水榭花都住宅小区建设项目可行性研究报告.doc

目 录第一章 总论01 一、项目背景与概况01 二、主要经济技术指标01三、问题与建议01第二章 项目投资环境与市场研究01 一、项目投资环境分析01 二、市场调查研究01第三章 项目分析01 一、项目概况01 二、项目现状01 三、项目swot分析 01 四、结论01第四章 项目定位01一、项目定位01二、规划设计方案01第五章 项目建设进度安排01一、项目实施进度安排01二、项目实施进度表01第六章 投资估算与资金筹措01 一、项目总成本费用估01 二、资金筹措方案01第七章 项目财务分析01 一、项目销售单价的确定01 二、销售、出租总收入测算01 三、编制财务评价报表01 四、财务评价指标01第八章 项目风险承受能力分析01一、盈亏平衡分析01二、敏感性分析01第九章 项目风险分析与防范01一、国家宏观调控政策分析及相应措施. 01二、政府行政管理行为对项目的影响及相应的措施01三、施工建设过程中的风险及防范措施01第十章 研究结论与建议01第十一章 组员评价01第十二章 附图、附表01第一章 总论一、项目背景与概况1.项目名称廊坊市水榭花都住宅小区2.承办单位概况河北天山集团3.可行性研究报告编制依据（1）项目建议书及其批复文件（2）国家及廊坊市颁布的相关法律、法规、政策（3）廊坊市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要（4）廊坊市2013、2014年国民经济和社会发展统计公报（5）廊坊市城市总体规划大纲（20002020年）（6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（7）廊坊市市区基准地价（8）廊坊市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（9）投资项目方签定的协议书或意向书（10）编制报告的委托合同（11）其他有关依据资料 4.项目提出的理由当前我国国民经济正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。房地产占gdp的比重还将快速上升，对gdp的贡献率还将逐步增大。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。目前，廊坊市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与河北省省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善廊坊市人民的居住条件已经成为廊坊市政府特别关心的问题之一。同时，随着廊坊经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使廊坊市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国gdp每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动gdp增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为廊坊市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加廊坊市当地社会就业岗位作出一定的贡献。5.项目拟建地点项目四至：拟建于廊坊市广阳区，东临建设路，南接支二路，西连支三路，北靠汇源道，路对面是阿尔卡迪亚 。 6.项目预期目标 项目拟建高层住宅楼，总建筑面积为157037.45平方米，设计以小户型廉价房为主。其中包括：住宅面积89353.68平方米，公共配套设施2758.15平方米，地下停车场33632.50平方米。项目争取2018年投入使用。 本项目按照立足现实，适当超前的原则规划、建设。项目全面交付使用后，必将推动廊坊市广阳区边部地区的经济发展，满足居民的住房需求。