中海地产教育类物业开发与运营专题研究报告.doc

教育类物业开发与运营专题研究报告 中海地产顾问公司 二五年九月 目录 目 录 前言.1 一、 教育物业与房地产联合的渊源、现状与发展趋势.1 （一） 渊源：顺势而生，一鸣惊人.1 （二） 致胜：顺乎传统，传承文明.2 （三） 现状：强势扩张，蓬勃发展.2 （四） 政策：办学有理，意义深远.3 （五） 趋势：整合资源，优化配置.4 （六） 教育地产现存的问题与危机.4 二、 中海地产教育类物业统计与现状分析.7 （一） 中海地产教育类物业统计.7 （二） 现状分析.8 三、 教育类物业开发模式与标准研究.9 （一） 前期定位调研.9 （二） 前期定位研究.10 （三） 教育类型物业的规划设计要点.11 （四） 教育机构的引进及后期运营管理.11 （五） 教育类物业成本分摊与产权划分.13 四、 未来教育类物业开发与运营建议.13 （一） 对已有教育类物业经营管理的建议.13 （二） 对新开项目教育类物业开发模式建议.14 五、 教育机构资源.18 附录 地区公司教育物业专题视频会议材料（部分）.19 （一）成都公司 成都公司教育物业研讨.19（二）广州公司 关于住宅项目与教育产业整合的研讨.29 教育物业开发与运营专题研究报告 教育类物业开发与运营专题研究报告 前言 住宅是一个国家、一个城市经济发展、社会进步、人民生活水平提高的重要标志，体现着一个民族的思想、道德、文化、历史的发展轨迹，是城市建筑文化传统及城市景观的重要因素。 房地产的水平日益深化提高，住宅从最初的遮风挡雨到享受居住，到追求环境文化氛围。地产要赋予社区一种人文氛围，一种生活方式，才具有灵魂与生命，楼盘也因此才具备人文关怀，一个具有文化品位的住宅小区，应到处散发着人情味，给居住者一个温馨、恬静、优雅、和谐、奋发向上的精神空间，而不是冰冷的建筑物质形态，更注重的还是社区中“互动”的生活文化。因为前者可以克隆，可以无限超越；而后者无法模仿，需要长年的积淀和建设，不仅代表了实力，而且也迎合了消费者的更高需求。 在这种新的市场竞争背景下，房地产行业开始了地产模式新的探索，而教育地产因其既具良好的社会效益，又具有依托学校打造企业品牌的功利价值，因此，从一开始就给了市场无比的激越和感叹。 经过在运作中不断的模式化、品牌化、深入化，教育地产所蕴藏的巨大经济效益和社会效益开始浮出水面。教育地产是一个标志，它标志着地产项目的规模与企业的实力。教育地产还是一种价值，一种教育与地产互相成就、互相辉映的联动价值，一条联结社会、学校、房地产企业、家庭多方的市场价值链正在走向日趋成熟。 一、 教育物业与房地产联合的渊源、现状与发展趋势 （一） 渊源：顺势而生，一鸣惊人 追溯教育地产从萌动到发展，不能不提到两个关键词：1994、碧桂园。1994年9月4日，顺德碧桂园发展商与北京景山学校合作，开办广东碧桂园学校，停顿近两年的碧桂园楼盘销售由此走上了快车道。通过引进名校拯救碧桂园，一时成为业界传奇。此后，敏锐的开发商视办名校为拉动楼盘销售的灵丹妙药，纷纷在楼盘小区内开办学校。教育地产开始在广州进而在全国房地产市场登上了历史舞台。 高速发展的教育牌成为楼盘销售的大卖点，为了楼盘促销，也为了解决楼盘小区业主子女入学的后顾之忧，诸多发展商纷纷开办学校完善配套。教育地产犹如一块充满诱惑的巧克力，深深吸引了家长和孩子的目光与胃口，并在一定程度上决定了选择物业的方向。这种被形象喻为“巧克力获取法”的教育地产模式，带来的是连环多赢结果，即社会与经济、发展商与业主、政府都是赢家。因此，也被企业内部称为“双保险生存实践”社会效益与经济效益并驾齐驱，发展商与业主皆大欢喜。 从“孟母三迁”的历史典故和市场的热烈追捧中，教育地产不断给市场以积极的反馈，一些楼盘发展商开始对楼盘学校教育地产作出更为长远的打算，教育地产开始形成了幼儿园、小学、中学甚至大学预科的一条龙教育体系，教育地产不再是一个包袱，楼盘学校也成为一个相对独立运作的项目，成为一个新的利润增长点。 房地产行业的竞争由产品的竞争升级到企业与资本的竞争，大浪淘沙，房地产已经步入了理性消费的时代。而在楼市经历过了概念满天飞的今天，教育依然备受开发商的青睐，并有愈演愈烈的趋势。 中海地产顾问公司1 教育物业开发与运营专题研究报告 （二） 致胜：顺乎传统，传承文明 旅游地产模式成就了今天的华侨城高档社区，体育地产成就了奥园传奇。所以，当同样作为主题地产的教育地产模式刚一出现便令各路英豪“竞折腰”，成为地产行业成功嫁接模式并广为推广。 中国人的传统文化，中国历来有望子成龙、望女成凤的传统，对于教育的高投入在全世界都是罕见的。