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2011年济南房地产市场研究报告济南思源房地产经纪有限公司2012年1月16日目 录前言4一、土地市场分析41、土地市场年度变化分析52、土地市场月度变化分析53、区域土地市场分析64、土地供应结构分析75、土地价格年度分析76、土地单价和楼面地价8附：2011年土地成交八宗“最“9二、济南整体市场概况9（一）普通住宅91、市场供应情况102、市场成交情况113、价格走势13附：各板块重点项目供销价情况14（二）别墅151、别墅市场概述152、济南别墅项目分布情况153、济南别墅项目基本信息164、销售情况175、别墅市场走势分析19（三）公寓211、市场概述212、供应量223、销售情况224、价格趋势245、重点楼盘监测24（四）写字楼251、市场概述252、供应情况263、销售情况264、价格趋势275、重点楼盘监测27（五）商业281、市场概述292、供应情况293、销售情况304、重点楼盘监测30三、2012年市场预测31前言2011年，注定是不平凡的一年，房地产市场遭遇史上最严厉调控，出台的每一个政策都是“重磅炸弹”，调控不再似从前的隔靴搔痒，从市场的消费行为到企业的开发行为，从限制需求到强制增加供应，力度之大前所未有，对整个房地产行业而言，不亚于一次西伯利亚寒流。受政策影响，济南楼市也经历了从年初的看涨到目前的下跌，虽然各种打折、促销活动层出不穷，但市场反应仍然比较冷淡，“量价齐跌，市场萎靡”是今年楼市的主要特征，并且从目前看房地产市场最困难的时期仍将持续很长一段时间。按照政府目标，房价将实现合理回归，房地产市场的黄金时代即将走向终结。根据济南思源市场研究统计，在2011年一年的时间里，济南市的房价从峰值8995元/平方米跌到目前7692元/平方米，无论是价格还是成交率都低于2010年同期。从高潮到煎熬，从繁荣到萧条，从未如此惊心动魄，这一轮的风云变幻浓缩了多少人的喜怒哀乐，2012年市场走势又将如何，我们拭目以待。一、土地市场分析注：选取样本为济南市（不包含章丘等）挂牌的居住用地和商业金融用地，工业等其他性质的用地不在统计范围之内。1、 土地市场年度变化分析2011年，共推出土地122宗，9276.6亩，环比分别下降12.2%和上升15%。 2011年，共成交土地107宗，7815.4亩，环比分别上升9.2%和30.8%。2、 土地市场月度变化分析土地供应： 4、9月呈现井喷式供应，其他月份推出量都较为平淡，尤其是随着调控的持续深入，土地市场遇冷，政府推地也更加谨慎，12月份无新增供应。土地成交： 上半年除5月份成交29宗、1624亩外，量较大外，其他多个月份保持零记录；下半年各月成交量较为平稳。3、 区域土地市场分析土地供应：奥体板块供应宗数最多，31宗；其次是城西板块，19宗；邢村唐冶和长清板块本年度供应量也较大；供应量最少的是圣井板块，仅2宗；土地成交：奥体板块成交宗数最多，25宗；另外，城南、城西和滨河板块挂牌土地均成交；圣井板块本年度无土地成交。土地供应：邢村唐冶板块供应量最大，2084.6亩；其次是长清板块，1772亩；供应量最小的是高新板块，448.6亩。土地成交：成交量最大的是邢村唐冶板块，1705.5亩；其次是长清板块1557.3亩，城央和城南板块供应较少，成交体量也较少；圣井板块本年度无土地成交。4、 土地供应结构分析商服：2011年，商服用地共推出41宗、1781.5亩，成交39宗、1527.5亩；居住：2011年，居住用地共推出81宗、7495.1亩，成交68宗，6287.9亩。5、 土地价格年度分析2011年土地均价达306万元/亩，较2010年292万元/亩上涨4.8%。6、 土地单价和楼面地价土地单价：2011年各板块成交居住用地中，城西板块土地单价最高，为454万元/亩，其次是城央板块396万元/亩，奥体板块387万元/亩紧随其后，土地单价最低的是滨河板块105万元/亩。楼面地价：2011年各板块成交居住用地中，城央板块楼面地价最高2207元/平米，其次是城西板块2149元/平米，楼面地价最低的是滨河板块550元/平米。