【精品】汇城房地产开发公司 法律服务计划书.doc

法律服务计划书目录 i 目 录 致广州汇城房地产开发有限公司致广州汇城房地产开发有限公司1 1 定义定义.2 2 声明与承诺声明与承诺.3 3 关于对汇城公司广州项目的概述关于对汇城公司广州项目的概述.4 3.1 安道永华关于房地产业发展的法律研判.4 3.1.1 房地产业的特点.4 3.1.2 从法律角度观察房地产行业的发展趋势.5 3.2 安道永华关于企业法律风险管理体系构建的法律研判.8 3.3 关于汇城公司及花都房地产开发项目的法律风险评估.15 3.3.1 汇城公司的法律环境描述.15 3.3.2 汇城公司可能面临的特有法律风险分析.16 3.3.3 汇城公司可能面临的一般法律风险分析.18 3.3.4 花都房地产开发项目的法律风险分析.22 3.4 关于为贵公司及花都房地产项目提供法律服务的初步方案.25 3.4.1 提供法律服务的原则.25 3.4.2 提供法律服务的内容.26 3.4.3 为汇城公司提供机构法务综合支持服务的具体措施.29 3.4.4 为花都房地产项目提供项目法务综合支持服务的具体措施.31 4 关于安道永华的项目法务综合支持服务与项目法务综合支持服务律师团关于安道永华的项目法务综合支持服务与项目法务综合支持服务律师团.35 4.1 项目法务综合支持服务的运作机制.35 4.2 项目法务综合支持服务的基本流程.37 4.3 关于项目法务综合支持服务律师团.38 4.3.1 律师团确定原则.38 4.3.2 律师团职责分工.40 4.3.3 律师团成员介绍.41 4.4 法律服务工作方式.52 5 安道永华的项目法务综合支持服务报价安道永华的项目法务综合支持服务报价.54 5.1 法律服务报价.54 5.1.1 机构法务综合支持的报价.54 法律服务计划书目录 ii 5.1.2 项目法务综合支持的报价.54 5.1.3 客户的选择余地.55 5.1.4 特别声明.55 5.1.5 关于报价的优惠条件.55 6 关于安道永华关于安道永华.56 6.1 安道永华的行业评价.57 6.2 安道永华的运作模式.63 6.3 安道永华内部治理结构.65 6.4 安道永华的精英团队.70 7 安道永华项目法律服务的相关业绩安道永华项目法律服务的相关业绩.72 7.1“三旧改造”项目法律服务 72 7.2 广州市天河路 228 号“广晟大厦”项目法律服务 .73 7.3 广州市东风西路“亚洲金融中心”项目法律服务 .73 7.4 荔湾区会议中心及配套停车场工程项目服务.73 7.5 高速公路 bot 项目法律服务大广南高速公路项目.74 7.6 水务 bot、boo 项目法律服务广西百色污水处理务项目 74 7.7 国有企业改制项目法律服务振兴公司职工股退出项目.75 7.8 不良资产处置项目法律服务广东茂名市 2 亿元资产包处置项目.76 7.9 海外并购项目法律服务玻利维亚矿业投资项目.77 附表：安道永华 2006-2010 年法律服务重要业绩一览表78 法律服务计划书前言 1 致致广州汇城房地产开发有限公司广州汇城房地产开发有限公司 广东安道永华律师事务所(下称“安道永华”)非常荣幸进入广州汇城房地产 开发有限公司的项目法律综合支持服务法律顾问备选名单，并与贵公司领导和相 关工作人员进行了初步会谈和接触，获得进一步与贵公司合作的机会。在此，安 道永华对贵公司给予的信任表示诚挚的感谢。 安道永华作为广州市十佳律师事务所，是广州律师行业规范化管理律师事务 所的杰出代表，也是采用公司化运作管理体制的律师事务所典范。安道永华在全 国首创的公司及项目法务综合支持服务，能够为客户提供全方位、一体化的法律 顾问服务；安道永华在三旧改造、政府法律服务、公司并购与重组以及包括房地 产在内的基础设施建设等项目领域的法律服务，始终在行业中处于领先地位。 安道永华拥有广州市政府部门常年法律顾问服务资格，与广州市政府及下属 部门建立了良好的合作关系，安道永华与政府部门之间的良好合作关系，为贵公 司项目运作提供法律服务提供了有效的保障。 安道永华希望以严谨的职业态度和专业精神，投入最优秀的专业人士，结合 丰富的执业经验为贵公司提供项目法律服务，全面保障贵公司项目运作的合法性、 规范性和有效性。 安道永华期待与贵公司的进一步合作。 顺祝 商祺 广东安道永华律师事务所 二一一年一月六日 法律服务计划书定义 2 1 定义定义 除本法律服务计划书中另有规定或说明外，下列用语具有如下所指的含义： 1、 “公司”系指接受或拟接受广东安道永华律师事务所公司或项目法务综合 支持服务的国内外公司、企业及其他商业运营机构。 2、 “安道永华”系指广东安道永华律师事务所。 3、 “律师团”系指广东安道永华律师事务所指派的为特定国内外公司、企业 及其他商业运营机构提供公司法务综合支持服务的律师、顾问、律师助理及其他 工作人员。 4、 “汇城公司广州项目”系指广州汇城房地产开发有限公司拟在广州市花都 区开发的三个项目：花都新华镇超大型国际社区项目、花都区机场 cbd 项目、 花都建设北路项目。 法律服务计划书声明与承诺 3 2 声明与承诺声明与承诺 1、安道永华将以行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽责的专业精神， 以安道永华的专业律师团为贵公司提供高水准的法律服务。 