东莞塘厦房地产市场监测月报201408.doc

塘厦房地产市场监测月报塘厦房地产市场监测月报20142014 年年 0808 月月 4 4 号号 新地国际研究中心新地国际研究中心 塘厦房地产市场塘厦房地产市场 月报月报 20142014 年年 0808 月号月号 总第总第 4 4 期期 塘厦房地产市场监测月报塘厦房地产市场监测月报20142014 年年 0808 月月 4 4 号号 新地国际研究中心新地国际研究中心 0 目目 录录 内容摘要内容摘要2 2 一、宏观头条一、宏观头条5 5 1.1 中央政策5 1.2 地方政策14 1.3 行业新闻20 1.4 经济观察28 1.5 规划动态29 1.6 宏观数据32 住宅成交32 土地市场36 1.7 促销动态40 二、土地交易二、土地交易4242 2.1 本月土地成交情况.42 东莞全市土地成交情况 42 塘厦镇土地成交情况.43 2.2 本月土地公开出让情况.45 东莞全市土地出让情况 45 塘厦镇土地出让情况.45 三、项目预售三、项目预售4747 四、项目开盘四、项目开盘4747 五、商品房成交分析五、商品房成交分析4949 东莞成交 49 塘厦成交 54 塘厦房地产市场监测月报塘厦房地产市场监测月报20142014 年年 0808 月月 4 4 号号 新地国际研究中心新地国际研究中心 1 内容摘要内容摘要 宏观头条宏观头条 中央政策：中央政策：截止8月28日统计，全国仅有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京、西 宁和兰州等9个城市限购尚未松绑。从目前市场看，因为经济涨幅放缓，导致各地方政府对 房地产的依赖度明显上升，在这种情况下，预计各地的救市热情将持续上涨，年内市场出 现反弹的可能性较大。特别是已经开始的信贷松动，一旦银行实施执行，预计将有更多的 购房者入市。 地方政策：地方政策：8月10日，东莞政府出台了关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施 ，内容包括取消新建商品销售价格备案制、优化住房公积金贷款政策、延长契税交税期限 等；8月26日，东莞公布了新的普通住宅价格标准，从9月1日期正式实施，此次调整的幅度 大幅上涨，对刺激东莞楼市成交将有明显作用。政策的一系列出台，似乎都在为“金九” 作铺垫，不断释放出利好的信号，政府与开发商合力备战金九，令东莞楼市9月份的表现显 得格外令人期待。 行业新闻：行业新闻：8月25日，万科和淘宝合作卖房，行业一时间折腾热热闹闹的，但从本质来说， 全民营销开发商的伪救赎销量无实质增长；今年移动互联网大躁风生水起，“自媒体、微 营销、全民经纪人、全民营销、o2o”等词汇入侵了各行各业；借助微信、客户端等移动 互联手段的营销方式只是扩大其推广和宣传范围而已，房地产销量并没有提升；国家统计 局1-7月数据分析，商品房销售面积同比下降7.6%，降幅比1-6月扩大1.6个百分点。房地产 项目的销售去化率的提升，本质是政府信贷支持、开发商降价才是王道。 经济观察：经济观察：2014年8月，中国制造业采购经理指数（pmi）为51.1%，比上月回落0.6个百分 点，连续5个月回升后出现回调，但仍为今年以来的次高点，表明我国制造业总体上继续保 持增长态势。 规划动态：规划动态：8月24日，市规划局东莞水乡特色发展经济区基础设施规划正式出台，规 塘厦房地产市场监测月报塘厦房地产市场监测月报20142014 年年 0808 月月 4 4 号号 新地国际研究中心新地国际研究中心 2 划包含了交通和市政基础设施两大部分内容，为总体规划的编制提供了有力的技术支撑， 同时为水乡地区的交通、市政基础设施规划建设提供了技术指引。对外以强化穗莞交通联 系为重点、对内以打造快慢相宜的交通系统为重点、构建“安全、绿色、智慧”的水乡市 政体系。 宏观数据：宏观数据：中国指数研究院9月1日发布2014年8月中国房地产指数系统百城价格指数报告 ，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据；2014年 8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10771元/平方米，环比上月下跌0.59%，连续 第4个月下跌，跌幅收窄0.22个百分点。 促销政策：促销政策：8月塘厦房地产市场促销表现为平淡，万科、中信、碧桂园等几个楼盘都在清盘， 除了拿几套特价房之外，其他的促销主要表现仍然为主流，如 n 万减 n 万，总价减 n 万， vip 优惠的形式在促销尾盘；万科朗润园【万科棉花】8月23号开盘，推出328套房源，产 品为79、带装修两房、均价5300元/起，（销售现场表现较火爆，预计500多组客户到场， 据分析50%客户来自深圳北） 土地交易土地交易 8月，东莞土地市场共有土地成交10宗，成交面积：238771.3平方米，土地出让工业性质为7 快；其中，有2宗地块是商住用地，地块2014wg037号、地块2014wg038号，总成交金额约 4.85亿，面积为103302.5平方米，溢价率为0。东莞8月份的土地市场进入了供需双冷的局面， 供应量的减少，房企拿地热情减低，令挂牌土地缺乏竞争力，均以底价成交；塘厦8月没有 土地出让和成交地块，市场表现较为清淡。 