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国外养老地产发展对我国的经验和启示 易居研究院综合研究中心研究员 朱光 近年来，随着产业结构调整以及房地产调控政策的逐步推进，以开发住宅为主业的近年来，随着产业结构调整以及房地产调控政策的逐步推进，以开发住宅为主业的 主流房企纷纷开始将目光转向产业地产领域， 其中养老地产由于与我国人口老龄化日益主流房企纷纷开始将目光转向产业地产领域， 其中养老地产由于与我国人口老龄化日益 突出的趋势紧密联系，逐步受到了房企的关注。万科、绿地、首创、绿城、突出的趋势紧密联系，逐步受到了房企的关注。万科、绿地、首创、绿城、保利等实力保利等实力 房企均陆续试水养老地产，以期在养老地产市场中抢得先机。但目前国内养老产业相关房企均陆续试水养老地产，以期在养老地产市场中抢得先机。但目前国内养老产业相关 政策和法规依旧存在缺失和不明晰，大大制约了养老地产的发展。同时，养老地产运营政策和法规依旧存在缺失和不明晰，大大制约了养老地产的发展。同时，养老地产运营 特别是盈利模式也成为了各个房企所要面对的难题， 目前国内养老地产发展还处于探索特别是盈利模式也成为了各个房企所要面对的难题， 目前国内养老地产发展还处于探索 阶段。本文通过对国外主要发达国家养老地产发展的概述，提出相关有益的经验，供国阶段。本文通过对国外主要发达国家养老地产发展的概述，提出相关有益的经验，供国 内房企进入养老地产时参考和借鉴。内房企进入养老地产时参考和借鉴。 一、国外发达国家养老地产发展概况一、国外发达国家养老地产发展概况 1 1、美国、美国 美国由于老龄化程度较低，其养老地产主要还是以商业化运营为主。经过几十年的 发展，美国已经形成了较为全面的养老居住建筑和服务设施类型，全面覆盖身体状况从 健康到虚弱，生活自理程度从独立居家生活到需要辅助生活的各阶段的老年人。除了配 套设施完备外，政府和金融机构还提供如“以房养老”的“倒按揭”贷款等相关金融政 策扶持，国家和地方也涌现出众多为养老政策和项目提供咨询服务的机构。 美国养老地产分为盈利性和非盈利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由 教会兴办，政府给予部分津贴。盈利性养老地产由开发商、投资商和运营商共同组成， 其运营模式主要有三种：净出租模式、委托经营模式以及租赁+经营模式。净出租模式 指养老地产持有者将物业租赁给运营商以获取固定租金，承租方承担所有运营费用、税 费以及保险费；委托经营模式指养老地产持有者将物业托管给运营商，运营商收取一定 比例的管理费，但不承担经营风险；租赁+经营模式指养老地产持有者将物业的部分权 益出让给运营商，并与运营商签订委托管理协议，运营商将获得管理收益和与所拥有权 益相对应的部分经营收益。 案例：美国太阳城案例：美国太阳城 美国养老居住模式中，较为典型的是老年社区，以成熟的商业化运营著称。这类社 区多建设在郊外地段，以低密度住宅形式为主，主要面向较年轻、健康、活跃的老年群 体，提供居住和配套服务。太阳城是美国、也是世界上著名的专供退休老人居住和疗养 的社区。由 del webb 公司于 1961 年开始建设，已陆续在美国开发了 20 多个以太阳城 命名的老年社区，成为美国开发老年社区的著名品牌。建筑规划完全按照老年人的需求 设计， 设置无障碍步行道、 无障碍防滑坡道， 低按键、 高插座设置， 社区住宅涵盖独栋、 联排、复合公寓、独立居住中心等类型，以低层建筑为主。太阳城兼有旅游、度假等功 能， 目标客户分为长住和旅游度假两种， 定位为 55 岁以上的老年群体， 还配备了娱乐、 商业、高尔夫球场等相关设施，还有许多娱乐性和社会性活动对社区成员开放。虽然医 疗护理等配套服务欠缺，但仍能依靠社区等所在城镇提供的大市政基础配套得以完善。 太阳城经营收益主要来源于一次性住宅销售收益以及长期性收益 （包括出租收益及配套 设施的使用收益），其中长期性收益是太阳城的稳定收益来源。 2 2、日本、日本 日本经过几十年的发展实践，已经形成了相对独立完善的养老地产体系，推行以社 区化居家养老为主的养老方式，为老年人提供良好的室内外环境设置，保证其与社会的 接触交流，尽可能长地保持其独立生活能力。同时，日本介护保险政策的推行为老年人 及其家庭解除了后顾之忧，使各类养老服务业形成产业链，为养老地产创造了新的发展 空间。 日本养老地产以民间建设为主， 政府出资征用后， 租给老年人居住并给予房租补贴。 日本养老地产基本都不采用出售产权的经营模式，出租是其主导经营模式。