2013平原新区·凤湖项目发展策划报告.pdf

hopefluent 平原新区平原新区凤湖项目凤湖项目 发展策划报告发展策划报告 合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司 集团发展策略中心 二零一三年三月 三 联 置 业 三 联 置 业 谨 呈 ： 谨 呈 ： hopefluent 框架大纲 城市发展 宏观经济 市场格局 板块特征 重点市场 后续竞争 客户专题 发展梳理 策略推导 案例借鉴 区域发展 资源条件 开发条件 企业目标 属性界定 本体条件 用地价值 规划方向 组合研判 项目理解及属 性界定 基础研究 发展策略 物业组 合研究 客户定位 市场定位 产品定位 价格定位 定位体系 开发计划制定 成本财务 静/动态效益 财务成 本测算 开发策略 功能布局 规划设计 建筑园林 户型设计 配套服务 营销策略 物业发 展建议 hopefluent 我们的研究， 从对项目的准确理解和界定开始 hopefluent 区位：郑新中心，郑州北郊的新兴卫星城，位于郑新半小时生 活圈内，但受制于公共交通，短期内发展较为独立 区域位于郑州北部郊区，107国道等城市 主干道贯穿区域，30min车程可至郑州中 心城区、新乡市区，连结度较高 短期内，区域与郑州城区之间交通网路单 一，缺乏立体公共交通，紧密度有限，难 以依托其发展 关键词：北郊卫星城 发展较独立 新乡新乡 市区市区 郑州郑州 市区市区 cbdcbd 1 0 7 复 线 黄黄 河河 平原新区平原新区 项目项目 hopefluent 区域：规划定位高，但产业落实速度较慢，配套匮乏，目前凭 借大型房地产开发带动，产业及城市化发展存不确定性 区域定位为沿黄科技生态名城，重点发展新 能源新科技产业，强调产城一体化，未来有 望成为郑州的北部副都心 目前引入农科、生科、信息、职教若干，但 仍有大量产业尚未落实进驻时间 目前已有多家品牌房企开发建设或圈地，以 中低密度的千亩大盘为主，在未来2-3年内 将形成郑州的一个低密度居住板块新热点 关键词：未来郑北副都心 、 中低密居住主导 、 产业及配套缺乏 10 7 复 线 产业片区产业片区 主城片区主城片区 教育与农业科研教育与农业科研 片区片区 往新乡 往郑州 往郑州 本项目本项目 农商新天地农商新天地 绿地绿地 恒大恒大 正泓湾正泓湾 hopefluent 市场：外源性特质明显，主要承接郑州市区外溢客户，少量为 新乡市和本区客户，未来产业人群也将成为购房重要力量 区域房地产市场具有外源性特征，客户主 要以郑州城区外溢客为主，小部分为区域 内部及周边客户 未来在规划落实、产业发展的带动下，区 域价值和认知度将逐步提升，预计区域对 外部客户的吸纳力将持续增强，同时，本 区产业人群也将成为购房的重要力量 关键词：外源性市场 平原新区客户来源图 郑州城区 新乡市区 本项目 hopefluent 开发：项目规模不大，容积率有一定弹性，具有打造低密度物 业的空间 本项目整体规模不大，缺乏规模效应，难 以对市场上的大盘形成冲击，具有一定的 开发挑战 本项目容积率具有一定弹性空间，具有打 造低密度物业的空间，但与区域内项目相 比容积率仍较高，无法形成纯粹的高端低 密度社区 本项目开发指标表 关键词： 具有低密度物业打造空间 地块 2013-006 2013-007 综合 用地面 积( ) 商业 13334（20亩） 0 13334 住宅 47142.3 54420.29 101562.59 合计 60476.3 54420.29 114896.59 建筑密度 28%-35% 20%-25% 24%-30% 容积率 1.4-1.8 2.0-2.8 1.7-2.3 建筑面 积( ) 商业 24001.2 4571.3 28572.5 住宅 84856.14 147805.51 232661.65 合计 108857.34 152376.81 261234.15 两地块指标综合平衡下，容积率为2.3，结合 项目用地指标情况，项目有不同的物业组合： 别墅+高层 洋房+高层 别墅+洋房+高层 hopefluent 资源：项目一线东南望凤湖，景观资源优质；新区核心，周边 配套将在三五年内呈现，未来复合宜居+城市价值 本项目紧邻平原新区的中央湖，具有 一线东南向湖景，景观资源优质 项目临近行政中心区、商业服务区等 核心功能区，周边在建平原中学，恒 大、绿地等项目规划的商业中心，教 育、医疗、休闲娱乐等配套将在三五 年内陆续开业，未来城市价值较高 关键词：资源优质 复合价值 凤湖凤湖 规划展厅规划展厅 （高度（高度2025m2025m） 住宅住宅 （高度未确定）（高度未确定） 项项 目目 金融金融 服务服务 高端高端 酒店酒店 平原平原 中学中学 科科 研研 院院 所所 滨湖滨湖 商业商业 行政行政 服务服务 展厅展厅 滨湖滨湖 商业商业 商业商业 服务服务 高校高校 产业园产业园 cbd 星级星级 酒店酒店 行政中行政中 心区心区 中央商中央商 务区务区 商业服商业服 务区务区 凤湖凤湖 项目项目 hopefluent 企业：三强联手，实力雄厚，开发资金与经验俱优；意欲布局 大郑州，以本项目打响头炮，实现树立品牌的战略目标 三联臵业由亿隆集团、卫华集团、瑞晨集团合资，集房 地产开发、中高档精品物业管理及星级酒店管理为一体 亿隆集团位居全省地产业50强 卫华集团具“中国机械百强企业”“中国民营企业500强” 等 瑞晨集团具国家建设部一级资质 三联臵业在平原新区已有多个项目，涉及一二级开发和 持有经营，未来布局大郑州，欲以本项目实现在大郑州 的品牌战略 关键词：实力雄厚 品牌战略 hopefluent 一个处于高速发展中的未来城市副都心 一个将承接旺盛城市外溢需求的新兴热点区 一个实力雄厚的开发商 一块位于区域核心地段、具一定资源和打造空间的土地 项目属性界定 我们认为 本项目 是一个 “城市副都心 中小规模 资源较优 的价值复合型项目” hopefluent 本项目核心问题 发展条件 区域陌生，品牌大盘竞争 核心问题 如何立势破局、抢夺客源？ 