北京上海商业项目考察报告(新鲜2014年+16个项目共66页).pdf

北京上海商业项目考察报告 （2014年6月） 地理位置地理位置 北京西单北大街131号 投 资 商投 资 商 开业时间开业时间 2007年 总 建 面总 建 面 中粮集团 20.5万 1 西单大悦城西单大悦城 考察项目概述考察项目概述 西单大悦城是一座由中粮集团精心打造的“国际青年城”，这座西单商圈唯一的 shopping mall 迅速成为时尚达人、流行先锋、潮流新贵休闲购物的首选之地。 西单大悦城从北京敬远房地产开发有限公司、中国冶金科工集团公司，再到爱尔兰基 金意外出局，最终中粮集团以40亿元的总额获得该项目。从项目收购到整体开业，仅仅7个 月时间完成超越；日均车流达1000辆次，日均客流10万，最高可达21万，月均销售1.5亿元。 大悦城还坐拥若干“之最”而傲视京城商圈：世界跨度最长的飞天梯，长江以北最大 的数码影院首都电影院，13个影厅可容纳1800位观众，北京最大的化妆品超市sephora。 开发背景开发背景 项目规划设计项目规划设计 项目占地1.6万，总建达20.5万，其中写字楼建筑面积1.5万，两栋商 业楼组成的11.5万购物中心、一栋3.5万商业酒店式公寓。四栋建筑由中庭连 廊连接为一体。建筑南北向长达150m，东西向宽110m，地上15层，地下4层（2 层车库）。 拥有led外墙和时尚潮流的建筑造型。 四栋建筑由中庭十字连廊连接，秉承购物中 心的空间运用理念。 宽过道、大挑空、长通道构建公共立体空间。 配合景观、吊挂、花卉、植物、灯光和音乐 构建时尚空间，带来较佳的购物体验。 项目整体业态项目整体业态 11f11f 10f10f 09f09f 08f08f 07f07f 06f06f 05f05f 04f04f 03f03f 02f02f 01f01f b01b01 b02b02 电影院 电影院 健身、spa、fab数码 餐饮、游乐场 餐饮 餐饮 运动服饰、手机、餐饮 流行服饰、餐饮 时尚女装、餐饮 服装服饰、餐饮 服装服饰、餐饮 饰品、餐饮、家居、美发 精品服装、服饰、餐饮、美发 西单大悦城入驻的国际品牌达到40%以上， 首次进入北京的品牌有46个，占到整个商 铺数量的20%，其中包括zara、优衣库、 h&m、ck jeans等一些前沿品牌。 项目分层设定主题内涵，提升商业格调项目分层设定主题内涵，提升商业格调 2 2 垂直交通全面覆盖购物中心，提升购物舒适度垂直交通全面覆盖购物中心，提升购物舒适度 3 3 主动线合理分布，确保商场无死角主动线合理分布，确保商场无死角 1 1 购物中心沿着主动线进行分布，所有店面都分布在动线两边，避免了整个商场 中死角的出现。 考察项目特点考察项目特点 十三层商业高度，分为趣味、优雅、性感、冲撞、快乐、童真、兴奋、梦想等 多层次的性格内涵，创造独特商业格调。 飞天梯、90部手扶电梯与直梯纵横交错，购物非常方便，店铺的可视性和通达 性强。 考察项目概述考察项目概述 地理位臵地理位臵 朝阳区东大桥路9号 投 资 商投 资 商 开业时间开业时间 2012年 总 建 面总 建 面 香港侨福集团 20万 2 侨福芳草地侨福芳草地 侨福芳草地所在地块1994年被黄氏家族买下，2003年前后开工，由于等待环保材料的 审批和到位以及复杂的建筑流程，2010年才完全竣工。总投资30亿元。目前，项目人流量 在工作日达到平均1.5万人次，目前在客流之中，来自写字楼的公司已经占到三至四成。 没有装修补贴，没有减免租金，1000-2000元/月。其拥有北京唯一一家h&m旗下 高端副牌cos，是项目人流量和购买率最好的店铺之一。 开发背景开发背景 项目规划设计项目规划设计 芳草地紧邻北京cbd中心，包含了世界顶级时装及潮流品牌购物广场、拥有 铂金逸质的精品酒店以及采用最尖端实用的设计方案而推出的写字楼。其中时尚 购物中心4.65万，写字楼建筑8.2万，其拥有国内首座236米室内步行吊桥， 也是全中国首个获得绿色建筑评估体系leed铂金级认证的综合商业性项目。 项目整体业态项目整体业态 02f02f 01f01f b01b01 b02b02 精品零售精品零售 精品零售精品零售 服饰配件服饰配件 食酒风尚食酒风尚 芳草地购物中心以服饰配件为主力业态， 占比42%，其次为手表珠宝及食酒风尚， 占比最少为休闲娱乐及精品超市，总体来 看以零售为主。 室内步行吊桥，一个跨度让生活工作不用绕行室内步行吊桥，一个跨度让生活工作不用绕行 2 2 中国首个中国首个leedleed综合商业项目，北京空气最佳建筑环境综合商业项目，北京空气最佳建筑环境 3 3 富含艺术气息的商业，达利真品收藏地富含艺术气息的商业，达利真品收藏地 1 1 侨福芳草地中摆放着的41件达利雕塑，是世界上最丰富的达利真品收藏地之一， 真正实现商业艺术化，无处不透露出艺术气息。 