2012三亚项目别墅情况市场调查56p.pdf

大三亚项目别墅情况市场调查 2012年8月12日 三亚湾：鲁能三亚湾（新推小户型别墅） 亚龙湾：石溪墅（mini平层别墅） 土福湾：东和福湾（mini西班牙别墅） 顺泽福湾（） 海棠福湾一号（） 翠屏阅唐（） 清水湾：雅居乐清水湾（泰式别墅） 阿罗哈清水湾（地中海别墅） 绿城清水湾（） 香水湾：红磡香水湾（天海独栋别墅） 中信香水湾（mini山体别墅） 石梅湾：石梅湾九里（山体别墅） 东 和 福 湾 顺 泽 福 湾 葛 洲 坝 项 目 翠 屏 阅 棠 万 联 晋 海 海 棠 福 湾 1 号 钻 石 海 岸 雅 居 乐 清 水 湾 阿 罗 哈 清 水 湾 绿 城 清 水 湾 富 力 湾 红 磡 香 水 湾 中 信 香 水 湾 香 水 湾 1 号 香 水 君 澜 都 喜 天 阙 合 景 汀 澜 海 岸 玲 瑚 宫 殿 开 维 国 玺 公 主 郡 石 溪 墅 西 山 渡 2 期 龙 溪 2 9 太 阳 湾 柏 悦 鲁 能 三 亚 湾 凤 凰 水 城 红 树 洲 三 亚 的 山 在售待售别墅项目区域 湾区楼盘名称本期在售户型区间单价区间 总价区间 （万 元） 开盘时间当期套数 去化量 三亚湾 鲁能三亚湾 游艇区别墅 220-2663.5万700-9002011.17456 别墅160-2203.5万700-9002012.7195 三亚的山别墅56-4903.6-4.6万200-2500378 亚龙湾 西山渡独栋别墅220-6006-8万450-33002009.11117110 石溪墅独栋别墅80.7-5005-6万400-30002010.112140 公主郡独栋别墅170-4755-6万800-24002011.19482 龙溪29独栋别墅690-1604158000-200002011.12912 国玺独栋别墅210-90010-17万2100-11000封盘52 海棠、福湾 东和福湾别墅78-1345-6万430-6302009.5349310 顺泽福湾别墅129-2284.7万580-11202010.12.1814916 万联晋海别墅300-5004.5万1300-2200 海棠福湾1 号 mini别墅80-1306万480-780 独栋别墅230-5504.5万1035-2475 翠屏阅唐别墅100-150 预计2012年底 开盘 149 三亚项目别墅情况基础总表 湾区楼盘名称本期在售户型区间单价区间 总价区间 （万 元） 开盘时间当期套数 去化量 清水湾 雅居乐清水湾 欧式别墅223-5693-3.3万750-20002010.5726405 泰式别墅104-1684-4.5万400-8002010.5459459 新加坡别墅 560-9505-6万2000-50002011.127036 绿城清水湾别墅120-1636万700-9002011.1210070 阿罗哈清水湾别墅80-2005万500-10002011.113077 钻石海岸别墅2355-6万1130-130020097620 香水湾 富力湾别墅192-2102.5-6万400-10002010.135031 红磡香水湾 临海别墅335-3703万1000-17502010.11814 天海独栋74-1334万25-5002011,129630 中信香水湾别墅90-1204万360-500未开盘70 香水湾一号别墅170-260 4.5万850-13502011.17520 香水君澜别墅171-3144.5万850-15502010.114350 都喜天阙独栋别墅400-900185000-16000未开盘33 玲瑚宫殿独栋别墅170-500未开盘44 合景汀澜海岸 独栋别墅195-3662.5-5万500-15002012.1.1358 石梅湾石梅湾九里独栋别墅125-2303万300-7002011.11260250 三亚项目别墅情况基础总表 大三亚沿海项目200平米以下别墅赠送面积总表 湾区楼盘名称本期在售主推面积推出数量赠送面积方式 赠送面积产权单价 使用面积 折合价 主力总价装修报价 三亚湾鲁能三亚湾独栋别墅120-220195庨院阳台等常规面积3.5万400800 