中国元素的健康养生产业——三亚海棠湾国际养生社区研究报告.pdf

【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 海南 海南 三亚 三亚 “海棠湾国际养生社区”研究报告 “海棠湾国际养生社区”研究报告 中国元素的健康养生产业平台构建中国元素的健康养生产业平台构建 2009年5月2009年5月 （注意资料保密（注意资料保密请勿外传）请勿外传） 2 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 本报告仅是2009地产营销秘笈宝典上万份报告中的一。本报告仅是2009地产营销秘笈宝典上万份报告中的一。 2009房地产营销秘笈宝典是书是套文档电子资，由上百人专业团队懈努进收集整，浓缩 全国地产名企操盘策之精华！是迄今为止中国最强大、最有价值的房地产资库！全套资以ppt、 word格式为主，可以任意修改、复制。是房地产开发商、代公司、从业人员学习和工作最有效的工具。 得之者如获至宝，秘而宣，工作效和收益大幅提升！报告已加密，能修改。 欲获得多精彩地产名企内部策划报告，请订购2009地产营销秘笈宝典160g移动硬盘版！ 订购方式：订购方式： 2009房地产营销秘笈宝典支持全国大中城市免费送货上 门，货到验货后付款，满意无条件退货！ qq:840083223 电话订购网址： 目录查看：/fsdfdsfs 3 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 2009房地产营销秘笈宝典八大核心价值2009房地产营销秘笈宝典八大核心价值 15865份一手高效操作执方案震撼拥有！ 500份每月动态最新策划报告新！保证您的资库最新、最有价值！ 100家一线代公司策划报告深披！ 50家品牌开发商项目报告及管制顷情风险！ 200个大中城市房地产市场研究报告全面覆盖！ 2000个楼盘代表项目实操方案真实解码！ 2009房地产营销秘笈宝典全面覆盖2009房地产营销秘笈宝典全面覆盖 内容包括近200家品牌公司全面覆盖 一网打尽 品牌代公司品牌代公司： 居 中原 世联 策源 合富辉煌 天地 同策 富阳 思源 星彦 德思勤 美联 同致 峻 新联康 华燕 开启 众厦 同致 亚豪 中广信 尺 荒岛 等 国际物业顾问公司：国际物业顾问公司： 戴德 高国际 仲联 世邦魏仕 第一太平戴维斯 高伟 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【第五部分】项目的实施主体与开发计划-97 ()项目的实施主体-98 （)项目的开发计划-101 （） “海棠湾国际养生社区”的商业模式-71 【第四部分】 “海棠湾国际养生社区”的规划(建筑)创意-78 () “海棠湾国际养生社区”的规划原则 -79 （) “海棠湾国际养生社区”的规划创意-83 （）“海棠湾国际养生社区”的建筑表现形式-88 【第五部分】项目的实施主体与开发计划-97 ()项目的实施主体-98 （)项目的开发计划-101 6 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 前言前言 按照海棠湾分区规划及城市设计的要求，泰康人寿保险股份 有限公司联合中国对外建设总公司，确立选址在海棠湾大小龙江塘建 设“海棠湾国际养生社区”的终极目标为：通过对区域内土地的保护、 提高和利用，延伸和扩展海棠湾国际品牌，以ccrc社区为龙头，建设 集休闲度假、养生（养老）、健康体验为一体的、可持续发展的、绿 色的国际养生社区 通过对区域内土地的保护、 提高和利用，延伸和扩展海棠湾国际品牌，以ccrc社区为龙头，建设 集休闲度假、养生（养老）、健康体验为一体的、可持续发展的、绿 色的国际养生社区。该社区将是一个低层、低密度、低能耗、低污染、 低排放、低运行成本的生态社区 低层、低密度、低能耗、低污染、 低排放、低运行成本的生态社区。该社区将成为海棠湾国家海岸 超级主题公园中的一颗闪耀明珠。 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 【第一部分】 【第一部分】 “海棠湾国际养生社区海棠湾国际养生社区”开发的产业基 础及产业定位 开发的产业基 础及产业定位 8 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 （）休闲产业（经济）的发展分析（）休闲产业（经济）的发展分析 10 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 休闲产业（经济）的概念 目前,世界已经出现过四次分别由农业、工业、服务业和信息业驱动 经济变革浪潮,未来的第五次浪潮将由休闲产业、生命科学、新原子时代 和航天时代驱动。 