商业框架设计原则总图建筑角度专题讲座PPT.ppt

商业框架设计原则（总图、建筑角度） eric 2011.12 1.1 总体布局 建筑沿街长度与中间车道设置 a、商场沿街长度250m以内不设中间车道； b、沿街长度超过300m设置中间车道将商场首层断开（二层以上及地下全部连通），车道两边商场建筑 外墙间距控制在23米左右（7米车道+两边各3米停车下客+两边各35米人行道）。 210m 240m 成都五块石 1.1 总体布局 商场进深与动线选择 a、尽量选择单动线，商场厚度控制在5570m（20米商铺+15米内街+20米商铺） b、进深大的商场，可做内外动线，商场厚度控制在90100m（20m商铺+15m内街+2530m商铺+15m 外街+20m外街店铺）；外街设玻璃顶棚，两端不封闭；外街店铺可做58层，高楼层部分业态以餐 饮、娱乐为主，营业时间与内街商铺分开； c、 总图布局尽量避免出现商场进深在7090m的情况； 北京常营 单动线 66m 60m 1.1 总体布局 商场进深与动线选择 a、尽量选择单动线，商场厚度控制在5570m（20米商铺+15米内街+20米商铺） b、进深大的商场，可做内外动线，商场厚度控制在90100m（20m商铺+15m内街+2530m商铺+15m 外街+20m外街店铺）；外街设玻璃顶棚，两端不封闭；外街店铺可做58层，高楼层部分业态以餐 饮、娱乐为主，营业时间与内街商铺分开； c、 总图布局尽量避免出现商场进深在7090m的情况； 杭州下沙 内外动线 74m 89m 1.1 总体布局 商场进深与动线选择 a、尽量选择单动线，商场厚度控制在5570m（20米商铺+15米内街+20米商铺） b、进深大的商场，可做内外动线，商场厚度控制在90100m（20m商铺+15m内街+2530m商铺+15m 外街+20m外街店铺）；外街设玻璃顶棚，两端不封闭；外街店铺可做58层，高楼层部分业态以餐 饮、娱乐为主，营业时间与内街商铺分开； c、 总图布局尽量避免出现商场进深在7090m的情况； 成都五块石 单动线 & 内外动线 100m 75m 55m 1.1 总体布局 与塔楼之间的关系原则 原则一购物中心顶部尽量不设置塔楼； 原则二 如需要设置塔楼，首选设置在跟购物中心脱开的外街商业上，次选在购物中心外街边界处，且 尽量设置非主干道上； 原则三 上述2个原则不适用的情况下，塔楼宜设置在主力百货的上部 原则四塔楼性质，宜为商业(如：soho，写字楼，或酒店等) 杭州下沙 商业及后街均无塔楼 1.1 总体布局 与塔楼之间的关系原则 原则一购物中心顶部尽量不设置塔楼； 原则二 如需要设置塔楼，首选设置在跟购物中心脱开的外街商业上，次选在购物中心外街边界处，且 尽量设置非主干道上； 原则三 上述2个原则不适用的情况下，塔楼宜设置在主力百货的上部 原则四塔楼性质，宜为商业(如：soho，写字楼，或酒店等) 北京常营 塔楼位于后街 1.1 总体布局 与塔楼之间的关系原则 原则一购物中心顶部尽量不设置塔楼； 原则二 如需要设置塔楼，首选设置在跟购物中心脱开的外街商业上，次选在购物中心外街边界处，且 尽量设置非主干道上； 原则三 上述2个原则不适用的情况下，塔楼宜设置在主力百货的上部 原则四塔楼性质，宜为商业(如：soho，写字楼，或酒店等) 重庆后工 塔楼位于次干道 1.1 总体布局 与塔楼之间的关系原则 原则一购物中心顶部尽量不设置塔楼； 原则二 如需要设置塔楼，首选设置在跟购物中心脱开的外街商业上，次选在购物中心外街边界处，且 尽量设置非主干道上； 原则三 上述2个原则不适用的情况下，塔楼宜设置在主力百货的上部 原则四塔楼性质，宜为商业(如：soho，写字楼，或酒店等) 成都五块石 塔楼为商业性质 1.1 总体布局 建筑退界 a、商场外轮廓应尽量靠近道路，原则上，紧贴建筑控制线设置； b、商场主入口留出室外广场的进深，主入口外轮廓至人行道边线的距离，控制在2025m； 1.2 外部交通动线 商业环路 a、建筑应沿主要城市道路布局； b、商场和住宅在同一地块的，应设置外街将地块分开，并在外街一侧布置商铺/底商与商场形成室外商 