从“孟母三迁、择邻而居”的古训，到“百万买房，千万买邻”的共识，以及“不能让孩子输在起跑线上”都说出了众多家长的心声。 在知识经济时代，为了孩子的教育而购房已经成为一个普遍现象。所谓“万般皆下品，唯有读书高”，说法虽然有失偏颇，但也从一个侧面反映了国人对教育的重视，占相当比例的业主在买房时将楼盘旁的学校作为关键因素来考虑，是否有教育配套牵动着他们的心。他们一改过去买楼策略如楼盘的价格、地段、交通、户型、物业等，把小区及其周围的教育环境放在第一位。更看重楼盘在名校旁，或将名校请到社区里这些颇具竞争力的卖点楼盘。他们认为在名校附近买一套房子，或者小区本身有学校，既解决了孩子上学的难题，又改善了居住环境，一举两得。 如果说教育地产作为一种概念为地产笠党晒刂圃炝寺舻愕幕埃敲矗魑逃夭穆炭蹋蛟谝虢逃夭耐币渤性亓宋魅说睦泛蜕缁嵩鹑巍庵衷鹑危沟寐痰纳桃敌缘靡灾鞫蛘叻侵鞫囊欢潭鹊幕钥纪瓜浴幕萘康募又兀戳艘抵鞫月绦爬刀鹊脑黾樱庖彩墙逃夭谝徊右徊娜瘸敝笕杂谐中轮频囊桓鲋匾颍皇浅醋饕淮士梢约虻沃摹?教育地产深化到企业运作之中，在为企业带来品牌效应的同时，其无法货币化的社会和经济附加值，更是吸引着家长们的置业取向。教育地产种下的是文化的常青藤，将地产的墙头布满绿意。教育因地产而兴，地产因教育而热。二者相得益彰，带来的是连环式的多赢结果，即社会与经济，发展商与业主都是赢家。 房子是有形的，教育是无形的，有形的物理空间加上无形的教育空间，对置业就是一大信心保证。在目前的中国，教育是货币价值之外最有价值的市场。关于这一点已被广大发展商和社会广泛认可与追随。 （三） 现状：强势扩张，蓬勃发展 教育地产如雨后春笋，正在整个房地产业的蓬勃发展中不断深化。建立学校，已经成为许多地产项目开发计划的重要组成部分。市场已经找到了教育与地产的结合点，并且已成燎原之势。随着又一批名校与名盘的诞生，教育地产势必继续升温，无论品质，还是规模都将跃上新的台阶。许多探索与实践并重的先行企业已经开始收获，更多的追随者也步入教育地产“繁花似锦的春天”，展现在他们眼前的或许将是一条通往成功的康庄大道。 1、广州名盘名校、气势磅礴 借教育产业经营，与名校联合办分校成为广州大盘的经营特色。在大盘集中的华南板块，大盘与名校联姻的喜事不断。据统计，目前名校与大型楼盘联合办学的不下50所。而新兴城市（区）往往在短时间内聚集大量人口，在解决了居住问题后，业主的需求马上会转到子女的受教育上来，广州的教育地中海地产顾问公司2 教育物业开发与运营专题研究报告 产多集中于郊区大盘，作为主体城市的卫星城，原有的教育设施近乎空白，引入名校，既填补了空缺，也为自己的楼盘增加了销售砝码。 2、北京教育底蕴、市场喷发 随着城市向周边扩张，北京的教育地产也随之向四处推移。1996年，王府公寓与景山学校合作办校，开了北京居住小区与名校联手的先河；2000年以后，太阳园、天通苑、龙泽苑、蓬莱公寓、华清嘉园等也都开始与名校合作办学，北京已有数十个项目加入教育地产”大军，追逐名校已经成为京城地产开发新时尚。海淀区中关村、学院路以及西城区等高等学府、科研机构周边云集的一些楼盘在市场上呈现热销局面，如华清嘉园、今典花园、富润家园、知春时代、交大嘉园、学院春天、阳光丽景、非常宿舍等。 3、上海比邻名校、高屋建瓴 教育地产是时下上海众多地产商重墨渲染的一大优势，在大学比较集中的杨浦区、徐汇区、普陀区和宝山区均出现了大学城旁的楼盘带动地区房地产销售的现象。一些楼盘就地理位置而言，有些“前不着村后不着店”，但大学迁到其对面后，整个地段便热了起来，带动了周边楼盘品位的提高。和广州、深圳的教育地产着重义务教育阶段不同，上海的教育地产带有明显的大学和科研特色。 4、深圳放眼国际、前瞻未来 深圳的教育产业基础没有内地城市深厚，但深圳城市文化的开放性、兼容性和高度性，能够吸纳各方优势，并使深圳的房地产项目运作更有气势和眼光。同是打“名校教育”的楼盘，深圳开发商的眼光是引入国内的一流教育资源，乃至国际教育资源。如蔚蓝海岸引入北师大附中、附小，桃源居引入清华教育体系，星海名城引入北大附中、附小，城市绿洲引入北京景山学校，鼎太风华引入美国明泉学校，碧海云天引入德国舒曼钢琴幼儿园；嘉宝田同新加坡教育体系对接，与美国犹他州州立大学进行合作，百仕达中学与奥斯翰外语学校联姻，全力实践素质专业教育，优秀毕业生可享受直接入读国外名校的升学机会；深圳清华实验学校也在去年与澳大利亚昆士兰教育部签订联合办学协议，为优秀学生海外深造创造了便利等等。 （四） 政策：办学有理，意义深远 国家教育部前部长周济曾经指出，从中国现阶段的基本国情出发，国家不可能包办教育。在各级各类教育阶段实行不同程度的教育成本分担机制，是近年来一项重大的教育改革，方向正确，意义重大，还要继续坚持。 