中国指数研究南京房地产2011市场发展情况.docx

中国指数研究院中国房地产指数系统2012 年南京房地产市场发展研究报告本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询1中国指数研究院中国房地产指数系统摘要一、宏观环境：经济增速放缓，达成房价调控目标2011 年，南京市经济继续增长，人民收入水平进一步提高，但 gdp 增速放缓至 12.0%，仍高于全国 gdp 增速；产业结构逐步优化，第三产业占比继续上升；cpi 为近十年来第二高，四年来首次持平于全国水平（5.4%），下半年物价水平得到基本控制；固定资产投资增长 21%，基本与 2010 年持平，但房地产开房投资占比下降；国内消费需求增速下降，贸易逆差进一步拉大。在全国房地产调控持续加码，商品房限购限价、保障房供应配套、货币政策等各方面措施进一步落实的同时，南京出台相关细则：“对已有 1 套住房的本市户籍居民家庭、能够提供 1 年以上（含 1 年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购 1 套住房（含新建商品住房和二手住房）”给市场带来显著影响。二、市场分析：住宅市场量价出现调整(1) 总体表现：销售套数降至近年低点，价格上涨势头得到遏制南京住宅市场成交低迷，价格涨势得到控制，写字楼及商业用房量价各月波动明显。价格方面：商品房销售均价近年来首次下跌，跌幅 2.7%，其中住宅的跌幅更大，均价下跌 8.8%，是近三年来的首次下跌，下半年价格调整趋势更加明显；写字楼及商业用房价格单月波动显著。需求方面：商品住宅成交套数连续第二年下降，已跌破 2008 年低点；写字楼及商业用房成交量各月起伏较大。供应方面：商品住宅新批准上市套数同比小幅上升 3.5%，但较 2008 年下降 9.7%。供求对比来看：住宅市场明显供过于求，库存持续攀升，出清周期延长。二手房市场：受影响大于新房，但各区域价格跌幅不足 2008 年，成交量持续下滑，同比下降 34%，下半年价格降价趋势显著，其中郊区价格调整幅度较大。(2) 需求转变：中小户型、郊区是热点产品形态：中小户型仍为市场热点，100 平方米以下中小户型继续热销，占比有所提高。区域分布：江宁、浦口等郊区仍为市场主体，成交量占比较高。2本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询2012 年南京房地产市场发展研究报告(3) 不同板块：江宁、浦口和河西仍是销售三大主力价格方面：各板块下半年下跌明显，但由于 2011 年折扣力度较大的楼盘多集中在浦口、江宁、城北等板块，使得其价格跌幅相对其他板块较大。需求方面：江宁、浦口和河西成交量占比位列前三位。在全市各板块中，河西板块价格坚挺，四季度为均价最高的板块，成交量也位居第三；江宁板块成交面积居首，浦口板块成交套数居首，多为刚需首选。三、土地市场：量升价跌，出让金总额下降，地王含金量成色不足价格方面：楼面均价下降 50%，溢价率跌至 2005 年来最低点附近，仅为 4%。成交方面：成交创 2006 年来新高，同比涨幅 41%，各类用地成交量均有所上升，商业类用地涨幅最大。供应方面：计划供应量增加，支持保障房建设，同时招拍挂市场实际推出量大幅上涨 28%，各类用地推出量均上升且商办类增幅显著。出让金方面：土地出让金四年来首次出现下降，降幅超过全市商品房销售额降幅，表明政府收入受政策影响大于企业。地王方面：2011 年十大地王无论从成交金额、溢价率还是楼面均价方面，均不如 2010 年。四、开发企业：多数房企业绩下滑，但市场集中度提高2011 年南京市多数房企销售额同比下降，南京市商品住宅销售前十房企的销售额同比下滑 24.5%；另一方面，销售额排名前十的房企市场份额已升至 37.6%，市场集中程度进一步提升。同时，企业拿地量基本与去年持平，拿地成本大幅下降。从资金来源来看，房企资金总量连续三年上升，环比上升 4%，自筹资金占比 24%，基本与去年持平，国内贷款占比升至 27%。五、市场展望：政策不动摇，价格继续下调，成交略有好转2012 年，展望政策方面，仍将坚持房地产调控不动摇，自住型需求得到更多鼓励；房产市场方面，开发商降价促销，使得成交略有好转，近郊楼盘及小户型产品继续成为成交热点；土地市场方面，成交量与金额继续下降；企业拿地减少，推盘更加谨慎，降低业绩目标。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询3中国指数研究院中国房地产指数系统一、 经济环境：经济增速放缓，物价水平仍然较高2011 年，南京市积极加快经济增长方式转变，推动经济结构调整，全年总体经济运行良好，地区生产总值调整中趋稳，居民消费价格指数逐步回落，内外贸易形势较为稳定，实现“十二五”良好开端。1. 经济增长：gdp 增速放缓，但一直高于全国平均水平图：2000-2011 年南京市地区生产总值(gdp)南京市gdp(左)9000南京市gdp增速(右)全国gdp增速(右)18%15%6000亿元300012%9%6%3%00%2 0002 0012 0022 0032 0042 0052 0062 0072 0082 0092 0102 011数据来源：creis 中指数据，经济增长在回调中趋缓，增速一直高于全国水平。