规划优、价格低，规模小 如何拉升价值、扩大利润？ q1 q2 战略布局，初开市场 如何品质突围、树立品牌？ q3 我们的目标 优品质！树品牌！ hopefluent 区域规划研究 hopefluent 中原经济区正式列入国家发展战略，经济区以郑州为核心，通 过市场腹地和实业推动产业人口，逐步向外辐射 郑州整体规划是以中心城区为核 心，多方位延伸，主要发展方向 是以郑东新区为主的东北方向。 经过多年发展，郑汴城市一体化 逐步成熟，目前该区域已发展为 郑州都市圈的一部分，纳入中原 经济区的核心层。 hopefluent 目前郑州北部对外辐射主要以高端服务业和科教产业为核心， 通过总部经济和科技研发项目的形式，带动产业人口发展 金水科教新城主要布局总部经济区、 教育服务区、科技研发区和文化旅游 区四大功能片区，杨金产业园、河南 中部软件园初步成型； 惠济新城以高端服务业核心，发展商 务会议、文化创意、服务外包、信息 技术等产业，郑州信息创意产业园是 典型代表。 郑州郑州两核六城十两核六城十组团规划组团规划 惠济高端服务业新城产业规划惠济高端服务业新城产业规划 金水科教新城规划金水科教新城规划 河南外包产业园河南外包产业园 hopefluent 新乡作为中部最佳投资城市，加工贸易中西部梯度转移地，是 承接郑州北部及中国东部的经济辐射的重点区域 发展定位：中部崛起承载区；产城融合、可持续发展的城乡统筹示范区；郑州连接豫北，新乡 对接郑州的商业、物流、第三产业的桥头堡。 新乡市先后被评为中国中部最佳投资城市，是中国商务部确定的加工贸易中西部梯度转移地河 南四市之一，河南省发展开放型经济先进省辖市。 新乡市新乡市 新乡区位图新乡区位图 新乡行政图新乡行政图 hopefluent 平原新区自2003年形成战略构思以来，经过多轮建设，初步奠 定了省级开发区的地位 平原新区先后历经了原阳县委政府、桥北新区、市基础设施会战指挥部、平原新区管委会多个 主体的开发建设，2010年顺利成为全省六大省级开发区之一，步入了正规化发展道路。 发展设想：发展设想：李克强同志在规 划中原城市群建设时提出在 黄河北岸建设新区，以实现 郑州“东扩北移，跨河发展” 的战略构想 2003年 黄河北岸 新区设想 新南新区 桥北新区 2006年 发展定位：发展定位：新乡市域南部 新兴的副中心城市，郑州 都市圈核心地区的重要组 成部分，黄河北岸具有水 乡特色的现代化生态新区 2010年 发展定位：发展定位：省委、省政府 对平原新区批复了188平方 公里总体建设方案，按副 厅级构架设立了平原新区 党工委、管委会，平原新 区作为全省六大省级开发 区之一 平原新区 hopefluent 从上位规划层面看，平原新区将围绕“沿黄生态科技名城”的 定位，积极建设郑新卫星城区，推动产城融合 河南省对本区域定位 四区一中心 新乡三化协调发展区、郑新卫星城区、 城乡统筹发展先行区、对外开发示范区 现代农业示范和科技成果孵化中心 新乡市对本区域定位 农业硅谷、科技新城、生态休闲 中部崛起、国家战略承载区、产城融合城乡统筹发展区 中国农业硅谷 以动力电池、高科技产业集中的科技新城、新郑商业、 物流、第三产业桥头堡 平原新区规划定位 四区一中心 延续河南省对平原新区的定位 hopefluent 结合平原新区总体规划看，未来随着产业及人口进驻，本区域 有望从卫星城镇发展成为黄河北岸的郑州副都心 根据平原新区总体规划，近期（2015年）平原 新区核心区人口规模将达到15万人，用地规模 15平方公里。近期将开发250公顷居住用地，预 计总投资额7亿。 中期平原新区核心区建设规模达27平方公里， 人口规模将达到27万人，将逐步发展成为与辉 县、卫辉、长垣人口规模相当的新城区。 到2020年，新乡中心城作为主城，城市人口要150 至160万人；中等城市辉县、卫辉、长垣，人口达到20 至30万人 新乡市城市总体规划(20112020年) hopefluent 按照平原新区的规划，区域将形成“四区一城”的功能结构 主城片区 政治、经济、科技、文化、商贸、 景观中心，以高端房地产、商务会 展、休闲娱乐为主 原武片区 奥特莱斯购物商圈、古镇旅游、创 意产业为主 产业片区 生物医药、新能源新材料电动汽车 及生产性服务业 科研片区 教育、培训、农业科研、农产品交 易展示、农业信息中心为主 hopefluent 在空间发展上，平原新区以圈层放射、多元复合为模式，新区 核心区重点以中央公园为核心，环湖形成中高端居住带 平原新区整体规划以凤湖 为圆点，依次规划商业商 务、生态居住、产业业园 等，成环状分布。 