2016年上半年市房地产市场经济运行分析报告

1 / 7 2016 年上半年市房地产市场经济运行分析报告 今年以来， *市房地产经济运行呈现出投资连续下滑，新开工面积减少，商品房销售不畅的局面， *市房地产市场运行中存在的问题值得高度重视和密切关注。根据统计部门提供的数据，结合我局近期的调研情况，现将 2016 年上半年 *市房地产经济运行情况分析如下： 一、全市及中心城区 1 至 4 月房地产业基本情况 （一）房地产开发投资同比降幅减少。 *市今年1 至 6 月实现房地产投资亿元，同比下降 %，降幅较上月 末减少了 %，其中住宅投资亿元，同比增长 %，较去年同期的上升 %，占全市房地产开发投资比重为 %。全市房地产开发投资占规模以上固定资产投资（亿元）的比重为 %，投资规模增速低于全市规模以上固定资产投资增速个百分点。截止 6 月末，思茅区完成房地产开发投资亿元，同比增长 %，占全市房地产开发投资的比重为 %，高于去年同期个百分点， *主城区房地产投资比重进一步加大。 （二）商品房供应量下降，销售面积下滑。全市商品房施工面积万平方米，同比下降 %；商品房新开工面积万平方米，同比下降 %；商品房销售面积万平方米，同比下降 %；商品房销售额亿元，同比下降 %；待售面积万平方米，2 / 7 同比上升 %。 *市主城区今思茅区商品房施工面积万平方米，同比下降 %；商品房新开工面积万平方米，同比下降 %；商品房销售面积万平方米，同比下降 %；商品房销售额亿元，同比下降 %；待售面积万平方米，同比下降 %。主城区房地产呈现出投资下降，新开工面积锐减，销售面积下降的局面。 (三 ) 二手房成交面积出现大幅下降。从 *市主城区房地产交易相关数据看，主城区二手房 1 至 6 月成交面积万平方米，同比增速下降 %。从分月的数据看， 2016 年 3月份成交量受政策影响出 现集中办理房产交易的行为，仅2016 年 3 月就办理交易面积万平方米，剔除 3 月异动，成交情况基本平稳。 （四）保障性安居工程建设有序推进。全市 2016年保障性安居工程建设任务 1778 套，到 2016 年 6 月新开工200 套，开工率 %，基本建成 1660 套，占基本建成任务的 %，完成配租 716 套。 二、当前制约 *市房地产投资增长存在的突出问题 （一） *市续建房地产项目存量投资不足。 2016年以前开工建设的 27 个房地产项目在 2016 年前形成了大量的实物投资，并计摊了大量的土地投资 ，续建项目建设基本进入尾声，剩余的存量投资额约在 8 亿元左右。 （二）拟建房地产项目前期工作进展缓慢。房地3 / 7 产企业从取得土地到开工建设，需要经过多项行政审批，面对多个部门监管，各项证照办理齐备快的约需要 9个月以上，对希望快速推进项目的企业形成了制约。从主城区目前拟开工房地产项目看，主要制约房地产动工的情况有： 一是土地上遗留建筑物及其他构筑物影响项目进展。一类是在土地出让时，还有原来的建筑没有拆除，影响企业开展地勘等相关工作，如原啤酒厂地块、原林校地块、原市粮食局地块。二类是原住户贷 款抵押了原住房，原住户获得赔偿后没有办理抵押注销手续，使购地者不能办理土地使用权证，如原市粮食局地块。三类是穿越地块的供水、输电、广电等市政配套设施影响项目推进，如茶马古城、鼎城国际、俊宏誉园项目。 二是各类行政审批时间不确定无法预测项目进展，并且各项审批互为下一步审批前置。