其中，“机 构设施”模式就是由开发商建造一所适合老年人居住的设施，设施内配置以护理为主的 各种服务；而“住宅”则是房东通过收取租金得到投资回报的模式。“机构设施”模式 中，开发商通过向每个入住老人收取一次性的“入住金”，从而回笼大部分成本，在运 营过程中，再通过每个月收取管理费及服务费维持日常运营和回收其他投资成本。 案例：日本港北新城案例：日本港北新城 作为开发商建设、政府出资征用、专业公司运营的养老社区，日本港北新城把老年 人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内， 赋予了老年人更多 生活层面的可能性。港北新城提供无障碍设施的老年人住宅产品、提供具有看护性质的 老年人住宅产品、提供能和家人共同生活的（二代居）住宅产品。通过这些老龄住宅产 品在社区的共存，可以形成满足各类型老年人基本生活需求、方便子女照顾老人的生活 社区。 同时， 社区还提供了完善的配套设施， 用于满足老年人在健康和精神方面的需求。 3 3、德国、德国 德国主要的养老模式是社会养老， 即由社会来负担老年人必要的生活费用和日常照 料。德国养老地产分为两大体系：老年住宅体系和养老院体系，两者皆由政府财政拨款 支持，两者一般会毗邻建设，以形成各种资源共享的优势。德国拥有专业的养老地产物 业管理公司，养老地产一般都采取无障碍设计，配备齐全的医疗和娱乐设施。同时，健 全的社会养老保障制度由于承担了近一半养老成本， 也为老年人提供了良好的社会保障， 这些都为养老地产的可持续发展奠定了基础。 德国养老地产主要包含独立式住宅和老年公寓等类型，主要是对外出租经营。德国 政府虽然原则上不直接介入养老地产的开发，但提供了积极的政策支持，主要表现在财 政上对于需护理老人的支持，在税务上对于护理企业的支持。政府财政是养老经费的主 要来源，为老人提供住房补贴，同时，养老地产企业与民间福利集团签订提供服务的合 同，该合同可成为企业获得建设资金贷款的融资条件，一定程度上也减轻了养老地产企 业的经营压力。 案例：慕尼黑案例：慕尼黑 augustinumaugustinum 老年公寓老年公寓 慕尼黑 augustinum 老年公寓是全球诞生的第一家老年公寓，目前通过基金会和服 务公司运作，已经有 40 多年的历史。作为德国最知名的高品质老年颐养品牌和德国最 重要的社会服务公司之一，augustinum 目前在全德国已拥有 21 家品牌养老院，并且同 时拥有先进的医疗器械公司、心脏专科医院及内外科专业医院。其针对的消费群体主要 是月收入 1000 欧元、处于中等收入水平的老人，通过高品质、多样化的服务为老年人 提供自主、稳定和高水准的生活。augustinum 连锁养老院具有以下特点：设施高档化， 同时整合了如医院、餐厅等高端的服务资源；以高档酒店式公寓的物业形态建立连锁网 络，有成熟的管理模式；有良好的专业服务团队。 4 4、新加坡、新加坡 新加坡经济较为发达，拥有完善的社会保障体系，因此住宅拥有率极高，靠住房养 老是一些老年家庭常用的办法， 已婚子女与父母合住同一组屋或同一组屋区的情况较多。 同时，随着养老传统观念的转变，老人单独居住养老需求不断增加。为此，新加坡政府 投资开发了产权为 30 年的“乐龄公寓”，以满足这部分老年人希望单独居住的需求。 新加坡政府作为养老设施建设的投资主体，提供 90%的建设资金，对养老机构各项 服务提供不同的津贴。同时，政府在建造福利房时，专门设计适合几代同堂的户型，并 在购房价格上给予优惠。可见，新加坡政府将养老地产也纳入了住房保障体系之中，养 老地产的建设更多体现了政府所要承担的社会责任。 案例：新加坡乐龄公寓案例：新加坡乐龄公寓 新加坡称 55 岁以上的公民为乐龄人士，1998 年新加坡推出乐龄公寓。乐龄公寓由 政府投资建设及运营，乐龄公寓一般为 12 层到 14 层的精装修板式高层，户型分为 35 平方米和 45 平方米两种，价格在 5 万7 万新元（1 新元约合 4.7 元人民币）之间，每 户一般有一个卧室，有部分家具，厅和卧室用活动隔墙分隔。乐龄公寓一般都建在成熟 社区内，各种设施齐全完善，内外设施都是按照老年人需求而设，例如更宽的大门（供 轮椅出入）、更大的开关钮、室内地面平坦（没有高差）、支撑扶手（户内和公共走廊） 等。 二、对我国养老地产发展的经验和启示二、对我国养老地产发展的经验和启示 1 1、政府应在政策上给予养老地产更多鼓励和扶持、政府应在政策上给予养老地产更多鼓励和扶持 从国外养老地产运营的成功经验看， 政府在养老地产方面都形成了比较成熟的体系。 