二、主要经济技术指标主要经济技术指标表项目指标单位规划总用地56265.85平方米总建筑面积157037.4平方米其中地上建筑面积（112529.87平方米）住宅建筑面积89353.68平方米综合商业建筑面积20418.04平方米配套公建2758.15平方米地下建筑面积（44507.58平方米）地下室10875.08平方米地下车库33632.50平方米容积率2.0绿化率35.12%建筑密度16.90%总户数1223户总人数3914人停车位1476个其中地上150个地下1326个本项目地上住宅主要分为廉租房、公寓、90平方米以上面积、90平方米以下面积，其具体指标见下表：名称建筑面积（m2）所占比例住宅建筑面积89353.68其中廉租房面积1153.81.29%公寓面积5547.846.21%90平方米以上面积7046.407.88%90平方米以下面积75605.6484.62%本项目住宅单栋指标见下表楼号地下室面积（m2）地上住宅建筑面积（m2）地上含商业面积（m2）总建筑面积（m2）层数（层）单元数（个）户数（户）电梯数量（部）1#1086.329330.883208.1913625.3918/-2212842#1062.6810664.122178.1013904.9020/-2214343#1062.6810664.122349.3414076.1420/-2214144#375.641523.21505.558999.949/18/-22241635.465960.086425#1165.805779.595339.0212284.4117/-21120公寓26#1215.907047.844540.5812804.3217/-227247#1069.5611919.0112988.5720/-2215748#1262.2211166.5312428.7515/-2212049#1045.547470.602095.1610611.302/15/-22116410#893.287857.36202.108952.7418/-221384小计10875.0889353.6820418.04120916.46122337幼儿园1867.291867.293物业用房861.20861.20地下车库33632.50-2合计10875.0892141.4920418.04157037.45本项目主要分两期建设，其中一期主要建设1#-4#、7#住宅楼、幼儿园、物业用房、地下车库及部分商业，一期总建筑面积为99094.73平方米，其中地上住宅面积为50061.42平方米，地上商业面积为8241.18平方米，地下室面积为5292.34平方米，公建面积为1867.29平方米，地下车库面积为33632.50平方米。二期主要建设5#-6#、8#-10#住宅楼、物业用房及部分商业，二期总建筑面积为57942.72平方米，其中地上住宅面积为39321.92平方米，地上商业面积为12176.86平方米，地下室面积为5582.74平方米，公建面积为861.20平方米三、问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及廊坊的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。廊坊市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。在建设过程中，要时刻注意政府的各种政策。另外，充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第二章 项目投资环境与市场研究一、项目投资环境分析1、地形地貌廊坊市地处燕山南麓，属扇缘向冲积平原过渡的交接地。西部和西南部，东部和东南部分别受北运河和潮白河的影响，形成开阔的冲积平原，全境西北高，东南低，自然坡度1/3000左右，海拔4.715.7米。2、地质条件水文地质条件项目区工程地质良好，地质条件单一，地下水为第四纪全新统，属河湖相沉积层，以河流山洪亚砂粘土粉细砂为主，土层粒度由上至下逐步变粗，含钙质结核，建设土类别为软二类，地基土主要持力层的承载力为140kpa，浅层地下水埋深1015米，对钢筋混凝土结构无腐蚀性，适宜做建筑场地。工程地质地貌属永定河冲积、洪积平原，地形略平坦，地势由西北向东南缓慢倾斜，地面坡降1/20001/2500，土质肥沃，是河北省的主要产粮县之一。3、气象条件廊坊市属暖温带大陆性季风气候，其特征是：四季分明，秋短夏长；雨雪偏少，光照充足；夏暑冬寒，干燥多风；雨热同季，温差较大。年均气温11.2，无霜期179天，全年大于15，年积温平均为3562.4。年平均地温13.9，比年平均气温高2.7。全年日照总数为2674小时，占可照时数的60%。