项目预售项目预售 8月，东莞房管局公众信网公布，塘厦房地产市场新房批准预售统计数据显示，本月万科一 个项目批准预售，主要是批售的物业类型是商业。 塘厦房地产市场监测月报塘厦房地产市场监测月报20142014 年年 0808 月月 4 4 号号 新地国际研究中心新地国际研究中心 3 项目开盘项目开盘 8 月，塘厦房地产市场只有 1 个项目开盘，为万科朗园最后一栋产-万科棉花，推出万科朗 园 22 栋 328 套，79、带装修两房，售价 5300 元/起，均价是 5900 元/，开盘到场人 数达到 500 组，开盘成交率为 54.2%，成交客户均以深圳投资、居住客户为主为主。 一手房成交、存量分析一手房成交、存量分析 8 月，东莞楼市商品房成交 3392 套，环比下降 14.15%，同比下跌 47.03%；住宅成交面积 382647 平米，环比下降 17.30%，同比下降 41.50%；住宅成交金额 348456 万元，环比下降 18.84%，同比下降 41.45%；住宅成交均价 9106 元/平米，环比下降 1.86%，同比上涨 1.82%。 总结：总结： 从整体分析，从整体分析，8 8月份国内楼市表现依然是在大力去库存、房企进入促销大战月份国内楼市表现依然是在大力去库存、房企进入促销大战 ；截止；截止8 8月月 2828日统计，全国仅有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京、西宁和兰州等日统计，全国仅有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京、西宁和兰州等9 9个城市个城市 限购尚未松绑。限购尚未松绑。 从地方政策分析，东莞政府出台了从地方政策分析，东莞政府出台了关于促进关于促进房地产房地产市场健康平稳有序发展的若干措市场健康平稳有序发展的若干措 施施，内容包括取消新建商品销售价格备案制、优化住房公积金贷款政策、延长契税交税，内容包括取消新建商品销售价格备案制、优化住房公积金贷款政策、延长契税交税 期限、公布了新的普通住宅价格标准等，不断释放出利好的信号，政府与开发商合力备战期限、公布了新的普通住宅价格标准等，不断释放出利好的信号，政府与开发商合力备战 金九，令东莞楼市金九，令东莞楼市9 9月份的表现显得格外令人期待。月份的表现显得格外令人期待。 从数据分析，从数据分析，8 8月份，全国月份，全国100100个城市（新建）住宅平均价格为个城市（新建）住宅平均价格为1077110771元元/ /平方米，环比上平方米，环比上 月下跌月下跌0.59%0.59%，连续第，连续第4 4个月下跌，跌幅收窄个月下跌，跌幅收窄0.220.22个百分点。东莞土地市场只有个百分点。东莞土地市场只有2 2宗商住地块宗商住地块 出让，预售方面塘厦市场只有一个，开盘是万科朗园一个项目。出让，预售方面塘厦市场只有一个，开盘是万科朗园一个项目。 关键字：关键字：8 8月、政策出台、市场较为清淡、房企大力蓄客、大力备战金九银十！月、政策出台、市场较为清淡、房企大力蓄客、大力备战金九银十！ 塘厦房地产市场监测月报塘厦房地产市场监测月报20142014 年年 0808 月月 4 4 号号 新地国际研究中心新地国际研究中心 4 一、宏观头条一、宏观头条 1.1 中央政策中央政策 国务院：推进城镇化部际联席会议制度国务院：推进城镇化部际联席会议制度 8月1日，中国政府网发布信息称，国务院同意建立由发改委牵头的推进新型城镇化工 作部际联席会议制度。 联席会议由发改委、中央编办、教育部、公安部、民政部、财政部、人力资源社 会保障部、国土资源部、环境保护部、住房城乡建设部、交通运输部、农业 部、卫生计生 委、人民银行、统计局等15个部门组成。该联席会议的主要职责包括统筹推进国家新型城 镇化规划实施和政策制定落实，协调有关部门搞好配套政策 的研究、制定和落实等。 评论：评论：新型城镇化建设加速对经济三驾马车中的消费和投资新型城镇化建设加速对经济三驾马车中的消费和投资 有明显的提振有明显的提振 作用。由于消费一直是三驾马车中的软肋，因此特别是对大消费的带动更具有作用。由于消费一直是三驾马车中的软肋，因此特别是对大消费的带动更具有 全局的战略意义，是未来投资需要重点挖掘的方向。而户籍制度改革对于全局的战略意义，是未来投资需要重点挖掘的方向。而户籍制度改革对于 城镇城镇 化的推进和消费的提振起到了催化剂作用。化的推进和消费的提振起到了催化剂作用。 国务院明确棚改目标国务院明确棚改目标 20142014 年至少改造年至少改造 470470 万户万户 8月4日，国务院办公厅对外发布关于进一步加强棚户区改造工作的通知，要求各 地区、各有关部门进一步加大棚户区改造工作力度，力争超额完成2014年目标任务，并提 前谋划20152017年棚户区改造工作。 此次发布的关于进一步加强棚户区改造工作的通知，首次将央企棚户区明确纳 入棚改规划。各地区要在摸清底数的基础上，抓紧编制完善20152017年棚户区改造规划， 将包括中央企业在内的国有企业棚户区纳入改造规划，重点安排资源枯竭型城市、独立工 矿区和三线企业集中地区棚户区改造，优先改造连片规模较大、住房条件困难、安全隐患 严重、群众要求迫切的棚户区。 