或者说,人类的生活和消费形态一直都在沿着“衣、食、住、行、休” 在演变,“休闲产业”与“休闲体验”将成为人类生活的新阶段. “休闲产业”是近代工业文明和现代社会的产物。特别是进入20世纪， 随着科学技术的快速发展，与休闲相关的产业便逐渐地应运而生,20世纪 70年代以后更是进入了快速发展时期。 “休闲产业”是指与人的休闲生活、休闲行为、休闲需求的物质与精神 方面密切相关的产业领域，特别是以旅游业、娱乐业、服务业为龙头形 成的经济形态和产业系统，已成为发达国家经济发展的重要的支柱产业。 11 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 休闲产业（经济）的发展趋势 休闲产业,一般涉及到国家公园、博物馆、体育（运动项目、设施、设备、维 修等）、影视、交通、旅行社、导游、纪念品、餐饮业、社区服务以及由此连带的 产业群。 休闲产业,不仅包括物质产品的生产，而且也为人的文化精神生活的追求提供 保障。 按照全球休闲与旅游业发展的一般规律，一个国家当人均gdp达到3000-5000美 元，就将进入休闲消费、旅游消费的爆发性增长期。 据统计：美国及其他经济发达国家已在21世纪初期进入“休闲经济时代”:(休闲 产业的产值和相关就业人口达到50%) 目前，我国人均gdp已达3000美元，预计“十一五”期末将接近4000美元，已接 近休闲消费“爆发性增长”的起始点。 . 12 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 2009年-“国民休闲计划” 2009年,国家旅游局推出 “国民休闲计划”: 倡导奖励旅游（对优秀员工）、福利旅游（对低收入群体，企业可 把奖励旅游、福利旅游支出列入其经营成本）、修学旅游（对学生群 体）、银发旅游（对离退休人员）等，引导国民休闲旅游沿着正常、安 全、持续的方向发展。 另外,据尼尔森公司调查: 近年来，中国53%的消费者计划把节余资金用于休闲、旅游等，这个 比例居于亚洲14个国家之首，高于新、泰、马、日、印等国。 因此，中国的国民休闲消费正处于强劲增长的启动阶段。 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 () 健康产业(经济)的发展分析() 健康产业(经济)的发展分析 14 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 医疗及技术产业 医疗、康复、护理、医疗科技、医疗器材设备、医学信息、复健 器材、居家护理设备、人工器官、组织工程等 生物医学产业药物研发、诊断技术、生物信息、疫苗开发、健康食品等 养生养老产业 养生体验、养生公寓、养生学院、养生运动、ccrc社区、养生研 发等 健康管理产业 健康体检、健康干预（含咨询、顾问、措施等）、基因检测等相 关技术、慢病管理、健康网络等 其他知识型产业 保险和财务管理、精密机械、材料科学、电子信息、电子商务、 移动咨询等 健康产业（经济）的概念和范畴 15 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 相互涉及的产业： 医疗保健 养生养老 金融保险 养生地产 信息技术 文化创意 生物技术 工业制造 其他知识型产业 健康产业（经济）的相关产业链条相关产业链条 16 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 健康产业（经济）的发展趋势 (1)传统的医疗中的康复、专业护理将会因为产业分工中原有的空白而 成为迅速得到提升的行业； (2)健康管理将会因为“90%”和“10%”原理成为减缓医疗支出的重要有效 措施而得到巨大发展； (3)与医疗、健康相关的保险业将会是另一个因为有效减缓医疗支出而 得到迅猛发展的行业； (4)其他诸如生物医学技术、电子商务等则是匹配其他产业而在本世纪 得到飞速发展的行业. 17 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 世界世界医疗保健医疗保健产业的发展分析产业的发展分析 近50年来，经合组织 (oecd) 所有成员国医疗保健支出均以超过 gdp 增速2个百分点速度增长。 