江苏扬州施沙路项目策划报告.ppt

innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 蓝岳集团 扬州施沙路项目策划报告 1 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 目 录 市场分析 产品定位及建议 营销推广 contents 1 2 3 understanding market 2 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic n 项目理解 n 区域分析 n 战略定位 part 1 第一部分：市场分析 3 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 前期定位 总体思考 站在城市发展的高度，以理性眼光看本项目 报告核心原则 介于项目产品框架已定，对区域市场客观解读和全市 高端平台的分析，精确项目的市场地位方向及客源 前 言 项目经济指标 占地面积：202325m2 建筑面积：386177m2 综合容积率：1.90 preface 4 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 解决的核心问题项目的开发背景 项目理解 understanding 5 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 上实眼中的扬州楼市 yangzhou property 6 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 受到一定调整政策影响，相对其他城市，扬州房地产市场整体走势平稳，回暖速度更快 n 历年房地产市场走势平稳，价格呈现明显上涨趋势，年涨幅在19%； n 扬州市场对政策反映较快，短期影响明显，但市场恢复周期相对较短，政策影响持续性不足。 政策出台政策出台 扬州历年房地产市场表现 市场走势平稳market 7 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic n 房价控制目标可以是具体的目标数值，也可以参照其他经济指标的增长速度定性，价格涨幅原则上应低于 本地年度gdp增速和人均可支配收入的涨幅。 n 南京、苏州、无锡处于限购城市内，南京、无锡细则已出，而扬州暂时无限购政策出台消息。 年份gdp（亿元）增幅人均可支配收入（元）增幅房价涨幅 2010215013.4%2294411.6% 2009185613.8%1941611.6%53866.7% 2008157313.4%1739815.5%504514.7% 2007131115.7%1505716.3%43978.5% 2006110015.2%1294513.8%4052 扬州房价与经济发展控制在合理范围，未来出台限购令的可能性不大 限购可能性不大 房价与经济发展状况 market 8 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 未来供应压力明显 n2010年1-9月，扬州房地产开发完成投资101.48亿元，同比增幅为26.7%，受09年及10年扬州楼市供销火爆的 拉动，11年房地产投资同比增长明显； n2010年1-11月市区住宅投资47.49亿元，同比增幅为13.2%；住宅新开工面积为176.52万，同比增幅为 20.57%，预计11年住宅供应将明显增量； 近些年房地产投资同比明显增加，住宅新开工面积大幅上升，预计11年供应压力明显 market 9 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 上实眼中的临港新城 lingangxincheng 10 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 未来城市副中心 n 临港新城：主要是扬州老城区的延伸，最终建成扬州城南现代化 的商业居住中心；主要是配合沿江大开发，为开发区内的中外企 业进行配套，并向城区和周边城市辐射，规划定位中高档住宅区 ，是扬州沿江的行政商务中心和居住中心； n 临港新城，北起仪扬河，南至邗江河，规划面积5平方公里，是 扬州城市副中心之一； n 片区规划：图书馆、五星级酒店、中小学、九龙湖市民公园、风 情商业街等高端配套，支撑片区发展； 向南发展 本案 城市向南发展、未来城市副中心，支撑项目高端化运作 market 11 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 裕元路 本案 临港新城（规 划） 大 学 城 进出口加工区 扬子津生态园 江海学院 裕元工业园区 n 一园：现代化科教园区（大学城） n 两区： n 西部现代科技为主的邗江工业区，规划8平方公 里，集中虎豹、琴曼等轻纺工业企业；汊河工业区 n 东部电子、汽车为主的扬州经济开发区，共批 准外资企业445多家、内资企业2745多家落户 产业区集中、客源充沛 