圈层放射，多元复合 居住、商贸、教育、旅游等 多种功能复合，提升新区人 气，推动城市化进程 hopefluent 平原新区致力于打造专业产业基地，新能源、新科技产业是未 来的产业培育重点，将为本区域带来众多科教臵业客群 引进了一大批省级科研单位入驻，包括河南省化工研究所、电子规划研究院、河南科学应用物 理研究所、省计量科学研究院、矿山救灾中心等，河南省农科院现代农业试验示范基地等项目 已开工建设。随着科研单位进驻，科研机构臵业客群数量也将得到迅速提升。 项目 产业类型 引进企业 1 劢力电池技术研发和试验、 测试基地 河南金龙、环宇 2 生物医药产业基地 华兰生物工程公司 3 电子信息产业发展基地 深业集团天安数码城 4 现代农业试验示范区 河南农业科研生产实验示范 基地 5 文化教育产业基地 新乡医学院三全学院、河南 商贸职业技术学院 6 黄河文化产业基地 黄河书画院、黄河生态旅游 7 商贸服务业及现代物流园区 东斱威尼斯商城、农商新天 地中部农产品交易中心、雨 润集团食品 新区规划新区规划 产业园区产业园区 生态休闲区生态休闲区 农业硅谷农业硅谷 凤凤 湖湖 工工 业业 用用 地地 工工 业业 用用 地地 工工 业业 用用 地地 商业、金融用商业、金融用 地地 hopefluent 从目前平原新区已签约项目看，随着生产性项目和商业项目的 落成，将为本区域带来众多的企业中高层臵业客群 类型类型 项目项目 开发主体开发主体 签约时间签约时间 占地面积占地面积 预计投资预计投资 概况概况 房地产开发 恒大金碧天下 恒大地产 2011年1月 5000亩 100亿元 集酒店、会议、运动、饮食、娱乐的旅游度假中心 总部基地项目 中昊资产 2011年4月 1800亩 20亿元 集办公、会议、商务、学校、酒店、公寓于一体 上海绿地生态新城项目 绿地集团 2012年7月 60亿元 平原新区cbd（中央商务区） 三联置业 2011年7月 50亿元 cbd双子星大厦和五星级酒店 原武生态新城土地一级开发项目 河南广汇 2012年5月 14亿元 华中国电总部办公中央商务区写字楼 2013年9月 东府黄河生态体育公园 2013年9月 建业中心湖区住宅开发 河南建业 2013年9月 商业项目 农商新天地 2012年12月 建面100万 20亿元 现场展销、电子订单、全球冷链物流网络配送等功能于一体 平原新区奥特莱斯项目 广东晟达 2011年11月 1.1亿美元 拍贝科技商业广场 2013年9月 生产性项目 平原新区铝塑板项目 上海吉祥 2011年2月 800亩 11亿元 年产2000万平方米铝塑板项目 锂离子电池隔膜一期项目 金龙集团 2011年6月 16亿元 年产6亿平方米锂离子电池隔膜 中原经济区生物医药产业园项目 华兰公司 2011年6月 新能源专用车产业化基地项目 河南科隆 2011年6月 50亿元 年产3万套新能源汽车动力系统以及年产2.5万辆电动专用 车生产线 河南瑞邦数码机电产业园 河南瑞邦 2011年10月 95亿元 瑞邦数码机电产业园作为大学科技园产业化配套的一部分 郑州晶润工程玻璃有限公司 郑州晶润 2011年10月 年产500万平方米节能型low-e玻璃 上海科技城项目 2011年11月 中部医药采购配送项目 河南中部药业 2012年5月 16亿元 凯托乔尼时尚服装生产基地项目 东莞松鹰 2012年5月 9亿元 华新机织地毯生产基地 2013年9月 中原印刷包装产业园项目 河南国基 2013年4月 100亿元 印刷产业园区和印刷设计创意园区两大核心园区 汽车生态文化产业园项目 深圳六星投资 2013年8月 22亿元 汽车4s店、汽车宾馆、二手车交易、汽车零配件销售中心等 hopefluent 同时不断提升的外围交通将进一步加速平原新区的发展，带动 产业及人口的集聚 京港澳高速、郑焦晋高速、107国 道、黄河公铁两用桥107辅道、 311省道和规划中的郑新城际轻轨 等均从平原新区穿过。 规划中的郑州地铁2号线也将穿过 黄河延伸到平原新区，区域交通 优越。 老黄河大桥已经取消收费，加快 了 黄 河 两 岸 的 沟 通 和 发 展 。 郑焦晋高速 hopefluent 平原新区核心区将逐步形成环湖商业圈，并在凤湖的三大方向 上打造行政、金融、商业等大型服务板块 平原新区核心区将逐步形成环湖 商业圈、凤湖北部行政服务区、 凤湖南部金融服务区、凤湖西部 商业服务区等几大板块。 金融金融 服务服务 高端高端 酒店酒店 平原平原 中学中学 科研科研 院院所所 滨湖滨湖 商业商业 行政行政 服务服务 展厅展厅 滨湖滨湖 商业商业 科技科技 产业产业 园区园区 商业商业 服务服务 高校高校 产业园产业园 cbd 星级星级 酒店酒店 hopefluent 目前平原新区核心区功能配套正在逐步完善，未来随着十大标 志性建筑，区域形象及区域价值得到质的提升 目前平原新区的医院、学校、自来水、燃气、 配电、汽车站等公益事业项目和市政、公共设 施项目正在积极报批建设。 基础设施：已建成110kv变电站1座，架设输电 线路35公里；铺设污水管网、强弱电管网20公 里；日处理2万吨的污水处理厂正在建设，已完 成投资4000万元。 