2000 年以来，南京地区 gdp 一直保持10%以上的增长速度，2003-2007 年的增长速度一直处于 15%以上，2008 年受世界金融危机影响，gdp 增速下降，2009 年，在政府宏观经济政策的刺激下，经济出现回暖，2010 年，gdp 增长速度稍有增加。2011 年，南京市实现地区生产总值 6146 亿元， 2010 年增长 12.0%，比南京市 gdp 增速一直高于全国平均水平。同时，南京市人均 gdp 达 93765 元，处于近十年来最高水平。4本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询2012 年南京房地产市场发展研究报告图：2000-2011 年南京市各产业增加值比重变化第一产业100%第二产业第三产业80%46.2%46.6%47.9%44.8%43.7%46.3%47.5%48.4%50.0%51.3%50.7%52.4%60%40%48.4%20%5.4%5.1%4.8%4.1%3.7%3.3%3.0%2.6%2.5%3.1%2.8%2.7%48.3%47.3%51.0%52.6%50.4%49.5%49.0%47.5%45.6%46.5%44.9%0% 0200 1200 2200 3200 4200 5200 6200 7200 8200 9200 0201 1201数据来源：creis 中指数据，产业结构逐步优化，第三产业占比继续上升。分产业看，2011 年，第一产业实现增加值163.61 亿元，增长 4.1%；第二产业实现增加值 2760.99 亿元，增长 12.3%；第三产业实现增加值 3220.91 亿元，增长 12.3%，达到近十年来最高水平。从各产业占比来看，第一二产业比重整体呈下降态势，第三产业的比重表现增加，占比从 2000 年的 46.2%提高至 2011 年的52.4%，产业结构不断优化。2. 物价指数：cpi 水平为近十年来第二高，四季度涨幅有所反弹图：2000-2011 年南京市居民消费价格指数(cpi)南京cpi全国cpi7%6%5%4%3%2%1%0%-1% 2000-2%-3% 0120 0220 0320 0420 0520 0620 0720 0820 0920 1020 1120数据来源：creis 中指数据，本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询5中国指数研究院中国房地产指数系统图：2011 年各月度南京市居民消费价格指数(cpi)6.5%6.1%6.0%5.5%5.0%5.0%4.5%4.0%3.5% 1-011 2-011 3-011 4-011 5-011 6-011 7-011 8-011 9-011 0-111 1-111 2-1116.2%5.9%5.6%5.3%4.9%6.0%6.0%6.0%4.3%3.9%数据来源：creis 中指数据，物价水平处于近十年来第二高，7 月起高位回落，12 月有所反弹。2011 年，南京市居民消费价格比 2010 年上涨 5.4%，为 2008 年以来来首次持平于全国水平（5.4%），之前四年均高于全国水平。分月来看，1-6 月，南京市单月 cpi 整体呈上涨态势，并在 6 月达到年度高点6.2%，自 7 月起连续 5 个月回落，11 月，南京市 cpi 跌至年内最低水平 3.9%，12 月有所反弹。3. 人民生活：居民收入增长加快，与全国差距进一步扩大图：2000-2011 年南京市城镇人均可支配收入南京城镇人均可支配收入(左)全国城镇人均可支配收入(左)南京城镇人均可支配收入增速(右)350003000025000元20000150001000050000 002035%30%25%20%15%10%5%0% 0120 0220 0320 0420 0520 0620 0720 0820 0920 1020 1120数据来源：creis 中指数据，居民收入增长速度为近 3 年来最高，收入的绝对水平与全国差距进一步扩大。2011 年，南京市城镇居民人均可支配收入达 32200 元，比 2010 年增长 13.7%，增速处于近 3 年来最高6本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询2012 年南京房地产市场发展研究报告水平，略低于全国 14.1%的增速。南京市城镇人均可支配收入与全国城镇人均可支配收入的差距进一步扩大，是全国水平的 1.48 倍。4. 固定资产投资：增速与上年基本持平，但房地产开发投资占比下降图：2000-2011 年南京市固定资产投资额及增速600050004000亿 3000元200010000 0020 0120 0220 0320 0420 0520 0620 0720 0820 0920 1020 1120固定资产投资(左)固定资产投资增速(右)固定资产投资/gdp(右)70%60%50%40%30%20%10%0%数据来源：creis 中指数据，固定资产投资增速略低于上一年水平。