片区发展的居住中心，大量的产业、教育科研形成区域客源支撑 market 12 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 供应面积 （万方） 供应套数 （套） 成交面积 （万方） 成交套数 （套） 供求比 成交均价 （元/平方米） 全市占比 老城区1.181001.211001122400.61% 东区40.69340037.7731001.08 656621.19% 南区9.958307.246001.37 50285.18% 西区120.3910000106.8289001.13 734262.68% 北区19.85160020.0117000.99 671410.34% 总计192.0616000173.05140001.11 7578100.00% 2010年扬州市成交供应明细表 处于发展起步阶段 板块处于发展初期，区域开发量相对有限导致价值偏低，未来具备巨大的升值空间 market 13 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 本案 扬子江路 距离市中心9公里 具备树立区域标杆 区域区域现状主力开发商均价（元/平 方米） 老城区供应稀缺、有价无市利豪置业12240 东区受广陵新城带动，10年区域 成交快速增长 新能源虎豹 房产 6566 南区处于发展出去九龙湾置业5028 西区城市目前成交主力区域华润置地7342 北区未来房地产开发的主要片区万科6714 南区 老城区 九龙湾润园本案 总体量14万方，单纯的小高层、高 层社区，早期产品 总体量38万方，集花园洋房、小高 层、商业于一体的综合体，集生态 、科技理念与一体的创新产品 具备确立板块内第一个案形象，改变区域封闭局面，导入老城客源 market 14 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic n整体市场走势平稳、限购可能性不大、未来供应压力明显； n未来城市副中心、区域产业客源聚集、对于项目的高端化运作提供支撑； n板块处于发展初期、未来价值提升空间明显、具备导入老城客源，项目具 备确立板块内的第一个案形象机会。 【我们理解的项目背景】summary 15 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 解决的核心问题项目面对的市场竞争和机会 市场认知 understanding 16 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 上实眼中的竞争区域 regional 17 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 主要供应区域集中在中心区，外围区供应稀缺、价值偏低 区域项目名称单价 中心区 运河上方公馆8000 骏和国际公馆10000 金域蓝湾9500 御景城7600 外围区 依云城邦7300 尚城7300 九龙湾润园5300 尚城 金域蓝湾 中心区中心区 开发区开发区 九龙湾润园 依云城邦 上方公馆 铂领公馆 帝景蓝湾 御景城 金轮星城 国际公馆 中集集品嘉园 财富广场 天宝物华 富川瑞园 本案 外围区个案稀缺、价值偏低regional 18 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 区域项目名称总建面积(万方)已推体量(万方)已售体量(万方)整盘去化率未来供应(万方) 外围区 尚城2018.514.472%5.6 依云城邦28262175%7 富川瑞园26.724.523.990%2.8 中心区 金域蓝湾 21.18.22.813%18.3 骏和国际公馆1211.35.848%6.2 绿地运河上方公馆242120.685%3.4 铂领公馆2.41.71.354%1.1 恒通帝景蓝湾8.65.74.856%3.8 润和御景城 10.38108.380%2.08 金轮星城23171252%11 中集集品嘉园7.77.54.256%3.5 财富广场15.39.7426%11.3 天宝物华家园1000010 总计/20916112359%86.08 外围区后续供应量小，具有较好市场运作机会 外围区供应稀缺regional 19 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 片区月均去化在40套左右，市场去化表现较好 运河、骏和、金域蓝湾以高品质产品获得了市场的支撑，跳脱了整体市场 区域项目名称开盘时间推盘套数去化套数去化率月均去化 中心区 运河上方公馆2010-9-2762657792%111 骏和国际公馆2010-8-1270936251%61 金域蓝湾 2011-4-925317769%118 御景城 2010-1-735028182%21 外围区 依云城邦2010-5-2026225997%43 尚城2010-8-2836223465%41 高品质个案表现跳脱regional 20 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 