2、安道永华承诺在提供法律服务过程中充分实现法律服务的现场性、法律 服务团队和法律服务质量的稳定性及法律服务的有效性和持续性。 3、安道永华对本文件所陈述内容的真实性、合法性和有效性承担相应的法 律责任，并承诺安道永华在以后的相关陈述均严格遵循这一原则。 4、安道永华为本文件合法的、唯一的著作权人。未经安道永华书面许可， 本文件及其内容不得在任何时间以任何形式向任何第三人全部或部分提供、披露。 5、安道永华保证在未得到贵公司书面许可的前提下，不以任何形式向任何 第三方透露贵公司的商业秘密。 6、安道永华的声明和承诺效力不仅及于安道永华本身，也同样及于安道永 华的律师、顾问、律师助理及其他工作人员。 法律服务计划书项目概述 4 3 关于关于对汇城公司广州项目的概述对汇城公司广州项目的概述 3.1 安道永华关于房地产业发展的法律研判安道永华关于房地产业发展的法律研判 3.1.1 房地产业的特点房地产业的特点 房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、 管理、服务、咨询等项目的产业。 基于房地产业本身的基本规律及发展轨迹，中国房地产业逐步形成并具备了 如下特点： 其中，房地产业的地域性、高风险性、对金融业的依赖性及对国民经济的重 要性等特点更为突出。从法律角度考量，房地产业的上述特点最终均会以高度危 险性的形式体现，具体表现为：筹集资金的商业风险和法律风险；市场竞争的商 业风险和法律风险；开发、销售过程中的商业风险和法律风险；受形势和政策影 法律服务计划书项目概述 5 响的商业风险和法律风险。 可见，房地产行业虽然是公认的高利润行业，但同时也是商业风险和法律风 险巨大的行业。对此，业内已有共识，不再赘述。 3.1.2 从法律角度观察房地产行业的发展趋势从法律角度观察房地产行业的发展趋势 基于房地产行业的前述特点，特别是在国际金融危机的大背景下，各界站在 不同角度对房地产行业的发展趋势进行了多种预测，总的观点是：房地产业虽然 进入了调整期，并且由于恰逢金融危机，其调整的深度和周期存在着更多的不确 定性，但由于其作为我国经济的支柱产业，在拉动内需、解决就业、保持经济稳 定方面具有其他行业无法替代的作用，将会进一步受到政府的重视和政策指导， 法律服务计划书项目概述 6 未来的前景是仍然是乐观的。对此，安道永华也表示认同。同时，鉴于包括房地 产行业在内的企业经营行为最终必然在法律方面有所体现，作为法律专业机构， 安道永华亦从法律角度对此问题进行了研究，初步认为： 1、在未来相当长的时期，房地产业全国性和区域性并购和重组将以超过往、在未来相当长的时期，房地产业全国性和区域性并购和重组将以超过往 年的规模和速度进行，产业集中度明显加强。年的规模和速度进行，产业集中度明显加强。 房地产业具有较强的区域性特点，即使在全国具有巨大影响的巨无霸型房地 产企业的市场布局也充分考虑了地域性因素。具体而言，目前房地产市场格局为： 在全国具有一批实力雄厚，土地资源储备巨大，融资渠道畅通的巨型房地产企业， 这类房地产企业属于一线房地产企业；在主要城市或地区拥有一批在当地具有丰 富资源和特殊背景，具有较强区域性运作实力，土地储备质量较高，融资渠道较 为畅通的规模较大的房地产企业，这类房地产企业属于二线房地产企业；此外， 在各主要城市和地区尚有一批规模相对较小的房地产企业及主要在中小城市进行 房地产开发的企业，这类房地产企业属于三线房地产企业。 市场竞争是必然存在的，房地产行业资源的竞争和融资渠道的竞争必然导致 规模较小，资源较匮乏的房地产企业主动或被动推出市场。也就是说，无论从全 国来看，还是从区域性角度来看，产业集中度的加强是必然的。 从地域角度考量，在一线房地产企业发展壮大的同时，二线房地产企业也在 不断依托地域优势，通过各种形式的并购和重组，努力实现地域性产业集中。 因此，在未来几年内，房地产行业的并购和重组是房地产市场的主旋律。房 地产企业的做大和做强必然通过一系列的并购和重组实现，这就要求房地产企业 具有较强的并购重组能力和技巧。 2、房地产融资多元化步伐将加快，融资模式的创新将在较大程度上决定房、房地产融资多元化步伐将加快，融资模式的创新将在较大程度上决定房 地产行业的发展。地产行业的发展。 据国家统计局统计，全国房地产开发企业直接使用金融机构资金(含按揭贷 款)占全部开发建设资金比例达 50%以上，拖欠占用施工企业资金占比 30%，平 均资产负债率为 73%，比工业企业高出 16 个百分点。过高的负债率造成了房地 产行业对金融业的极度依赖性。 房地产业对金融业的依赖是先天的，也是危险的。房地产业充分利用各种融 资工具拓宽融资渠道是党务之急，这将决定房地产行业的发展。 法律服务计划书项目概述 7 房地产行业的传统融资渠道主要是股东自有资金投入、商业借贷，民间借贷， 证券市场融资等形式；此外，目前已有不少国外基金以各种名义进入我国房地产 行业。安道永华始终认为，为改变房地产企业融资过于依赖银行的局面，房地产 投融资创新应当加快，推进资金来源的多样化和社会化，主要是通过增加和扩大 项目融资的主渠道，包括上市、私募、信托等，提高企业自有资金的生产能力。 通过引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产 项目的开发能力和管理能力。