房地产培训课程-商业地产发展形势与成功要素.pdf

商业地产发展形商业地产发展形商业地产发展形商业地产发展形 势与成功的要素势与成功的要素势与成功的要素势与成功的要素 众策纵横内部学习(基础类)文件 no.:a0014 情况是在不断的变化，要使自己的思想适 应新的情况，就得学习。 毛泽东在中国共产党全国宣传工作会议上的讲话 商业地产概念商业地产概念 商业与房地产是两个截然不同的概念，从19世纪60年代 开始，商业经营与房地产开发逐渐结合起来，产生了今 天众所周知的概念商业地产。 广义概念: 商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包 括写字楼、影剧院、会展中心以及流通业服务业 等用途的建筑设施。 狭义概念: 商业地产专指用于商业服务业经营性物业，包括 批发零售、餐饮、宾馆酒店、娱乐、休闲、物流 配送设施等，其开发模式、融资模式、经营模式 以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房 地产形式。 高资金投入 高开发风险 高收益回报 高社会贡献 商业地产的行业特点商业地产的行业特点 带动三产迅速发展 城市化是中国未来的必然趋势，而第三产业的发达程 度是体现城市化水平的重要标志，商业地产的发展正 是带动第三产业发展以及消费率提升的有效推动力。 改善人们生活品质 迈向小康社会后，流通不再是简单地满足人们生活需 要，而同时承担着提高人们生活品质的功能。发展商 业地产能改善居民购物环境，方便人们生活，是体现 和谐社会的重要途径。 商业地产在城市发展中的作用商业地产在城市发展中的作用 提升城市综合竞争力 现代商业的发达程度直接关系到一个城市的宜居程度及 商务功能，进而影响城市综合竞争力，而现代商业的发 展特点要求商业物业专用化。 吸纳社会就业人口 我国第一产业和第二产业都有剩余劳动力，吸纳社会 就业最多的是第三产业，商业地产的兴起将有力地促进 第三产业的发展，从而大大促进我国就业率的提高，有 效缓解就业压力。 承载城市景观功能 大型购物中心、商业街不仅是商业地产的重 要开发形式，也是城市景观的重要组成部分。 开发模式 商业地产：策划招商在先，开发建设在后 住宅地产：开发建设在先，策划销售在后 融资模式 商业地产：长期，以信托基金为主 住宅地产：短期，以银行贷款为主 商业地产与住宅地产的主要区别商业地产与住宅地产的主要区别 运营模式 商业地产：以持有产权为主，统一使用权 住宅地产：以销售产权为主，分散使用权 赢利模式 商业地产：以长效租金收益和物业升值为主 住宅地产：以快速售楼回款为主 起步晚 发展快 问题多 前景好 对商业地产的基本描述对商业地产的基本描述 商业营业用房投资额及增长情况商业营业用房投资额及增长情况 年度1999200020012002200320042005 投资完成额 （亿元） 484.33579.99755.30933.611277.481678.611999.9 增长率 （%） 1.7919.7530.2323.6136.8331.4016 0.00 500.00 1000.00 1500.00 2000.00 2500.00 1999200020012002200320042005 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 投 资 完 成 额 （ 亿 元 ） 增 长 率 （ %） 复合人才匮乏，商业房地脱节 融资渠道单一，金融创新迟缓 商业规划滞后，贯彻执行不力 开发理念陈旧，多重因素制约 产品结构失衡，有效供给不足 问题多问题多 城市化进程持续性加快 商品流通行业重点发展 消费需求质量全面增长 外资涌入促动金融创新 规划管理步入法制轨道 行业管理渠道逐渐规范 学习风尚引导理念提升 新型商业业态不断涌现 前景好前景好 2005200520052005年商业地产市场主要指标年商业地产市场主要指标 投资额投资额投资额投资额 2005年全国商业营业用房投资2000亿元，增长16%，其中1-7 月增长最快，达到26.2%，之后开始逐步回落。虽然商业地 产整体市场趋于平稳，但在部分重点地区呈现了超速增长。 如北京2005年完成商业营业用房投资为112.9亿元，增长 19.1，远高于北京房地产开发投资3.5%的平均增幅；上 海2005年完成商业营业用房投资102.61亿元，增长30%，也 远高于上海房地产市场6.1%的平均增幅。 空置率空置率空置率空置率 据国家统计局统计，截止到2005年底，全国商业营 业用房空置面积3872万平方米，增长23.2%。 施工面积施工面积施工面积施工面积 2005年，全国商业营业用房施工面积为2.08亿平方 米，增长13.8%,其中1-4月增长最快，达到21.9%， 之后逐步回落。 