区域项目名称主力房型（m2）主力总价（万）最低折后单价（元/m2) 外围 尚城二房：84-9361-677300 三房：119-13086-94 依云城邦二房：77-8953-627100 三房：110-13077-91 四房：13896 中心区 绿地运河上方公馆一房：73547680 二房：88-9766-72 三房：108-11681-87 骏和国际公馆二房：82-9080-889800 三房：115-140112-137 三房：163-170159-166 金域蓝湾两房：80749300 三房：115-140106-130 御景城两房：112857400 三房120-14891-112 外围区价值在7000元左右，片区价值尚未完全释放，未来具有较大的提升空间 外围区价值有待释放regional 21 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 区域表现为周边产业客源为主力，外区客源比例较少，项目需更多外部客源支撑 区域项目区域行业年龄购房目的 开发区 汇金谷 汊河镇40%、开发区40%、其他 20% 小型私营业主、公务员、 教师 30-4030%自住、70%投资 尚城 开发区20%，市中心30%，汊河 45%、瓜洲5% 本地居民、小型私营业主 、大学教师 30-4575自住、25投资 依云城邦 开发区50%，市中心25%，其它 25% 汽车、电子企业白领、中 低层管理者等 30-45 70%改善型自住、婚房、 30%投资 九龙湾润园 周边产业园及科教园员工20%，老 城区、市区换房客户70% 周边产业客源、教师、高 级技术人员 30-45以自住及首改客源为主 目前区域客源封闭regional 22 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 片区整体产品同质化竞争明显，项目完全具备树立区域标杆的基础 外围区产品同质化严重 九龙湾润园 依云城邦 尚城 regional 23 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic n中心区域竞争激烈，高端产品具备市场去化支撑和价值的跳脱； n项目所处外围区供应稀缺、价值偏低、客源封闭、产品同质，项目运作需 跳脱区域价值平台，争夺中心区客源。 【我们理解的项目竞争片区】summary 24 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 上实眼中的高端平台 quality 25 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 项目竞争高端平台区位劣势明显，但项目体量大、容积率最低 项目名称 总建面积(万 方) 容积率 未来供应 (万方) 大上海御龙湾231.623 运河壹号公馆 111.84.7 阳光美第181.63 金域蓝湾 21.11.718.3 骏和国际公馆122.156.2 虎豹郡王府13.51.24.2 中信泰富锦苑431.322 运河一品161.614 华润橡树湾271.727 总计184.6/122.4 本项目a3地 块 洋房区21.91.221.9 运河一号公馆阳光美 第 虎豹郡王府 中信泰富锦苑 金域蓝湾 骏和国际公馆 本案 大上海御龙湾 华润橡树湾 老城区老城区 运河一品 区位竞争存在劣势regional 26 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 项目名称开盘时间推盘套数去化套数月均去化（套数） 运河壹号公馆 2010-12-9926030 骏和国际公馆2010-8-670943952 金域蓝湾 2011-4-9253177118（强销期） 阳光美第2010-10-281119331 桐园2010-10-1016212130 中信泰富锦苑2011-4-20292174174（强销期） 虎豹郡王府2011-5-6227124124（强销期） n 扬州市高端住宅市场，常规去化在月均30-50套左右 n 新开个案依托品质、科技、景观首月去化均达100套以上 高端个案市场需求良好，支撑项目高端运作，并且特色产品市场需求更高 特色产品市场表现更佳regional 27 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 项目名称主力房型（m2）主力总价（万）单价（元/m2) 运河壹号公馆 两房：91-120140-156高层10300 三房：136-166170-207多层12500 阳光美第两房：73-10684-13511600 三房：105-130121-162 骏和国际公馆二房：82-9082-9010000 三房：115-140112.7-137 四房：163-170159-166 金域蓝湾两房：80769500 三房：115-140106-130 运河一品三房：142-153312-33622000 四房：190-236418-519 中信泰富锦苑两房：100-11098-1089800 