据了解，自2003年9月1日起施行的中华人民共和国民办教育促进法规定，民办学校与公办学校具有同等的法律地位，国家保障民办学校的办学自主权。国家保障民办学校举办者、校长、教职工和受教育者的合法权益。 1、 社会组织和个人均可办民办学校 除了权力机关、行政机关、司法机关、军事和警察机关等国家机构以外的社会组织和公民个人都可以举办民办学校；民办学校的办学经费主要来源于举办者从社会自筹的资金；民办学校服务的对象和范围是面向社会举办的教育教学活动，而不包括那些企事业单位、社会组织面向自身职工举办的各种教育教学活动。 中海地产顾问公司3 教育物业开发与运营专题研究报告 2、 民办学校可以取得合理回报 明确民办教育事业公益性原则的同时，国家允许举办者从办学盈余中取得一定回报，这有利于调动办学者的积极性，吸引更多的社会资金来举办民办学校。规定举办者在保证学校发展的同时，可以取得合理回报。 3、 六大措施扶持民办教育： （1） 各级政府可设专项资金，用以资助民办学校的发展，奖励和表彰有突出贡献的集体和个人； （2） 各级政府可以采取资助、出租、转让闲置的国有资产等措施来扶持民办学校； （3） 国家鼓励金融机构运用金融、信贷手段支持民办教育事业； （4） 民办学校享受同公办学校同等的国家统一规定的税收优惠政策； （5） 对政府委托承担义务教育任务的民办中小学，国家应当按照委托协议拨付相应的教育经费； （6） 新建、扩建民办学校，政府应当按公益事业用地的有关规定予以优惠。 （五） 趋势：整合资源，优化配置 根据国务院关于基础教育改革与发展的决定第35条：“薄弱学校、国有企业所属中小学和政府新建的学校等，在保证国有资产不流失的前提下，可以进行按民办学校机制进行运行的改革实验。”中央19999号文中也指出：“在保证适龄儿童、少年均能就近进入公办小学和初中的前提下，可允许设立少数民办小学和初中。” 现在很多小区内引进的名牌中小学，都是采取这种形式，由发展商出资兴建校舍，交还给当地教育部门管理，而教育部门为满足社会日益增长的对高质量教育的需求，可以引入名校或者优质教育资源，调动社会力量兴教办学的积极性，营造政府办学为主体、社会各界共办教育的崭新体制。 而教育地产与名校的合作办学一般有民办公助、公办民助两种，基本模式是开发商出地、出资金，在校舍、设备等硬件上投资，并负责硬件设施的维护管理；学校出师资，负责日常教育教学管理。此种办校方式的好处显而易见：有力的出力，有钱的出钱，开发商与学校达成最优资源组合。尤其将教育作为产业看待的开发商，将会把办校放在与地产开发同等重要的位置。 业主将最终成为最大受益者，其享有尊贵的优先权。作为小区的业主子女，一般会有两方面的优先权：一是收费优惠，二是优先入学或降低录取分数线，占有优质教育资源，为下一代赢得了成功的先机。 （六） 教育地产现存的问题与危机 尽管教育地产发展到今天，取得了巨大的成就，但是，不可避免地也出现了越来越多的问题。 1、 物业产权不清 目前楼盘与名校“联姻”的形式可谓五花八门，公办民助、民办公助、国有民办、国有民营及国有民办公助等。而其中最主要的方式则是由开发商出资建校，提供教学所需的设备设施，学校只用提供教师队伍，学校的收入靠招生、教学所得。而在实际执行中，产权问题就成了难解症结：很多开发商为了达到名校的要求，学校用地大大超过规划规模，从而占用到商品房用地；投入资金也大大超过政府规定的配套学校标准。也就是说，建成学校包括国有资产部分、配套部分，也包括开发商额外投入的民有资产部分，权属难以分清。 中海地产顾问公司4 教育物业开发与运营专题研究报告 一个小区的教育，涉及多方面的利益关系。开发商建设教育配套设施，这是国家政策规定的，但部分城市政策规定，他们只能将配套设施交给教委，这就意味着，他们主动选择名校进入小区的愿望可能不符合教育主管部门的要求，这种情况下，教育主管部门对小区的教育设施拥有支配权，并且有权决定进入小区的学校，但是，选定的学校能否符合小区购房者的定位有一定难度，尤其是期房项目，需要开发商与教育主管机构提前沟通，争取取得支持，选定预期的学校。 此外还应注意到，就目前看来，知名的中小学往往是公立学校，这些公立学校一方面出于谨慎的考虑，另外，有些“联姻”是跨区“联姻”，一些名校教育主管部门往往抱定“肥水不流外人田”的观念，不愿让辖内名校到其他区与他人联合办学。同时，跨区分校是属于母校管，还是属于当地教育主管部门管，也容易纠缠不清。这些都将使得名校进入小区的计划受阻或泡汤。 2、 学费居高不下 在很多人看来，楼盘与名校“联姻”，政府不用投入就可引入一流的教育力量，是一件利国利民的大好事。