江西南昌房地产市场象湖前期.docVIP

第一部分：南昌市经济环境一、南昌市市情简介南昌地处江西中部偏北，赣江、抚河下游，濒临我国第一大淡水湖鄱阳湖西南岸。东连余干、东乡、南接临川、丰城、西靠高安、奉新、静安，北与永修、都昌、波阳共鄱阳湖，南北最大纵距约121公里，东西最大横距约108公里，总面积约7402平方公里。人口：据公安户籍统计，2008市年末户籍总人口为494.73万人，比2007年末净增3.42万人。其中，非农业人口233.16万人，增长0.2%。据2008年全市人口变动抽样调查结果显示，2008年全市年末常住人口461.52万人，人口出生率为13.91，死亡率为6.06，自然增长率为7.85。从业人员：2008年市年末社会从业人员277.59万人，比上年末增加5.6万人，增长2.1%。其中，第一产业74.72万人，第二产业67.31万人，第三产业135.56万人。年末在岗职工58.98万人，其中国有单位在岗职工为38.49万人。城镇再就业：2008年城镇新增就业人员10.85万人；安置“4050”等困难群体1.19万人；城镇职业培训5.75万人；新增转移农村劳动力4.22万人。城市经济工业：南昌是江西省最大的工业城市，新中国的第一架飞机、第一辆轮式拖拉机、第一辆摩托车、第一枚海防导弹都在这里诞生。改革开放以来，南昌的工业经济有了飞速发展，形成了飞机制造、汽车制造、冶金、机电、纺织、化工、医药等现代化工业体系，以电子信息、生物工程、新材料等为代表的新兴高新技术产业也具有一定的水平，现在正在打造现代制造业重要基地，以工业园区为主战场，形成了五大支柱产业、十大产品基地、拥有省级以上工业园区8个、规模企业近700家。 农业：南昌农业实现了产量稳中有升、结构优化提升、基础巩固提高、村镇面貌一新。形成了优质大米、优质果品、瘦肉型猪、特种水产等“十大主导产品”，是全国重要的商品粮和农副产品的生产基地。商贸流通：因水路交通便利，南昌历来是南方重要的商贸流通城市，商贾云集，不仅为覆盖全省的消费品集散地，也是沿海地区商贸辐射中西部的中转枢纽。大型商业蓬勃发展，形成了“城内大商场，城郊大市场，城外大物流”的格局，城内主要有南昌百货大楼、洪城大厦、新洪客隆、北京华联 (江西)、沃尔玛、麦德龙等大型商场，城外有洪城大市场、江西装潢建材大市场、南昌深圳农产品中心批发市场等大型批发市场。著名的洪城大市场是全国九大日用品中心批发市场之一。二、南昌市主要经济指标年份GDP（亿元）按可比价格计算比上年增长（%）人均GDP（元）固定资产投资（亿元）城镇居民人均可支配收入（元）2001年485.6211.6111139206.5262062002年552.3713.812552231.5470212003年641.0215.514446264.0477932004年770.4616.52003530084002005年1007.716.822390520103012006年1184.5715.226145641.64112282007年1390.1015.530464773.69130762008年1660.0815361051052.61151122009年1-4月份298.9三、南昌市经济发展状况年份工业(亿元)建筑业(亿元)各项金融机构存款余额(亿元)进口总额(亿美元)消费品(亿元)2009（1-4月份）150.87-2945.726.42192.932008543.30443.72471.1634528.892007528.28372.12037.3431.95426.692006445.64287.891221.9224.9358.42005374.93234.071027.517.45307.49第二部分：南昌市房地产市场环境一、南昌市房地产市场政策南昌八成房屋交易可免税对于南昌房地产行业营业税减免由5年降为2年，南昌80房屋处免税状态。居民首次贷款购买普通自住房首付20%保障性住房建设可减免21项费用，购保障性住房，最低首付20%；2008年11月1日期，首次购买90平方米以下普通住房契税按1%征收；2009年至2011年，江西省每年计划建设和供应1.5万至2万套经济适用房。南昌公积金存贷款利率2008年11月27日起全面下调从2008年11月27日起，当年归集的个人住房公积金存款利率下调0.36个百分点，由现行的0.72%调整为0.36%。