18 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 中国医疗保健产业的市场前景分析中国医疗保健产业的市场前景分析 1)中国医疗保健产业占gdp比重上升空间大 2008年，美国的医疗保健支出为 gdp 的16% 2008年，中国的医疗保健支出仅为gdp的2.2% 当人均gdp达到3000美元以上之后，对于医疗保健等服务性需求将会 大幅度上升，因此在医疗保健产业方面会出现需要的服务范围增加，服 务的品质要求增加，相应的技术等要求提升等等，医疗保健产业的产出 （支出）会相应提高。 2)中国将会成为继美国之后第二大医疗保健市场 根据飞利浦公司市场部预测，世界医疗保健产业以每年5%的速度增 长，已成为全球经济的主要增长点之一。而未来三年中，中国医疗保健 领域的增长速度将超过10%，在未来五到七年，中国甚至要超过日本，成 为世界上仅次于美国的第二大医疗保健市场。 19 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 中国医疗保健产业的市场前景分析中国医疗保健产业的市场前景分析 1)中国医疗保健产业占gdp比重上升空间大 2008年，美国的医疗保健支出为 gdp 的16% 2008年，中国的医疗保健支出仅为gdp的2.2% 当人均gdp达到3000美元以上之后，对于医疗保健等服务性需求将会 大幅度上升，因此在医疗保健产业方面会出现需要的服务范围增加，服 务的品质要求增加，相应的技术等要求提升等等，医疗保健产业的产出 （支出）会相应提高。 2)中国将会成为继美国之后第二大医疗保健市场 根据飞利浦公司市场部预测，世界医疗保健产业以每年5%的速度增 长，已成为全球经济的主要增长点之一。而未来三年中，中国医疗保健 领域的增长速度将超过10%，在未来五到七年，中国甚至要超过日本，成 为世界上仅次于美国的第二大医疗保健市场。 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 ( () 养生（养老）产业的发展分析) 养生（养老）产业的发展分析 21 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 养生（养老）产业的概念养生（养老）产业的概念 我们所指的养生（养老）产业，并不是传统意义上的独立产业，是 随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这 样一些人群的需求而出现的新兴产业； 养生（养老）产业，是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、 设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属 性的行业、企业经济活动的产业集合； 养生（养老）产业，是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来 的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性。 22 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 中国养生学中国养生学 中国养生主张凝练内在的生命深度，充分调动自身体内潜在的生命力。 中国传统的养生概念,来源于传统中医理论,是指保养、调养、补养; 根据文献考证，中国养生学萌芽于商周时期。 养生是根据生命的发展规律，达到保养生命、健康精神、增进智慧、 延长寿命的目的的科学理论和方法。 中国养生学的特点为： 形神兼备，首重养神 。 掌握适度，从事调节 精神情志活动的适度。 强调先天因素，重视后天调摄 。 因年龄而异，注意分阶段养生 。 顺应自然，保护生机。 23 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 西方养生学西方养生学 西方的养生概念,最流行和典型的莫过于“”: “”是集“水疗”、“泥疗”、“光疗”、“石疗”、“音乐疗法”、“芳 香疗法”、“按摩疗法”、“花草茶”、“spa餐”、“宁静素雅的环境”、“温馨 周到的服务”和“精湛的专业技术”为一体的医疗保健、养生方法。国际上 又称之为“另类疗法”。 随着西方养生潮流的兴起，由此发展出一系列的养生文化,养生旅 游、,养生珍疗,养生居住等项目。 24 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 德国-布莱娜公园泉浴大酒店 (全西南德国最顶级的温泉浴场和spa) 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 ( () ) “海棠湾国际养生社区海棠湾国际养生社区”的产业定位的产业定位 26 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 “海棠湾国际养生社区海棠湾国际养生社区”的业态构成的业态构成 当今人们处于“心生活、心经济”的“心时代”，传统的度假村、疗养 院、敬老院、常规的居住社区以及商务为主的酒店等，无论从数量、功 能及服务上，都难以满足人们的“心”需求。