评论评论：目前棚改的进度与改造约：目前棚改的进度与改造约1 1亿人居住的城镇棚户区和城中村的要求相亿人居住的城镇棚户区和城中村的要求相 比，还有较大差距；棚改中仍存在规划布局不合理、配套建设跟不上、项目前比，还有较大差距；棚改中仍存在规划布局不合理、配套建设跟不上、项目前 期工作慢等问题；城市棚改的真正落实和解决，还需要更多的政策和金融的支期工作慢等问题；城市棚改的真正落实和解决，还需要更多的政策和金融的支 塘厦房地产市场监测月报塘厦房地产市场监测月报20142014 年年 0808 月月 4 4 号号 新地国际研究中心新地国际研究中心 5 持，尝试探索共有产权的方式，建立行政审批快速通道提高工作效率，进一步持，尝试探索共有产权的方式，建立行政审批快速通道提高工作效率，进一步 发挥金融支持作用等。发挥金融支持作用等。 五部门发文明确不动产统一登记五部门发文明确不动产统一登记“城乡统一城乡统一” 8月11日，中国经济网报道，国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家 林业局联合下发关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的 通知，明确将宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证纳入不动产统一登记制度的实 施进程，强调要为建立城乡统一的建设用地市场奠定产权基础。 通知明确，宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的目标是在实施不动 产统一登记制度前提下，将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入宅基地和集体建 设用地使用权确权登记发证的工作范围，实现统一调查、统一确权登记、统一发证。 评论评论：不动产统一登记：不动产统一登记“城乡统一城乡统一”的重要意义。对维护农民合法权益，的重要意义。对维护农民合法权益， 促进农村社会秩序和谐稳定的重要措施，也是深化农村改革，促进城乡统筹发促进农村社会秩序和谐稳定的重要措施，也是深化农村改革，促进城乡统筹发 展的产权基础，更是建立实施不动产统一登记制度的基本内容。展的产权基础，更是建立实施不动产统一登记制度的基本内容。 国务院发文取消房产经纪人等国务院发文取消房产经纪人等 1111 项职业资格项职业资格 8月13日，京华时报报道，国务院印发关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决 定，再次取消和下放45项行政审批事项，取消房地产经纪人等11项职业资格许可和认定 事项，将31项工商登记前置审批事项改为后置审批。 本次取消的专业技术人员准入类职业资格，涉及国际商务、质量、税务、资产评估、 土地登记、矿业权评估、品牌管理等多个专业领域。同时，国务院决定取消各地区自行设 置的各类职业资格。其他决定，取消多项行政审批助投资创业，本次取消和下放的45项行 政审批事项中，关系投资创业创新就业等经济社会发展的约30项，其他的与15项。 评论评论：本次取消的职业资格涉及领域多、受益面大，有利于降低就业创业：本次取消的职业资格涉及领域多、受益面大，有利于降低就业创业 门槛、营造良好的人才发展环境，进一步激发市场创业主体的积极性；有利于门槛、营造良好的人才发展环境，进一步激发市场创业主体的积极性；有利于 推进创业投资便利化，释放就业创业创新活力，减轻企业负担，激发市场活力。推进创业投资便利化，释放就业创业创新活力，减轻企业负担，激发市场活力。 塘厦房地产市场监测月报塘厦房地产市场监测月报20142014 年年 0808 月月 4 4 号号 新地国际研究中心新地国际研究中心 6 楼市或迎结构性双松：监管层正督促落实房贷政策楼市或迎结构性双松：监管层正督促落实房贷政策 中国证券报8月12日从权威人士处获悉，为支持刚需释放、刺激市场成交，监管层正在 督促各商业银行落实支持首套房的贷款政策。业内人士指出，近期已有部分银行放松首套 房贷政策，9折甚至更低首套房贷利率折扣可期，预计未来可能有更多银行加入其中。 作为本轮调控最有代表性的政策手段，“限购令”被认为已经完成了历史使命。新地 国际研究分析，房地产市场已从此前的“供不应求”局面变为“供大于求”，“限购令” 也达到了“以时间换空间”的效果。 在松绑限购的带动下，一揽子松绑楼市调控的政策陆续出台。不少城市实施户籍政策 松绑、公积金政策松绑、税费减免、财政补贴等手段。近期，北京、深圳等一线城市也强 调，将调整普通住宅认定标准，此举被认为将一定程度上刺激成交，并对市场预期带来正 面影响。 评论评论：楼市调控：楼市调控“松绑松绑”成风，全国已有成风，全国已有 3737 个城市在限购方面有不同程度松个城市在限购方面有不同程度松 动，占全部动，占全部 4646 个限购城市的八成。新地国际研究中心预计，除一线城市外，其个限购城市的八成。新地国际研究中心预计，除一线城市外，其 余限购城市都将在年内取消限购政策。首套房贷利率折扣或再松动，四季度部余限购城市都将在年内取消限购政策。