上年结转的个人住房公积金存款利率下调0.9个百分点，由现行的2.88%调整为1.98%。同时，从2008年11月27日起，下调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均下调0.54个百分点，即五年期以下（含五年）从4.05%调整为3.51%；五年期以上从4.59%调整为4.05%。南昌公积金新政正式实施居民申请住房公积金贷款购房，夫妻一方缴存住房公积金的，贷款最高限额由25万元上调为30万元，夫妻双方缴存了住房公积金的，贷款最高限额由30万元上调至35万元。公积金贷款最低首付比例调整至20%。南昌开始执行7折房贷利率 公积金贷款不享优惠从2009年3月份开始有部分银行将陆续给客户发送7折利率通知短信，这也就意味着南昌的首批客户可以在本月底还房贷时即可享受7折利率。此外，与商业贷款利率最低可打七折不同的是，公积金贷款利率本身就比较优惠，没有打七折。经过去年5次降息，5年期以上商业贷款基准利率为5.94，如打七折优惠，利率为4.158。公积金贷款利率经过去年持续降息后，目前5年期以上公积金贷款利率降至3.87%，相比折后5年期以上商业贷款利率，还是优惠了0.288个百分点。南昌公积金购二套房可享首套住房贷款优惠在2008年11月3日出台的新政里，提出职工首套贷款购买的普通自住房，人均建筑面积未达到全市人均住房建筑面积标准的，结清贷款后可按相应额度申请第二套住房公积金贷款。其中的“相应额度”为补差额度，即住房公积金最高贷款限额减去首套住房的住房公积金贷款额，凡购房合同登记备案时间在2008年11月3日以后的可执行此政策。赣二套普通自住房房贷正式松绑 加大对保障性住房建设和普通商品住房消费的信贷支持力度，对符合贷款条件的保障性住房建设，各银行业机构要加大信贷支持力度。加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度。居民首次贷款购买普通自住房，可享受贷款利率和首付款比率优惠政策。此外，对已贷款购买一套房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。江西下调房地产计税毛利率 支持房地产发展为应对全球性金融危机，支持江西房地产市场健康发展，4月22日，江西省地方税务局根据有关政策出台了税收新政策，对房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率进行了调整。即：开发项目位于南昌市城区和郊区的，计税毛利率暂按15%确定；开发项目位于南昌市以外的其他设区市及郊区的，计税毛利率由原来的15%下调为10%；开发项目位于上述之外的其他地区的，计税毛利率由原来的15%下调为5%。同时，对属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率暂按3%确定。二、一级市场运行情况南昌市土地供应情况2006年2007两年，南昌市区商品住房实际土地供应量约480万平方米；2008年主城区住房用地供应总量约3500亩，其中新增住房用地供应量约3000亩，企业改制、低洼危旧房改造等存量用地置换约500亩。用地供应总量中用于供应中小套型普通商品住房，约1800亩，用于政策性住房用地约700亩，两项用地合计所占比例达住房用地供应总量的70。2009年主城区住房用地供应总量约为4500亩。其中，新增住房用地供应量约为3100亩，企业改制等存量用地置换约为400亩。根据计划，年度住房用地分区安排。其中，市本级规模适度增大，面积约1500亩；红谷滩新区继续保持稳定的开发规模，用地面积约500亩；高新和昌北用于高新开发区、经济技术开发区完善生活配套和综合功能，用地面积各400亩；省、市企业改制用于推动工业企业退城进郊，用地面积400亩；政策性住房相对均衡分布，用地面积300亩。（一）2007年2007年1月至10月止，南昌市出让商业、办公、住宅用地共计32宗，土地总面积为1,563.42亩，成交金额为19.53亿元。其中最高成交单价为1,238.1万元/亩，最低成交单价为25万元/亩，成交均价为132.6万元/亩；最高楼面地价为5,208元/，平均楼面地价为948元/。1、市中心片区市中心片区为东湖区与西湖区，出让土地13宗，土地总面积为299.83亩，占南昌市出让土地总面积的21.15%，成交金额为119,753.1万元。