春季日照时数多，冬季日照时数少。廊坊市太阳年总辐射128.7千卡/平方厘米。春季辐射多，为41.113千卡/平方厘米，夏、秋次之，分别为40.462千卡/平方厘米和27.479千卡/平方厘米，冬季辐射最少，为19.651千卡/平方厘米。多年平均降水量619.2mm，多集中于7、8、9三个月，主导风向冬季北风，夏季为东南风。4、社会环境廊坊市位于河北省中部偏东，北临京都，东与津门交界，南接沧州，西和古城保定毗连，地处京津两大城市之间，环渤海腹地，素有“京津走廊上的明珠”之称。1989年4月，经国务院批准为省辖地级市，现辖广阳、安次两个区，三河、霸州两个县级市，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县。90个乡镇3222个行政村，幅员面积6429平方公里。据户籍统计，2007年末全市总人口为401.9万人。市区规划面积70平方公里，已建成面积54平方公里，人口40万。廊坊市经济统计年鉴2011数据显示：2011年廊坊市地区生产总值实现16119638万元，比上年同比增长11.5%。其中，第一产业生产总值1741537万元，比上年同比增长2.3%；第二产业生产总值8802100万元，比上年同比增长13.7%；第三产业生产总值5576001万元，比上年同比增长11.3%。人均生产总值36790万元，比上年同比增长8.0%。2011年第一产业生产总值1741537万元，比上年同比增长2.3%，其中农业实现总产值1112410万元，比上年同比增长2.9%；林业实现总产值20075万元，比上年同比增长2.5%；畜牧业实现总产值553337万元，比上年同比增长0.8%；渔业实现总产值27142万元，比上年同比增长3.5%；农林牧副渔服务业实现总产值28573万元，比上年同比增长2.4%。2011年第二产业生产总值8802100万元，比上年同比增长13.7%，其中工业实现总产值7494000万元，比上年同比增长14.2%；建筑业实现总产值1308100万元，比上年同比增长11.0%。2011年第三产业生产总值5576001万元，比上年同比增长11.3%。，其中交通运输、仓储和邮政业实现总产值365115万元，比上年同比增长6.4%；信息传输、计算机服务及软件业实现总产值224206万元，比上年同比增长4.2%；批发和零售业实现总产值775381万元，比上年同比增长5.9%；住宿和餐饮业实现总产值262423万元，比上年同比增长8.8%；金融业实现总产值603789万元，比上年同比增长3.9%；房地产业实现总产值1011051万元，比上年同比增长10.3%；租赁和商务服务业实现总产值406940万元，比上年同比增长63.0%；科学研究、技术服务和地质勘查业实现总产值699928万元，比上年同比增长11.8%；水利、环境和公共设施管理业实现总产值7448万元，比上年同比增长4.6%；居民服务和其他服务业实现总产值325003万元，比上年同比增长26.7%；教育实现总产值296021万元，比上年同比增长2.0%；卫生、社会保障和社会福利业实现总产值100398万元，比上年同比增长6.2%；文化、体育和娱乐业实现总产值22845万元，比上年同比增长14.8%；公共管理和社会组织实现总产值475452万元，比上年同比增长7.9%。过以上分析，在自然条件、社会经济条件和公共设施配套条件等各方面，都为该工程建设创造了良好的条件。二、市场调查研究（一）市场供给分析1、供应总量项目总投资额为65607万元普通商品房住宅地上建筑面积为89353.68平方米廉租房地上建筑面积为1153.8平方米公寓地上建筑面积为5547.84平方米商业建筑面积为20418.04平方米地下室建筑面积为10875.08平方米 2、供应地域拟建于廊坊市广阳区，东临建设路，南接支二路，西连支三路，北靠汇源道，路对面是阿尔卡迪亚 。（二）市场需求分析 1、市场需求现状（销售情况、销售价格趋势、空置情况等） 销售情况销售价格趋势2、现阶段需求的主要来源（消费者分析） 现阶段需求的主要来源是消费者。消费者是市场营销活动的主体，其购买行为影响着市场运动变化的取向和趋势。产品市场实际上就是一群有着相似需求的顾客，房地产企业欲获取满意的市场份额和产品销售额，首先必须让消费者接受其产品，而消费者的购买行为又是以其需要奠定基础。 