公共配套：平原学校2012年3月已动工开建， 总建面10万多，总投资3.8亿元，集幼儿园、 小学、中学于一体，计划在两年内建成。医院 也在建设中。 未来随着公共设施的逐步完善，区域形象及区 域价值将会得到质的提升。 至2020年，政府大楼、艺术中心、展览馆、 活动中心、高端酒店、星级酒店、金融大厦 、城市综合体等十大标志性建筑将进一步完 善区域功能 hopefluent 小结 有利因素有利因素 中原城市群“一极两圈三层”规划构想促使平原新区的发展，是郑州辐射豫北的桥头堡； 平原新区规划定位为生态型现代化生活区，郑州东北部的“城市的后花园”，是郑州向北发展的有效补 充，未来将与郑州北区、东区、新乡南区、原阳形成紧密联系； 项目位于平原新区的核心区位，郑新城市轻轨的规划以及产业工业园项目的引进将会大大加速了新区城 市化发展的进程，使项目未来具备发展成为第一居所和投资的条件。 不利因素不利因素 本项目属于新乡位于黄河北，其发展将受到黄河阻隔以及归属地的心理影响； 本项目所处平原新区目前处于起步发展阶段，区域陌生客群稀少，配套设施不完善，缺乏一定的居住氛 围，目前区域认知度还较低，短期内区域价值不高。 解读：平原新区在产业规划、城市规划都具备较高的发展前景，未来将发展成为黄河北岸的郑州 城市副都心。 hopefluent 宏观经济研究 hopefluent 郑新焦整体经济水平发展动力强劲，发展势头高涨；人均gdp 发展与其齐头并进，经济运营良好为房地产发展奠定基础 20072008200920102011 gdp2421.230043300.440004912.7 同比增速15.60%12.20%12.00%13.00%13.20% 0.00% 10.00% 20.00% 0 2000 4000 6000 单位：亿元 郑州市2007-2011年gdp走势 20072009200920102011 人均gdp 3316940617440004900056086 同比增速 14.00%10.70%10.80%11.40%9.70% 0.00% 10.00% 20.00% 0 50000 100000 单位：元 2007-2011年郑州市人均gdp走势 20072008200920102011 人均gdp 1362815000190812200026297 同比增速 10.07% 27.20% 15.30% 19.50% 0.00% 20.00% 40.00% 0 20000 40000 新乡市2007-2011年人均gdp走势 20072008200920102011 gdp855.011031.591115.91247.611469.39 同比增速 16.40%12.60%11.60%11.90%13.30% 0.00% 10.00% 20.00% 0 1000 2000 焦作市2007-2011年gdp走势 20072008200920102011 人均gdp 2506730356326403570041567 同比增速 21.10%7.52%9.38%16.40% 0.00% 20.00% 40.00% 0 50000 焦作市2007-2011年人均gdp走势 20072008200920102011 gdp777.9949.491054.57 1181.45 1501.04 同比增速 16.00%13.90%13.01%14.20%14.60% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 0 500 1000 1500 2000 新乡市2007-2011年gdp走势 郑州洛阳南阳许昌安阳平顶山新乡焦作周口商丘信阳驻马店开封三门峡濮阳漯河鹤壁济源 20114912.72717.22228.81588.715581539.415011469.41414.71317.91276.812601093.61062.9925.5767.1510.9409.5 201255473001236717391592150216181576159214181409138712121149980812553440 0 2000 4000 6000 单位：亿元 近两年河南省各市gdp对比 hopefluent 新乡全市gdp总量排名全省第五位，gdp增速较快，城市经济 发展动力十足，经济的快速发展为城市开发提供强有力的支撑 2012年新乡市gdp排名比较靠前，达1618.93亿元，在全省18个 地市中排名第五。 新乡市gdp经过2008年一路上涨；环比增速始终保持在两位数 以上，良好的经济形式为房地产提供了良好的外部环境。 