2011 年，南京完成全社会固定资产投资 4010 亿元，比 2010 年增长 21%，增速略低于 2010 年水平，也略低于全国 23.6%的增速水平。其中，房地产开发投资比重有所下降，占比降至 21.73%，微降 0.9 个百分点。另外，固定资产投资占gdp 的比重为 65%，较 2010 年下降 1 个百分点。5. 贸易：消费增速放缓，进口增长远超出口导致逆差进一步扩大本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询7中国指数研究院中国房地产指数系统图：2000-2011 年南京市社会消费品零售总额及增速社会消费品零售总额(左)300025002000亿元 150010005000 0020 0120 0220 0320 0420 0520 0620 0720 0820 0920 1020 1120社会消费品零售总额增速(右)25%20%15%10%5%0%数据来源：creis 中指数据，社会消费品零售额增速放缓。2011 年，南京市实现社会消费品零售额 2670 亿元，增速持平于 2010 的增速。其中，批发和零售业增长 17.9%、住宿和餐饮业增长 16.6%。图：2000-2011 年南京市进出口总额及增速出口额(左)350300250亿 200美元 150100500 0020 0120 0220 0320 0420 0520 0620 0720 0820 0920 1020 1120进口额(左)南京进出口总额增速(右)全国进出口总额增速(右)50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%数据来源：creis 中指数据，对外贸易增速均有所下降，进口增速远超过出口。2011 年，南京地区进口总额再创新高，达 574 亿美元，增长 26%；其中出口总额为 309 亿美元，增长 24%，进口总额为 265 亿美元，增长 27%。全年贸易顺差 44 亿美元，略高于上一年水平。8本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询2012 年南京房地产市场发展研究报告6. 房地产开发投资及建设：投资开工均创历史新高，竣工转降为升a) 开发投资：总额创历年新高，但增速降至近年低点，仅高于 2008 年图：2000-2011 年南京市房地产开发投资额及增速房地产开发投资额(左)350030002500 2000亿元 150010005000 0520 0620 0720同比增长率-南京(右)同比增长率-全国(右)40%20%0% 0820 0920 1020 1120数据来源：creis 中指数据，房地产开发投资额创历史新高，但增速显著下降，且远低于全国水平。2011 年，南京房地产开发投资额为 871 亿元，创历史新高，同比增长仅 16.4%，低于过去五年 20.5%的平均增速水平，也远低于 2011 年全国 27.9%的水平。与历年水平相比，2011 年增速处于近年来较低水平，而 2009 年与 2010 年分别高达 17.2%和 25.6%。图：2000-2011 年南京市不同物业开发投资额增速住宅120%办公楼商业营业用房80%40%0% 02 00 12 00 22 00 32 00 42 00 52 00 62 00 72 00 82 00 92 00 02 01 12 01-40%数据来源：creis 中指数据，本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询9中国指数研究院中国房地产指数系统受调控政策影响，住宅、商业营业物业投资增速下降，其中商业营业用房，投资额由增长转为下降，然而办公楼物业大幅增加。2011 年，除商业营业用房外，其他物业开发投资额相比上一年有所提高，其中住宅增速有所放缓，而办公楼物业大幅增加。其中住宅1、办公楼开发投资额分别为 638、42.7 亿元，同比分别增长 11.8%、56.8%，相比 2010 年增速分别下降 18个百分点、增长 60.7 个百分点；而商业营业用房投资额为 75.4 亿元，同比下降 5.2%，相比上年的上升 17.3%，投资额由增长转为下降。图：2000-2011 年南京市不同物业投资占比住宅100%12%80%60%40%20%0% 0020 0120 0220 0320 0420 0520 0620 0720 0820 0920 1020 1120办公楼9%13%9%8%9%7%10%7%9%7%9%5%8%5%商业营业用房13%5%12%4%10%6%9%11%14%74%79%78%83%84%83%84%86%87%82%84%84%数据来源：creis 中指数据，各类物业中商业营业用房投资额占比有所下降，办公楼投资占比有所上升，住宅基本持平。