考察项目特点考察项目特点 一座长236m的拉索悬浮钢架步行桥飞架空中，对角穿过中庭广场，是目前世 界最长的室内步行桥。周边居民可以经由步行桥穿越建筑，避免不必要的绕行。 通过屋顶的etef透明膜形成整个建筑外衣，建筑内微气候的空气流动是通过由 太阳的热量产生的自然力。屋顶安装天窗让热空气溢出，由大楼 底部的下沉广场花园吸入冷空气，创造了空气流动和自然通风。 地理位臵地理位臵 迎宾国道东大桥路 发 展 商发 展 商 开业时间开业时间 2006年 总 建 面总 建 面 北京奥中臵地投资公司 22.8万 3 世贸天阶世贸天阶 考察项目概述考察项目概述 发展商成立于1995年，先后投资了广渠门、顺四条、芳草地、金茂公寓等项 目。1999年开发了世贸国际公寓，也位于国贸商圈，开盘六个月售出90%。2003 年开发建设世贸天阶项目，2006年建成投入使用。 开发背景开发背景 项目规划设计项目规划设计 世贸天阶基础构造由南北两翼休闲购物中心和两座5a写字楼组成，同时兼具阶梯 广场、半封闭型的步行街。 建筑群分a、b、c、d四座，东西长220m，南北宽约116m。 c、d座为写字楼，c座时尚大厦及d座天阶大厦，建筑面积13万。 四座住宅主体中间形成约1.6万的中庭花园，社区内人车分流，动静分离。 项目整体业态项目整体业态 北北05f05f 北北04f04f 北北03f03f 北北02f02f 北北01f01f 南南05f05f 南南04f04f 南南03f03f 南南02f02f 南南01f01f b01b01 剧院 餐饮 美容护理、生活品味、餐饮 服装、鞋、酒吧 服装、珠宝、钟表、美容护理、酒吧 餐饮 鞋、儿童天地、生活品味、餐饮、美容护理 服装、配饰、鞋、健康护理 服装、珠宝、美容护理、银行、配饰、鞋 服装、钟表、童装、餐饮、酒吧 超市、餐饮、配饰、鞋、数码、酒吧、美容护理 为中高收入的白领提供流行时尚零售业态 及商业服务设施，集6星级night club异 域特色、世贸天阶题主餐厅、家居生活、 spa、美食广场、品 牌旗舰店等于一体。 西班牙风格大行其道，由欧入奢提升档次西班牙风格大行其道，由欧入奢提升档次 2 2 外场布臵结合氛围，外场布臵结合氛围，rprp活动定期举行活动定期举行 3 3 全球最先进天幕全球最先进天幕ledled，构建项目灵魂，构建项目灵魂 1 1 长约250米、宽度30米的巨型led显示屏，48路输入96道输出的强大环绕扩声， 令人身临其境的超震撼三维声像效果，总造价超过2.5亿元人民币。 考察项目特点考察项目特点 西班牙风格南北商业街，配合室内西班牙花型图案，给客户以欧式经典设计风 格体验，提升购物环境奢侈感。 天幕两侧外围是中西餐厅和休闲餐饮档口，供客人休憩和交流，也是定期举办 各种时尚活动、明星代言产品发布会的主场。 地理位臵地理位臵 西单北大街110号 开 发 商开 发 商 开业时间开业时间 2013年 总 建 面总 建 面 北京金晟房地产 4.8万 4 老佛爷百货老佛爷百货 考察项目概述考察项目概述 老佛爷百货曾在1997年尝试进入北京市场，并号称王府井开店，但由于市场与经验各 方面水土不服，且对中国市场奢侈品消费能力预估导致一年闭店推出亚洲市场。 2008年北京奥运会结束的三年里，经调查研究，发现北京发展成为亚太最活跃的奢侈 品消费市场，综合分析后再次卷土重来。 2010年10月底，法国老佛爷百货集团与香港i.t时装集团各出资50%成立合资公司，开 展老佛爷在中国的业务，且大众路线、广纳客户已成为其经营宗旨，面对更广阔的消费市场。 开发背景开发背景 项目规划设计项目规划设计 项目占地面积约1.2万，总建面约12万，地上建筑面积约9万，老佛爷 百货商业部分位于b1-5f，b2层为地下停车场，6f-11f为写字楼，商业部分为老佛 爷百货（中国）有限公司所租，写字楼部分出售。 沿法国巴黎风情，室外广场法风浓厚。 5f设臵艺术鉴赏区，丰富购物体验。 整体欧式风格，细节多用欧洲元素，保 留法国独特的气质和韵律。 商场内部采用通透设计，货架多运用矮 架、低台等，使客户视线开阔。 项目整体业态项目整体业态 05f05f 04f04f 03f03f 02f02f 01f01f b01b01 餐饮 潮流女装、女士内衣、儿童服饰 时尚女装、女鞋 时尚男装、男装配饰、男鞋 配饰、手表、美妆护肤、香水 平民品牌和美食汇 老佛爷百货以服装为主力业态，占比42%， 其次为餐饮，占比26%，占比最少为手表 珠宝及配套服务；服装这一主力业态中， 女装所占比例最大，为48%，最少的为童 装，占4%。 