20082009201020112012 gdp(亿元) 657.3949.491181.451501.041618.93 增长率（环比） 13%13.90%14.20%12.10%11.40% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 新乡市2008-2012年gdp增长情况 1618.9 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 郑州 洛阳 南阳 安阳 许昌 平顶山 焦作 周口 新乡 商丘 信阳 驻马店 开封 三门峡 濮阳 漯河 鹤壁 济源 2012年河南省各市gdp排名 郑州 洛阳 南阳 安阳 许昌 平顶山 焦作 周口 新乡 商丘 （统计数据来自新乡市统计公报） gdp增速与房地产发展关系 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 hopefluent 新乡房地产开发投资占到固定资产投资比重逐年增加，占比较 为理性，有利于城市房地产行业健康发展 新乡市2008-2012年来固定资产投资和房地产投资不断增长，2012年固定资产投资达到 1380.32亿元，全年房地产开发投资172.85亿元，占固定资产投资额的比重12.5%，2009年以 后占比维持在10%左右，房地产开发趋于理性。 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 20082009201020112012 新乡市新乡市20082008- -20122012年年固定资产投资和房地产投资额对比图固定资产投资和房地产投资额对比图 固定资产投资（亿元） 房地产投资（亿元） 占比 （统计数据来自新乡市统计公报） hopefluent 新乡经济处于高速发展期，同时随着城市框架的拉大，均将带 动房地产的发展 2012年新乡全市gdp环比增长11.4%，经济实力不断增强。处于高速发展期，发展预期良好， 利于房地产市场开发与消费。 截止2012年，新乡市城镇化率为44.69%，加快推进城市发展将是新下一阶段的必然选择。 城市居民消费水平较高，且增长迅速，将带动房地产业高速发展。 随着城市框架快速拉大，在城市建设加快的同时，为未来地产发展提供广阔空间，新乡市房地 产企业发展将进入高速发展阶段。 gdp增幅增幅 4% 45% 58% 8% 实际值实际值 房地产发展周期 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 11.4% 人均gdp 0800$ 8004000$ 40008000$ 800020000$ 实际值 房地产发展速度 启动期 高速发展期 平稳发展期 减缓发展期 3742$ 城市化率 30% 3050% 5090% 90% 实际值 城市化速度 初步城市化 低速发展期 高速发展期 稳定发展期 44.69% hopefluent 作为项目核心客源地的郑州城市经济发展持续向好，城市居民 人均可支配收入在国内处于中等水平，市民消费能力显著提高 2011年前郑州市区人均可支配收入为21612 元，增长14.4%，人均可消费性支出是14500 元，增长率是13.40%； 2011年郑州市社会消费品零售总额是1987.1 亿元，增长了18.4%； 社会消费品零售总额受gdp高速增长带动， 06-11年以16%以上增幅加速增长，尤其是 07年以来,增幅保持在18%以上，郑州市民消 费能力显著提高。 数据来源：郑州市统计年鉴 hopefluent 郑州人均消费性支出不断增长，人均住房面积接近全国平均水 平，未来房地产支出需求将随着城市经济发展迅速提升 我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10左右，发达国家一般达到25。郑州人均住 房面积与全国平均水平基本持平，房地产发展较为稳定。 2011年，城镇人均住房面积29.5平方米，比上年增加0.5平方米，与全国平均数据27平方米基 本持平。 数据来源：郑州市统计年鉴 生活水平 恩格尔系数（%） 住房支出比重（%） 温饱型 5559 7.6 5055 11.2 小康型 4550 12.1 4045 18.9 富裕型 40以下 22.5 恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 hopefluent 小结 新乡经济处于高速发展期，城市经济发展动力十足，经济的快速发展为城市 开发提供强有力的支撑，新乡的城市开发中，房地产开发相对理性，未来几 年内城市房地产行业将持续健康发展 作为核心客源地的郑州城市经济发展持续向好，城市居民人均可支配收入在 国内处于中等水平，郑州人均消费性支出不断增长，未来房地产支出需求 将随着城市经济发展迅速提升 hopefluent 宏观市场研究 hopefluent 新乡房地产市场发展相对初级，近年来一直呈现供过于求的局 面，商品住宅库存量较大，去化难度大，市场竞争激烈 新乡房地产市场发展相对初级，因前几年市场土地推出量过大，房地产市场供应量随着过大， 去化压力大，商品住宅市场库存量大，市场竞争激烈。 