亚龙湾石溪墅独栋别墅80.7-16088庨院阳台等常规面积5-6万400-80015000 海棠、福 湾 东和福湾别墅68-113349 庨院，廊道，露台等常规 面积 5.5万400-6008000 顺泽福湾别墅130-180122庨院露台等常规面积5万580-11008000 海棠福湾1号mini别墅80-130庨院露台等常规面积6万4809005000 清水湾 雅居乐清水湾泰式别墅105-184589半地下室105-1694.8万2.25万500-9004000 绿城清水湾别墅120，123100地下室250-2706万2万750-8006000 阿罗哈清水湾别墅80,150,200130 半地下室、阳 台 101,160,15 0, 4.8万2.7万500-8008000 绿城清水湾别墅 120,123,16 3 100 半地下室、亭 子 270-3806万2.2万700-9006000 香水湾 红磡香水湾天海别墅74-12553庨院露台等常规面积4万300-500万8000 中信香水湾别墅 108,113,16 0 60地下室 101、117， 0 4万2.2万400-5004000 香水君澜别墅171120半地下室1345万3万800-10006000 万宁石梅 湾 石梅湾九里独栋 别墅120、150172半地下室30、903万2.2万300-4007000 4.8 6 4.8 6 4 5 3 2.25 2 2.7 2.22.2 3 2 0 2 4 6 8 雅居乐清水湾绿城清水湾阿罗哈清水湾绿城清水湾中信香水湾香水君澜石梅湾九里 项目别墅价格比较 成交单价包含赠送面积后单价 020040060080010001200 鲁能三亚湾 石溪墅 东和福湾 顺泽福湾 海棠福湾1号 雅居乐清水湾 绿城清水湾 阿罗哈清水湾 绿城清水湾 红磡香水湾 中信香水湾 香水君澜 石梅湾九里 在售别墅项目主力总价区间 400至800万 大三亚湾区在线项目别墅单价与总价区间 2至2.7万 3至6万 大三亚湾区在线项目别墅户型 中小面积控制总价，大量赠送面积拉低单价，非优势山海景观资源区域别墅 出现由大到小的户型规划趋势。 1、户型面积集中于150200平米（2至3房），由面积控制总价，总价区间为400至 800万。 2、部分项目开发60至120平米迷你别墅，如东和福湾的水景西班牙别墅，雅居乐清水湾 泰式别墅，阿罗哈清水湾地中海风格别墅等，呈现户型小，风格独特趋势； 3、以地下室或半地下室，庨院，廊道，露台等大量赠送面积，拉低单价。 大三亚湾区别墅户型趋势 售罄在售预售 2008年2009年2010年2011年 红磡香水 湾74套 富力湾 230套 香水湾1号 108套 东和福湾 49套 东和福湾53 套 香水君澜 143套 雅居乐清水湾321 套（金色果岭207 套，瀚海银滩114 套 东和福湾 107套 雅居乐清水湾（蔚 蓝高尔夫（泰式 179套、欧式166 套） 雅居乐清水 湾（星海传 说497套） 东和福湾 110套 东和福湾 30套 雅居乐清水 湾（星海传 说118套） 钻石海岸40 套 富力湾 120套 顺泽福湾 149套 香水湾1 号30套 aloha清水湾 130套 中信香 水湾70 套 2012年 珠江南田 120套 石溪墅 121套 公主郡3 期94套 雅居乐清水 湾（碧海云 帄组团668 套别墅） 绿城清水湾 100套 红磡天海 96套 合景汀 澜海岸 35套 香水湾1 号75套 石梅湾九里 260套 石梅湾九 里218套 翠屏阅棠 149套 鲁能三亚湾 195套 三亚的山 378套 玲瑚宫 殿44套 20082012年各项目别墅推案情况 76% 94% 87% 89% 56% 100% 51% 70% 59% 78% 96% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 各项目在售别墅去化情况 当期套数去化量去化率 各项目别墅在售别墅组团去化情况 项目名称别墅类型推出时间推出总量去化率 雅居乐清水湾欧式别墅2009年底至今72655% 泰式别墅2009年底至2011年405100% 东和福湾西班牙小别墅2011年34986% 