其中最高成交单价为1,238.1万元/亩，最低成交单价为93.58万元/亩，成交均价为399.4万元/亩；最高楼面地价为5,208元/，平均楼面地价为1,552元/。2、青山湖片区青山湖区出让土地7宗，土地总面积为362.39亩，占南昌市出让土地总面积的15.29%，成交金额为36,829.36万元。其中最高成交单价为279.90万元/亩，最低成交单价为70万元/亩，成交均价为136.3万元/亩；最高楼面地价为2,167元/，平均楼面地价为1,308元/。3、青云谱片区青云谱片区出让土地1宗，土地总面积为145.08亩，占南昌市出让土地总面积的10.23%，成交金额为6,528.6万元；楼面地价为450元/。4、红谷滩片区红谷滩片区出让土地2宗，土地总面积为35.166亩，占南昌市出让土地总面积的2.48%，成交金额为5,533.2万元。其中最高成交单价为200万元/亩，最低成交单价为100万元/亩，成交均价为157.35万元/亩；最高楼面地价为750元/。5、高新片区高新片区出让土地1宗，土地总面积为7.66亩，占南昌市出让土地总面积的0.54%，成交金额为482.64万元；楼面地价为378元/。6、昌北片区昌北区出让土地3宗，土地总面积为281.58亩，占南昌市出让土地总面积的19.86%，成交金额为11,581.55万元。其中最高成交单价为118.37万元/亩，最低成交单价为36.00万元/亩，成交均价为41.13万元/亩；最高楼面地价为1,045元/，平均楼面地价为350元/。7、湾里片区湾里片区出让土地5宗，土地总面积为431.7亩，占南昌市出让土地总面积的30.45%，成交金额为22,221.08万元。其中3、4号宗地规划条件规定套型建筑面积90以下住宅须占开发住宅总建筑面积的65%。该片区最高成交单价为89万元/亩，最低成交单价为25万元/亩，成交均价为51.47万元/亩；最高楼面地价为834元/，平均楼面地价为498元/。（二）2008年2008年房地产开发用地（商业、住宅、办公楼）共出让6,193.15亩，成交金额557,386.53万元，成交均价90万元/亩，其中出让商业用地1,068.67亩。2007年房地产开发用地（商业、住宅、办公楼）共出让2,177.82亩，成交金额334,457.38万元，成交均价153.57万元/亩。08年与07年相比，成交面积大幅增加，而成交单价却回落。商业、住宅、办公楼用地市场需求增加，土地公开出让市场根据市场行情适时调整，供需基本达到平衡，市场总体态势平稳；公开出让力度明显加大，市场竞争度指数呈现下降的趋势，市场成交地价水平在政策的调整下向理性回归。从供应区域看，以湾里区、红谷滩片区为主，成交面积分别是2,534.36亩、1,251.65亩；其次为青山湖片区、高新片区、英雄片区。而市中心区由于面积较小，在供应方面只能占很小的比例，成交面积只有358.777亩。值得注意的是保利房地产（集团）股份有限公司在湾里区招贤镇取得的1宗土地，面积达2,471.59亩，成交总额59,318.16万元，成交单价24万元/亩。这宗土地是南昌市2008年成交面积最大的一宗土地。1、市中心片区包括东湖区和西湖区，2008年出让商业、住宅、办公楼土地7宗，土地总面积为358.78亩，占南昌市出让土地总面积的5.79%。成交金额为116,790.43万元。其中最高成交单价为750万元/亩，最低成交单价为128万元/亩，成交均价为325.52万元/亩；最高楼面地价为3,214元/，平均楼面地价为2,195元/。2、红谷滩片区2008年出让商业、住宅、办公楼土地14宗，土地总面积为1,251.66亩，占南昌市出让土地总面积的20.21%，成交金额为224,232.76万元。其中最高成交单价为360.43万元/亩，最低成交单价为95.13万元/亩，成交均价为179.15万元/亩；最高楼面地价为1,585元/，平均楼面地价为1,194元/。3、湾里片区2008年出让商业、住宅、办公楼土地4宗，土地总面积为2,534.36亩，占南昌市出让土地总面积40.92%，成交金额为62,897.83万元。其中最高成交单价为70.08万元/亩，最低成交单价为24万元/亩，成交均价为24.82万元/亩；最高楼面地价为1,144元/，平均楼面地价为608元/。 