房地产企业自己梳理了审批流程，从取得土地到获得施工许可证可以合法正式动工需要八大步骤 15 个分项，其中直接关系到项目进展的有，第一是建设工程规划许可，项目在职能部门经过部门会审和专家会审后，需要市规建委会议通过，而市规建委会 议的召开时间不确定且间隔时间太长，直接影响了项目进度，建设工程规划许可是各房地产企业意见较为集中的行政审批；第二是人防审查核准，对配套建设人防工程的项目，图纸审查必须报到省级人防图纸审查部门审查，耗时长，差旅4 / 7 费用高，并且人防施工存在垄断经营情况，房地产企业无议价空间；第三是施工图纸消防审查，时间长，费用高，环节多；第四是各种保证金占用企业资金，办理建设工程施工许可证前，需要缴纳墙改基金 10 元 /平方米，农民工保证金和准备金建设方和施工方分别按工程中标价 3%缴纳，安全文明措施费按中标价 % %专户缴纳保管。各项行政审批顺利与否对房地产项目推进起到了关键性的作用。 三是房地产企业投资积极性下降。在当前市场环境条件下，房地产市场预期发生了较大的变化，供需双方均对市场持观望态度，房地产开发企业对投资趋于保守，特别是在市场销售不景气，建筑成本上升，融资渠道不畅时更是放慢开发节奏。 四是受近期对房地产企业税收清查审计影响，房地产企业在统计数据申报上趋于保守。近期审计部门对房地产企业进行相关税务审计，企业在申报相关数据时越来越趋于保守，对实际完成的投资及销售均按保守数据申报。 五是雨季来临，影响项目施工。由于大部分项目在今年 2 月、 5 月份分两批通过市规委会审批后，才进入施工图设计环节，办理完各项审批刚好进入雨季，雨季施工断断续续，工程投资量增长幅度不会太高。 六是主城区农村预留产业用地投资无法计入房地产投资。在城市建设过程中，城区的部分村民集体在土地5 / 7 征收后获得了大量的预留产业用地，目前部分房地产企业和村集体协商投入资金建设预留产业用地，由于土地所有权是村集体的，在土地流转上一直未得到突破，形成了无法入统房地产投资的情况。如硕丰地产公司与高家寨村民小组、版纳 金和金途地产公司与大寨村民委员会、幸福投资公司与嘎龙村民小组、至胜地产与三家村村民委员会和大荒地村民小组。 七是部分实际已经开工建设项目无法入统。部分企业未办理完相关许可手续，提前开工，出现施工安全建管不到位，投资无法入统的情况。如茶马古城、 *大世界项目。 八是 *市城市综合体项目前期工作进展缓慢。列入全省 150个城市综合体建设的 *市城市综合体项目除 *购物大世界、创基尚城、茶马古城进展顺利外，其他项目还处在项目前期规划阶段，土地供应还未落实。 三、抓房地产项目 工程进度、促投资、稳增长的相关措施及建议 （一）建议立即召开中心城区拟建房地产项目推进办公会议，实行各部门现场办公，联动解决项目推进存在的困难。采取市级领导牵头，市发改、国土、人力资源保障、住建、规划、人防、消防、思茅区联合办公，对中心城区拟建的 25 个项目解决前期审批的实际困难，方便企业完成相关审批后进入项目施工阶段。 6 / 7 （二）建立通道。尽快成立绿色通道审批领导小组，急事急办、特事特办，使大项目、好项目尽快落地。对符合 *市建设休闲养生度假基地的房地产项目，纳入绿色通道审批。 （三）开展房地产企业信用体系建设。逐步建立*市房地产企业信用评价标准，由发改、国土、税务、工商、工信、劳动、住建等部门共同组成标准制定小组，根据企业项目建设的经历结合管理部门意见对房地产企业进行信用星级评定，按一至五星的标准，可以在缴纳墙改基金、农民工保证金、安全文明措施费等保证金环节有相应的缴纳标准，使企业少缴或不缴相应的保证金。 （四）改革审批方式，缩短审批时限，尽快构建联合审批平台。改变目前建设工程审批流程，项目的布局及外立面方案在规划职能部通过后即报市规委会审批，其他相关地 块经济技术指标职能部门按地块出让条件审批即可。同时固定市规委会会议时间，方便企业安排工程进度。 （五）抓监督查办，建立领导挂钩联系机制。按土地管理相关法规对取得土地两年以上为动工的，严格执法，且因政府部门原因无法动工的及时解决相关制约因素，由于企业原因未动工的，按相关管理规定办理。同时，建立领导挂钩联