从近年来新乡商品住宅成交均价走势看，商品住宅整体成交小幅上涨，价格走势平稳价格走势平稳 20082009201020112012 商品房施工面积（亿元） 149.2291.3361.74590.02894.35 商品房竣工面积（万平方米） 32.859.457.31147.51450.14 全市商品房销售面积（万平方 米） 76.7109.3148.77185.02436.75 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 新乡新乡市市20082008- -20122012年年房地产房地产市场销售情况市场销售情况 （统计数据来自新乡市统计公报） 2010年 2011年 2012年 2013年1-3月 住宅均价（元） 3174345534783722 2900 3000 3100 3200 3300 3400 3500 3600 3700 3800 20102010- -20132013年第年第1 1季度新乡商品季度新乡商品住宅价格走势图住宅价格走势图 hopefluent 平原新区行政隶属新乡市， 但地理位臵距郑州更近， 是新乡与郑州融城的先锋区域， 目前客户也以郑州市区为主， 预计未来此趋势将更加明显， 因此郑州市的市场发展 将对平原新区起决定性作用 hopefluent 2012年郑州市商品住宅市场持续火热，年去化量达850万， 商品住宅成交均价逐步增加 2012年郑州市商品住宅供应达到近五年来新高（约880万平米），市场去化情况良好；成交均 价在逐年增加，但增速逐步放缓。 2012年5月以来郑州商品住宅持续热销，月成交面积80万以上，2013年月去化量略有回落。 0.00 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 1.60 0 200 400 600 800 1000 1200 200120022003200420052006200720082009201020112012 2001-2012年年郑州市商品郑州市商品住宅住宅供求供求情况情况 商品住宅投放 商品住宅销售 供求比 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 0 2000 4000 6000 8000 2006200720082009201020112012 近近年年来来郑州市郑州市商品商品住宅成交均价住宅成交均价 住宅均价 增幅% 2012 年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2013 年1月 2月 3月 4月 5月 6月 预售面积（万） 33.299.4641.06 107.18133.87 90.14 43.9694.836.73 112.36 111.2 65.54 70.27 24.48 27.02 87.49 104.74 44.63 成交面积（万） 19.79 35.23 67.37 59.99 84.74 80.54 92.14 87.77 84.49 73.4583.281.39 71.7630.485.72 62.2981.565.84 供求比 1.680.270.611.791.581.120.481.080.431.531.340.810.980.810.321.401.290.68 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 0 20 40 60 80 100 120 140 160 郑州市商品住宅供求情况郑州市商品住宅供求情况 2012年1 月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2013年1 月 2月 3月 4月 5月 6月 成交均价（元/） 579959456010618864366691685465236491669668766928699171867392750674107630 同比 -11.59%-6.95%8.86%6.86%1.35%-0.49%2.67%-1.51%-0.89%3.13%9.32%15.27%20.56%20.87%23.00%21.30%15.13%14.03% 环比 -3.51%2.52%1.09%2.96%4.01%3.96%2.44%-4.83%-0.49%3.16%2.69%0.76%0.91%2.79%2.87%1.54%-1.28%2.97% -20.00% -10.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 0 2000 4000 6000 8000 10000 郑州市商品住宅成交均价郑州市商品住宅成交均价 hopefluent 刚需产品仍是郑州商品住宅的主流，郑州商品住宅的价格段集 中在6000-8000元/，大户型产品价格相对较高 刚需产品仍是主流，6000-8000元/是 主流销售价格段； 价格排序：180产品均价最高，接近 9000元/，其次是120-144，均价为 7000元/。 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 0 50 100 150 200 250 300 350 60 60-8080-9090-100100-120 120-144 144-180180 180 2012年商品住宅不同套型供求情况年商品住宅不同套型供求情况 预售面积 销售面积 供求比 60 60-8080-9090-100100-120120-144144-180180 成交均价 68146814636061985101712666438892 0 2000 4000 6000 8000 10000 2012年商品住宅不同套型年商品住宅不同套型成交均价情况成交均价情况 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 0 50 100 150 200 250 2012年郑州市商品住宅不同价格段供求情况年郑州市商品住宅不同价格段供求情况 预售面积 销售面积 供求比 hopefluent 近年来商业市场逐步饱和，商业均价增速逐步放缓 近年来郑州市商业市场逐步饱和，2011年、2012年供求比均大于1.5； 商业市场销售价格逐年增高，2012年销售价格为16300元/，增长速度开始回落。 