三房：140137 郡王府天御三房：145-158134-1479300 四房：195181 市场主力需求总价在90-140万，总价过高无法得到去化支撑 中信泰富锦苑 运河1号公馆 金域蓝湾 金域蓝湾阳光美第 郡王府天御骏和国际公馆 需注重总价控制regional 28 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 处于市场高端平台 低密度社区，大型的中央景观轴，景观共享，较好排布方式 中信泰富锦苑阳光美第 郡王府天御 骏和国际公 馆 金域蓝湾华润橡树湾 高层点栋围合、洋房直列，内部水景打造社区半围合，中央景观轴塑造，可视度佳 点栋围合，打造内部中央景观直列排布，高层区排布常规 点栋围合，内部中央景观塑造 点栋围合，内部水景 容积率最低，多重中央景观轴，处于市场高端平台 本案 regional 29 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 立面同质化 金域蓝湾华润橡树湾 郡王府天御骏和国际公馆 阳光美第中信泰富锦苑 新古典立面，品质感较强法式立面，干挂石材+局部真石漆品质感强 现代简约，面砖+涂料，品质一般 新古典立面，品质感较强 现代简约风格，面砖为主，品质感一般 现代简约，面砖为主，品质感一般 简欧风格、立面同质，底部石材+上部真石漆，品质感较强，但整体表 现有所不足 风格表现不突出、依托建材实现跳脱， 处于一定同质化 regional 本案 30 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 标杆绿化景观 金域蓝湾华润橡树湾 骏和国际公馆郡王府天御 中信泰富锦苑阳光美第 中央景观轴结合水景，表现力较强法式园林景观，绿化结合硬地铺装，表现力 强 中央景观组团，绿化率较高依托园林景观，整体私密性较高 中央景观组团，绿化率较高中央水景结合主题小品，整体表现较好 代表了目前最高端的景观表现，处于 标杆地位 多重景观轴结合水系导入，整体私密性高，景观感强 本案 regional 31 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 户型整体表现常规，功能性及尺度有所不足，无法实现跳脱 户型常规平台 本案 金域蓝湾 华润橡树湾 骏和国际公馆 郡王府天御 中信泰富锦苑阳光美第 regional 32 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 目前市场最全面的配套，领先目前主流高端平台 最全面的智能化配套 序号系统类别 1内遮阳卷帘系统 2智能密码锁系统 3智能一卡通系统 4智能安防系统 5可视对讲系统 6净水处理系统 7同层排水系统 8地源热泵系统 9新风系统 项目名称配套 金域蓝湾 外遮阳系统，全热式自平衡新风系 统，智能家居系统 华润橡树湾2000会所，包含健身馆、游泳馆 骏和国际公 馆 1500会所，包含健身中心、室内 游泳池、会务接待中心，项目配套 智能家居、内遮阳百叶窗 郡王府天御 会所、游泳池、人车分流设计、智 能一卡通 中信泰富锦 苑 2000会所，包含游泳馆、健身馆 ，外部社区幼儿园、球类馆 阳光美第 地源热泵、新风系统、24小时热水 、社区一卡通、太阳能照明、500 业主中心 本项目 其它项目 regional 33 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 及格线 标准线 标杆线 产品价值树 总规立面景观户型智能化会所 l l郡王府天御郡王府天御l l骏和国际公馆骏和国际公馆l l阳光美第 阳光美第l l本案本案l l金域蓝湾金域蓝湾l l华润橡树湾华润橡树湾l l中信泰富锦苑中信泰富锦苑 景观和智能化配套是项目产品最大两点，立面及户型后期需提升 34 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic n高端市场整体去化良好，总价控制的、以品质、科技为代表的特色产品去 化实现跳脱； n项目区位存在劣势，直接竞争高端市场支撑不足，需充分放大景观、人居 、智能化等价值点获得客户的认同。 【我们理解的高端平台】summary 35 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 项目的市场战略占位 战略定位 strategy 36 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 市场定位 strategy 37 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 优势（strengths）劣势（weaknesses） n南部临港新城，生态居住环境、配套发展 n交通方便，便于导入市区客源 n周边产业聚集，具备客源支撑 n景观和智能化配套树立城市标杆形象 n周边成熟度不足，区域认知度低 n目前商业、教育配套不足 机会（opportunities）s-o：发挥优势，抢占机会w-o：利用机会，克服劣势 