土地单价：2011年各板块成交商服用地中，城央板块土地单价最高，为879万元/亩，其次是奥体板块734万元/亩，土地单价最低的是长清板块212万元/亩。楼面地价：2011年各板块成交商服用地中，城央板块楼面地价最高3225元/平米，其次是奥体板块1487元/平米，楼面地价最低的是长清板块510元/平米。附：2011年土地成交八宗“最“项目用地性质位置面积（）成交总价（万元）单价（万元/亩）楼面地价(元/)竞得人土地面积最大居住天桥区大桥镇104国道以北1808261798866.3452山东高速济南投资建设有限公司商服大学科技园瓦特路东侧，紫薇路以西17007660460237711中国重型汽车集团房地产开发公司成交金额最大居住高槐荫区泰安路以西、兴福寺路以北126496842464442220山东中建西城投资有限公司商服历下区舜井街两侧泉城路南侧132589171036.88605160济南世茂置业有限公司和济南历下区国有资产运营有限公司土地单价最高居住高历下区历山路以东，山大南路以南5779.91230014195752济南龙奥资产运营有限责任公司商服工业南路以南 窑头大沟以北104472720017364734山东精邦置业有限公司楼面地价最高居住历下区文化西路以北、南营街南侧、佛山街以东645812600130113007北京九合创业房地产开发有限公司商服历城区机场路以东、大张路以北19639153117769中国石油天然气股份有限公司山东销售公司二、济南整体市场概况（一）普通住宅注：选取样本为具有70年产权的销售率低于95%的在售项目。1、 市场供应情况2011年，济南市普通住宅整体供应量为36975套，较2010年增加46%。从板块看，城西板块普宅整体供应量最大，9187套，占整体供应量的24.8%，主要是国际花都、宏瑞星城两个项目入市提升了该板块住宅的供应量；位列第二的是滨河板块，4800套，占总供应量的13%；城南板块因中海国际社区大体量的入市整体供应量大增；供应量最少的是章丘板块1204套。2、市场成交情况2011年济南普宅成交量为27153套，去化率为73.4%，较去年下降近15个百分点。受政策影响，成交持续下降，岁末更是跌至冰点，为了换取成交量，开发商开展多种营销活动，施展多种促销手段，但市场效果并不明显，成交量一路下滑。从各板块成交套数看，城西板块成交量最大，5958套，占整体销售量的21.9%，刚需盘支撑该板块成交，其中国际花都单盘销售量就达3000套；其次是滨河板块、3600套；城南板块本年度因中海国际社区的入市，也大大提升了板块整体的成交量；成交量最少的是章丘板块，仅586套。2011年济南整体成交量为320.41万平米，从各板块成交面积看，城西板块成交量最大、75.49万平米，占比23.6%；其次是邢村唐冶板块、39.58万平米；相比而言，章丘板块成交量最小，仅6.86万平米。2011年济南整体成交额为263.05亿，从各板块成交额看，城西板块成交额最高、57.75亿；其次是城央板块43.3亿元；位列第三的是城南板块、34.7亿；圣井和章丘板块半年度成交额较小，分别为5.5亿和4.1亿。3、价格走势2011年，济南普通住宅整体成交价格为8210元/平米，奥体文博、城央和城南板块位居前三，其中奥体板块均价最高12385元/平米，其次是城央板块11812元/平米，城南板块均价也达到8794元/平米，圣井和长清板块供销价在济南处于均处于较低位置。2011年，济南普通住宅价格整体保持稳中有降的态势，12月受打折促销影响，均价为7692元/平米。附：各板块重点项目供销价情况（二）别墅1、别墅市场概述 遭遇调控的2011年，济南别墅市场表现较为低迷，大部分项目人气较低、成交量少。2011年传统宣传方式失效，多数项目均摒弃传统报广媒介，采用“点对点”的短信及圈层营销活动带动销售，而且文案内容均为直白销售信息及项目活动信息。2011年，除中海铂宫销售较好外，其它别墅项目销售一般。对中海铂宫进行分析：由于有紫御东郡和奥龙官邸两个项目的客户积累，今年4月份开盘即销80余套，后期采取低价策略，10月份集中推盘，销售20套，整体来看中海铂宫在2011年市场渐冷的情况下表现最为抢眼。2、济南别墅项目分布情况别墅作为一种复合价值较高的住宅产品，购买群体更看重他的地段、交通、配套、户型、品质、环境、私密性和物业管理等综合指标。