写字楼商业模式分析研究.pdf

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 写字楼商业分析写字楼商业分析写字楼商业分析写字楼商业分析 世联研究模型 本报告是严格保密的。 2 关键字关键字关键字关键字 ： 写字楼、商业写字楼、商业写字楼、商业写字楼、商业 简介简介简介简介 ： 将写字楼商业分为独立型、附庸型、区域特色型、依托发展型四将写字楼商业分为独立型、附庸型、区域特色型、依托发展型四将写字楼商业分为独立型、附庸型、区域特色型、依托发展型四将写字楼商业分为独立型、附庸型、区域特色型、依托发展型四 种，并介绍了相应的案例。种，并介绍了相应的案例。种，并介绍了相应的案例。种，并介绍了相应的案例。 本报告是严格保密的。 3 各类型写字楼内商业分析各类型写字楼内商业分析各类型写字楼内商业分析各类型写字楼内商业分析 依托发展型依托发展型依托发展型依托发展型区域特色型区域特色型区域特色型区域特色型 特点: 特点: 特点: 存在 条件 特点 依托特色餐饮及服务,以满足 内部人群定位, 初期起点较低 商业面积与办公面积比例适中 区域内存在大量与项目内部商 务人士同质的人群 特色的中高档零售及餐饮 为主要商业形式 商业面积足够规模且区域 内有足够量的多元化人群 建筑形式便于形成内街营 造中小店铺 商业形态以小而精的餐饮为主 导,商业面积小 针对性强,自主性差 非商业消费型区域写字物业内 写字物业商务人群同质性强 商业面积无论相对还是绝对规 模都较小 高端零售为主要商业形式 对区域特性的强依赖 位于城市中特色核心区域 该区域多元、开放的地位 能够辐射整个城市 建筑形式支持人群分流 存在 条件 存在 条件 独立型独立型独立型独立型附庸型附庸型附庸型附庸型 存在 条件 本报告是严格保密的。 4 国贸商城商业特点国贸商城商业特点国贸商城商业特点国贸商城商业特点- - - -独立型独立型独立型独立型 商业几乎不依靠写字 楼内部客户，由于其所 处的特殊地域，成为辐 射全市的，高档购物场 所 业态以精品购物类为 主，吸引了大量高端消 费者和外籍旅游人群 商业氛围有明显的高 端及国际化特点 总面积1万平方米，由序厅和 三个展厅构成 国贸展 览大厅 总营业面积3万平方米，地上 二层，地下二层 国贸 商城 总建筑面积 3.9 万平方米， 地上 8 层，地下 1 层 国贸 饭店 总出租面积约11.3万平方米国贸 写字楼 国贸中心,总建筑面积56万平方米，包 括： 本报告是严格保密的。 5 建外建外建外建外sohosohosohosoho商业特点商业特点商业特点商业特点- - - -区域特色型区域特色型区域特色型区域特色型 1、商业初期定位就以 服于cbd区域乃至整个 东部地区的年轻白领人 群为目标 2、以中高档的特色餐 饮为主要商业形式包括 酒吧，小超市，咖啡厅 等休闲生活配套。由于 自身总面积较大，因此 增加了大量健身、娱乐 性商业 3、通过时尚主题店面 营造了一种个性和时尚 气氛 占地面积： 12.28万平米 建筑面积： 约70万平方米 商铺全部临街，1、2层铺面复式 结构自成一体，3层铺面由滚梯 直达公共院落 本报告是严格保密的。 6 sohosohosohosoho现代城商业特点现代城商业特点现代城商业特点现代城商业特点- - - -依托发展型依托发展型依托发展型依托发展型 1、商业初期定位完全 服务于自身写字楼和公 寓的内部客户,后期由 于其自身的特色吸引了 大量周遍同质性人群在 此消费 2、整体业态以生活需 求的配套为主，商务配 套商业很少，而餐饮类 商业占绝对优势 3、商业的时尚、个性 气息非常浓厚，与大众 购物商街拉开差距，多 数商业有强调个性化、 品牌化的倾向 占地面积： 7.3万平米 总建筑面积： 49 万平米 一期总建筑面积27万平米 二期建设总建筑面积22万平米 其中： 商业街1.9万平米, 写字楼6.1万平米 本报告是严格保密的。 7 建威大厦商业特点建威大厦商业特点建威大厦商业特点建威大厦商业特点- - - -附庸型附庸型附庸型附庸型 商业定位完全服务于写 字楼中的办公人群 大厦周遍人群少有在此 消费 业态以极少量