2011 年，南京市住宅、办公楼开发投资额分别为 638 亿元、42.7 亿元，两者占比分别为 84%、6%，其中办公楼比 2010 年分别上升 2 个百分点；而商业营业用房开发投资额为 75.4 亿元，占比为 10%，比 2010 年下降 2 个百分点。b)建设指标：开工及施工均创历史新高，竣工也转降为升开工：新开工创近十年新高，住宅开工增速放缓1住宅包括商品住宅和保障房，其中保障房包含经济适用房、限价房、回迁房等。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询102012 年南京房地产市场发展研究报告图：2000-2011 年南京市房屋新开工面积及增速3000房屋新开工面积(左)同比增长率(右)60%40%2000万平方米1000-20%20%0%0-40%2 0002 0012 0022 0032 0042 0052 0062 0072 0082 0092 0102 011数据来源：creis 中指数据，房屋新开工面积创近十年新高。2011 年，房屋新开工面积为 2082 万平方米，达到近十年最高值，同比增长 19.6%，增幅较 2010 年下降 30.8 个百分点，比近十年的平均增速（16.2）高出 3.4 个百分点。与全国新开工增速 16.2%相比，南京市的新开工面积增速稍微高出 3.4 个百分点。图：2000-2011 年南京市不同物业新开工面积增速住宅360%320%280%240%200%160%120%80%40%0%-40%-80% 0020 0120 0220 0320 0420 0520办公楼商业营业用房 0620 0720 0820 0920 1020 1120数据来源：creis 中指数据，各类物业中仅商业营业用房新开工增速上升，住宅、办公楼增速均下降。2011 年，住宅新开工面积为 1530 万平方米，同比增长 21.1%，较 2010 年下降了 36.2 个百分点，增速显著放缓。办公楼新开工面积为 108 万平方米，同比增长 57.6%，较 2010 的 316.8%急剧下降。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询11中国指数研究院中国房地产指数系统商业营业用房新开工面积有所增加，同比增长 14.3%至 170.8 万平方米，增速较 2010 年上升了 20.4 个百分点。图：2000-2011 年南京市不同物业新开工面积占比住宅100%80%60%40%20%0% 0020 0120 0220 0320 0420 0520 0620 0720 0820 0920 1020 1120办公楼8%8%7%4%13%4%15%3%7%3%5%2%9%2%商业营业用房16%2%10%5%9%6%8%6%6%4%87%90%84%89%82%82%90%93%89%82%85%85%数据来源：creis 中指数据，住宅新开工面积占比持平，办公楼占比上升、商业营业用房占比有所下降。2011 年，各类物业中住宅新开工面积占比持平。办公楼占比上升 1 个百分点至 6%，商业营业用房占比下降 1 个百分点至 9%。施工：达近十年最高值图：2000-2011 年南京市房屋施工面积及增速60005000万4000平方3000米200010000 0020 0120 0220房屋施工面积(左)同比增长率(右)60%50%40%30%20%10%0%-10% 0320 0420 0520 0620 0720 0820 0920 1020 1120数据来源：creis 中指数据，2011 年施工面积达到近十年来最高值。2011 年，南京市房屋施工面积为 5644 万平方米，12本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询2012 年南京房地产市场发展研究报告是近十年来的最高水平，也是连续第十一年增长，同比增长 23.5 %，涨幅较 2010 年提高了18.8 个百分点。与全国施工面积增速 25.3%相比，南京的增速低 1.8 个百分点。图：2000-2011 年南京市不同物业施工面积增速住宅办公楼商业营业用房160%120%80%40%0% 0020 0120 0220 0320 0420 0520 0620 0720 0820 0920 1020 1120-40%数据来源：creis 中指数据，住宅和办公楼施工面积有所增加，商业营业用房连续第四年上升。2011 年，住宅施工面积达到 7168 万平方米，同比增长 25.8%，较 2010 年提高 25.2 个百分点。办公楼施工面积达到 263 万平方米，同比增长 35.6%。商业营业用房施工面积为 568 万平方米，同比上升 3%。图：2000-2011 年南京市不同物业施工面积占比住宅100%80%60%40%20%0% 0020 0120 0220 0320 0420 0520 0620 0720 0820 0920 1020 1120办公楼8%12%7%9%11%7%11%7%10%5%9%5%11%4%商业营业用房14%4%14%5%12%5%12%14%10%13%74%78%80%83%83%82%84%86%85%83%81%83%数据来源：creis 中指数据，办公楼新开工面积占比持平，住宅占比上升、商业营业用房占比有所下降。