1）房地产购买者需求分析 需求是指一定时间内，某一市场上，对于某种商品在各种可能的价格条件下产生的需求量。美国著名心理学家马斯洛的“需要层次理论”，根据人们对需求的不同程度，把需要划分为生理需要、安全需要、社交需要、尊重需要和自我实现需要 5 类，依次由较低到较高层次。 2）消费者心理活动的过程 （1）消费者的认识过程 （2）消费者的情绪过程3）影响房地产消费者行为的主要因素 （1）文化因素 审美观。产品的美学价值是促使消费者做出购买决定的影响因素之一。 风俗习惯。直接影响消费者对房地产产品的消费需求，主要体现在地域性房产营销上。 （2）社会因素 政策环境。国家的政治体制、政治管理、政策等影响房地产市场的格局。 法律环境。是制约和引导房地产发展的重要外部力量，同时也是消费者获得和享受合法权益的重要保障。 经济环境。包括利率、物价及通货膨胀等。 （3）个人因素职业及收入水平。消费者职业的不同，消费观与价值观也会随之而变，收入与预期收入的高低决定了人们的购房选择。 生活方式。消费者的生活方式决定着其对房地产产品的喜好与需求。 个性与自我概念。个性因素激发着消费者的租购欲望。（4）心理因素 禁忌（人们在心理上认为犯忌讳的和在言行上规定不能说与不能做的）是影响消费者消费方式和消费意识的重要因素。如世界上许多地区忌讳数字 13，因此，有的公寓、办公室和旅馆里找不到 13层和 13号；而香港地区则对 4、13、37、49等数字都比较反感。 健康、环保等因素，是目前人们关注的重点。 小区物业管理水平以及基础设施的建设情况。4）房地产消费者购买决策过程与分析（1）房地产消费者购买决策的过程（2）房地产消费者行为分析的一般内容谁来买（w ho）？ 为什么要买（why）？ 在什么地点买（w here）？ 在什么时候买（w hen）？ 买什么样的（what）？ 如何来购买（how）？5）各类房地产项目消费者行为分析 消费者在面对购房置业及做出购房决定的过程中，针对具体的不同房地产产品，其选择方式与原则有所不同。住宅购买行为的影响因素 消费者自身因素： 其他因素：交通是否便利，价格是否公平，房屋是否坚 固，设计是否完善，房产是否增值快，环境是否良好，以及区域环境因素、房屋自身要素（房型与住宅属性）。6）消费群体构成的分析主要包括： 分析一：客户年龄构成与家庭人口个人购房的客户年龄基本在 25 60岁，以 30 50岁为主，家庭人员结构在 3 6人居多。 分析二：客户职业背景构成分析三：客户特征描述 他们属于社会上比较富裕的一群，有稳定的社会收入，具有较高甚至显赫的社会地位。 在释放成功的同时，喜欢树立自我，标榜个性，追求独特文化品位，注重高质量休闲健康的生活方式。3、现阶段需求特征及趋势 （1）房地产消费者的购买行为是最为理性的房地产作为一种综合成本高、风险大的商品，无论消费者购买的最终目的是自住还是投资，都决定其在购买的过程中保持高度的自主，并始终由理智来支配行动。 （2）房地产消费者的购买行为易受外界因素影响，决策时间长。 消费者获取房地产信息的渠道越来越广泛，有利于消费者做出明智的购买决策，也增加了消费者鉴别信息真伪的时间（3）房地产消费者的购买行为已经从单纯的满足居住需要上升到更高的层次随着经济的发展，房地产消费者在满足居住需要的同时，对产品的品质、建筑形式有了更高的要求，在布局上也更加追求人与环境的和谐。 （4）品牌效应的作用日益明显 好的品牌往往就代表着好口碑、好品质、好物业，于是就出现越来越多的消费者购房时只认品牌不认房的情形。住房制度改革深化以来,我国住房市场需求呈现快速上涨趋势,由于短期内供给缺乏弹性,因此住房价格走势与市场需求密切相关。第三章 项目分析一、项目概况（一）项目四至及地理位置（配图） 本项目建设地点位于廊坊市广阳区，四至范围：东侧为建设路，西侧为支路三，南侧为支路二，北侧为汇源道。（二）用地规模、用地性质 总建筑面积157037.45平方米。地上建筑面积：112529.87平方米；地下建筑面积：44507.58平方米。