青岛房地产市场分析.pot

119123 目录 219123 2.1 城市地理区位 环渤 海 长三角 西南 日本日本 韩国韩国 青岛位于山东半岛东南部，东临 黄海，西接山东省广阔腹地，是国 家沿海重要中心城市，国际性的港 口与滨海旅游度假城市，蓝色经济 领军城市，国家历史文化名城； 青岛毗邻韩国和日本，是东北亚 地区重要的国际贸易口岸和海上运 输枢纽， 2011 年青岛港集装箱吞吐 量达 1302 万 teu ，列全球港口第 八位。 青岛市是副省级城市和全国青岛市是副省级城市和全国 5 5 个计划单列市之一个计划单列市之一 319123 2.1 城市地理区位 青岛市是青岛市是“山东半岛蓝色经济区” 核心区龙头城市山东半岛蓝色经济区” 核心区龙头城市 2011 年 1 月 4 日，国务院批复山 东半岛蓝色经济区发展规划。这是 国内第一个以海洋经济为主题的区域 发展战略，标志着山东半岛蓝色经济 区建设正式上升为国家发展战略 青岛，作为山东半岛蓝色经济区核 心区胶东半岛高端产业聚集区的 龙头城市，将成为我国东部沿海区域 经济中心、现代化服务中心、文化中 心、国家海洋科研及海洋产业开发中 心，国家重要的现代化制造业及高新 技术产业基地，东北亚国际航运中心 和国家重要的区域性航空港 419123 2.2 人口与行政区划 平度市 胶州 市 胶南市 莱西 市 即墨市 城阳区 崂山 区 黄岛 区 1 1 2 2 3 3 4 4 1. 市南区 2. 市北区 3. 四方区 4. 李沧区 潍坊市 烟台市 黄海 青岛市下辖七个市辖区和五个县级 市， 2011 年常住人口约 871.5 万人 市南区、市北区、四方区及李沧区为青岛 市老城区的核心区域，称为“市内四区”； 黄岛区为青岛市经济技术开发区；城阳区和 崂山区为近十几年来发展起来的新城区 519123 2.3 经济发展概况 山东省经济总量排名全国 第三，青岛作为为山东省经济 发展及对外开放的龙头城市， 其 gdp 总量在五个计划单列 市中仅次于深圳，是中国最具 经济活力的城市之一。 青岛近年来城镇居民人 均可支配收入稳步上升 ， 2012 年达 32145 元， 接近北京的水平；且收 入增速基本保持在 10% 以上。 619123 2.4 青岛市市域空间发展战略 青岛目前的城市空间发展战略 为“环湾保护，拥湾发展”。依 托主城区，重点发展胶州湾沿岸 地区。再以此为中心向周围卫星 城市轴向辐射。 719123 目录 819123 2012 年青岛市房地产开发投资 930.1 亿元 , 增长 18.8% ；全市商品房施工 面积 6473.7 万平方米 , 增长 13.8% ； 商品房竣工面积 1211.6 万平方米 , 增 长 33.7% 。全年商品房销售面积 950.9 万平方米 , 下降 7.5% 。 2012 年青岛市商品住宅成交面积 891 万平方米，成交金额 711 亿元，成交 均价 7975 元 / 平方米。 3.1 商品房供求及成交分析商品住宅 919123 2012 年，青岛市办公物业成交面积 37.7 万平方米，成交金额 51.7 亿元 ，成交均价 13733 元 / 平方米。 3.1 商品房供求及成交分析办公物业 1019123 2012 年青岛市商业物业成交面积 89.6 万平方米，成交金额 115 亿 元，成交均价 12826 元 / 平方米。 3.1 商品房供求及成交分析商业物业 1119123 3.2 商品住宅供求及成交分析商品住宅供应区域结构 2012 年新增房源主要集中在胶南、胶州、城阳；未限购的近郊区为全市商品住宅的 热点区域，青岛供应结构相对 2011 年更加郊区化。 1219123 3.2 商品住宅供求及成交分析商品住宅供应户型结构 2012 年新增房源主力面积区间仍集中在 80-150 平，但各面积区间面积均较去年减少 的情况下， 250-300 平面积区间新增面积反而增加了，而且从面积占比来看 80-150 平 的传统面积段新增面积段中， 80-90 平户型新增占比明显下降。 