做一个优秀的地产工程师

Gemdale Corporation 科学筑家 The Science of Living 做优秀的地产工程师 上海公司营运中心 目录 1.地产工程师的职责 2.工程管理体系建设 3.工程管理组织与策划 4.工程施工过程管理 5.入伙移交与维修处理 1.地产工程师的职责（1）房地产开发商角色定义 房地产开发商 政府主管部门 施工单位 材料供应单位 市政配套单位 设计单位 监理单位 销售代理单位 物业管理单位 金融机构 客户 房地产开发的运作是一个开放的系统，开发商在其中处于核心地位 ，联系着产业链的上下游，并直接面对最终客户，其“资源整合者”的角 色无可替代。 资源整合者： n资源的整合与调配控制； n规则的制定与项目平台的打造。 1.地产工程师的职责：(2)角色定义 不是工程建造者承包商管理 也不是工程施工质量监督者技术标准制定、监 理公司管理 不能只顾进度计划平衡质量、计划与投资回报 要为销售服务配合销售示范区开放 要实现公司的经营目标满足结转的要求 创造客户价值消除设计缺陷、提供高质量标准 的产品 公司内部沟通与协调 外部沟通与协调 1.地产工程师的职责:(3)关注点比较 关注重点土建工程师师地产产工程师师 技术术管理施工方案、工法(1) 将营销理念转化为工程技术参数； (2) 将客户要求转化为构造、技术标准； (3) 通过采购和过程管理保证技术参数的实现 。 计计划管理施工过程的关键节点控制(1) 从宏观的层面对项目设计、施工、采购、营 销、入伙进行全面布置，甲方计划是施工单位计 划安排的基础和依据； (2) 。 质质量与安 全管理 (1) 按图施工，符合国家、地方标准 (2) 如何把工程质量做好，不出质量 安全事故。 (1) 客户对产 品质量的标准与要求； (2) 施工单位、监理是否具有健全的质量保证与 管理体系。 成本管理工程合同成本控制(1) 项目的投资回报； (2) 工程造价控制。 信息管理资料签发规 范化； 资料的管理。 (1) 流程的规范化； (2) 沟通顺畅； (3) 经验的沉淀与积累。 区别： 更为关注客户！更为关注运营！ 1.地产工程师的职责(4)职责比较 工作内容土建工程师师地产产工程师师 技术术管理图纸会审：错漏碰缺检 查 (1) 统一技术标准和做法 (2) 图纸审查 ：错漏碰缺/功能性缺陷/经济性检查/交付标 准检查 计计划管理总包节点进度控制 （1）基础开挖 （2）主体结构施工 （3）装饰工程施工 （4）雨污水管线施工 （5）室外配套管线施工 （6）景观工程施工 （7）竣工验收与备案 (1) 总包工程节点进度控制 (2) 分包工程施工与加供材料进场施工协调 (3) 分包工程与甲供材料的出图-定板-招标-进场计 划协调与 落实 (4) 配合销售对外展示工程的实施 (5) 入伙验收与交付 质质量与安全 管理 现场巡视/检查/整改(1) 检查承包商的管理体系 (2) 有效引导监理/利用监理 (3) 技术梳理/沟通/交底与引导 (4) 系统地发现问题 -整改 成本管理现场核查工程量预防控制设计变 更/控制现场签证 信息管理文件签发规 范化流程规范化 总结与案例库建设 区别： 微观VS宏观 部分VS整体 阶段VS全局 2.工程管理体系建设：（1）体系的建立 各阶段活动分析 工作流程建立 培训案例库建设 工作模板建立 企业标准建立 持续改进 2.工程管理体系建设：（2）工作流程图 2.工程管理体系建设：（3）活动分析 n项目部组织结构及职责分工 n工程计划管理 n工程关键质量控制点 n合同组织与策划 n施工场地规划 n项目工程管理策划 n施工图审查与技术交底 n施工组织设计审查 n承包商进场知会 n样板引路 n工序检查 n监理管理 n工程进度款支付 n设计变更管理 n现场签证管理 n工程结算 n分户验收表 n工程整改 n物业移交程序 n项目入伙交付 n投诉处理程序 n维保款支付 n成品保护 n管线综合设计 n里程碑形象进度报告 n工程月报 n工程质量、安全周检查 n奖罚处理 n分包工程验收 n现场资料清单 n竣工验收备案 工程管理组织与策划 工程施工过程管理 移交入伙与维修处理 施工准备 桩基施工 基础及主体施工 装饰施工 配套及景观施工 竣工验收 移交入伙 维修处理 3. 