首套房贷利率折扣或再松动，四季度部 分城市楼市或回暖，预计到四季度，由于分城市楼市或回暖，预计到四季度，由于 6 6 月底月底 m2m2 同比增速回升至同比增速回升至 14.7%14.7%，银，银 行信贷环境会定向宽松，银行信贷对于首套自住需求的支持会逐步得到体现，行信贷环境会定向宽松，银行信贷对于首套自住需求的支持会逐步得到体现， 房贷利率将从房贷利率将从“点式点式”优惠到实质性下降，信贷紧缩的局面将在四季度逐步得优惠到实质性下降，信贷紧缩的局面将在四季度逐步得 到改善。到改善。 户籍改革重点在特大型城市户籍改革重点在特大型城市 将用房价调控人口将用房价调控人口 8月12日，国务院发布了关于进一步推行户籍制度改革的意见(以下简称意见)， 明确提出了要逐步废除户籍制，实行统一的居住证制度，并要求对各类不同规模的城市采 用差别化的落户政策，同时也提出要完善与落户人口数挂钩的财政转移支付制度，实现基 本公共服务的均等化。 这次的意见明确提出，对于城镇以及一些中小城市，在人口压力不大的情况下， 要改革户籍制为居住证制度，让农民容易落户。原因就是这些城市的居民，相比于农村有 农地转为工业用地、可享受分红的农民而言，已经没有什么优势了。这些地区的户籍制度 实际上已经名存实亡，取消只是顺水推舟、自然而然的事情。 评论评论：对东南沿海来说，户籍制取不取消，意义已经不大了。另外也应该看：对东南沿海来说，户籍制取不取消，意义已经不大了。另外也应该看 塘厦房地产市场监测月报塘厦房地产市场监测月报20142014 年年 0808 月月 4 4 号号 新地国际研究中心新地国际研究中心 7 到，经济的发展有一个扩散的过程，现在中国也在进行产业转移，由沿海转入到，经济的发展有一个扩散的过程，现在中国也在进行产业转移，由沿海转入 中西部。中西部地区也在进行类似十几二十年前东南沿海地区已经进行过的中西部。中西部地区也在进行类似十几二十年前东南沿海地区已经进行过的 “就地工业化就地工业化”。 四川居民首套房享基准利率四川居民首套房享基准利率 银行获银行获 3%3%财政补贴财政补贴 8月3日，每日经济新闻报道，成都市财政局官网发布消息称，四川省财政厅决 定从2014年7月1日至2014年12月31日期间，对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四 川省行政辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款，且贷款利率不超过（含）人民银行公 布的同期贷款基准利率，按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。 据成都市财政局官网消息称，按照 四川省人民政府办公厅转发财政厅关于稳定经济 增长的十条财税政策措施文件精神，最新举动为的是发挥财政政策引导作用，“鼓励金 融机构支持居民家庭购买基本住房，促进全省建筑业和房地产业健康发展”。 评论：评论：这一政策具体在银行怎么落实，还有待观察；首先，银行的房贷利这一政策具体在银行怎么落实，还有待观察；首先，银行的房贷利 率受资金供需关系影响，在当前银行资金链紧张、资金来源被大量分流的情况率受资金供需关系影响，在当前银行资金链紧张、资金来源被大量分流的情况 下，银行不一定会牺牲房贷利息而接受贴息政策，该政策的刺激效果可能有限。下，银行不一定会牺牲房贷利息而接受贴息政策，该政策的刺激效果可能有限。 另外，银行也会观望细则的出台，另外，银行也会观望细则的出台，3%3%的房贷将以怎样的方式返给银行？分多长的房贷将以怎样的方式返给银行？分多长 时间返？这些都将影响银行具体房贷政策的实施。比起贴息银行，新地国际研时间返？这些都将影响银行具体房贷政策的实施。比起贴息银行，新地国际研 究中心观点认为，将补贴返给购房者的做法可能更有效。究中心观点认为，将补贴返给购房者的做法可能更有效。 湖南出台救市湘五条湖南出台救市湘五条: :保障房源将从新建改为回购保障房源将从新建改为回购 8月11日，湖南省住房和城乡建设厅印发名为湖南省住房和城乡建设厅关于促进全省 房地产市场平稳健康发展的意见(以下简称“意见”)，明确规定将从政府回购普通商品 房用做保障房源、异地购房者可申请公积金贷款以及住宅产业化建设项目资本金监管减半 等五方面促进湖南省房地产市场平稳健康发展。 “湘五条”首先提出的就是关于安置房源的来源方式改变。按照意见，各地政府 和企事业单位及经济园区可购置适当面积的普通商品房用于公租房和棚户区改造安置房， 纳入2015年全省保障性安居工程计划，享受国家、省保障性安居工程有关资金补助及配建 房源税费减免政策。 评论：评论：并非所有的商品房都将是政府回购目标，有一个基本原则是适当面并非所有的商品房都将是政府回购目标，有一个基本原则是适当面 塘厦房地产市场监测月报塘厦房地产市场监测月报20142014 年年 0808 月月 4 4 号号 新地国际研究中心新地国际研究中心 8 积。保障性住房套型面积是国家规定的，但各地方政府可以根据实际情况回购积。保障性住房套型面积是国家规定的，但各地方政府可以根据实际情况回购 后经改造再行分配；保障房源将从新建改为回购，这一政策对于去库存，提高后经改造再行分配；保障房源将从新建改为回购，这一政策对于去库存，提高 保障房人们的利益都起到很大的意义，过去，住房保障这块更多是以新建保障保障房人们的利益都起到很大的意义，过去，住房保障这块更多是以新建保障 房源为主，一般位置相对较远，配套并不完善，安置户接受度并不算太好。