4、青山湖片区2008年出让商业、住宅、办公楼土地8宗，土地总面积为621.60亩，占南昌市出让土地总面积的10.04%，成交金额为61,657.84万元。其中最高成交单价为480万元/亩，最低成交单价为60万元/亩，成交均价为99.19万元/亩；最高楼面地价为2,925元/，平均楼面地价为1,483元/。 5、青云谱片区2008年出让商业、住宅、办公楼土地2宗，土地总面积为50.81亩，占南昌市出让土地总面积的0.82%，成交金额为5,322.77万元。其中最高成交单价为233.33万元/亩，最低成交单价为95.04万元/亩，成交均价为104.76万元/亩；最高楼面地价为1,000元/，平均楼面地价为686元/。6、昌北片区2008年出让商业、住宅、办公楼土地3宗，土地总面积为242.73亩，占南昌市出让土地总面积的3.92%，成交金额为9,689.54万元。其中最高成交单价为90万元/亩，最低成交单价为26万元/亩，成交均价为39.92万元/亩；最高楼面地价为540元/，平均楼面地价为293元/。7、英雄片区2008年出让商业、住宅、办公楼土地2宗，土地总面积为510.56亩，占南昌市出让土地总面积的8.24%，成交金额为12,404.91万元。其中最高成交单价为39.1万元/亩，最低成交单价为9.53万元/亩，成交均价为24.30万元/亩；最高楼面地价为391元/，平均楼面地价为243元/。8、高新片区2008年出让商业、住宅、办公楼土地8宗，土地总面积为618.55亩，占南昌市出让土地总面积的9.99%，成交金额为64,304.75万元。其中最高成交单价为197.5万元/亩，最低成交单价为65万元/亩，成交均价为103.96万元/亩；最高楼面地价为926元/，平均楼面地价为601元/。442008年南昌市土地交易信息序号宗地位置交易时间土地用途宗地面积（亩）规划指标成交单价（万元/亩）成交金额（万元）成交单位楼面地价（元/平米）1阳明路以南2008-4-10住宅、商业65.38R3.5、M20%、L55%75049,031.25江西省投资房地产开发公司 32142阳明东路以北2008-4-18商业、住宅34.97R4.1、M27%、L35%55019,235.70江西欧亚美房地产开发公司、南昌欧亚美置业公司 20123水厂路以北、抚生路以西2008-5-26医疗卫生、居住135.19R2.2、M30%、L40%R2.2、M28%、L35%12817,304.06南昌特发实业有限公司 4彭泽路以西、云锦路以南2008-7-16居住84.53R2.5、M25%、L35%26021,978.58江西恒泰路桥工程有限公司 15605永外正街以北原南昌大学第一附属医院生活区2008-9-4住宅13.96R3.0、M25%、L30%2203,070.32江西锦鸿实业投资有限公司 11006东湖区佘山路15号2008-9-8居住9.48R2.2、M28%、L35%1661,573.35江西飞碟房地产开发有限公司 11327西湖区同盟水产场以北、省电大以西地块2008-10-13居住15.27R2.2、M30%、L35%3014,597.17江西金鹏房地产开发有限公司 20528红谷滩周边区A-8、A-10地块2008-1-2办公、商业12R2.95、M30%、L40%182.882,194.56南昌融泽房地产开发公司 9309红谷滩中央商务区B-5、6地块2008-3-10金融、办公、商业、酒店87.67计容积率建筑面积总量不大于25万平方米；M50%；L15%26022,793.94金融街控股股份有限公司/南昌市红谷滩新区城市建设投资发展10红谷滩中心区B-7地块2008-3-10酒店、办公、商业、高级公寓71.61R5.0、M30%、L40%360.4325,808.95嘉里置业（中国）有限公司、香格里拉中国公司 108111红谷滩中心区B-9、10、11地块2008-3-10商业服务、旅馆、文化娱乐、办公、高级公寓173.21R3.6;M40%;L30%34559,758.83上海绿地（集团）有限公司 143712红谷滩红角洲片区C204地块2008-3-10科研设计、商业、住宅（公寓式）260.35R1.6、M30%、L40%12532,543.50南昌红江实业发展公司、江西慧谷投资建设发展公司 117213红谷滩中心区B-24-6地块2008-3-10金融、商业、办公14.82R40、M45%、L15%2603,853.28国盛证券公司 