2014年第一季度中国商业地产季度报告.pdf

research 研究报告 2014q1 1中国商业地产指数 2市场热点 table of contents 北京 beijing | 成都 chengdu | 上海 shanghai | 沈阳 shenyang | 西安 xi an | 郑州 zhengzhou 1 中国商业地产指数 北京 beijing | 成都 chengdu | 上海 shanghai | 沈阳 shenyang | 西安 xi an | 郑州 zhengzhou4 中国商业地产指数 中国商业地产指数以一个季度为周期，以中国大陆40个商务城市的商 用土地、商用物业、写字楼物业的关键数据为基础，并针对品牌零售商 以及线上线下销售做专业调研，追踪市场动向，是反映中国商业地产市 场发展趋势的重要指数系统。 这一指数系统包含中国商用土地指数、中国商用物业指数、中国写字楼 物业指数、中国零售商信心指数以及中国o2o指数。为政府机构、开 发商、品牌零售商、投资商、房地产咨询机构的决策提供全方位的参考 和指引。 北京 beijing | 成都 chengdu | 上海 shanghai | 沈阳 shenyang | 西安 xi an | 郑州 zhengzhou5 中国商业地产指数 数据来源：ret睿意德中国商业地产研究中心 指标同比环比 中国商业地产指数12.5%3.5% 整体呈波浪形上升趋势 2014年第一季度，中国商业地产 指数（cci）为133.9，前期值为 138.8，下跌4.9。 季度性因素导致短期指数的下降， 同比依然达到12.5%的增长。 预计在2014年第三、四季度会呈 现加速上扬。 北京 beijing | 成都 chengdu | 上海 shanghai | 沈阳 shenyang | 西安 xi an | 郑州 zhengzhou6 中国商业地产指数 数据来源：ret睿意德中国商业地产研究中心 环比与同比 同比上涨主要得益于宏观经济、写 字楼物业、零售商信心、o2o指数 的上涨，尤其o2o指数的同比上升 幅度最大。 由2013年第四季度市场高位而产 生的落差，造成宏观经济、商用物 业、零售商信心及o2o指数环比纷 纷下跌。 北京 beijing | 成都 chengdu | 上海 shanghai | 沈阳 shenyang | 西安 xi an | 郑州 zhengzhou7 中国宏观经济指数 数据来源：ret睿意德中国商业地产研究中心 指标同比环比 中国宏观经济指数11.1%8.5% 年涨幅约10% 2014年第一季度，中国宏观经济 指数为122.4，前期值为 133.8，下跌11.4。 社会消费品零售总额同比和环比 的增幅均超过gdp增幅，由消费 拉动经济增长的趋势逐步显现。 100.0 97.9 102.4 120.4 110.4 107.7 114.1 133.8 122.4 80.0 100.0 120.0 140.0 中国宏观经济指数 北京 beijing | 成都 chengdu | 上海 shanghai | 沈阳 shenyang | 西安 xi an | 郑州 zhengzhou8 中国商用土地指数 数据来源：ret睿意德中国商业地产研究中心 指标同比环比 中国商用土地指数30.8%1.1% 商业用地开发趋于理性 2014年第一季度，中国商用土地 指数（cli）为79.9，前期值为 80.8，微跌0.9。 2012年下半年是商用土地成交高 峰期，商用土地投资热情高涨， 2013年第四季度出现了市场拐点。 北京 beijing | 成都 chengdu | 上海 shanghai | 沈阳 shenyang | 西安 xi an | 郑州 zhengzhou9 中国商用土地指数 2016年将为商业供应爆发期 以商业地产平均3-4年的开发建设周期估 算，预计2015-2016年将迎来商业项目 集中入市的爆发期。 各地政府商用土地出让收缩 随着大量的商用物业开发，部分城市人 均商业面积已超过警戒值，巨大的招商 压力已充分印证这一点。 在此背景之下，各地政府商用土地的出 让规模逐步收缩，有利于商业地产中长 期的良性发展。 指标2014q1环比同比 商业用地成交 土地总成交 9.8%32%21% 商业用地流拍数量 商业用地成交数量 19.6%477% 商业用地楼板价 住宅用地楼板价 65.0%22%54% 商业用地溢价率 住宅用地溢价率 52.7%43%41% 北京 beijing | 成都 chengdu | 上海 shanghai | 沈阳 shenyang | 西安 xi an | 郑州 zhengzhou10 中国商用土地指数 数据来源：ret睿意德中国商业地产研究中心 一线城市相对理性，二线城市波动最大，三线城市鲜有溢价 一线城市相对理性，土地与商业地产的发展基本一致，土地价格波动处于良性态势，整体风险较小。 二线城市处于相对无序的阶段，投资热情空前高涨，而大多开发商却对市场的风险心存侥幸。 三线城市相对稳定，消费需求快速增长，而商业基础滞后，优质商业土地的投资价值却得以凸显。 