2013年8月武汉房地产市场月报(35页） .pdfVIP

code of this report | 1 copyright centaline group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 2013年8月武汉房地产市场月报 2013.09.15 湖北中原地产营销策划有限公司 研究部 code of this report | 2 copyright centaline group, 2010 8月市场概述 土地市场空前活跃，住宅市场量价齐升，金九可期 政策面，多地楼市微调不断，政策松动 经济面，pmi指数回升，经济向好格局进一步巩固 宏观市场，全国“地王涌现”，土地市场热度不减；住宅销售稳中有升 市政建设如火如荼，地铁4号线即将试运行 土地市场，片区“地王”纪录不断刷新 住宅市场，量价齐升，推盘量有所下降，开发商备战“金九”意图明显 code of this report | 3 copyright centaline group, 2010 政策动态 part 1 code of this report | 4 copyright centaline group, 2010 各地楼市微调不断，房价也在预期中不断上涨，中央层面则对此无表态，并 表示对房地产采取去行政化措施，也为一些地方政府的政策微调减少了阻力 温州：温州：温州市房屋登记中心政策法规处证实，原2011年3月14日后已购买一套住宅的，名下有二名下有二 套房产的不能再买，名下有一套房子的套房产的不能再买，名下有一套房子的可以可以再买一套再买一套，已经签订购房合同但未取得房产证的也算 在内。措施主要针对住宅，而原来只能买一套。 芜湖：芜湖：8月27日，芜湖市住房和城乡建设委员会官网挂出一则通知称，在芜湖市区就业满芜湖市区就业满3 3年的年的 本科及以上学历高校毕业生等将获得购房补贴本科及以上学历高校毕业生等将获得购房补贴，标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补 助的总额。 杭州、徐州、合肥杭州、徐州、合肥等城市的住房公积金管理中心向外界直言“余额告急余额告急”，其中，杭州、徐州宣 布推出“个人住房公积金转商业贴息贷款业务个人住房公积金转商业贴息贷款业务”，以缓解公积金贷款猛增的压力；合肥推出公积 金贷款“轮候制轮候制”，根据每月资金归集、提取等综合因素制定每月放贷计划，实行总量控制 code of this report | 5 copyright centaline group, 2010 经济走势 part 2 code of this report | 6 copyright centaline group, 2010 8月经济整体向好格局进一步巩固，回升脚步进一步加快 source：国家统计局 note：中原集团研究中心整理 8月pmi升至51.0%， cpi涨幅跌至2.6%。 pmi指数的回升表明我 国经济整体向好的格 局进一步巩固，未来 几个月随着棚户区改 造、铁路投资加快、 城市基础设施及it基建 的加快及小微企业减 税等政策全面显效， 经济回升脚步会进一 步加快 全国pmi、cpi、ppi数据（2008年1月-2013年8月） code of this report | 7 copyright centaline group, 2010 宏观市场 part 3 code of this report | 8 copyright centaline group, 2010 宅地市场延续稳中有升态势，全国地王纪录刷新 source：湖北中原研究中心整理 宅地市场依然延续稳中有升态势， 8月全国40个大中城市宅地供求 均环比增长7%，各类城市在土地 成交面积、均价及溢价率等主要 指标上呈上升趋势。 由于住宅销售市场依然保持稳定， 房企再融资利好预期，而且政策 面未对土地市场过多限制，因此 预计未来土地市场仍将保持现有 热度。 时间 城市 成交详情 8月14日 北京 2宗大兴区亦庄用地，由融创和葛洲坝联合竞得，总成交金额逾41亿元， 若剔除配建房，其楼面价超过2万/，成为区域内单价地王 8月16日 深圳 深圳前海第三宗商办地块被华润臵地109亿元竞得，溢价率高达62%，成 为深圳新的总价地王 8月22日 北京 北京房山长阳地块以总价15.74亿，加配建4.2万限价房，被万年基业 收入囊中，溢价率49.9%，据测算，楼面价超过2万/，创房山地价新高 8月27日 厦门 厦门岛外楼面价纪录刷新，达10834元/。 8月29日 青岛 青岛成交1宗市北区黄金位臵地块，1楼面地价6027元/，成为今年青 岛成交的单价最高地块 9月4日 北京 融创以21亿元，折合楼面地价7.3万元/的价格夺下了北京朝阳区农展 馆地块，成为了不折不扣的全国新科单价地王 9月5日 上海 新鸿基地产以217.7亿元竞得上海徐家汇中心项目地块，加冕为今年全国 总价地王，历史上其成交总价仅次于广州亚运城地块255亿元 9月5日 杭州 杭州市中心浙江大学华家池校区地块，由三家企业竞得，总价高达136.7 亿元，成为杭州新的总价“地王”。 9月5日 苏州 世茂集团豪掷47.25亿元，勇夺苏州金鸡湖两宗地块，成为新的“地王” 9月12日 武汉 广州越秀以总价90.1亿元夺得精武路地块，楼面价12617元/，创下武 汉的总价及单价双料“地王” 各城市“地王”成交概况（2013年8月-2013年9月15日） code of this report | 9 copyright centaline group, 2010 8月全国重点城市宅地供求稳步增长，一线城市成交创新高 source：中原集团研究中心 code of this report | 10 copyright centaline group, 2010 二三四线城市楼面地价波动上行 source：中原集团研究中心 code of this report | 11 copyright centaline group, 2010 淡季不淡，全国主要城市商品住宅供销稳中有升 source：中原集团研究中心 8月，主要城市销售市场表现稳定，淡季不淡，供求均有小幅回升。