业街（商业街的宽度为26m左右：3m人行道+5.5m停车+9m车道+5.5m停车+3m人行道），利用外部 道路和内街形成商场商业环路； 9.05.35.33.03.0 成都五块石 后街尺度 北京常营 商业环路 商场人行入口 a、商场主入口布置在街角位置，须做到主入口视觉上能够洞穿中庭；主入口宽度控制在68m，挑空 23层； b、沿商场外墙合理位置设置次入口（宽度46m），两入口间距不超过100m； c、 在北方主出入口须设置斗门： d、次出入口须设置自动感应门； 1.2 外部交通动线 80m 60m62m 70m 40m 65m35m75m 杭州下沙 主次入口设置 车库出入口 a、依据主要车流来源设置地下车库出入口；以便利车流进出为原则。车流与人流动线设计尽量避免交 叉；如平行设计，应设置路沿石进行区隔； b、有条件的，宜将车库出入口设置在主街，并在车库出入口之前设置出租车停靠带；车库出入口不做 单独的雨棚，避免对商业立面的遮挡； 1.2 外部交通动线 成都五块石 主街地库入口 6.0m 车库坡道 a、尽量选用直线型坡道； b、场地条件不允许的情况下，选用环形坡道时，内圈转弯半径不小于7米；外转弯半径不小于：10.6m （单车道）；14.2m（双车道） 1.2 外部交通动线 室外停车 a、原则：尽可能多设； b、位置：利用商场与住宅区之间的外街； 出租车停靠站 a、商业建筑外边界线上，需设置出租车停靠站，车位数不小于5个； b、出租车停靠站，需设置在主出入口侧面，以不影响商场人流进出为原则； 设置雨棚覆盖3个停车位； 公交站点 a、在规划阶段，尽可能影响城市规划部门，将公交站点设置在商场周围； 地铁/地下过街通道 a、应设置商业街联接商场中庭与地铁/地下过街通道； b、可在连接处设置下沉庭院解决消防问题，但流线设置应利于人流直接进入商场而非直接疏散到地面 ； c、 地铁出站标高在负二层的情况，在流线设计上，必须考虑负二、负一均与商场内部直接连通； 1.2 外部交通动线 杭州下沙 地铁连接 b2b1 地铁/地下过街通道 a、应设置商业街联接商场中庭与地铁/地下过街通道； b、可在连接处设置下沉庭院解决消防问题，但流线设置应利于人流直接进入商场而非直接疏散到地面 ； c、 地铁出站标高在负二层的情况，在流线设计上，必须考虑负二、负一均与商场内部直接连通； 1.2 外部交通动线 北京常营 地铁连接 地铁/地下过街通道 a、应设置商业街联接商场中庭与地铁/地下过街通道； b、可在连接处设置下沉庭院解决消防问题，但流线设置应利于人流直接进入商场而非直接疏散到地面 ； c、 地铁出站标高在负二层的情况，在流线设计上，必须考虑负二、负一均与商场内部直接连通； 1.2 外部交通动线 北京常营 地铁连接 地铁/地下过街通道 d、地铁出口与商场有一定距离的情况，宜设置地下连通道（通道两边设铺如无法设铺，须设广告灯箱 ）； e、城市中远期地铁规划在商场附近设站的情况，在商场设计时必须考虑连通地铁的可能性； f、 地铁与商业衔接口，顶部尽量设玻璃钢构自然采光，以增强空间舒适度与商业氛围。 1.2 外部交通动线 重庆后工 地铁连接 170m 16m 6m 轻轨 a、设置天桥直接连通轻轨出站口与商场二层或三层； 北京常营 过街天桥 过街天桥 a、商场跨市政道路或内部道路的情况，需设置封闭的天桥将道路两侧二层或三层以上的部分连通（视 城市管理规定）； b、过街天桥的宽度不小于12m（除通道外，两侧或单侧设商铺）； 1.2 外部交通动线 16m 80m 竖向 a、商场室内与室外场地之间平进平出，避免上下楼梯或台阶，室内外高差用找坡解决；如标高差异大 ，实际操作中，可采用多首层方式。 