《投融资课程设计》word版.doc

工程项目投融资课程设计报告 某项目开发投资分析设计重庆大学城市科技学院2010级房地产经营管理（2）班赵逸 20100376 2013年5月目录第一章总论11. 1项目概况11. 2项目可行性研究的依据11. 3主要技术经济指标11. 4本报告主要结论2第二章项目投资与销售收入测算12. 1项目投资估算12. 2 分享成本估算22. 3项目的销售预测2第三章项目的财务分析43.1 项目资金投入与筹措计划。43.2 项目现金流量分析53.3 项目利润分析63.4 项目的财务分析6第四章项目的不确定性分析74.1 盈亏平衡分析74.2 敏感性分析7附表9附表一：投资与总成本费用估算表9附表二：销售收入分期按比例估算表10附表三：销售税金及附加估算表10附表四：土地增值税估算表11附表五：投资计划与资金筹措表11附表六：借款还本付息表12附表七：全部投资现金流量表12附表八：自有资金现金流量表13附表九：损益表13附表十：项目资金来源于运用表14附表十一：项目财务分析指标汇总14附表十二：盈亏平衡分析15附表十三：敏感性分析15第一章 总论1.1项目概况项目地址：重庆市九沙坪坝去区项目业主：重庆市XXX股份有限公司法人代表：赵逸经营范围：房地产开发，物业管理目名称:“STAR XIONG”项项目规模及内容：某房地产项目为18层高层住宅小区，总占地面积37296平方米，总建筑面积189499平方米，其中高层住宅建筑面积154637平方米，小区商业配套面积17128平方米，地下车库建筑面积17680平米，车位900个。项目投资及资金结构：本项目开发商自有资金15000万元，全部在期初投入，其余投资资金来源于银行贷款（贷款利息按年利7.05%计算，按月计息，到期一次性还本付息）和销售回收资金。建设费用估算：土地费用：土地成交价为8051.46万元，前期工程费845.90万元，基础设施建设费1344.68万元，建筑安装工程费1500.77元/平米，建设单位管理费按建安工程费的2%估算，公共配套设施建设费570万元，开发期间其他税费：城市建设配套费按290元/平米征收，人防异地建设费取45元/平米，建筑工程质量安全监督取建安工程费的0.8%，其他税费按取建安工程费的0.1%，不可预见费按前述费用的5%估算。本项目建设工期2年，2013年5月至2015年4月，土地费用在期初一次性投入，其他建设费用建设期间均匀投入。在销售期2年，2014年5月至2016年4月。住宅售价7000.377元/平米，车库售价8万/个，销售期为2年：前1年销售50%；后1年销售50%。商业物业售价16500.377元/平米，销售期为2年，前1年销售40%，后1年销售60%，销售费用按销售收入的4.5%计列。 试编制项目投资估算表、资金来源与运用表、销售收入及销售税金估算表、全部投资现金流量表和自有资金现金流量表、损益表、还款付息表等财务基本报表、并进行项目敏感性分析（针对项目建安造价和销售价格+10%变化）。1.2主要技术经济指标（表1-1）主要的技术经济指标 1-1指标名称数值指标名称数值用地面积37296 m2 总建筑面积198499 m2容积率4.6其中:住宅154637 m2建筑密度35%商业配套17182 m2车位900个总户数1300户1.3 本报告主要结论本项目总投资55407.94万元，开发建设总投资39820.08万元，总成本费用为55407.94万元，全部资金财务内部收益率税前和税后分别为32.16%和23.52%，税前、税后投资利润率分别为35.68%和16.24%。税前、税后资本金内部收益率分别为158.75%和132.63%，其经济效益非常好。 从项目的财务分析来看，项目税前，税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零，内部收益率均大于基准收益率和贷款利率，且每年累计盈余资金大于零，故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目都是可行的。第二章 项目投资与销售收入测算2.1项目投资估算该项目总投资由开发成本和开发费用构成，其中开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建安工程费、公共配套费、建设单位管理费、开发期税费以及不可预见费，而开发费用包括管理费用、销售费用和财务费用。相关费用按照国家和重庆市相关指标以及本项目的具体规模特征，进行如下估算，详见表2.1.