3. 工程管理的组织与策划工程管理的组织与策划 战略 管理 项目组合 管理 多项目管理 项目管理 决策实施 立 项 运营 移 交 开放迅速有序 集 团 层 面 区 域 公 司 纵 向 集 成 项 目 部 横向集成 全过程项目管理 项目管理在公司管理体系中的地位 区域公司工程管理的 资源与环境 组织结构及职责分工 项目中心与区域公司 职能部门的职责划分 项目中心内部的组织与 职责划分 项目中心工程管理的 资源分配 （1 1）区域公司、项目中心的组织结构及职责分工）区域公司、项目中心的组织结构及职责分工 区域公司组织结构及职责分工明确了职能部门与项目中心的责权定位 项目中心组织结构及职责分工项目中心组织结构及职责分工 用以明确项目中心的管理方式及人员职责安排用以明确项目中心的管理方式及人员职责安排 （2 2）工程计划管理体系）工程计划管理体系 n工程计划管理体系是房地产工程管理最重要的部分之一； n通过一系列的预控计划使得地产工程师在头脑中把房子盖起来，做到“心中有数”， 同时也将各部门的工作衔接起来，做到步调一致。 项目里程碑节点及基准工期项目里程碑节点及基准工期 （3 3）工程质量管理体系）工程质量管理体系 n质量是客户满意度中的“保健因子”，是企业的生命； n房地产的竞争最终将是产品技术与质量的竞争，以及在此基础上的开发效率的竞争， 而非“营销概念”的竞争。 关键质量控制点关键质量控制点 渗漏 屋面漏水 天台漏水 外墙渗漏 卫生间漏水 门窗渗漏 厨房渗漏 屋顶水箱渗漏 空调盒渗漏 阳台管根 烟道管根 卫生洁具漏水 排水管道渗漏 供水管道渗漏 裂缝 楼板结构裂缝 墙面墙体裂缝 墙面砂浆裂缝 地面找平层裂缝 天棚抹灰裂缝 地下室裂缝 内外墙 内墙空鼓 外墙瓷砖空鼓 外墙涂料褪色 生活烟道堵塞、排烟不畅等 积水 阳台地面积水 卫生间地面积水 小区路面积水 门 入户门 成品损坏 卫生间木门套吸水发黑 大堂玻璃门地弹簧损坏 空调 预埋空调冷凝水管破裂 空调不制冷 常规 电气 设备 电梯 高低压配电 电表 其它 常规水 设备 变频 供水设备 水表 其它 智能化 系统 可视对讲门 口机 可视对讲 室内机 其它 铁艺锈蚀 精装修 部分 质量目标规划1： 明确产品最终交付给 客户的形式，统一楼 盘交付标准。 质量目标规划： 针对易引发客户投诉 的质量问题设置项目 关键质量控制点。 客户交付标准的统一客户交付标准的统一 工程统一技术标准作法工程统一技术标准作法 质量目标规划3： 将客户的质量要求转 化为技术措施。 施工图审查施工图审查 错漏碰缺/功能性缺陷/经济性检查/交付标准检查 （4 4）施工场地规划设计）施工场地规划设计 （5 5）合同组织与策划）合同组织与策划专业分包与甲供材料专业分包与甲供材料 专专 业业 分 包 工 程 政府 垄断 行业 序号分包工程名称备备注 1供配电工程 2燃气工程 3室外给水工程 4有线电视 工程 5电话 和网络工程 6泵房设备 安装工程 7人防工程 8消防工程 专业 分包 1桩基工程 2防水工程 3铝合金门窗、玻璃雨篷、单元门、空调百叶制造安装区域采购 4入户门 制作、安装 5阳台栏杆制作、安装区域采购 6外墙外保温工程 7外墙涂料工程战略采购 8电梯制造与安装战略采购 9样板房精装修 10智能化工程 11可视对讲设备 制造与安装战略采购 12园林景观 甲 供 材 料 战略 采购 与 区域 采购 序号材料、设备设备 名称 1可视对讲设备 2电梯 3内外墙涂料 4户内配电箱 5开关插座 6井盖、信报箱、单元门、空调百叶、 7石材（大理石、花岗岩、水泥砖、大连砖 ） 甲定 乙供 材料 1外墙面砖、楼地面砖 2屋面保温板 3水表及表阀 4电表及表箱 限价 材料 1灯具 2防火排烟系统设备 3通风设备 指定 品牌 材料 1电气设备 安装工程 1.1暗装接线盒/灯头盒 ：鸿雁、公元、光华 1.2难燃PVC电管、UPVC电管 ：鸿雁、公元、光华 1.3焊接钢管 、镀锌钢 管 ：上海合格产品 2给排水工程 2.1承插塑料排水管(零件粘接) ：中财、公元、光华 2.2螺旋排水管 ：中财、公元、光华 2.3地漏 ：中财、公元、光华 2.4铜塑复合管 ：德仕、莘天 2.5室内给水聚丙烯管(热熔连接) ：中财、公元、光华 2.6截止阀、闸阀 、蝶阀、球阀、止回阀、浮球阀 ：永亨、精嘉 2.7阻火圈 ：德律风 3弱电工程 3.1砖、混凝土结构暗配电线 管 ：上海申联、浙江金州 （6 6）工程管理策划书工程管理策划书项目工程管理的项目工程管理的“总作战图总作战图” l理论基础 PMP九大知识领域在房地产 工程管理中的具体应用。 