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 近年来郑州近年来郑州商业市场供求情况商业市场供求情况 供应面积（万） 销售面积（万） 供求比 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 140.00% 160.00% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20022003200420052006200720082009201020112012 近年来郑州近年来郑州商业市场成交均价商业市场成交均价 销售价格（元/） 增长率 hopefluent 小结 本项目未来将面临新乡本地市场和郑州市场两大部分，其中 新乡房地产市场处于初级阶段，近年来一直供过于求，商品住宅库存量较 大，市场竞争激烈，东部新区cbd建设进一步加剧是本地市场竞争。新乡 本地市场是本项目市场的有效补充市场，但未来需面临较大竞争； 作为核心客源地的郑州市场，商品住宅供需两旺，对本项目来讲，具有良好 的市场潜力。 hopefluent 住宅市场研究 房地产市场格局 重点市场分析 后续竞争市场 客户专题研究 hopefluent 平原新区属于新乡管辖内，但房地产发展受其影响较少，应站位大郑州 房地产市场，寻找自身的市场角色 本项目所在的平原新区板块虽属于新乡市的 管辖范围内，但受区位、规划、房地产市场 发展、客户等多重因素的影响，平原新区属 于大郑州房地产市场的研究范围内 核心圈层核心圈层 外围圈层外围圈层 平原新平原新 区板块区板块 中牟板块中牟板块 龙湖板块龙湖板块 荥阳上街荥阳上街 板块板块 新乡市 大郑州 本项目本项目 航空港航空港 板块板块 研判因子： 区位，受城市的辐射、影响程度 规划，在不同规划等级中的重要程 度及角色 房地产市场，客户的主要来源、价 格影响的主要因素等 hopefluent 近年大郑州房地产市场发展迅速，从核心圈层五大板块逐渐向外部扩张 ，外围圈层已形成五大板块 圈层划分依据：圈层划分依据： 区域成熟度区域成熟度 区域内部项目价区域内部项目价 格、物业情况等格、物业情况等 客户特征等客户特征等 中牟板块中牟板块 龙湖板块龙湖板块 荥阳上街荥阳上街 板块板块 大郑州房地产格局示意图 北北区板块区板块 西区西区 板块板块 东区东区 板块板块 南区板块南区板块 中心区中心区 板块板块 本项目本项目 平原新平原新 区板块区板块 核心圈层核心圈层 外围圈层外围圈层 航空港航空港 板块板块 hopefluent 核心圈层价格较高，高层物业为主，低密度物业集中在北区；外围圈层 物业类型丰富，本项目所在的平原新区具有价格优势 中牟板块中牟板块 龙湖板块龙湖板块 荥阳上街荥阳上街 板块板块 大郑州房地产格局示意图 北北区板块区板块 西区西区 板块板块 东区东区 板块板块 南区板块南区板块 中心区中心区 板块板块 本项目本项目 平原新平原新 区板块区板块 核心圈层核心圈层 外围圈层外围圈层 中心区板块中心区板块： 板块特征：以高层物业为主， 容积率较高 价格：洋房12000-14000元/m 北区板块北区板块： 板块特征：中高端产品为主， 产品线丰富，市场认可度高 价格：别墅12000-18000元 /m：洋房9000元/，高层在 8000-9500元/m 西区板块西区板块： 板块特征：在售项目以高层为 主，后续供应量相对较大 价格：9500-10000元/ m 东区板块东区板块： 板块特征：在售项目较多， 中高端以上的楼盘为主，多 属高层物业 价格：12000-15000元/ 南区板块：南区板块： 板块特征：项目较多，未来 的重要供应区域，物业以高 层为主，楼盘规模较大 价格：8000-9500元/ 航空港航空港 板块板块 平原新区板块平原新区板块： 板块特征：片区建筑密度较低， 别墅、多层等高端物业占据主 价格：别墅10000元/m，高层 5000元/m，洋房7000元/m 中牟板块中牟板块： 板块特征：以高层为主力，别墅 相对较少 价格：洋房6000-7500元/m 荥阳上街板块荥阳上街板块： 板块特征：物业类型丰富，以别 墅为主，档次较低 价格：别墅13000-14000元/m， 洋房5000-6000元/m，高层约 5000元/m 龙湖板块龙湖板块： 板块特征：物业类型丰富，以低 密度的别墅、多层洋房为主 价格：别墅13000-18000元/m， 洋房10000元/m；高层5500元 /m 航空港板块航空港板块： 板块特征：在售项目较少，以多 层洋房为主，小高层、高层为辅 价格：高层约5800元/m；洋房 9500元/m，别墅13000元/m hopefluent 平原新区外源性特征明显，主要承接核心圈层价格、物业外溢客户，北 区具有明显的截流 受价格、物业类型等因素的影 响，核心圈层客户就近外溢就近外溢的 现象明显，支撑着外围圈层板 块的房地产发展 部分高端别墅项目客户来源广泛 而外围圈层板块在融城速度、 区域成熟度等发展差异的背景 下，其所吸纳的核心圈层客户 类型具有一定的差别。