但实际上，这不过是政府将办学成本转移到了开发商和其他联办者身上，而开发商则又将成本转嫁到了业主身上而已。正是基于这种状况，引进的名校建成了高收费的“贵族学校”，学生的入学费用远比一般学校高，每年每人从1万元到4万元不等，有的学校还要一次性收取每人2万到4万元的捐资助学费。 据了解，这也是学校要维持正常运作的不得已之举。目前一些已建成运作的楼盘名校，运营并不乐观。一些小区内的名校迫于业主压力，对业主子女按照公办学校收费标准招收，但一所学校的规模毕竟有限，而一些大型小区，住户往往有上万之多。考虑到此类学校维持运转的费用不菲的因素，如果小区业主子女全部按公办标准收费，学校的正常运转势必捉襟见肘。 由此可见，业主的低标准收费期望与小区配套学校按投入成本高价收费的实际，是一对难以调和的矛盾。 3、 生源及资金危机 客观上，尽管部分开发商是真正想办教育，为新建小区业主子女接受优质教育着想，但事实上，大多开发商引进“名校”的目的，动机都是“不纯”的，即为了热销其新开发的楼盘，一旦开发商楼盘销售完毕，本来没有投入多少的外地“名校”也极有可能抽身而走，社区学校的经营前景也会因此而受到影响。 我们不能排除，同时也是比较突出的三个问题是：其一，经济实力弱的开发商难以引来“名校”，看到建校无利可图，干脆以种种理由，只建楼盘不建学校；其二，开发商为了吸引购房者，用学校做卖点，但当学校进入正轨后，需要开发商的大量后续资金注入，对于没有利润有限的学校经营，开发商显然不愿长期投入；其三，一个楼盘的住户数量是有限的，在目前我国的生育政策下，子女就学的数量也可以量化，一旦这些业主的子女都毕业了，学校的生源就可能受到影响，即使对社区外招生，也存在诸多问题，因此学校的正常运营就可能成为一个摆在校方及发展商面前的严峻问题。 4、 教育质量令人堪忧 学校品牌是几代人努力与文化沉淀的结果，还要有生源保证，现在遍地开花的“名校”无异于稀释品牌含金量，师资力量捉襟见肘，教育质量难有保障，这将导致“自毁品牌”的情况出现。 中海地产顾问公司5 教育物业开发与运营专题研究报告 5、 教育资源分布失衡 由于教育地产显在或潜在的收益驱使，各地地产商在开发大型住宅小区时纷纷配套建设名校，名校名盘”之风愈演愈烈。而这种新教育模式在广州华南板块上演得最为激烈，八大地产商集结了八大名校，不仅小区规模超前，所开办的名校规模也超前，学校的各种教育配套设施更是一流。如星河湾与广州执信中学合作创办番禺执信中学、南国奥林匹克花园与北京师范大学合作创办南奥实验学校、华南新城与华师附中合作创办番禺华师附中、锦绣香江与中大、北大，广地花园与培正小学等等。教育资源的过分集中，在客观上造成了资源的严重浪费，也使教育资源的区域分布更趋不均衡，同时也加剧了教育市场本不应出现的无序竞争。 6、 政策前景不明 教育改革是目前最受批评的领域之一，教育产业化也遭到广泛指责。从世界各国的实践来看，教育资源配置主要是政府的责任，政府有关部门应在城市开发中按国民教育指标作好配套规划，防止出现区域性的教育资源空缺或浪费。作为小区配套设施之一的学校应该是具有公共性质的，尤其是义务教育阶段的学校，为了保证学校的正常运作和一定的利润，政府应进行严格监管。因此，部分地区对教育物业的政策已经开始转向，政策已逐渐转向“社区配套的教育物业，建好后应交由政府教育部门”。如深圳，曾经风靡一时的深圳教育地产，就已被教育部门叫停。深圳市政府召开专门会议，对住宅区内配套学校产权归属作出界定:住宅区配套学校产权2005年内移交政府，并将成立住宅开发区配套学校工作小组，由房管局牵头，国土、规划、建设、教育、财政、审计及各区政府参与，组成“多部门联动机制”，针对“遗留问题”拿出具体方案，保证产权顺利回收。而一旦各地政策普遍发生转向，将对教育地产的发展造成严重的冲击。尽管国家对民办教育持支持态度，但是教育地产实践中出现的种种问题，也不断促使国家对此进行反思，将社区配套教育与民办教育进行合理区分，并采取不同的政策措施。 2005年8月底，教育部负责人在新闻发布会上指出，政府应该是各级各类教育发展中的主要投入单位，教育决不能“市场化”，义务教育根本不能竞争，这一切说明义务教育要走市场化的道路行不通，而社区教育配套正好与义务教育阶段基本重叠。亦即，处于义务教育阶段的教育地产，其利润空间将被大幅度压缩。因此，种种迹象表明，教育地产的发展前景具有相当的不明朗性。 由于教育周期长，有些问题可能现在还难以觉察，而一旦危机暴露，将很难控制，且影响深远。因此基于以上问题，如果发展商要选择名校合作，不应简单地交出配套的学校设施，还可以针对小区的定位、业主子女的培养进行定位，与校方共同研究讨论，做好教育规划，做好引入后的跟踪管理。