度的存量共计 523 万平方米，2010 年下 半年写字楼新增供应 57 万平方米。 2.上海市甲级写字楼空置率由 2010 年 1 季度的 9.6%降至 2010 年 2 季度的 8.0%。. 由于城市轨道交通以及基础设施方面的提升，以及新增大楼品质的提升， 市场吸纳率强劲，平衡了供应与需求。 3.受一季度强势反弹影响，2010 年第二季度上海甲级写字楼市场表现良好，新 增需求稳步上升。甲级写字楼平均有效租金达到 218/平方米/约，环比上涨 4.5%。 4.2010 年世博会后，原先推迟供应的 57 万平方米写字楼将集中上市，伴随着 2011 年 77 万平方米的新增供应，持续累加的供给效应无疑会加剧写字楼市场的竞争， 我们业内预计在未来的 4 个季度内上海写字楼平均租金会面临新一轮下调。 5.随着国务院利好政策的频出，上海将加速发展成先进制造业、现代服务业， 加快经济结构的战略性调整，以实现两个中心-国际金融中心和国际航运中心的建设。 6.根据“第十一个五年计划” ，陆家嘴金融贸易区将成为拥有近 600 家中外金融 机构占据全市规模的 80%，及 120,000 名金融人才占据全市数量的 60%，其功能定位 类似于英国伦敦城聚焦全球经济。注 1 2.2.3 北京与上海甲级写字楼的分析 北京，上海甲级写字楼作为一线城市写字楼市场的代表，有很多先进的理念值 得我们借鉴，另外作为全国甲级写字楼市场的领头羊，他们的现状和发展规律也是 我们对比类推法的对象。 1甲级写字楼品质很高 北京、上海作为国内的一线城市，城市的经济水平较高，开发商的实力很强， 开发了很多高档次的写字楼，如上海环球金融中心、恒隆广场、北京的国贸广场等。 这些优质的顶级写字楼都值得成都学习和借鉴。 2体量大，新供应量大 北京，上海的甲级写字楼市场的体量都很大，是成都甲级写字楼总体量的 10 倍 左右。一年的新供应量比成都的总体量还多。上海，北京的甲级写字楼市场的发展 有 20 年左右的时间，由此可以看出，成都写字楼的发展潜力是巨大的。 注 2 数据来源：c&w 高纬环球上海写字楼资料库 注 1 数据来源：c&w 高纬环球上海写字楼资料库 四川大学工商管理硕士(mba)学位论文 8 3租金很高 北京、上海甲级写字楼的平均租金很高，约为成都甲级写字楼的两倍，甚至两 倍多。当然，高租金是与高品质的写字楼，发达的经济水平密切相关的。但成都甲 级写字楼市场随着高品质的顶级写字楼越来越多，市场的平均租金也会提高。 4空置率较低 北京，上海甲级写字楼的需求旺盛，吸纳量非常的大，虽然市场体量很大，新 增的供应量很多，但空置率却只有 14.5%和 8%。主要是很多外资公司在中国区的总 部都设立在北京或上海，而且需求面积都很大。成都的甲级写字楼市场的空置率一 直都很高，几乎都是在 20%以上，主要是市场的总体量很小，增加一座写字楼占了总 体量的 10%以上，空置率就会上升 10%左右，所有新供应对成都甲级写字楼市场的空 置率影响很大。 5政府推动经济的发展 北京是中国的首都，上海是经济快速发展的直辖市，两座城市的政府对城市商 圈规划，经济发展的大力推动，对于写字楼的发展有很好促进作用，另外，政府的 招商引资的政策，吸引了很多外资公司。这些政府的大力推动很值得成都的相关政 府部门借鉴和学习的，今后可以吸引更多的外资企业到成都。 2.3 成都甲级写字楼市场概述 2.3.1 成都市经济发展情况 1. 成都地区生产总值 成都市地区生产总值可以分为第一产业生产总值、第二产业生产总值和第三产 业生产总值，从 2004 年至 2009 年成都市地区生产总值详细信息见图 2.1。 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 2004年2005年 2006年2007年 2008年2009年 第一产业第二产业第三产业 单 位： 亿 元 人 民 币 图 2.1 2004 年至 2009 年成都地区生产总值 四川大学工商管理硕士(mba)学位论文 9 成都市地区生产总值逐年增长，保持在较高的增长率，成都市地区生产总值的 不断攀升，为外企业入驻成都提供了良好的经济基础。 