本项目 所在的平原新区板块主要吸纳平原新区板块主要吸纳 核心圈层的自住、投资客为主核心圈层的自住、投资客为主 中牟板块中牟板块 龙湖板块龙湖板块 荥阳上街荥阳上街 板块板块 中短期客户流向示意图 北北区板块区板块 西区西区 板块板块 东区东区 板块板块 南区板块南区板块 中心区中心区 板块板块 本项目本项目 平原新平原新 区板块区板块 核心圈层核心圈层 外围圈层外围圈层 航空港航空港 板块板块 城区客户 外围客户 自住、度假客自住、度假客 投资客投资客 自自住住 投资投资客客 自住、投资客自住、投资客 自住、度假客自住、度假客 hopefluent 板块格局小结 大郑州房地产市场处于快速发展的阶段，在交通、供应、价格等多重因素的推动下，核心圈层扩容 明显，结合外围圈层各板块内部配套等逐步完善，外围圈层板块未来将成为市场热点 根据上述研究分析，立足大郑州市场，平原新区的外部环境优劣势共存 优势，在大郑州的房地产格局中，平原新区属于整体市场的价格下游，拥有一定的价格优势；同 时，区域当前拥有以低密度物业为主，拥有多元物业类型的居住板块，拥有一定的物业优势 劣势，受限于新区发展，当前平原新区板块仍较陌生，配套不足，板块成熟度仍需培育，导致客 户认知度不高 当前平原新区的主要竞争主要来源于板块内部，但同时客户主要来源与北区，因此北区属于重点市 场研究范围。随着区域未来的逐步成熟，其竞争范围将有所扩大 hopefluent 重点市场研究范围锁定 中牟板中牟板 块块 龙湖板龙湖板 块块 荥阳上荥阳上 街板块街板块 大郑州房地产格局示意图 西区西区 板块板块 东区东区 板块板块 南区板块南区板块 中心区中心区 板块板块 核心圈层核心圈层 外围圈层外围圈层 航空港航空港 板块板块 根据上述各板块特征分析与研究， 由于本项目与北区存在客户上的明显共 性，因此本项目当前重点市场主要为平 原新区内部及北区板块，以下将对两大 区域进行详细分析 北北区板块区板块 本项目本项目 平原新平原新 区板块区板块 重点市场 hopefluent 住宅市场研究 房地产市场格局 重点市场分析 后续竞争市场 客户专题研究 hopefluent 项目特征：当前两区多为低密度居住项目，物业类型丰富，平原新区项 目以高品牌、大规模参与竞争 区域 编号 项目 占地面积 （m ） 总建面积 （m ） 容积 率 物业类型 平原新 区 1 恒大金碧天下首期 约60万 约34万 1.15 双拼、洋房、 高层 2 绿地泰晤士新城 约88万 约120万 约0.8 联排、双拼、 洋房、高层 北区 3 天地湾 约22万 约39万 2.00 联排、叠拼、 洋房、小高 层 4 迎宾路3号 约6万 约9.5万 / 联排、双拼、 洋房 5 天伦庄园 约33万 约48万 0.86 联排、叠加、 洋房 6 金荣盛景濠庭 约9.5万 约10万 1.00 联排 7 清水苑 约22万 约30万 1.20 联排、叠加、 洋房 8 怡丰森林湖 约46万 约50万 1.05 联排、叠加、 洋房、小高 层、高层 9 思念果岭国际社区 约18万 约48万 1.00 双拼、叠加、 洋房 平原新区平原新区 北区北区 1 2 3 4 6 5 8 9 7 连霍高速连霍高速 特 征 总 结 hopefluent 价格特征1：区域层面，平原新区价格优势明显；物业层面，别墅物业价 格高，溢价力强，洋房物业区域间拉差相对较少 平原新区，别墅物业价格高，溢价能力强；北区，洋房物业与小高/高层物业价格相近 区域之间，同种物业之下，平原新区具有明显的价格优势，单价较北区项目低；但洋房物业，区域间拉差 相对较少，区域间竞争较大 （备注：恒大金碧天下洋房、高层价格带装修，其余项目均为毛坯） 恒大金碧天下 绿地泰晤士新城 天地湾三期 迎宾路3号 天伦庄园 金荣盛景濠庭 清水苑 怡丰森林湖 思念果岭五期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 平 原 新 区 平 原 新 区 北 区 北 区 5000 8000 11000 14000 17000 20000 元元/m 1 2 4 5 6 8 8 9 9 4-5万万 叠加叠加 1 2 8 7 1 8 3 别墅别墅 洋房洋房 小高小高/高层高层 物业类型物业类型 特 征 总 结 hopefluent 通过两区总价的梳理，当前两区别墅物业总价集中在250-700万之间。而洋房与小高/高层物业具有总价重 叠，在80-160万之间，平原新区的洋房物业与北区的洋房、小高层/高层存在较大的竞争 当前市场总价范围上，存在有竞争较弱的区间，是本项目实现市场突围的关注点 1，总价在80万以下的高层；2、总价在100万以下的洋房；3，总价在250万以下的别墅 价格特征2：两区别墅总价集中在250-700万，洋房与小高/高层总价重 叠，在80-160万之间 平 原 新 区 平 原 新 区 北 区 北 区 50 100 150 200 250 300 700 1400 金碧天下 双拼 泰晤士新城 双拼、联排 迎宾路3号 联排