“海棠湾国际养生社区”就是 为“心时代”而准备的。 “海棠湾国际养生社区海棠湾国际养生社区”是实现养生（养老）产业多元化战略的载 体，是推动度假、休闲、居住、医疗、保险、文化、教育、商业等产业 向更高层次联动的平台。 是实现养生（养老）产业多元化战略的载 体，是推动度假、休闲、居住、医疗、保险、文化、教育、商业等产业 向更高层次联动的平台。 “海棠湾国际养生社区” 的业态构成为：以ccrc社区为龙头，集合 房地产旅游商业服务保健健康管理保险教育文化传媒等 业态 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 根据资源和项目特质，根据资源和项目特质，“海棠湾国际养生社区海棠湾国际养生社区”按照滨海资源 、休闲、健康、文化、品味、交流、放松等要素规划其业态 按照滨海资源 、休闲、健康、文化、品味、交流、放松等要素规划其业态 放松 养生社区养生社区 海洋资源型海洋资源型 湖/河资源型湖/河资源型 山/滑雪资源型山/滑雪资源型golf资源型golf资源型 人工资源型人工资源型 健康 休闲 文化 交流 品味 对自然的亲近 海洋资源型社区海洋资源型社区依托与海岸区域和相关配套，沙滩的质量和延展 度是衡量等级的重要因素；客户置业多为周末度假和第二居所 湖/河资源型社区湖/河资源型社区与海洋资源型类似依托 于水资源，但更倾向于与水有关的休闲 娱乐活动，特别是钓鱼和船、快艇；客 户置业为第一二居所社区 山/滑雪资源型社区山/滑雪资源型社区更关注四季分时度 假，以不同类型的套餐服务项目满足人 们各种需求，如滑雪、spa、绘画、踏青 golf 社区golf 社区是对消费者最有吸引力资源之 一，golf 和golf课程的迅速兴起，是 golf resort增长的驱动力，第二居所的 需求不断增加，附带水资源的golf场 所，以其景色和环境更加吸引golf客户 人工资源 型社区人工资源 型社区是通过刻意营造某种特定氛围的人工场所来满足人们休闲娱乐需求的，包括 主题游乐园、商业游憩区、附属游憩区三种大的分类，他们往往是交错混合类型，强调外观 气氛，和服务品质，偏向与被动式的娱乐体验；为符合需求的快速转变，前期投资成本较 大；旅游业酒店、第一二居所、分时度假物业、多功能居住社区等是人工资源型的常规物业 类型 28 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 “海棠湾国际养生社区海棠湾国际养生社区”的产业定位的产业定位 强调符合“国际性热带滨海旅游城市-国家海岸”的发展目标; 产业定位: 休闲产业 养生（养老）产业 健康产业 形成多元产 业集群构筑复合型社区 29 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 “海棠湾国际养生社区海棠湾国际养生社区”产业定位示意图产业定位示意图 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 【第二部分】 【第二部分】 “海棠湾国际养生社区海棠湾国际养生社区”的开发原则 与模式 的开发原则 与模式 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 （）（）“海棠湾国际养生社区海棠湾国际养生社区”的开发原则的开发原则 32 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 本项目开发过程中以海棠湾大景区总体规划为纲； 坚持生态保护、以人为本的原则；贯彻片区贡献的原则； 保证四方共赢得以实现的原则。 本项目开发过程中以海棠湾大景区总体规划为纲； 坚持生态保护、以人为本的原则；贯彻片区贡献的原则； 保证四方共赢得以实现的原则。 加强生态保护，促进环境和谐 客户、当地民众、开发商、政府四方共赢 重视对片区的贡献，促进片区产业升级 加强生态保护，促进环境和谐 客户、当地民众、开发商、政府四方共赢 重视对片区的贡献，促进片区产业升级 项目可持续 发展之路 项目可持续 发展之路 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 环保因素环保因素环保的、可持续发展的方案环保的、可持续发展的方案 水系保护水系保护 项目建设过程中将保持区域原有水系，不进行任何破坏 水系的填、堵工程 植被保护植被保护 开发过程中加强植被保护力度。