万平方米万平方米 1319123 3.2 商品住宅供求及成交分析各区域历年成交价格对比 2012 年全市商品住宅的均价约为 7809 元 / 平，较去年上涨 7.6% ，剔除别墅项目后 上涨 2.5% 由于城郊不限购， 2012 年城郊五市除平度外，价格在保持平稳的基础上，均有小 幅上升 由于产品成交结构及开盘项目降价所致，四方、李沧、崂山、城阳、黄岛和高新区 2012 年成交价格均较 2011 年有所下降，其中黄岛区价格下滑幅度最大，约 10.7% 1419123 3.2 商品住宅供求及成交分析商品住宅存量 至 2012 年底，青岛商品住宅市场经历了 33 个月的调控，商品住宅存量逐月累积 ，除少数月份略降外，整体呈线状上升趋势，至 2012 年底，全市商品住宅达到 102078 套，约 1151.76 万平 从青岛市商品住宅可售存量年度 走势来看，处 2009 年因成交大增 ，导致存量略降外，近几年青岛 商品住宅存量一直在上升； 2011 年是调控后的第一个整年， 存量上了 80% ， 2012 年市场对 政策的敏感度降低，开发商和刚 需纷纷入市，市场存量仅上升 5% 。 1519123 3.2 商品住宅供求及成交分析商品住宅存量区域结构 截至 2012 年底，青岛存量房源主要集中在胶南、胶州、即墨、黄岛和城阳； 未限购的且距青岛市区近的近郊区为全市住宅市场存量增长最快的区域，存量 占比较去年增加了 7 个百分点，其他区域占比均较去年有所下降。 1619123 3.2 商品房供求及成交分析商品住宅存量户型结构 2012 年底存量房源主力面积区间仍集中在 80-150 平，在各面积段存量房源均在增加的情况 下， 60 平以下、 80-110 平面积区间存量面积占比也减少了，刚需面积段市场存量份额在缩小。 1719123 3.2 商品住宅供求及成交分析商品住宅存量去化周期 区域：区域： 2012 年全市商品住宅去化周期为 15 个月；其中市南区去化压力最大，达 30 个月，即墨市居第二， 25 个月；李沧、平度、高新区去化压力相对较少。 户型：户型： 300 平以上的大户型去化最慢，需 47 个月， 80-90 平去化最快，仅 9 个月。 建筑类型：建筑类型：超高层房源去化最慢，达 37 个月，其次为别墅，其余房源的去化周期基 本在 15 个月左右。 1819123 3.3 土地市场概况 - 整体成交情况 2012 年全年招拍挂供应居住商业用地共计 458 宗，建筑面积 3872.9 万平方。环比 分别上涨 35% 和 89% 。 1919123 3.3 土地市场概况 - 各区域供求情况 青岛市土地供应主要集中在下属县级 市， 2012 年居住、商业用地平均楼面地价约 1200 元 / 平方米，受供应结构影响，呈下降 趋势。 2019123 3.3 土地市场概况 - 各物业类型供求情况 纯住宅用地 2012 年市场供应占比 16% ，两年以来占比下降 35 个百分点； 纯商业用地 2012 年占比 56% ，两年以 来占比上升 40 个百分点。 2119123 3.3 土地市场概况 - 各物业类型供求情况 纯住宅用地 2012 年市场成交占比 17% ，两年以来占比下降 22 个百 分点。纯商业用地 2012 年占比 49% ，两年以来占比上升 30 个百 分点。 2010 年以来，商业用地供求比例逐 年提高，而纯住宅用地供求明显减 少。 2012 年商业类用地已成为青 岛市场上供求最大的土地类型。 2219123 3.3 土地市场概况 - 土地成交排行榜 2012 年全市成交土地面积最多的是青岛昌阳投资开发有限公司，共取得土地 418 万平，排在第 二和第三位的企业是青岛莱西市资产运营有限公司和万科地产。 2012 年成交土地金额最大的是青岛昌阳投资开发有限公司，共计花费 37.66 亿元，万科地产和 青岛世园（集团）有限公司排在第二和第三位。 2319123 目录 2419123 2012 年市北区商业物业成交面积 2.9 万平方米，成交金额 7.97 亿 元，成交均价 27,436 元 / 平方米 。 4.1 区域市场分析商业物业成交分析 2519123 4.1 区域市场分析周边商业项目 欧亚中心 ，欧亚中心 ， 办公配套，办公配套， 12 年年 6 月开盘，供应面积月开盘，供应面积 11840 平米，已成交面积平米，已成交面积 6459 平米，成交均价平米，成交均价 19200 元元 / 平米平米 万泰随缘，社区配套， 万泰随缘，社区配套， 11 年年 9 月开盘，月开盘， 625 平米售罄，成交均价平米售罄，成交均价 56950 元元 / 平米平米 中海紫御观邸 ，社区配套， 中海紫御观邸 ，社区配套， 11 年年 7 月开盘，供应面积月开盘，供应面积 21000 平米，已成交面积平米，已成交面积 6674 平米，成交均价平米，成交均价 43700 元元 / 平平 米米 晓港名城，晓港名城， 社区配套，社区配套， 11 年年 10 月开盘，供应面积月开盘，供应面积 2633 平平 米，已成交面积米，已成交面积 2554 平米，平米， 成交均价成交均价 29900 元元 / 平米平米 项目周边销售的商业多为社区配项目周边销售的商业多为社区配 套，价格套，价格 19200-5695019200-56950 元元 / / 平米。