欧式风格由小见大，感受独特的气质和韵律欧式风格由小见大，感受独特的气质和韵律 2 2 背景墙和橱窗模特陈列简单，增强视觉动感背景墙和橱窗模特陈列简单，增强视觉动感 3 3 室内室内ledled创意屏幕，闪耀靓丽的风尚标创意屏幕，闪耀靓丽的风尚标 1 1 室内巨弧型穹顶，完美延续法国老佛爷百货总部拜占庭式的建筑风格；商场门 洞，街景梯形巨屏，给消费者传达每日时尚走向。 考察项目特点考察项目特点 在部分区域的细节修饰上运用欧式元素进行点缀，以延续巴黎老佛爷百货的一 贯风格，并从每个细节之处品味法式的细腻和优雅，感受独特的气质和韵律。 简单的“背景墙+橱窗模特”陈列方式，道具简单，无过多的装饰点缀，直入 主题，目光聚焦商品。运用“视觉错觉原理”，对背景墙改良设计，增强动感。 地理位臵地理位臵 朝阳区建国路87号 投 资 商投 资 商 开业时间开业时间 2007年 总 建 面总 建 面 北京国华臵业有限公司 4万 5 华贸购物中心华贸购物中心 考察项目概述考察项目概述 华贸中心是北京市60项重大工程之一,由北京国华臵业有限公司开发，总计投资额80亿 人民币。项目于2003年5月28日正式启动，预计2007年底全部竣工，2008年奥运会前全面 投入运营。国华臵业同时联合多家世界著名专业设计公司及管理咨询机构，致力将“华贸中 心”打造成长安街超大型国际商务、生活城中之城。 开发背景开发背景 项目规划设计项目规划设计 华贸购物中心位于华贸写字楼裙房部分，建筑面积约4万平米，营业楼层共五 层，包括地下一层和地上四层，b1层与新光天地及地铁站连通。空间整洁明亮、 现代时尚，购物动线流畅无碍，购物环境宁静幽雅，提供高档流行商品及尊贵服 务，形成设施齐全、配套合理的时尚中心。 独立商业入口气派豪华，展示效果良好。 南侧商业入口大堂开敞、气派。 北侧写字楼入口与商业入口相邻且独立。 裙房部分空间做商业大堂，三层挑空，利用 连廊连接各座写字楼，空间立体绿化。 项目整体业态项目整体业态 04f04f 03f03f 02f02f 01f01f b01b01 流行服饰、家居饰品、美容沙龙 餐饮、教育培训 国际精品、设计师品牌、流行服饰 国际精品、珠宝服饰、服装定制、咖啡厅 特色餐饮、个人护理、家居礼品 相对于新光天地的18万大体量和丰富的品牌 线，购物中心定位为新光的补充线；品牌引进 与新光形成差异化，定位更为时尚、年轻的新 生国际品牌；自行招商，自主经营。 包含versace、a.testoni、moschino、 baume&mercier、brooks brothers、canali、 feraijd、jaeger-lecoultre、loro piana、 missoni、tommy hilfiger等国际品牌入驻。 商业布局一拖二，有效维系购物中心形象商业布局一拖二，有效维系购物中心形象 2 2 充分利用石材和玻璃，展现简洁明快视觉效果充分利用石材和玻璃，展现简洁明快视觉效果 1 1 大堂挑高三层9米，地面、墙面采用高档石材装修，墙面局部配以特制的艺术 玻璃，给人以现代简洁的视觉效果哦 考察项目特点考察项目特点 临街展示面以大型高端品牌店和银行为主，部分设有独立出入口，一拖二空间 结构。中小散铺分布内部，购物者可通过公共通道到达，保证规整和形象感。 地理位臵地理位臵 朝阳区建国路87号 投 资 商投 资 商 开业时间开业时间 2007年 总 建 面总 建 面 台湾新光三越百货公司 与北京华联集团 18万 6 新光天地新光天地 考察项目概述考察项目概述 新光天地是由台湾新光三越百货公司与北京华联集团合资成立的第一家百货店，双方 各占50%股份，总资本额7.5亿元人民币。 2011年获得全国百货单店销售第一名，销售业绩 为65亿元，次年销售额超70个亿，同比增长超12%。 新光天地曾是大陆与台湾合作的明星项目，也被誉为“中国最大最赚钱单体百货”， 但因其两大股东北京华联集团和新光三越百货之间存在矛盾，合作难以为继。台湾团队的全 面撤离，也令新光天地未来的业绩充满挑战。 开发背景开发背景 项目规划设计项目规划设计 新光天地打造宽敞舒适的休闲广场，拥有长24米的“顾客新光大道”， 内部布局视野开阔的“迎宾大厅”；而四层的绅士休闲区，3道大型瀑布从屋 顶顺流而下，营造出独特的室内水幕空间，全透明的玻璃屋顶抬头可见碧蓝天 空；细节无处不显示人性化细节。 24米长的时尚走廊，配合灯光反射地 板，尽显尊贵与奢华。 挑空区各层边缘设有围栏，四角圆形设 计，且为双层扶手，兼顾成年人和小朋 友，非常人性化。 专门设臵了残障人士专用卫生间、亲子 卫生间、手语服务等。 滚梯形成的垂直动线配合独特的陈列， 形成独特标识性，购物不会迷失方向。 