投资与总成本费用估算表序号项目金额（万元）说明1 开发成本39820.08 以下六项之和1.1 土地费用8051.46 1.2 前期工程费845.90 1.3 基础设施费1344.68 1.4 建安工程费28439.25总建筑面积1500.77元/m21.5 公共配套费570.00 1.6 建设单位管理费568.79 建安工程费2%1.7 开发期税费6860.12 以下五项之和城市建设配套费5495.47 总建筑面积290元/m2异地人防费852.75 建筑面积45元/m2工程监理费227.51 建安工程费0.8%其他税费284.39 建安工程费1%1.8 不可预见费343.01 开发期税费5%2 开发费用17822.88以下三项之和2.1 管理费用1194.60 (1.6+1.5+1.2+1.3+1.4)3%2.2 销售费用7190.13 销售收入4.5%2.3 财务费用9438.15 3 合计55407.94 根据表2-1该项目的投资估算数据，该项目计划总投资55407.94万元，其中土地费用8051.46万元，占总投资的14.5%，前期工程费用845.90万元，占总投资的1.53%，基础设施费1344.68万元，占总投资的2.4%，建筑安装工程费28439.25万元，占总投资的51.3%，公共配套费570.00万元，占总投资的1.02%，建设单位管理费568.79万元，占总投资的1.03%，开发期税费6860.12 万元，占总投资的12.4%，不可预见费343.01万元，占总投资的0.6%，管理费1194.6万元，占总投资的2.2%，销售费7190.13万元，占总投资的12.98%.财务费9438.15，占总投资的17.03%。2. 2 分享成本估算（1）土地费用。土地费用主要包括土地出让金、土地交易契税等，根据重庆市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为8051.46万元，占总投资的14.5%。（2）前期工程费。前期工程费主要包括勘察设计费和咨询费，根据重庆市相关估算标准，勘察设计费按每平米土地面积20元计算，为845.90万元；咨询费按建安成本的0.5%估算，即为142.2万元。（3）基础设施费。根据项目相关数据，得基础设施费1344.68万元。（4）建安工程费。按照重庆市估算标准，建安工程费按每平米1500.76元估算，总费用为28439.25万元，占总成本费用的51.3%。（5）公共配套费。此次项目中公共配套费为570.00万元（6）建设单位管理费。根据建安工程费2%，其中建安工程费为28439.25万元，则建设单位管理费为568.79万元。（7）开发期税费。开发期税费包括异地人防费和其他税费。异地人防费按照每平米建筑面积30元估算，其他税费按照建安工程费的1%估算。（8）不可预见费，按开发期税费的5%计算，343.01万元，占总投资的0.6%（9）开发费用。开发费用包括管理费用、销售费用和财务费用，共计17822.88万元，占总投资的32.17%。其中管理费用按照工程直接费用（1）到（4）项之和）的3%估算，为1194.60万元；销售费用按照销售收入的5%估算，为7190.13万元；财务费用主要包括贷款的利息偿还，为9438.15万元。2. 3项目的销售预测2.3.1 项目的销售收入预测本项目的销售分为两期，第一期销售一半的住宅和车位，以及40%的商业店铺，余下的部分第二期销售。按照市场情况，本项目的住宅价格拟定为每平米7000.376元，商业店铺价格拟定为每平米16500.376元，车位价格为每个8.00万元。具体销售情况预测见下表：销售收入分期按比例估算表销售计划各期收款情况合计期数销售比例销售数量第一期第二期第一期住宅：50%77.3254125.86 69066.25 商铺：40%6872.811340.39 车位：50%450(个）3600.00 第二期住宅：50%77.3254125.86 74736.43 商铺：60%10309.217010.57 车位：50%450(个）3600.00 合计（单位：万元）69066.25 74736.43 143802.68 本项目预测第一期销售收入为69066.25万元，第二期销售收入为74736.43万元，总销售收入为143802.68万元。其中住宅销售收入为108251.72万元，商铺销售收入为28350.96万元，车位销售收入为7200万元。2.3.2销售税金及附加预测按照重庆市相关税收标准，本项目需缴纳的销售税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、教育专项基金、防洪工程维护费、印花税和交易管理费，共计57897.30万元。按照项目的销售情况，项目的销售税金及附加估算如下表：一序号类别计算依据第一期第二期合计1营业税销售收入5%3453.31 3736.82 7190.13 2城市维护建设税营业税7%241.73 261.58 503.31 3教育费附加营业税3%103.60 112.10 215.70 4教育专项基金营业税4%138.13 149.47 287.60 5防洪工程维护费销售收入1.8%1243.19 1345.26 2588.45 6印花税销售收入0.05%34.53 37.37 71.90 7交易管理费销售收入0.5%345.33 373.68 719.01 合计5559.83 6016.28 11576.11 2.3.3 土地增值税的估算根据项目的销售收入以及项目的相关成本，可以估算出项目的土地增值税，具体估算见下表：土地增值税估算表 单位：万元序号项目计算依据计算过程1销售收入143802.682扣除项目金额以下四项之和77183.092.1开发成本39820.082.2开发费用17822.882.3销售税金及附加11576.112.4其他扣除项目取2.1项的20%7964.023增值额1-266619.594增值率3/20.863145增值税率50%取40%6土地增值税26647.84第三章 项目的财务分析评价依据建设项目经济评价方法与参数（第三版）（中国计划出版社，2006年）民用建筑可行性研究与快速报价（中国建筑工业出版社，2001年6月）其他相关资料及国家政策规定评价原则本项目经济评价遵循以动态分析为主，静态分析为辅；定量分析为主，定性分析为辅的基本原则；本项目经济评价遵循效益与费用计算口径一致的原则，在计算期内销售价格及成本均不考虑通货膨胀因素；为规避市场和经营风险，本项目经济评价遵循谨慎性原则。