97514红谷滩周边区A-8、A-10部分地块2008-1-2办公、商业12R2.95、M30%、L40%182.882,194.56南昌融泽房地产开发有限责任公司 93015红谷滩红角洲片区B-18、19、20地块2008-5-16居住361.68B-18、19:R0.8;M25%;L40%;B-20:R1.4;M30%;L35%10537,976.72南昌卓越房地产开发公司、南昌红江实业发展公司 16红角洲片区E-11，位于学府大道以东地块2008-7-17办公、旅馆业、科研设计50R1.35、M28%、L35%1035,150.00中国瑞林工程技术有限公司 114417红谷滩中央商务区B-16-2地块，位于会展路以北、丰和西路以东2008-7-17商业金融、办公16.22R5.0、M50%、L1.5%3365,448.91南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司 100818红角洲控规A-11-1地块，位于红谷滩学府路以北2008-9-4办公、文化娱乐、商业47.81R2.0、A地块M50%、B地块M50%、L25%1215,784.89江西新华发行集团有限公司 90719红谷滩新区凤凰洲片区控规C-2地块2008-10-31商住28.9R3.7、M25%、L35%2587,456.46南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司 104620规划路以西、世贸路以北2008-12-18办公、商业金融业15.39R5.5、M50%、L15%2443,755.16南昌银行股份有限公司 66521红角洲片区控规E-11部分地块（中部），位于润溪村以北、学府大道以东、瑞林公司以南2008-12-25办公100R0.9、M28%、L40%95.139,513.00中国移动通信集团江西有限公司 158522湾里区招贤中路2008-1-10商住28.83R1.2、M28%、L35%501,441.50南昌市永惠房地产开发公司 62523湾里区翠岩路27号2008-1-10商住7.47R1.6、M30%、L40%70.08523.5江西利雅实业投资公司 65724湾里区幸福路197号2008-6-6居住26.47R0.8、M20%、L40%611,614.67江西省春江房地产开发有限公司114425湾里区招贤镇红湾公路以北、西外环高速公路以西2008-8-8商业、办公、文化娱乐、居住2,471.59容积率0.6；建筑密度25%；绿地率40%2459,318.16保利房地产（集团）股份公司 60026京东大道以东,商检用地以南2008-1-31商业用地7.17R3.5、M35%、L30%2411,727.97江西昌群房地产开发有限公司 103327青山湖大道以东、城东一路以南2008-4-9居住、医院、社会停车场58.69R居住2.0、医院2.0、社会停车场0.5；建筑密度：居住28%、医院30%、1186,925.77江西省沪昌投资发展公司 88528上海路东侧南大生活区北端2008-4-10居住用地5.61R2.0、M30%、L35%3902,187.51江西昌大后勤产业公司,江西嘉业房地产开发公司 292529南京东路与上海北路交叉口2008-4-10办公,旅馆10.37R2.5、M32%、L30%4804,979.52江西省天御投资有限公司 288030北京东路以南原省化工研究所用地2008-7-2居住9.9R3.2、M22%、L35%2802,770.60江西长宇实业有限公司 131231京东大道以东，由城东控规C-30、31、32、33、37、46号六宗2008-7-17文化娱乐、商业金融、居住449.77R、M%、L%6026,986.08江西天香园房产置业有限公司 32京东大道以东2008-11-4居住10.59R3.2M28%L30%1601,694.72江西省华顺实业发展公司 75033北京东路以南原江西省机械施工公司及周边2008-11-25居住、商业金融69.5R2.2M28%L35%20714,385.67江西省建工房地产开发公司 141134三店西路以北2008-1-2商业、办公3.57R3.5、M40%233.33832.99江西和合房地产开发经营公司 