毕业设计（论文）-房地产业对陕西省经济增长的影响分析.doc

本科毕 本科毕业论文(设计)论文题目： 房地产业对陕西省经济增长的影响分析 学生姓名： 学 号： 1004100350 专 业： 统 计 学 班 级： 统计1003班 指导教师： 完成日期： 2014年 5月16日房地产业对陕西省经济增长的影响分析 内容摘要 经过数十年的发展，伴随着经济的增长和城市化步伐的加快，房地产业的发展取得了显著的成绩，而房地产业的产业链长，对国民经济中其他产业的波及影响范围大，也使得房地产业成为带动经济发展的重要产业，目前房地产业已经成为我国国民经济重要的支柱产业，它迅猛发展的势头备受世人瞩目。近年来，我国房地产业持续升温，各地房价连创新高，房地产出现了过热的迹象,而房地产过热也是影响国民经济的一个重要原因。本文以陕西省房地产业为例，通过对陕西省房地产业和经济一系列的数据进行全面分析，并就陕西省房地产业对陕西经济发展的影响进行分析，目的在于对陕西省房地产业形成全面、客观的认识，同时对陕西省房地产业于陕西省经济发展作出建议。 关键词：房地产业 陕西省 经济增长 影响 analysis of the real estateindustry impact on the growth of shaanxi provinces economy abstract after decades of development, along with the economic growth and the accelerating pace of city, the development of the real estate industry has made remarkable achievements, because the real estate industry effect on other industries in the national economy, also makes the real estate industry has become an important industry driven by economic development, at present, the real estate industry has become an important pillar industry of our national economy, it is the momentum of rapid development has attracted worldwide attention. in recent years, the real estate price rose rapidly. especially in some regions, the housing price goes up sharply and its rate has far exceeded the increasing rate of the overall economy,also the overheated real estate is an important reason that affect the national economy. in this paper, the real estate industry of shaanxi province as an example based on the data of real estate industry in shaanxi province and a series of comprehensive analysis, and analyse the impact of the real estate industry of shaanxi province to shaanxi economic development , aims to make a comprehensive, objective understanding of the real estate industry in shaanxi province,and make some recommendations about the shaanxi province real estate industry in the economic development of shaanxi province.key words: the real estate industry shanxi province economic growth impact 目 录一、引言1（一）研究的背景与意义1（二）研究方法与内容2二、陕西省房地产业与经济增长理论研究2（一）相关概念2（二）房地产业在国民经济的地位与作用3（三）陕西省房地产业的发展特征4三、陕西省房地产业与经济增长实证分析7（一）房地产业与gdp的数量分析7（二）房地产投资与gdp的关系8（三）房地产增加值与gdp的关系9四、结论10参考文献12一、引 言（1） 研究的背景与意义 房地产业在我国国民经济里属于一基础产业，同时也是一支柱产业。房地产业的发展对建筑业，以及交通、能源、电子、通讯等产业发展起着带动作用，同时也推动着金融业的发展，是吸引金融业投资的重要方向。