根据对项目的概况了解、投资估算分析和销售预测，以及现有资料的整合， 编制下列基本报表。3.1 项目资金投入与筹措计划 项目建设工期计划为3年，即2011年7月至2014年6月，建设费用在建设期内均匀投入。销售期为2年，即2013年1月至2014年12月。为方便计算，以下将整个建设销售阶段分为3期，即2011年7月到2013年1月为第一期，2013年1月到2013年12月为第二期，2014年1月到2014年12月为第二期。项目现金流量表分析是反映项目在一定周期内资金来源与资金运用途径的重要财务报表，反映项目报告期现金流量状况的全貌，能够反映项目资金变动的原因及导致变动的重大财务事项，说明项目财务状况变动的原因，是测定项目各部门财务状况和财务效率的信息来源。根据对资金投入和筹措的分析编制下表：项目资金筹措与运用表投资计划与资金筹措表序号项目名称合计计算期第一期第二期第三期1资金投入57642.9626877.4723829.836980.67土地成本8051.468051.46建设成本31768.6215884.3115884.31销售费用7190.1303595.073595.07财务费用9438.152941.73155.853385.60管理费用1194.61194.62资金筹措55407.9426877.4723829.836980.67自有资金1500015000借贷资金40407.9411877.47 23829.83 4700.65预售收入再投入2280.022280.02 资金平衡状况是集中体现项目运营的自身平衡能力，是财务评价的重要依据。从上表中可以看到，该项目具有相当强的自身平衡能力和贷款偿还能力。项目资本金足以用于土地费用，并且拥有部分项目资本金用于开发建设和作为销售期的铺地流动资金。项目贷款40407.94万元，占总投资的72.9%，主要用于第一期的开发建设。由于该项目的资金回笼很快，预售收入可以偿付第二期的建设费用，并且可以在两年末还本付息。项目第一期初贷款43349.64万元，期末一次性还本息49891.09。项目借款还本付息情况见下表：借款还本付息表借款还本付息表序号项目名称计算期第一期第二期第三期1期初借款累计043349.6446505.492本期借款40407.94003本期应计利息2941.703155.853385.604期末还本付息0049891.095期末累计借款43349.6446505.4903.2 项目现金流量分析 项目现金流量表分析是反映项目在一定周期内资金来源与资金运用途径的重要财务报表，反映项目现金流量状况的全貌，能够反映项目资金变动的原因及导致变动的重大财务事项，是测定项目财务状况和财务效率的信息来源。根据对资金投入和筹措的分析，编制项目现金流量表。自有资金现金流量表自有资金现金流量表序号项目名称计算期第一期第二期第三期1现金流入0.00 69066.25 74736.43 1.1销售收入0.00 69066.25 74736.43 2现金流出15000 8071.88 78696.01 2.1资本金15000 0.00 0.00 2.2预售收入再投入0.00 23829.825 2280.02 2.3贷款本息偿还0.00 0.00 49891.09 2.4销售税金及附加0.00 5559.83 6016.28 2.5土地增值税0.00 12798.55 13849.59 2.6所得税0.00 5883.67 6659.03 3净现金流量(15000)20994.38 3959.58 4折现净现金流量(13636.36)17350.72 2974.89 5税前净现金流量(15000)26878.05 10618.61 6税前折现净现金流量(13636.36)22213.26 2270.91 由以上二表可以看出，项目在第一期处于现金流出大于流入状态，所以需要向银行借贷140000万元用以开发建设。而第二期和第三期都处于流入现金大于流出状态，因而不需要再向银行借款。3.3 项目利润分析 项目销售收入为143802.68万元，扣除相关成本费用后的利润总额为50170.79万元，需要缴纳33%的企业所得税，税后利润为37637.09万元，缴纳盈余公积金之后，项目的可分配利润为33873.38万元，销售利润率为34.89%。