我国土地储备机构发展状况分析.doc

我国土地储备机构发展状况分析               以1996年8月上海成立土地发展中心为开端， 我国土地储备制度发展迄今已经历了8年多的时间1。其间已有众多学者对土地储备制度的内涵、功能、模式、操作规范等方面进行过深入的研究，成果也较丰富。但由于缺乏全国范围内基础资料，对土地储备制度在我国的发展历程没有进行过全景式的研究。国外的土地储备起始于1896年的荷兰，并在很多国家得到推广，也有大量专家进行过广泛研究，但基本集中在土地储备的内涵与基本功能2、土地储备与地价的关系3，4、土地储备的机构设置与融资方式5 等方面，对于土地储备机构在时间和空间上的发展分布情况缺乏研究。本文以国土资源部2004年初对全国土地储备机构开展的1次全面摸底统计资料为基础，通过数据的处理，对我国土地储备机构的发展过程、地区差异和动力机制等方面进行了分析和总结，从时空发展的角度勾画并剖析了土地储备制度在我国发展的全过程。    1数据统计基本情况概述    本次数据统计的截止日期为2003年12月31日，由于是通过国土资源部内部明电形式发布的调查要求，各地上报的数据较齐全，全国共有1,624家土地储备机构返回数据，基本涵盖了全国已建立土地储备机构的地区。其中有24家机构是由当地以前成立的土地开发整理之类的机构转变或者增加职能而来，成立时间沿用的是原机构成立时间，多在1996年之前。因无法对此类单位11加以确认，故本文予以略去。因此，此次分析所用的有效数据为1,600份，基本反映了土地储备机构在我国（台湾、香港和澳门除外）的发展情况。    为了分析土地储备制度在我国发展的空间差异，本文援引2003年中国城市统计年鉴的划分标准，将我国的省级行政单元按地理位置分为东、中、西3个地区。同时，为了分析其在我国城市等级中的发展情况，根据中国城市统计年鉴中城市统计分组的划分标准及数据处理的需要将全部统计设市城市分为特大城市（包括原标准中的特大城市和超大城市）、大城市、中等城市和小城市4等。文章中涉及到的各类行政单元的数量统计依据的是中华人民共和国行政区划简册（2004），其中数据截止日期为2003年底，与本次分析所用的数据截止日期1致。    2我国土地储备机构时间发展情况分析    通过数据统计，得到从1996年到2003年间各年度成立的土地储备机构数以及累计成立的土地储备机构数（表1）。依据两组数据分别绘制曲线图，如图1、图2所示。    表1土地储备机构年度统计表家    tab.1 the amount of land-banking organizations 年份              1996   1997   1998    1999   2000   2001    2002   2003累计成立机构数     1      9      17      49    183     529    1,110  1,600当年成立机构数     1      8       8      32    134     346     581   490     由图1可以看出，曲线呈近似的s型曲线，在1999年之前，曲线走势平稳，在1999年曲线有了加速增长的态势，从2000年开始曲线突然拔高，在2001年和2002年曲线增势进1步明显，从2003年开始呈现趋缓的倾向。与此对应的是在图2中，各年度成立的机构数量曲线走势更加明显，从2000年开始急增，在2002年达到顶峰后，2003年出现了回落。    结合我国土地储备发展历程，我们认为土地储备机构数量在时间坐标上呈现出的这种特点的主要原因是： 在2000年以前，土地储备制度大多在上海、杭州、厦门、南通、青岛等1些东部和中部地区较大的城市中得到推行，而且处于尝试阶段，总体发展较缓。 随着1些城市实施土地储备取得了1些成果，积累了相对成型的经验，在1999年6月， 杭州土地储备制度建设的成果和经验在全国土地集约利用市长研讨班上进行介绍。同月，国土资源部以内部通报的形式向全国转发了杭州市土地收购储备实施办法和青岛市人民政府关于建立土地储备制度的通知。这次会议以及通报对我国土地储备制度的发展产生了重要的影响，使得各地尤其是东部地区大量学习杭州和青岛经验，建立土地储备机构，推行土地储备制度。由于各地在设置机构前有1个实地考察取经以及自身制度建设的过程，因此大规模的机构建立的情形出现在半年以后，即2000年。从年度机构成立数量上可以看出，新成立的机构由1999年的32家突增到2000年的134家，2001年达到346家。在2001年5月，国务院下发了关于加强国有土地资产管理的通知（即国发200115号文），要求“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。次年，国土资源部出台了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，这两份文件为建立土地储备机制提供了政策依据，极大地推动了该制度在全国的推行，2002年成立的机构数达到了最高值——581家，2003年也达到了490家。    图1机构成立数量年度累计图    fig.1 accumulated amount of the established organizations annually   图2机构成立数量年度分布图    fig.2 annual amount of the established organizations $false$     结合图形走势与以上分析，可以将我国土地储备制度到2003年底的发展总结为两个阶段：即起步阶段（1996—1999年）和迅速发展阶段（2000—2003年）。起步阶段主要是各地自发在进行土地储备的探索，没有全国性的政策因素影响。而在迅速发展阶段更主要的是通过国家颁布的政策文件来推动了土地储备机构的高速增长。    在图2中显示了土地储备机构新设立的数量在2003年出现了减缓趋势。 