平米。 中海紫御观邸的商业是市北区自中海紫御观邸的商业是市北区自 20112011 年年 1 1 月成交量最大的商业项目月成交量最大的商业项目 十五大街，社区配套， 十五大街，社区配套， 11 年年 12 月开盘，已成月开盘，已成 交面积交面积 4268 平米，成交平米，成交 均价均价 50000 元元 / 平米平米 卓越大厦 ，卓越大厦 ， 办公配套，办公配套， 11 年年 9 月开盘，供应面积月开盘，供应面积 8846 平米，已成交面积平米，已成交面积 6132 平平 米，成交均价米，成交均价 38850 元元 / 平平 米米 2619123 4.1 区域市场分析周边商业项目典型案例 项目基 础信息 项目名称卓越大厦 位置市北延吉路 128 号 物业类别写字楼 / 商铺 物业属性办公配套 装修标准毛坯 开发商卓越集团置地有限公司 开盘时间2011-09 规划基 本信息 规划建筑总面积4.12 万 可售商业供应量0.88 万 容积率3.0 物业信 息 物业公司卓越物业管理有限公司 物业费8 元 / . 月 销 销 售情况售情况 : : 项目 2011 年 9 月首期开盘，规划有一栋 24 层纯商务写字楼与 1 万余平米商业，可售商 业总供应量 8800 平方米，已成交 6100 平方米 ，成交均价 38852 元 / 平米。 典型案例典型案例卓越大厦卓越大厦 本项目本项目 卓越大厦卓越大厦 2719123 4.1 区域市场分析周边商业项目典型案例 项目基 础信息 项目名称欧亚中心 位置市北敦化路 136 号 物业类别写字楼 / 公寓 / 商铺 物业属性办公配套 装修标准毛坯 开发商青岛欧亚置业有限公司 开盘时间2012 规划基 本信息 规划建筑总面积8 万 可售商业供应量1.18 万 容积率9.48 物业信 息 物业公司青岛华仁物管有限公司 物业费6 元 / . 月 销 销 售情况售情况 : : 青岛欧亚中心是一座高达 152 米的超高层 商务综合体，地下三层是停车场，地上 14 层为商业， 520 层为写字间， 2142 层为 酒店式公寓。可售商业总供应量 11844 平方米 ，已成交 6500 平方米，成交均价 19300 元 / 平 米。 典型案例典型案例欧亚中心欧亚中心 本项目本项目 欧亚中心欧亚中心 2819123 4.1 区域市场分析周边商业项目典型案例 项目基 础信息 项目名称中海紫御观邸 位置市北区西吴家村 250 号 物业类别 住宅 / 写字楼 / 公寓 / 商铺 物业属性社区配套 装修标准毛坯 开发商中海地产青岛公司 开盘时间2011-07 规划基 本信息 规划建筑总面积25 万 可售商业供应量2.1 万 容积率4.5 物业信 息 物业公司中海 物业费5.4 元 / . 月 销 销 售情况售情况 : : 中海紫御观邸是一座包含住宅、公寓、写 字楼、商业等多种业态的大型综合体项目，其 中住宅项目约占 60% ，商业项目约占 40% 。 可售的商业总供应量 21000 平方米，已成交 6700 平方米，成交均价 43740 元 / 平米。 典型案例典型案例中海紫御观邸中海紫御观邸 本项目本项目 中海紫御观中海紫御观 邸邸 2919123 2012 年，市北区办公物业成交面积 4.15 万平方米，成交金额 7.5 亿元 ，成交均价 18119 元 / 平方米 4.2 区域市场分析办公物业成交分析 3019123 4.2 区域市场分析周边办公项目 卓越大厦 ，卓越大厦 ， 甲级，甲级， 11 年年 9 月开盘，供应面积月开盘，供应面积 22569 平平 米，已成交面积米，已成交面积 22451 平米平米 ，成交均价，成交均价 22100 元元 / 平米平米 万泰随缘， 万泰随缘， 11 年年 9 月开月开 盘，供应面积盘，供应面积 1125 平米平米 ，已成交面积，已成交面积 1033 平米平米 ，成交均价，成交均价 26206 元元 / 平米平米 