本项目地上住宅主要分为廉租房、公寓、90平方米以上面积、90平方米以下面积，其具体指标见下表：名称建筑面积（m2）所占比例住宅建筑面积89353.68其中廉租房面积1153.81.29%公寓面积5547.846.21%90平方米以上面积7046.407.88%90平方米以下面积75605.6484.62%本项目住宅单栋指标见下表楼号地下室面积（m2）地上住宅建筑面积（m2）地上含商业面积（m2）总建筑面积（m2）层数（层）单元数（个）户数（户）电梯数量（部）1#1086.329330.883208.1913625.3918/-2212842#1062.6810664.122178.1013904.9020/-2214343#1062.6810664.122349.3414076.1420/-2214144#375.641523.21505.558999.949/18/-22241635.465960.086425#1165.805779.595339.0212284.4117/-21120(公寓)26#1215.907047.844540.5812804.3217/-227247#1069.5611919.0112988.5720/-2215748#1262.2211166.5312428.7515/-2212049#1045.547470.602095.1610611.302/15/-22116410#893.287857.36202.108952.7418/-221384小计10875.0889353.6820418.04120916.46122337幼儿园1867.291867.293物业用房861.20861.20地下车库33632.50-2合计10875.0892141.4920418.04157037.45本项目主要分两期建设，其中一期主要建设1#-4#、7#住宅楼、幼儿园、物业用房、地下车库及部分商业，一期总建筑面积为99094.73平方米，其中地上住宅面积为50061.42平方米，地上商业面积为8241.18平方米，地下室面积为5292.34平方米，公建面积为1867.29平方米，地下车库面积为33632.50平方米。二期主要建设5#-6#、8#-10#住宅楼、物业用房及部分商业，二期总建筑面积为57942.72平方米，其中地上住宅面积为39321.92平方米，地上商业面积为12176.86平方米，地下室面积为5582.74平方米，公建面积为861.20平方米。（三）主要经济指标 主要经济技术指标表项目指标单位规划总用地56265.85平方米总建筑面积157037.45平方米其中地上建筑面积（112529.87平方米）住宅建筑面积89353.68平方米综合商业建筑面积20418.04平方米配套公建2758.15平方米地下建筑面积（44507.58平方米）地下室10875.08平方米地下车库33632.50平方米容积率2.0绿化率35.12%建筑密度16.90%总户数1223户总人数3914人停车位1476个其中地上150个地下1326个二、项目现状项目所在地交通发达，信息流畅，环境优美，配套完善，地理位置优越，项目周边无文物景观及自然保护区，总体建设符合廊坊市总体发展规划要求。本项目选址无压覆矿床和文物，不影响通航及军事设施，有利于防洪和排涝等，不会造成相关不利影响，总体建设符合廊坊市土地利用总体规划要求。三、项目swot分析s优势1.邻近廊坊市文化中心，周边商业、医疗、金融、娱乐等配套设施齐全2.公平交易，无内部操作w劣势1.距离火车站、公交客运站较远2.市场房价逐渐上涨，居民收入没有看涨t威胁1.周边有高档小区2.开发商配合度不高o机会1.品牌简单，档次不高2.后期楼盘与之形成对比四、结论 本项目总占地56265.85平方米（合84.40亩），总建筑面积157037.45平方米。本项目主要建设10栋住宅楼及商业、配套公建。总投资65607万元。总销售收入为89436万元，利润总额为16669万元，总投资收益率为24.60%。投资回收期为3.49年。本项目建设地点位于廊坊市广阳区建设路西侧。交通发达，信息流畅，环境优美，配套完善，地理位置优越，项目周边无文物景观及自然保护区，总体建设符合廊坊市总体规划要求。该项目的建设不但可以有效改善廊坊市人民的居住条件，改善城乡居民消费环境和条件，而且有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费，还可以美化城市环境，加快现代化建设步伐，并且促进房地产市场健康发展。房地产业的开发建设，同时可以带动建筑、建材、运输、商业网点等诸多相关产业的进一步繁荣与发展。本项目地理位置、环境条件优越，项目选址符合廊坊市城市建设发展总体规划，工程方案设计合理，投资估算切合实际，项目具有较好的经济和社会效益。因此，该项目建设是可行的。 