从统计数据分析来看，该年成立的机构主要集中在西部省份，东、中部大部分市县已经陆续建立了储备机构，因此当年增长速度出现了下降。由于全国大部分地区已经成立了土地储备机构，还没有建立土地储备机构的地方多为条件相对不成熟的地区，发展空间有限，发展速度也将进1步趋缓。通过数据拟和的方法，预测了2004年土地储备机构的发展趋势（图3和图4）。由图4可知，机构成立数量年度累计曲线的s型走势更加明显。据此，我们预测，我国的土地储备机构的发展即将走入1个新阶段：即平稳发展阶段。        图3机构成立数量年度分布拟合曲线图    fig.3 curve fit to annual number of organizations established        图4机构成立数量年度累计及预测图    fig.4 forecast for total number of organizations established    3土地储备机构空间分布的地区差异    将图2所示的各年度土地储备机构成立数量分解到东部、中部和西部，得到图5。表2中给出的是各年度东中西部建立的土地储备机构的累计数。        图5东、中、西部地区机构成立数量年度分布图    fig.5 regional distribution of annual number of organization established    从以上数据可以看到，我国至2003年底为止建立土地储备机构的地区大致呈现东先西后、东密西疏的特点，也大致勾勒出了我国土地储备制度在区域上的发展历程：2000年前在自发起步阶段成立的机构共有49个，其中东部36个，中部8个，西部5个。可以看出，我国土地储备制度在最初是以东部为主， 开始自发实施并得到1定范围内的推广。我国东、中、西部地区在机构成立的时间上呈现出较强的规律性，随着时间的推移，土地储备机构成立的高峰由东向西依次推进。尤其是在进入2000年开始的国家政策推动的快速发展阶段，先是东部大规模地建立土地储备机构，随后传递到中部，西部也紧接着进入高速发展阶段。东、中部的曲线大致呈高斯分布，曲线突增年份分别出现在2000年和2001年，峰值分别出现在2001年和2002年，随后开始下滑。而西部地区到2003年仍处于高峰阶段。到2003年底，东部和中部已经分别有86和78的行政单元已经建立了土地储备机构，西部比例为57。东部和中部土地储备机构的成立速度已经趋缓，而且未来扩展空间有限。考虑到西部部分地区经济发展缓慢、土地市场高度不活跃的实际情况，其条件适宜的市县相对少，西部地区新机构成立的势头在2004年将明显趋缓。在正常情况下，2003年应为其峰值年份，随后将在近年内进入下降阶段。    表2东中西部各年度建立机构的累计数    tab.2 regional total number of organization established annually 年份    1996   1997   1998   1999   2000   2001   2002  2003   行政单元总数    已建立机构比例%东部     1      6      9      36    120     312    487   621     722                 86中部     0      3      6      8      49     163    394   534     688                 78西部     0      0      2      5      14      54    229   445     782                 57    出现这种明显的由东向西推进现象的主要原因是：土地储备制度的出现与我国经济体制改革以及土地使用制度改革相紧密联系。随着我国社会主义市场经济体制改革的不断深化，市场配置资源的基础性作用逐步确立，企业在竞争性领域的投资越来越占据主导地位6 。投资主体日益多元化，使得投资由原来的国家按计划进行转变为各投资主体根据自身发展需要独立决策，公平参与市场竞争，国家大包大揽的投融资体制不再适应改革的整体方向，原有的先立项，做计划，再依据计划取得用地的土地使用方式也在进行变革。在我国土地公有和市场体制改革的大前提下，出于公平和防止腐败的角度考虑，有众多需求者的经营性用地不应再实行划拨和协议方式供应，只能由作为城市国有土地所有权实际代表的城市政府为出让主体，由各投资主体通过竞争方式取得土地，以体现公平、公正、公开的市场化原则。因此，土地招标拍卖等公开竞争获得土地的方式逐步成为土地供应制度改革的方向。土地储备与土地市场的公开供应是相辅相成的1对共同体。土地储备制度使政府实际掌握土地，为土地市场的公开供应提供了土地来源；而土地市场的活跃与高度竞争，使储备土地可以获得市场竞争条件下的相对高价，为政府带来可观的收益，这无疑为地方政府推行土地储备制度提供了动力。在经济活跃、土地供求关系紧张而土地市场相对发育的东部地区，土地储备制度的出现成为1种必然的选择。因此，在起步阶段，土地储备机构的建立大多是在东部自发进行的。国土资源部和国务院分别于1999年和2001年发文在全国推动土地储备制度的推广，在国家政策的推动下，由于与先行地区在地理上的邻近、以及土地市场的相对发育，东部地区率先大规模地推广了该制度，东部地区2000年成立机构84家，2001年成立192家，达到峰值。在国家政策的推动下，土地储备制度逐步向我国内陆推进。对于土地供需矛盾相对缓和的中部地区，由于条件的相对落后及新制度扩散的时滞效应，土地储备机构大规模建立的时间稍迟，从2001年开始，当年成立机构114家，并于2002达到峰值，机构总数增加到了394家。对于西部地区，土地储备制度启动的时间更晚。国家政策的推动对于东中西部都有1定作用，但是对于西部地区来说，除了1些中心城市外，大部分地区经济发展缓慢，土地需求不旺盛，土地市场也很不发育，即使拍卖土地也难得获得满意的