尽管 2008 年成都遭受特大地震，但成都 2008 年地区生产总值增长率仍然保持 在 12.1%。 虽然受全球金融危机的影响，成都 2009 年地区生产总值增长率仍然保持在 14.7%以 上。 第三产业的生产总值逐年上升，从 2004 年的 1057 亿元，增长 11.60%，2005 年 11827 亿元，增长 9.60%，2006 年的 1343 亿元，增长 11.20%，2007 年的 1585 亿元， 增长 13.60%，2008 年的 1814 亿元，增长 9.90%，2009 年 2233 亿元，增长 13.40%。 第三产业从业也会人数相应增加，逐渐上升，从而带动了对写字楼的需求。注1 注1 2.成都外商直接投资 图 2.2 2000 年至 2009 年成都外商直接投资 从图 2.2 2000 年至 2009 年成都外商直接投资的数据分析： 从 2005 年开始，每年外商直接投资逐年上升，2005 年增长 65.80%，2006 年增 长 38% 2007 年增长 50.00% ，2008 年增长 97.30%，2008 年地震后，成都吸引了世 界的注意，特别在 2008 年下半年爆发了全球金融危机，很多外资公司加大对成都市 场的投资，2009 年，成都实际利用外商直接投资增长 24.6%，因此成都外商直接投 资每年保持在较高的增长率， 尽管 2009 受国际经济危机影响，成都仍吸引到 9 家世界五百强企业。截至 2009 年底，全市世界五百强企业达 139 家。外商投资的主要行业集中在现代服务业。 随着大量的外资企业进驻成都，写字楼的需求将大量增加，这对于成都甲级写 注 1 数据来源：成都市统计年鉴 0 5 10 15 20 25 30 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 外商直接投资(亿美元）外商直接投资增长率（） 四川大学工商管理硕士(mba)学位论文 10 字楼市场而言是一大利好消息注2 2.3.2 成都市写字楼的分类标准 写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971 年， rhodes 和 kan 提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工 作的处理和其他形式的经济活动管理。 ”从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企 事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济 实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需 要而产生的。注1 目前没有任何国家级的官方机构对写字楼的分类标准进行明确确定，所谓的成 都写字楼的评判标准是业内几家专业的房地产顾问服务公司也就是大家所说的五大 行应政府的要求提出的。 成都市写字楼可以大体上分为顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼。当然， 这样的划分也不是完全绝对的，有些写字楼能满足大部分的标准，也会把它划分到 甲级写字楼的行列中，而且随着经济水平的提高，成都的写字楼越来越与一线城市 甚至国际市场接轨，那么写字楼的划分标准会越来越高，很多老的甲级写字楼也会 被市场淘汰，逐渐沦为乙级写字楼。 1.1.顶级写字楼顶级写字楼 a.地理位置 位于商务区相对集中区域,交通便利，周边配套设施完善，靠近轨道交通进出口。 b.硬件设施 1. 基本要求：土地性质为商业用地 。 2. 建筑规模：办公部分超过五万平方米，每层建筑面积 1500 - 2000 平方米之 间。 3. 建筑品质：标志性建筑，建筑物物理状况和品质均为一流。 4. 建筑设计：国际知名设计院/国内甲级设计院。 5.