房地产土地出让金融资项目尽职调查报告模板 房地产开发企业融资尽职调查报告.doc

房地产土地出让金融资项目房地产土地出让金融资项目 尽职调查报告尽职调查报告 尽职调查报告 1 （报告完成日期：【】年【】月【】日） 目目 录录 1项目背景与交易结构概述项目背景与交易结构概述4 1.1项目背景项目背景4 1.2交易结构概述交易结构概述4 2融资人资信情况融资人资信情况5 2.1融资公司基本情况融资公司基本情况5 2.2融资公司经营情况融资公司经营情况5 2.3融资人财务状况融资人财务状况5 2.4融资人银行贷款及对外担保情况融资人银行贷款及对外担保情况6 3项目概况和建设情况项目概况和建设情况6 3.1项目基本情况项目基本情况6 3.2项目建设条件项目建设条件7 3.3项目建设实施进度项目建设实施进度7 3.4项目的设计、施工、监理情况项目的设计、施工、监理情况7 4项目市场情况项目市场情况8 4.1项目投资环境项目投资环境8 4.2项目分析及市场情况项目分析及市场情况8 4.3项目租售情况预测项目租售情况预测9 5项目财务效益评估项目财务效益评估9 5.1房地产项目总投资预测房地产项目总投资预测10 5.2项目资金来源情况项目资金来源情况10 5.3项目损益预测项目损益预测11 5.4项目有关财务效益指标项目有关财务效益指标12 6信托方案与风险防范措施信托方案与风险防范措施12 尽职调查报告 2 6.1交易结构安排及信托计划摘要交易结构安排及信托计划摘要12 7意见及建议意见及建议13 8项目资料项目资料13 尽职调查报告 3 1项项目背景与交易目背景与交易结结构概述构概述 1.1项项目背景目背景 此此处简处简要介要介绍项绍项目背景情况目背景情况 例如：【】年【】月【】日，某房地产有限公司通过竞拍获得【】省【】市【】地块，地块编 号为【】（以下简称“【】项目”）。为【】希望由*信托就上述地块的土地出让金的交付提 供融资服务。 1.2交易交易结结构概述构概述 1.2.1简简要描述本要描述本项项目的信托目的信托结结构构 融融资资方式：方式：【 【贷贷款款】 】/【 【股股权权投投资资】 】 融融资总资总成本：成本： 融融资资人要求信托人要求信托资资金到位金到位时间时间： ： 信托期限：信托期限：【 【 】 】年年 公司收入：其中信托公司收入：其中信托报报酬方式收取酬方式收取【 【 】 】% ； ；财务顾问费财务顾问费形式收取形式收取【 【 】 】% 保管人保管保管人保管费费： ： 受益人的受益人的预预期收益：期收益： 项项目目发发行行计计划（适用于集合划（适用于集合类项类项目），目），详细详细制定制定项项目的目的发发行行计计划：划： 我公司私人银行部发行的额度 【 】万元 尽职调查报告 4 银行代销： 【 】万元 发行费率： 第三方理财机构代发： 【 】万元 发行费率： 1.2.2项项目目现现状状 此此处处介介绍项绍项目目现现状，包括土地取得方式、价格（包括状，包括土地取得方式、价格（包括总总价及楼面价格）、土地出价及楼面价格）、土地出让让 金金缴纳进缴纳进度、度、 “四四证证”取得的情况、取得的情况、项项目公司是否成立等情况目公司是否成立等情况 1.2.3项项目目总总投投资资及及资资金来源金来源 项目总投资共【】万元。 