第四章 项目定位一、项目定位（一）市场定位廊坊首创户型，“小户型，大讲究”，给顾客以更多新鲜选择。 （二）产品定位 普通住宅（三）目标客户定位 中、低收入市民（包括临时居民），以及外地来廊人员。 （四）功能定位小区内设商业金融，公共厕所，幼儿园等，并将水景和活动广场作为中心，给人们提供了休闲、娱乐、聚会、活动、健身等场所，更加注重小区内部人群的生活品质。（五）价格定位 7000-12000元/m（六）建筑风格定位：注重景观建设，楼与楼之前形成的超大中心绿地以及贯穿小区的灵动水系将提升居住区品质，使小区环境景观与建筑内部空间融为一体。二、规划设计方案 （一）小区规划图（二）户型（大户型）（小户型） 第五章 项目建设进度安排一、项目实施进度安排2014年10月完成项目申请的核准；2014年11-12月完成初步设计及施工图设计；本项目建设期为3年，自2015年10月-2018年9月。2015年1月完成工程招标；2015年2月-2018年8月进行土建施工； 2018年9月底竣工验收。二、项目实施进度表序号 工期（月）实施步骤2015年2016年2017年2018年1011-1212-121-121-891项目申请报告的核准2初步设计及施工图设计3工程招标4土建施工5竣工验收第六章 投资估算与资金筹措一、项目总成本费用估算1、总成本费用估算总成本费用估算见附表2、分年资金投入计划分别为30%、40%、30%二、资金筹措方案 （一）资金来源公司自有资金近7亿元，用于支付工程总投资（二）融资方案总资金使用计划与资金筹措表序号 年份 项目建设经营期合计1231总资金656071968226243196821.1建设投资656071968226243196821.2建设期利息02资金筹措656071968226243196822.1项目资本金656071968226243196822.1.1用于建设投资656071968226243196822.1.3用于建设期利息0002.2债务资金00002.2.1用于建设投资00002.2.3用于建设期利息00002.3其他资金00002.3.1用于建设投资000 02.3.2用于流动资金00002.3.3用于建设期利息0000 第七章 项目财务分析一、项目销售单价的确定本项目建成后，普通商品房住宅地上建筑面积为89353.68平方米，按均价6800元/平方米销售.公寓地上建筑面积为5547.84平方米，按均价5500元/平方米销售。商业建筑面积为20418.04平方米，按均价10000元/平方米销售，则收入为20418万元。地下室建筑面积为10875.08平方米，按均价1500元/平方米销售。本项目停车位为1476个，按照5.5万/个销售。二、销售、出租总收入测算 总资金使用计划于资金筹措表（见附表）三、编制财务评价报表销售收入和销售税金附加估算表（见附表）损益表（见附表）全部投资现金流量表（见附表）四、财务评价指标 1)财务净现值与财务内部收益率a根据现金流量，可计算出财务净现值与财务内部收益率财务净现值(税前）=3588 财务净现值(税后）=6236财务内部收益率（税前）=20.06% 财务内部收益率（税后）=25.32%经过表中计算可知项目财务净现值0表明项目除到达基准的收益率外，还能有额外收益，具有财务上，经济上的可行性，项目财务内部收益率12%b投资收益率该项目利润总额16669万元，总投资收益率为24.60%，投资利税率为31.99%。总投资收益率=（利润总额/总投资）*100%=（16669/65607）*100%=24.60%投资利税率=【（利润总额+营业税金及附加）/总投资】*100%=【（16669+5009）/65607】*100%= 31.99%第八章 项目风险承受能力分析一、盈亏平衡分析固定资产投资31809万元，均价9000元，变动成本均价9000元/m2 318090000/（9000-4200）=662户，则盈亏平衡户数为662户。二、敏感性分析诸因素不同变动百分比下的内含报酬率3020100102030售价5.5612.719.12530.736.1541.46销售量16.1519.2222.312527.9430.5733.33投资额38.5733.1228.732522.1219.3817.12敏感性分析图单位售价销售量基准收益率投资302010-30-20-100由图可以看出单位售价是最敏感因素，所以要控制好价格。