从长远来看，在坚持传统融资途径的同时，大力发 展房地产信托投资基金、股权投资基金是一个较好的选择。 大到房地产行业，具体到某一房地产企业，融资能力的提高将决定其发展和 命运。融资模式的创新不仅是一个经济命题，更是一个法律命题，应予以重视和 研究。 3、房地产政策、法律及行政监管所体现和强调的因素在不同时期虽然有所、房地产政策、法律及行政监管所体现和强调的因素在不同时期虽然有所 不同，但总的趋势是进一步完善和加强房地产行业的监管。不同，但总的趋势是进一步完善和加强房地产行业的监管。 随着物权法理念的深入与发展，房地产法律不仅需要而且必将进一步完善。 房地产行业、房地产企业必须在法律框架下进行规范化发展。 鉴于房地产业在国民经济中的重要性，以及总体经济形势不确定性的进一步 加剧，在不同历史时期，相关政策及行政监管也会随之不断地进行调整，但总的 趋势非常明显，即监管不断加强。 因此，房地产行业对于政策、法律及行政监管的发展动向应有清醒的认识和 把握，做到心中有数，顺势而为。 4、房地产业抵御法律风险的能力显著提高。、房地产业抵御法律风险的能力显著提高。 如前所述，房地产业不仅深具综合性，而且具有高风险性，且相应特点最终 必然以法律风险的形式体现。 作为经历了巨大发展并进一步走向成熟的行业，房地产业及部分企业对其所 面临或可能遇到的法律风险已有全面的认识，并具备较强的抵御法律风险的能力。 随着房地产市场竞争的加剧，房地产企业的管理能力和水平必将不断提高。 其中，企业法律风险管理体系的构建与完善作为管理能力和水平的重要指标，必 然在房地产企业中得到加强，法律风险的“免疫力”也将显著提高。 法律服务计划书项目概述 8 3.2 安道永华关于企业法律风险管理体系构建的法律研判安道永华关于企业法律风险管理体系构建的法律研判 作为衡量企业管理能力和水平的重要指标，企业法律风险管理体系的构建一 直得到了企业投资者和管理者的重视。安道永华作为专业的法律服务团队，在为 众多企业提供法律服务的过程中，经过不断探索和总结，对企业法律风险管理体 系的构建和完善形成了相对成熟的思路和总体框架。 一、明确公司法律风险管理的宗旨一、明确公司法律风险管理的宗旨 公司法律风险管理的宗旨应当确定为“依法决策、依法经营、依法维权” 。 细言之，依法决策解决的是公司的决策风险，依法经营解决的是公司的经营风险， 依法维权解决的是公司的救济风险。换言之，依法决策是源头及事前控制，依法 经营是过程及事中控制，依法维权是救济及事后控制。 公司法律风险管理体系应当紧紧围绕上述三项宗旨的实现而构建。需要强调 的是，公司必须在国家宏观经济控制，行业监督与管理下，根据公司自身特点和 发展阶段，严格在法律框架下，从战略发展的角度对公司法律风险管理进行规划 和实践，这是公司必须持之以恒的一项长期而艰巨的工作。 二、采取法律风险管理的交叉实现模式二、采取法律风险管理的交叉实现模式 公司法律风险管理的交叉实现模式是指公司通过内部设置法务部门和(或)法 务岗位，同时外聘律师事务所及律师，以交叉配合的形式共同完成公司法律风险 法律服务计划书项目概述 9 管理全过程的公司法律风险管理模式。 1、交叉实现模式的主要形式、交叉实现模式的主要形式 公司法律风险管理的交叉实现模式目前比较常见，有相当数量的中大型公司 采取该模式。若加以区别，其中存在两种形式：其一，以内部法务部门及法务岗 位提供的公司法律风险管理为主，外聘律师事务所和律师的服务只是作为补充， 仅处理复杂或疑难法律事务，其中更以处理诉讼或仲裁法律事务为主；其二，以 外聘律师事务所和律师提供的公司法律风险管理为主，内部法务部门及法务岗位 只是作为补充，以协助律师事务所和律师与公司的沟通，或配合律师和律师事务 所执行公司法律风险管理的实施。 2、交叉实现模式的主要特点、交叉实现模式的主要特点 公司法律风险管理的交叉实现模式可以形成一种内外互为补充的风险管理机 制，综合了公司法律风险管理内部实现模式和外部实现模式的优势，并避免了二 者的不足，很多公司将其视为最理想化的公司法律风险管理模式。 3、交叉实现模式的控制要点、交叉实现模式的控制要点 公司选取交叉实现模式实施公司法律风险管理的，应合理界定内部法务部门 和法务岗位与律师事务素和律师之间的职责界线，防止二者间的互相扯皮或互相 推卸责任的情形发生；同时，公司必须明确“以谁为主”的问题，这是交叉实现 模式的核心问题，应当由为主一方构建公司法律风险管理框架。上述两个要点若 不能明确，交叉实现模式的优势将无法发挥，可能出现一加一小于二，甚至发生 一加一小于一的情形，公司将不仅为此付出双重的成本，法律风险管理的预期目 法律服务计划书项目概述 10 的也将无法实现。 三、建立并执行有效的法律风险管理制度三、建立并执行有效的法律风险管理制度 公司法律风险管理制度是公司法律风险管理体系的关键要素，相关制度的建 立、完善和执行是公司法律风险管理体系有效运行的灵魂。 ( (一一) )公司法律风险管理制度的建立公司法律风险管理制度的建立 公司法律风险管理制度是公司进行法律风险管理的依据，也是公司法律风险 管理水平的衡量标准，对公司法律风险管理体系的构建具有无可替代的作用。一 个公司必须建立健全完善的公司法律风险管理制度，依靠制度进行有效的法律风 险管理，才能真正实现控制法律风险，提高公司法律风险“免疫能力”的目标。 1、公司法律风险管理制度要处理好效率和管理的关系、公司法律风险管理制度要处理好效率和管理的关系 从本质上看，效率和管理并不矛盾，有效的管理是效率实现的保证，管理越 好，效率越高。