发展房地产业不仅能够促进经济发展，还有益于产业结构升级，开拓消费市场，优化消费结构，带动经济的繁荣，以及提供更多的就业岗位,是我国的一个非常重要的产业。中国的房地产业，随着商品经济的不断发展，以及经济制度的不断改革，经历了一个曲折的历史发展过程。纵观中国的近现代史，和现代市场经济捆绑在一起的房地产业是从80年代开始才起步的。党的十一届三中全会以来，中国的房地产业经过复苏、发展、调整、繁荣和宏观调控等进程，慢慢的从一个不成熟的产业迈向成熟。房地产业的高速发展、市场的交易活跃也带来了房价的水涨船高、一路攀升。一方面，房地产业带动了许多相关产业的发展，带来整个国民经济的繁荣，总体发展比较健康，另一方面，房地产的迅速发展也暴露了不少问题，改革开放以来，中国经济经过几十年的持续迅速发展，发生了巨大的变化，如今处于世界第二位的gdp给房地产业带来了巨大的发展空间，房地产业产生了不小的进步，于国民经济的发展发挥了重要的促进作用。同时另一方面过快上涨的房屋价格等问题的出现，不仅对房地产业的健康发展没有好处，也不益于经济发展与社会生活稳定。所以研究经济发展和房地产业的关系，对于了解房地产业在国民经济发展中的作用以及影响具有重要的作用。就陕西省而言，我省房地产市场比起沿海地区起步稍晚，改革开放以来，特别是随着西部大开发的热潮，陕西省经济一路稳定快速增长，据国家统计局公布数值2012年陕西省生产总值(gdp)达到14451.18亿元,列全国第16位，增速居全国第5位。在经济不断持续发展的背景下,陕西省的房地产业也维持着健康发展,房地产市场稳步前进、结构大致合理、供求大致合理、房地产价格基本稳定的特点,从省至乡县的房地产市场火热程度较高且需求保持上升趋势,为推动陕西省的国民经济增长启到了了重要作用。把握好房地产业与经济发展间关系的规律，有利于我们正确认识和明确房地产业所处的发展阶段，可以更加的了解房地产业特点，对于房地产业资源配置的优化，有促进可持续发展的房地产行业和经济稳定发展的历史和现实意义。所以本文以陕西省房地产业为例，运用经济学理论和统计学方法，进行定性和定量分析，研究的意义在于认识陕西省房地产业的运行状况和陕西省经济发展间的关系并作出建议。（二）研究方法与内容通过阅读国内外对房地产业研究的一些文献和资料，本文基于这些理论研究的前提下，并结合陕西省经济发展的现况，收集2000-2012年的相关数据，运用spss软件和统计学方法对房地产业可能影响到经济的相关指标于陕西省经济发展影响进行分析，确定房地产业相关指标与陕西省经济间的数量关系，建立线性回归模型，并对该方程模型进行统计检验，最后就房地产业对陕西经济发展的影响程度做出相关的建议。本文共分为四个部分。第一部分为引言，主要介绍课题的研究背景和意义，研究内容和方法。第二部分首先介绍与房地产相关的概念并联系实际对陕西省经济状况和房地产进行理论研究，选取相应的统计指标，分析近年来陕西省房地产业的状况。第三部分运用统计学的方法进行定量分析，通过搜集整理的相关房地产指标数据，建立统计线性回归模型并做出分析。第四部分在总结研究结果的基础上提出建议。二、陕西省房地产业与经济增长理论研究（一）相关概念 1.房地产业房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括土地开发、房屋建设、维修、管理、土地使用权的划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款以及由此形成的房地产市场的综合性产业，在实际生活中，人们还是习惯于将从事房地产开发和经营的行为称为房地产业。严格说来,房地产业包含地产业和房产业这两个既有不同之处但是又紧密联系在一起的行业。地产业主要是指土体的综合性开发业，这个行业的主要角色是政府的开发管理机构，地产开发公司，银行及地产开发的服务机构，它主要从事的是土地的所有权和使用权的买卖以及利用前的出租,地产业主要说明了土地在利用之前要先以商品的姿态进行流通，如果被某一生产类行业购置或租用后,它就会作为生产的要素而被使用，因此地产业不属于生产类行业,而是指将土地作为商品的一个行业。在土地上建造房屋等建筑物称之为房产业,将房屋并作为商品从事出售或租赁经营的行业,房产业生产的可以是住宅之类面向群众以供居住、也可以是工厂、仓库、停车场、戏院、娱乐场地等带工作性质的房屋。生产这类房屋的主要目标不是为房地产业自身的消费,而是通过出卖或出租而提供给别人使用,因为同时有着价值和使用价值俩基本属性,所以可以看做是商品生产过程由此看来房产业也属于生产行业。地产业与房产业二者的区别主要在于生产性与非生产性,地产业经营的是土地身为生产要素的在不同人群间的转让,而房产业经营的是作为商品的房屋价值和使用价值的生产。这俩者同时又是相互联系的,地产业是房产业的基础，房产业是地产业的后继行业，房产业的兴衰也会影响到地产业的兴衰。因为房产业与地产业之间这种紧密的关系,俩者又同时与国民经济各个行业有着密切的关系,所以这俩经常是结合在一起经营的,即房地产业。由于房地产业已经发展成为一个独立的产业部门,因此房地产业也被划入第三产业。2.三次产业根据国民经济行业分类规定,我国三次产业分别划分为：第一产业:农、林、牧、鱼；第二产业:采矿业、制造业,电力、燃气及水的生产和供应业,建筑业；第三产业:除一、二产业以外的其他行业。3.