100035昌南工业园A-05地块2008-3-10商业、办公47.24R2.2、M35%、L30%95.044,489.78江西江铃房地产股份公司 64836双港大道以北、江西财经学院以东2008-2-26住宅、配套商业、公建65.48R2.0M25%L35%583,797.84江西德益置业有限公司 43537新祺周桑海南路以西2008-5-7商业、住宅用地157.2R2.0M28%L30%264,087.20江西天新置业有限责任公司 19538经济技术开发区枫林西大街以南、鸿源公司以东2008-7-10居住、商业20.05R2.5M28%L30%901,804.50江西康怡实业有限公司 54039高新区京东大道以西、富大有堤以南2008-3-10居住、商业(兼容办公、旅馆业)；商业等公建(不含居住配套)用地按不少于10%控制,且临京东大道布181.32R:居住2.0,商业2.5;M:居住25%,商业35%;L:居住40%,商业30%12021,758.40南昌瑞达置业有限公司、南昌高新区建设开发有限责任公司 90040昌东工业园A05地块2008-3-28居住,商业,金融26.49R2.8、M28%、L30%1183,126.29南昌溢沅房地产开发有限公司63241艾溪湖南路以北、昌东大道以东2008-6-17办公、旅馆业29.51R4.0、M35%、L30%651,917.92中诚国际置地(江西)有限公司 24442高新区昌东大道以西、艾溪湖以南2008-7-30居住180.52R2.2、M28%、L35%8114,622.28南昌高投房地产开发有限公司、江西省投资房地产开发有限责任公司 55243火炬三路以南、高新五路以东2008-9-8商服、住宅47.42R2.9M28%L30%984,647.45兰州国芳置业有限公司 50744昌东大道以东、紫阳大道以北2008-9-8商业、办公、旅馆业50.05R3.0M30%L30%703,503.22江西众一房地产开发有限公司 35045京东大道以东城东控规A-26地块2008-10-7居住58.13R3.2M25%L40%197.511,481.27江西省投资房地产开发有限责任公司 92646创新一路以东、紫阳大道以北2008-12-17办公、旅馆业45.11R4.0M35%L30%723,247.92南昌市瑶湖实业发展有限公司 27047南昌英雄经济开发区银良北路以南、京九铁路以东2008-7-17商业、仓储255.6R1.5M40%L25%9.532,435.89江西省冶电能源配送有限公司 9548南昌英雄经济技术开发区南莲路以西、银河大道以南2008-10-10商业、住宅254.96R1.5M30%L30%39.19,969.02江西宏舜房地产开发有限公司39149新祺周荣欣招商区叠彩路以北2008-12-25住宅4.1R2.0、M28%、L30%2186.08江西鸿林置业有限公司 157（三）2009年2009年1-6月份，南昌市出让土地总面积为4556.335亩，成交面积为2352.24亩。起始均价为52.802万元/亩，成交均价50.10万元/亩。成交金额为88255.62万元。1、市中心片区2009年1-6月份，市中心出让土地总面积为48.938亩，成交面积为18.327亩。起始均价为168万元/亩，成交均价206.5万元/亩。成交金额为3854.472万元。2、新建、湾里片区2009年1-6月份，新建片区出让土地总面积为98.59 亩，成交面积为88.59亩。起始均价为45.6万元/亩，成交均价13.2万元/亩。成交金额为1640.016万元。3、红角洲片区2009年1-6月份，红角洲片区出让土地总面积为751.261亩，成交面积为751.261亩。起始均价为76.38万元/亩，成交均价76.38万元/亩。成交金额为56039.91万元。4、昌北片区2009年1-6月份，昌北片区出让土地总面积为600.876 亩，成交面积为177.94亩。起始均价为25万元/亩，成交均价41.84万元/亩。成交金额为9161.476万元。5、京东片区2009年1-6月份，京东片区出让土地总面积为1395.225 亩，成交面积为1252.229亩。起始均价为37.032万元/亩，成交均价31.72万元/亩。成交金额为17559.751万元。