华润石梅湾半山海景别墅2011.1126096% 阿罗哈清水湾地中海别墅2011.110180% 2009年底至今去化较好项目 别墅整体市场，2年销售周期的去化率约50%，其中去化较快的别墅组团呈现总量丌 多，资源占有，总价单价控制等几大特点，主要有： 独具风格总价控制型别墅（东和福湾西班牙迷你别墅，石溪墅园林水景迷你别墅）， 总价控制面积赠送的风情别墅（雅居乐清水湾泰式别墅，阿罗哈清水湾地中海别墅）， 抢占优势资源型别墅（雅居乐新加坡临海别墅，华润石梅湾山海别墅） 大三亚湾区别墅推盘去化节奏 自2011年至2012年年底，在售不待售别墅套数将预计为2000余套，而由于政策引发 市场观望情绪加强，消化周期将加长。 在售典型项目别墅分析 华润石梅湾 亚龙湾石溪墅 东和福湾 雅居乐清水湾 阿罗哈清水湾 绿城清水湾 中信香水湾 红磡香水湾 香水湾一号 山海别墅(125，130,155，170平米) 园林水景迷你别墅（80-150平米） 西班牙mini别墅（68,130平米） 泰式风情别墅（105-184平米） 地中海风格别墅（80-150平米） 新月泰式风格别墅（ 120-163平米） 半山迷你别墅（90-160平米） 独栋纯石材别墅（74-125平米） 商周风格别墅（172，260） 典型项目华润石梅湾九里 基本信息 项目位置 万宁石梅湾旅游度假区 占地面积 210万平（一期30万平斱米） 建筑面积（） 一期约15万平斱米 建筑设计 上海日清建筑设计有限公司 规划设计 英国伟信 销售价格 公寓均价: 18000 元/ 开盘时间 2012年1月15日 入住时间 预计2013年 户型 125-170平米（别墅） 85-168平米（公寓） 总户数 1076户(一期户数) 容积率 0.53 绿化率 61% 物业费用 （元/月） 4.80元/平*月 开发商 海南华润石梅湾旅游开发有限公司 景观设计 深圳奥雅园林设计有限公司 项目动态华润石梅湾九里规划与去化 a b c d 区域户型面积总户数 a区看海独栋别墅a1：230平米88套 b区半山独院别墅b1：155平米 b2：125平米 b120套 b2152套 c区半山独院别墅 d区大帅级山海别墅130，170平米2012年新推 组团推出时间推盘总量去化率 a区2010年8888% b，c区2011年172100% 华润石梅湾九里户型 一层 二层三层 d户型（南入户） 三室三厅四卫 建筑面积：130平米 赠送面积：223平米 一层 二层三层 d1户型（北入户） 三室三厅四卫 建筑面积：130平米 赠送面积：236平米 华润石梅湾九里户型 一层 二层三层 e户型（南入户） 四室二厅五卫 建筑面积：170平米 赠送面积：366平米 华润石梅湾九里户型 一层 二层三层 e2户型（北入户） 四室二厅五卫 建筑面积：170平米 赠送面积：383平米 华润石梅湾九里户型 华润石梅湾九里效果图 华润石梅湾九里效果与室内 典型项目亚龙湾石溪墅 基本信息 项目位置 亚龙湾国家旅游度假区 占地面积 99982 建筑面积（ ） 39995.88 物业类型 独栋别墅,小高层 开盘日期 2011年01月01日 入住日期 2012年05月31日 销售价格 （元/） 公寓均价45000元/平；别墅70000元/平， 总价860-2800万/套 容积率 0.4 绿化率 60% 物业费用 （元/月） 公寓9.8元/月/平；别墅13.8元/月/平 开发商 海南轩盛房地产开发有限公司 配套信息 共385户 亚龙湾石溪墅项目规划 套数公寓264套别墅121套 面积及配比 80%60平米一居 20%120平米两居 95-475平米 丁 户型(丁2-两居室) 127.18m2 丙 户型(丙1-两居室) 地上面积106.33，地下面积41.43m2 亚龙湾石溪墅小别墅户型 别墅面积区间套数百分比 100以下21.65% 100-1507662.81% 150-2001310.74% 250-3002823.14% 300以上21.65% 别墅装修及配置标准 电梯：甲户型配上海三菱变频电梯 空调：日本大金分户集中变频空调 生活热水：欧美先进技术节能空气源热泵系统 泳池：独立机房，循环过滤 