北京 beijing | 成都 chengdu | 上海 shanghai | 沈阳 shenyang | 西安 xi an | 郑州 zhengzhou11 中国商用物业指数 数据来源：ret睿意德中国商业地产研究中心 指标同比环比 中国商用物业指数2.0%1.4% 上行有压力，趋于平缓 2014年第一季度，中国商用物业 指数（cri）为109.6，前期值 为111.1，微跌1.5。 100.0 100.9 101.2 103.1 107.5 109.8 110.9 111.1 109.6 80.0 100.0 120.0 140.0 中国商用物业指数 北京 beijing | 成都 chengdu | 上海 shanghai | 沈阳 shenyang | 西安 xi an | 郑州 zhengzhou12 中国商用物业指数 一线城市租金年涨幅5% 空置率保持在个位数，租金水平全国最高。 二线城市空置率全国最高 缺乏有效需求，未来新增项目将集中入市。 三线城市租金回报率低 风险较低，缺乏相对理想的资产回报。 数据来源：ret睿意德中国商业地产研究中心 城市 租金水平 （元/平方米/天） 空置率 一线城市33.46.1% 二线城市15.615.4% 三线城市11.87.3% 北京 beijing | 成都 chengdu | 上海 shanghai | 沈阳 shenyang | 西安 xi an | 郑州 zhengzhou13 中国写字楼物业指数 数据来源：ret睿意德中国商业地产研究中心 指标同比环比 中国写字楼物业指数6.4%6.7% 整体走势稳健上涨 2014年第一季度，中国写字楼物 业指数（coi）为109.3，前期 值为102.4，上升6.9。 100.0 95.2 99.5 99.2 102.7 101.4 98.5 102.4 109.3 80.0 100.0 120.0 140.0 中国写字楼物业指数 北京 beijing | 成都 chengdu | 上海 shanghai | 沈阳 shenyang | 西安 xi an | 郑州 zhengzhou14 中国写字楼物业指数 数据来源：ret睿意德中国商业地产研究中心 0% 10% 20% 30% 0 4 8 12 写字楼租金水平及空置率 一线城市空置率二线城市空置率三线城市空置率 一线城市租金水平二线城市租金水平三线城市租金水平 城市 租金水平 （元/平方米/天） 空置率 一线城市10.86.9% 二线城市3.528.3% 三线城市2.117.1% 一线城市租金坚挺而稳定 市场供需平衡，空置率保持在个位数。 二线城市新增供应量较大 空置率居高不下，租金水平持续低迷。 三线城市项目同质化情况严重 打造“蓝筹”写字楼项目有望突围。 北京 beijing | 成都 chengdu | 上海 shanghai | 沈阳 shenyang | 西安 xi an | 郑州 zhengzhou15 中国零售商信心指数 数据来源：ret睿意德中国商业地产研究中心 指标同比环比 中国零售商信心指数12.7%7.4% 零售商信心遵循市场规律 2014年第一季度，中国零售商信心 指数（rci）为125.9，前期值为 135.6，下跌10.0。 各年第四季度呈现最高值，而次年 第一季度进入低谷，随后缓步上升。 中国零售商信心处于稳步攀升的良 性态势。 北京 beijing | 成都 chengdu | 上海 shanghai | 沈阳 shenyang | 西安 xi an | 郑州 zhengzhou16 中国零售商信心指数 奢侈品开店减速，快时尚扩张迅速 奢侈品零售商已经放缓了开店节奏，从2013 年第一季度起，开店的数量明显减少。 而快时尚依然处于高速扩张的阶段，通常每 年的第二及第三季度是开店高峰期。 轻奢逐渐深入中国市场，已经开始布局二三 线城市。 连锁餐饮开店数量涨幅超过400% 大中型消费餐饮开店迅速，全面覆盖中国各 级城市。 数据来源：ret睿意德中国商业地产研究中心 北京 beijing | 成都 chengdu | 上海 shanghai | 沈阳 shenyang | 西安 xi an | 郑州 zhengzhou17 中国o2o指数 数据来源：ret睿意德中国商业地产研究中心 指标同比环比 中国o2o指数45.0%7.4% 两年内增幅超过300%， 呈直线上升 2014年第一季度，中国o2o指数 （o2oi）为316.7，前期值为 342.3，下跌25.6。 o2o出现快速增长，得益于互联 网与实体商业的快速有效结合。 100.0 116.5 146.9 211.0 218.4 260.1 279.7 342.3 316.7 60.0 120.0 180.0 240.0 300.0 360.0 中国o2o指数 北京 beijing | 成都 chengdu | 上海 shanghai | 沈阳 shenyang | 西安 xi an | 郑州 zhengzhou18 中国o2o指数 数据来源：ret睿意德中国商业地产研究中心 网购业态日趋丰富 母婴、图书、数码比重增加， 服饰比重下跌，母婴市场的销 售额增速最快。 