范围 沟 通 进度质量 成本 人力 资源 风险 采购 综合管理 l作用 项目部、区域公司内部工程 管理思想的统一； 加深对项目工程管理的宏观 认识与理解。 l问题 能否解决工程管理过程中所遇到的所有实际问题？ n施工场地规划 n基坑围护 n地下室裂缝控制 n砌体抹灰抗裂措施 n防水施工措施 n悬挑架 （1 1）施工组织设计审查）施工组织设计审查 4. 4. 工程施工过程管理工程施工过程管理 （2 2）承包商进场知会）承包商进场知会 n一般事项 n我司工作时间 n与贵司对接的主要部门 n项目中心主要管理人员及联系方式 n工作纪律及要求 n工程文件制度（附流程） n公司会议制度 n施工单位用电须知及流程 n施工单位用水须知及流程 n工程进度款申请及支付（附流程） n工程竣工验收（附流程） （3 3）样板引路）样板引路 样样板验验收表 工程名称建设单设单 位 楼号户户型 序号样板验收部位完成时间检查结 果 建筑师 （签署） 总包技术员 （签署） 监理工程师 （签署） 1墙体定位 2墙体材料、厚度 3梁布置影响 4门窗开启碰撞 5空调预 留空洞 6空调专 用插座 7卫生间排气孔 8卫生间预 留孔洞 （4 4）工序检查）工序检查 对我方所关注的重点分部分项工程进行工序控制与检查，履行严格的 工序验收程序，甚至是逐个检查与记录。 地下室防水屋面防水厨卫防水 墙体砌筑门窗防水外墙粉刷 外门窗防水工序检查案例外门窗防水工序检查案例 （5 5）监理管理）监理管理 重点检查监理的管理体系是否完善，执行是否到位，控制系统性风险。 监理管理体系检查表、监理周考核表 序 号 检查检查 内容检查检查 方法结结果记录记录不合格项项 1 管理架构 管理架构一览表 人员是否按照架构要求完成本职工作 1.执业资 格 检查 管理架构表是否更新。 以下检查资 料过程中随机验证签 字人员 权限。 按监理合同检查 配备人员资 格。 2 1.监理规划 监理细则 交底记录 规范、技术文件清单 查看是否存档。 抽查2份，检查 内容是否翔实，可执行。 抽查9份，按照监理规划、监理细则 、 新员工交底各抽查3份进行检查 。 检查 是否更新 3 工程开工准备 施工组织设计 开工报告 场地移交记录 检查 是否存档并进行评审 整改。 合同额3万元以上工程抽查2份。 抽查2份。 4 工程完工 1.中间验 收证明 2.完工前检查记录 抽查3份。 检查 。 5 施工进度计划 施工单位上报总进 度计划及评审记录 施工单位上报月进度计划及评审记录 施工单位上报周进度计划及评审记录 每种计划各抽查2份。 检查记录 内容与现场实际 操作是否吻合 。 6 设计图纸 和变更 图纸 目录清单 图纸 会审及技术交底 设计变 更文件清单 设计变 更标识 检查 目录清单是否更新。 检查 会审记录 及技术交底文件各2份。 检查 清单。 抽查5份变更是否标识 。 7 （6 6）工程成本控制）工程成本控制 n工程成本管理是公司经营最关心的。成本管理体系主要是通过项目定位、工程成本 测算、限额设计、工程招标动态控制、现场签证等一系列的环节进行控制 ； n付款、奖罚处理亦可作为工程管理的一个重要手段。 设计变更管理流程设计变更管理流程 现场签证管理流程现场签证管理流程 付款程序付款程序 奖罚处理奖罚处理 工程结算工程结算 （7 7）室外管线综合设计）室外管线综合设计 （8 8）成品保护）成品保护 （9 9）分包工程验收检查）分包工程验收检查 分包工程验收检查的组织者为“总承包单位”； 对外门窗、外墙、屋面防水进行淋水、闭水试验。 入户门、栏杆、铝合金门窗。 （1010）工程信息管理）工程信息管理 里程碑形象进度报告里程碑形象进度报告 工程质量与安全周报工程质量与安全周报 工程月报工程月报 现场资料清单现场资料清单 （1111）竣工验收备案）竣工验收备案 5. 5. 移交入伙与维修处理移交入伙与维修处理 n鉴于建筑市场