建筑规划：大堂宽敞、挑高三层或以上，架高地台（15cm） ，除地台外的层 净高 2.7 米及以上，通道宽 2 米，1 个车位/150，空间少柱。 6. 建筑装饰 （1）采用优质装饰材料，装饰华丽，独具风格。 （2）具有独立使用的大堂。 （3）电梯应为不锈钢，其地面采用天然石材，墙面采用天然石材、玻璃及防火 注 2 数据来源：成都市统计年鉴 注 1 / 四川大学工商管理硕士(mba)学位论文 11 板，天花采用石膏板、铝板及防火板造型，灯具采用环保灯具、照度 600lux。电梯 采用进口产品，按大厦总建筑面积算每部客梯服务面积不超过 4000 平方米,每三层 一部客梯，等候时间不超过 30 秒，载重 1600/部，速度 4m/s 以上；客货分离，货 梯至少两部，速度 4m/s 以上，合理分区，完善先进的智能控制系统，高档装饰。 （4）空调采用国际知名四管制 vav 或 fcu 空调系统，新风量不小于 50 立方米/ 人/小时；使用国际品牌锅炉。 （5）电气双回路市电符合电力局统一规定标准，办公区提供不低于 120w/的 电量，后备发电设备充足，在停电时能保证正常办公。 （6）弱电：完善先进的 5a 系统，平均每 12 平方米有一根电话线并在局部配置 专供客户使用的电话线，提供 isdn、ddn、t1 等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多 种服务设施，并对光纤机站品牌几网络规范说明。 （7）承重：办公区活荷载不小于 250kg/。 （8）洗手间及茶水间地面采用防滑地砖，墙面采用人造石、墙砖及防火板，天 花采用铝板，台面采用人造石、陪烘手器、提供温水及手纸，感应龙头，茶水间提 供纯净水及开水，灯具采用环保灯具、照度 400lux。卫生间安置进口名牌洁具,并配 置行政人员洗手间。 （9）标准层的通道地面采用天然石材或地毯，墙面采用天然石材、玻璃和墙纸， 天花板采用石膏及，灯具采用环保灯具，照度 500lux。 （10）停车场按建筑面积每 150 平方米配置一个停车位。停车库建筑面积按每 车位 40 平方米计算。地下停车库应设有自动计费系统和防盗安全系统。 （11）大厦保安系统完善,并对摄像头、门禁设置及消防设备的规定都有详细说 明,且有别于其他级别的写字楼。 7开发商：国际/国内知名公司；建造商：一级总承包施工单位，甲级监理公 司/国际测量师行。 c. 物业管理 1产权形式：只租不售，单一产权。 2物管：国际知名物业管理公司，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公 管理计算机化，建立办公管理信息系统，24 小时保安服务和维护服务。 3入住客户：国际/国内知名公司，国际知名比例不低于一半。 4中后期入住率不低于 70%。 d.人性化 1采光充足，环保性能好。 2空间舒适性，温度适宜，空气通畅。 3有货物专用通道和残疾人专用通道。 e. 商务配套 四川大学工商管理硕士(mba)学位论文 12 有卫星接收器，商务活动策划，会议室，银行，邮局，旅游航空服务，便利店、 餐厅等；采用绿色环保新技术,例如:循环水系统,冰蓄冷技术,风能的应用。 2.2.甲级写字楼甲级写字楼 a. 地理位置 位于中央商务区或市政规划商业区内，交通便利，五百米内有国际四星级酒店， 靠近轨道交通进出口。 b. 硬件设施 1基本要求：土地性质为商业用地 。 2建筑规模：10000-50000 平方米，办公部分超过三万平方米，写字楼建筑面 积不低于 2 万平方米，每层建筑面积不低于 800 平方米。 3建筑品质：国际知名建筑设计师作品，建筑物物理状况良好，建筑质量达到 或超过有关建筑条理或规范的要求， 。 4建筑设计：国际知名设计院/国内甲级设计院。 5建筑规划：大堂宽敞、挑高三层或以上，标准层净高 2.7 米左右、通道宽度 适中，按大厦总建筑面积计算停车位服务面积小于 180 平方米/停车位。 6建筑装饰 （1）所有装饰材料采用同类最好产品及品牌，国际化装修。