实际情况却不能一概而论，在公司运作过程中，法律风险的管理 与商业运作的效率之间的关系却是非常微妙的，这与法律风险管理的特点是分不 开的。 在现代商业社会中，商业机会稍纵即逝，公司都在拼尽全力去争取并把握可 能的商业机会，力争在反应时间上首先能够击败竞争对手。 以合同的签订为例，合同草拟并确定初步意向后，必然要依据公司法律风险 管理制度经过必要的审查和审批过程，这一过程必然需要一定的时间，在一些公 司中这一过程可能较长。在合同相对人对合同的诉求非常急迫时，较长的或不合 理的合同审查和审批过程在一定程度上会使公司丧失机会。 再比如，在工程合同的执行过程中，由于施工现场情况较为复杂，合同约定 的工程量经常会发生变更，工程量的变更必然会导致工程价款的变化，这实际上 不仅涉及到了合同的执行问题，更涉及到了合同的变更问题，当然应当纳入法律 风险管理的范畴。由于工程施工受气象影响较大，再加上时间成本因素，工程变 更如果不及时确认，很可能会造成更大的损失，这对工程发包人及工程承包人都 极为不利。如果工程变更审批程序过于复杂，事实上将造成变更不及时，从而发 生一些本可避免的损失；如果审批权限下放，很可能会导致对部分工程量的失控， 承担巨大的道德风险。 因此，公司在法律风险管理制度建立过程中对管理与效率的矛盾应当有充分 法律服务计划书项目概述 11 的认识和考虑，并在制度中予以合理的安排,做到控制、管理与效率的兼顾。 2、外聘律师事务所负责建立公司法律风险管理制度、外聘律师事务所负责建立公司法律风险管理制度 公司法律风险管理制度是一项非常复杂的公司管理制度，制度本身不仅应满 足商业运作的需要，符合市场经济的基本规律，更要遵循企业管理的基本原则； 同时，公司法律风险管理制度又要以我国现行有效的实体法律法规的规定为依据， 也要兼顾程序法领域的法律规定，符合法律的基本原则和精神。因此，制定一个 行之有效的公司法律风险管理制度，对制定者、制定程序和制定方式都有特殊要 求，但目前大多数公司的公司法律风险管理制度存在诸多先天不足之处，无法实 现控制及降低法律风险的管理目标。 公司法律风险管理制度的制定者不仅要熟悉公司的治理结构、职能分工、管 理流程，还要熟悉公司的商业运作、交易习惯和控制要点，更要具有实体法及程 序法领域的丰富知识。这是一般的企业管理人员、企业法务人员无法具备的。因 此，只有具有丰富的公司法律服务经验的律师事务所和律师才具备制定公司法律 风险管理制度的基本素质，才可以组织或协调公司法律风险管理制度起草小组或 机构完成公司法律风险管理制度的建立工作。 3、公司法律风险管理制度应当就公司情况进行量身定制、公司法律风险管理制度应当就公司情况进行量身定制 公司法律风险管理制度的建立必须根据特定公司的具体情况，充分考虑公司 规模、所处行业、产品特点、市场地位、公司治理结构及公司职能部门设置等诸 多因素，结合法律风险管理的一般规律，度身定制适用于特定公司的公司法律风 险管理制度，切忌直接仿制其他公司的公司法律风险管理制度。否则，公司法律 风险管理制度会出现“水土不服” ，无法有效执行，从而难于实现风险管理的目 标。 ( (二二) )公司法律风险管理制度的执行公司法律风险管理制度的执行 公司法律风险管理制度的执行至关重要，不执行或不当执行将导致公司法律 风险管理体系的形式化和虚无化。这种情况形象地被称为“两张皮”现象，即公 司制度形式上健全完善，但无法得到有效实施执行，实际上是形同虚设。 公司法律风险管理制度的建立和执行对公司而言是至关重要的，完善的制度 体系和强有力的执行力，是公司法律风险管理体系构建的基石。 四、建立公司标准合同体系四、建立公司标准合同体系 法律服务计划书项目概述 12 公司的标准合同体系是指由公司制定的并在商业运作中首选的合同或条款， 其中包括但不限于标准合同、预制合同及谈判要点等。 公司的经营性活动是以合同活动为基础进行的。公司建立标准合同体系，不 仅可以大大提高公司的工作效率，更能有效控制法律风险，更好地维护公司的合 法权益。从目前的法律环境来看，公司制定标准合同体系是大势所趋，是公司生 存和发展的必然选择。 ( (一一) )标准合同体系的构成标准合同体系的构成 标准合同体系应由标准合同、预制合同及谈判要点构成： 1、标准合同、标准合同 标准合同又称为格式合同。 中华人民共和国合同法(下称合同法)第 三十九条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时 未与对方协商的条款。 ”这就是合同法关于格式条款概念的界定。主要内容 属于格式条款的合同通常被称为格式合同。格式合同有如下特点： 预先拟定。格式合同通常是由公司根据市场环境、行业状况、产品特点及公 司自身的具体情况，总结以往经验和教训，参考行业主管部门、行业协会、有关 专家或专业服务机构推荐的示范文本，由律师事务所和律师会同公司内部业务部 门、法务部门对可能集中发生的合同情形预先研究拟定的合同。 一般为印制并多次重复使用。拟定格式合同是非常复杂的，公司既要考虑市 法律服务计划书项目概述 13 场因素，又要考虑法律因素，一般公司不会对偶尔发生的合同情形拟定格式合同， 而仅会对集中发生的合同情形拟定格式条款。从效率角度考虑，公司一般会将格 式合同进行印制，以备公司的重复使用。 