项目整体业态项目整体业态 06f06f 05f05f 04f04f 03f03f 02f02f 01f01f b01b01 餐饮 厨房用品、影音、生活家电、浴室用品、婴孕用品 运动户外、进口休闲绅士鞋、绅士服、配件 时尚名品、少淑装 国际精品、内睡衣、淑女服饰 国际精品、珠宝、名表、化妆品、女鞋、珠宝 时尚用品、物产、美食街和bhg超市 新光天地聚集了90项国际顶级品牌、938个全 球知名品牌。chanel、gucci、prada、 等10大国际顶级品牌旗舰店，dunhill、 annasui等42家国际名品新概念店，fred、 fauchon等首次在中国开设的24个品牌专柜， 以及mikimoto、marcjacobs等53家北京 首次设柜的品牌店。进口货品占到61%，其中 78家世界顶级品牌将首次在中国市场保持与世 界同步上市，每一季新品与其在巴黎店或纽约 店中展示的毫无二致。 富含人文气息的商业氛围富含人文气息的商业氛围 2 2 文化融合艺术，民俗搭配时尚文化融合艺术，民俗搭配时尚 3 3 人性化设计无处不在人性化设计无处不在 1 1 地下二层专供客人的休息室，供应丰富；分区音乐，通过声音也能形成明显标 识性；残疾人专供专用设备比比皆是；五层配备医务室随时可以参与救助。 考察项目特点考察项目特点 晚上能看到新光天地主体建筑外侧的新光星幕，14508颗圆形特制灯在中间错 综排列。音乐图像随年随景，充满动幻，如万花筒般璀璨斑斓。 5层的新光文苑文化馆面积达1120平米，融合文化与艺术、时尚与民俗、国内 与国际的资源，举办各式文化、主题性活动。 地理位臵地理位臵 三里屯 投 资 商投 资 商 开业时间开业时间 2008年 总 建 面总 建 面 太古地产 17.2万 7 三里屯太古里三里屯太古里 考察项目概述考察项目概述 三里屯太古里是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目。太古地产在 香港零售、商业和住宅等领域积累了逾40年的设计、开发及管理经验，其品牌本身就代表着 建设卓越、精益求精的理念。对于一个希望能够延续三里屯地区独有文化氛围的商业项目来 说，三里屯太古里无疑是传承了这个地区的文化精髓，呈现出了一片无与伦比的时尚风貌。 零售部分由太古地产及基汇资本中国基金i共同持有，其中太古地产持有80%的股份， 项目内都会风尚酒店-瑜舍，由太古地产全资拥有和管理。 开发背景开发背景 项目规划设计项目规划设计 三里屯太古里的设计灵感来自老北京的“胡同”和“四合院”，并融入时尚 元素，是由19座低密度的当代建筑布局而成，并以小巷、院落、广场等相互连接， 打造一个大型开放式购物区。整个项目分为南、北两个区域，开设了超过215间 商铺和餐厅。 通过不规则的几何外形和大胆饱满的建筑用 色，赋予每栋建筑独特的外观和个性。 尝试性的大量运用玻璃灯材料，打造更具实 验性的外观。 设臵诸多内街，保证店铺拥有足够的展示面。 体现店铺“金角银边”，平衡各空间无死角。 天桥建立二层以上水平交通系统。 电梯及室外楼梯形成系统有效解决各楼层的 垂直交通流线，上下楼层间形成有效的联系。 项目整体业态项目整体业态 三里屯太古里的定位是综合休闲娱乐区。它包括了世界一、二线知名品牌的旗 舰店、各国美食以及独具特色的五星级精品酒店。南区主要为大众化品牌，北区则 为高级名牌，以及隈研吾设计的精品酒店瑜舍。三里屯太古里拥有逾210家店铺， 包含咖啡厅，餐厅，酒吧，艺廊、画廊、超市以及8屏幕的影院。 北区北区 南区南区 针对年轻时尚客户群 体进行业态组合 聚集众多国际奢侈品 牌，以奢侈精致生活 品质进行业态组合 商业设计多元化，提升商业氛围可塑性商业设计多元化，提升商业氛围可塑性 2 2 大胆设计构想和用材思路赋予建筑外形立体美感大胆设计构想和用材思路赋予建筑外形立体美感 3 3 构建大规模主力店带动消费群，牵引其他品牌发展构建大规模主力店带动消费群，牵引其他品牌发展 1 1 营业面积过千的阿迪达斯、苹果等环球店和旗舰店拉动了全项目零售额增长， 这些品牌不仅能够吸引更多的消费者，而且还能带动其他品牌的发展。 考察项目特点考察项目特点 商业设计十分多元化，不仅可容纳各类业态的店铺，而且有举办艺术表演和市 民自由娱乐的室内外空间，公共空间和店铺外观和内部视觉可以随经营需要不 断变化，商业氛围变得五彩缤纷，变幻无穷。 打造的形象极具立体美感，通过不规则几何外形和大胆饱满的建筑用色，甚至 借用独特用材，赋予建筑独特个性。 地理位臵地理位臵 王府井大街 投 资 商投 资 商 开业时间开业时间 2012年 总 建 面总 建 面 香港新鸿基地产 130万平方尺 8 北京北京apmapm 考察项目概述考察项目概述 始建于1903年3月，由原东安门外八旗操场改建为东安市场，是京城历史最悠久的著名 老字号商场。 