百强商业项目案例之十二--上海青浦奥特莱斯.doc

百强商业项目案例之十二上海青浦奥特莱斯项目概况 赵港镇位于青浦东部，距上海市中心人民广场26公里，东距上海虹桥机场10公里，西距朱家角和淀山湖约18公里，南临佘山国家旅游度假区，北与重固、华新镇相依。依托便捷的交通与优越的地理位置，赵巷正逐步形成上海西部新兴城市化地区。项目是具有欧美风格的23栋建筑群组成，总建筑面积11万平方米，地上部分由南往北，依次为1至4层，以商品经营和餐饮为主，共有200间商铺。面积从100平方米到500平方米不等，可供多种商业形式进行组合。停车场拥有车位1000个。上海奥特莱斯布局 占地面积16万平方米,入驻品牌240余家，按照经营功能的不同，分为区、区和区大板块。 区主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品。 区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌。 区餐饮休闲娱乐区，建筑面积达万平方米，主要为各类大型餐饮及娱乐企业提供经营场地。目前已进驻的餐饮企业有避风塘、星巴克、吴越人家、肯德基、永和豆浆、老夜上海等十余家。 2楼 2010-01-08 11:30 上海奥特莱斯坐落于A9（沪青平）高速公路赵巷出口处200米，南靠佘山国家旅游度假区，西临淀山湖、朱家角、周庄、甪直、乌镇等著名江南水乡风景区，是市府确定的上海赵巷现代服务业集聚区首个启动项目。附近的国际时尚家具城、商务物流中心、星级宾馆等项目也正陆续开工建设。整个现代服务业集聚区规划面积4平方公里；广场所处交通位置十分优越：距市中心人民广场26公里，车程仅30-40分钟；A9高速西端与乍（浦）嘉（兴）苏（州）高速相交，距广场6公里的A5嘉（定）金（山）高速与沿江高速、A12沪嘉高速、A11沪宁高速、A7高速、A8沪杭高速、A4莘奉金高速相连，大大方便了本市及江浙两省高端消费者前来购物游玩，来往非常便利。广场四周云集东方绿洲青少年活动中心，各类高级会所，以及近万幢融度假、居住、智能化为一体的高品质别墅和一批高档居住小区。得天独厚的地理位置与明显的区位优势为上海奥特莱斯品牌直销广场的存在与发展创造了良好的条件。评论：项目是具有欧美风格逐步形成上海西部新兴城市化地区这个项目是目前国内奥特莱斯做的最为成功的一个项目我的去的时候，感觉人气很不错觉得有几点特别值得借鉴：1、交通方便，仅靠高速2、成本低：这个主要是对入住的商家来说的，项目处在郊县，而不是市区3、建筑设计、景观设计比较好，有点在异国购物的感觉4、引入品牌比较多，而且层次丰富：少见的大牌云集，而且既有一线大牌，也有休闲、运动大牌，满足了多种需求5、内部布局合理：各个品牌的搭配、购物与餐饮的搭配相对合理6、运营比较成功：无论是对项目的日常运作，现场管理（导识系统等），还是对项目的推广和宣传，以及与其他项目的联动，如导入旅游团队等，都做的比较好需要说明的是，开发商百联已经积累了丰富的商业运作经验和资源，这个也是项目获得目前的成功的一个关键。这些都值得其他的项目在定位时进行思考。准确的定位，找准目标客群，了解其需求，满足其需求，是其成功的基础，上海的很多区域型项目就是这样！其实很赞成说一个项目的成功，首先应该注意到它的运营。往往一些硬件很好，引资很好的项目就是缺乏科学的运营方式，或者确切地说是没有成功的运营团队在筹备策划，才让项目在市场的洪流中埋没。上海之所以发展得这么快，就是因为这些商业地产的一步一步完善，定位准确，目标客户也准确，这些成功的项目让上海俨然成为华人世界里最拿得出手的国际化大都市。建筑设计、景观设计比较好，有点在异国购物的感觉 一个项目的成功，首先应该注意到它的运营 大大方便了本市及江浙两省高端消费者前来购物游玩，来往非常便利。广场四周云集东方绿洲青少年活动中心，各类高级会所，以及近万幢融度假、居住、智能化为一体的高品质别墅和一批高档居住小区。奥特莱斯模式城乡结合处比较理想的商业发展模式，个人感觉项目成功的核心在于管理、交通便利、核心消费人群接受度，北京燕莎奥特莱斯从原来的3万多平米发展到现在5万多平米，北京市民消费支撑是一部分，京东、唐山的北方环渤海消费人群不可忽视！感觉在前面较大的店面还是人气比较足的，就是半圆形的最里面部分，人气不怎么足，可能因为小品牌都设在里面了吧，估计租金也是比较低的，还是存在商业上的死角。中国目前最成功的奥特莱斯广场店，从规模、建筑风格、品牌、管理都很不错。值得一看。为什么上海青浦的奥特莱斯能够成功？除了交通，规划布局，运营管理，成本，业态组合等等外，最重要的因素之一是其开发投资商百联集团，其拥有雄厚的资金实力和丰富的客户资源，大商场里面的下柜产品一概搬到这里来，打折促销，没有不旺销的道理。当然趋之若鹜了啦。关键还是品牌，其他城市的OUTLETS做得比较差的原因是那边的牌子不响，货又不全，去了也没价值品牌资源这方面九龙仓帮了百联不少地理位置，当地政府的支持，品牌的富集度等都是成功的原因将大型购物中心选址在市郊，值得借鉴。这也是我到过的OUTLETS比较好的一个。我觉得建筑不错，但OUTLETS的出现和OUTLETS的吸引人的地方，主要还是商品，零售商和品牌。因此，我觉得OUTLETS的吸引力应放在商家/业态，找客户要的品牌过来。未来中国的市场应该有过百家的OUTLETS会出现， 对本地，对海外的客户群都会有。因此，我觉得我们如何规划，如何定位好OUTLETS。 今天很多叫OUTLETS的商场，但他们一点都不清楚OTULETS的定位和