目前市面上推出的别墅产品所属区位差异明显，交通便利、配套成熟的城市别墅稀缺，主要分布在城南板块及奥体板块的中海奥龙观邸项目，大部分别墅均为远离市区的近郊别墅，项目周边生活配套缺失，但一般都具有良好的自然环境。3、济南别墅项目基本信息区位项目名称物业类型整体规模建筑风格面积区间市场动态东部中海奥龙观邸双拼、联排46万新古典420-545尾盘龙园城独栋、联排、叠拼32万英式180-260在售瑞境皇冠水岸双拼、联排、叠加32万英式180-260在售齐鲁涧桥联排、双拼、合院40万英式220-270在售南部鲁能漫山香墅双拼、联排、合院、叠院14.7万西班牙315-500在售国华东方美郡双拼、联排、叠拼7.86万北美风情200-600在售中海国际社区联排300万英式345-410在售市中枫丹白露联排、独栋、双拼、叠拼4.3万现代290-450待售西部鲁商御龙湾类独栋、双拼、联排、组院14万中式220-600在售康桥圣菲双拼、联排27万西班牙200-500在售蓝石大溪地类独栋、双拼、联排40万西班牙250-670在售名门世家双拼、联排、叠拼6万欧式130-360在售建邦原香溪谷联排60万托斯卡纳200-420在售中建瀛园类独栋、双拼22.8万中式400-500在售目前别墅项目多以双拼、联排的形式出现，在售项目中，（类）独栋别墅较少，新出现了组院、合院等新颖的别墅形式。在售别墅产品以双拼、联排为主，（类）独栋产品稀缺；别墅面积因产品形式不同，面积区间跨度较大，从130平米600平米不等；建筑风格方面，以异域风格为主，多用英式风格、西班牙风格、新古典主义及欧式风格，只有中建瀛园、鲁商御龙湾采用了中式风格。4、销售情况（一）2011年重点别墅项目销售情况统计2011年重点别墅项目销售情况 项目名称销售套数销售面积()销售均价销售总价中海国际社区161520881500079107万中海奥龙官邸1458413067317916万中建瀛园157060128119045万漫山香墅2471222008514305万建邦原香溪谷122682135603637万鲁商御龙湾37136581066314563万合计2638845115667138573别墅项目大部分以存量产品去化为主，下半年鲁能漫山香墅、鲁商御龙湾相继开盘，销售情况不容乐观。各项目销售情况来看，城市别墅售价远高于近郊别墅，同时销售套数也高于近郊别墅； 远郊别墅成交均价在1.1-1.4万元/，全年成交均价保持平稳。城市别墅项目，除了中海铂宫采取低价策略并取得较好的销售业绩之外，其它代表性项目漫山香墅和东方美郡均保持了较高的成交价格，其中漫山香墅成交均价2.17万元/，东方美郡成交均价在2.8万元/左右。中海铂宫2011年累计推出190套别墅房源，其中双拼10套，联排180套。截至12月底，2011年累计销售161套，其中，双拼6套，联排155套。一期去化率达到84%（二）别墅整体市场情况2009-2011年济南重点别墅市场成交情况年份套数总面积（万）金额（亿元）均价（元/）套均面积（）2009年65722.3530.1413487340.182010年43014.6423.9616368340.462011年2638.8413.8615667336.312011年较2009、2010年成交量出现大幅下滑，价格较2010年有所下降，主要受市场观望及限购政策的影响。经过近1年多的抑制，预计明年将有部分高端客户的别墅需求有所释放，但不会出现井喷现象。（三）2011年别墅成交价格分析（数据来源：济南思源市场部）全年别墅成交均价呈现波段式小幅上涨。1-3月份主要成交项目为郊区别墅，成交价格在1.3万元/左右； 4月份，中海铂宫开盘，拉高了整体成交均价，达到1.58万元/。随着调控政策对市场的影响不断加强，济南整个别墅市场的成交均价逐步下滑。到了九月份，整体市场成交量较低，均价在1.3万元/，其中御龙湾成交6套占整体市场的75%，拉低了整体市场的均价。进入十月份后，别墅项目集中解筹、认购，漫山香墅、东方美郡的销售带动了成交价格的上升，整体市场成交均价达到1.62万/左右。5、别墅市场走势分析1、供给方面：根据市场调研，济南整体别墅市场2012年推出量预计在25.19万，约700套房源。市场竞争将会进一步加大。