合同相对人没有协商余地。合同相对人没有协商的余地是格式合同最核心的 基本特征。制定格式合同的公司一般会利用自身的市场地位、行业地位、产品地 位所形成的竞争优势，以及资金上和人力资源上的优势，制定对保护公司利益较 为有利的格式合同，这些合同和条款是不容许合同当事人修改的，在制定前也不 会与合同相对人协商。 标准合同是公司标准合同体系的主要组成部分。标准合同往往是公司在商业 活动中处于较强势地位时使用。 2、预制合同、预制合同 公司的预制合同及条款，该类合同虽然也是公司预先拟定的，但在合同签订 中不以合同法意义上的格式合同形式出现，仅以合同建议稿的形式提供给合 同相对人作为谈判的基础。在合同谈判中，公司与合同相对人进行协商，但一般 相关的预制条款也是没有变更余地的。 公司的预制合同及条款实际上规避了格式合同的形式，是公司标准合同体系 的重要组成部分。预制合同往往是公司在商业活动中与交易对象处于较均衡地位 时使用。 3、谈判要点、谈判要点 谈判要点是公司制定的在合同谈判过程中或拟签合同中应当必备的主要合同 条款。谈判要点属于公司谈判的底线。 谈判要点是公司标准合同体系的组成部分。谈判要点往往是公司在商业活动 中处于劣势地位时使用。 ( (二二) )标准合同体系的建立标准合同体系的建立 公司应当根据业务需要构建标准合同体系，在有些公司中将标准合同体系的 构建过程称为“合同建模” 。标准合同体系的构建同样是一个技术含量非常高的 法律活动，在构建过程中应当注意以下问题： 1、合同制定需由律师事务所组成专班负责、合同制定需由律师事务所组成专班负责 公司制定的合同必须受合同法等法律法规调整，应当符合合同法的 法律服务计划书项目概述 14 基本原则和精神，不能违反合同法及其他法律法规强制性的规定，要保证合 同的有效性，稳定性、可执行性，可救济性等；同时，合同还要实现公司商业目 的，起草难度很大，譬如： 起草合同可能涉及的法律包括但不限于合同法、民法通则、物权法、产品质 量法、消费者权益保护法；此外还会涉及大量的行政法规、地方法规、部门规章 及司法解释。 起草合同的内容必须保证合同条款，尤其是主要条款的完备；合同条款和文 字应当协调统一，做到合同及条款的解释唯一，不会产生歧义。 可见，合同起草涉及法律、商业和文字等多方面的知识。合同起草是一门独 立的法律学科，非常有必要进行深入的研究和学习。起草一个合同尚非易事，制 定一个完备的合同体系难度可想而知。 比较而言聘请律师事务所协助公司建立标准合同体系应为首选，理由显而易 见，不赘述。 2、标准合同体系应不断完善、标准合同体系应不断完善 法律在不断的进步，公司在不断的发展，市场环境在不断的变动，产品本身 也在不断的调整，这些因素都决定了标准合同体系需要不断的调整和完善，这完 全符合客观事务的发展规律。我们认为，应当从两个方向对标准合同体系进行不 断的完善。 其一，不断丰富标准合同体系的内容。 很多公司将标准合同的设计做为标准合同体系建立的唯一目的，非常值得商 榷。公司的在商业活动中强势或劣势的商业地位是在不断变化的，没有恒定。标 准合同的使用范围实际上是有限的，且还要面对公平原则、诚实信用原则及不利 解释原则等民事法律基本原则的挑战，很难完全实现标准合同的预期作用，甚至 标准合同的使用机会都非常少。因此，公司在标准合同体系中必须将预制合同或 谈判要点作为标准合同的有效补充。不可否认，格式合同是标准合同体系的主要 内容，但并不是唯一的内容。 公司应当不断加强预制合同及谈判要点的制定，丰富标准合同体系的内容， 并充分发挥预制合同及谈判要点的作用，使标准合同体系名符其实。 其二，适时更新标准合同体系中的版本。 法律服务计划书项目概述 15 正如杀毒软件需要不断升级更新才能有效控制电脑病毒一样，由于市场环境 和法律环境是瞬息万变的，相应标准合同体系中版本也需要进行不断的和持续的 调整 综上，公司标准合同体系是公司法律风险管理体系中必备的一个子系统，在 公司法律风险管理体系中发挥着举足轻重的作用。公司对标准合同体系的建立和 完善应予以高度重视。 五、公司法律风险管理培训机制的建立五、公司法律风险管理培训机制的建立 在公司法律风险管理体系构建中培训机制的建立是最易忽视的。我们认为公 司法律风险管理培训机制的建立，是公司法律风险管理体系正常运作的前提和基 础。 应当在公司中逐步树立“法律创造财富”的理念，使公司全体人员都重视和 积极参与法律培训工作，由承担公司法律风险管理的机构或人员或聘请专家定期 或不定期对员工进行公司法律风险管理方面的培训，逐步提高公司员工的法律意 识，深入理解公司法律风险管理的重要性及现实意义，确保公司员工成为公司法 律风险管理体系的参与者和执行者。 3.3 关于汇城关于汇城公司及花都房地产开发项目的法律风险评估公司及花都房地产开发项目的法律风险评估 根据贵公司的外商投资企业性质以及处于房地产开发领域的特征，贵公司的 法律风险管理和控制工作包括公司本身的法律风险管理与控制、房地产开发项目 风险管理与控制；因此贵司的法律风险管理与控制具有高度的综合性与复杂性。 毋庸置疑，母公司在香港以及大陆的房地产项目开发经验能够为贵公司提供有效 指引，但本所为了更好向贵公司提供优质的、有针对性的法律服务，本所将对贵 公司及花都房地产开发项目可能面临的法律风险进行详尽的分析与研究，这也是 本所拟定为贵公司提供法律服务方案的必要基础。 