外窗：木纹铝合金low-e中空玱璃窗，德国诺拖五金 外墙：防水、防污质感 涂料 洁具：科勒古典系列卫浴 橱具：整体橱柜配西门子高档电器 室内装修：进口大理石，花岗石地面，进口大理石墙 面及质感涂料墙面，木屏风，高档艺术木门 户门：实木门配密码磁卡锁 保温：加气块 亚龙湾石溪墅别墅装修标准 亚龙湾石溪墅室内装修 亚龙湾石溪墅建筑形态 典型项目东和福湾 基本信息 项目位置 三亚市海棠湾福湾出口 占地面积 1000000 建筑面积（ ） 500000 物业类型 别墅，洋房，公寓 建筑风格 西班牙建筑风格 销售价格 （元/） 25000（洋房），55000（别墅） 容积率 0.5 绿化率 52.7% 物业费用 （元/月） 4.8（公寓），5.8（别墅） 开发商 海南海兴房地产开发总公司 物业管理 东和酒店管理有限公司 配套信息 南北区会所、海伦吧、沙滩俱乐部、会 所餐厅 项目特点： 一线海景，毗邻国家海岸海棠湾，交通便利，西班牙 风情社区，建筑及园林风格独特。 福福湾湾minimini泳池别墅泳池别墅 户型面积68-75平米 开敞式”无墙化无墙化“设计，起居室与餐厅、家庭 室浑然一体 赠送泳池、露天庭院，强调产品的亲水性，体 现出休闲度假的生活体验。 别墅的产品强调亲水性和对资源的占有别墅的产品强调亲水性和对资源的占有 东和福湾迷你别墅户型 整体布局方正，功能设计紧凑，空间利用度整体布局方正，功能设计紧凑，空间利用度 高；高； 小面积类别墅产品附加泳池、露天庭院设计，小面积类别墅产品附加泳池、露天庭院设计， 风格性及风情感突出风格性及风情感突出 交房标准交房标准：别墅：别墅50005000元元/ /平方米。平方米。 西班牙风格的高档室内装修，营造出轻松的度假生活感受 东和福湾迷你别墅装修标准 开发商擅长西班牙、意大利式风格建筑及园林打开发商擅长西班牙、意大利式风格建筑及园林打 造，项目的现场打造与园林表现同周边其它竞品造，项目的现场打造与园林表现同周边其它竞品 实现绝对区隔，杀客能力极强。实现绝对区隔，杀客能力极强。 建筑风格：建筑风格：项目别墅建筑为西班牙风格，细节处理精 致，风情感强烈 园林风格：园林风格：园林设计方为贝尔高林，园林整体处理精 细，层次感强，各节点小品丰富，展示区整体效果出 彩，现场杀客力极强。 东和福湾园林设计 项目特点： 项目地块规模大，且海岸线长，产品分组团沿项目内 部动线整体呈自西向东的带状分布，各组团内布局处 理手法也较为丰富。 典型项目雅居乐清水湾 基本信息 项目位置 陵水县英州镇 占地面积 10,005,000 建筑面积（ ） 10,000,000 物业类型 住宅、公寓、别墅 酒店 建筑风格 现代公寓，泰式，新加坡，欧式别墅 销售价格 （元/） 15000- 27000（公寓） 31000-40000（别墅） 容积率 0.4 绿化率 46% 物业费用 （元/月） 3.8 开发商 海南雅居乐房地产开发有限公司 物业管理 雅居乐物（业）管理公司 配套信息 奢侈品折扣店，商业街，12公里海景沙 滩 泰式别墅推出时间推出总量去化率 星海传说2009年下半年229100% 蔚蓝高尔夫2010年下半年230100% 欧式别墅推出时间推出总量去化率 星海传说2009年下半年35985% 蔚蓝高尔夫2010年下半年至今36730% 泰式别墅与欧式别墅去化对比 别墅类型欧式别墅泰式别墅 总量726459 去化405459 去化率55.79%100.00% 产品主力面积赠送面积赠送比地下室通透性单价总价 泰式105-160105-1601:1三面采光通风4.5-5万450-900万 欧式223-26082-1080.4:1无采光通风3.5万800-1000万 泰式别墅相对欧式别墅赠送面积比较大，地下室采光通风较好，地下室利用率更高，单价相对欧式较高，总价相 对欧式较低，去化速度较快，目前雅居乐别墅房源基本以欧式别墅为主。 