1993年开始改建工程，1998年3月10日，东安集团与香港新鸿基地产合资在东安市场 原址兴建新东安市场大厦落成，双方合作经营，定位中档，面向旅游消费人群，成为北京首 家集购物、娱乐与饮食于一身的综合性商厦。 2007年，新鸿基获得全部股份，并投入3个亿进行全面翻新装修，并辞退一部分低档商 户，重点引进以香港为主的中高档品牌，翻新后更名为北京apm。 开发背景开发背景 项目规划设计项目规划设计 北京apm采用6宽的步行街为主骨架，以两个有自然采光的七层 高中庭为核心，并由南北两个大型商场与沿步行街两侧的精品店组成 “哑铃式”布局，从而有利于组织商业活动和物业管理；其立面造型保 持古都风貌，并注意了建筑天际轮廓线与城市环境的和谐统一。 每层2万 的商业用房分区明确，沿街设不同 功能的出入口，合理处理“寸金”土地的各类 矛盾，创造性地设计室内货客分流的剪刀式环 形地下车道宽过道、大挑空、长通道构建公共 立体空间。 屋顶建花坛、种灌木，营造出直通的空中花园。 双层垫付门面采用答复玻璃幕墙，务求令商场 更富时代感。 项目整体业态项目整体业态 06f06f 05f05f 04f04f 03f03f 02f02f 01f01f b01b01 餐饮、电影院 运动休闲、中西快餐、餐饮、美容美发 时装、数码、儿童、电玩城 时装、钟表眼镜、皮具、数码、餐饮、美容 时装、钟表眼镜、皮具、鞋类 黄金珠宝、化妆品女、时装、钟表眼镜 精品超市、时装、运动休闲、特色餐饮 北京apm内设店铺多达160间，商场配合全新 的年轻化市场定位，大力强化租户组合，75% 都是香港品牌，其中30%的租户是首次进入北 京，除拥有在2010年开业的gap中 国首家复式 旗舰店、zara在中国的首家三层铺面旗舰店以 及亚洲最大的服饰旗舰店nike beijing外，近期 又签约了美国时尚品牌 forever21，并于今年 入驻。 外观融入现代玻璃幕墙和灯光，打造历史时尚殿堂外观融入现代玻璃幕墙和灯光，打造历史时尚殿堂 2 2 高清高清ledled显示屏，带来互动极强的购物体验显示屏，带来互动极强的购物体验 3 3 主题定位明确，客群定位细化主题定位明确，客群定位细化 1 1 配合年轻化市场定位，引进众多国际品牌与人气店铺，大力强化租户组合，引 进诸多香港品牌，与其他王府井竞争商场形成差异化。 考察项目特点考察项目特点 项目立面在明清风格基础上融入现代的玻璃幕墙和灯光，打造出具有历史气息 的时尚殿堂。 室内外安装了4部led显示屏，全天候为顾客和商家提供商品和商场信息，及体 育、娱乐赛事，带来多样化的购物体验。 地理位臵地理位臵 朝阳区将台路酒仙桥路 投 资 商投 资 商 开业时间开业时间 2012年 总 建 面总 建 面 太古地产和远洋地产 17.6万 9 颐堤港颐堤港 考察项目概述考察项目概述 颐堤港由太古地产和远洋地产携手打造。 太古地产于1972年成立，为香港及中国主要 房地产发展商之一，从事发展及管理优质综合物业项目，专注于发展大型商业项目。公司于 2012年1月在香港联合交易所主板上市。 远洋地产创立于1993年，为内地在港上市房地产 公司十强。公司业务范围涉及中高端住宅、高级办公楼、零售物业、酒店式公寓开发、房地 产销售及相关业务、物业管理、酒店及会所经营等。 开发背景开发背景 项目整体业态项目整体业态 04f04f 03f03f 02f02f 01f01f b01b01 cgv影城 零售、餐饮 零售、餐饮 零售、餐饮 bhg超市、零售 其零售区域颐堤港商场引进了不少潮 流品牌，如azul by moussy、catalog、 dzzit、gap、米兰站等。其他主力业态 也比较强，引进了韩国希界维星星国际影 城、page one国际书店和北京华联高级 超市等；多样化餐饮店铺亦是颐堤港商场 的另一大特色，包括精致西餐、日式及韩 式料理、特色中餐以及东南亚风味在内的 各式菜肴定能满足顾客不同的味蕾喜好。 项目规划设计项目规划设计 集购物、娱乐、美食、休闲、商务、旅居等于一体的综合商业地产项目。包 括大型购物中心、甲级办公楼，现代商务休闲酒店北京东隅，以及17公顷的户外 公园。颐堤港商场及颐堤港一座分别获得了美国绿色建筑协会的能源与环境设计 先锋评级(leed)金奖和白金奖认证。 打造2000的冬季花园多功能空间特色鲜明， 是目前北京少见的大型室内景观区。 平面动线采用回字形，并设臵多处挑空，增 加商场的空间感和购物舒适度。 扶手电梯交通组织动线流畅，通达率很高但 不显繁乱，能够很好的保证各个商户的到达 性于展示面 冬季花园破除室内外界限，提升商业使用价值冬季花园破除室内外界限，提升商业使用价值 2 2 垂直动线设计，促进客流垂直动线设计，促进客流 3 3 水平上视线较开阔，视线所及较远水平上视线较开阔，视线所及较远 1 1 采用“回”字型，并设臵多出挑空，增加商场的空间感和购物舒适度；内部设 臵与酒店、写字楼的通道，使顾客可以在商场、写字楼以及酒店之间穿梭自如。 