在环湖以及绿化长廊， 设立南药植物观赏园，增强生态保护力度，在建筑周边 安排相关植物密积区 开发强度控制开发强度控制 按生态环境的现状，实行不同开发强度分配，北区及环 湖生态脆弱，布置大小独栋建筑以及低密度建筑，降低 开发强度。西区布置ccrc社区、酒店公寓等开发强度较 大的建筑 绿色建筑绿色建筑 建筑工程选材注重环保功能，建设“资源节约型、环境友 好型”旅游度假小区 给排水系统及 垃圾处理系统 给排水系统及 垃圾处理系统 建立先进的污水处理与垃圾处理系统，保障绿色环境 生态保护原则生态保护原则 充分考虑环保因素，建设充分考虑环保因素，建设“资源节约型、环境友好型资源节约型、环境友好型”休 闲养生健康社区 休 闲养生健康社区 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 作为海棠湾大型复合型社区项目，高品质开发 将拉动片区的产业升级和提升片区的价值 作为海棠湾大型复合型社区项目，高品质开发 将拉动片区的产业升级和提升片区的价值 片区价值片区价值 养生主题酒店 （会所） ccrc社区 现实现实 未开发原生态 众多酒店使片区 项目呈同质化、 互动性弱 完全服务行业， 使当地民众就业 结构单一 和谐度假休闲区 养生博物馆、 健康管理中 心、研发中 心 单纯住宅项目导 致置业形式单一、 服务项目缺乏 土地价值较低 养生主题公寓、 滨海度假别墅 养生运动中心、 养生文化学院 养生养老标杆 健康游憩地 对片区的贡献对片区的贡献 产业拉动、片区 价值提升 特特质初现 特质成长 特质成熟对片区贡献最大化 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线在本项目开发过程中将实现政府、开发商、当 地群众四方共赢的局面 在本项目开发过程中将实现政府、开发商、当 地群众四方共赢的局面 四方共赢四方共赢 政府政府 当地民众当地民众开发商开发商 借助项目开发实现职业转移与提升，在 项目中获得就业机会； 多元产业的发展，促进当地居民收入水 平层次化； 多元产业对人才的要求，将加速当地基 础教肓与职业教肓的发展，实现当地人 口综合素质的提高 目标客群目标客群 通过项目开发，推动海棠湾区域产业结构 升级：从农耕经济，向多元产业经济发 展；获得多项稳定持续税收；增加就业， 保持社会稳定；复合型社区的建设，将提 高三亚旅游度假业竞争力 项目成功开发，带来合理的经济效益； 提升企业在多元产业开发实践中的经营水 平及管理能力； 促进泰康保险产业和健康产业、养生（养 老）产业的高速发展； 扩大社会影响力，成为更加卓越的企业公 民 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 （）（）“海棠湾国际养生社区海棠湾国际养生社区”开发的系统要素开发的系统要素 37 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 我们在研究一个大型项目,特别是多元产业集群的复合型社区项目 时，必须理解和分析一个城市(区域)的空间发展方向和未来愿景, 同时,要把握和依据“交通主导+产业主导+区域再造+文化主张”的系 统要素,才能进行正确的评价和分析. 项目开发和建设的“价值链”应该体现为： 38 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 项目交通现状分析项目交通现状分析 项目区域除建设有凤凰国际机场、美兰机场、东线高速公路外，正 在实施建设的有： 海榆东、西线国道改造以及三亚绕城高速公路等在建项目; 同时,海口至三亚轻轨、环岛铁路东线段、新开工西环铁路改造、儋 州至洋浦铁路支线、海口至屯昌高速公路、保亭至三亚高速公路等一批 重点项目正加速建设，琼州海峡跨海通道工程正加快推进前期工作。 39 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 项目主导产业的设计原则 研究和选择“主导产业”即“多元产业集群”,从而推动区域经济“增长极” 的发展,为项目的核心主题. “海棠湾国际养生社区海棠湾国际养生社区”选择选择”多元产业集群多元产业集群”，通过有机组合休闲产业、 养生（养老）产业和健康产业，构造合理的项目空间，建立密切的运营 网络，实现社区高度集中和有效生产，以提供完美的服务。 社区内的项目集中分享基础设施、便利劳动和社区品牌等资源，即 产生 通过有机组合休闲产业、 养生（养老）产业和健康产业，构造合理的项目空间，建立密切的运营 网络，实现社区高度集中和有效生产，以提供完美的服务。 