3.3.1 汇城公司的法律环境描述汇城公司的法律环境描述 根据本所掌握的现有资料及贵公司领导的介绍，贵公司为香港嘉华国际集团 公司在大陆设立的全资子公司，公司性质为外商投资公司；贵司成立的主要目的 在于花都房地产项目的开发。贵公司的法律环境如下图所示： 法律服务计划书项目概述 16 3.3.2 汇城公司可能面临的特有法律风险分析汇城公司可能面临的特有法律风险分析 1 1、针对外商投资企业的风险、针对外商投资企业的风险 根据中国大陆外商投资相关法律法规，外商投资企业指的指依照中国有关法 律在中国境内设立的全部或部分资本由外国投资者投资的企业。 随着世界经济格局的变化以及中国经济结构的调整，中国政府对外资的态度 也在逐渐转变。一方面中国扩大准许外资进入的领域，另一方面对外资进入特殊 行业实施了更加严格监控措施，同时中国大陆对外资企业的种种优惠政策逐渐削 弱甚至完全取消。 现阶段，外商投资产业指导目录将全部产业区分为三类：鼓励外商投资产业、 限制外商投资产业、禁止外商投资产业。在无法律法规进一步明确规定的情况下， 外商投资企业只能进入鼓励外商投资产业及有条件进入限制投资产业。 自 2008 年 1 月 1 日起，修改后的企业所得税法正式生效， 中华人民共 和国外商投资企业和外国企业所得税法废止，外商投资企业税收的超国民待遇 自此取消。外资企业需关注到税务法律法规变化以及地方税务部门的具体操作规 范对外资企业的影响。 鉴于外汇管理对于国民经济运行的重要意义，外资企业的收入，支出，利润 的汇出等等均受到外汇管理法律法规的约束。外资企业的支付行为，股东分红， 资产购买等行为如果用外汇结算，外资企业必须严格按照外汇管理条例及相 关的管理规定办理。 法律服务计划书项目概述 17 2 2、针对房地产开发企业的风险、针对房地产开发企业的风险 由于现阶段房地产开发行业对民生以及经济发展的特殊意义，中国大陆对房 地产开发企业的管理与规制亦变得越来越严格与规范。 土地作为一种特殊的资源，是房地产企业生存发展的生命线。基于中国特殊 的土地管理制度，房地产开发企业获得土地使用权过程中，存在较大法律风险， 房地产开发企业既可能因为土地拍卖程序瑕疵而导致获取土地使用权不能；也可 能因为转让主体的资格不适格而未能顺利获得土地使用权；更有可能因为延迟开 发，导致主管部门回收土地。土地获取过程是房地产开发过程中法律风险最集中 的步骤。 作为资金密集型的产业，房地产开发不可避免的涉及到大量的融资活动，融 资过程中，融资主体的选择，融资结构的安排，融资协议的签订等等均存在相当 的法律风险。稍有不慎，极有可能造成企业资金链断裂，相关人员承担民事或行 政责任，进而影响项目的顺利进行。 房地产开发企业并不直接施工，而是通过招投标的方式将开发项目承包给施 工单位。招投标过程中的风险亦需贵司高度重视，除招标过程中需要严格按照国 家法律法规规定的程序进行外，招投标合同的签订履行过程可能出现的风险也需 要预防。 现阶段中央政府高度关注房地产价格虚高，房地产市场泡沫等问题，调控政 策接二连三，相关部门的法规亦是层出不穷。因此，贵司在运行当中应当高度关 注房地产政策变化及房地产行业的立法，法律修改，司法解释等可能带来的风险。 3 3、针对外资房地产开发企业的风险、针对外资房地产开发企业的风险 鉴于外资房地产开发企业的双重特征，即一方面资金来源于国外投资者，另 一方面处于特殊行业-房地产开发业。因此外资房地产开发企业面临着以下其他 类型房地产开发企业无需面临的风险： 1、外商投资房地产企业严格的审批程序和备案要求中存在的法律风险。根 据商务部，外汇管理局等部门联合发布的部门规章，新设外商投资房地产企业以 及经营范围新增房地产开发项目需得到商务部或者其授权部门的审核批准并备案。 如不满足相应条件即使地方审批部门已经批准，商务部也可能予以纠正。 法律服务计划书项目概述 18 2、项目、股权转让以及收购、并购方面的法律风险；外商投资房地产企业 的股份和项目转让，以及境外投资者并购内房地产企业，由商务主管等部门严格 按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行国有土地使用权出 让合同 、 建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证等的保证函， 国有 土地许可证 ，建设(房地产)主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相 关纳税证明材料。如贵司转让项目或股权，需满足前述条件，否则可能导致交易 不能。 3、外汇管理方面的特别风险：外商投资房地产企业注册资本金来全部缴付 的，未取得国有土地使用证的，或开发项目资本金未达到项目投资总额的 35%的， 不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。外汇 管理部门、外汇指定银行对未完成商务部备案手续或未通过外商投资企业联合年 检的外商投资房地产企业，不予办理资本项目结售汇手续。如贵司未满足相应条 件，将无法办理结汇，亦不能将公司利润汇出。 3.3.3 汇城公司可能面临的一般法律风险分析汇城公司可能面临的一般法律风险分析 1、公司治理结构法律风险、公司治理结构法律风险 公司治理结构，是指投资者(股东)和公司之间的利益分配和控制关系，包括 公司董事会的职能、股权结构、股东的权利等方面的制度安排。