2011 年，各类物业中办公楼新开工面积占比持平。住宅占比上升 2 个百分点至 83%，商业营业用房占比下降 2 个百分点至 12%。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询13中国指数研究院中国房地产指数系统竣工：转降为升，住宅增幅明显图：2000-2011 年南京市房屋竣工面积及增速房屋竣工面积(左)同比增长率(右)200080%60%40%万平 1000方米20%0%-20%0 0020 0120 0220 0320 0420 0520 0620 0720 0820 0920 1020 1120-40%数据来源：creis 中指数据，房屋竣工面积有所上升。2011 年，房屋竣工面积为 1169 万平方米，相比 2010 年增加了129.5 万平方米。从增速看，2011 年房屋竣工面积同比上升 12.5%，与 2010 年降幅 31.4%相比大有改善。与全国仍保持上涨的竣工面积相比（增速 13.3%），南京的竣工情况不算乐观。图：2000-2011 年南京市不同物业竣工面积增速440%380%320%260%200%140%80%20%-40%-100%2 0002 001住宅办公楼商业营业用房2 0022 0032 0042 0052 0062 0072 0082 0092 0102 011数据来源：creis 中指数据，办公楼、商业营业用房竣工面积下降，住宅转为增长。分物业看，2011 年，办公楼、商业营业用房竣工面积减少，分别同比下降 5%、8.8%。住宅竣工面积由前一年的下降（2010年降幅为 39.9 %）转为增长，增速为 17.2%。14本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询2012 年南京房地产市场发展研究报告图：2000-2011 年南京市不同物业竣工面积占比住宅100%80%60%40%20%0% 0020 0120 0220 0320 0420 0520 0620 0720 0820 0920 1020 1120办公楼8%4%4%7%7%4%5%1%9%3%5%5%7%3%商业营业用房9%2%13%6%10%5%8%10%7%11%82%82%88%89%89%94%88%90%90%89%81%85%数据来源：creis 中指数据，各类物业中仅住宅竣工面积占比上升。从竣工面积占比看，仅住宅有所提升，2011 年住宅竣工面积为 864 万平方米，占比为 85%，相比 2010 年上升了 4 个百分点。办公楼、商业营业用房竣工面积分别为 51、106 万平方米，占比分别为 5%、10%，与 2010 年相比，两者均有所下降，分别下降 1、3 个百分点。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询15中国指数研究院中国房地产指数系统二、 政策环境：达成房价调控目标1. 全国政策：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化2011 年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1 月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购” “限价” “限贷”等政策全面升级，限购城市从 2010 年的不足 20、个大幅增加到 40 多个；7 月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购” 随后台州、珠海，等城市跟进，限购城市数增加到近 50 个；10 月底，1000 万套保障房建设计划提前实现；始于 2010 年的这一轮房地产调控在 2011 年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。图：全国商品房市场量价变化 及代表性政策2销售面积同比增长率(左)70个大中城市价格指数(右)1月“国八条”50%1月“国十一条”4月“国十条”“9.29”新政40%30%7月“国务院 常务会议”2.5%2.0%1.5%20%10%0%1.0%0.5%0.0%-10%-20%-0.5%-1.0%数据来源：creis 中指数据，，中国指数研究院整理分析商品房：限购、限价、限贷等行政手段加码，税收、利率等经济手段跟进，调控政策全面升级限购范围和严厉程度递增、限价令陆续出台。2011 年初，“国八条”中明确提出限购条件，并指定必须限购的城市，将 2010 年“国十条”和“9.29 新政”的限购要求具体化、严格化，限购范围扩大至 40 多个城市，限制标准严厉程度大大提高。7 月“国务院常务会议”又将限购范围扩2注：销售面积除 2 月外，均为单月增长率；价格指数自 2011 年 1 月起为 70 个城市环比涨幅的平均值，通过国家统计局公布数据计算。