而对于部分移交政府经营的地区，还存在是否有机会经营配套教育物业的问题，与名校合作显得遥遥无期。此时，应根据项目的实际需要，与教育部门适时沟通，尽可能争取到有利的办学机构和办学条件。 尽管教育地产前景不明朗，对于发展商而言，更多的意义是在于经营方面的不明朗。而在硬件的建设上，不论是政策还是规划条件，却都是非常明朗的。这就说明，今后社区教育配套的发展方向，将逐渐走上一条特殊的“b-t-o”发展道路，即发展商负责b（建设），建设完成后进行t（移交），由政府教育机构接收后负责o（经营）。因此，发展商不管未来能否获得学校的经营机会，前期必须开展的工作一项不能缺少，甚至要求比以前做得更好。因为如果失去教育物业经营收益以及教育卖点这两点潜在的中海地产顾问公司6 教育物业开发与运营专题研究报告 收益源泉，发展商就应在前期做好工作包括前期定位、规划设计等，使教育物业实现投入最优化，而价值最大化。 二、 中海地产教育类物业统计与现状分析 （一） 中海地产教育类物业统计 经过多年发展，中海地产在内地的项目数量日渐增多，而作为住宅产品开发的联产品教育物业也日渐增多。这其中大部分采取租赁的方式运营，部分公司教育物业已经销售，另有部分教育物业已移交当地政府教育主管部门。统计数据参见下表。 地区 项目名称 物业类型 建筑面积 学校 8,300 阳光棕榈园 幼儿园 2,300 学校 6,737 怡翠山庄 幼儿园 4,410 怡美山庄 幼儿园 2,922 日辉台 幼儿园 2,486 深圳 育马场项目 幼儿园 2,400 海景山庄 幼儿园 3,000 香蜜湖项目 幼儿园 3,000 中海怡翠山居 幼儿园 2,400 深圳小计 37,955 幼儿园 22,918 学校 15,037 塞纳丽舍 幼儿园 2,903 南京 南京小计 2,903 幼儿园 2,903 幼儿园 1,670 中海康城 学校 5,900 中海名都 幼儿园 2,400 广州 锦城南苑 学校 1,200 广州小计 11,170 幼儿园 4,070 学校 7,100 翠林兰溪园 幼儿园 2,500 中山 中山小计 2,500 幼儿园 2,500 学校 8,000 成都 中海名城 幼儿园 2,477 中海地产顾问公司7 教育物业开发与运营专题研究报告 幼儿园 3,350 中海国际社区 学校* 24,200 幼儿园 3,800 龙爪项目 学校 成都小计 41,827 幼儿园 9,627 学校 32,200 安德鲁斯庄园 幼儿园 2,000 北京 北京小计 2,000 幼儿园 2,000 中海华庭 幼儿园 1,800 西安 西安小计 1,800 幼儿园 1,800 海华花园 幼儿园 886 中海瀛台 幼儿园 1,216 上海 上海小计 2,102 幼儿园 2,102 102,257 合计 幼儿园 47,920 学校 54,337 注：（1）以上数据可能不完全准确，有待进一步核实准确；同时，还有部分项目数据缺失，未能得到统计；（2）建筑面积列中，产权不明包括统计者无法确知其产权状况以及该项产权确实不明两种情况。（3）统计项中，学校指小学、中学或者12年一贯制学校。（4）部分教育物业已出售或者移交政府。 （二） 现状分析 中海地产目前已经开发完毕、完全入伙或者部分入伙的项目中，配备教育类物业的项目不多，自己直接经营的则基本没有。在长期的开发历史中，我们并未将教育作为项目营销的主要卖点，亦即不走“名盘+名校”的发展思路，而一直依靠项目本身的素质来进行营销。这其中有诸多原因，其一，中海地产的项目一般位于城市的建成区域或者新开发区域，项目周边一般具备或者规划有较为完善的教育配套；其二，项目规划的教育类物业规模有限难以实现规模效应，而与名校联姻投入巨大成本高昂，在依靠项目自身素质可以实现良好销售及投资收益的情况下，办名校在技术上未必经济，对于项目销售及收益的促进作用有限；其三，与名校联姻在一定程度上加大了项目开发的不确定因素，可能使项目营销复杂化，增加项目风险。基于以上种种原因，中海地产在教育类物业开发问题上，一般走“简约规划，简约开发”的路子，采取“bt模式”，即建设（building）移交（transfer），较少涉及经营（operate）。这里所指的移交，包括移交给政府教育部门以及由于出售或者出租给专业教育机构而发生的所有权或者使用权转移两种情况。 中海地产顾问公司8 教育物业开发与运营专题研究报告 由于不涉及教育类物业的经营，对于我们而言，减少了项目投入使用或者完成开发后的再投入（包括人力、物力及其它资源），简化了开发商的后期经营管理职能，同时也可避免或者减少由于教育物业的后期经营问题对中海地产品牌产生直接不利影响的风险。