考察项目特点考察项目特点 打造2000的冬季花园多功能空间特色鲜明，是目前北京少见的大型室内景观 区，为消费者在天气不佳或冬季购物、餐饮提供良好的室内环境。 中庭挑空直达屋顶，不仅增加室内采光，还将顾客的视线引导向上，挑空处的 多部扶梯设臵更起到促进客流垂直流动的作用。 地理位臵地理位臵 南京西路1618号 投 资 商投 资 商 开业时间开业时间 2004年 总 建 面总 建 面 香港崇光百货有限公司 与上海九百（集团） 约9万 1 久光百货久光百货 考察项目概述考察项目概述 由香港利福国际集团下属香港崇光百货有限公司与上海九百（集团）有限公司共同出 资打造的上海百货业航母久光百货，于2004年9月29日在上海闪亮揭幕。 久光百货自营业以来，深受顾客青睐，销售节节攀升。引进国外百货管理经验，融合 香港崇光百货开店26周年来的灵活而严谨的管理模式、日本商业无微不至的服务文化、以及 广阔的采购网络和业务联系。引入了“店中 店”、日式亲切服务、以“客”为尊的精神， 以及先进的“一站式”购物理念，提供购物餐饮、休闲娱乐、仪容护理等一系列配套服务， 彰显久光致力在繁华闹市中为顾客提供悠闲生活空间，让久光百货成为目前上海最具亲和力 的百货之一。 开发背景开发背景 项目规划设计项目规划设计 久百百货地下一层，地上九层，建筑总高度53米，机动车泊位近200个。在设 计上揉和了现代建筑学和美学的精粹，外形具备不规则的层次感，并且具有极高 的透视效果。 外观造型独特，产生灵动的曲线。 二层平台上设有座椅、露天咖啡座，实现与 环境对话。 中庭部分开敞的设计，实现立体视觉效果。 项目整体业态项目整体业态 09f09f 08f08f 07f07f 06f06f 05f05f 04f04f 03f03f 02f02f 01f01f b01b01 美容 餐饮、咖啡 厨具、寝具、卫浴 童装、妇幼、玩具 男装、yes生活馆 女装、饰品 女装、饰品 女装、餐饮、珠宝、手表 化妆品、香水、珠宝、手表、美容 超市、餐饮 已有超过500个国内外著名品牌进驻久光 百货，其中第一次进入国内市场的品牌有 近10家，第一次进入上海市场的品牌有40 多家。2009年，coach、giada及 2010年hugo boss等品牌相继在久光成 功开幕。久光以成熟消费力、稳定的客源 不断得到更多国际知名品牌关注。 服务理念贯彻到底，深刻打造亲民牌服务理念贯彻到底，深刻打造亲民牌 2 2 通透空间营造舒适购物环境通透空间营造舒适购物环境 1 1 建筑设计注重光与通透性的融合，且适当使用木饰面和栅栏配合，有效的将整 个购物空间变得尤为舒适。 考察项目特点考察项目特点 建筑空间的舒适配合日式亲切服务、以“客”为尊的精神，以及先进的“一站 式”购物理念，打造亲民的购物环境。 地理位臵地理位臵 上海市西藏中路268号 开 发 商开 发 商 开业时间开业时间 2003年 总 建 面总 建 面 上海华庆 约12万 2 来福士广场来福士广场 考察项目概述考察项目概述 来福士广场购物中心于2003年11月1日开业。自开业以来，凭借丰富的零售业管理经验， 商场运营管理者的专心经营，精心规划设计的楼层风格与主题，以及彰显个性与时尚、紧随 国际潮流的最新商品，来福士广场已然成为沪上年轻时尚人士首选的购物中心之一。在来福 士，徜徉于琳琅满目的时尚服装之余，亦可品尝风格各异的精美小吃，享受不同风情的地域 美食，或者忘情于年轻时尚的健身运动，流连于丰富多彩、精彩纷呈的推广活动，通过不断 打造其独具个性的品牌内涵，深化其年轻、时尚的广场形象，来福士广场已成为年轻消费者 购物、休闲、聚会的首选地之一。 开发背景开发背景 项目规划设计项目规划设计 来福士广场地面一层共四个主入口，1层门厅225,七层挑高，扶梯前厅主通道8- 11m，次主通道3-4m，一般通道2-3m，中庭柱间距12m，铺位可自由分割，标 准铺位面宽约为7-9m，进深7-15m。 庞大的消费者导入商场需将客流快速的分散 到各个楼层，因此在地下主入口设臵手扶梯 和电梯；并且将水平动线与垂直动线串联； 利用动线设计和规划将人流分散到各个楼层 中；在空间设计上让消费者的可达性、可见 性、通透性、舒适度都大幅度提升。 项目整体业态项目整体业态 07f07f 06f06f 05f05f 04f04f 03f03f 02f02f 01f01f b01b01 休闲娱乐 零售、餐饮、休闲娱乐 零售、餐饮、休闲娱乐 零售、餐饮 零售、餐饮 零售 零售、餐饮、休闲娱乐 零售、餐饮、休闲娱乐 来福士广场零售比例远大于普通商业项目， 每层业态布局以零售为主，引入部分特色 品牌增加项目亮点，并引入部分品牌餐饮、 生活服务营造轻松 购物氛围。 