8月全国40个大中城市商品 住宅成交总面积环比增长2.7%。 多城市首套房贷优惠利率收紧，目前尚未影响到新房销售量。但由于新房销售网签早于带快发放， 数据表现可能存在滞后性；同时，信贷额度是否会出现紧张以致影响房贷正常审批，这些因素可 能对未来成交量产生影响。 一线城市统计数据量价齐跌，但据我们观察，四大城市8月热销项目中有一半以上销售均价有所 上升，统计数据上的价格下跌主要受成交结构影响。 code of this report | 12 copyright centaline group, 2010 8月重点城市商品住宅市场供应、成交均有小幅回升 source：中原集团研究中心 code of this report | 13 copyright centaline group, 2010 市政建设 part 4 code of this report | 14 copyright centaline group, 2010 尽管气候炎热，各项市政工程依旧按照工期，如火如荼的建设中。特别是地 铁4号线的试运行，或将带动沿线如青山、滨江商务区的一二手房价及租金 武汉工业版图初现：武汉工业版图初现：武汉市委常委会划定的工业倍增6年路线图：以大光谷、大车都、大 临空、大临港为核心的工业版图建设，2016年全部工业总产值突破2万亿元，到2019年， 全部工业总产值突破3万亿元，优势主导产业将占全市工业比重达到90%以上。 地铁地铁4 4号线试运行：号线试运行：武汉地铁4号线一期车辆首次在正线上进行带电试跑。今年12月底，地 铁4号线一期工程就将开通为市民提供服务。 武黄城武黄城际铁路年底际铁路年底通车：通车：通过武汉城际铁路线，从武汉到达咸宁、黄石、黄 冈、孝感四个 城市，均只需半小时左右。 快速快速公交公交走廊施工：走廊施工：雄楚大街楚平路至关山大道段快速化改造工程施工，在高架桥桥墩之 间，将建起武汉第一条快速公交走廊。 code of this report | 15 copyright centaline group, 2010 武汉市场 part 5 code of this report | 16 copyright centaline group, 2010 土地市场 part 5.1 code of this report | 17 copyright centaline group, 2010 8月住宅用地供应量与成交量环比均大幅回升，与去年同比小幅 下降 0.00 500.00 1000.00 1500.00 2000.00 2500.00 3000.00 0.00 100.00 200.00 300.00 400.00 500.00 600.00 700.00 800.00 900.00 1234567891011121314151617181920 供应面积（万） 成交面积（万） 楼面地价（元/） 武汉市住宅用地供求数据（2012年1月-2013年8月） code of this report | 18 copyright centaline group, 2010 20092009 20102010 20112011 20122012 20132013年年1 1- -8 8月累计月累计 成交宗数 77 197 190 236 132 成交面积（万） 731.31 1498.31 921.20 1308.44 694.26 建筑面积（万） 1361.00 4253.53 2627.25 4093.49 1959.81 成交总价（亿元） 242.12 871.48 515.45 755.29 386.70 楼面地价（元/） 1778.98 2048.83 1961.95 1845.10 1973.14 武汉住宅用地成交面积和成交幅数（2012年1月-2013年8月） 8月土地市场成交量虽然略低于去年，但溢价地块增多，溢价率高升，频繁刷 新的地王加固住宅市场价格上涨预期，为金九银十的来临打下心理基础 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2012-082012-112013-022013-052013-08 成交面积（万） 建筑面积（万） 成交宗数 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2012-082012-112013-022013-052013-08 成交总价（亿元） 楼面地价（元/） 武汉住宅用地成交总价和楼面地价（2012年1月-2013年8月） code of this report | 19 copyright centaline group, 2010 土地成交明细 地块编号地块编号 区域区域 净用地面积净用地面积 ( (万万) ) 容积率容积率 总建面总建面 ( (万万) ) 成交价成交价 ( (亿元亿元) ) 楼面地价楼面地价 ( (元元/ /) ) 溢价率溢价率 竞得人竞得人 土地用途土地用途 p(2013)109号 江岸 3.53 3.32 11.72 55100 4702 42.75% 湖北房地产投资集团有限公司 住宅 p(2013)110号 汉阳 2.51 2.6 6.53 20130 3084 10.12% 武汉桥建集团有限公司 住宅 p(2013)111号 汉阳 4.20 3.7 15.56 31120 2000 无溢价 武汉欣隆房地产开发有限公司 住宅、商服 p(2013)112号 武昌 1.68 4.87 8.19 27060 3303 无溢价 湖北省直单位经济适用住房发展中心 住宅 p(2013)113号 