n片区供应不足，项目体量占有 n受政策影响较小、市场需求较好 n片区产品同质，具备树立第一个案 n高端市场整体表现较好 n依托项目产品景观、智能化等卖点和片区未 来发展规划，树立区域标杆，填补目前市场 的空白 n利用市场空白，洋房产品力树立项目 高端形象，获得客户认知 威胁（threats）s-t：发挥优势，转化威胁w-t：减小劣势，避免威胁 n市场近些年大量开发导致压力明显 n客源封闭，更加注重口碑效应 n周边价值平台低，跳脱面临压力 n通过整体产品力的提升，跳脱区域价值平台 束缚，争夺外部客源 n圈层影响，口碑传播，挖掘外部高端 资源 项目优劣势分析swot 38 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 树立城市全新居住品质和价值形象 扬州高端生态、科技住宅 南区第一个案 n片区区位认知不足及高成本投入项目必须走高端的品质路线 n市场存在运作高端产品的需求和市场机会 n生态、科技代表未来高端住宅的发展方向，能够实现价值跳脱 项目市场定位swot 39 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic part 2 项目客源定位 项目客源定位 source 40 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 行业 规模以上企业数比例 纺织相关51517.04% 制造业相关90930.07% 化工相关121440.16% 其它38512.73% 总计3023100% 区域 规模以上 企业数 比例 维扬区1635.39% 广陵区1826.02% 开发区1324.37% 邗江区56218.59% 仪征市40713.46% 江都市71223.55% 高邮市51417.00% 宝应县35111.61% 总计3023100% 扬州市主要产业为现代制造业、化工和纺织相关产业，占总体企业比例9成左右； 主要分布于邗江区、仪征市、江都市和高邮市； 职业客源基础 高端私营业主3023组 普通私营业主32000组 个体工商户110000组 公务员、事业单位20000组 下属县市邗江区中心城区 中心城区 邗江区 高邮市 江都市 仪征市 宝应县 大扬州客源分布版图customers 41 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 目标客户48647组 n购房特征基数较大，高端客源对项目的高端定位运作具备支撑基础 n高端私营业主多次重复置业及投资 n普通私营业主改善型置业 n高端人士高级个体工商户、公务员刚需及初改 高端私营业主（规模以上企业）：477人，平均年收入40万以上 普通私营业主：11000人，平均年收入40万以下 个体工商户：37400人，年收入7-15万左右 公务员、事业单位：11200人，年收入5-6万 普通企业从业人员：年收入2万左右 目标客户 市中心客源描述customers 42 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 扬州市中心城区包括维扬区、广陵区及邗江区，维扬区主要优势产业为机械电子、装备制 造、太阳能光伏、新材料、优质轻工、物流、旅游、农业等；广陵区优势产业主要为食品 加工、物流仓储、信息、机械制造等；邗江区产业集中于电子信息，led，汽车装备和物流 领域， 私营经济为主。 维扬区产业分布 维扬区 广陵区 邗江区 商贸 物流 园 广陵新城 广陵产业园 食品工 业园 广陵区产业分布 邗江区产业分布 中心城区产业customers 43 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 现代制造业占主体，其次食品、物流为补充 其中规模以上企业数为477家，小型私营3700多家 产业类型 主导产 业 规模以上 企业数 总产值(万 元） 规模以上私 企数 利润 （万 元） 小型私营企 业 龙头企业 维扬区 机电装备业、电工电器 业、电子信息及新材料 业、轻工、轻纺业、汽 车贸易及物流业、高端 地产业 高新技 术制造 业 163159184298-163937 江苏华电扬州发 电有限公司、江 苏江扬电缆有限 公司 广陵区汽车及零部件、食品、 高端纺织产业 制造业18219603639491473818 亚星汽车集团、 江苏亲亲集团、 江苏通裕纺织集 团 邗江区电子信息，led，汽车 装备和物流 制造业1324253237554363372868扬农化工集团 合计/47778054422475261713723/ 中心城区客容customers 44 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 私营业主： 个体工商户： n 客户属性：本地制造相关产业，年龄35-50岁，顶级私营业主，扬州制造行业的知名人物以及其它行业 领袖、公众人物，平均年收入40万以上，另一方面为普通私营业主，消费能力略低，年收入40万以下 n 购房诉求：注重口碑圈层，偏爱高品质产品、购置物业体现其社会身份和地位 