新开工面积新开工面积新开工面积新开工面积 2005年，全国商业营业用房新开 工面积增长率起伏较大且整体回 落，全年增长率同比下降1.1%， 增幅最大为1-4月的5%，降幅最 大为1-2月的-14.5%。 竣工面积竣工面积竣工面积竣工面积 据国家统计局数据统计，2005年，全国 商业营业用房竣工面积为5289.8万平方 米，增长7%,其中增长率高峰期为1-8月 的26.9%。 销售面积及销售额销售面积及销售额销售面积及销售额销售面积及销售额 据国家统计局统计，2005 年，全国商业营业用房销售 面积为4061.68万平方米， 销售额为2085.19亿元。 价格价格价格价格 2005年，商业营业用房平均 销售价格呈上升趋势，由年 初的4516元/平方米上升到 5134元/平方米，增幅达 13.7%，价格最高峰为1-11 月的5338元/平方米。 商业地产发展的趋势商业地产发展的趋势 政府将加大管理力度，市场进一步规范化政府将加大管理力度，市场进一步规范化。 开发投资增长平稳，开发热点非中心化。开发投资增长平稳，开发热点非中心化。 供给增长大于需求增长，营销竞争白热化。供给增长大于需求增长，营销竞争白热化。 金融产品创新，融资渠道多元化。金融产品创新，融资渠道多元化。 开发趋于理性，运营呈现专业化。开发趋于理性，运营呈现专业化。 外资进入的热情不减，投资偏重股本化。外资进入的热情不减，投资偏重股本化。 项目资源重整，开发企业并购增多。项目资源重整，开发企业并购增多。 商业地产项目成功的要素商业地产项目成功的要素 正确的开发地点 正确的建筑形态 正确的业态组合 正确的商业布局 正确的营销策略 正确的物业管理 商家对商业地产项目的基本要求商家对商业地产项目的基本要求 商家的要求代表了消费者的要求。商家的要求代表了消费者的要求。 对商业立地的要求，包括商业物业座落对商业立地的要求，包括商业物业座落 的地点和商业物业自身的建筑条件。的地点和商业物业自身的建筑条件。 主要涉及了五个方面的内容：1、交通便利；2、确 认便利；3、趋近便利；4、进出便利；5、选购便 利。围绕这五方面的内容，以购物便利性为主线， 5a法则囊括了店铺选址工作中的各个主要环节，为 确定店址的各项标准和指标提供了依据。 5a5a5a5a法则法则 是零售商业物业的核心要求是零售商业物业的核心要求 是指让预期数量的消费者能便利地从其出发地到达商 场所在的地域。对交通便利性的研究，是以商家对消 费者的预期数量为基础的，这个预期数量又源自商家 对周边人口分布及其消费水平的调查分析。 不同商家在同一地区、或同一商家在不同地区，对消 费者的预期数量都可能会有所差异。对于大型零售商 家而言，目前对有效商圈常住人口的预期数量一般不 会少于20万人。 交通便利交通便利 交通便利性研究主要涉及了消费者对交通时耗的便利 需求，并由此引伸出消费者对不同交通方式、不同交 通道路等方面的便利需求以及由于一些自然障碍因素 对便利性的影响。 其中包括： 交通时耗：5分钟满意，10分钟可以，15分钟勉强。 交通方式：自驾车、出租车（的士）、公交车（巴 士）、自行车、步行。 交通道路：主干路、主路、支路、环路、快速路、高 架路、高速路、单行路、步行街。 自然障碍：铁路、河流、封闭路、城墙、丘陵、厂 （院）区、公园 是指让消费者能便利地找到目标商场。即使是已被 消费者熟悉的商场，由于其周边社区、道路和其它 相邻建筑物的发展变化，也会不可避免地让人一时 “难找”甚至“找不到”。 特别对于自驾车的消费者而言，在行驶中寻找想去 的目标商场会更困难，商家为此需要增强商场建筑 物的可视性。而且，加强确认的便利性还会增加消 费者即兴购物的可能性。 确认便利确认便利 是指让消费者能便利地靠近到商场门前。不同交 通方式有不同的趋近便利性需求。 对于自驾车、出租车、自行车：需有对应于来向 不同车辆的道路出入口、允许车辆倒头的路口、 无路障、无绿化隔离带； 对于公交车：需有若干条公交线路的车站点距离 商场不超过200米，其每日的运营时间不少于商 场的营业时间； 对于步行者：需有跨越公路的人行天桥或过街人 行道。 趋近便利趋近便利 是指让消费者能便利地进出商场。 对于建筑面积超过1万平方米的大型超市，考虑的主 要因素包括： 多组并联的外门构成的商场主入口，总宽度不宜小于 1216米，其中有12组自动门； 门口外的台阶尽可能少且不宜超过4级，防滑，有手 推车通行坡道及残疾人无障碍通道； 门口外有较大的雨棚，门口处有充足的照明； 超市不设在首层且对首层无使用权时，应有直接通向 超市的自动步道且步道的入口尽量靠近首层商场主入 口； 进出便利进出便利 机动车停车位宜达到200个以上（仓储式商场宜达到 300个以上）。室外停车场应靠近商场主入口，购物 小推车可到达每个车位；室内停车场应设在超市商场 的同层或邻层（不宜隔层设置），并应设置自超市直 通室内停车场的自动步道； 有出租车上下乘客的场地及出租车排队候客的场地 （不宜少于5个车位）； 有自行车存车场地。可将两轮机