序号序号项项目目金金额额（万元）（万元）比例比例 1自筹资金 【】【】% 2信托计划投资额 【】【】% 2银行贷款 【】【】% 3部分销售收入 【】【】% 4总投资 【】【】% 尽职调查报告 5 2融融资资人人资资信情况信情况 2.1融融资资公司基本情况公司基本情况 2.1.1融融资资公司情况公司情况 融融资资公司公司 住所住所 法定代表人法定代表人 企企业类业类型型 注册注册资资本本 实实收收资资本本 经营经营范范围围 经营经营期限期限 房地房地产产开开发资发资 质质 2.1.2项项目公司目公司实际实际控制人情况控制人情况简简介介 说说明明项项目公司的目公司的实际实际控制人数量，并控制人数量，并简简要介要介绍绍其背景、成其背景、成长经历长经历 2.1.3融融资资公司控股（大）股公司控股（大）股东东情况介情况介绍绍（如有）（如有） 视项视项目具体情况目具体情况简简要介要介绍项绍项目公司大股目公司大股东东情况情况 2.1.4融融资资公司税收政策公司税收政策 税税 种种税税 率率税税 种种税税 率率 营业税 土地使用税（二 类） 土地增值税（预房产税 尽职调查报告 6 缴） 土地增值税（清 算） 城市建设税/费 企业所得税（预 缴） 教育和卫生附 加费 企业所得税（清 算） 地方教育费附 加 施工合同印花 税 购房合同印花 税 2.2融融资资公司公司经营经营情况情况 此此处简处简要介要介绍绍融融资资人人过过往开往开发过发过的的项项目情况、目情况、获获得的荣誉（如有）得的荣誉（如有） 2.3融融资资人人财务财务状况状况 此此处处列明融列明融资资人近三年人近三年资产负债资产负债表，除此之外表，除此之外还应还应将融将融资资人上一年度人上一年度经审计经审计的的财务财务 报报表提交表提交风险风险管理部管理部 2.4融融资资人人银银行行贷贷款及款及对对外担保情况外担保情况 业务业务部部门应门应在中国人民在中国人民银银行系行系统查询统查询融融资资人的人的 企企业业基本信用信息基本信用信息报报告告 ，注明，注明 融融资资人人贷贷款情况、款情况、对对外担保情况及抵押外担保情况及抵押/质质押情况，并注明融押情况，并注明融资资人是否存在不良人是否存在不良贷贷款款 记录记录。 。 贷款情况：当前未结清贷款为【】万元，已结清贷款为【】万元,已结清保函【】万元， 尽职调查报告 7 已结清承兑汇票【】万。 对外担保情况：当前对外担保的合同金额为【】万元。 抵押/质押情况：当前对外抵押金额为【】万元，质押金额为【】万元。 3项项目概况和建目概况和建设设情况情况 3.1项项目基本情况目基本情况 3.1.1项项目用地情况目用地情况 此此处说处说明明项项目具体位置（目具体位置（说说明所属行政区域、四至，并附地明所属行政区域、四至，并附地图图），出），出让时让时是否是是否是净净 地，土地地，土地总总面面积积、用地性、用地性质质、容、容积积率。率。 项项目土地成本情况目土地成本情况统计统计表（表（单单位：万元）位：万元） 项项 目目 已已缴资缴资金成本情金成本情 况况 未未缴资缴资金成本情金成本情 况况 合合 计计 土地成本 滞纳金 各种配套费 契税等税金 拆迁补偿 合计 尽职调查报告 8 3.1.2项项目基本控目基本控规规指指标标 项目基本控规指标表 表 1-1 序号指标名称指数单位备注 建设用地面积m2 1总建筑面积m2 1.1规划容积率 1.2绿地率 1.3建筑密度 2地上可建面积m2 2.1房屋m2 2.2车位面积m2 3.2项项目建目建设设条件条件 此此处处注明本注明本项项目已目已获获得的政府有关部得的政府有关部门门批文批文 3.3项项目建目建设实设实施施进进度度 此此处处列明列明项项目开目开发进发进度，如果是分期开度，如果是分期开发发， ，还应还应列明各期开列明各期开发发的具体的具体进进度。度。 项目总工期预计为【】年，融资人已投入资金合计【】万元。 本项目预计于【】年【】月开工建设，预计于【】年【】月竣工验收，交付使用，开发建 设期 【】年，前期【】年，建设期【】年。 