外立面采用玻璃幕 墙、铝板及天然石材。光反射率符合城市环保要求；办公室的外墙围护结构应具有 良好的采光、保温、隔音、隔热、抗辐射性能，并应有良好的景观。 （2）大堂宽敞、挑高三层或以上，有宽敞走廊；大堂地面采用天然石材，墙面 采用天然石材、玻璃、高级墙纸或高级漆，不锈钢板及防火板，天花采用石膏板、 铝板及防火板造型，应有吊顶，灯具采用大型吊灯配合环保灯具、照度 800lux。 （3）电梯厅地面采用天然石材，墙面采用天然石材、玻璃及防火板，天花采用 石膏板、铝板及防火板造型，灯具采用环保灯具、照度 600lux。电梯采用进口产品， 以办公部分建筑面积计算每部客梯服务面积不超过 5000 平方米/部计算，等候时间 不超过 40 秒，载重 1600/部，速度不低于 4m/s，完善先进的智能控制系统，高档 装饰。 （4）国际知名品牌可变风变量中央空调,新风量不低于 40 立方米/人/小时，国 际品牌锅炉。 （5）双回路市电，国际品牌柴油发电机，办公区提供不低于 80w/的电量，每 平方米大于 80 伏安，并备充足后备电源。 （6）弱电：完善先进的 5a 统、物业管理软件，光钎主干万兆、水平千兆、桌 面百兆，国内通讯网络服务商均可进入大厦。平均每 20 平方米有一根电话线。 （7）承重：办公区活荷载不小于 200kg/。 四川大学工商管理硕士(mba)学位论文 13 （8）洗手间及茶水间地面采用防滑地砖，墙面采用人造石、墙砖及防火板，天 花采用铝板，台面采用人造石、陪烘手器、提供温水及手纸，感应龙头，茶水间提 供开水，灯具采用环保灯具、照度 400lux。卫生间安置进口名牌洁具，设施充足。 （9）专用地上、地下停车场，按建筑面积每 150-200 平方米配置一个停车位。 停车库建筑面积按每车位 40 平方米计算。地下停车库应设有自动计费系统和防盗安 全系统。 （10）开发商：国际/国内知名公司。建造商：一级总承包施工单位，甲级监理 公司/国际测量师行。 c. 物业管理 1产权形式：开发商持有不低于一半，销售部分至少连续三层起售。 2国际知名物业管理公司，16-24 小时保安服务和维护服务。 3入住客户：国际/国内知名公司。 4中后期入住率不低于 70%。 d. 人性化 1采光充足，项目从建造到运营无处不体现绿色环保精神。 2空间舒适性，温度适宜，空气通畅。 3有货物专用通道和残疾人专用通道。 e. 商务配套 有配套商务、生活设施，如卫星接受器，商务活动策划，会议室，银行，邮局， 旅游航空服务，便利店、餐厅等；采用一定的节能技术。 3 3 乙级写字楼乙级写字楼 a. 地理位置： 位于市区，地处主要商业办公区，附近有一定的配套设施，交通便利。 b. 硬件设施： 1基本要求: 土地性质为商业用地。 2建筑规模: 办公部分超过一万平方米，单层净面积不少于 800 平方米并且不 大于 4000 平米。 3建筑设计：国际知名设计院/国内乙级设计院。 4建筑规划：有大堂，按大厦总面积计算至少每 220-250 平方米配置一个停车 位。 5建筑装饰 （1）所有装饰材料采用合格产品外立面采用玻璃、铝板及外墙砖。 （2）大堂地面采用天然石材，墙面采用天然石材、玻璃、不锈钢板、及防火板， 天花采用石膏板、铝板、乳胶漆及防火板造型，灯具采用环保灯具、照度 600lux， 大堂和公共区域装饰良好。 四川大学工商管理硕士(mba)学位论文 14 （3）电梯厅地面采用地砖，墙面采用墙砖、玻璃及乳胶漆，天花采用石膏板、 铝板及矿面板，灯具采用环保灯具、照度 400lux，电梯采用名牌，按大厦总面积计 算每部客梯服务面积不超过 6000 平方米/部,载重 1000/部，速度不低于 3m/s。 （4）主机、末端及冷却塔采用优质产品，两管或四管风机盘空调系统，新风量 30 立方米/人/小时。 （5）品牌柴油发电机，办公区提供不低于 50w/的电量。每平方米可小于 80 伏安，但需保证电源充足,有备用电且在紧急情况下可保证大厦公共设施正常运作。 （6）弱电：至少提供三家国内通讯网络服务商。 （7）承重：办公区活荷载 200kg/左右。 （8）洗手间地面采用防滑地砖，墙面采用墙砖及防火板，天花采用铝板，台面 采用石材、提供手纸，灯具采用环保灯具。 （9）每 200 平方米配置一个停车位。 （10）开发商：本地知名公司，建造商：二级总承包施工单位，乙级监理公司。 c. 物业管理 1. 产权形式：单一业权或分散业权。 2. 国内知名物业管理公司或本地优质物业管理公司，低于 12 小时报案服务和 维修服务。 3. 入住客户：有国内知名公司。 4. 入住率不低于 50-60% 。 .3 成都写字楼发展情况 成都的写字楼发展大约有 15 年左右的时间，从早期的世贸中心、新时代广场、 到川信大厦、冠城广场经历了一个发展过程，成都目前共有甲级，乙级写字楼共计 57 座，总体量约为 230 平方米。成都的写字楼发展有一些自身的特点： 1.多元化 住宅禁商政策的出台，使得所有中小型企业搬出了住宅，由于自身资金实力的 关系，市场上甲级或超甲写字楼昂贵的租金让这些企业无法负担，因此只能选择租 金相对比较低廉的乙级或者乙级以下档次的写字楼，需求的激增为乙级或者乙级以 下写字楼市场注入了活力，未来市场上将会是高端写字楼与中低端写字楼并存的多 元化市场。 2.国际化 由于越来越多的外来企业进驻成都，其选择的写字楼以及相关配套一定要符合 企业国际形象的需求，对写字楼的包装、功能、服务都提出了更高的要求，因此外 资的涌进促使了成都市写字楼朝国际化发展的趋势。 四川大学工商管理硕士(mba)学位论文 15 3.成都特色 成都的写字楼市场发展带有一定的成都特色，那就是写字楼共有三种形式： 第一种是：只租不售型，该类型主要是一些外资开发商，国有企业、银行等投 资修建的老牌甲级写字楼，如：华能大厦、中环广场、香格里拉，该种方式是开发 商在资金较充裕的条件下，长期持有物业所有权，进行长期投资，这种形式是以后 写字楼发展的主要形式； 第二种是：只售不租型，目前市场上部分新开发的商务公寓写字楼采用该种方 式，这种方式有利开发商尽快收回投资，这种方式是典型的成都特色主要还是本地 开发商，在资金短缺的情况下尽快收回资金的一种形式，目前这种形式用的越来越 少； 第三种是租售结合型，如时代广场、城市之心、国航世纪中心等，这种形式目 前比较多，大部分也是本地开发商，开上商在前期出售，收回资金后，又帮助投资 型客户租赁物业，提供租赁服务，但由于小业主也在自己租赁，所以租赁政策不统 一，租金参差不齐，这种形式在未来将越来越少。 4.烂尾楼改造 成都是第一个为烂尾楼制定相关法规的城市，随成都政府加大烂尾整治力度， 从 2008 年成都最后一个烂尾楼港鹏国际大厦拍卖成功，成都烂尾楼项目约 70 处 （其中写字楼 27 处） ，建筑总面积近百万平方米，都已基本复工。 烂尾楼重新包装上市后成功的案例在成都也比比皆是，如以前的美岭大厦改为 现在的威斯顿联邦大厦，以前的庄士中心改为现在的时代数码广场，以前的新华书 店改为现在的城市中心等，举凡这些烂尾楼的成功案例都主要分布在顺城街等核心 区域内和天府广场至一环路等交通便捷、配套完善、办公氛围浓厚的区域，另外后 期项目的重新包装、整体定位，从而使得这些项目得以成功的改造。 2.3.4 成都甲级写字楼主要指标分析 1. 成都甲级写字楼各商圈区位分析 成都市幅员面积共计 12390 平方千米，中央商务区约有 5.5 平方千米，早期的 甲级写字楼大部分分布在此区域。但随着城市的发展，写字楼分布区域更加广泛， 逐渐向人民南路区域延伸，形成又一商圈，人民南路商圈（简称南区） 。2008 年成都 市政府着手对东大街进行改造，逐步打造成为成都的金融街，目前金融街区域已有 几座甲级写字楼。未来随着市政府的南迁，在位于南三环外，人民南路南延线的两 侧还会形成一个新的商圈南延线，目前南延线的甲级写字楼为数不多，但未来的 供应量会非常的大。 随着写字楼的增加，新商圈的形成，各个商圈之间各有各的特色。 中央商务区主要围绕成都的心脏地带天府广场，规划出西起东城根街、南 四川大学工商管理硕士(mba)学位论文 16 1 3 2 4 达府河、东至红星路、北抵江汉路，总面积 5.5 平方千米。