经济增长经济增长一般指一国或一地区经济活动能力的扩大，通常用国内生产总值来衡量即gdp，它是指在一定时期内（一个季度或一年），一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值，常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标，它不但可反映一个国家的经济表现，还可以反映一国的国力与财富。（二）房地产业在国民经济的地位与作用1.房地产在国民经济的地位房地产业第三产业与国民经济的重要部分,gdp是由各个不同的行业的增加值总和构成,所以房地产业增加值占第三产业的比例和占国民生产总值增加值的比例可以明确的反映房地产业在第三产业和国民经济中的地位和作用。所以可以用房地产业增加值占gdp的比例来反映房地产业的发展规模状况。自改革开放以来,伴随着我国不断增加的经济增长速度,国内生产总值（gdp）也呈一路飙升局势,房地产业做为第三产业的重要组成部分,其增加值占第三产业的比例虽说有小幅度的变动,但是一直保持在5.4一5.8%之间,同时房地产业增加值占gdp的比例也很稳定的保持在1.7到2.0%范围。可以看出,房地产业于我国的第三产业和整个国民经济的关键构成部分。房地产是商品经济活动的基本要素和必要场所,同时也是居民生活消费基础的承载体。房地产业不仅包括着开发住宅还同时承担着经营的任务,在我国经济中即是基础性产业又是支柱性产业。一个稳定发展的房地产业对整个国民经济的发展有着重要的促进作用，房地产业的发展情况同时也影响着国民经济中一大堆与之相关的行业和部门。房地产业作为国民经济的基础承载体,是伴随着现代化，工业化，城市化过程中兴起、发展所形成的一个产业,发展的同时反过来又促进了现代化、工业化、城市化的过程，逐步变为整个经济系统中一个关键的组成部分。2.房地产业在国民经济的作用房地产是全部经济活动的根本物资保证,是国民经济发展的“地基”。房地产业是社会一切产业部门或不可缺的物质条件,同时构成了各个产业部门不可替代的基本要素。满足各式各样的要求的房屋构成了制作业、建筑业、服务业、金融业等许多行业的基础场所。房地产同时也是固定资产的重要组成部分,也可以直接参与生产和交易的各种过程。租赁与购买房屋的费用也是政府、企业不能忽略的内容,是国民经济发展的基本条件。房地产业于当代全民经济系统中所起的作用不仅仅包含着其本身的支撑体的基本作用,同时还有在社会经济活动链中链接生产与生活的功能,还有起到引发社会投资与个人消费的作用,对产业结构优化的促进作用、同时可以带动城市基础设施建设,改良城市生产、生活环境、促进城市经济发展的重要作用。从而发展房地产业不仅表面上可以带动城市经济的发展,从深层次角度来看必然有着推动国民经济发展的作用。（三）陕西省房地产业的发展特征 1.房地产业发展较为平稳 表 2-1 2002-2012年陕西省房地产发展相关数据表年份施工房屋面积（万平方米）竣工房屋面积（平方米）商品房销售面积（万平方米）商品房平均销售价格（元/平方米）商品房平均销售价格增长率全国商品房平均销售价格（元/平方米）全国商品房平均销售价格增长率20001337.09585.27396.401253.00-2112.00-20011326.74580.99416.291570.0025.30%2170.002.75%20021868.60642.10477.541554.00-1.20%2250.003.69%20032274.36709.54580.051534.00-1.29%2359.004.84%20042490.53538.41509.361731.0312.84%2778.0017.76%20053175.66757.23892.012059.6118.98%3167.6614.03%20063561.19792.141116.512461.3219.50%3366.796.29%20074446.42892.041406.172622.006.53%3863.9014.77%20085780.10875.701513.012952.0012.59%3800.00-1.65%20098235.60917.002086.923223.009.18%4681.0023.18%20109947.90900.102590.183759.0016.63%5032.007.50%201112221.91128.263051.774949.2031.66%5357.106.46%201215410.51653.942755.595155.884.176%5790.998.10% 从表2-1可以看出,2000年-2003年间，我省的施工房屋面积和商品房销售面积以及竣工面积的总量指标一直处于稳定的增长状态，在2004年之际竣工面积和销售房面积下跌，施工房屋面积增长速度下降。 图2-1 2000-2012年陕西省与全国平均房价折线图在图2-1中可以看出在商品房销售价格方面，除却2002年和2009的负增长，我省的房价大致处于持续的小幅的增长状态，较为稳定，同整个中国房价不稳定的情况不一样，同时还可以看到我省的房屋价格从始至终的比全国平均房价低，说明我省房屋价格水平较为合理。2. 