尽职调查报告 9 3.4项项目的目的设计设计、施工、施工、监监理情况理情况 此此处说处说明本明本项项目目设计设计公司，施工公司，施工单单位及位及监监理理单单位位 尽职调查报告 10 4项项目市目市场场情况情况 4.1项项目投目投资环资环境境 4.1.1宏宏观经济观经济概况概况 此此处简处简要要说说明明项项目所在地区的目所在地区的经济发经济发展水平展水平 4.1.2当地当地总总体房地体房地产产市市场场 此此处简处简要要说说明明项项目所在地区的近一段目所在地区的近一段时间时间以来住宅新增供以来住宅新增供应应量及成交量、成交量及成交量、成交 均价等房地均价等房地产产市市场总场总体运行情况体运行情况 4.2项项目分析及市目分析及市场场情况情况 4.2.1项项目区域交通情况目区域交通情况 简简要描述要描述项项目周目周边边的交通情况的交通情况 4.2.2周周边边主要土地成交情况主要土地成交情况 项项目周目周边边如有新近成交土地，可如有新近成交土地，可简简要介要介绍绍作作为为参照。参照。 4.2.3周周边竞边竞争争项项目分析目分析 此此处处列明周列明周边边可能与本可能与本项项目目竞竞争的争的项项目（包括已目（包括已经经开开盘盘或即将开或即将开盘盘的的项项目）目） no. 项项目目物物业业形形态态 价格价格（元） 推推盘盘量量(套套) 存量存量(套套)开开盘时间盘时间 1 尽职调查报告 11 2 3 4.2.4项项目目评评价价 此此处应对项处应对项目市目市场场定位、特色作出定位、特色作出简简要要说说明明 4.3项项目租售情况目租售情况预测预测 4.3.1项项目目销销售方式售方式 列明列明项项目目销销售方式售方式 4.3.2销销售前景分析售前景分析 房屋房屋 序序 号号 年份年份 第第 1 年年 第第 2 年年第第 3 年年第第 4 年年第第 5 年年第第 6 年年合合计计 1 销售面 积 (m2) 2 销售价 格 (元/m2) 3 销售收 入 (万元) 尽职调查报告 12 车车位位 序号序号年份年份 第第 1 年年 第第 2 年年第第 3 年年第第 4 年年第第 5 年年第第 6 年年合合计计 1 销售面 积 (m2) 2 销售价 格 (元/m2) 3 销售收 入 (万元) 5项项目目财务财务效益效益评评估估 5.1房地房地产项产项目目总总投投资预测资预测 项项目投目投资资估算表估算表 单位：万元 序号序号年份年份第第 1 年年第第 2 年年第第 3 年年第第 4 年年第第 5 年年第第 6 年年 合合计计 1 销售面积() 2 销售价格(元元/) 3 销售收入(万元万元) 尽职调查报告 13 序号序号 项项目名称目名称投投资额资额估算估算说说明明 1 土地费用 2 前期工程费用 3 基础设施建设费 4 建筑安装工程费 5 公共配套设施建设费 6 开发间接费用 7 管理费用 8 财务费用 9 销售费用 10 开发期税费 11 其它费用及不可预见费 项目总投资 项项目目现现金流量表金流量表 序号序号项项目名称：目名称： 2009 年年 2010 年年2011 年年 2012 年年 合合计计 1 资资金来源金来源 1.1 自有资金 1.2销售收入 1.3 出租收入 1.4 信托融资 尽职调查报告 14 1.5 银行贷款 1.6 其他来源 2 资资金运用金运用 2.1 土地出让金 2.2 开发建设投 资 2.3 销售费用 2.4 项目管理费 用 2.5 经营税金及 附加 2.6 其它经营成 本费用 2.7 土地增值税 2.8 所得税 2.9 信托融资收 益 2.10 信托融资本 金 2.11 银行借款本 金偿还 2.12 银行借款利 息支付 尽职调查报告 15 3 净现净现金流金流 4 累累计净现计净现金流金流 5.2项项目目资资金来源情况金来源情况 5.2.1自有自有资资金金 截止到 20 年 月 日，已支付部分土地出让金【 】万元。 5.2.2预预租售收入租售收入 利用预售回款投入【 】万元，占全部投资额的 %，占全部销售额的 %。 5.2.3本本项项目目银银行行贷贷款款 项目计划于 20 年 月获取开发贷款【 】万，贷款期【 】年。 5.2.4本本项项目信托融目信托融资资 本项目信托计划以【股权/债权】形式，融资金额【 】万元。 