n 客户属性：个体经商户为主，学历偏低，年龄3045岁为主 n 购房诉求：文化程度低决定了消费需求喜欢炫富、好面子、购置物业喜欢扎堆，对总价有要求 公务员、事业单位： n 就近办公，除了行政事业单位高层管理者外，既考虑品质也关注性价比 中心城区客户特征customers 45 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 邗江区面积757平方公里，人口50万，是扬州经济实力最强、区域面积最大、发展潜力 最足的一个区，产业特色是以现代制造业为主的私营经济体 北洲工业园 杭集工业园 邗江工业园 北山工业集中区 n 邗江工业园：机械制造、纺织服装、汽车 配件、制药等高新技术产业和 先进制造 业，成为金属板材加工设备金属制成品为 主的制造业的主要集聚区。 n 杭集工业园：日化、新型包装材料产业。 n 北洲工业园：纺织服装、新能源、船舶制 造、码头桥梁构件、医械、电器。 n 北山片区：汽车及发动机零部件、机械钣 金、化工设备制造、旅游用品、农副业、 羽绒制品、工艺玩具、工艺鞋。 邗江区产业分布customers 46 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 邗江区集中了扬州市许多著名的私营企业，产业以制造业为主导，规模企业562家。 产业类型主导产业 规模以上企 业数 总产值( 万元） 规模以上私 企数 利润 （万 元） 龙头企业 邗江区 金属板材加工设 备、生物医药、 服装产业。 制造业5626901084419362670 江苏三笑集团、江苏虎豹集团、江 苏琼花集团、江苏牧羊集团、江苏 扬力集团。 邗江区客容customers 47 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic n 区域印象：新城区，开发初期，未来随着规划配套跟进具备提升价值空间。 n 购房偏好：注重区域的居住舒适度，看中外部环境及内部景观，对生活品质追求较高。 私营业主： 个体工商户： n 区域印象：长期生活在此片区，供应量有限，地域局限性较强。 n 购房偏好：看中产品品质和圈层特性，更加注重对产品自身品质追求。 公务员、事业单位： n 除了行政事业单位高层管理者外，需求量不多，与项目区位关联度较低。 邗江区客源特征customers 48 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 区域产业核心产业 仪征市 石油化工、精细化工、石化物流 产业 化工 高邮市服装、纺织、箱包、制鞋、农业纺织相关 江都市 机械冶金、汽车及零部件、船舶 、精细化工产业、花卉产业 制造业 宝应县有机农业、畜禽养殖农业 高邮市 江都市 仪征市 宝应县 下属县市产业分布customers 49 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 下属县市中仪征和江都的综合实力较强，主导产业为化工和制造业；高邮和宝应主导 产业是纺织和农业，客源层次低于仪征和江都。 本案区域与下属县市产业关联度低，辐射有限。 产业类型主导产业 规模以上 企业数 总产值(万元) 规模以上私企 （数） 利润 （万元） 龙头企业 仪征市 石油化工、精细化工 、石化物流产业 化工351530434525225120 江苏优士化学有限 公司 江都市 机械冶金、汽车及零 部件、船舶、精细化 工产业、花卉产业 制造业7128640556525371834江苏英泰集团 高邮市 服装、纺织、箱包、 制鞋、农业 纺织相关514345101636694199 江苏波司登制衣有 限公司 宝应县有机农业、畜禽养殖农业351307315923590291宝胜集团 合计/ / 1928204690761378531204/ 下属县市客容customers 50 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 职业客源基础年收入整盘比例构成主力区域主力客源 高端私营业主3023组40万以上50市区、邗江、仪征、江都604组 普通私营业主32000组40万以内30市区、邗江、仪征、江都16000组 个体工商户110000组7-15万15市区、邗江22000组 公务员、事业单位20000组5-6万5市区2000组 按职业划分： 按区域划分 ： 区域整盘比例构成 中心区域35 邗江区（开发区）60 下属县市5 高端客源数量充足，支撑项目高端定位和运作。 大扬州客户特征总结 市区 开发区 下属县市 区域分布 customers 51 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic part 3 第三部分：产品定位及建议 n 产品定位 n 产品深化 52 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 上实在项目定位前的思考 1、由于项目的土地成本过高，而导致项目要远远高出同等区域项目的售价。 