房地产投资旺，住宅投资比例大 表2-2 2000-2012年陕西省房地产投资数据表（单位：亿元）年份房地产投资总额投资增长率住宅投资住宅投资占房地产总额比例200078.8915.45%-200199.7826.48%-2002123.5723.84%-2003188.3152.40%123.4764.57%2004231.1722.76%150.3865.05%2005298.9529.32%212.2871%2006394.8632.08%319.4280.90%2007535.3235.57%427.5479.87%2008762.2342.39%603.7579.21%2009941.6323.54%780.6382.90%20101159.4723.13%938.2080.91%20111410.9021.68%1176.9383.41%20121835.9330.12%1477.5780.48% 近年来，我省的房地产投资一直保持着一个不断增加的势头，而这种房地产投资的持续增长也是推动我省房地产业迅速持续发展的动力。从表2-2中可以看出,从2000年到2012年，我省房地产投资额从78.89亿元增长到1835.93亿元，投资总量增长了23倍多，多么可怕的一个数字，12年间房地产投资的年平均增长率高达30.28%，可以看出来在2003 年我省房地产投资的增长率达到了最高的52.40%。虽说我省同样遭受了国际金融危机的冲击，但是我省的房地投资一直处于着稳定增长的局面，进而促进了我省房地产业的持续发展。从投资角度方面从图2-2中可以看出我省在住宅方面的投资比例比较突出，这12年我省住宅投资占房地产投资总额的平均比例为 78.78%.3.住宅类产品需求量大，比重较高 表2-3 2000-2012年陕西省房地产住宅类产品相关数据表年份施工面积（万平方米）住宅施工面积（万平方米）住宅施工面积所占比例竣工面积（万平方米）住宅竣工面积（万平方米）住宅竣工面积所占比例20008124.50-5977.704947.4082.76%20018748.706503.4774.34%6001.904990.2083.14%20028447.406169.8573.04%5514.004317.2078.30%20039056.206253.9769.06%5732.804269.4074.47%20048020.865265.9365.65%4142.493042.5673.45%20059174.705813.0163.36%4505.893052.3367.74%20069669.466035.9162.42%4373.772786.1263.70%200712285.477874.8464.10%5255.963469.9566.20%200815246.5810234.6666.40%5447.463999.6273.42%200922916.1215658.3668.33%5662.693760.4566.41%201023643.4015394.1065.11%4625.903451.2074.61%201127747.5318725.1267.48%6375.664860.8976.24%201235490.8221200.8959.74%7868.225883.8374.78% 陕西省房地产业另外一特点为住宅类房屋在我省房地产业中所占比例占据高位。和全国各地一样都是由于人们对住宅类房屋需求较大所导致。由表中数据可以看出,2000年-2012年的12年间住宅的竣工面积和施工面积占房屋竣工面积和施工面积的平均比例分别为66.59%和71.40%，说明我省对住宅类产品的需求潜力依然很大。三、陕西省房地产业与经济增长实证分析（一）房地产业与gdp的数量分析近些年来，随着我省房地产业的不断发展，其对我省经济的贡献也愈发明显。根据从中国统计年鉴整理的的数据可得下表： 表3-1 2000-2012年陕西省经济与房地产相关数据表年份gdp（亿元）gdp增长率陕西省房地产投资(亿元)房地产投资增长率房地产业增加值（亿元）20001804.0010.4%78.8915.45%59.4220012010.629.8%99.7826.49%68.1120022253.3911.1%123.5723.83%77.6820032587.7211.8%188.3152.59%83.9020043175.5812.9%231.1722.60%95.9020053933.7213.7%298.9529.32%108.6220064743.6113.9%394.8632.08%125.2020075757.2915.8%535.3235.57%153.9820087314.5816.4%762.2342.39%193.2720098169.8013.6%941.6323.81%239.92201010123.4810.4%1159.4723.13%315.95201112512.3013.8%1410.9021.68%398.03201214453.6815.93%1835.9330.12%450.12 如表3-1所示,2000年-2012年的12年间，我省 gdp 总量从1804.00亿元增长到 14453.68亿元，gdp 年均增速达13.04%,其中房地产投资从2000年的78.89亿元增加到2012年的1835.93亿元，约增加了23倍，12年间的年均增长率高至29.16%，可见房地产投资额的增加促进了我省国民经济的发展。