江岸 1.11 3.3 3.67 7350 2000 无溢价 武汉湖锦娱乐发展有限责任公司 商服 p(2013)114号 沌口 5.75 2.5 14.38 45804 3184 114.00% 武汉新港美高房地产开发有限公司 住宅 p(2013)115号 沌口 7.83 3.54 27.71 41102 1483 无溢价 武汉晨鸣万兴臵业有限公司 住宅、商服 p(2013)116号 东湖高新 13.95 2.5 34.86 134557 3859 114.41% 旭辉集团股份有限公司 住宅 p(2013)117号 东湖高新 4.87 2.8 13.64 71300 5228 137.67% 湖北金石臵业发展有限公司(湖北长城建 设控股集团有限公司旗下) 住宅 p(2013)118号 东湖高新 0.27 3.3 0.91 1902 2100 无溢价 湖北科源房地产开发有限公司 商服 p(2013)120号 东西湖 0.96 5.3 5.08 5290 1041 43.36% 武汉市龙衡投资臵业有限公司 住宅 p(2013)121号 东西湖 12.91 3.5 45.19 52375 1159 无溢价 武汉博大臵业发展有限公司 商服 p(2013)122号 江夏 8.22 2.7 22.19 7400 333 无溢价 武汉金港臵业有限公司 住宅、商服 p(2013)123号 江夏 9.23 2.8 25.85 8310 321 无溢价 武汉金港臵业有限公司 住宅、商服 p(2013)124号 洪山 9.79 2.5 24.46 23000 940 无溢价 湖北富丽园集团有限公司 住宅 code of this report | 20 copyright centaline group, 2010 重点关注地块 湖北房地产投资集团有限公司拿下位于江岸区塔子湖的p（2013）109号地块，溢价率42.75%，江岸区楼面单价被再次刷江岸区楼面单价被再次刷 新新，高达高达47024702元元/ /，成为后湖片区成为后湖片区“地王地王”； 位于东湖高新的p（2013）116号地块被旭辉集团股份有限公司以13.46亿元竞得，溢价率达溢价率达114114% %，楼面地价为楼面地价为38593859元元/ / ，旭辉正式进驻武汉； 湖北长城建设控股集团有限公司旗下的湖北金石臵业发展有限公司拿下位于东湖高新区的p（2013）117号地块，溢价率溢价率 约约138138% %，楼面地价高达楼面地价高达52285228元元/ /，创下东湖高新区楼面单价新创下东湖高新区楼面单价新“地王地王”纪录纪录； 位于东西湖的p（2013）120号地块吸引吸引3 3家开发商竞拍家开发商竞拍，最终由龙衡投资臵业有限公司公司以5290万元竞得，楼面地价 1041元/，溢价率达43%。 code of this report | 21 copyright centaline group, 2010 住宅市场 part 3.2 code of this report | 22 copyright centaline group, 2010 8月武汉商品住宅供求均呈现量价齐升态势，整体供应小于成交 source：湖北中原研究中心 武汉市商品住宅供求数据（2012年1月-2013年8月） 5000 5200 5400 5600 5800 6000 6200 6400 6600 6800 7000 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 300.00 350.00 400.00 2012-012012-032012-052012-072012-092012-112013-012013-032013-052013-07 批准预售面积（万） 成交面积（万） 价格（元/） code of this report | 23 copyright centaline group, 2010 从各区域来看，本月硚口、沌口、洪山、黄陂、汉阳供小于求， 江岸、东湖高新、蔡甸明显供过于求 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 江岸 江汉 硚口 汉阳 青山 武昌 洪山 东西湖 东湖高新 沌口 江夏 黄陂 蔡甸 新洲 汉南 批准预售面积（万） 成交面积（万） 均价（元/） 武汉市各区域商品住宅供求数据（2013年8月） code of this report | 24 copyright centaline group, 2010 批准预售面积129.11万，环比上月大幅上涨37.8%，同比去年 8月基本持平，微幅下降3.6% -100.00% -50.00% 0.00% 50.00% 100.00% 150.00% 200.00% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2012-012012-032012-052012-072012-092012-112013-12013-32013-52013-7 项目个数 批准预售面积（万） 同比增幅 武汉市商品住宅批准预售项目个数、面积及同比增幅（2012年1月-2013年8月） code of this report | 25 copyright centaline group, 2010 从各区域来看，东湖高新区商品住宅供应量最大，洪山次之， 硚口、沌口均无新增供应 武汉市各区域商品住宅批准预售项目个数和面积（2013年8月） 0 5 10 15 20 25 30 35 40 江岸 江汉 硚口 汉阳 青山 武昌 洪山 东西湖 东湖高新 沌口 江夏 黄陂 蔡甸 新洲 汉南 项目个数 批准预售面积（万） code of this report | 26 copyright centaline group, 2010 销售面积135.08万，合13557套，环比涨幅2.3%，同比涨幅 