而房源为主，一般位置相对较远，配套并不完善，安置户接受度并不算太好。而 另一方面，市场也有大量库存的普通商品房存在。另一方面，市场也有大量库存的普通商品房存在。 广西将适当放开二套房贷款政策广西将适当放开二套房贷款政策 8月5日，人民网信息报道，7月广西南宁市借助广西北部湾同城化推出的松绑“限购” 政策被业界视为打响了地方松绑“限购”的第一枪。新地国际研究中心数据调查，南宁这 一政策在促进住房消费方面成效明显，实施以来已增加销量10万平米。在7月限购解除后， 广西将适当放开二套房贷政策，在落实差别化住房信贷政策，落实好居民购买首套自住普 通商品住房贷款首付比例和利率优惠政策，切实保证首套自住普通商品住房按揭贷款供给， 降低首次置业群体的购房成本。 评论：评论：在目前大市场环境下，政府的政策开始频繁出现在目前大市场环境下，政府的政策开始频繁出现“救市救市”，表现，表现， 户籍开放、公积金调整，税收补贴等，从之前解除限购，从部分城市蔓延到全户籍开放、公积金调整，税收补贴等，从之前解除限购，从部分城市蔓延到全 国，国，8 8 月，解除限贷声音越来越大，总体表现都表现分析出，去库存、保首套月，解除限贷声音越来越大，总体表现都表现分析出，去库存、保首套 购房的利益是核心。广西放开二套房贷更是进一步提升市场信心，加大市场需购房的利益是核心。广西放开二套房贷更是进一步提升市场信心，加大市场需 求购买力。求购买力。 佛山成广东首个放松限购城市佛山成广东首个放松限购城市 本地户籍本地户籍 1 1 人可买人可买 2 2 套套 8月7日，根据佛山市住建局昨日晚间提供的消息，佛山在全市范围内对房地产市场 调控政策有关内容进行调整完善。按照新政，佛山户籍居民以个人为单位，拥有2套住房后 实行限购。非佛山户籍居民，凭身份证可购买一套住房，无需佛山本地的社保或纳税证明。 目前广东有广州、珠海、深圳、佛山四地执行限购政策，佛山成为省内首个宣布松绑限购 的城市。 限购对象从“家庭”调整为“个人”佛山此前执行的限购条款，要求每个本地户籍家 庭，最多只能拥有2套房产，非本市户籍居民可凭连续1年以上的社保或纳税证明，在佛山 购买1套房子。如果夫妻双方都是佛山户籍，最多可以在佛山购买4套住房。原规定非佛山 户籍居民家庭必须提供在佛山本地的社保或纳税证明才拥有购房资格，调整为在佛山未拥 塘厦房地产市场监测月报塘厦房地产市场监测月报20142014 年年 0808 月月 4 4 号号 新地国际研究中心新地国际研究中心 9 有住房的凭身份证可在本市购买一套住房。 评论：评论：在佛山宣布正式松绑限购前，佛山的楼市在土地市场表现已相当冷在佛山宣布正式松绑限购前，佛山的楼市在土地市场表现已相当冷 淡，新地国际研究中心数据分析，佛山土地市场今年上半年土地成交总面积淡，新地国际研究中心数据分析，佛山土地市场今年上半年土地成交总面积 332.8332.8 万平方米，成交总额万平方米，成交总额 227.8227.8 亿元，同比亿元，同比 20132013 年下跌年下跌 2.4%2.4%和和 0.95%0.95%，整体呈，整体呈 现下滑态势。佛山新政已是姗姗来迟，佛山限购松绑，是迟到的政策调整，接现下滑态势。佛山新政已是姗姗来迟，佛山限购松绑，是迟到的政策调整，接 下来该一线城市了。下来该一线城市了。 五部委：农房等纳入不动产登记范围五部委：农房等纳入不动产登记范围 8月10日，国土资源部公布由国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家 林业局联合下发的关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作 的通知(下称通知)，明确将宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证纳入不动产 统一登记制度的实施进程，强调要为建立城乡统一的建设用地市场奠定产权基础。 通知明确，宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的目标是在实施不动 产统一登记制度前提下，将农房等集体建设用地上建筑物、构筑物纳入宅基地和集体建设 用地使用权确权登记发证的范围，基本实现统一调查、统一确权登记、统一发证。这是国 务院同意建立不动产登记工作部际联席会议制度以来，有关部门首次联合发文，明确阐述 了不动产统一登记“城乡统一”的重要意义。 评论：评论：不动产登记制度建立健全，对形成覆盖城乡房地一体的不动产登记不动产登记制度建立健全，对形成覆盖城乡房地一体的不动产登记 体系，提高政府行政效能和监管水平，避免增加群众负担，减少重复建设和资体系，提高政府行政效能和监管水平，避免增加群众负担，减少重复建设和资 金浪费都是具有现实的意义；但是，城乡房产一体化登记会触及到一部分利益金浪费都是具有现实的意义；但是，城乡房产一体化登记会触及到一部分利益 集体的阻力，在这个进程中，会产生一定力量的影响。集体的阻力，在这个进程中，会产生一定力量的影响。 深圳宣布继续实施限购政策深圳宣布继续实施限购政策 8月13日晚间，深圳市规划和国土资源委员会官方微博称，根据分类调控精神，深圳市 将继续实施限购政策，促进房地产市场平稳健康发展。