城中城，城中城，100%100%时尚枢纽时尚枢纽 2 2 城中潮流，潮牌聚集城中潮流，潮牌聚集 3 3 城市中心，风尚地标城市中心，风尚地标 1 1 地处中心人民广场黄金地段，紧邻3号地铁线，汇聚潮流人群。 考察项目特点考察项目特点 遵循清晰的项目定位，在其室内装饰、商户品牌选择，以及各楼层相得益彰的 风格设计等方面，融合不断提升的个性品牌形象，以其时尚吸引潮流人群。 聚集了全球各大时尚新潮的品牌，其中novo成为了其中的经典。 地理位臵地理位臵 徐汇区淮海中路999号 开 发 商开 发 商 开业时间开业时间 2013年 总 建 面总 建 面 香港新鸿基地产 约12万 3 环茂环茂iapmiapm 考察项目概述考察项目概述 由新鸿基地产开发的环贸iapm商场座落于浦西淮海中路陕西南路商业区，面积逾12万 平方米，自二零一三年八月初试业，轨道交通一号线及十号线均可抵达。商场借鉴了香港 apm商场的成功营运模式，主打“夜行消费”的新购物理念。iapm商场整体风格现代时尚， 引进了丰富的国际级零售、餐饮及休闲娱乐品牌，配合艺术表演及推广活动，打造成时尚潮 流购物新地标。 开发背景开发背景 项目整体业态项目整体业态 06f06f 05f05f 04f04f 03f03f 02f02f 01f01f b01b01 b02b02 影院、餐饮 影院、餐饮 运动、儿童、餐饮 餐饮、零售、甜品 服饰、皮具、电子 国际精品、珠宝、饰品 超市、生活配套、休闲美容 餐饮、生活配套、运动休闲 环贸iapm汇集了238个国际级高端潮流品 牌，其中不少品牌都是首度入华，或者首 度进驻上海市场。新鸿基地产租务总经理 冯秀炎表示， 环贸iapm是集团把香港 apm商场营运模式引入上海。 项目规划设计项目规划设计 iapm商场外形和室内设计均出自英国贝诺（benoy architects）之手，荣 获国际权威组织（美国绿色建筑委员会）颁发的节能与环保设计（leed）“金级” 证书。商场采用玻璃幕墙设计，引入大量天然光。尤其在商场5层及6层，打造了 一个动感主题区域，运用波浪形天花的动感设计，配上错落有致的闪烁萤火灯饰， 整体环境现代时尚。 通过特别化的灯光、吊顶、中庭设计，打造 出舒适、精致的购物空间感。 利用平面中庭，在合理的位臵适当地设臵跨 层扶梯，有效加强不同楼层的间客流通达性。 通过对结构柱柱面、中庭轮廓、扶梯墙壁、 电梯间等细节装饰处理，营造潮流、时尚、 精致的购物空间。 餐饮人气爆棚餐饮人气爆棚 2 2 引领夜间消费潮流引领夜间消费潮流 3 3 定位时尚高端定位时尚高端 1 1 内部的装潢、设计、色调等都更年轻，给人以放松轻快的感受，在细节方面设 计也很贴心，动线简单流畅，垂直交通便利，招商和装饰方面也投其所好。 考察项目特点考察项目特点 引入出色的餐饮功不可没，也是聚拢人气的法宝。这里就餐弥补了淮海路西段 高端餐饮的空缺。 从早上10点至晚上23点，甚至个别餐饮延迟到凌晨4点。在真正夜间消费地点 不多的上海，填补了上海人夜生活的空白。 地理位臵地理位臵 上海市泰康路210弄 投资背景投资背景 开业时间开业时间 1998年 总 建 面总 建 面 政府集市特色工程 约0.5万 4 田子坊田子坊 考察项目概述考察项目概述 田子坊所处的泰康路是打浦桥地区的一条小街，1998年前这里还是一个马路集市，自 1998年9月区政府实施马路集市入室后，把泰康路的路面进行重新铺设，在区委，区府的领 导支持下，泰康路依据打浦桥地区的功能定位开始实施特色街的工程。 开发背景开发背景 项目规划设计项目规划设计 保留的不仅仅是建筑，还有文化和生活. 店铺装修设计与里弄堂建筑风格融为一体。 设臵有深藏在老式办公楼里的国际艺术工厂。 18个国家的设计师参与设计。 田子坊集中了石库门、小店、创意工场这些相互融合的元素，有“小新天地 之称”，是上海时尚的潮地。它是目前上海所剩不多的典型的里弄建筑格局。这 里既有旧里又有新里，还有花园住宅，建筑风格包括折中主义、英国新文艺复兴 风格、现代主义风格、中国传统砖木结合风格，还有西班牙建筑风格、英国城堡 建筑风格和巴洛克风格等。其中尤以石库门建筑最为丰富，二十多种形态，类型 之多、保存之完整可谓独步上海。 项目整体业态项目整体业态 入驻的艺术品，工艺品商店已有40余家，入驻的工作室、设计室有 20余家，陶艺、餐饮、咖啡相伴而生。以艺术创作和创意设计公司为主， 辅以少量的特色工艺品、服饰和餐饮小店。 艺术商业街，中西文化交流平台艺术商业街，中西文化交流平台 2 2 政府规划改造项目政府规划改造项目 1 1 政府搭台，企业唱戏，引进艺术家和艺术企业进驻，有效地将泰康路的石库门 殖民建筑结合艺术，给泰康路一个新的生机。 考察项目特点考察项目特点 艺术家们这里设立了设计室、工作室。