2009年1-6月南昌市土地交易信息序号地块成交时间位置用途面积(亩)容积率建筑密度成交价(万元/亩)竞得人起始价(万元/亩)1JDP08162009年3月26日10时中央商务区B-24-2地块办公、商业金融用地14.5443.540%213上海浦东发展银行股份有限公司、南昌市红谷滩城市投资集团有限公2132JDG0901罗谢公路以北南钢铁路专线以东市场用地19.351.550%223JDP0905青山湖东岸原省无线电技校（南京东路125号）居住用地11.261容积率2.7建筑密度22%；绿地率35%2574JDG09082009年6月4日2009年6月17日青山湖大道以西、南京东路以北金融保险业用地3.783R4.2M30%、L30%200南昌洪都农村商业银行股份有限公司2005JDG0848湾里区招贤镇招贤大道以南办公用地100.820%19.26JDP09042009年6月26日新祺周新光路以西居住用地78.9R1.5、M30%、L35%20江西新盛港国际实业有限公司207GDP09062009年6月17日南昌市新祺周欣东杨路以北济生路以西工业用地9.690.8R1.2M30%、L20%6.4南昌杏林药用包装有限公司6.48JDG09032009年4月3日-5月5日红角洲E-06、07部分地块（商务酒店区）旅馆业用地（按五星建设）235.6210.8建筑密度30；绿地率35%67.86上海绿地集团江西申江置业有限公司67.869JDG09042009年4月3日-5月5日红角洲B-25、26地块内（科大东侧用地）居住用地155.292.0M25;L35%113.13上海绿地集团江西申江置业有限公司113.1310JDG09102009年6月8日-6月19日红角洲E-06、07部分地块（C地块）旅馆业用地206.591R0.2M20%、L63.13江西前湖迎宾馆有限公司63.1311JDG09092009年6月8日-6月19日红角洲E-06、07部分地块（B地块）旅馆业用地（会议中心）153.756R0.4、M20%、L40%61.4江西前湖迎宾馆有限公司61.412JDP09012009年4月3日南昌经济技术开发区桂苑大道以西、管委会以南商业、居住用地58.32.035%100江西绿腾实业有限公司5813JDP09022009年4月3日新祺周桑海南路以北居住用地1.811.830%26资溪县城镇综合开发公司、樊月华2614GDP0902南昌经济技术开发区昌北大道以北、中石化江西分公司以东工业用地2700.73325.615GDG0830南昌英雄开发区英雄六路以西，五联村水塘以北工业用地22.3786.516GDG0901英雄开发区英雄大道以南英雄七路以东工业用地110.8680.735%25.717JDP09022009年4月3日南昌经济技术开发区金港路以东、公交公司停车场以南、邮电学校以北办工用地41.871.035%32中国建设银行股份有限公司江西省分行3218GDP0906新祺周欣东杨路以北，济生路以西工业用地19.690.8容积率1.230%6.419GDP09032009年5月14日上午10：00时南昌经济技术开发区江西省医药集团医药物流有限责任公司以西、双岭派出所以北工业仓储用地5.960.7建筑密度30%50%；绿地率20%25.6江西省医药集团医药物流有限责任公司25.620GDP09022009年5月14日上午10：00时南昌经济技术开发区昌北大道以北、中石化江西分公司以东工业用地700.7M33%、L2025.6江西苏克尔新材料有限公司25.621JDG0847上海路以西商业用地3.6382.059%12.622GDG09042009年3月20日-4月2日高新区创新二路以东、高新区规划产业用地以南、创新三路以西、浩运路以北工业用地82.36951.0容积率1.633%建筑密度40%24.42江西江钨浩运科技有限公司24.4223GDP0907昌东工业区工业三路以北C-26-3地块工业用地21.512.03010024GDG0906昌东工业区昌东二路以东C-06-2地块工业用地24.51.04025.625GDG0907昌东工业区昌东二路以东C-06-3地块工业用地12.80.74025.626GDG0908昌东工业区工业三路以北C-06地块工业用地21.60.74025.627JDG0905高新区规划用地以东、紫阳大道以南，昌东安置小区以北商业、办公用地14.5995.545%73.6628JDG0906高新区东至