社区内的项目集中分享基础设施、便利劳动和社区品牌等资源，即 产生“外部外部”的规模经济效应。的规模经济效应。 项目之间通过有目的的协调行动，分享组织学习、产业升级、共同 研发和信息交换带来的利益，即产生 项目之间通过有目的的协调行动，分享组织学习、产业升级、共同 研发和信息交换带来的利益，即产生“内部内部”的规模经济效应。的规模经济效应。 40 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 项目区域再造的理念项目区域再造的理念 我们认为, 海棠湾区域再造的战略和方向选择，对于海南省、三亚 市都是十分重要的,它不仅仅是在经济发展层面上的,而是必须包括了社会, 科技,文化等方面的内容. “海棠湾国际养生社区”的开发，并不仅仅是简单的生产建设活动,更 是一项系统的,综合性的工作，它需要扩充到更大范围来进行思考和选择. “海棠湾国际养生社区”的区域再造，是谋求与海棠湾整体再造和谐统 一，最大程度彰显其自身特质。 41 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 项目文化主张的创新项目文化主张的创新 我们认为，文化竞争力是一种“软实力”,因此必须得到重视! 文化的国际化和现代化体现标准 文化的民族性和地域性体现差异 实际上,目前世界和中国都呈现出物质杂交,文化耦合的特征. 所以， “海棠湾国际养生社区”的文化主张应当贯彻： (1) 以中国传统文化元素为基调 ； (2) 重视由自然资源所派生的海南岛原生态文化：海南热带滨海- 黎苗文化.； (3) 适度引进外来文化与中国文化相融合，借鉴外来文化的精粹。 42 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 ()()“海棠湾国际养生社区海棠湾国际养生社区”的开发逻辑关系的开发逻辑关系 44 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 我们思考项目开发的系统结构,同时也理解项目的开发逻辑: 国际旅游岛(大景区) 国家海岸(大景区/超级主题公园) 休闲养生健康(多元产业集群) 复合型社区（中国元素） 45 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 第一层次: 海南(国际旅游岛)和三亚-海棠湾(国家海岸)实际已经是大景区、 超级主题公园,那么,每个项目都将以旅游吸引物或景点的形式而存在. 第二层次: 项目将休闲、养生（养老）、健康产业形成的多元产业集群作为主 导产业来发展,包括主题酒店、养生公寓、医疗保健、教育运动、科技研 发元素等，构筑复合型社区. 第三层次: 项目表现中国元素的建设风格,不仅是基于建筑功能方面的思考,更 重要的是文化方面的主张和选择,因此,项目的建筑形态应是的多元和多 类型的,而且要体现建筑文化的地域性和差异化. 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 根据项目特质，在不同开发周期，项目应吻合目标客户对 休闲养生设施土地价值不动产等需求的内在逻辑关系规律 根据项目特质，在不同开发周期，项目应吻合目标客户对 休闲养生设施土地价值不动产等需求的内在逻辑关系规律 消费者需求 购买驱动力 休闲养生设施 销售或持有 不动产 土地价值 价值价值 休闲养生设施 销售或持有不动产土地价值 价值价值 消费者需求 购买驱动力 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 ( () )“海棠湾国际养生社区海棠湾国际养生社区”开发的模式选择开发的模式选择 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 本项目的开发目标和现实资源条件 决定了项目开发模式应以价值导向型为主导 本项目的开发目标和现实资源条件 决定了项目开发模式应以价值导向型为主导 目标及条件目标及条件 实现土地价值 最大化 开发完成时间无特定限 制，按现行市场情况推 售 启动资金充足 创建泰康养生（养老） 产业的品牌价值 价值导向型价值导向型 关键举措关键举措 严格保护原生态环境 分期开发采取分阶段 渐近式开发策略 启动期ccrc社区、主 题酒店、休闲设施的 成功开发 文化体验功能的后续 良好维护经营 项目的市场实现为区 域开发树立成功典 范，并实现区域的滚 动开发 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 项目的开发模式为：以现实资源为条件，以满足客户养生（养老） 体验、健康休闲生活的为导向，使土地和不动产持续增值为目的。 