5.3项项目目损损益益预测预测 5.3.1项项目目销销售、租售、租赁赁收入分析：收入分析： 项目按可售面积计算，总收入总计【 】万元。 物物业业功能功能 销销售售总总价价(万万 元元) 销销售售单单价价(元元/平方平方 米米) 住宅 尽职调查报告 16 商业 车位 合计 5.3.2项项目利目利润润分析：分析： 项目预计实现销售收入【 】万元，扣除成本、税金，预计税前利润【 】万元、 税后利润【 】万元。 成本利成本利润润表表 科目科目金金额额(万元万元) 销销售面售面积单积单方方 (元元/平方米平方米) 1.销销售收入售收入 2.销销售成本售成本 3.期期间费间费用用 营销费用 财务费用 管理费用 4.销销售税售税费费 土地增值税 营业税及附加 5.销销售利售利润润 6.营业营业外收入外收入 尽职调查报告 17 6.营业营业利利润润合合计计 7.企企业业所得税所得税 8.营业净营业净利利润润 经济经济指指标标： ： 销售净利率% 投资利润率% 项目 irr % 5.4项项目有关目有关财务财务效益指效益指标标 5.4.1项项目投目投资资利利润润率率 项项目投目投资财务评资财务评价指价指标标 项目总投资项目总收入 项目资金峰值股本投资 项目税前利润项目税后净利润 销售净利润率 % 总投资净利润率 % 项目 irr % 股本投资获利倍 数 5.4.2贷贷款款偿还偿还期期 本项目公司预计 20 年【】月申请银行开发贷款【 】万，期限【 】年，还款来 源为： 。 尽职调查报告 18 5.4.3销销售率盈售率盈亏亏平衡点平衡点 销售率盈亏平衡点【 】 %，销售均价盈亏平衡点：【 】元/平方米； 6信托方案与信托方案与风险风险防范措施防范措施 6.1交易交易结结构安排及信托构安排及信托计计划摘要划摘要 6.1.1交易交易结结构构 合作方式： 合作期限： 【 】个月； 交易结构： 投入投入 ： ：详细说详细说明信托明信托资资金的运用方式，采取股金的运用方式，采取股权权投投资资形式运用信托形式运用信托资资金金时时，以，以 信托信托资资金受金受让让原有股原有股东东持有的持有的项项目公司股目公司股权权的，的，说说明受明受让让价格，以增价格，以增资资方式投入方式投入项项 目公司的，目公司的，说说明明计计入注册入注册资资本和本和资资本公本公积积的比例以及增的比例以及增资资完成后我公司持有完成后我公司持有项项目公目公 司的股司的股权权比例；以比例；以债权债权方式运用信托方式运用信托资资金的，金的，应说应说明明贷贷款要素（利率、期限、抵押款要素（利率、期限、抵押/质质 押物、保押物、保证证担保等）。担保等）。 退出退出 ： ： 说说明信托明信托资资金的退出方式，如果以股金的退出方式，如果以股权转让权转让方式退出的，方式退出的，说说明股明股权转让权转让 价格。价格。 项项目公司管理目公司管理 ：如果采取股：如果采取股权权投投资资方式，方式，应说应说明明项项目公司的目公司的监监管方式管方式 例如：例如： a)双方在公司章程中约定融资方拥有项目经营和控制权，*信托通过 董事会、派驻财务人员等方式实现对项目资金监管和风险控制； b)项目公司应分期编制详细的成本标杆、经营计划报告和项目现金流 量预测表，经董事会通过后严格予以执行，并作为资金监管和测算*信 托投资收益的基础。单项成本超过部分由融资方或者【 】补足，*信托 不再承担该超出部分的成本。 尽职调查报告 19 如果采取如果采取债权债权方式，方式，应说应说明如何保障信托明如何保障信托资资金的金的还还款来源款来源 例如：例如： 设立监管账户，要求融资人按一定比例将项目销售回款存入该账户。 6.1.2信托信托计计划划 信托信托规规模：模：约约【 】万 (如有结构化设计，还应列明优先、次级份 额) 信托期限：信托期限：【 】个月 还还款款资资金来源：金来源： 信托信托结结构构图图 （如有） 6.1.3