本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询162012 年南京房地产市场发展研究报告大到地级县级城市，限购城市进一步扩大至近 50 个城市。价格方面，一方面，中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价；另一方面，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方政府执行力度，在问责制的约束和房价快速上涨的压力下，地方“限价令”陆续出台。首套、二套贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受到一定抑制。从 2010 年 1 月“国十一条”到 2011 年 1 月“国八条” 首套房贷款首付比例全面调到 30%及以上；二套房首付比例不，低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍；三套及以上住房暂停发放贷款；不能提供 1年以上当地纳税或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。信贷政策变化与限购政策变化步调一致，对投资投机需求有一定的抑制作用，同时直接增加了购房成本，一定程度上影响到改善性需求和刚性需求的释放，对整个房地产市场需求带来显著影响。住房转让营业税调整、房产税改革试点正式落地。紧随“国八条”之后，2011 年 1 月 27 日，财政部发通知，将购买不足 5 年（含 5 年）的普通住宅对外销售由按差额征收营业税改为按全额征收；同日，上海、重庆开始实施房产税改革试点，进一步打击炒房行为。保障房：资金、土地等配套措施跟进，促使大规模建设计划落实到位中央投入资金增加，多项政策支持保障房融资。2011 年 3 月 5 日，“两会”提出今年对 1000万套保障房中央财政预算拟安排补助资金 1030 亿元，比上年增加 265 亿元，地方政府要投入4000 多亿元。10 月住建部部长姜伟新在十一届全国人大常委会上表示，2011 年中央政府实际已投资 1520 多亿元，好于历年水平。姜伟新还表示，2012 年的任务更重，中央的投入肯定不会少，而且会有所增加。另外，中央发布关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知、关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知等多项政策支持保障房融资，确保建设进度。保障房用地计划单列，“招拍挂”创新支持建设。5 月，国土资源部发布公告按中央要求单列本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询17中国指数研究院中国房地产指数系统保障房用地：2011 年计划供应保障性安居工程用地 7.74 万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与 2010 年计划（6.58 万公顷）和实际供地（3.24 万公顷）相比分别增加 17.6%和138.9%。根据国土资源部公告数据，截至 2011 年 10 月 14 日，全国 31 个省（区、市，含兵团，西藏除外）落实保障房用地 4.26 万公顷，与年初测算的 4.19 万公顷相比，用地落实率为102%，已超额完成任务，保证了 1000 万套保障房全面按时开工。1000 万套保障房计划提前实现。2011 年，国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提出，未来 5 年，我国将开工建设 3600 万套保障房，2011 年和 2012 年各 1000 万套（2012年的 1000 万套已调整为不低于 700 万套） 其后三年共 1600 万套，“十二五”末使保障性住房的覆盖率达到 20%。根据住建部统计数据，截至 2011 年 10 月底，全国保障房已开工 1033 万套，超额完成年初计划任务。货币政策：上半年持续收紧，新增房地产贷款下降显著，近期货币政策微调为抑制通货膨胀，央行在 2011 年上半年持续收紧货币政策，但下半年收紧步伐明显放缓。2011 年上半年，央行共加息 3 次（2010 年以来共 5 次），上调存款准备金率 6 次（2010 年以来共 12 次），一年期存款利率提高到 3.5%，大型金融机构存款准备金率达到 21.5%的历史高点。下半年，随着物价过快上涨的势头得到遏制（cpi 增速由 7 月的 6.5%高位回落至 10 月的5.5%，11、12 月进一步下降至 4.2%和 4.1%），中央及时调整货币政策收紧步伐，7-11 月共计 5 个月里，央行未上调利率和存准率，并于 12 月初三年来首次下调了存准率。