同时， 政府在为老年人提供完善的养老保障服务时， 还给予养老地产企业相关政策扶持， 为养老地产项目的成功运营创造了积极条件。我国国务院曾在 2013 年 9 月下发关于 加快发展养老服务业的意见指出，在养老服务事业和产业投融资、用地、津补贴、税 收减免等方面出台一系列政策，扶持养老产业发展。今年 1 月杭州、珠海等城市也陆续 出台了鼓励社会力量兴办养老机构的相关政策。作为带有福利性的养老地产项目，我国 政府应加大对于养老地产的政策鼓励和扶持，比如在土地使用、税收等方面给予一定的 政策优惠，并采取激励机制提升房企参与热度，最大限度地为养老地产的发展创造良好 环境。 2 2、物业服务性收入应成为养老地产持续发展的重要收益来源、物业服务性收入应成为养老地产持续发展的重要收益来源 从国外养老地产运营模式看，产品销售和物业服务两方面收入是并重的，其中物业 服务收入还是决定产品后期持续发展的重要条件。因此，养老地产作为长期而艰巨的民 生性战略工程，其运营模式对于开发商是巨大的考验，需要开发商具有长远经营的发展 规划。目前国内养老地产的运营方式主要包括销售、租赁和会员制三种模式，这些模式 各有特点。开发商在运营前期应与当地政府积极合作，将养老地产项目与当地城市发展 规划有效结合，分区域有针对性地开发，同时根据自身条件选择合适的运营模式。从趋 势看，养老地产的运营应是长期性、持续性的，运营收入也应以后期服务性收入为主， 因此养老地产运营企业也需要调整思路，从追求短期效益转向获取长期收益。 3 3、房企应积极吸纳社会力量合作开发养老地产、房企应积极吸纳社会力量合作开发养老地产 欧美等国家由于经济发达，金融领域市场化程度较高，政府对于带有福利性质的养 老地产一般都会给予资金支持，如德国和新加坡的养老地产都由政府财政支持建设，这 也有效地缓解了运营企业的资金压力。 而在我国， 由于养老地产投资较大、 回收周期长， 从银行等金融机构获取贷款较难，政府财政补贴也有限，这就给房企融资带来了困难。 房企可以考虑与保险公司、商业地产运营公司、医疗公司等对养老地产有兴趣的社会力 量进行合作开发，以实现分散开发风险的目的，同时还能实现资源有效利用和整合。如 今年 2 月 10 日，中茵股份与上海交通大学医学院苏州九龙医院签订战略合作协议，双 方将合作开发位于苏州太湖国家旅游度假区风景区内的养老地产项目， 这就为项目的医 疗配套服务提供了较好保障。 4 4、养老地产应与娱乐文化教育等产业整合发展、养老地产应与娱乐文化教育等产业整合发展 国外养老地产项目中，医疗、娱乐、文化、体育等配套设施和相关服务大多比较齐 全，虽然对运营企业的资金和管理带来了不小压力，但通过与娱乐、文化、教育等产业 的有机结合，也有利于不断提升养老地产项目的价值和吸引力，为项目的可持续发展创 造条件。如美国太阳城在市场和产业链日趋成熟时，与度假管理公司合作开发，将养老 地产与旅游地产相融合，使产品竞争力不断上升。目前我国养老地产发展整体处于较低 水平， 企业更多地还是以开发商品住宅的模式来运营， 而忽视养老地产项目的持续运营。 虽然近期国内一些企业也在积极尝试养老与旅游、文化、教育等产业相结合发展，但基 本还处于探索阶段。如何充分发挥养老地产项目的功能、进一步提升项目价值，需要从 项目自身配套以及与其他产业融合等多角度去考虑， 这是我国养老地产发展不断成熟所 要经历的阶段。 5 5、提升专业化管理水平成为养老、提升专业化管理水平成为养老地产可持续发展的关键地产可持续发展的关键 国外养老地产经过几十年的发展，专业化的运营管理水平得到不断提升，德国等一 些国家还拥有专业的养老地产物业管理公司。由于养老地产一般属于综合性的社区，所 引入的社会资源也较多， 这就要求运营企业具有能够协调各种资源为老年人服务的能力， 例如医疗护理中心、人才交流中心、老年大学、老年协会等服务性机构，这对企业提出 了更高的要求。企业需要加强综合管理水平，成立专业化养老地产管理公司便成为了关 键。目前国内对于养老地产的物业管理基本还停留在养老院的管理水平上，很多养老地 产的开发经营者，都将精力更多地放在如何建设优良的硬件设施上，而忽视了专业化服 务队伍的培养和精良管理体系的建立， 导致对于市场化的养老地产专业管理还处于起步 阶段，因此加强专业化管理水平将是养老地产项目今后能够持续发展的重要基础。 6 6、养老地产产品应根据不同需求实行差异化设计、养老地产产品应根据不同需求实行差异化设计 国外的养老地产体系已经较为完善，政府和企业在设计养老地产产品时，充分考虑 了老年