尽管从另一方面说，部分教育类物业可能可以获取较高的经营收益，但是在目前情况下，中海地产并未将教育类物业的经营收益作为主要的投资收益来源来考虑，出于稳健和专业专注的经营思路，同时由于各地对社区配套教育物业的不同政策规定和限制，不涉足教育类物业的经营具有合理性。 三、 教育类物业开发模式与标准研究 （一） 前期定位调研 小区学校教育的定位，目的在于摸清小区及周边地区现有的以及潜在的教育市场需求量和教育资源供给量，为项目教育物业配套的规模、选址、规划设计、功能配比、成本规划与控制等技术参数提供必要的参考依据，因此非常重要。在条件允许的情况下，地产商应先做教育市场调查，了解当地居民及潜在业主的教育需求，掌握小学、初中和高中的学位需求量；掌握当地可资利用的教育资源，如周边学校的情况、教学质量、师资状况、当地的重教传统等，再确定所建学校的性质、规模、招生范围等。 另一方面，还应咨询教育专家和当地教育行政主管部门的意见和建议，获取相关的政策法规，明确各项支持政策和限制条件，以提高学校规划的科学性，使之更符合政策及规划的要求；另一方面，也藉此获得教育权威部门的支持，利于今后开展工作。 1、 调研时间切入 调研时间切入应符合调研的目的，而调研的终极目标是使教育物业的开发建设达到投资与收益的最优化，并对物业的销售提供有力的支持。因此，从时间点来说，应根据项目开发进度要求并考虑营销的需要程度，在项目定位及规划前针对教育物业进行针对性的市场调研。 2、 调研对象及范围 教育物业的辐射范围具有特殊性。目前的情况是，在不考虑择校时，根据“就近入学”的原则，选择最近的学校入学。在教育辐射范围上，将区域人为划分成若干招生片区，由生源所在的片区来决定生源的入学学校。因此，在确定调研对象及范围时，也应遵循这一原则，将调研范围确定为项目所在的招生片区，而调研对象作出如下确定： （1） 项目所在地的教育主管机构或部门； （2） 项目所在招生片区有效的教育资源（学校）； （3） 项目所在招生片区有效的生源资源（居民）； （4） 项目未来的业主。 3、 调研内容 （1） 国家及地方对于教育、社区配套教育的法律、政策、规章、制度等； （2） 所在城市的教育传统、现状及发展前景； （3） 当地社区配套学校的数量、规模、经营模式及经营效果等； （4） 所在招生片区的学校分布情况、经营模式和情况、学位供给总量、招生率等； （5） 所在招生片区的人口结构，尤其是学龄人口的绝对数量、增长率（与人口增长率相关）等； 中海地产顾问公司9 教育物业开发与运营专题研究报告 （6） 项目未来业主的学位需求量、教育质量要求及教育支出承受能力等； （7） 若拟引入名校，则潜在客户对于名校的接纳程度、费用耐受能力、由名校引起的楼盘销售需求价格弹性； （8） 其他应该进行的内容。 由于各地区教育配套的政策差异性，以上内容可根据当地教育的实际情况进行合理的强化或者简化。比如对于教育物业建成后必须移交政府的，可以大幅度简化，只需综合考虑教育部门、规划部门的要求以及未来项目规划设计、营销的需要即可。但是如果考虑将来引入名校，则应该做充分的调研工作，调研的区域、范围也应根据实际情况扩大。 4、 调研方法 （1） 文案调查、搜集、整理 主要是调查搜集有关的政策法规、教育发展各种统计、公报，有关人口及适龄人口的各种统计资料及统计公报，当地教育传统、教育市场发展的各种研究报告、资料，当地社区教育物业成功或失败的典型案例研究材料等。 （2） 问卷调查 针对以上内容合理设计问卷，对项目的潜在业主及招生片区范围内的居民进行问卷调查，并进行相应研究分析。可能不适宜采取街访的形式展开，因为较难确定被访对象是否属于调研范围所在区域居民，较适宜采取入户访问的形式进行。 （3） 客户访谈 合理设计访谈计划，有针对性地邀请不同层次、不同职业的潜在业主以及招生片区范围内的居民，采用集中访谈的形式进行交流。 （4） 电话访问 必要情况下，还可以采取电话访问进行进一步调研。电话访问时，问卷设计应简洁、明了，能在尽可能短的时间内获取尽可能多的信息。 （5） 案例考察调研 对于当地市场上较为典型或者经营较为成功的学校案例进行深入的实地考察调研，考察其经营规模、经营方式、经营绩效等，总结其成功与不足之处，以资借鉴。 （二） 前期定位研究 前期定位的目的在于为项目配套教育物业的建设开发及后续的经营管理提供科学的决策依据。从价值工程以及工程经济学的角度来看，最理想的状态是教育物业的价值最大化，或者说经济上最合理。合理的定位，可以为在教育物业的投入和产出（直接的和间接的）之间寻找合理的平衡点提供支持。因此，在项目开发前期阶段，应根据项目的总体定位，以支持销售为基本出发点，在教育物业市场定位调研的基础上，针对教育物业合理地进行定位。 