同时，健全房地产市场监管机制， 加强市场监测分析，一方面加强预售许可管理，引导开发企业理性定价；另一方面要求开 发企业严格按照一房一价的要求，在价格部门备案销售价格，明码标价对外销售。 评论：评论：“今年深圳楼市销售减速，下半年今年深圳楼市销售减速，下半年 7 7、8 8 月才稍微好转，业内对月才稍微好转，业内对“松松 绑绑”有期待。不过，有专家分析认为，一线城市今年年内不敢全面放松，有期待。不过，有专家分析认为，一线城市今年年内不敢全面放松，”新新 塘厦房地产市场监测月报塘厦房地产市场监测月报20142014 年年 0808 月月 4 4 号号 新地国际研究中心新地国际研究中心 10 地国际研究中心分析，就目前深圳针对楼市微调的储备政策将很丰富，包括契地国际研究中心分析，就目前深圳针对楼市微调的储备政策将很丰富，包括契 税减免、提高公积金贷款额度、放松公积金提取条件等；放松限购暂时不可能，税减免、提高公积金贷款额度、放松公积金提取条件等；放松限购暂时不可能， 微调的话可能会考虑。微调的话可能会考虑。 三省会同日全面取消楼市限购三省会同日全面取消楼市限购 仅剩仅剩9 9城尚未松绑城尚未松绑 8月28日，杭州、西安、贵阳等三个省会城市宣布全面取消楼市限购。据统计，截至目 前，全国仅有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京、西宁和兰州等9个城市限购尚 未松绑。 杭州房管局称，从8月29日零时起，购买杭州主城区140平方米以下住房(含商品住房、 二手住房)不再提供住房情况查询记录。 西安市住房保障和房屋管理局也发布通知，自9月1日起，凡在该市区域内购买商品住 房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况，这也意味着西安全面取消房产限购政策。 贵阳房管局称，自9月1日起，贵阳市将停止执行一环内住房限购措施。届时，无论是 本地户籍或外地户籍，在贵阳购房都将不再受房屋套数的限制，也不再需要提供房屋套数 证明和纳税证明等文件。 评论：评论：在楼市降温的情况下，土地财政的存在使得各地的救市政策频出，在楼市降温的情况下，土地财政的存在使得各地的救市政策频出， 力度也越来越大，救市政策出台的底线越来越低。多次放松调控政策，对购房力度也越来越大，救市政策出台的底线越来越低。多次放松调控政策，对购房 者的心理冲击比较大，入市的积极性在提高。者的心理冲击比较大，入市的积极性在提高。 如果楼市继续降温，预计救市的政策将继续升级，且从目前市场看，因为如果楼市继续降温，预计救市的政策将继续升级，且从目前市场看，因为 经济涨幅放缓，导致各地方政府对房地产的依赖度明显上升，在这种情况下，经济涨幅放缓，导致各地方政府对房地产的依赖度明显上升，在这种情况下， 预计各地的救市热情将持续上涨，年内市场出现反弹的可能性较大。特别是已预计各地的救市热情将持续上涨，年内市场出现反弹的可能性较大。特别是已 经开始的信贷松动，一旦银行实施执行，预计将有更多的购房者入市。经开始的信贷松动，一旦银行实施执行，预计将有更多的购房者入市。 住建部：督查全国住建部：督查全国6.476.47亿万元住房公积金使用亿万元住房公积金使用 8月29日，住建部官方网站发布消息称，决定于今年下半年开展加强和改进住房公积金 服务专项督察工作。 通知称，此次专项督查的主要工作任务涉及5大方面，健全服务制度，建立首问负 责、一次性告知、限时办结、服务承诺等各项服务制度，明确服务内容、落实服务责任， 塘厦房地产市场监测月报塘厦房地产市场监测月报20142014 年年 0808 月月 4 4 号号 新地国际研究中心新地国际研究中心 11 优化业务流程，降低中间费用、提升服务能力。 评论：评论：督查的目的，只有一个，那就是确保人民公积金的使用问题，要做督查的目的，只有一个，那就是确保人民公积金的使用问题，要做 到利益真正实质落在人民的身上！全面提升服务质量，重点解决群众反映最强到利益真正实质落在人民的身上！全面提升服务质量，重点解决群众反映最强 烈、最迫切的服务问题，切实维护广大缴存职工的合法权益，充分发挥住房公烈、最迫切的服务问题，切实维护广大缴存职工的合法权益，充分发挥住房公 积金制度作用。积金制度作用。 房屋征收拆迁补偿标准过低将撤销征收决定房屋征收拆迁补偿标准过低将撤销征收决定 8月29日，最高人民法院公布了10件有代表性的人民法院征收拆迁典型案例，这批案件 均为2013年1月1日后作出的生效裁判，对于指导人民法院依法履行职责、统一裁判尺度、 保障民生权益具有重要意义。 评论：评论：3 3 年来，涉及征收拆迁的案件数量一直位居我国行政诉讼案件排行年来，涉及征收拆迁的案件数量一直位居我国行政诉讼案件排行 榜的前三位，平均每年的案件数量在七八千件左右，预计未来仍将持续这样的榜的前三位，平均每年的案件数量在七八千件左右，预计未来仍将持续这样的 态势；对于我国的房屋征收拆迁补偿问题一直是一个很大的问题，全国各地强态势；对于我国的房屋征收拆迁补偿问题一直是一个很大的问题，全国各地强 拆强征的案例不少，真正的征收补偿很多达不到市场价格！拆强征的案例不少，真正的征收补偿很多达不到市场价格！ 对于被征收房屋的补偿，案例判决坚持对被征收人给予公平补偿的原则。