这里是10个国家的艺术家入驻，18个国 家的设计师参与的国际艺术博览会。中西文化在这里交融、碰撞，泰康路正逐 渐走向世界。 地理位臵地理位臵 黄浦区太仓路181弄 开 发 商开 发 商 开业时间开业时间 2002年 总 建 面总 建 面 香港瑞安集团 6万 5 上海新天地上海新天地 考察项目概述考察项目概述 瑞安集团在1997年提出了一个石库门建筑改造的新理念：改变原先的居住功能，赋予 它新的商业经营价值，把百年的石库门旧城区，改造成一片充满生命力的新天地！该项目总 投资约1.5亿美元，于1999年初动工， 第一期的新天地广场于2001年底建成。 目前，营业场所已对外开业，2007年底全部开业。那里亦古亦西的建筑风格和经营特 色让人耳目一新。从它脚手架尚未完全拆落的那一刻起，各路明星、艺术家、企业家、银行 家、驻沪外交官纷至沓来，流连忘返。国际模特儿大赛、时装表演、日本鬼太鼓座表演、著 名影星的电影新闻发布会等时尚文化活动，纷纷选择在上海新天地登场亮相。 开发背景开发背景 项目规划设计项目规划设计 新天地分为南里和北里两个部分，南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。 北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。 南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、休闲中心，于 2002年中正式开幕，这座充满现代感的玻璃幕墙建筑物，进驻了各有特色的商户， 为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和具品味的休闲娱乐热点。 北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化 身成多家高级消费场所及餐厅。在南里和北里的分水岭-兴业路-是中共“一大”会 址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。 保留建筑墙、门窗的处理方式。 保留历史痕迹，给项目深厚的历史感。 软件及装修风格以西方特色为基础。 建立石库门博物馆，真实再现20世纪上海人 家生活形态上，让游客可以借此怀旧寻根。 项目整体业态项目整体业态 05f05f 03f03f 02f02f 01f01f 南里南里 北里北里 餐饮、影院 餐饮、ktv 餐饮、服装、钟表眼镜、饰品、鞋类 餐饮、服装、儿童、饰品、鞋类 餐饮、酒吧、服装、配套 餐饮、酒吧、饰品、会所、服装、家 居家纺、工艺品、茶叶、配套 经营总面积约5万方，经营总户数107家、零售 商业数量比例41%、零售商业面积比例为23%， 非零售商业数量比例59%、非零售商业面积比 例77%，停车位370个。 宣扬繁华物质的人文技巧是精准定位宣扬繁华物质的人文技巧是精准定位 2 2 “赔本赚吆喝”的经营秘诀“赔本赚吆喝”的经营秘诀 3 3 用独树一臶的开发理念，旧城修复引领潮流用独树一臶的开发理念，旧城修复引领潮流 1 1 先做商业再做住宅的开发理念；石库门的修复及改造要求更高，为让历史重见 天日；挑选美国旧房改造专家本杰明，在旧址保留文化并中注入新的生命力。 考察项目特点考察项目特点 专家定位三步深化，新天地逐步与国际潮流接轨；立足商圈高点，借住宅推波 助澜，最终营造足够的消费支撑。 招商只招最好不招最贵的；要求租户与新天地有相同的经营理念和相近的思维， 结合有创意和特色的服务，通过降低租金的方式引进优秀商家达到养街目的。 地理位臵地理位臵 南京西路1539号 开 发 商开 发 商 开业时间开业时间 2013年 总 建 面总 建 面 嘉里物业管理 约8.6万 6 静安嘉里中心静安嘉里中心 考察项目概述考察项目概述 由香港利福国际集团下属香港崇光百货有限公司与上海九百（集团）有限公司共同出 资打造的上海百货业航母久光百货，于2004年9月29日在上海闪亮揭幕。 久光百货自营业以来，深受顾客青睐，销售节节攀升。引进国外百货管理经验，融合 香港崇光百货开店26周年来的灵活而严谨的管理模式、日本商业无微不至的服务文化、以及 广阔的采购网络和业务联系。引入了“店中 店”、日式亲切服务、以“客”为尊的精神， 以及先进的“一站式”购物理念，提供购物餐饮、休闲娱乐、仪容护理等一系列配套服务， 彰显久光致力在繁华闹市中为顾客提供悠闲生活空间，让久光百货成为目前上海最具亲和力 的百货之一。 开发背景开发背景 项目规划设计项目规划设计 这一大型综合项目总建筑面积达45万平米，包括8.6万平方米商场面积， 15.2万平方米甲级写字楼，7.3万平方米的静安香格里拉酒店，1.8万平方米的 服