1、 政策定位 中海地产顾问公司10 教育物业开发与运营专题研究报告 在获取国家与地方的教育政策、制度和信息的基础上，对当地教育政策对社区配套教育的未来走向及态度取向做出初步的判断，并分析政策变化对于项目配套教育经营的影响。 2、 规划设计定位建议 根据项目总体定位及地块规划条件要求，提出规划设计定位建议。针对教育物业的选址、规模、楼体布置、层数、设施布局等提出科学的定位建议。 3、 教育物业的功能配比 合理确定教育物业的档次、班数、招生范围、软硬件等功能性设施设备等，在满足未来正常经营教学的前提下，降低一次性投入，减少项目寿命周期内的运营成本，做到资源的最优化配置和利用。 4、 教育物业的经营模式 深入研究现有各种经营模式，比较各种经营模式的优劣势，并根据项目的实际情况，提出建议模式。条件许可时，对各种经营模式下的经营成本和经营收益进行比较分析。 5、 教育物业效用的粗略评价 粗略评估教育物业对于项目销售所能带来的支持程度以及为此投入的各种费用，评价其费效比。评估教育物业在不同阶段投入使用所产生的不同效果。 （三） 教育类型物业的规划设计要点 1、 体量控制 合理确定教育类型物业的体量，可以有效地控制投资成本和经营风险。学校是高投入高风险项目，在规划时应合理确定教育物业规模，一方面减轻项目前期开发投入的压力，一方面也可以降低未来办学风险。目前，部分地区教育市场竞争已较为激烈，尤其是民办普中已渐趋饱和，加之政府社区教育物业政策的不明朗性，在此种市场条件下兴办民办学校可能面对较大市场风险。 2、 选址安排 合理确定教育物业选址，一方面可以提高项目土地的利用率和利用效果，另一方面，由于学校的学生活动或多或少会对小区造成一定噪音影响，可能对小区的私密性造成一定影响，因此，合理选址可以减少未来学校运营期间对小区业主造成的干扰与影响。比如，小区教育物业可以结合绿化带的穿插来进行合理安排。 3、 空间布局 空间布局包括出入口设置、楼体布置、活动空间布置等。合理进行教育物业的空间布局，第一，可以提高教育物业占地的利用率，保证项目的外在形象，第二，合理的空间布局可以通过楼体本身将学校与住宅区部分相对分隔，减少学校与住宅的对视感，并规避噪音；第三，合理的空间布局可以有效地隔绝外界对学校的噪音污染，例如，通过活动场地的距离来减噪。 4、 楼体及细节设计 楼体设计包括楼体的层数、立面、交通、消防以及其他细节等设计。这一方面除了要符合相关规范和规定外，还应根据项目及教育物业的具体情况来实施。比如，洗手间位置、数量及比例、单个洗手间大小等细节问题都应认真考虑。 （四） 教育机构的引进及后期运营管理 中海地产顾问公司11 教育物业开发与运营专题研究报告 教育机构的引进及后期运营管理也是一个关键点，直接影响到未来教育物业的经营效果。 1、 经营模式选择 从教育物业的经营模式看，主要有以下几种： （1） 模式一：移交政府 我司将校舍建好后移交政府，由政府投入教学设备并负责后期经营管理。 此模式我司只承担建校费用，不承担后期经营费用，对前期投资可控，并规避了后期经营风险，但不能取得任何收益，且移交政府后，我司对学校的品牌和教学品质无法把握。 （2） 模式二：委托管理 我司承担修建校舍及购置设施设备的全部费用，且承担学校经营期间所有费用，学校经营委托专业教育机构负责，合作教育机构投入品牌、师资、管理，办学收益由双方协商分配。 此模式我司综合投入较大，而且要承担后期经营管理风险，但对学校品牌和教学质量能较好把控，同时在经营情况理想时，能取得一定投资回报。 （3） 模式三：对外租赁 我司负责修建校舍，并向相关教育机构出租。承租方独立办学，自负盈亏，并向我司缴纳租金。 此模式我司建校投入可控，且不承担学校经营期费用投入，并能取得稳定的租金收益，同时能对所引进教育机构品牌进行把控。但目前成都教育市场上可以采用租赁模式且能给出较高租金的教育机构较少，故后期收益有限。 （4） 模式四：自建自营 我司独立兴办学校，自行建设，自主经营，承担学校所有的风险和收益。 去除第一种情况，在合作模式选择时，根据我司实际情况及各种模式的收益分析，模式三为较佳选择，模式二次之。我司作为专注于地产开发的专业公司，缺乏专业的教育人才和管理经验，因此不建议采取第四种模式。 2、 合作机构选择要点 在确定经营模式后，下一步工作为选择合作机构。为寻找最佳合作办学机构，前期应对相关教育机构进行多方接触，并对有意向的合作机构进行重点跟进。合作机构的选择应重点考虑以下几点： （1） 学校品牌与口碑 一个具有良好品牌的教育资源较之不知名的教育资源有明显的优势和作用。