规划产业用地、南至长胜村、西至昌东花园、北至紫阳大道商业金融、办公用地14.70455.0457229JDG0904昌东大道以西原林业汽车运输公司居住用地29.6451.0容积率2.833%建筑密度45%930GDG09032009年3月20日-4月2日高新区天祥大道以东、瑶湖前湖村以西、瑶湖三溪村以南、高新区规划产业用地以北工业用地253.00950.7容积率1.633%建筑密度40%8.26江西赛维BEST太阳能高科技有限公司8.2631JDP09032009年5月26日青山湖大道以东,创业路以南地块居住用地28.932R3.5M20%、L35%150江西恒茂房地产开发有限公司15032GDP09012009年4月14日上午10：00时高新区北至天祥大道、西至钱岗村鱼塘、南至安溪刘村、东至巷口村水田工业用地721.73850.7容积率1.633%建筑密度40%8.08赛维LDK太阳能高科技（南昌）有限公司8.0833JDG09022009年3月26日2009年4月9日高新区东至昌东高压走廊、南至规划路、西至创新二路东侧排水沟、北至规划产业用地工业用地55.2120.7容积率1.635%建筑密度40%8.92江西奥立普实业有限公司8.9234GDG09092009年4月2日2009年4月16日昌东工业区工业三路以北C-26-2地块工业用地21.511.040%25.6南昌市鑫龙飞制衣有限公司25.635GDG09092009年4月2日2009年4月16日昌东工业区高新大道以东C-16-5地块工业用地35.60.740%25.6江西省小林装饰实业有限公司25.636GDP09042009年5月14日上午10：00时高新区高压走廊以东、光明村以南、师大翰园以西、紫阳大道以北工业用地2.7872.833%建筑密度45%；绿地率20%9江西博特利新材料有限公司937GDP09052009年5月21日上午10：00时昌东工业区工业三路以北C-26-3地工业用地51.071.0M40%；L20%25.6江西省黑尔兹投资发展有限公司25.6注：灰色部分为已成交的地块。三、二级市场运行情况（一）南昌市房地产历年开发情况年份（年）2001200220032004200520062007商品房施工面积（万）2873416601067117913141525.59商品房竣工面积（万）120152290261413427371.01市区商品房销售面积（万）118133254277282383478.99其中住宅销售面积（万）88122204245259360460.34市区商品房价格（元/）1814225027222807308537294198市区住宅价格（元/）1640204624382611295932722008-2009年南昌市月度供应情况（单位：万/）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月新增供应量200821.057.116.2618.939.2229.6724.8922.2632.1415.9236.3921.31200924.413.68.9324.615.7-成交量200813.5569.469.7913.4821.2615.2611.669.0314.8619.635.01200939.132.144.149.441.5-供求比20080.640.850.580.520.340.720.610.520.280.930.541.6420091.62.44.922.66-2009年5月份供求比为1:2.66，从09年初连续数月成交量的上涨使得开发商信心上有所恢复，但由于市场存量压力较大，目前市场以去化存量为主。新增供应仍处低位运行。因此从当前新增供应仍处低位运行而成交量持续放大，从而使供求矛盾进一步加剧。 （二）南昌市房地产市场运行环境1、2009年1-5月商品房交易情况2009年1-5月份，南昌市市区商品房销售总面积为210.4万，其中，住宅销售16545套，住宅销售面积185.63万。2009年商品房交易情况1月2月3月4月5月合计总面积（万）24.8533.4148.7345.8557.56210.4同比89.7%340.2%266.9%272.25%238.09%住宅（万）22.1130.4643.4640.3349.27185.63同比117.6%384.3%289.8%28