泰式别墅欧式别墅 泰式别墅与欧式别墅户型对比 雅居乐清水湾别墅风格 项目建筑及园林设计主要有现代、欧式、泰式三种风格，整体多元化，风格特征相对 不突出 典型项目绿城清水湾 基本信息 项目位置 海南陵水清水湾 占地面积 320万平斱米 建筑面积（ ） 150万平斱米 物业类型 公寓、酒店、别墅 销售价格 （元/） 29000 开盘时间 2011年1月8日 容积率 0.46 主力户型 57-260 总户数 1084 开发商 海南绿城高地投资有限公司 精装标准 6000 物业公司 绿城物业 规划历时4年时 间打造的林兊 斯风格18洞高 尔夫球场、高 尔夫会所、一 座豪华五星级 威斯汀酒店、 商业中心。 绿城清水湾规划 2011年12月推出新月墅别墅共100套，户型区间为120至163平米。 绿城清水湾新月墅 m1-a户型建筑面积地下室赠送户数 五室四厅七卫163约21017套 绿城清水湾新月墅 s2-a户型建筑面积地下室赠送户数 三室四厅五卫123约25048套 绿城清水湾新月墅 s1-a户型建筑面积地下室赠送户数 四室四厅六卫120约27048套 典型项目阿罗哈清水湾 目前别墅约剩余丌足40套； 2011年12月推出观海式公寓共约900余套； 基本信息 项目位置 海南陵水清水湾 占地面积 55万平斱米 建筑面积（） 45万平斱米 物业类型 公寓、酒店、别墅 开盘时间 2011年1月 建筑风格 地中海风格 销售价格 （元/） 别墅均价：4.8-5万 公寓均价18000 主力户型 别墅80-150（共130套） 公寓：70-170 精装标准 6000 容积率 0.8 开发商 清水湾旅业开发有限公司 物业管理 aloha物业管理 典型项目阿罗哈清水湾 别 墅 区 一线临海为酒店、酒店式公寓、海景公寓，高密度产品前置，最大化利用观景资源， 增加利润。 二线为高层公寓，利用与南端临海酒店的高差关系获得海景视角。 北侧别墅产品区，通过水系实现景观补强及组团划分功能，景观多样化。 阿罗哈清水湾效果图 阿罗哈清水湾样板房 阿罗哈清水湾实景图 典型项目红磡.香水湾 基本信息 项目位置 陵水香水湾 占地面积 2334500 建筑面积（ ） 1143905 物业类型 别墅，公寓 建筑风格 纯石材独栋泳池院墅 开盘时间：开盘时间： 2008-1-1 入住时间：入住时间： 2010-12 销售价格 （元/） 17000（公寓），40000（别墅） 容积率 0.49 绿化率 75% 物业费用 （元/月） 5（别墅） 开发商 天津永泰红磡房地产开发有限公司 物业管理 北京凯莱物业管理有限公司 配套信息 由金缔花园度假村、山地海景高尔夫、 酒店区、规划商业街四大块组成 46 首开区以高层公寓产品为主，一线海景别墅、二线海景公寓的规划设计，项目整体档次丌高，园林 缺乏设计，直观品质感丌强。 目前在售天海组团由超五星级洲际皇冠假日酒店和五星级巴厘岛皇家度假村共同组成。背山面海， 包括一线领海公馆(67-115m2)、纯石材独栋泳池院墅(74-133m2)和旷海 大院独栋别墅(863m2)。 1 1、核心竞争区域市场分、核心竞争区域市场分 析析 红磡.香水湾规划及园林（天海组团） 47 1 1、核心竞争区域市场分、核心竞争区域市场分 析析 133天海别墅天海别墅 红磡.香水湾别墅户型及设计 74天海别墅天海别墅 红磡.香水湾别墅户型及设计 71栋73平米的迷你别墅 25栋133平米的别墅 典型项目香水湾1号 基本信息 项目位置 海南香水湾a区 占地面积 400,002 建筑面积（ ） 100,000 物业类型 别墅 销售价格 （元/） 1000-8000万元/套 容积率 0.23 绿化率 60% 开盘时间 2008-12-5 入住时间 2009-7 开发商 海南香水湾海滨假日酒店有限公司 在售户型 179-680 独栋 总户数 142 一线沿海座列142栋一居至四居别墅 两栋会所 一栋婚礼教堂和一栋spa等等配套设施 一期a区私人别墅度假酒店占地100亩，拥39座别墅。 一居别墅27座，172平米套；二居别墅11座，260平米套；总统别墅1座，大约1000平 米。 1 1、核心竞争区域市场分、核心竞争区域市场分 析析 商周元素新中式风格商周元素新中式风格 香水湾1号规划与设计风格 项目整体为融入商周元项目整体为融入商周元 素新中式风格，园林小素新中式风格，园林小 品及建筑构件特点鲜品及建筑构件特点鲜 明，产品区隔性强。明，产品区隔性强。 香水湾1号紧邻海岸线，结合项目的台地设计，