项目的开发模式为：以现实资源为条件，以满足客户养生（养老） 体验、健康休闲生活的为导向，使土地和不动产持续增值为目的。 现实资源条件不动产、体验设施不动产、体验设施不动产、体验设施不动产、体验设施 消费者的活动 需求 土地（包括规划、管理、行销） 复合型社区复合型社区 项目概念广泛，在不同的衡量体系有不同的分类标准，其核心为： 改良 最常见的多元复合型社区是以地块最重要资源（比如、沙滩、湖湾、溪流、 沙漠、森林、丛林、陆地、湖山等）及/或者他们相关的游憩设施，比如以 会所、高尔夫、spa、网球等进行开发和后续经营，来满足不同的客户群体 对娱乐休闲、对自然的渴求 升值 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 项目开发模式和地块规模资源等综合因素的不同导向 性，决定了本项目的开发次序与节奏 项目开发模式和地块规模资源等综合因素的不同导向 性，决定了本项目的开发次序与节奏 价值导向型价值导向型价值导向型价值导向型 目标及条件目标及条件 土地价值收益“最大化” 开发完成时间一般较长 启动资金有限，多数靠前期收 益实现公建配套设施建设 关键举措关键举措 项目开发是渐近式推进的 有次序开发地块 启动项目的市场实现为区 域开发树立成功典范 典型案例：香港愉景湾 开发20几年，香港著名resort高尚住区 土地收益资金部分留存，部分用于基础设施建设 后期优劣势地块交错开发，物业类型多样，配套建设同步进 行，大盘持续发力 经营城市的角度进行配套建设，同时满足社区和城市需求， 土地收益最大化 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 【第三部分】 【第三部分】 “海棠湾国际养生社区海棠湾国际养生社区”的商业模式的商业模式 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 （）（）“海棠湾国际养生社区海棠湾国际养生社区”的功能配置的功能配置 53 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 “海棠湾国际养生社区海棠湾国际养生社区”的功能定位的功能定位 通过一切积极的、有效的方式，以推广全新的养生养老概念为前 提，以丰富人们的精神世界和休闲质量为卖点，吸引更多的有养生需求 人群和老年人尽享三亚的自然风光和健康环境，增进其生活情趣和身心 健康，并使生命得到更有价值的延续。 其整体功能定位为：其整体功能定位为：休闲休闲养生养生健康体验健康体验复合型社区复合型社区 其整体功能满足如下功能细分：居住功能、度假功能、休闲功能、 医疗保健功能、持续照护功能、运动功能、教育传播功能、科技研发功 能、 其整体功能满足如下功能细分：居住功能、度假功能、休闲功能、 医疗保健功能、持续照护功能、运动功能、教育传播功能、科技研发功 能、综合服务及特殊事件的处理功能综合服务及特殊事件的处理功能 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 项目功能应符合项目功能应符合 养生（养老）和休闲度假人群的需求养生（养老）和休闲度假人群的需求 体验型体验型 功能复合功能复合 滨海养生滨海养生 1. 回归自然、顶级养生（养老）体验回归自然、顶级养生（养老）体验 2. 对休闲度假区功能的复合需求对休闲度假区功能的复合需求 3. 对滨海生活的向往，对生活体验价值和对滨海生活的向往，对生活体验价值和 物业投资价值并重物业投资价值并重 4. 对舒适性的要求尤为突出对舒适性的要求尤为突出 5. 价格与稀缺资源的相对性价比价格与稀缺资源的相对性价比高高 1. 对稀缺资源的占有，对顶级养生（养老）对稀缺资源的占有，对顶级养生（养老） 和休闲度假的体验和休闲度假的体验 2. 对养生（养老）和度假配套设施、舒适对养生（养老）和度假配套设施、舒适 度、服务水平关注最多度、服务水平关注最多 3. 养生（养老）客户综合性需求高，休闲养生（养老）客户综合性需求高，休闲 客户对接待水平专项要求高客户对接待水平专项要求高 55 【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 “海棠湾国际养生社区海棠湾国际养生社区”的功能实现的功能实现 “海棠湾国际养生社区”通过项目安排，实现其整体功能设计： 以休闲养生功能为主以休闲养生功能为主的项目的项目ccrc社区、养生（酒店）公寓、 主题酒店（会所）、养生运动中心 ccrc社区、养生（酒店）公寓、 主题酒店（会所）、养生运动中心 以文化体验功能为主以文化体验功能为主的项目的项目东方养生谷：包括养生体验馆、