因为这种品牌是在长期的教学实践中形成的，是为百姓所认可的，因此学校品牌对于他们而言具有特殊的吸引力。孟母三迁择邻而居，而一个良好的教育资源同样可能引起“择校而居”的效果。在普通百姓心目中，名校的效应要高于非名校，公办学校要好于民办学校。但是在是否引进名校的问题上要谨慎，应综合考虑项目的各种情况，进行严密的可行性论证。 （2） 师资力量及教学质量 中海地产顾问公司12 教育物业开发与运营专题研究报告 师资力量及教学质量是业主家长所最重视的一个因素，也是学校吸引生源所依赖的根本基础。学校的师资力量及教学质量如何，直接影响到学校的招生乃至后续的经营绩效。因此，在合作方筛选时，应认真调查合作机构的师资力量及教学质量，为后续健康良性经营提供保障。 （3） 市场运营能力 酒香还怕巷子深，合作教育机构同样应该具有良好的市场运营能力，尤其是对于那些非名校性质的教育机构，市场运营能力显得尤为重要。对于具有一定品牌基础的，要充分利用品牌效应提高项目形象，并保证未来经营绩效，使教育物业成为项目的一大亮点；对于不具备或者品牌效应较弱的，同样应该保证师资力量和教学质量以及未来经营绩效。 （4） 合作模式及收益预期 如前所述，教育物业的经营模式主要有四种，即交政府管理、委托经营、租赁经营及自营，合作模式也各不相同，而最终的收益预期也各不相同。在合作机构选择时，应对各种合作模式进行详细评估，作为合作方选择及谈判的基础。针对目前我司实际，租赁经营为建议模式。 3、 签约谈判及签约 谈判签约应以前期调研、经济评估和测算为基础，对各项数据了然于胸，在谈判过程中有理有据，并根据项目的实际需要，把握合理的底线，不应无原则牺牲或者让步。 在合约条件中，应具备经营团队及师资力量保障、未来根据经营绩效调整我方租金收入或者利润分成、减少或者取消优惠条件的条款；另一方面，合约期不宜过长，一般情况下不宜超过十年，其后可以续约。 （五） 教育类物业成本分摊与产权划分 成本分摊情况与产权划分是密切相关的，或者说，前者决定后者。对于成本分摊，考虑到教育物业投资回报低，回收期长，为提高资金使用效率，降低资金沉积，建议可分摊的尽量分摊，但是应注意财务操作技巧，避免引起业主纠纷。 目前，根据各地区社区配套教育政策规定不同，产权情况一般有两种，即开发商所有和转移给政府。由于政府政策的强制性，对于教育物业必须移交政府的，那么产权也归政府所有，对于开发商而言缺乏操作的空间。因此，重点在于未出台强制转移的地区，必须及时做好产权明晰及产权办理工作。 四、 未来教育类物业开发与运营建议 （一） 对已有教育类物业经营管理的建议 1、 明晰产权 由于历史的原因，部分教育物业可能在产权上较为混乱，这直接影响教育物业的经营和管理。因此，对于已有教育物业，第一步工作是做好产权整理，厘清产权归属，并做好产权产籍登记管理工作。 2、 明晰成本 根据历史财务资料，确定已有项目的教育物业财务成本情况，成本是否已摊销等。 3、 动态掌握已引入的教育机构及租赁状况 中海地产顾问公司13 教育物业开发与运营专题研究报告 引入教育机构后不能就此撒手不管，还应对引入教育机构及租赁状态进行动态跟踪，及时掌握教育机构的经营状况及教育物业的租赁状况，并根据实际情况及需要进行必要的调整。对于由于教育物业问题影响开发商声誉的，及时予以处理，做好公关工作，并采取措施防止同类事件的再次发生。此外，还应及时准确地掌握教育物业的经营状况。对于经营收益良好或者渐趋良好的，可考虑在合约确定范围内提高租金或者减少优惠措施，或者降低开发商的支付费用。对于由于业主入住原因造成经营状况不佳等情况，可以适当延长优惠条件或者采取其他优惠措施。但对于经营不善、教学质量不佳等原因造成经营困难，或者教育物业成为业主投诉、矛盾焦点时，应及时与校方协商解决，要求其改正。确实无法解决并以严重影响开发商声誉的，可以考虑在合时的时机解约，并在此之前提前做好接手机构的考察洽谈工作。 （二） 对新开项目教育类物业开发模式建议 1、 教育类物业投资成本及收益 对于我司而言，目前以住宅产品主打，教育物业并不要求成为明显的利润贡献点。对于成本，可考虑采取如下方式处理： （1） 情况一：要求移交政府 这种移交政府的，未来基本上无直接收益。这种情况下，教育物业的建设成本（含土地成本）应尽可能在项目建设成本中予以摊销。 （2） 情况二：不要求移交政府 对于不要求移交政府的，教育物业存在收益的可能，在成本是否分摊上应该谨慎。如果成本分摊，则教育物业的产权主体发生转移，开发商原则上不再拥有教育物业的产权，因此在教育物业产权、经营、收益上可能更趋复杂，导致纠纷。 但是，教育物业作为一种企业投资行为，同样应该满足有投资就有收益的要求。目前的情况是，各地对教育物业的政策规定不一，且由