2、本项目是蓝岳集团在扬州的第一个项目，本着树立项目最佳的形象。 从品牌战略及利益最大化的视角，本项目应该定位，高品质住宅。 区域内阶段性唯一品质大宅 products 53 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 通常具有的五大特征： 高品质的定义标准 而其中地段和自然资源，是先天性的，是基本无法创造的。 而本项目的地段和资源，并不具备这两天优势。 1、地段：区位优越不可替代； 2、资源：环境幽雅，具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源； 3、建筑：建筑精美不可复制； 4、细节：风格各异，精细难以仿造的高品质； 5、人文：人文的价值无法再生及星级的服务体系。 products 1、地段：项目所处扬州南部，以目前的形势判断（区域售价偏低）， 并不具备高品质的先天优势。 2、资源：项目所处地块并无大型自然景观，如：山、河、湖等。 54 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 不具备先天优势，还能做高品质吗？ 是否有这样的成功案例？ 55 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 星河湾也并不具备先天优势， 却打造了豪宅的奇迹。 案例星河湾 56 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 星河湾曾经“6小时销售40亿”创下了世界纪录。 浦东星河湾开盘不到两个月就售罄，同时在广州和北京也分别创造了奇迹。 中国星河湾销售额截至2009年11月已突破120亿。 星河湾为何如此成功？ 57 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 作为“中国豪宅的榜样”，星河湾用10年时间探索出一条品牌成功之路，而成功的背后是星河 湾不断吸取国外最先进的居住理念，寻找全球最顶级的设备和最优质的建筑材料来打造完美 产品的过程。 以产品细节决定企业品牌 案例星河湾 像劳斯莱斯一样打造产品的精度 劳斯莱斯，汽车王国雍容高贵的标志。尽管年产量只有一两千台，但精细的手工制作使它至 今仍然没有挑战者。与同样追求品质的百年国际名牌一样，星河湾对品质的追求目标就是做 “中国楼市的劳斯莱斯”。 星河湾以艺术品的心态，精工细作 。 58 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 星河湾的细节故事 1、树的健康跟踪卡 曾经有位出租车司机到星河湾应聘做绿化工人 ，结果干了两个月就离开了，他说：“原来以为 种树比开车容易，到星河湾才知道种树太麻烦 了。”星河湾专门请园林养护工人，每天12次测 量温度，定期测试土壤酸碱度，并一一记录在 案。 2、不计成本重品质 星河湾园林工程师曾说：“我们找树，老板从来 不问树贵不贵，只问好不好，这棵树适合不适 合。”星河湾找树考虑的首先是品质，然后是时 间是否充足，最后才是要花多少钱才可以办到 。 3、反对集中绿化 黄文仔在原首都规划委员会主任赵之敬的一次 沟通时说过：“我最反对集中绿化，因为集中绿 化并不能给业主最均衡的环境，但是开发商喜 欢，因为这样做省事、省钱，园林局也喜欢， 这样好统计绿化面积。其实园林局这样规定， 是担心开发商做绿化面积达不到标准，但是我 就怕他不让我做环境，不给我做环境！” 4、选树像绣花 5、土壤改良造冬季景观（比利时冬季园林环境） 6、黄蜡石“搬家”（9000吨黄蜡石，摆位和树木选点一样 ） 7、无声的趟门（反复比较德国、日本等地的产品，没有一点 声音） 8、八角房的改良（为适应北方气候，开窗高度50厘米，高于 广州30厘米，冬季节能环保） 类似这样的故事还有很多，这些都足以 说明一点： 星河湾是真的在注意细节。甚至细节到 每一棵树，每一块石头。 59 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 星河湾带给我们的启发 世界上只有一个星河湾，我们不做模仿秀，我们不会去完全效仿星河湾。 这就好比，劳斯莱斯只有一个，但是法拉力、保时捷、兰博基尼等品牌， 还是具备自己独特的品牌特征。 蓝岳应该具备什么样的品牌特征？ 60 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 中国地产，以南北之势划分。北派以万达、万通等为代表，豪爽大气，概念领先，南派以恒大 、星河湾等为代表，务实低调，细节打造品质。两派都各有长短，而蓝岳，发源于江苏，地处 中国的中间区域。应该融合北派的概念与南派的细节为一体。 南派北派 + 概念灵魂+细节品质 = 61 innovation shanghai qizheng real estate sales planning co.,ltd excellentintegrityoptimistic siic 蓝岳的灵魂是什么？ 62 innovation shanghai qizheng real estate sales pla