诺德广场 ，甲级， 供应诺德广场 ，甲级， 供应 面积面积 25630 平米，已成平米，已成 交面积交面积 11962 平米，成平米，成 交均价交均价 19095 元元 / 平米平米 晓港名城，晓港名城， 11 年年 10 月开月开 盘，供应面积盘，供应面积 8608 平米，平米， 已成交面积已成交面积 730 平米，成平米，成 交均价交均价 14706 元元 / 平米平米 欧亚中心 ，欧亚中心 ， 乙级，乙级， 12 年年年年 底开盘，供应面积底开盘，供应面积 22575 平平 米，已成交面积米，已成交面积 4878 平米平米 ，成交均价，成交均价 20294 元元 / 平米平米 项目周边办公均价项目周边办公均价 14700-2620014700-26200 元元 / / 平平 米。米。 卓越大厦是市北区自卓越大厦是市北区自 20112011 年年 1 1 月成交月成交 量最大的办公项目，已基本售罄量最大的办公项目，已基本售罄 3119123 4.2 区域市场分析周边办公项目典型案例 项目基 础信息 项目名称卓越大厦 位置市北延吉路 128 号 物业类别写字楼 / 商铺 物业级别甲级 装修标准毛坯 开发商卓越集团置地有限公司 开盘时间2011-09 规划基 本信息 规划建筑总面积4.12 万 可售办公供应量2.26 万 容积率3.0 物业信 息 物业公司卓越物业管理有限公司 物业费8 元 / . 月 销销 售情况售情况 : : 项目 2011 年 9 月首期开盘，可售办公总 供应量 22569 平方米，已成交 22451 平方米， 已基本售罄，成交均价 22115 元 / 平米。 典型案例典型案例卓越大厦卓越大厦 本项目本项目 卓越大厦卓越大厦 3219123 4.2 区域市场分析周边办公项目典型案例 项目基 础信息 项目名称诺德广场 位置市北区敦化路 328 号 物业类别写字楼 / 公寓 物业级别甲级 装修标准毛坯 开发商青岛京西置业有限公司 开盘时间2011-09 规划基 本信息 规划建筑总面积14.68 万 可售办公供应量2.56 万 容积率6.0 物业信 息 物业公司香港戴德梁行 物业费5.88 元 / . 月 销销 售情况售情况 : : 项目 2011 年 9 月首期开盘，地下三层， 裙房四层，分别有一栋 27 层商务办公楼和 36 层精装领馆。可售办公总供应量 25631 平方米 ，已成交 11962 平方米，成交均价 19095 元 / 平米。 典型案例典型案例诺德广场诺德广场 本项目本项目 诺德广场诺德广场 3319123 2012 年市北区商品住宅成交面积 46.9 万平方米，成交金额 67.2 亿 元，成交均价 14350 元 / 平方米 。 4.3 区域市场分析商品住宅成交分析 3419123 4.3 区域市场分析周边住宅项目 良辰美景 ，良辰美景 ， 11 年年 10 月开月开 盘，供应面积盘，供应面积 7 万万平米，已平米，已 成交成交 6.3 万万平米，成交均价平米，成交均价 15000 元元 / 平米，近期平米，近期 40 套套 / 月月 万泰随缘， 万泰随缘， 11 年年 9 月开月开 盘，供应面积盘，供应面积 0.5 万万平米平米 ，已成交，已成交 0.17 万万平米，平米， 成交均价成交均价 24000 元元 / 平平 米米 晓港名城，晓港名城， 11 年年 10 月开盘月开盘 ，供应面积，供应面积 26 万万平米，已成平米，已成 交交 18.7 万万平米，成交均价平米，成交均价 12900 元元 / 平米，近期平米，近期 60 套套 / 月月 周边住宅项目均价周边住宅项目均价 12000-2400012000-24000 元元 / / 平平 米。米。 晓港名城项目在市北区销售情况最佳晓港名城项目在市北区销售情况最佳 ，去化速度一直较高，去化速度一直较高 中海紫御观邸 ，中海紫御观邸 ， 11 年年 7 月开月开 盘，供应面积盘，供应面积 12.9 万万平米，平米， 已成交已成交 6.6 万万平米，成交均价平米，成交均价 18900 元元 / 平米，近期平米，近期 10 套套 / 月月 花好月圆，已成交面积花好月圆，已成交面积 2.9 万万平米，成交均价平米，成交均价 12000 元元 / 平米平米 锦绣年华，锦绣年华， 11 年年 4 月开月开 盘，已成交盘，已成交 0.65 万万平米平米 ，成交均价，成交均价 12400 元元 / 平米平米 35