沧州市青县项目调研分析.doc

河北达隆行房地产经纪有限公司沧州市青县南海国际项目二期市场调研分析一、 调研背景 本次青县住宅市场调研的目的主要是为当地房地产市场的预判提供数据支持，并且借助项目一期的良好的市场口碑对项目二期的定位、产品设计等方面进行判研。二、 项目及板块信息从区位角度来看，本项目处于青县主干道新华路南侧，并紧邻乾宁街，路网相当发达，交通环境较好，区位优势明显。同时，项目所处地产板块热度较高，现南海国际一期已成为该区域的标杆楼盘。随着青县市政规划的大力推进，市场上竞争项目相继入驻开发，住宅市场放量较大，楼盘竞争较为激烈。本项目区位图三、 主力竞争楼盘指标本节，主要对青县住宅具有代表性的项目信息进行罗列对比，通过本次调研，目前待售项目的销售业绩普遍良好，竞争项目的户型产品较好，大部分优质房源已销售殆尽。周边主力竞争项目信息参数项目现售类型主力户型住宅价格优惠观湖壹品高层住宅三居室均价3500元无银泰国际尚府高层住宅三居室起价3500元无盘古新天地基本售罄三居室均价3200元无华联.凤城住宅三居室均价3700元无四、竞争楼盘及分析（一）观湖壹品待建的人工湖项目介绍： 占地4万，建筑面积10万 ；容积率2.5，地理位置：青县县政府后项目类别：商铺、住宅、酒店开 发 商：北明房地产咨询电话：力户型：二室、三室面积范围：两室105左右，三室130以上开盘时间：观湖壹品2009-12-12开盘；交房日期：入住2011-7-28；项目均价：3500元/以上绿 化 率：40% 物业费：待定车位信息：700个（地上不收停车费 车位：300多） 分析认为：该项目售楼部位于新华路，目前工程主体已起，开盘房源已 经消化殆尽，户型产品设计较为合理，且置业顾问专业素质较高。通过置业 顾问的介绍了解到：该项目通过自建人工湖的产品亮点进行对外宣传（图上 为该项目待建的人工湖），并号称该区域为青县行政板块中心。 通过本次调研了解到，对于当地客户居住习惯而言，该项目短板主要在 于其区位较远，同时分析认为该项目正处于产品价格拔高的过渡期，预计后 期将会整体提高产品均价，已达到其利润最大化。 （二）盘古新天地项目介绍： 占地13343，建筑面积：4.8万，容积率：1.6地理位置： 青县批发市场西侧项目类别： 住宅开 发 商： 河北新厦房地产咨询电话：力户型： 二室、三室 面积范围： 95.63-152.13户型范围： 110-154开盘时间： 开盘2010-6-30；交房日期： 入住2011-10-30；项目均价：均价3100元/到3200元/左右绿 化 率： 47%售楼地址：乾宁街与新华路交叉口 分析认为：目前，该项目户型产品只剩130以上的大户型，小区已经入住，内部正进行绿化，自动安防已经设置。该项目号称为青县绿化率最高的小区，通过实地了解后，小区内部配套较为齐全，高层一层为车库，暂无价格，目前该小区已经具备交房标准，在各个竞争项目中，该项目的优势和产品品质整体较高，因此我们项目的产品配套可参照该项目权重考虑。（三）银泰国际尚府项目介绍： 建筑面积138000平米；17栋（13、16、18层）。地理位置：青县青县西环北路东侧项目类别： 商铺、住宅开 发 商： 天津银泰投资集团咨询电话：/ 42697777主力户型： 二室、三室 面积范围： 87-134 开盘时间： 开盘2011-5， 交房日期： 2012年5月项目均价： 3500元/起 绿 化 率： 31% 分析认为：该项目位于新华路东侧，一期2009年8月已售罄;二期10年2月售罄;三期处于在售期。该项目产品户型在各个项目中较为合理，没有发现滞销户型，地下停车位可到达1:0.8。从营销策划方面，该项目已经放慢推盘节奏，推广方式较为普通，未有代理公司入驻，折页内文案有明显错误。（四）华联.凤城项目介绍：占地50661；建筑面积:147000，容积率：2.84 地理位置： 青县青县西环北路东侧项目类别： 住宅开 发 商： 香河华联房地产咨询电话：999 主力户型： 两室，三室面积范围： 70-100开盘时间： 2010年2月24日 项目均价： 3700元/绿 化 率： 42%物管公司： 华联鳯城物业公司 分析认为：该项目一期2009年8月开盘已售罄;二期10年2月开盘售 罄;三期2010年7月开盘。一期和二期销售率较高，三期主体已完成，从 其户型配比来看，目前该项目130元/左右的面积的户型去化较慢。但该 开发公公司已在青县开发两处地块，因此该项目去化周期预计将要拉长。小结：本次调研走访调查了青县在售或出于咨询状态的楼盘，通过本次调研 了解到受青县政府未来城市规划政策的影响（青县城市规划的目标是打造 青县为“环京津冀的卫星城”和“精品城”等），目前，青县市政规划正 有条不紊的实施着，各开发商也趁势拿地开发，且住宅市场去化周期较短。 在产品设计方面，高层住宅市场大部分以园林景观和高绿化率作为产 品卖点，同时，置业顾问已经有意识的引导客户，宣传各自楼盘的未来的 区位价值和升值空间。 对于产品户型配比和面积区间方面，市场上大部分竞争项目的产品 户型整体品质较高，户型配比也比较合理。同时，大三室的户型产品在市 场上处于市场接受的过渡期，具有一定的市场抗性，而户型面积在80 -120区间的户型产品市场消化较快。竞争项目信息表项目名称销售价格主力户型备注圣府花园3550元/二室 区位较好，房源不多和兴花园均价3300元/二居