对于被征收房屋的补偿，案例判决坚持对被征收人给予公平补偿的原则。 对于征收补偿标准明显低于房地产市场价的，将撤销征收决定。对于征收补偿标准明显低于房地产市场价的，将撤销征收决定。 楼市政策放松效应显现：多地新房成交量骤增楼市政策放松效应显现：多地新房成交量骤增 据中房网监测数据显示，8月1日至17日，40个重点城市新建住宅成交面积较7月同期上 升6.8%，其中杭州、南京、宁波等城市成交上升逾三成，尤其是宁波在限购松动后，新房 成交量较7月同期大增逾七成。 8月上半月各地新房市场成交好转，楼市政策放松的效应开始显现。业内人士认为，政 策利好的效应正在逐渐释放，而决定“金九银十”成色的仍是信贷政策；不过目前已能看 到一些信贷方面的积极变化，如各地首套房优惠利率重现等。 评论：评论：在整体成交好转的情况下，即使是部分未放松限购的城市，成交也在整体成交好转的情况下，即使是部分未放松限购的城市，成交也 出现明显回暖；虽然成交总体出现改善，但是，真正解决客户购房的动力在于，出现明显回暖；虽然成交总体出现改善，但是，真正解决客户购房的动力在于， 对购房实力、购房成本等因素影响更大的限贷，将成为下一阶段政策调整的主对购房实力、购房成本等因素影响更大的限贷，将成为下一阶段政策调整的主 要方向。要方向。 塘厦房地产市场监测月报塘厦房地产市场监测月报20142014 年年 0808 月月 4 4 号号 新地国际研究中心新地国际研究中心 12 1.2 地方政策地方政策 东莞将出台物业服务收费标准东莞将出台物业服务收费标准 实行市场调节价实行市场调节价 8月4日，市物价局发布了关于物业服务收费管理实施细则(以下简称细则)修 订稿，其中就提出了政府部门将研究制定我市“菜单式”住宅物业服务收费参考标准，物 业各项服务达到什么程度，双方就可以参考标准收费。新的政府指导价的物业收费标准也 将在今年年内制定。 市物价局说：现行物业服务收费管理政策在管理范围、管理形式、计价方式、标准调 整等方面存在不适应现状和政策措施不完善等问题。目前，涉及物业服务的矛盾纠纷和争 议日益增多，增加了社会的不稳定因素。每年，关于物业服务的投诉占据了总投诉量的 “大头”。 评论：评论：调整收费标准的主要是物业服务企业，调整收费标准涉及服务质量、调整收费标准的主要是物业服务企业，调整收费标准涉及服务质量、 成本变化等原因，物业服务双方应有平等机会提出调整收费标准的权利。这有成本变化等原因，物业服务双方应有平等机会提出调整收费标准的权利。这有 利于平衡和维护物业服务双方利益，保障物业服务利于平衡和维护物业服务双方利益，保障物业服务质价相符质价相符。 东莞项目投资建设可东莞项目投资建设可“ “直接落地直接落地“ “ 加快推进项目施工加快推进项目施工 8月5日下午，东莞市政府常务会议审议通过了关于深化项目投资建设审批体制改革 工作的配套规定(以下简称规定)，推出了项目投资审批体制改革的全新版本。 规定要求，创新审批制度管理方式，推动电子批文共享，加强网上办事大厅投资 审批模块与审批部门业务系统间的数据对接交换。加强对中介机构的管理，健全行业自律 性监督管理机制。 在施工阶段，东莞将推进施工许可阶段审批改革，试点推进项目投资建设直接落地改 革。改革企业投资项目审批方式，开展以企业依法承诺制、备案制和事后监管制为主要内 容的改革试点。 评论：评论：所谓的项目所谓的项目“直接落地直接落地”就是指企业获得项目用地后，只需填报承就是指企业获得项目用地后，只需填报承 诺书，并经政府审查承诺书内容公示后，就可自行选择勘察、设计、施工等单诺书，并经政府审查承诺书内容公示后，就可自行选择勘察、设计、施工等单 位了。施工之前，在通过各部门开工前联合审查后，企业就可自主开展施工等位了。施工之前，在通过各部门开工前联合审查后，企业就可自主开展施工等 活动。直到竣工后，再接受政府的全面验收和责任追究。市委政研室表示，推活动。直到竣工后，再接受政府的全面验收和责任追究。市委政研室表示，推 行项目投资建设行项目投资建设“直接落地直接落地”改革，将从根本上推动审批改革，再造全流程办改革，将从根本上推动审批改革，再造全流程办 塘厦房地产市场监测月报塘厦房地产市场监测月报20142014 年年 0808 月月 4 4 号号 新地国际研究中心新地国际研究中心 13 事流程，最大限度地简化部门审批环节，为企业审批提供最大便利。事流程，最大限度地简化部门审批环节，为企业审批提供最大便利。 东莞取消商品房销售价格备案制东莞取消商品房销售价格备案制 成广东第二救市城市成广东第二救市城市 8月10日，据东莞人民政府网站消息，东莞市政府出台了关于促进房地产市场健康平 稳有序发展的若干措施(以下简称若干措施)，从优化服务、加强监管、合理引导房 地产开发与消费等方面促进当地房地产市场平稳有序发展。 若干措施主要内容包括多项政策调整，如将取消新建商品住房销售价格备案制、 适时调整普通住房价格标准、凡拥有自主房产证可获积分值、延长契税缴税期限、减少建 设单位修改方案次数、优化住房公积金贷款政策等。 评论：评论：随着各种房地产市场调控和监督措施的落实，东莞市房地产市场供随着各种房地产市场调控和监督措施的落实，东莞市房地产市场供 需关系等发生了新的变化，现行房价备案制度设置成交价格上下幅度以及调整需关系等发生了新的变化，现行房价备案制度设置成交价格上下幅度以及调整 周期的规定已不适应现阶段的市场发展需要。