数据来源：ret睿意德中国商业地产研究中心 零售商线上销售额比重每年上涨 2-3倍，户外休闲服饰增速最快 线上销售的比重每年以2-3倍的增速在扩大。 户外休闲类服饰的增速最快，达到346.7%。 2012 2013 37.1% 6.7% 6.0% 24.1% 26.1% 服装母婴图书数码其他 2012 北京 beijing | 成都 chengdu | 上海 shanghai | 沈阳 shenyang | 西安 xi an | 郑州 zhengzhou 2 市场热点 北京 beijing | 成都 chengdu | 上海 shanghai | 沈阳 shenyang | 西安 xi an | 郑州 zhengzhou20 开发商动态 开发商热门投资领域 旅游娱乐地产 养老地产 儿童体验业态 北京 beijing | 成都 chengdu | 上海 shanghai | 沈阳 shenyang | 西安 xi an | 郑州 zhengzhou21 开发商热门投资领域旅游娱乐地产 大型房企进军旅游娱乐业 2014年第一季度多达11家大型房企宣布 参与建设旅游地产项目： 万达、复星、碧桂园、首寰、苏宁环球 主题乐园和度假型酒店受青睐 预计至2020年，中国主题乐园的总面积将 超过9,000万平方米。 市场需求旺盛、政策鼓励及科技便利化是 开发商转型发展旅游产业的主要原因。 数据来源：国家统计局 10,184 12,580 19,306 22,706 26,276 16% 24%24% 18% 16% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 2009年2010年2011年2012年2013年 国内旅游收入 国内旅游收入（亿元）增幅 北京 beijing | 成都 chengdu | 上海 shanghai | 沈阳 shenyang | 西安 xi an | 郑州 zhengzhou22 开发商热门投资领域旅游娱乐地产 开发商项目名称所在地 建筑面积 （万m2） 规划 投资额 （亿元） 预计年接待量 （万人） 首寰 北京环球影城 主题公园 北京20.6 影城中心、主题娱乐 项目 120800 万达 万达电影乐园 “汉秀” 武汉18.6 电影科技娱乐项目、 大型剧场 60300 万达滨湖万达城无锡120 大型舞台秀、电影乐 园、电影城 3002,000 苏宁环球 宜兴阳羡湖旅 游综合体项目 宜兴 融合酒店、金融、文化、 体育于一体的长三角高 端文体休闲度假村 100180 表：2014年在建及待建大型旅游地产项目 数据整理：ret睿意德中国商业地产研究中心 北京 beijing | 成都 chengdu | 上海 shanghai | 沈阳 shenyang | 西安 xi an | 郑州 zhengzhou23 开发商热门投资领域养老地产 政府大力推动养老地产 2014年起，多地政府将养老地产招商 作为政绩考核指标，大力推行养老地 产及相关产业建设。 开发商布局养老社区 开发商：万科、绿地、保利、招商 保险企业：中国平安 金融机构：保德信、越秀房托、黑石 跨界合作、跨地域合作 数据来源：国家统计局 10,956 11,307 11,894 12,288 12,714 8.2% 8.5% 8.9% 9.1% 9.4% 0% 5% 10% 15% 0 5,000 10,000 15,000 2008年2009年2010年2011年2012年 国内老年人口及占比 65岁以上老年人口（万人）老年人口占比 北京 beijing | 成都 chengdu | 上海 shanghai | 沈阳 shenyang | 西安 xi an | 郑州 zhengzhou24 开发商热门投资领域儿童体验业态 儿童业态成购物中心第四 大主力租户 儿童体验业态已经成为继百货、大 卖场、电影院之后的第四主力租 户。 内部因素：降低购物中心招商和管 理难度。儿童业态承租面积较大， 有利于购物中心集中经营管理。 外部因素：儿童消费的虹吸效应。 儿童业态的最大特点是“一人带动 全家”。 项目名称开发商主打特色开业时间 成都国际金融 中心 九龙仓 冰悦滑冰场等儿 童业态 2014.1 龙华星河 cococity 星河集团突出儿童化主题2014.10 杭州起跑线儿 童新天地 浙江省省直 同人集团 全年龄儿童教育 培训 2014.10 宝能天地购物 中心 宝能集团 真冰场、儿童职 业体验中心 2015 上海“世茂纳 米魔幻城” 世茂集团 室内主题乐园、 魔幻城堡 2015 2016 表：2014年在建儿童业态项目 数据整理：ret睿意德中国商业地产研究中心 北京 beijing | 成都 chengdu | 上海 shanghai | 沈阳 shenyang | 西安 xi an | 郑州 zhengzhou25 零售商动态 传统超市整合增多，精品超市扩 张加速 卡券合作等手段维持传统超市长久生存。许 多传统百货和超市依靠消费卡、积点卡、抵 扣