具体的每一期的税后利润见下表：损益表序号项目名称计算期合计第一期第二期第三期1销售收入069066.25 74736.43 143802.68 2总成本费用026611.59 28796.35 55407.94 3销售税金及附加05559.83 6016.28 11576.11 4土地增值税013360.15 13287.69 26647.84 5利润总额023534.68 26636.11 50170.79 6所得税05883.67 6659.03 12542.7 7税后利润017660.01 19977.08 37637.09 8盈余公积金01766.001 1997.71 3763.71 9可分配利润015894.009 17979.37 33873.38 第四章 项目的不确定性分析 项目的财务指标（内部收益率、投资利润率、净现值、利税率）等的高低不能完全评价项目的好坏，对项目的评价需要考虑项目的投资风险，即投资的不确定性。根据项目的具体情况，现选取项目的盈亏平衡分析和敏感性分析来评价项目的风险情况。4.1 盈亏平衡分析盈亏平衡分析也称为量本利分析、盈亏临界分析和收支平衡分析，它是研究房地产项目在一定时期内的开发数量、成本、税金、利润等因素之间的变化和平衡关系的一种分析方法。各种不确定因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。盈亏平衡分析的目的就是找出这个临界值，即盈亏平衡点，判断项目对不确定性因素的承受能力并以此为基础进行分析，盈亏平衡点的表达方式有很多种，包括房地产开发数量、单位建筑面积的可变成本等绝对指标和投资收益率等相对指标盈亏平衡分析可以分为线性盈亏分析和非线性盈亏平衡分析。由于本项目特点，现选取销售率作为本项目的盈亏平衡分析点。假设本项目的盈亏平衡销售率为W则其销售收入为S=143802.68V，销售费用为C1=7190.13V， 销售税金及附加为C2=11576.11则可变成本 CV=C1+C2固定成本为项目的开发成本加管理费用加财务费用，即：CF=39820.08+1194.60+ 9438.15=50452.83所以总成本费用C=CF+CV=450452.83+18766.24V设利润为E，则有 E=S-C当盈亏平衡时：E=0, 则有：E=S-C=143802.68V -（450452.83+18766.24V）=0求得：V=59%4.2 敏感性分析敏感性分析是指通过计算一个或多个不确定性因素的变化而导致项目经济效果评价指标的变化幅度，判断项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度。房地产开发投资的敏感性分析，是分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度。它的目的是在充分了解和掌握项目风险的情况下，考察项目承受风险的能力。 根据市场预测，开发成本项目中最可能发生波动的是建筑安装工程费。因此，本项目敏感性分析主要针对全部投资的评价指标（税前税后内部收益率），分别计算销售价格上下波动5%、10%和建筑安装工程费上下波动5%、10%时，对财务评价的影响。敏感性分析敏感性分析表因素变化情况相关指标变化情况敏感性分析结果总建筑面积（m2)销售价格（元/m2)销售收入(万元)建设成本（万元）内部收益率（IRR）动态投资回收期（年）基本方案 189,499 住宅7000.376143802.854005.846.89%1.63商业16500.376车位80000建安1500.76建安造价增加10% 189,499 建安1650.8143802.959406.1933.78%1.93其他不变下降10%建安1350.5143802.148605.0152.42%1.39其他不变销售价格价格上升10% 154,637 住宅7700.41158183.154005.937.84%1.83 17,182 商业18150.41 900 车位88000价格下降10% 154,637 住宅6300.34129422.0354005.352.32%1.65 17,182 商业14850.34 900 车位72000由上表可以看出，当项目建安成本变化在10%以内时，税前税后的内部收益率都在10%以内，而当项目建安成本变化在5%以内时，税前税后的内部收益率都在5%以内；而当项目建安成本变化在10%以内时，税前税后的内部收益率都在5%以内；可见建安成本对总投资内部收益率的影响要大于销售价格的影响。19附表附表一：投资与总成本费用估算表投资与总成本费用估算表序号项目金额（万元）说明1 开发成本39820.08 以下六项之和1.1 土地费用8051.46 1.2 前期工程费845.90 1.3 基础设施费1344.68 1.4 建安工程费28439.25总建筑面积2305元/m21.5 公共配套费570.00 1.6 建设单位管理费568.79 建安工程费2%1.7 开发期税费6860.12 以下五项之和城市建设配套费5495.47 总建筑面积290元/m2异地人防费852.75 建筑面积45元/m2工程监理费227.51 建安工程费0.8%工程保险费284.39 建安工程费0.2%其他税费343.01 建安工程费1%1.8 不可预见费17822.88开发期税费5%2 开发费用1194.60 以下三项之和2.1 管理费用7190.13 (1.6+1.5+1.2+1.3+1.4)3%2.2 销售费用9438.15 销售收入5%2.3 财务费用55407.94 3 合计39820.08 附表二：销售收入分期按比例估算表销售收入分期按比例估算表销售计划各期收款情况合计期数销售比例销售数量第一期第二期第一期住宅：50%77.3254125.86 69066.25 商铺：40%6872.811340.39 车位：50%450(个）3600.00 第二期住宅：50%77.3254125.86 74736.43 商铺：60%10309.217010.57 车位：50%450(个）3600.00 合计（单位：万元）69066.25 74736.43 143802.68 附表三：销售税金及附加估算表一序号类别计算依据第一期第二期合计1营业税销售收入5%3453.31 3736.82 7190.13 2城市维护建设税营业税7%241.73 261.58 503.31 3教育费附加营业税3%103.60 112.10 215.70 4教育专项基金营业税4%138.13 149.47 287.60 5防洪工程维护费销售收入1.8%1243.19 1345.26 2588.45 6印花税销售收入0.05%34.53 37.37 71.90 7交易管理费销售收入0.5%345.33 373.68 719.01 合计5559.83 6016.28 11576.11 附表四：土地增值税估算表土地增值税估算表 单位：万元序号项目计算依据计算过程1销售收入143802.682扣除项目金额以下四项之和77183.092.1开发成本39820.082.2开发费用17822.882.3销售税金及附加11576.112.4其他扣除项目取2.1项的20%7964.023增值额1-266619.594增值率3/20.863145增值税率50%取40%6土地增值税26647.84附表五：投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表序号项目名称合计计算期第一期第二期第三期1资金投入57642.9626877.4723829.836980.67土地成本8051.468051.46建设成本31768.6215884.3115884.31销售费用7190.1303595.073595.07财务费用9438.152941.73155.853385.60管理费用1194.61194.62资金筹措55407.9426877.4723829.836980.67自有资金1500015000借贷资金40407.9411877.47 23829.83 4700.65预售收入再投入2280.022280.02附表六：借款还本付息表借款还本付息表序号项目名称计算期第一期第二期第三期1期初借款累计043349.6446505.492本期借款40407.94003本期应计利息2941.703155.853385.604期末还本付息0049891.095期末累计借款43349.6446505.490附表七：全部投资现金流量表全部投资现金流量表序号项目名称计算期第一期第二期第三期1现金流入0.00 69066.25 74736.43 1.1销售收入0.00 69066.25 74736.43 2现金流出15000 48071.88 78696.01 2.1建设投资23935.77 15884.31 0.00 2.2销售税金及附加 0.005559.83 6016.28 2.3土地增值税0.00 12798.55 13849.59 2.4所得税0.00 5883.67 6659.58 3净现金流量(15000)20994.375 3959.58 4折现净现金流量(13636.36)17350.72 2974.89 5税前净现金流量(15000)26878.05 10618.61 6税前折现净现金流量(13636.36)22213.26 2270.91 附表八：自有资金现金流量表自有资金现金流量表序号项目名称计算期第一期第二期第三期1现金流入0.00 69066.25 74736.43 1.1销售收入0.00 69066.25 74736.43 2现金流出15000 8071.88 78696.01 2.1资本金15000 0.00 0.00 2.2预售收入再投入0.00 23829.825 2280.02 2.3贷款本息偿还0.00 0.00 49891.09 2.4销售税金及附加0.00 5559.83 6016.28 2.5土地增值税0.00 12798.55 13849.59 2.6所得税0.00 5883.67 6659.03 3净现金流量(15000)20994.38 3959.58 4折现净现金流量(13636.36)17350.72 2974.89 5税前净现金流量(15000)26878.05 10618.61 6税前折现净现金流量(13636.36)22213.26 2270.91 附表九：损益表损益表序号项目名称计算期合计第一期第二期第三期1销售收入069066.25 74736.43 143802.68 2总成本费用026611.59 28796.35