城市运营商业模式探讨.ppt

ehr使用说明 城市运营商业模式探讨 ehr使用说明 主要内容 一、城市运营商业模式概述 二、城市运营商业模式存在问题 三、关于城市运营商业模式的思考工程 与开发一体化管理 城市运营商业模式的发展前景 城市运营商业模式的盈利模式 城市运营商业模式的外部关键环节与风险 内部股权合作机制下的内部风险及环节 ehr使用说明 一、城市运营商模式概述 1、城市运营商的概念与性质 近年来，对公共资金的竞争性需求和预算，迫使政府对每一投资项目的社 会效益和成本问题都要进行考虑。 在城市基础设施建设和管理中，一方面 ，建设资金如何落实以及建成后如何运营维护等问题，成为困扰政府的难 题；另一方面，一些大型开发商对资金的运营和管理遵循效率原则，且具 有项目管理经验，在激烈的市场竞争中形成企业的核心资源和核心能力， 显示出一定的优势。但是，这种优势也只能发挥在单个的项目运营上，由 于进入壁垒高，这些房地产开发企业很难参与到整体的城市规划和运营的 层面。 对上述问题的关注和讨论引发了“城市运营商”概念的提出，它为解决 政府和房地产开发企业两者的有限性，寻求两者优势互补的结合点提供了 新的思路。城市运营商成为政府和开发企业中间的一种组织形态。 ehr使用说明 2、城市运营商类型可分为两类： 一类是政府推动的城市运营商它由政府注入初始资 金，由政府划拨土地并进行规划，再交由企业运作，即 资源条件由政府赋予，再交由企业来经营管理。 另一类是市场推动的城市运营商其企业首要目标是 利润最大化，它一般从中小型房地产开发商发展而来， 通过社会资源和项目管理经验的积累，能开发基础设施 、配套设施齐全的房地产项目，成为集团化的具有较大 规模的房地产商，并进一步发展为城市运营商 两者主要的不同之处在于前者为政府主动投入资金，而 后者的资金投入主体是行业市场中实力雄厚的房地产开 发商，它与政府是合作关系。 一、城市运营商模式概述 ehr使用说明 城市运营商业模式下的合同框架 城市投资公司+政府采购部门或企业城市基 础设施投资施工合同 城市投资公司+政府平台公司土地出/转让合 同 城市投资公司+施工中标单位施工合同 基础设施项目经理部独立经营施工 城市房地产公司独立经营房地产开发 ehr使用说明 四、城市运营商业模式一体化运营的原因 （一）外部原因 城市运营商业模式的发展前景 城市运营商业模式的盈利模式 城市运营商业模式的关键环节与风险 （二）内部原因 建安成本压力 工程施工进度 ehr使用说明 1、 城市运营商业模式的背景及发展前景 发展前景 【实质】地方政府基础设施工程采购 从2000年以来各地政府即开始了大量的城市土地运营，各地的融资平台公司被 注入的土地多达上万亩（如潍坊国有资产经营公司就有1万多亩），这些土 地已经被抵押，已经完成了第一轮融资功能。以后其要继续承担城市融资 功能，且要第二次盘活该类土地，则地方政府必须要以此类土地进行第二 次的招商引资（实际上为第二次向社会融资，以土地为标的物进行多轮多 次融资，在这一点上有些像美国的次贷），而工程换土地是这类土地的主 要出路，所以这种商业模式将在一定的历史时期可能会长期存在。特别是 在二、三、四线城市。 ehr使用说明 2、 城市运营商业模式的盈利模式 2.1 城市基础设施建设中的利润 第一次投标报价中的利润 二次经营效益 2.2 房地产开发中的利润 ehr使用说明 3、城市运营商业模式的风险环节与管控 3.1存在很大的国家政策风险 3.2存在的较大的商业风险 3.3存在很大的法律风险 ehr使用说明 3.1存在很大的国家政策风险 地方融资平台公司造成2万亿元的亏空 地方融资平台公司的管理缺失 地方融资平台公司目前正在面临的企业化 改造 ehr使用说明 3.2存在的较大的商业风险 地方政府土地市场供应量太大 福利性质建房仍然占据市场半壁江山 城市化率及进程缓慢，商品房市场去化量 偏小 商品房市场竞争惨烈、价格偏低 ehr使用说明 3.3 主要法律风险环节及管控 基础设施建设完成工程量的确认 基础设施建设中的索赔及防拖欠 政府违规甚至违法的背景无法根本化解 企业参与的角色定位城