不当的公司治理 结构安排，可能导致公司管理机构决策行为偏离股东目标，引发各种潜在法律风 险，损害股东利益及公司内在利益。 2、公司内部管理法律风险、公司内部管理法律风险 公司内部管理是公司维持日常经营、运作的根本，其内容可能涵盖或涉及生 产管理、采购管理、质量管理、仓储管理、财务管理、经营管理、企业咨询、信 息管理、工程与项目管理、人事行政管理等诸多方面。对此类内部管理风险如控 制不当，将致使公司组织涣散，管理混乱，严重干扰公司事务的正常运行。公司 内部管理的风险通常集中反映在相关管理制度的制订和执行过程中。 ( (1) )重要管理制度缺失重要管理制度缺失 公司管理制度体系的构建是管理行为的开端和基础。公司设立之初，限于经 营管理经验的缺失或匮乏，往往不能根据公司自身状况合理制订管理制度。重要 法律服务计划书项目概述 19 管理制度缺失可能造成公司在重点领域的管理全面混乱，导致公司合法权利的丧 失或不利法律后果的承担，从根本上影响公司的经营能力。 ( (2) )管理制度不符合法律规定管理制度不符合法律规定 管理制度的建立本身就是一种管理行为，合法性是其内在的必然要求。而实 践中管理制度内容不合法的情况却屡见不鲜，常见的如：公司生产管理制度非法 限制员工人身权利，公司劳动人事管理制度违反劳动法律规定等。管理制度内容 不合法，直接的法律障碍将是相关规定缺乏适用的效力基础，如果公司在管理中 强行执行相关制度，还可能因违法行为而承受不利的民事、行政乃至刑事法律后 果。 ( (3) )管理制度执行风险管理制度执行风险 良好的制度设计是公司管理制度体系运作的基础，但如果制度不能适当、有 效地执行，则所有制度设计均属徒劳。实践中管理制度执行不力导致的公司法律 风险表现形式非常多样，几乎可能涵盖所有的风险类型，例如：公司印章管理不 严带来的债务风险，公司合同管理不当造成的违约风险，公司员工执行职务中违 规操作损害第三人利益的侵权风险等。 ( (4) )员工道德风险员工道德风险 员工道德风险通常泛指因公司无法对员工职务行为进行有效监控，而不得不 承受的员工违背对公司忠实义务的可能性。道德风险可能涉及的员工部门领域广 泛，高发领域包括销售部门(虚报业绩、违反竞业义务等)、采购部门(接受商业 贿赂、非法为亲友牟利等)、技术部门(泄露商业秘密、违反竞业义务等)、生产 部门、行政部门、信息部门、安保部门、高级管理人员、外派机构等。员工道德 风险可能对公司经济利益、商业信誉造成的不利后果同样非常广泛而深刻，严重 时甚至可能从根本上威胁公司的生存。 3、公司劳动法律风险、公司劳动法律风险 劳动法律风险是公司法律风险管理的传统重点和难点，鉴于劳动法律体系对 劳动者一方的显著倾向性保护及易受政策变动影响等特征，公司在与员工的劳动 法律关系中常常因不适当的应对方式而承担劳动人力资源成本提升，乃至卷入劳 动仲裁、诉讼或遭受行政处罚等不利法律后果。 法律服务计划书项目概述 20 ( (1) )成本承担风险成本承担风险 公司在与员工正常订立、履行、终止劳动合同关系的过程中，可能因多种主 观行为、客观条件而不得不依法承担额外的劳动成本支出，例如向劳动者支付补 偿金等。此类成本一定程度上可以通过劳动合同及劳动管理制度加以规避或控制。 ( (2) )劳动仲裁、诉讼风险劳动仲裁、诉讼风险 当公司与劳动者就劳动合同履行及问题发生争议并不能自行协商或调解解决 时，依法须向劳动争议仲裁委员会申请仲裁，任何一方对仲裁裁决不服时，还可 向法院提起诉讼。繁复的劳动争议处理程序不但耗费公司的大量人力和物质资源， 还可能影响公司的社会声誉，当然，公司最终还可能承受不利的裁决或判决结果。 ( (3) )行政处罚风险行政处罚风险 当公司行为违反劳动法律规定时，依有关法律规定，不但可能向劳动者(员 工)个人承担经济补偿、赔偿责任，还可能受到劳动行政管理机关的行政处罚。 4、公司合同法律风险、公司合同法律风险 合同的订立和履行是公司经营活动的主要实现方式，公司运营中面临的市场 风险几乎均可归结为合同法律风险。公司在签订、履行合同的过程中，除关注合 同的商业价值外，也应对合同固有的法律风险及可能转化为法律风险的商业风险 予以高度重视。 ( (1) )合同订立法律风险合同订立法律风险 合同相对方的选择及审查是订立合同可能面临的第一重考验。合同相对方的 主体资格存在瑕疵、缺乏履约能力乃至通过合同恶意欺诈等情形，均会导致公司 订立合同的目的不能实现。 合同效力瑕疵是合同订立阶段需要注意规避的另一项重要风险。合同的效力 瑕疵可能由多方面的原因引起，例如：违反法律或行政法规的强制性规定而导致 合同无效，订立合同时对客观情况存在重大误解导致合同可能被撤销。 合同撰写技术失误导致的法律风险也是合同订立阶段应当注意的，例如：遗 漏必备条款，文字表述歧义等。 法律服务计划书项目概述 21 ( (2) )合同履行中的法律风险合同履行中的法律风险 合同履行过程中的风险主要来自合同相对方因恶意违约或客观上缺乏履约能 力、不可抗力影响等原因，不履行或不完全履行合同，致使公司订立合同的目的 不能实现。当然，如公司自身因各种原因不履行合同，也将面临承担合同违约责 任等不利法律后果的风险。 另外还应当注意的是，合同履行如不注意对涉及的相关文件、凭证等进行妥 善的保管、整理，将可能在后期发生纠纷时因举证不能承担不利法律后果。 ( (3) )合同纠纷法律风险合同纠纷法律风险 合同纠纷是各种潜在合同法律风险的最终呈现方式，相关争议可能涉及合同 内容及履行的一切方面。纠纷发生后，公司首先需寻求协商解决，协商不能的将 进入仲裁、诉讼等程序。在这些过程中，公司必须付出相当的成本。在仲裁或诉 讼中，公司可能承受败诉等不利后果。且不论通过何种方式解决纠纷，公司均可 能面临承担违约责任的风险，或因对方不能继续履约、拒不承担违约责任等而遭 受损失。 5、公司侵权法律风险、公司侵权法律风险 公司作为具有拟制人格的法人主体，同自然人一样存在侵害他人(组织或个 人)民事权利及遭受他人侵权行为损害的可能。虽然侵权法律风险的控制通常不 是公司法律事务管理的重点，但对此亦不可忽视。 6、知识产权法律风险、知识产权法律风险 随着我国市场经济水平及形态的发展、转变，知识产权法律风险已不再是少 数大型企业或技术型企业的面临的法律风险隐患，而已经成为一切市场主体必须 正视的问题。 7、公司行政法律风险、公司行政法律风险 公司是最主要的商事主体，毋庸置疑，具有最大限度的商业行为自由，完全 可以按照自己的意志开展商业活动。但是，为了维护社会公共利益，相关法律对 公司及公司行为及商业活动也进行了必要的管理和限制，且相应的管理和限制是 依法通过行政管理的方式实现的。 行政执法的依据包括法律、行政法规、部门行政规章及地方行政规章等，相 法律服务计划书项目概述 22 关行政管理机构通过监督、检查、核准、许可和处罚等行政手段对公司进行管理。 公司任何有意或无意违反行政法规的行为，将可能面对行政机关依据不同情节而 做出的不同的行政处罚。行政处罚不仅有损企业的声誉，而且严重者将直接或间 接影响公司的生存和延续，这样的例子举不胜举。 尤为重要的是，公司在承担相应行政责任的同时，往往还会承担一定的民事 责任，这对公司而言具有很大的风险。 8、公司税务法律风险、公司税务法律风险 公司税务风险指的是未能正确有效的遵守税务法律法规而导致公司未来的利 益的可能损失。 公司的税务风险主要表现为法律风险，正确理解并适当执行涉税法律是规避 税务风险的根本。结合房地产开发行业的特点，完善企业的财务内控制度，建立 合理的发票管理制度，密切关注企业税务状况是降低企业税务风险的基础。 我国施行国家税务管理和地方税务管理分离的税务管理制度，公司在生产经 营活动中要同时面对各级国家税务局和地方税务局。 我国不仅是高税收国家，而且设计了包括行政责任、民事责任和刑事责任在 内的完整的税务责任体系。公司的税务法律风险是公司目前面临的最重要的法律 风险之一，完整的、合理的税务安排不仅影响公司的经济效益，而且直接影响公 司的生存和发展。 3.3.4 花都房地产开发项目的法律风险分析花都房地产开发项目的法律风险分析 安道永华根据汇城公司提供的现有资料，结合为其他房地产企业提供房地产 项目开发法律服务的经验，参考前述房地产发展法律研判，对花都房地产开发项 目可能遇到的风险提出以下分析： 1 1、土地使用权的风险、土地使用权的风险 花都房地产开发项目采取了出让方式获得土地使用权，可能存在以下法律风 险：其一，可能因为政策原因或者法律法规原因导致获得土地使用权的障碍。主 要体现在国家对房地产开发的密集、不确定的调控政策以及房地产开发法律法规 变化导致房地产开发企业取得土地使用权困难。其次，政府的规划变化也可能导 致取得土地使用权的计划落空，尽管现阶段并无政府改变规划的消息，但是未来 法律服务计划书项目概述 23 不能排除政府改变花都房地产开发项目所在地的规划。最后，即使现阶段获得了 土地使用权，政府也有可能依据相关法律法规收回土地使用权。 2 2、政府审批的风险、政府审批的风险 花都房地产开发项目的各个阶段离不开政府相关部门的监督与指导，审批程 序复杂繁多，涉及用地报批、申请建设用地规划许可证、申领建设用地批准书、 申请办理土地权属登记，申领建设工程规划许可证、申请建设工程施工许可证等 等行政程序。因此如在政府任一部门（包括但不限于建设、规划、国土、城管、 环保、公安、消防等）的审批环节上出现问题，都将严重影响花都房地产开发项 目的顺利开展。 3 3、突发事件的风险、突发事件的风险 现阶段社会问题越来越严重，群体性事件越来越多，在项目的各个阶段中稍 有不慎，都有可能出现的突发事件或潜在隐患事件，如处理解决不当，严重的将 可能导致获得花都房地产开发项目的进程停滞甚至项目终止。 4 4、项目融资风险、项目融资风险 花都房地产项目作为一个大型的房地产开发项目，开发期限较长，所需资金 量巨大。单凭项目公司与母公司嘉华国际提供财务支持，整个项目将难以为继。 因此，选择适当的融资对象，签订融资协议势在必行。 现阶段，房地产开发项目的主要融资对象是银行，一些项目中地产信托基金 和股权基金开始参与融资过程。但从整体来看，银行贷款依然是房地产项目开发 融资的主要来源。 融资阶段主要的风险包括：银行由于货币政策变化或产业政策变化拒绝履行 已经签订的融资协议，项目所需资金量因原材料等价格上涨而导致原计划资金量 不足，新的融资渠道开辟困难等等。 5 5、项目建设招投标风险、项目建设招投标风险 花都房地产开发项目的工程勘察、设计、施工、监理如采取招投标形式，则 存在相应的法律风险，如：招投标程序违反国家法律法规，导致招投标无效；招 投标文件不恰当或违反强制性规定而导致相应的法律责任；招投标过程中对投标 人资质审核失当，导致不合格投标