b、商场内部需满足无障碍要求，不得出现台阶； c、 建筑形态有b1、b2等地下商业楼层设计的，应在街角、轨道交通衔接点、主入口附近设计下沉式广 场； 1.3 竖向 北京常营 下沉庭院 柱网 a、垂直于内街方向的柱网宽度：柱宽+4个停车位 x 2.4m（停车位宽度）；城市对停车位宽度有不同于 国标的情况，以能通过报建的要求为准； b、平行于内街方向的柱网：满足地库停车最高效的柱网布局方式，同时满足商业业态最低柱网要求； c、 商场上方有塔楼的（办公、公寓、住宅），要求塔楼外墙窗顶高度不小于2400mm； 2.1 柱网 柱网 a、垂直于内街方向的柱网宽度：柱宽+4个停车位 x 2.4m（停车位宽度）；城市对停车位宽度有不同于 国标的情况，以能通过报建的要求为准； b、平行于内街方向的柱网：满足地库停车最高效的柱网布局方式，同时满足商业业态最低柱网要求； c、 商场上方有塔楼的（办公、公寓、住宅），要求塔楼外墙窗顶高度不小于2400mm； 2.1 柱网 地上a标准 a、1f结构层高：5.66.0m，净高：4.04.4m (商业) b、2f-5f结构层高：5.1m，净高：3.5m （商业） 2.2 层高 地上b标准 a、1f结构层高：5.15.3m，净高：3.53.7m (商业) b、2f-5f结构层高：4.6m，净高：3.0m （商业） 地下 a、地下根据业态、车库、地铁连接高度确定； b、超市要求：结构层高: 5.4m，净高：3.7m（超市灯带下） 特殊业态要求 a、冰场、儿童职场、电影院等特殊业态净高，在经济的情况下满足租户要求； 主力业态设置 a、龙湖天街：可含主力百货、电影院、超市、冰场、儿童职场； b、星悦荟：可含电影院、超市。 2.3 业态及占比 业态占比 a、主力店建面（含公摊）占比：40% b、餐饮娱乐建面（含公摊）占比：25% 楼层设置原则 a、地上：商场地上部分不超过5层，局部可突破，但须8f；其中5f的单层商业面积，占商业建筑总 投影面积须15%； b、地下：商业部分只设b1层，有地铁联接的，可整层或局部设置b2商业；地下部分（含车库）尽量不 做b3、b4（减少开挖）； 2.4 楼层设置原则 杭州下沙 高楼层商业 楼层设置原则 a、地上：商场地上部分不超过5层，局部可突破，但须8f；其中5f的单层商业面积，占商业建筑总 投影面积须15%； b、地下：商业部分只设b1层，有地铁联接的，可整层或局部设置b2商业；地下部分（含车库）尽量不 做b3、b4（减少开挖）； 2.4 楼层设置原则 b1b2b3b4 重庆后工商业（整层）停车（整层）停车-b1露出 北京常营 商业（整层） 停车（局部） 商业（整层） 停车（局部） 停车-地铁 杭州下沙 商业（整层） 停车（局部） 商业（整层） 停车（局部） 停车-地铁 成都五块石 商业（整层） 停车（局部） 停车- 专卖区得房率 a、专卖区得房率：60% 2.5 得房率 内街尺度 a、采用4m(走廊通道)+6m(中空)+4m(走廊通道)要求， b、内街轴线宽度=1/2柱宽+0.3m装修厚度+4.0m走廊+6.0m中空+4.0m走廊+0.3m装修厚度+1/2柱宽； 2.6 内街尺度 内街尺度（轴线） 中庭尺度 a、在保证得房率不小于60%的情况下，局部中庭尺寸可适当放大，为今后商场推广、活动预留空间； b、但中庭的中空部分尺度最大控制在1214米宽*2124米长。 2.7 中庭尺度 位置 a、两组客梯（含普通客梯与观光电梯）水平距离60m(目的性消费的区域除外）。垂直电梯可考虑在 中庭的一侧；观光电梯可采用全玻璃式，观光电梯须带夜间灯饰效果； b、停车场内任意停车点位到最近的客梯（含客梯与观光电梯）的距离50m； 2.8 客梯&观光梯 参数及要求 a、提升速度为：s=1.5-2.0m/s； b、客梯&观光电梯 门套需设置三维立体光幕，带防夹功能；具备五方通话功能； c、 客梯和观光电梯内装须选择中高端产品，宜用不锈钢拉丝面/钢化玻璃面（观光电梯）；客梯和观光 电梯需有无障碍扶手设计。变频式； d、客梯、观光电梯容量选择：1.0-1.35t/台。 