取消房价备案制度，不仅仅有利周期的规定已不适应现阶段的市场发展需要。取消房价备案制度，不仅仅有利 于发挥市场配置资源的作用，开发企业能灵活、迅速采取各种营销方式应对市于发挥市场配置资源的作用，开发企业能灵活、迅速采取各种营销方式应对市 场变化；开发企业和消费者也可以不受下浮幅度的限制，根据市场状况约定销场变化；开发企业和消费者也可以不受下浮幅度的限制，根据市场状况约定销 售价格。售价格。 东莞将出台新的公积金贷款办法东莞将出台新的公积金贷款办法 门槛放宽门槛放宽 8月11日市公积金中心称，此前已通过多种渠道展开调研，并组织专题座谈会听取群众 意见，拟订了东莞市个人住房公积金贷款办法（送审稿），目前已按程序报批。该办 法会充分考虑我市职工缴存住房公积金的实际情况，通过采取有针对性的措施，向低额缴 存职工购买普通自住住房贷款倾斜，并使长时间缴存职工购房贷得更多，以体现公积金制 度的保障性和互助性。东莞即将出台新的贷款办法，申请公积金贷款无需缴存满一年，新 的办事系统启用后，住房公积金贷款流程审批加速，贷款审批时间从10-1个工作日减少至5 个工作日。 评论：评论：作为中下阶层购买房子的资金支付一大手段，公积金的贷款额度、作为中下阶层购买房子的资金支付一大手段，公积金的贷款额度、 办理时间、申请资格等调整，都会对这一人群提供积极的意义。办理时间、申请资格等调整，都会对这一人群提供积极的意义。 塘厦房地产市场监测月报塘厦房地产市场监测月报20142014 年年 0808 月月 4 4 号号 新地国际研究中心新地国际研究中心 14 东莞东莞1212镇入围全国镇入围全国20142014年重点镇年重点镇 房价趋势图解房价趋势图解 8月13日，住建部、国家发改委等7部委下发住房城乡建设部等部门关于公布全国重 点镇名单的通知（以下简称“通知”），公布了3675个全国重点镇，原2004年公布 的全国重点镇名单同时废止。广东省共有123个镇上榜，其中，东莞市的桥头、常平、樟木 头、大朗、清溪、塘厦、凤岗、长安、虎门、厚街、沙田、麻涌等12镇位列其中。 评论：评论：广东作为全国发展重点省份，在全国中广东作为全国发展重点省份，在全国中36753675个重点城镇占个重点城镇占123123个，占个，占 比比3.3%3.3%，而东莞城镇在广东，而东莞城镇在广东123123个重点城镇占个重点城镇占1212个，占比个，占比9.76%9.76%；人选全国重点；人选全国重点 城镇是要求人口、区位、经济发展潜力、服务功能水平、科技创新能力等指标城镇是要求人口、区位、经济发展潜力、服务功能水平、科技创新能力等指标 都是较好的水平；而它们的发展也会得到国家的政策、土地等支持。都是较好的水平；而它们的发展也会得到国家的政策、土地等支持。 东莞出台楼市若干措施深度解读东莞出台楼市若干措施深度解读 8月10日，市政府为深入贯彻落实全省上半年经济形势分析会提出的“因城因地，实行 一市一策”精神，加快推进东莞市房地产结构调整，东莞市政府于8月10日出台了关 于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施。在全国46个限购城市中，目前已有过 半城市取消限购。全国房地产行情低迷的环境下，各地方政府出台放松楼市的相关措施政 策，被市场解读为“救市、促市、托市”。 塘厦房地产市场监测月报塘厦房地产市场监测月报20142014 年年 0808 月月 4 4 号号 新地国际研究中心新地国际研究中心 15 评论：评论：政策出台的目的主要是从优化服务、加强监管、合理引导房地产开政策出台的目的主要是从优化服务、加强监管、合理引导房地产开 发与消费等方面促进房地产市场健康平稳有序发展。平衡市场与政府行政干预发与消费等方面促进房地产市场健康平稳有序发展。平衡市场与政府行政干预 的关系，让市场扮演重要角色；规范和优化房地产相关措施，侧重点是从长远的关系，让市场扮演重要角色；规范和优化房地产相关措施，侧重点是从长远 考虑促进房地产持续健康发展。考虑促进房地产持续健康发展。 东莞契税新标准调整在即东莞契税新标准调整在即 购房者延迟签约增多购房者延迟签约增多 8月21日，东莞市政府出台了关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施 （以下简称若干措施），其中提出将适时调整普通住房价格标准，扩大享受税收优惠 的购房者范围，支持居民合理购房需求。 据东莞市住建局相关人士透露，普通住房价格标准的调整将在8月底正式出台并实施， 目前，东莞市政府正在审批具体的调整方案。据悉，调整方案或涉及区域重划和价格上调， 其中，三类镇街的分类将调整，以及普通住房价格标准将有所变动。 评论：评论：契税调整目前主要表现购房者观望情绪渐浓契税调整目前主要表现购房者观望情绪渐浓 ，目前东莞三类城区销，目前东莞三类城区销 售价格有很大的变化，比如一类城区的销售均价高达售价格有很大的变化，比如一类城区的销售均价高达1000010000多一平米，就必须依多一平米，就必须依 照市场的实际情况进行调整是很有必要的，以往沿用多年前的标准，是不符合照市场的实际情况进行调整是很有必要的，以往沿用多年前的标准，是不符合 实际情况和市场的要求的。同时，真正落实到契税调整利于