2012年主要项目推售情况：项目预计计划任务别墅预计推售量各类产品推售体量预计开盘时间说明东方美郡8.5亿3.5万双拼：0.2万初步计划在5月份、10月份主要是11年推出尚未销售的房源90余套联排：2万叠跃、洋房：0.8万中海铂宫10亿约6万联排：4万集中开盘预计在5、10月；7-9月进行小范围的收敛双拼：2万原山9号2.8亿约1万双拼：0.36万尚未确定联排：0.64万建邦原香溪谷整盘4亿元别墅未定预计约1.4万合院：0.8万预计5月前后北京总部尚未确定连山墅：0.6万中建瀛园整盘2亿预计约1万20-25套双拼：0.6万尚未确定以洋房为主，具体任务及推售量未最终确定，根据调研由4亿暂时调为2亿。独栋：0.4万大溪地尚未确定预计0.84万联排：0.64万尚未确定目前二期工地未有动工迹象。明年主要消化一期洋房及别墅。具体计划春节后确定。双拼：0.1万类独栋：0.1万2、价格走势方面：从别墅市场价格走势及对各项目的调研来看，济南2012年别墅市场价格不会出现大幅波动，还会维持在现有价格水平。由于别墅的稀缺性和抗跌性等产品属性以及较高的开发成本，决定了别墅价格不会进入下行通道。同时，基于明年的市场形势不容乐观，别墅价格上涨空间不大。从开发企业现金流来看，别墅产品更多的是作为项目的价值标杆和形象代言，借此来提升整个项目的价值。3、成交量方面：从今年别墅市场的成交走势及未来调控政策来看，整体房地产市场偏冷，高端项目也会受到一定影响，但别墅的需求潜力依然巨大，特别是高端客群对价格的敏感性相对较弱，经过近一年时间的调控和“限购”，高端客户的置业需求一直被限制、被压抑，高端市场积累了不小的购买力。因此，即便在当前的形势下，依然有市场，预计2012年济南别墅市场的成交量，还会比较稳定，保持在今年的水平。（三）公寓注：选取样本为具有40或50年产权的销售率不低于95%的在售项目。1、市场概述普通住宅受政策限购令影响，对公寓销售带来利好，继去年银座中心名寓、名士mini公馆售罄后，2011年公寓市场更是呈现繁荣景象，从3月份开始，每月均有开盘加推楼盘领跑市场，如3月份万豪君悦府开盘，4月份华强广场开盘、6月份华强广场加推，诚基soho开盘，消化速度较快，7月份国奥城精装loft公寓开盘，丁豪广场开盘，9月份卢浮公馆玫瑰坊公寓开盘，10月份 ceo公馆开盘，开盘即销1.5亿。2011年全年公寓市场总供应量为28.4万方，共成交量23.6万方，销售总额达32.9亿元，销售均价为1.4万/。2、供应量2011年全年公寓市场总供应量为28.4万方，其中2010年存量为4万方，新增放量24.4万方；全年供应量比较大的月份体现在3、4、7月份，主要因为3月份万豪君悦府开盘，4月份华强公寓开盘，尤其华强广场推出685套，3.4万方供应量，7月份丁豪广场开盘，下半年公寓市场供应量放缓。3、销售情况 销售套数 销售面积 销售额公寓市场3月渐趋回暖，4月华强广场强势开盘，一举占据65%以上的市场份额，领跑公寓市场，新一轮公寓投资、置业风潮随之升温。6月双盘联动，华强加推，诚基soho开盘，再次取得骄人业绩，7月丁豪广场开盘，开盘销售90%（含内部团购），10月ceo公馆开盘，开盘即销1.5亿，总体来看，在2011年市场低迷的状态下，公寓市场异军突起，由于不受限贷政策影，且区位良好成为购房客和投资者的首选。4、价格趋势2011年整体均价1.39万/，4月份迎来价格高峰，主要受其华强广场1.8万/高价位拉动，11、12月份楼市淡季，华强公寓是市场销售主力，拉高了整体市场均价。5、重点楼盘监测项目名称在售户型（）成交套数（套）成交面积（）成交均价（万元/）成交金额（万元）是否精装备注玉兰公寓70-904938201.53 5830是4月份清盘鲁商国奥城45-11011795501.52 14485是7月2日精装loft公寓开盘万豪君悦府35-151583326611.93 63067是复式小户型，每套优惠3万/，3月份开盘发祥巷1号公馆47-119220218901.09 23864是尾盘销售期汇展香格里拉64-84154109420.78 8554否历山名郡40-9014994551.70 16064是1月12日开盘蓝调国际40-1054040001.41 5624否7月份清盘诚基soho40-70572292341.23 35826毛坯和精装混合,loft公寓，6月5日开盘华强广场39-60984506051.85 93560是4.17/6.4开盘丁豪广场40-121631478000.89 42705否7.23开盘绿地卢浮公馆玫瑰坊公寓38-7411864930.72 4676否9.24开盘ceo公馆63-1359894901.60 15182是ceo公馆10月29号开盘，开盘即销1.5亿总计37152359401.40 329437（四）写字楼注：选取样本为具有40或50年产权的在售项目。