e、 客梯或观光电梯并排2台，需有群控功能； f、观光电梯外周边或底部宜有灯具装饰；观光电梯井道需有美化装饰或处理-以避免观光电梯周边视觉 效果差； 设置位置及间距 a、在主要中庭空间布置上下扶梯，两个主要中庭空间间距约120m； b、在两个主要中庭之间，布置一组上下扶梯； 2.9 扶梯 成都五块石 扶梯设置 100m120m 扶梯形式 a、有条件采用间接飞天梯形成快速动线和空间记忆点，不采用跨层扶梯； b、首选螺旋式扶梯布局； c、 不能布置螺旋式扶梯的位置布置平行式扶梯； d、如下位置可布置剪刀式扶梯： 百货内部； 连接商业与车库之间，高楼层之间，专为解决高楼层的快速垂直交通； 成都五块石 间接飞天梯 2.9 扶梯 扶梯形式 a、有条件采用间接飞天梯形成快速动线和空间记忆点，不采用跨层扶梯； b、首选螺旋式扶梯布局； c、 不能布置螺旋式扶梯的位置布置平行式扶梯； d、如下位置可布置剪刀式扶梯： 百货内部； 连接商业与车库之间，高楼层之间，专为解决高楼层的快速垂直交通； 重庆后工 螺旋式布局 2.9 扶梯 扶梯形式 a、有条件采用间接飞天梯形成快速动线和空间记忆点，不采用跨层扶梯； b、首选螺旋式扶梯布局； c、 不能布置螺旋式扶梯的位置布置平行式扶梯； d、如下位置可布置剪刀式扶梯： 百货内部； 连接商业与车库之间，高楼层之间，专为解决高楼层的快速垂直交通； 成都五块石 平行式扶梯 2.9 扶梯 扶梯形式 a、有条件采用间接飞天梯形成快速动线和空间记忆点，不采用跨层扶梯； b、首选螺旋式扶梯布局； c、 不能布置螺旋式扶梯的位置布置平行式扶梯； d、如下位置可布置剪刀式扶梯： 百货内部； 连接商业与车库之间，高楼层之间，专为解决高楼层的快速垂直交通； 杭州下沙 剪刀扶梯 2.9 扶梯 设备参数和要求 a、扶梯，选择30度提升角，1000mm宽扶梯；提升速度0.5m/s；扶梯上下承台，(扣除扶梯踏板后的)转 弯半径应2m； b、扶梯桁架侧面和底板，采用不锈钢拉丝面板； 2.9 扶梯 设置位置 a、超市内部（超市跨两层的情况）、超市到车库须设置； b、地下超市到地面不设； 2.10 板梯 设备参数和要求 a、设备参数和要求：选择12度提升角，1000mm宽，提升速度0.5m/s；人行道上下承台，(扣除扶梯踏板 后的)转弯半径应2.5m； b、板梯桁架侧面和底板，采用不锈钢拉丝面板； 位置原则 a、沿商场内街线性方向，每80120m设置一对货梯； b、超市、百货的货梯需与专卖店区分开设置； c、 尽量布置在餐饮附近； 2.11 货梯 杭州下沙 货梯设置 设备参数和要求 a、货梯提升速度选择范围1.0-1.5m/s，建议选择1.0m/s 卸货平台 a、购物中心卸货平台：需要配置小型货车进出(载货量1.2吨，暂定)，每处卸货电梯可同时容纳2台 货车同时卸货；卸货平台深度宜达3-4m；宽度按2台1.2吨货车车宽计算； b、超市专用卸货平台：提供1台大型集装箱式平台和卸货区+2台中型货车卸货区；卸货承台深度按4-6 米计；卸货区面积选择：200-300平米，在室内或带雨棚；(北方区须有可封闭的室内或半室内区域 ） 2.12 卸货平台 杭州下沙 超市卸货区设置 车位配比 a、车位配比：1-1.2个/100平方米(商业建筑面积)； b、可利用办公、soho小户型等业态的停车数量，错峰满足商场的停车需求； 2.13 车位配比 立面风格定位 a、经典； b、各商业类型尽量保持统一； c、 宽幅的档次及业态适应能力； d、满足当前定位及日后档次升级的需要； 2.14 立面 立面材料 a、石材：提升立面档次；石材划分应规则、整齐、简单，减少挂件用量； b、金属（雨棚、窗框、广告框、石材收边线条等）：精致、精细度； c、 玻璃（橱窗、入口玻璃幕墙）：营造商业氛围； d、百叶（女儿墙、进排风口、石材收边等）：功能性、精细度； e、 广告灯箱：立面收益； 2.14 立面 立面比例 a 、 郑州虽地处中原，但气候特征偏北方，广告位：橱窗：实墙=40%：30%：30%， 2.14 立面 商场立面与塔楼立面处理关系 a、塔楼位于主沿街面的情况，应避免塔楼竖向线条切断商业裙房，应保持商场部分的立面完整性； b、塔楼位于背街或后街情况，可突出塔楼的立面完整性； 2.14 立面 成都五块石立面过程方案 商场立面与塔楼立面处理关系 a、塔楼位于主沿街面的情况，应避免塔楼竖向线条切断商业裙房，应保持商场部分的立面完整性； b、塔楼位于背街或后街情况，可突出塔楼的立面完整性； 2.14 立面 重