第九章 项目风险分析与防范一、国家宏观调控政策分析及相应措施.所谓的宏观调控就是国家对国民经济总量进行的调节与控制。在中国，宏观调控的主要任务是：保持经济总量平衡，抑制通货膨胀，促进重大经济结构优化，实现经济稳定增长。宏观调控主要运用价格、税收、信贷、汇率等经济手段和法律手段及行政手段。我国宏观经济调控的主要目标是：第一，促进经济增长。经济增长是经济和社会发展的基础。持续快速的经济增长是实现国家长远战略目标的首要条件，也是提高人民生活水平的首要条件。因此，促进经济增长是宏观调控的最重要的目标。促进经济增长是在调节社会总供给与社会总需求的关系中实现的。因此，为了促进经济增长，政府必须调节社会总供给与社会总需求的关系，使之达到基本平衡。第二，增加就业。就业是民生之本，是人民群众改善生活的基本前提和基本途径。就业的情况如何，关系到人民群众的切身利益，关系到改革发展稳定的大局，关系到全面建设小康社会的宏伟目标，关系到实现全体人民的共同富裕。促进充分就业是我国政府的责任。我国面临严峻的就业形势，一方面劳动供给数量庞大，另一方面劳动力需求显得有限。因此必须坚持实行促进就业的长期战略和政策，长期将增加就业的宏观调控目标落到实处，并严格控制人口和劳动力增长。就业的增加取决于经济增长速度和经济增长的就业弹性。要增加就业，首先要促进经济持续快速增长，这是增加就业的基础。同时还必须提高就业弹性。为了提高就业弹性，要积极发展劳动密集型产业、第三产业、中小企业、非公有制企业，要大力推进城镇化，加快小城镇建设。第三，稳定物价。在市场经济中，价格的波动是价格发挥调节作用的形式。但价格的大幅度波动对经济生活是不利的。我国采取宏观调控的手段：（1）法律手段，指国家通过制定和运用经济法规来调节经济活动的手段。主要通过经济立法和经济司法进行调节经济； （2）经济手段，是国家运用经济政策和计划，通过对经济利益的调整来影响和调节经济活动的措施。主要方法有：1、财政政策和货币政策的调整，2、制定和实施经济发展规划、计划等，对经济活动进行引导； （3）行政手段，指国家通过行政机构，采取带强制性的行政命令、指示、规定等措施，来调节和管理经济。如利用工商、商检、卫生检疫等部门禁止或限制某些商品的生产与流通。房地产宏观调控的一些举措：1.设立监督管理委员会,加强对房地产市场的调控力度。 监督管理委员会主要职能如下: (1)全面、及时、深入地分析房地产市场形势,作出权威性的判断,为国家决策提供科学依据。 (2)促进住房社会保障体系建设,推进全面小康社会的实现。 (3)检查房地产开发中占用土地的情况,查处房地产交易中土地收益的流失。2.加强房地产信息系统建设,运用经济手段与法律手段限制炒房行为。 (1)实行购房累进制税率。投机炒房使具有垄断性土地及住房资源停滞于“投资”环节,这是对资源的浪费,并使不可再生的土地资源被滥用于少数人牟取暴利,使地产成为少数富人向一般社会公众赚取超额利润的工具。政府应实行购房累进制税率,随着个人买房数量的增加,其缴纳的税收费用逐级提高,以此来约束炒房投机行为。 (2)落实城市房地产管理法,并为开征不动产闲置税做好准备。 3.调整住房市场的供给结构,限制高档住宅的开发,增加保障性住房供给。 住房市场需求的主体是普通中低收入居民家庭,住宅供给也应该以大众化需求住房为主体,否则,住宅与房地产业的发展就会因缺少原动力而趋于萎缩。 4.调整房地产市场运行层次结构,着力培养二手房市场,形成梯度消费模式。 将旧房进行改造,改造居住环境,完善居住功能,也可以达到或接近小康住宅居住标准的要求。二手房市场在解决城市中低收入家庭住房问题上可以发挥积极作用。二、政府行政管理行为对项目的影响及相应的措施 1.中央补助资金加大2.支持建企业多元化融资3.廊坊政府积极出台各类政府鼓励合理性要求4.货币政策微调力度加大5.保障房政策支持力度增强三、施工建设过程中的风险及防范措施 1.项目建设过程中风险的规避项目方在项目建设过程中对材料和能源的消耗很大，所以建议项目方做好各项保障和应急措施，确保建设的正常进行。 同时，项目方应制定出详细的总规划方案，完善相关手续，为项目的顺利实施作为准备。2.项目投资不确定性风险的规避对于项目本身存在的不确定风险，企业应建立完善的信息反馈体系，注意事前、事中、事后的分析及改进，时刻把握市场的动态，将不确定性风险消除在萌芽状态。3.不可抗拒的自然灾害风险的规避为防止不可抗拒自然灾害风险的发生，避免投资者和企业的损失，该项目可以在