目前济南在售写字楼较少，选取的样本主要有以下几个：万达广场、鲁商国奥城、天业国际、中铁汇展国际、银座中心济南。1、市场概述济南在售写字楼不多，分布较分散，中、西、东部均有，中部有万达广场、东部有国奥城、中铁汇展国际，西部有银座中心济南。2011年全年济南市场写字楼总供应量为22.41万方，共成交量15.6万方，销售总额达18.89亿元，销售均价为1.2万/。2、供应情况2011写字楼总供应量为22.41万方，其中2010年存量为5.78万方，新增放量16.63万方；主要体现在1月份、4月份，7月份、万达广场1月强势加推8万方，天业国际4月加推近0.3万方，7月份银座中心济南开盘推售5.9万方。3、销售情况 销售面积 销售金额2011年万达广场领跑济南写字楼市场，独占销售份额近49%，8月份清盘，此外银座中心济南7月份开盘，也取得骄人成绩， 目前在售楼盘较少，主要以整层销售和大客户销售为主，去化能力一般。4、价格趋势2011年上半年整体均价1.2万/，下半年写字楼市场价格略有下降，主要是由于中铁汇展国际成为下半年写字楼市场销售的主力，拉低了整体市场均价。5、重点楼盘监测项目名称成交面积（）成交均价成交金额（万元）备注万达广场750601.2 93460整层销售为主天业国际64001.3 85974月9日加推64套，当天销售41套中铁汇展国际246800.9 23400大面积销售为主鲁商国奥城60001.7 10335整层销售，9月份售罄（以大客户团购为主）银座中心济南442001.2 530806月30日认筹，7月3日开盘总计1563401.2 188872（五）商业注：选取样本为具有40产权的在售纯商业项目。选取的样本主要有以下几个：银座晶都国际、鲁商广场、泉乐坊（明湖新坊巷）、齐鲁鞋城品牌港、红尚坊、槐荫广场、泉城新时代商业步行街二期、明湖湾开业广场。1、市场概述济南在售商业主要集中中部和西部，中部以特色商业步行街为主，西部以综合型购物商业为主；多数商业楼盘处于尾盘销售阶段，致使整体商业销售速度较缓慢，但租赁市场较旺盛，其中槐荫广场出租率达95%左右，此外多个楼盘采用带租约销售模式。2011年总供应量为12.83万方，共成交量4.96万方。2、供应情况2011年供应量为12.83万方，其中2010年存量为9.18万方，新增放量3.65万方；主要体现在3月份，其中银座晶都国际和槐荫广场放量较大，9月10日泰府广场二期开始销售。3、销售情况住宅市场受限， 2010年商业地产投资热潮已掀起，2011年济南商业市场主要在于去化存量，3月份表现较明显。但由于处于尾盘和清盘阶段，销售速度较缓慢。4、重点楼盘监测项目 建筑面积（万m2） 主力户型（m2） 价格 （万元/m2） 销售状况 银座晶都国际 1.9 100-200 一层：2.8二层：1.8三层：1.0 1-2月份：销售37套，9600平米左右 ；3月份尚未销售，截止3月底销售率近90%，剩余近2000方左右；4-6月份尚未销售，处于清盘阶段。鲁商广场 10 200-500 一层：4.5二层：3.0三层：2.5 1-2月份：剩余1套，538平米 ，处于清盘阶段。泉乐坊 5 100-200 一层：5.6-9.9二/三层：均价3.8 1-2月：销售1套；3-4月：未销售，5月销售1套，115平方米。6月未销售；剩余1套，下半年无销售； 红尚坊 0.6 40-50 一层：7.0-10.0二层：4.0-6.0 1-2月份：销售5900平米；3月份尚未销售；4月份尚未销售，截止4月底销售率近95%； 5月将加推4000方左右，销售5套左右，成交1200方，7000万左右；下半年无销