9.6% 武汉市商品住宅成交面积（2012年8月-2013年8月） -100.0% -50.0% 0.0% 50.0% 100.0% 150.0% 200.0% 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00 201208201209201210201211201212201301201302201303201304201305201306201307201308 住宅销售面积（万） 销售面积环比 销售面积同比 code of this report | 27 copyright centaline group, 2010 从各区域来看，洪山、东湖高新成交量回升明显，东西湖区成 交大幅下降，其他区域均无大幅波动 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 江岸区 江汉区 硚口区 汉阳区 青山区 武昌区 洪山区 东西湖区 东湖高新区 沌口区 江夏区 黄陂区 蔡甸区 新洲区 汉南区 4月 5月 6月 7月 8月 武汉市各区域商品住宅成交面积（2013年4月-2013年8月） code of this report | 28 copyright centaline group, 2010 成交均价6958元/，环比涨幅0.9%，涨幅与上月基本持平；同 比涨幅9.9% 武汉市商品住宅成交均价（2012年8月-2013年8月） -4.0% -2.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 6000 6100 6200 6300 6400 6500 6600 6700 6800 6900 7000 7100 201208201209201210201211201212201301201302201303201304201305201306201307201308 住宅销售价格（元/） 销售面积环比 销售价格同比 code of this report | 29 copyright centaline group, 2010 从各区域成交均价来看，除汉阳外，其他主城区成交均价环比 涨幅明显，主要由于本月万元以上楼盘集中备案所致 -15.00% -10.00% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 江岸 江汉 硚口 汉阳 青山 武昌 洪山 东西湖 东湖高新 沌口 江夏 黄陂 蔡甸 新洲 汉南 成交均价（元/） 环比增幅 武汉市各区域商品住宅成交均价及环比增幅（2013年8月） code of this report | 30 copyright centaline group, 2010 8月10000元/以上住宅集中备案，占比环比增加4.78个百分点， 是本月整体住宅价格上涨的主要原因 武汉市各价格段商品住宅成交占比（2012年1月-2013年8月） 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2013年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 7000元/以下 7000-10000元/ 10000元/以上 code of this report | 31 copyright centaline group, 2010 90以下住宅成交占比回升4.07个百分点，相应的90-120户 型占比减少5.23个百分点，其他面积段户型占比无太大变化 武汉市各面积段商品住宅成交占比（2012年1月-2013年8月） 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2013年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 90以下 90-120 120-140 140以上 code of this report | 32 copyright centaline group, 2010 成交活跃项目中8成上调价格 排名 项目名称 区域 成交套数 成交金额（亿元） 成交面积（万） 均价（元/） 均价涨幅 1 保利时代 东湖高新 697 6.79 6.53 10385 0.83%0.83% 2 佳兆业金域天下 洪山 304 1.96 2.8 7018 3.21%3.21% 3 清能清江锦城 洪山 303 1.6 2.46 6498 0.00% 4 南德国际城 黄陂 207 1.57 3.12 5042 0.00% 5 观澜国际 汉阳 254 1.7 2.39 7123 1.76%1.76% 6 清江泓景 江夏 227 1.34 2.38 5636 0.64%0.64% 7 天纵颐景康城 黄陂 170 0.82 1.71 4827 0.56%0.56% 8 广电兰亭时代 汉阳 165 1.02 1.46 6977 2.60%2.60% 9 汉飞洋房印象 黄陂 162 0.75 1.43 5241 0.79%0.79% 10 赛达国际 硚口 158 1.3 1.42 9162 1.80%1.80% 武汉市商品住宅成交top10（2013年8月） code of this report | 33 copyright centaline group, 2010 从开盘销售来看，受持续高温影响，8月推盘量大幅下降，虽有不少项目错开9月供应 高峰，抢在8月最后一周推盘，但大多数项目还是选择9、10月份作为开盘节点，开发 商备战“金九”意图明显 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 20120120120320120520120720120920121120130120130320130