中央商务区是成都的市 中心和主要商业区域。这个区域吸引了大量跨国企业的地区总部，并吸引了各行业 的本地企业。典型租户如：三星、索尼、渣打银行、强生等。 南区位于人民南路沿线府河以南，一直到南三环路，该区域发展迅速，靠近美 国领事馆。该区域由于近邻机场交通便利，商务配套完善受得到众多企业的认可， 典型租户如：德国领事馆、戴尔、华侨银行、中石油安盟保险。 东大街是盐市口东大街为起点一直到东二环，此商圈属于一个新兴区域，成都政 府将在三到五年内把它打造成金融街。该区域的香格里拉中心办公楼已经建成，喜 年广场已经在 2010 年 2 季度交付，另外其它的高品质写字楼正在建设中，典型租户 如：世服宏图、富士施乐、安永会计师事务所等。 南延线，人民南路南三环以外的区域，该区域主要依托于高新科技的发展，以 及成都政府向南发展的政策影响，对在该区域设立总部的企业给予极大的优惠条件， 很多高科技企业的研发中心，呼叫中心等都设立在此区域。大量公司总部大楼和甲 级写字楼在建或正在规划中。典型租户如：sap、华为、诺西网络、ibm、埃森哲等。 甲级写字楼各商圈区位见图 2.3 图 2.3 成都甲级写字楼各商圈区位成都甲级写字楼各商圈区位 注：1 中央商务区 2 南区 3 东大街 4 南延线 四川大学工商管理硕士(mba)学位论文 17 2. 现有甲级写字楼总体量分析 根据统计,成都市截止到 2010 年 2 季度共有 12 座甲级写字楼已交付， 另外还 有 5 座在 2010 年下半年交付。这些写字楼分布在成都的各个商圈。按照时间排序， 最老的是传统的中央商务区。 中央商务圈里共有 7 座甲级写字楼，总体量共为 36.4 万平方米，其中，2010 年 供应量为 14.2 万平方米，他们是分别是：1998 年交付的川信大厦，1999 年交付的 冠城广场，2003 年交付的城市之心，2005 年交付的时代广场，2006 年交付的中环广 场以及 2010 年 3 季度新增加的两座国际标准写字楼甲级航天科技大厦和仁恒置地广 场。 南区共有 8 座甲级写字楼，总体量共为 32.2 万平方米，其中，2010 年供应量为 9.9 万平方米，他们是分别是：2002 年交付的威斯顿联邦大厦，2006 年交付的汇日 央扩国际广场，2008 年交付的力宝大厦和国航世纪中心，2010 年交付 2 季度交付的 锦江国际，另外还有三座预计在 2010 年 4 季度交付的四川投资大厦、新希望大厦、 中汇广场二期。 东大街商圈目前有两座写字楼，总体量为 10.5 万平方米，分别是 2007 年交付 的香格里拉中心办公楼，2010 年 1 季度交付的喜年广场。 南延线目前其实还没有真正意义上的甲级写字楼，有几座高新区政府打造的品 质还不错的写字楼，如高新国际广场。但主要是以出售给高新区办企业的公司为主， 很少有在市场上流通。但此区域随着政府南迁计划的进行，未来的甲级写字楼规划 的项目很多，如棕榈泉写字楼、中航项目、中信广场等。 由于地铁未开通，主城区干道交通还不是很方便，人民南路沿线还没有太多的 甲级写字楼，成都的甲级写字楼主要还是分布在市区特别是传统的中央商务圈。 成都甲级写字楼总体量与北京，上海相比还很小，只有上海或北京市场的十分 之一左右。但北京，上海的甲级写字楼市场已经发展了较长的时间，成都也需要更 多的时间来发展。 甲级写字楼总体量详见图 2.4，甲级写字楼区位分布详见图 2.5。 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 19982000200220042006200820102012 中央商务区南区东大街南延线 四川大学工商管理硕士(mba)学位论文 18 图 2.4 甲级写字楼总体量甲级写字楼总体量 图 2.5 甲级写字楼区位分布 3. 甲级写字楼吸纳量比较分析 2008 年成都发生 5.12 大地震，但此次地震对成都市区的写字楼影响并不大，很 多大楼在地震后做了相应的检测都没有大的结构问题就陆续开放。但地震后人们对