18本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询2012 年南京房地产市场发展研究报告图：2010-2011 年存准率、基准利率及 cpi 变动情况存准率(左)25%20%15%10%5%0%2010.10.20上调基准利率0.25个百分点2010.12.26上调基准利率0.25个百分点2011.2.9上调基准利率0.25个百分点2011.4.6上调基准利率0.25个百分点2011.7.6上调基准利率0.25个百分点cpi(右)21%7%6%16%5%4%3%2%1%0%数据来源：国家统计局，中国人民银行，中国指数研究院整理分析2011 年 10 月，温家宝总理在国务院常务会议提出，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量合理增长；央行三季度货币政策执行报告中也没有再提“把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务” 而是指出继续实施稳健的货币政策，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，密切监测国内外经济金融形势发展变化，把握好政策的力度和节奏，适时适度进行预调微调。央行近日下调存准率，释放货币政策微调信号。2011 年 11 月 30 日，央行公布从 12 月 5日起下调存款准备金率 0.5 个百分点，这是近三年来央行首次下调存准率，释放 2012 年货币政策微调的信号。2. 南京政策：严格执行调控政策，达成房价调控目标2011 年 2 月，南京按照“国八条”的新规定，推出了本轮“限购”政策中实施细则，对已有 1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供 1 年以上（含 1 年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购 1 套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供 1 年以上（含1 年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询19中国指数研究院中国房地产指数系统住房。4 月 1 日提出 2011 年南京房价调控目标，即“严格控制商品住房价格上涨，2011 年度全市新建住房价格涨幅明显低于居民人均可支配收入增幅，低于 2010 年度全市新建住房价格涨幅” 并完成了这一目标。10 月底为支持中低收入家庭购买普通住房，提高住房公积金资金使用，率，经南京住房公积金管理委员会 2011 年第三次会议审议批准，自 2011 年 10 月 24 日起，恢复住房公积金贷款有关政策并做适当调整。表：2011 年南京市主要房地产调控政策时间政策重点内容已有 1 套住房的本市户籍居民家庭、能够提供 1 年以上（含 1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可关于进一步做好房地产市场调控工作的通知新购 1 套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供 1 年以上（含 1 年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。关于公布南京市 2011 年4.1度新建住房价格控制目标的通知关于恢复住房公积金贷款有关政策的通知严格控制商品住房价格上涨，2011 年度全市新建住房价格涨幅明显低于居民人均可支配收入增幅，低于 2010 年度全市新建住房价格涨幅恢复调整最高可贷额度。将最高贷款额度恢复调整为 30 万元/人，夫妻双方 60 万元。对符合以下情况购买改善型普通住房的缴存职工家庭可以再申请一次住房公积金贷款。资料来源：中国指数研究院整理分析2.1910.24未完成土地供应计划，保障房实施计划基本实现2011 年南京全市土地供应总量在 3000 公顷左右。其中市区 2506 公顷，新增建设用地控制在 1300 公顷左右，鼓励和引导利用存量建设用地 1200 公顷左右。在 2011 年市区土地供应总量中，交通、公园、绿地等城市交通与市政基础设施 650 顷；工业仓储及其他产业用地 600公顷；科技、教育、文化、卫生、体育和行政办公用地等其他划拨用地 156 公顷；住宅用地 900公顷，其中：经济适用住房等保障性住房用地 400 公顷，商品房用地 500 公顷；商服用地 200公顷。2011 年南京全年共成交住宅及住宅混合用地 350 公顷左右，未完成 500 公顷的供地计划。20本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询2012 年南京房地产市场发展研究报告2011 年年初，南京市四大保障房片区及 13 个区县确定年内共竣工各类保障房 300 万平方米。接近年末，南京市基本完成年初计划，其中四大片区年内竣工面积达 55 万平方米，13 个区县的保障房竣工面积达到 245 万平方米。明年南京市将新开工各类保障性住房 600 万平方米左右。轨道交通建设带动周边楼市发展2011 年，南京在建地铁工程方面，有南京地铁三号线和一号西延过江线。南京地铁三号线北起浦口林场，南至江宁九龙湖，途经浦口、下关、玄武、白下、秦淮、雨花台、江