从增加值角度看，经过计算2000年我省房地产业增加值在我省 gdp中所占的平均比例为3.30%，其中最高的是2002年房地产增加值占gdp的3.44%，其他年份也几乎都在 2.5%以上水平，也证实了房地产增加值持续稳定的增长也保证了我省房地产业对经济增长的贡献。（二）房地产投资与gdp的关系根据表3-1的数据，用excel做出2002-2012年陕西省gdp与陕西省房地产投资额关系的散点图。如下图所示： 图3-1 2000-2012年陕西省gdp与房地产投资额关系图 从图3-1可以得知，我省gdp与房地产投资之间存在着明显的线性关系，因此这里以陕西省房地产投资额（x1）作为自变量，以gdp（y）为因变量，通过spss软件建立二者之间的线性回归模型，所得结果如下： 表3-2 模型汇总表模型rr方调整r方标准估计的误差10.9970.9940.993347.80449 表3-3 回归模型系数表 系数模型非标准化系数标准系数t 显著 水平b标准误差 常量房地产投资1482.0937.390 146.488 0.178.997 10.118 .000 41.567 .000 上面2张表为spss运行的结果，从表3-2中可以看出调整的判定系数（0.993）比较接近1，因此可以认为拟合优度较高，被解释变量（gdp）可以被模型解释的部分较多，不能被解释的部分较少。通过表3-3可以得出spss拟合而得出的系数，进而得出回归方程：y=7.390x1+1482.093 其中显著水平0.00，显著水平0.000表明回归极显著，模型较为合理，通过了显著性检验。通过上述方程可以得知陕西省一个单位的房地产业投资额增加可以带动7.39个单位的gdp增长值。 （三）房地产增加值与gdp的关系根据表中的数据，做出2000-2012年陕西省gdp与陕西省房地产增加值之间关系的散点图，如下图所示： 图3-2 2000-2012年陕西省gdp与房地产增加值关系图 从图2依旧可以看出，陕西省房地产增加值（x2）和gdp（y）存在着明显的线性关系，因此我们也可以利用spss软件来建立俩者之间的线性回归模型，得出结果如下： 表3-4 模型汇总表模型rr方调整r方标准估计的误差20.9940.9880.987470.00979 表3-5 回归模型系数表 系数 模型非标准化系数标准系数t 显著 水平b标准误差 常量 房地产投资增加值262.55431.824 229.696 1.037.994 1.143 .277 30.679 .000 从表3-4中可以看出调整的判定系数（0.987）比较接近1，因此也可以认为拟合优度较高，被解释变量（gdp）可以被模型解释的部分较多，不能被解释的部分较少。表3-5为通过拟合系数表，可得出回归方程为：y=31.824x1+262.554 其中显著水平0.00，表示回归及其显著,模型较为合理，通过了显著性检验。可以从上面的模型看出，陕西省的每1个单位房地产增加值的变动都可带动我省gdp增长31.824个单位。通过以上俩个模型的建立，我们发现后一个模型具有更明显的线性关系，基于俩者的变动程度可知陕西省房地产增加值可以比房地产投资额于我省经济增长有着更好的带动性。2012年陕西省gdp以14451.18亿元占据全国省市第16名，根据相邻的15位内蒙古自治区的gdp与房地产投资额与房地产增加值做表可得相互关系依旧成线性趋势，得到线性回归方程为y=7.081x1+2225.473，y=37.7x2+209.941，且显著水平都为0.00，从陕西与内蒙古的地理位置对比来看，得到的这几个线性方程差距不大，说明房地产业与经济发展之间确实存在着一定的正相关系数。对比gdp靠前的几个沿海省份，明显发现房地产投资额差距很大，甚至才刚刚达到部分地区的一半，通过计算2000年到2012年我国房地产业投资额平均达到11.82%，而我省房地产业在gdp比重为8.61%。就从现今我省房地产业的发展趋势来看，房地产业还会继续保持稳健增长的苗头，继续为全省gdp做出更大的贡献。四、结 论陕西省位于中国的内陆腹地，经济水平比起沿海地区较为落后，同时房地产业发展也是大不如沿海一些地区，伴随着西部大开发的进行以及我国房屋制度的改革，陕西省房地产业也取得了良好的发展成绩，并且也对陕西省经济增长起到了不错的正面作用。本文以陕西省近12年的经济和房地产业的数据为基础对陕西省房地产业于本省经济增长做了一系列的研究，得出以下结论：我省房地产业发展情况近十多年来较为突出，其投资额从2000年到2012年间从78.89亿元增长到1835.93亿元，投资总量增长了23倍多，房地产业增加值也从2000年的59.42亿元达到450.12亿元，增长了足足有7.6倍之多。同时经过在excel做出的散点图，我们可以明显的发现陕西省的gdp 和陕西省房地产业投资额与增加值都有着较为显著的线性关系，并经spss软件做出线性回归模型，对模型进行分析可以得出陕西省房地产投资额每1 个单位的增加可导致7.39个单位的经济增长,房地产业增加值每1个单位的变动可使得经济增长31.824个单位。可知陕西省房地产业对本省经济发展的影响较大。 介于我省房地产业对经济发展的影响较大，为了使得经济更加稳定持续的增长，从房地产业方面有以下几点建议：1.通过完善房地产相关法规,规范房地产交易等必要途径规范房地产市场秩序和信息的公开,以更好